iBeta 愛北大論壇

標題: 社區-北美館 [列印本頁]

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作者: 阿康    時間: 2010-7-16 00:11
標題: 社區-北美館
社區介紹:
名稱: 北美館
地址: 學勤路
戶數: * 戶
總樓層: 地上: 15 樓, 地下: 3 樓
規劃房數: * 房
規劃坪數: * 坪
公設比: *%
建設公司: 佳鋐建設

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-16 13:57
不知可不可以在這裡推薦一位代銷小姐...
我不是代銷本身...所以不算廣告文哦~
她是賣我樂活郡的代銷小姐...人很親切
她的優點很多啦.舉幾個例子...
像我老公是有點龜毛加小機車的人,她都可以安耐的很好
我是經常碎碎念講話又沒重點,她都可以在我一連串的話語中找出重點
客戶的需求只要講一次就記住...是個非常聰明的代銷小姐
且就算成交後,服務也不會變質,更不會轉身翻臉不認人...
還有一點...
基於孝順與尊敬,我們買屋要經父母同意(雖然他們沒幫忙)
我公婆屬傳統家庭,希望小孩成家後也能同住在身邊
我們買屋他們不反對,但採取的方式是...看的屋有點小小問題就打槍
只要他們打槍我們就無法購買,還要經過問祖先問菩薩及擲杯種種程序才點頭
但這位代銷小姐可以第一次就讓我公婆點頭,還幫我加價直到成交...你看她功力很強吧~

寫到這裡,也許...這只是代銷小姐基本的能力不算什麼
重點來囉~~她最大的優點是...
我們社區履創低價的房子,幾乎都是由她經手賣出的~~

聽說~代銷公司不成文規定...只要你先給一個代銷帶看或服務
除非他離職不然一定從頭到尾都是他~
好運的著時鐘,衰運的著龍眼...
買房子心情開心最重要,沒必要被自目的代銷,搞的烏煙瘴氣的

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作者: 安爸安媽    時間: 2010-7-16 14:33
2# evelyn0026


代銷小姐的大名ㄋ??
我有興趣

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作者: 山姆大叔    時間: 2010-7-16 17:17
2# evelyn0026


你是指要賣北美館的 小姐嗎?
還有位置上市不是大學路 學勤路的交叉口啊
馥園的對面 嗎?

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-16 18:09
山姆大叔你好哇
我是指目前在北美館的銷售小姐
北美館快完工了,大概是明年3月...
位置在大有路與學勤路路口
也就是桃子腳國中小的正隔壁(正右邊)
地址約略是在學勤路557號-639號之間
供您參考囉~~

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-17 00:59
2# evelyn0026


你該不會就是傳說中一坪9萬的買主...

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作者: 一步蓮華    時間: 2010-7-17 12:39
0026PM給我一下業代的名子,價格砍不下來

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-18 15:01
6樓米大...好鄰居...這是不可能的價格
那是網路上嘴炮王亂炮的...沒人買到10萬以下還9萬呢
若真的有非親非故的買1坪9萬,我馬上去五股佳鋐總部舉白布條抗議

剛開始初期...2房團購都是12萬/坪
3房含裝潢及車位...當時廣告價一戶是598萬(贈4部三線廠商冷氣)
你抬頭看花台就知那幾戶冷氣是建商送的,不外乎是艾xx牌

銷售後期,剩約15%也是約60戶時...每坪總價約有稍調整約3-5千
但車位一下子調高20萬...我買B1大車位,凱子價...110萬,但爽度100分啦~

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-18 15:28
再聊一下和那個代銷小姐相處的事...
下定買屋後,還沒簽約前...其實經常有事要聯絡
假設這代銷叫OXX...老公每次要聯絡時都會說:你要不要打給XX一下(從未叫過她O小姐)
我心中os...才認識2周見面3次,你叫她XX,千代田的代銷小姐代看9次你都不記得她姓啥
更別說仲介配合了3個月...你連她姓啥不但不知道,連那間仲介或分店都講錯
這位OXX的功力很強吧~聽到他叫我打給XX...談到她也都是說XX怎樣XX如何...
我嫁給你~做牛做馬心情好也才叫我[ㄟ]心情不好時叫我連名帶姓還加重音...
要不是因為你的長相身材及財力,讓我信任度爆表...
我真該走進廚房嗑光那瓶家庭號益壽多(醋)...

以上純屬事實,若有雷同...一定是在別的地方我抱怨過...呵

這篇重點是...下訂到簽約對保及驗屋交屋...只要有任何問題
不管這位代銷有多忙.都會幫忙協助啦...
(ps,花幾百萬買屋,找個冰山美人幹嘛-這代銷裡真有這號人物哦)

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-18 23:48
8# evelyn0026


之前遇到一個樂活郡的網友,

聽說買10.5~10.8萬喔!!!(好像8F還是9F的樣子)

車位B1大車位=110不貴啦!!!我都後悔買B3標準車位

話說~~

北美館是他最後一個案子

他的售後服務讓"樂活人"很不滿意,

而最後一案的北美館真的讓人怯步ㄛ!!!

因為它的外表以及設備上應該會比樂活高階一點,

所以......

單價貴一點也應該...

但是值不值.(C/PC值)

真的見仁見智ㄌ.....

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作者: jenson    時間: 2010-7-19 00:03
前幾個禮拜下大雨 還有剛剛晚上2300還在灌漿的房子真的可以買嗎?不知道在趕啥工....

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-19 09:24
號稱豪宅的大北大~也是經常動工到半夜呢...

