iBeta 愛北大論壇

標題: 奢侈稅上路 房市解盤 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-6-10 09:39
標題: 奢侈稅上路 房市解盤
奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
% O2 @; I, H" w0 N# y" h; T/ m
* w- D. K$ x" ?( b
市場前2、3個月出現嚴重賣壓+ J( b! G: E, V5 _( @( Y
+ L# N5 r9 |0 ~5 R1 r6 r
2 {, m6 i+ i" R2 o
台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
) ^/ e" O6 U- B" E, T
. L. @) D' U& P2 F# g# f  p1 P, p; \! z/ X
此時房市詭譎多變  v4 {0 E/ r/ L0 M: l- I

- m5 u- ], ~$ F# T2 {1 f1 U  {5 j' Y6 d4 g& c  ?
《蘋果》訪問房產專家
, ~) g+ L1 K+ ~  L% u! N* a0 j% Z: t

$ A1 z4 N" S& g; S' o從價量數據解讀房市未來走向0 z. J6 P+ m3 V/ a7 F  \% O: h& F

5 L: b8 u* x, t
2 j3 n( ]8 R# F" n2 R3 P採訪╱詹誌銘
( \# A! [$ x* |4 j! @2 V/ ~% g; _& }9 }
2 _: h+ n' y3 f5 `% X* H
價量未好轉 房市續盤整
. C& q/ `1 t% r$ @( V. G
# c5 f% t6 ]2 H" s4 G2 M9 \
4 c+ U3 m/ R' y【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。9 S+ t: ^7 o  `$ ^% r& x6 Z
( {8 G% }4 w- g- V2 t" Q
, p$ K  W9 k6 v& ?( a
分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
% K7 u6 ]2 b* ^" e# q& `: N' s( [' ]$ Q; I7 R& c1 ]

* y' M, d( C% cQ2成交量左右價格$ c3 P* v) v% t* n4 c% G% L

% }; S2 z$ M# o/ J! b$ i
4 F" t) q4 h0 R/ }預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
$ a3 l; P1 |) K7 g% C
) t' ~$ p3 B$ {) Q) e5 f) _1 n- u& S* _0 u0 r
新北市供給量續增& x/ q+ O( L- J
( Y' L  a! r) S3 R7 Y
! z/ b" R$ e# l0 O! Z. J! F
從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。
' S0 i, a$ e0 @: {9 G$ D; m" u  a7 Q. o' N) Q( [6 L2 N/ F, d

: ~4 P0 e6 _. t# G/ S根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。/ }/ U9 e$ D+ v3 O1 O( i' d% ]

2 s1 o7 ]# P. R$ L9 s. r! N# u; d
: j, {4 y& a* f' s/ s. b8 s; _而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
  @6 ?: c3 Z2 O" @# y$ P/ m; K& I1 P# c: y0 Y' e2 h

5 k. G% Q3 X, A# }9 t$ `+ U對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
7 ?, d; ^% J+ V5 U. `' w& i$ x8 k, j8 R! T$ ~5 L

  i5 B, e8 b0 G- n' P/ H近5年新推案行情走勢
9 Y' c  a* o& Q8 F( h* O! c' P# ]2 X5 W% M8 W/ |
9 ]- z0 J3 r% R
資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw; |% C' M* U' L5 [6 H) f- j3 m
' D6 t8 u% a* T& L0 d( s

' Y7 B' h! G1 M8 B8 L8 `房價解讀4 l7 Y: h0 m1 X

- x+ D! y0 y9 p8 h3 n3 S% X, O9 Z( c; m; ^4 r
未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
. m/ I7 {( A! @" M# g+ E; e0 Z2 M! l: p: {: U4 q+ B% m

; k( T5 Z' @0 Y# U+ F近5年各區建物買賣移轉登記數/ u5 l+ @% F% h3 c, h2 X# s6 ~4 N9 e

6 p/ ]: F4 Y2 Q$ {
7 ^) Y$ H% v2 L! D2 l- L) |資料來源：內政部營建署
' k1 v, I" }* L" v6 r) `4 ^+ J- ]+ G: y0 O4 B- _
+ ]" g! p9 p, f# [
建物買賣移轉數解讀
" o+ z! j- i+ _2 v) a4 Y
$ D& H9 G& a0 S' g2 A6 j1 b7 `1 e- R6 P' `4 \: ]0 D
建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
4 Z0 D( M+ i! F0 Y9 n
3 L2 Q4 n$ b0 V9 R" P
1 p1 Q* r; I, k0 }+ K. v近5年各區住宅區建照與使照核發數3 P7 A0 |2 u- t4 s, v
3 K7 P9 j1 Z3 ~2 l
+ u* B8 N# Q7 w. Y4 J
資料來源：內政部營建署
1 O: V: I! z3 j. ]6 ?
0 Z5 U  w, C1 q  B: J/ ~
: f: D) t& a" u* P使照與建照核發數解讀
3 N2 l; \9 _$ R0 D" ^- u# L; |) f+ K$ \

