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標題: 有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-7-3 09:33
標題: 有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤
本帖最後由 faith 於 2011-7-3 09:34 編輯 3 [# Q! I2 u6 y# ~: R

  ?2 P2 d$ d1 d% N# b文章提供／住展雜誌
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在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。
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4 Z7 v- }' e* z: u本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。* L7 I9 c% v" ]* v5 U, ]

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: r  f( a/ b& ]購屋錯誤一 有錢人不會先買小屋後買大屋
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2 e% k( ^. o6 U1 @/ g! ?一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
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9 G7 X8 G4 n" B首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。. {/ o9 v! k# |* f

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大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。3 K4 m+ k4 M. S- c; r; b8 @- f
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然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。
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自住屋難獲利# F9 e1 E' A% O, z9 c) T. i( h9 B
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其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！
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4 w+ O6 y' n0 F4 K: ~因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
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8 h+ \( [3 ^( r1 K結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
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+ D% d! i1 J  f2 A, ^0 @任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。3 F/ u5 V: H2 ~; W) f) N

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5 L1 H" c# h1 U但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。9 S" S/ @7 y& T

  W0 P3 X+ |, d" Z4 m率性而為可行
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如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
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這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。7 u3 Z: ?% Q# |' Q5 }4 d# U0 V; D

$ H/ X" m& e+ d8 I+ p購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區
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依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？+ G2 ^/ x# H; a
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/ H# d3 Y% c9 `* f& p  ~  U' X* q因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。4 ?" U# b- z# f! r! {/ X' ?$ E
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區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。
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1 I0 Y" ^# X9 j, B: N0 r2 T每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？+ A6 K. {0 I: k2 x
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同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
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更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。8 I2 ?8 k! e) K; H+ f1 s+ X) l
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根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。
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7 o/ p2 W) K+ e! U( d" k7 K; M購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋6 y2 `' F* M3 f
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3 W: _, X9 {( L! A5 o' C( s一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
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首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
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依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。) J  T6 y/ T% S  J9 F7 b
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但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。' e) k' v1 ]- x) m3 r8 I

! [) x- d  ~: N3 p預售屋潛力佳9 ~8 I9 ~1 J/ J% ^3 p6 X* }) [$ \

  O3 G) P2 X( T8 X1 Q但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。
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相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。# C) y5 h4 `+ T5 X1 ^( }

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根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。' b/ G" ]- Y6 O* o: O/ n
除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
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; R0 _3 L) f2 K: E1 t因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。  Y! x+ t1 U' n& \
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其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。, Z4 Q( {0 y. [

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所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。
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我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。0 a" C9 b- M# y0 ?; E- i
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4 c& o3 Q1 B; O! }$ Z只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？. v, n6 [& h2 K
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購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位& \' x7 K5 F" q; C! h4 s2 E4 B  S

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一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。
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: J8 q- ~2 W9 U6 B, F2 y% R- s  e一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？
" m9 N  V4 w% C5 [/ F就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
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景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
. x+ J$ d5 y7 K( C- Q. E& U$ r8 s因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了( s; ^- G- K5 M) ?1 j) G- T
最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
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還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
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因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。8 p" n; Z0 ]" ^) e/ p4 x
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對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。0 ~$ B5 @& i; Q
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- `- r; a) Y' T; Q0 K# K5 a- j, t2 s2 y最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！
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購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌
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所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？
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; U5 C- M7 Y+ P3 _+ _, F以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。! o$ h% I5 ^. p- Q, A

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但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
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如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。' Z$ B1 D7 b3 k: V  j& H" b. z% S
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, H6 u* H" s+ M" ]6 ]1 g最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。
- ]( Q4 F5 [; q0 t' q: b天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
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在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。0 n5 [2 F$ z- g# P( r1 Z7 A8 q+ u
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具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
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因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。! E' |3 M) K6 G8 Y$ k
在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。& ~0 f( x. o7 C$ f4 n2 V# h9 a

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0 ?* L: J9 p# _; m% s# Q. q例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
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2 r+ ^+ r! Y2 ^; w同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？5 n# m3 W' o4 `% b1 ^: x! z, p5 P
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$ r7 D2 n- I- O3 F( O品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。
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為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
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有錢人的抉擇( u3 w4 O( m. r2 H3 I' X- M+ Y0 a5 l

" P8 L0 l& U9 |有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。* l" ]$ Y. ^9 U& |
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世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！
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前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
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作者: 洪阿民    時間: 2011-7-3 09:42
本帖最後由 洪阿民 於 2011-7-3 09:43 編輯
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. ^6 x6 ~) t1 S& p0 W9 c感謝分享
& k6 B$ f' u- K5 V5 g( p0 c$ s$ p但我有個小小的感想:  很多錯誤沒錢的人也不會犯,  因為根本沒機會犯  --- 買不起啊  
作者: faith    時間: 2011-7-3 09:45
回復 洪阿民 的帖子
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阿民你所說的甚是...
作者: 小劉    時間: 2011-7-3 11:42
阿民兄
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錯了，不是沒機會犯。而是犯了許多錯誤才會沒錢。
7 A" d, j' }: L) ], m% p人生就是許多選擇，選擇比努力重要，選擇不對努力白費。8 c0 @" |( \1 |7 `
譬如說，選錯行、選錯股票、買賣股票挑錯買賣時機、選錯朋友交.....等等，# b3 w8 D1 n: _0 z6 \
犯了許多錯誤的選擇也就造成沒錢的原因。1 d1 P: m" H' {0 L$ }* e
現在的我們是 10 年前決定的，10 年後我們要過怎樣的生活則在於現在的選擇。, s+ S" N; E! u
如果對現狀不滿就要做改變，要是一成不變， 10 年後依然是過和現在一樣的生活，還可能變差。
作者: 洪阿民    時間: 2011-7-3 12:06
小劉 發表於 2011-7-3 11:42 & k% r" a% ]; q- {3 v
阿民兄
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( f! |8 p& X. d, q' B錯了，不是沒機會犯。而是犯了許多錯誤才會沒錢。

5 m2 |1 J% p( ?, N& n小劉兄所言甚是.....小弟受教了
9 L( f1 f: J& S  p& h- U像小弟大概就是念錯書，選錯系，入錯行，沒投資理財.....: K9 R  k! j; ^1 |) u! ]4 w
而現在要做的第一個改變，就是不能再這樣流連愛北大了，要認真工作，努力賺錢 ......
作者: 歐陽    時間: 2011-7-6 21:07
本帖最後由 歐陽 於 2011-7-6 21:08 編輯
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就是不能再這樣流連愛北大了.戒不了
作者: 美人魚朵拉    時間: 2011-7-6 21:22
看樣子，我大概脫離不了沒錢人的命運...7 n+ d4 i! L$ x9 C0 y; B
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