現在按步就班的建商真的不多囉...
記得朋友買的房子...等地基的水泥乾,就等了8個月...紥紥實實的住的好安心
其他建商呢...8個月...15樓外觀都好了呢...唉...良心建商何處找

米大~~
10.5-10.8是很不錯的數字哦~還是中高樓層呢
但.還是...超過10萬啊...真不知~網路嘴炮王的9-10萬是那裡來的價格
我另外幾組朋友,幾年前買歐洲系列,都要12.13.14呢

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作者: 柏非特    時間: 2010-7-19 16:38
他兩房大概是幾坪啊?有參考售價嗎?還是有人去談過了,瀝青味令人怯步?

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作者: 一步蓮華    時間: 2010-7-19 17:02

他兩房大概是幾坪啊?有參考售價嗎?還是有人去談過了,瀝青味令人怯步?
柏非特 發表於 2010-7-19 16:38

15萬就談不下去了,更何況低於15萬啊,還是面中庭後面陽台被遮到的XD

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作者: cacle    時間: 2010-7-19 17:31
這裡會聞到瀝青味嗎？沒看到樂活郡的住戶抱怨過耶。
有樂活郡和世界公園的住戶能幫忙回答嗎？

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作者: 母老虎    時間: 2010-7-19 17:39
沒聞過ㄟ住了一年多

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-19 18:29
14# 柏非特

其實那味道是整個北大特區的痛...不只是北美館或樂活郡還是世界公園
我住了半年多了~冬天只聞過一次...因為那次有開窗...感覺像燒輪胎的味道,但不強烈
關窗後,就可以完全避免...也就只有那一晚那一次那一小小細細微微也不知來自何方的味道

夏天...不好意思,我們都關窗吹冷氣...可能沒有多注意...
有些社區問題蠻嚴重的,我想是喜歡開窗讓空氣對流的人會常聞到吧
空污問題...你還是多爬文...有人說有有人說沒有...和那位建商沒太大關係

ps北美館開始動工後,我感覺樂活郡的灰塵特別重...幾乎2-3天要掃地拖地
後來問了和我方向一樣的鄰居...她居然完全沒感覺也(是藥師)...因為她早出晚歸且完全不開窗

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-19 19:53
13# cacle [/b

你買啦!!!恭喜喔~~

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-19 21:16
哭哭 ~我也保留了一戶~ 問題是, 價格還沒final , 所以根本就還沒開始議價....

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作者: Money168    時間: 2010-7-19 22:38
我也是剛保留了一戶ㄝ!!!
代銷公司的小姐也是說價格還要再談, 約我8月初去議價!
這種賣法是正確的嗎?  
同時,這家建商的品質到底好不好呢? 價格該如何談?
代銷公司的小姐只一直強調北美館坐落地段優勢,卻都沒有介紹建材及施工品質!
可否請問同系列的哥哥姐姐(樂活郡&世界公園),妳們的房子品質好ㄇ?

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-19 22:59
我是樂活郡的姐姐...呵
歡迎你來北大當鄰居啊

這建商是寶佳集團的佳鋐建設
專蓋家用住宅的...可能外觀沒有其他建設公司來的美侖美奐
但他們的配備標準,該有的都有...施工也沒太大問題(不偷工減料)...
就是平價又符合人住...結構本身也沒出過問題
我買屋後經過幾次豪大雨,颱風及地震的洗禮
目前就是油漆有小裂痕,細到比我的髮絲還細(我可不是蛇髮女)
請專業的來看過...也說是油漆工批土問題和建商無關

我在工地時期(3月份)就有發文...有人來看過...
https://forum.ibeta.tw/viewthrea ... E5%A3%81&page=2
12樓就是我的回覆...那些人...也定囉...也加入愛北大,還找上我了
好開心...舉手之勞也沒幫忙什麼,又認識了幾位新朋友
再看15樓,連工地主任都叫他們小孩來買了,會有什麼大問題嗎...

一套3萬的沙發...成本約1萬...
那一套30萬的沙發...成本就是10萬嗎...哦不~我想...連一半5萬都沒有
各有各的市場...這建商只是建了符合我們市場的房子給我們...
說實在的,我很感激...
我不是代銷...這些言論也只發在愛北大...我希望住這裡的人都很幸福...
大家都很nice的...若有黑心建商也會被糾出...then~趕出北大...

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-19 23:44
21# Money168


Hi~~

我是樂活郡裡的"哥哥"

寶佳確實是走平價路線,

因為一分錢一分貨,

此建商都選擇能省則省,

相對在品質上,質感上,服務上

都讓人不盡滿意,

當然~~

要看個人心態,

如果你覺得有一個可以遮風避雨的地方就好,

在未來沒有很好的售後服務以及建材低廉造成日後的容易損壞,也不在意

而且預算也有限,那就可以選擇寶佳的房子,

我個人是不敢推薦他的房子,

ps.等全部完工後再買吧!!,因為提早交屋
   
      恐怕建商後續的施工會敷衍了事

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-19 23:46
22# evelyn0026


問題應該不只這些吧!!!

您真的太客氣了

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作者: MEIYING    時間: 2010-7-20 08:38


我也是樂活郡的住戶喔~我的看法及感覺跟evelyn0026 比較雷同^^

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作者: 安爸安媽    時間: 2010-7-20 15:55
13# cacle


知道平面圖何時出來嗎
上星期日去看說是這星期ㄋ!!
如果出來了可以po一下文嗎?
因為這兩個星期應該沒時間過去看看~~~

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-20 16:16
我回去翻了一下書籍 , 潤泰集團老闆出的那本"尋找夢想的家" , 北美館是屬於抗震較弱的建築設計...
因為是ㄇ字型的平面配置. 大家如果有再去的話, 可以針對這問題...提出質疑...不過我很懷疑那些代銷人員能給出啥合理的答案... 我之前有把樂活郡住戶所說的"售後服務不佳" 以及其他小品質問題提出...他們給的回覆是 "建案建多了...難免issue就多......不過放心...台灣有多少多少人住麗寶的房子...要是有事情...還會有人買嗎, 況且我自己也是住麗寶的房子~" ...聽了就..非常的沒啥說服力~

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作者: 竹瀅    時間: 2010-7-20 16:40
27# 阿彬

就我所知 北美館 屬 寶佳機構 跟 麗寶機構 不一樣哦~
請參閱,另一網友附的表格
https://forum.ibeta.tw/viewthrea ... romuid=431#pid51278

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作者: Money168    時間: 2010-7-20 21:08
27# 阿彬
我下單保留時,有特地問起其抗震設計,代銷小姐說:它們只蓋15樓,不需要用到SRC,只需RC即可!
同時她又說像學勤路上X雄建設20多層樓以上的才需要用SRC!
現在又聽到大夥提到該建商的售後服務似乎不佳...這...不禁讓我怯步了~
除非...北美館的價格讓人心動...否則! 擔心真的買了後只剩心痛!