* y7 z+ x- L. w/ t區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
$ V* P2 C9 ^1 A, P5 O3 X" F) \. k* [5 }+ q8 E) o

: @8 ?! r$ O6 e民眾心聲 有奢侈稅但沒降價, @- T( j2 }9 E9 r
+ F1 C. Y, Q: k* Z) J: j/ P

" Y! Z# v0 l8 B1 K, J0 T柯均融 28歲 服務業 住木柵2年: B0 G4 Z' J  q% Q; k6 ~" h9 t

$ S( S  w& s* e* I1 N( q! S+ ~
. N/ W/ H& X% M9 [. p0 t因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。9 d2 I+ e9 O/ U' B( j7 ?& ]( n! Z
% }. F! k2 g; g, P8 h% ^

( G- U2 s# P7 R6 P4 b, |2 Q民眾心聲 感受不到打房效果4 A" ~& y$ E% Q; ~9 K  E6 O& a
! u* q1 u5 h, Q" z, S1 U

* M; e' z0 m" j7 }' R8 l9 Q7 m吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
& A7 S, `% V! r7 z* C5 b
! A- s6 \1 q, C2 y% i( C$ C6 w; ~' ]" U- l' @: Y/ S3 E
政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
) c8 v9 D& S/ v( |1 E; y) O5 ^9 U2 w+ q1 R
7 o" ^. P* I; `" s. Y; z- ~
專家意見
2 a; B  |$ [6 o2 w* X& i; \& J3 Z! a0 G

$ P7 v1 M* }, O: A2 {奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢% Q8 f: F1 e2 K$ Z) }0 q

, Y% l* S3 B- J$ v8 o, E: C
  G* Y7 |. G6 q  M2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。" g6 t0 n6 W. ]( H

3 m" P/ \% `( b$ s( c7 B% u) K9 D/ ]
明年選後可看屋
  a* o  @" O( g/ r4 q
3 `3 k. |; y5 @6 b( X  D2 J9 R, R# G* C/ R+ ^9 S' S' V
去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
( r' `1 s- Q( X* ^+ `" D雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。% @: \% o" W# X
, T" c' L6 A% J8 g5 L7 ?
/ z! z, Z7 G0 j6 Q7 D
口述/花敬群．採訪/詹誌銘- B1 N6 ~: u3 S

- J' J- X- O) F! d$ T
' u8 x. D# J/ e  k# i5 j花敬群小檔案
' [, `2 G- h* w- @. I* m; d
/ H; K  K3 X0 B$ _* Z5 S( l' a# t" V$ h! u" p+ y
現職：玄奘大學財務金融學系副教授% t8 A4 |& ]/ D) j$ J+ c# H
$ x; u5 n  m) z; g; s3 E3 ~5 ^3 ^

+ H: a( c- p7 ]專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展3 B% Y/ o/ n5 Q0 p+ d/ r+ z

9 _0 M/ M5 {6 Y7 M
* q7 q% A+ c0 K/ B經歷：
( u# l2 E& E( f' B7 T; A. G, b8 l  E2 B+ l$ G' B. \

! y- |- X8 }, ^! Y3 D◆台北市政府都市發展局工程員) Z& u8 {& {2 ?6 J+ ?# e3 ]4 f
. r, J. ]& L: c) j6 X) E/ W! p

) o; C. @; W! V  M" D◆內政部建築研究所博士後研究員
+ \! ?2 @: n0 C, N' l2 f+ A+ J' U& P( D, L8 d5 [5 S
5 [: e2 J7 W9 e4 `2 m
◆國泰房地產指數研究成員( K3 T$ G8 m8 f) E( l
( f0 u2 L6 e5 E6 }, U" t2 P. N

/ \6 ?0 ^5 ~- B& k; j0 c資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理% j$ A- S( b& g
5 E- T  G2 h+ V3 M- C8 G* ?( z7 J, O

! V! H9 M3 c8 m' @- p9 F: e3 t專家意見. ^+ n$ z4 s! P  }6 {3 H

9 L# ~: \. w) w6 o, a2 w8 k4 r. q- V& ]
高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
( L2 E. G2 ?( A+ \1 |& f& ?& m' f0 J8 l8 E% ]: l# Z( Q
: @6 Z9 N2 e6 }  m6 L
去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。
3 d& |+ u. [% H/ G0 m  C. l8 z/ C1 a+ E( O; f: u