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-20 23:17
29# Money168


接下來就要看建商對"樂活郡",

後續的處理態度,

該修的,該補的,都應該拿出誠意,

"虎死留皮,人死留名"

有好的品質才能讓企業永續經營....

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作者: cacle    時間: 2010-7-20 23:29
26# 安媽


我只知道上週DM已經出來了。
我也有一週沒過去去那裡了。

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-21 09:19

29# Money168


接下來就要看建商對"樂活郡",

後續的處理態度,

該修的,該補的,都應該拿出誠意,

"虎死留皮,人死留名"

有好的品質才能讓企業永續經營.... ...
米迪歐 發表於 2010-7-20 23:17

我已經有聽到樂活郡的朋友說，建商有連絡說要開始修理他一年前所反映的問題　呵呵　應該就是怕樂活郡的評價造成北美館的滯銷吧．
不過，跟樂活郡不一樣的是，北美館是佳鋐在此地區最後～最後～最後一個建案....所以後續的維修...搞不好會比樂活郡住戶等的還要久.

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-21 09:29

27# 阿彬
我下單保留時,有特地問起其抗震設計,代銷小姐說:它們只蓋15樓,不需要用到SRC,只需RC即可!
同時她又說像學勤路上X雄建設20多層樓以上的才需要用SRC!
現在又聽到大夥提到該建商的售後服務似乎不佳...這...不 ...
Money168 發表於 2010-7-20 21:08

的確, 樓層沒那麼高的建案還真的不需要用到SRC , 不過他們整個的平面設計 , 是屬於比較不平均的. 所以抗震度能有多強, 真的還是會有疑慮. 問過土木工程系的朋友關於ㄇ字型的設計, 他的回應是, 倒塌不至於 , 但牆面裂痕應該會不少.  

只能說...買房子要膽大心寬....不然還真的不敢買.... 其實建設公司, 我最在意的就是售後維修服務~ 每間建設公司都會有其強弱項, 但是遇到問題願意快速解決的態度. 才是住戶最大的保障.

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-21 09:33
北美館滯銷~不會吧...我已經聽到好多人下訂囉
建材怎樣我是沒看過啦不予置評
買那裡以後小孩子上學走路一下下就到了
且桃子腳還是完全中小學.一次解決國中小問題...
地址還是學勤路,雄雄建設用錢框架起來的藝術大道
附近沒有嫌惡設施,沒有變電所及陰廟陽廟...
整體來講算是不賴的...

建商問題~這建商集團是台灣推案數一數二的
真的有大問題...那...買的人不就是個大盤子

其他社區的小問題,也許處理速度是有待檢討
但總比放任不管,擺爛的建商好很多...
也許啦,新交屋2年磁磚有破損讓住戶很心煩(但陸續有在修,我所在樓層就有,忘了拍照存檔)
但也有索價不斐的建商...磁磚是整片牆掉下來的(林口實案)

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-21 09:34

26# 安媽


我只知道上週DM已經出來了。
我也有一週沒過去去那裡了。
cacle 發表於 2010-7-20 23:29

我週末才下保留的說~ 那時候代銷說DM還沒好.....
剛剛打電話給我代銷~ 他說平面圖這禮拜五才會到...可是廣告DM已經有了.

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作者: MEIYING    時間: 2010-7-21 11:33


我去填單的需維修問題~都有來處理,而且也沒拖很久很久耶..
(可以忍耐的範圍..^^)
牆面裂痕 ==> 應該每一個社區都會有吧~像髮絲般的裂痕應該都是正常的

ps. 當時買樂活郡就是被兩個ㄇ字型的社區吸引~一進去感覺就很舒服~
     我兒子還跟我說"媽媽你看長方形的天空還有滿天的星星耶~~"

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-21 11:44

北美館滯銷~不會吧...我已經聽到好多人下訂囉
建材怎樣我是沒看過啦不予置評
買那裡以後小孩子上學走路一下下就到了
且桃子腳還是完全中小學.一次解決國中小問題...
地址還是學勤路,雄雄建設用錢框架起來的藝術大道
...
evelyn0026 發表於 2010-7-21 09:33

附近沒有嫌惡設施,沒有變電所及陰廟陽廟...um....污水廠算嫌惡設施嗎? 聽說上次污水廠設備故障, 搞到那地區淹水.
很多人下訂? 多少人 ? 我那天問代銷...他跟我說只有50幾個單位被下訂...

我個人是喜歡那地區的....因為我也喜歡跟學校當鄰居 呵呵......沾染一點文藝的氣息....

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-21 11:49

我去填單的需維修問題~都有來處理,而且也沒拖很久很久耶..
(可以忍耐的範圍..^^)
牆面裂痕 ==> 應該每一個社區都會有吧~像髮絲般的裂痕應該都是正常的

ps. 當時買樂活郡就是被兩個ㄇ字型的社區吸引~一進去感覺就很 ...
MEIYING 發表於 2010-7-21 11:33

像髮絲般的裂痕應該都是正常的 <--是阿 正常~ 不過有銅板厚度的裂縫.....這應該不正常吧...我看房子看了很久....唯一有看到銅板厚度裂縫的有兩個建案, 1) 大英博物館 跟 2) 北大新天地...

現在不是說佳鋐的就一定不好...只是把疑慮提出來大家討論....也感謝樂活郡住戶的資訊提供~ 看起來你們比我那樂活郡的朋友幸運的多. 建商也都很support的在你們能接受的時間範圍內來處理..

這樣我對北美館的興趣又更大了 呵呵. 不過處於樹林段....投資客的限制~ 真是苦惱阿~!

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作者: MEIYING    時間: 2010-7-21 11:50


聽說上次污水廠設備故障, 搞到那地區淹水 ==> 污水設備好像還沒正式啟用耶,
上次淹水並不是那個污水廠設備故障喔~~(上次淹水應該有一年半前了吧~)

再決定買樂活郡之前我們還特別去台北大學裡面探勘那個污水廠,可是一點都感
覺不出來,也聞不到任何異味~~

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-21 11:56

說上次污水廠設備故障, 搞到那地區淹水 ==> 污水設備好像還沒正式啟用耶,
上次淹水並不是那個污水設備廠故障喔~~

再決定買樂活郡之前我們還特別去台北大學裡面探勘那個污水廠,可是一點都感
覺不出來,也聞不到任何異 ...
MEIYING 發表於 2010-7-21 11:50

喔 .....我之前開車下班經過...都會特意把窗戶打開..老實說 味道真的很噁~! 大概去年底吧. 最近也會特意的去聞聞看...是真的沒之前聞到的那種味道.

淹水不是因為設備故障...那我聽到的來源可能有誤....我在確認看看.

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-21 14:31
彬大~200多戶還沒建好.又是個中等品質建商...(還有人笑說哥倆好一對寶)
開賣...不到1個月吧...50戶下訂你還說只有...(我都覺得心臟強的才會訂)
這(盛況???)比同建商的其他二個建案剛開賣時熱銷粉多啦...(可能是被別的推案價格嚇到)

話說回來.北美館除了觀望的人多...
連帶的...我們社區中古屋...賣的也好快也~~
現在幾乎中高間樓層沒幾戶釋出,之前投資客出貨的,也都被買走囉

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作者: 階梯    時間: 2010-7-21 15:31
"話說回來.北美館除了觀望的人多...
連帶的...我們社區中古屋...賣的也好快也~~
現在幾乎中高間樓層沒幾戶釋出,之前投資客出貨的,也都被買走囉"
這是正常的行銷手法 英文是: Father & Son Selling skill
樂活郡和北美館 假設是同一家建商 後面推案定價較高 就會使買屋者在同一建商製作的心理上
考慮買比較便宜的產品 雖然品質是有差啦 但價格敏感者仍會選擇 older father instead of the
younger son

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-21 15:35

彬大~200多戶還沒建好.又是個中等品質建商...(還有人笑說哥倆好一對寶)
開賣...不到1個月吧...50戶下訂你還說只有...(我都覺得心臟強的才會訂)
這(盛況???)比同建商的其他二個建案剛開賣時熱銷粉多啦...(可能是被別 ...
evelyn0026 發表於 2010-7-21 14:31

這麼夯~~~ 好~~~~ 不退定了.....不過價格要用力的談~ 顏X立說的~ 北大特區13萬safe...向上有空間  向下有支撐阿~~~

各位要買北美館的...衝吧!!!! 大家要死守底線~~ 超過14萬不買~!

不過...北美館才200多戶 ? 我怎麼聽說的是380幾戶ㄋㄟ~~~

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作者: ching    時間: 2010-7-21 15:42
北美380戶,是代銷說的,
好,大家一起超過14不買,
這樣才能壓價錢,
車位也要壓,b3居要1,150,000元,b1就1,350,000元
搶錢喔 (之前遠雄的朋友有提及,這的地坪約1坪5000元買得)
看來這些建商是建置一棟賺一棟

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作者: 階梯    時間: 2010-7-21 16:38
價格是供需造成的 所以是有空間的
但是我前面提的銷售技法 是先出老的 年輕的價格一定先守 等老的出了8-9成 如果年輕的也賣的可以 那是有可能會加價的 反之後發者賣的不佳 它還是會撐住價格 直到先發到達售出目標
所以結論是這時買第一建案價格好談 第2則非
當然我說的是純理論 參考或博君一笑都好

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-21 16:46
呵~原來是380戶啊~那...算很中型...戶數很剛好
看就知,我不太了解北美館...就在隔壁也沒去看過...呵

階段大~你的發言意境都好深遠
我都要很認真看才會懂...真有內涵...不像我們LDS的

但是這建商在北大...是有3個建案的...不過是一個推完再蓋第二個,then~第三個
有一點階梯大講對了...真的是越來越貴...可能地點,養地成本.建材都有關吧

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作者: 階梯    時間: 2010-7-21 17:54
基本上開價一定是越來越貴  否則對已入住者情何以堪

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-21 18:43
32# 阿彬


用力維修吧!!!

我拭目以待~~

我會再跟大家共同分享,

我想~~~~~

建商如果對樂活的售後沒有誠意,

我想大家也該有心理準備....

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-21 18:57
38# 阿彬


不是幸運,

是太.....  太了不起了

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我買時,代銷也跟我說賣了6-7成,

結果入住40戶左右,

探聽結果才知銷售50-60戶左右,

所以代銷的話聽聽就好,

牠們也沒有錯,

因為這是銷售手法,

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對於環保公園,我倒是比建商有信心.

也希望公園在功能上能夠很廣泛

如果可以溜冰,餵魚 ,騎車,......