& X8 ^( A' \' R整體不會急崩跌% Q" Y# I, Q( K( m; O
1 y0 X/ i, m& H' g0 E
0 ^3 ^- E% n, k5 V$ K& ?1 L% v6 V' Q
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。  e' F+ `. k9 w# E4 v

% o3 `- ~7 t- ~
' Q6 F' B8 I$ ]4 a- q2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。0 g2 P5 a0 o* b' w* q9 k- M/ g

( z: T# _1 `6 {& b9 Z0 g4 o6 \% l+ \: R6 O
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。4 v3 J5 [1 X& h
1 q8 n7 S: n, e/ L7 v
! j1 S8 U7 M5 S1 p& Y
口述/彭建文．採訪/詹誌銘' s6 a' ]) K0 I
7 p; v% X% o" g7 l6 H
, m) Z7 m$ |5 b/ p: D+ c
整體不會急崩跌$ f8 g. S$ X! G' H
' E% w( M) g) f8 O
, ^2 p  j, }; g+ j4 Y
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
& \. x* f3 I, C& x5 F4 }7 u  n% }, {1 S" M! W) X# m: y  s

! T* s, V2 _9 G, W$ a8 @2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。$ Z7 y8 r9 t- c9 ~

6 P7 g, }9 i8 I% M; X! I
2 `/ u5 i3 [$ E! H- i大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。5 s) G! v% I; k* W
: L5 U5 k& u8 m" U2 m5 V9 t
! H+ V4 X" F/ o$ [
口述/彭建文．採訪/詹誌銘9 h/ S( w# ^" ^6 U/ t3 a
  z$ T2 o' J) X- q, T9 S# ~' W

. W$ ?' N+ h; o' {; |彭建文小檔案- U, {. G: F4 {7 H" ?: Y

& U! j' T1 I( S3 Z: M# @: B# h- C6 h
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
% ]  N6 r* z- d9 P4 O
9 ~6 H0 ~; v5 P/ E8 K. h: `7 `' |; Y+ C' X' }8 r
專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策# l) e: G9 J* `
) T# W+ A  o7 @# w
% K' ]% R, Z' @* H6 e
經歷：中華民國住宅學會秘書長
2 V4 r7 V; W1 M/ z% _4 A3 R$ r8 p$ ^# {% @; G  S+ Y- G0 ?
* \: R1 ?' g/ V+ K4 H1 T3 i6 b
資料來源：彭建文、台北大學
7 X% l# Y# B- ^8 E$ g$ U# [; }
$ X7 ]4 n8 x+ i2 F% _4 x
$ Z, e% K% `1 e  d專家意見! ~6 S6 c4 }, b2 M  I$ x
  B; {$ G- K- M" s

2 M6 I# H0 X' I受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間, v0 L- c6 _0 @8 K# D; U$ B% Y
% J" U2 U5 h8 m! K' K+ R7 A/ O3 N
( O8 @9 Z1 I6 S+ R
去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
+ F& v, `( H4 D2 d* y& M  m  E/ f7 l6 `8 j" X- [
1 [8 N& i. V& ~# d  L5 X
7月買氣逐漸回籠
# R/ N4 Z: a, q) ~& d. P# k
/ [/ w# q1 Z6 K7 a* O; @) S
! A" p2 D6 \3 `; r1 f* c除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
' U/ K& D8 i$ e: [0 |; M  b+ i( c3 k2 W$ I! B

2 |! ^/ ^- g, A+ G, N& o- T0 e口述/黃正忠．採訪/詹誌銘8 _3 J0 U: s# U  L
" j$ c  X2 y" J1 I5 W* p, ^- i% Y

" c! |  x: {. N! i8 J黃正忠小檔案
- Q9 J) }/ b" Y* Z1 g5 x9 O
2 L5 @1 E. P8 ?, V; p; o9 X) w) O1 Q( O8 e7 b$ E
現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
+ d' Q# X( A' {5 ^7 A* x2 w/ n: K1 w( O; N' V
+ c  u3 A! p, U' S/ H8 {
◆1993年任職房仲，踏入房地產界
) L! {- K0 \5 \5 I% E8 Z* l) S' `* ]5 G# C9 e
+ Z) L6 r7 r+ }. N0 D7 _
◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案
# p% `% x2 ~) S6 X+ e4 Z1 a% Y* F! p% P

3 Q) b. ^  ?- Y# C) _資料來源：黃正忠
. h8 V" o, f3 e2 |# F3 R( _( C  ?* d
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html
作者: 歐陽    時間: 2011-6-10 19:56
回覆 faith 的文章
, c2 q% m: z# B8 O$ E2 o8 N+ x- ?; ?% B8 }& M




歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/) Powered by Discuz! X2.5