那該多好,

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-21 19:00
我發現

樓上的鄰居

對樂活評價還挺高的,

應該賺(漲)很大喔

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-22 12:12
最近有些朋友在問我~ 到底房價要怎麼去計算合理價位...說真的...你覺得合理就是合理價位~
沒錢, 一坪13萬都嫌貴 , 有錢....一坪20萬還覺得太便宜哩~

聽過幾位已經購買北美館的...針對自己的價格....有點疑問... 我在此分享一下我自己的合理化算法

1) 車位, 需要合理化成其他社區的價位... B1 以目前的行情...100-110萬算是合理,往下每層遞減5-10萬. 大小車位差價 5-10萬. 我自己目前對於B1車位....只有最高給到100萬評價.
2) 如果有露台 , 由於不列入權狀坪數 , 只有使用權..所以只應該有單坪屋價的1/3.
3) 合理化之後的總價 , 除以權狀坪數...就是單坪售價...至於合不合理 大家心目中各有自己的一把尺..別人覺得不合理...又如何...你自己覺得合理就好.

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作者: js22020    時間: 2010-7-22 17:22
要買北大社區房子的朋友，應該先看看這篇論文，可用來估算建商的成本：
[PDF] 土地標售價格影響因素分析－以台北大學特定區為例http://www.ntpu.edu.tw/rebe/stud ... showings/A/A_02.pdf

以北美館為例，地號是樹林大學二段10號（請查臺北縣土地使用分區-城鄉服務網-http://cityzone.tpc.gov.tw/service/），在北大的論文中，會發現建商標購到土地的價格是每平方公尺50800元，相當於每坪16萬8千元。由於北美館土地面積超過5000平方公尺，有容積獎勵543％，也就是說，每1坪土地可蓋出5.43坪樓地板，因此建商蓋房子的每坪土地成本是16萬8千元除以5.43，大約是3萬1千元。
像北美館這樣的一般大樓住宅的每坪造價，大約是6萬5千元吧（北大社區沒有SRC建築，耶魯只是地基是SRC，地面以上仍是RC。SRC的每坪造價應該是RC的1.2倍以上。可查中華民國產物保險商業同業公會 台灣地區住宅類建築造價表），
所以建商的每坪成本就是3萬1千元+ 6萬5千元，等於9萬6千元。

建商跟代銷都需要合理的獲利（或是暴利），
接下來，就看買家認為每坪願意花多少錢來買囉。

p.s. 我不是地產估價專家，這是我一年半前買北大社區房屋時，自己勤查網路、土法煉鋼，摸索出來的方法，避免讓自己當冤大頭。另一方面，網路上常有人說，北大社區會跌到每坪10萬元以下，那還真是痴人說夢，除非建商要跳樓了、清倉大拍賣！

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-22 21:47


以下資料來自內政部地政司全球資訊網

請按我觀看2010年第一季三峽房屋成交價格

以下為2010年第一季樹林房屋成交價格
[attach]4970[/attach]
[attach]4971[/attach]
[attach]4972[/attach]
[attach]4973[/attach]
[attach]4974[/attach]

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作者: 3327    時間: 2010-7-22 22:38

要買北大社區房子的朋友，應該先看看這篇論文，可用來估算建商的成本：
[PDF] 土地標售價格影響因素分析－以台北大學特定區為例http://www.ntpu.edu.tw/rebe/stud ... onference/2005REBEc ...
js22020 發表於 2010-7-22 17:22

您漏算兩項不計入容積但建商可賣錢的部份，附屬建物和停車位。另外在北大特區蓋房子，建商還有一項額外收入-砂石，好幾個建案都有超挖地下室的傳聞。

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作者: 肥溜溜    時間: 2010-7-23 00:05

價格是供需造成的 所以是有空間的
但是我前面提的銷售技法 是先出老的 年輕的價格一定先守 等老的出了8-9成 如果年輕的也賣的可以 那是有可能會加價的 反之後發者賣的不佳 它還是會撐住價格 直到先發到達售出目標
所 ...
階梯 發表於 2010-7-21 16:38

階梯大講的跟最近出版的"黑心建商的告白"37頁的炒高房價銷售手法一模一樣...

話說今天下班時間測試從五股工業區沿環河路到北大的時間距離~方向好像剛好跟人家反過來~一路還挺順暢
約19:00進北美館看一看....開價19.20....
我去年看樂活郡..開12還有得談呢..漲的真快~
可惜我從中庭在夕陽下看外牆磚有點凹凹凸凸的就沒下手了(像站上的大大拍的京都外牆磚照片)
是我少見多怪嗎?

不過看了北美館2樓裝潢的成屋感覺還不錯

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作者: 米迪歐    時間: 2010-7-23 00:35
55# 肥溜溜


開價12萬還可議價....

不合邏輯ㄛ...

開價12萬那成交價不就10萬多一點???

你的運氣真好ㄚ

後來你買了那一個社區呢!!!

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作者: 階梯    時間: 2010-7-23 10:41
開價12萬還可議價 這是在金融海嘯時可能發生的
當時遠*林口建案據說也是大降價 到10萬左右- 報紙上看到

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作者: 安爸安媽    時間: 2010-7-23 10:52
請問已經下訂的北美館大大...
北美館有沒有"二次施工"就是陽台外推的問題??

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作者: 肥溜溜    時間: 2010-7-23 11:38


56# 米迪歐

時間差不多是金融風暴時...去年公司沒調薪~所以時間應該沒記錯..
從接待中心出來.還有住戶要脫手給我14萬一坪...

持續關注北美館的後續發展~因為我這麼一等...價格又上漲了不少

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作者: 雪莉    時間: 2010-7-23 11:58
58# 安媽


我沒有訂  只有看過
感覺好像不會外推

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作者: 雪莉    時間: 2010-7-23 12:00
看了北大幾個建案
感覺價錢都很硬
不知是自己不會談價錢
還是真的賣這麼好嗎

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作者: 階梯    時間: 2010-7-23 12:57
真的賣這麼好嗎?

我想好的樓層 景觀 價錢何負擔的起是如此 反之則非
橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同 , 是這樣吧

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作者: 大地    時間: 2010-7-24 00:39
北美館這樣的價格能賣？不如去買紫京城，至少看的到摸得著。

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作者: cacle    時間: 2010-7-24 03:03
聽說明天就有彩色平面圖了哦！

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作者: 康橋小楊    時間: 2010-7-24 07:47
現在大概都只是在十幾到二十萬左右，如果等到捷運蓋好說不定會漲到三十萬以上呢![現在最貴的是中悅維也納和翡冷翠]

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作者: cacle    時間: 2010-7-24 23:22
平面圖和DM已經出來了，有興趣的人記得去拿唷~~~

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作者: 阿彬    時間: 2010-7-24 23:29
我拿了~~~~ 可是.....竟然沒有1F的平面圖,這樣到底中庭是怎樣設計,都還不知道

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-24 23:40
我幾天沒跟這帖囉...沒想到討論的很熱烈

我去年9月訂屋時...12.1萬/坪也還可以再談
談的空間很有限...幾千的談,再折點小尾數...不是網路上講的砍七折八折
我也希望能在金融海嘯時進場...但...那時...自己也不敢啦
窮酸受薪階級...遇到房價下跌時...也無法當嬴家的...
嬴家永遠都是手上現金滿滿的人

js22020大的成本算法和我很接近哦...
但...還要考量一些額外的成本...2個大門(內外門)要不要錢買
刻花鐵窗美侖美奐也錢堆的...廚房系統櫃加櫻花三寶要不要個幾萬
再怎麼low的氣密窗至少還是錦鋐的...油漆也要錢買還得花錢請人擦上去
踼腳板,房間門.廁所門,洗手枱馬桶什麼都要錢...樓上說的彩色平面圖也要錢印的
不但如此...沒開間公司無法下決策...公司裡人事.水電.稅金更是每每都要錢
就是這樣才能達成交易平衡點...建商蓋房...人家願意買...
建商賺錢,我們有個遮風避雨小屋(有的小有的大,有的特特大)...就那麼簡單
有那個佛心建商只蓋房屋不想賺錢的...慈濟建商也有個[商]字...

這幾天到高雄義大世界有感...那個阿呆開發商把商場大飯店建在那麼偏遠地區
雖然大學在附近還是私立的...隔壁也有個號稱國際的完全中小學(還是私立的)
整個商空盪盪的可以,員工都比遊客人多,一直到坐上摩天輪的最高處,突然開竅啦
看到延著商場飯店建的一棟棟洋房別墅...越建越多...後面還有一片片待開發的綠地
開發商不笨的...比我乘上10倍還聰明...不知有沒人去算過他們別墅土地成本和賣價的關係

比起太多太多人為的炒作...住北大還是很幸福的...至少...我們還能去比較~

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作者: 小虎的爹    時間: 2010-7-26 08:36
57# 階梯

金融海嘯時，和北美館同一個建商的上閤築，
插旗子一坪9.9萬。
建商的彈性很大的。

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-26 09:31


小虎的爹...
上閣築和北美館不同建商哦~
雖同是寶佳集團的...但可以去查各子公司是獨立的
甚至連公司地址都不同...
北美館的建商在下新莊的新建案,開價超過30萬,這有參考價值嗎...

同一間建設公司用料及土地取得成本都不同了
何況不是同一間,且時間點也不同...(原諒我,我真的不愛有人拿金融海嘯的房價來笑我們是盤子)
921,亞洲金融風暴,SARS,金融海嘯這些時間的房價拿來和現在比
要讓現在打算購買的人情何以堪

我外公說.早期西門町(約60多年前)槍聲頻傳...
只要拿張被子敢去住幾天,那塊地就是你的囉...
但他也不敢~

---

作者: 階梯    時間: 2010-7-26 11:08
基本上尚未買屋者總希望能買在歷史的低價
             已買屋者以保值增值的期待 絕不希望歷史重演
             而賣屋的建商只有簡單1個想法 -- 賺越多越好 --並不會以回收成本為滿足
             羅倫茲曲線(Lorenz Curve) 總是月芽彎 就是如此產生
             小弟淺見是還是 一句老辭: 選其所愛 愛其所選 其他干卿底事

---

作者: evelyn0026    時間: 2010-7-26 11:22
階梯大大的國文造詣及素養
一直令小妹十分敬佩...

此一時非彼一時也~
那個上閣築9萬多買家,現在若賣個12-13萬
我都覺得他佛心來著的~~

金融海嘯時...股市也是哀鴻遍野
我在98/5用58元買入宏碁,還有人笑我30多塊怎不買(啊...就不敢啊~你自己也不敢還笑人)
直到我8X塊賣出時.我還是抱著感恩的心呢...

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作者: 階梯    時間: 2010-7-26 11:31
比喻的很貼切阿 很欣賞您的分享
確實 此一時也 彼一時也
回國這些年 我也是開了眼界
股票還算好 但房屋當短線期貨交易 倒是令人捏一把冷汗...

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作者: cacle    時間: 2010-7-26 12:31

我拿了~~~~ 可是.....竟然沒有1F的平面圖,這樣到底中庭是怎樣設計,都還不知道

接待中心有中庭示意圖。
聽說印刷廠還在趕印一些平面圖。

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作者: 安爸安媽    時間: 2010-7-27 11:06
真不明白都已經開始銷售
為什ㄇ有關的東西
還提供不完整
不知道是不是哪個環節有問題?
真令人想不透!!

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-27 11:42


安媽~我來解答你的疑問吧...不過是我個人見解哦
這建商是先建後售的.一向都是完工才開賣
且很念舊...三期(世界公園.樂活郡.北美館)幾乎都原班人馬
建築,設計,燈光,造景...最主要是廣告代銷
去年11/28樂活郡完工後...代銷新高創就退到我們社區1樓某店面
八個月來,就為了賣我們店面留守在這裡...似乎也沒去標別的案子
店面銷售情況我不知...但一個公司八個月來雖沒請人,但沒什麼收入壓力也大
所以才會提前在北美館還沒完工時,就先弄好代銷中心,供銷售...
一來可以邊銷售,二來之前預訂的人也有...可以讓人看看內部,再簽約(預訂和簽約不同哦)
所以讓你感覺他們匆促草率...其實也是人之常情...我想9月份以後,情況會好很多...

你可以等可以觀望...我沒看過任何文書資料就能告訴你...相同坪數格局只有28戶...樓層2-15樓
加上同坪數左右相反格局,約有56戶...扣掉低樓層,頂樓...若再有偏愛的樓層,剩幾戶自己算
我們偏愛8-10樓(左右相反還不愛),算算全區只有6戶,若好有6個同好比你先訂
那就只能把它深深藏在你心中,恨君相逢未嫁時囉~~(我在打什麼...一定是受階梯的影響,東施效颦)

ps1~我很開心,我剛好是那第六個訂戶...yayaya~真好運
ps2~扣掉會西晒的三戶,全社區只剩三戶我愛的,我剛好是第三戶訂到...真是燒好香~

---

作者: 阿彬    時間: 2010-7-27 11:42
這間建設跟代銷公司的執行力...有問題 ~ 我考慮要退訂了.....價格死都不出來 然後一直要大家保留...是怎樣~ 一週過一週.. 是只有他的房子可以買嗎? 不要忘記附近還有麗寶世紀館, 臻善美 還有心六藝呢...姑且不說附近還有建商信譽比較優良的遠雄, 竹城建設..等等.

真是自抬身價..這種行銷手法...有點不知所謂~~

---

作者: evelyn0026    時間: 2010-7-27 11:49
等時間午休...再打一篇我老公對於提早開賣的看法
他覺是有人房市看跌...所以才會提早賣...怕等完工開賣時,剛好遇到房市低點

呵~我跟老公見解一向不同...各位看倌...自己評估囉~~
不過我老公是就像廣告說的.是[只剩一張嘴]的男人...

我再看看會不會如他所說的會跌~觀望觀望囉...

---

作者: evelyn0026    時間: 2010-7-27 11:52

這間建設跟代銷公司的執行力...有問題 ~ 我考慮要退訂了.....價格死都不出來 然後一直要大家保留...是怎樣~ 一週過一週.. 是只有他的房子可以買嗎? 不要忘記附近還有麗寶世紀館, 臻善美 還有心六藝呢...姑且不說附近 ...
阿彬 發表於 2010-7-27 11:42

你們怎會價格還沒下來~
我鄰居的同事(扯遠了,但確實是訂戶)...都訂了也快簽約了(月底前)
成交價都確定了...還到小數點第2位...連車位都選好也訂價了
難道你看的北美館.和他們不同~~~(啊,是有幾間北美館...呵)

真奇怪呢~

---

作者: 西西媽    時間: 2010-7-27 11:58
打個岔...
幾年前買歐洲系列就要12.13.14
實在有點誇張

這兩年才開始有這個行情...
我幾個親戚朋友幾年前買
8~10萬...
小阿姨買8.5左右...

---

作者: 西西媽    時間: 2010-7-27 11:59
P.S在前面幾頁看到的
脫離北美館主題...sorry

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-27 12:12

P.S在前面幾頁看到的
脫離北美館主題...sorry
西西媽 發表於 2010-7-27 11:59

我想...很多人認識我,我不是代銷
我指的是一手的買主...不是金融海嘯期間
yes歐洲...4-5年前買的...超過12萬/坪,是辭修中學老師,他們沒必要膨脹數字來騙我
wish歐洲...好友的妻子的娘家...三峽本地人...也是4年前買的...12-14萬間(因為是娘家,她忘了數字,但絕非12以下)
西西媽要不要開個投票中心,讓歐洲系列買家來投票...
14以上,13-14,12-13,10-11,9-10,9以下...第一手...看有沒有lucky man(men)真的買到8.x萬的

當然~是指一般購屋的情況下...
有時這種言語~會讓真正的買家很受傷難過及傷心也~
雖我不是歐洲系列住戶,但我也是同一個集團出來的社區
買屋以來真的受夠了冷言冷語,說只值9萬你花那多錢買...最好是9萬,根本不可能
別拿金融海嘯期間成交價來壓我...當時...我真的不敢.千金難買早知道,誰叫我們窮酸呢

---

作者: 西西媽    時間: 2010-7-27 12:24
抱歉我沒有要爭辯什麼
不過我也是三峽本地人
小阿姨..等人也都入住北大將近五年囉
4.5年前12-14萬或許是真的
但實在不合理

---

作者: 月下    時間: 2010-7-27 12:26
都買了, 就安心住下
比買價, 只會氣死一堆人, 沒好處的

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作者: 西西媽    時間: 2010-7-27 12:29
是阿...
以上只是個人意見
可能只是特例啦
沒別的意思
evelyn0026 別見怪

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-27 12:36
真的有房價的特例,我們看了也好羨慕也
西西媽文字是沒表情的,我邊打邊吃飯還邊笑呢
並沒有很氣奮哦~大家互相發表自由的言論...不會見怪啦
不過特例的房價,絕不能拿來當別人買屋的參考價不是嗎...呵

若歐洲系列8.x萬有~我當初買五股7年中古屋還要近10萬還真是瞎到爆

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作者: 西西媽    時間: 2010-7-27 12:44
可能我們家親戚朋友比較粗魯的亂砍價
另外樓層格局採光...等等也有差吧
因為當初三峽本地人都沒想到北大特區會有這樣的光景
現在的北大真的很美~~~

---

作者: 西西媽    時間: 2010-7-27 12:46
我爸當初接了很多建案的工程
得到很多優惠價
但當時一戶都沒買
想起來真是槌心肝
現在即使比起過去漲很多了
還是鼻子摸摸買了
因為買在這真的很值得

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作者: evelyn0026    時間: 2010-7-27 13:03
人也很奇怪...人家若說我住北大國宅
我還會笑笑說,是啊...寶佳集團本來就專蓋[國民住宅]的
不過~只要有人說9-10萬能買我們這裡,我就會跳出來問誰?那戶??
真有人非親非故買這價,我真的會帶女兒去夜宿建設公司抗議

話說回來,對西西媽真是相見恨晚...我房子買了成定局了
有沒有想買北美館的...約一下西西媽阿姨來砍價...
一坪差幾萬,一戶就差上百萬囉...上百萬要存也不容易
肯定要封個大紅包給西西媽及西西姨婆的

---

作者: evelyn0026    時間: 2010-7-27 13:06

都買了, 就安心住下
比買價, 只會氣死一堆人, 沒好處的
月下 發表於 2010-7-27 12:26

我比了之後的結論只是幸好早買了...幸好幸好啊
因為接下來的案子,真的也買不起囉
呵~~早住的超安心的啦...

看了新建案的開價,住這裡,晚上睡覺都會偷笑呢

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作者: 西西媽    時間: 2010-7-27 13:07
呵呵
4.5年前的北大還是荒地遍遍
今昔非比囉

---

作者: 西西媽    時間: 2010-7-27 13:09
最後祝大家都能買到心中理想的價位
自己認為值得最重要啦
認真工作去~~~

---

作者: 一步蓮華    時間: 2010-7-27 13:19
當初確實是9.10萬就能買到,不過是4年前的事了,當初我要買世界公園出價11萬,
仲介叫我卡片拿出來刷要賣了,回家跟母親商量被臭罵一噸,雞不拉屎鳥不生蛋的地方
買這邊是沒前途的,只好回去籌錢硬著頭皮買下這間房子,不過也是花了12萬多買的
4年前11萬都買的到,當初特區連家超商都沒有,不要說藝術大道,連各人行道都沒
吃外食抱歉沒有店家在賣,騎著機車到三峽市區去吃,就這樣過了3年了XD回想當初
誰願意買下這種地方呢,桃子脚連影子都沒有,台北大學人數少的可憐

---

作者: evelyn0026    時間: 2010-7-28 10:34
一步大的分享...是自已本身的經驗
這對打算購屋的人來說...真的比誰的老婆娘家什麼人買xx萬來的有參考價值多囉

這裡要感謝一步大...我在買樂活郡之前看了很多你在智邦討論買世界公園的發文
可能你也不曉得,我本來一直以為您是世界公園住戶呢~呵...我好瞎...
因為有你們這些前輩的熱心,讓晚來的我參考,去年我也買了心中理想的房子囉...

現在我成了想購屋的人的前輩...我也希望可以幫到想加入北大的人
而不是一味潑冷水...一味的批評...

雖我還是覺得...現在的房價真的太扯...

---

作者: Joshworld    時間: 2010-7-28 10:57

抱歉我沒有要爭辯什麼
不過我也是三峽本地人
小阿姨..等人也都入住北大將近五年囉
4.5年前12-14萬或許是真的
但實在不合理
西西媽 發表於 2010-7-27 12:24

合不合理自在人心，既然是自己要住的，自己心中覺得有那個價值，有能力負擔就好了啊!

---

作者: 西西媽    時間: 2010-7-28 11:21
95# Joshworld

是這樣沒有錯囉~

我也是後期才來北大的~
住得很開心

我不覺得比之前買貴會怎麼樣
當時的生活機能和現在真的是~差很大~
第一次到yes歐洲阿姨家拜訪時 北大裡還沒幾棟建築物...

只是純粹分享事實
並不是拿當初價格和現在比價

畢竟我自己和很多家人都已入住北大~
同樣擁有愛北大的心

---

作者: 費德勒    時間: 2010-7-28 15:46
看房子看了好久，
從北大還是一片荒地，到現在機能漸漸成熟，
心中真有無限感慨~

上禮拜去看了北美館，
格局有喜歡，
一度有了買房子的衝動，
但無奈代銷開價過高，
連在銀行辦房貸的妹妹都叫我踩煞車，

看來...又是有緣無份了
一年又一年提高買房預算，
終究無以為繼啊

---

作者: 桂格    時間: 2010-7-28 15:57


費德勒大,

買新成屋畢竟已經漲了, 可以多試試一些不錯的2~3年成屋.
再怎麼新, 2-3年後也是變成中古屋了.

萬寶龍, 春城大砌, 風呂/劍橋這些個案我覺得還有補漲潛力, 建議你可以去看看, 價格或議價空間應該會親切的多.

買屋還是需要一點衝動, 否則可能仍會一直尋尋覓覓.

---

作者: 一步蓮華    時間: 2010-7-28 16:03

看房子看了好久，
從北大還是一片荒地，到現在機能漸漸成熟，
心中真有無限感慨~

上禮拜去看了北美館，
格局有喜歡，
一度有了買房子的衝動，
但無奈代銷開價過高，
連在銀行辦房貸的妹妹都叫我踩煞車，

看來...又 ...
費德勒 發表於 2010-7-28 15:46

來m群我幫你挑,但是要收服務費喔,以後北大辦活動出來當義工xd就這樣

---

作者: 西西媽    時間: 2010-7-28 16:17
買屋需要一點衝動+1

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作者: andy826    時間: 2010-7-28 16:20
97# 費德勒

照這個ID來看~ 可能要找個有網球場或是迴力球(上北大)的社區啊~

---

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