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標題: 奢侈稅上路 房市解盤 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-6-10 09:39
標題: 奢侈稅上路 房市解盤
奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷  [/ `5 o6 F+ O4 y6 i+ W0 H

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. v' f( N: L! F7 V' I8 i2 y" k市場前2、3個月出現嚴重賣壓
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4 K7 F( D8 f7 C1 Z  O2 Q台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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此時房市詭譎多變0 T$ B/ w7 ^+ I8 x' z
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. @: O( I9 ^6 L1 Q. u6 b《蘋果》訪問房產專家$ [* D' L7 Q, |/ e, h1 {/ H
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從價量數據解讀房市未來走向
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; v5 e3 {  h2 B4 Z& y: f7 L採訪╱詹誌銘$ ?+ x8 \: M2 Z5 m

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價量未好轉 房市續盤整4 a, I! |2 i5 _
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3 U' N: {8 U; t* m8 c( D$ r: F8 E【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
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% W, y9 S+ B# R  X+ w; b分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
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1 q$ s' H1 Q8 L! G3 V( fQ2成交量左右價格
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預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。/ J# W! k/ ]2 n# C
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新北市供給量續增
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2 ~% W" V) k' `/ n' \從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。$ ~+ a7 }7 S6 ?& I2 o! c
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) Z$ v0 T1 p0 d根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。: }+ I+ |. E# S" J3 H: I

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7 ~+ y3 o' i1 k$ V而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
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# M  B. C) l* E* w對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」1 M, j9 P% x8 C' f" @2 x6 d

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近5年新推案行情走勢. k) z8 l0 F) B" @
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資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw' x6 I5 O' S) w+ k$ N& ^5 P
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房價解讀
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未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
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8 e% K" H  @* Y2 g6 W! S( a近5年各區建物買賣移轉登記數! g5 x, U5 ]5 w$ R
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: i7 Q5 f" H7 l* L9 G" e資料來源：內政部營建署, L1 H0 M! D) A6 y# Y

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建物買賣移轉數解讀7 s, P, D+ M1 E: B
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7 A/ L! Y; V0 W, n) [3 ^7 ^建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
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近5年各區住宅區建照與使照核發數: y9 h9 s5 o- W  a$ k4 d
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資料來源：內政部營建署
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使照與建照核發數解讀
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" ^5 _! _0 X! B3 ?. L/ ?" E: t區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。; Y. }- ~+ a% _, {! S' r" }; V

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) ~1 Z2 p3 X: w+ s民眾心聲 有奢侈稅但沒降價& G0 l& I" g* Z4 Q2 G( [' A2 ~0 Y
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6 r. q" s; b% a柯均融 28歲 服務業 住木柵2年
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- u, ?* j( V& j- B因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。$ M" _3 f5 T+ h! Z6 l9 d/ ]! d% x

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民眾心聲 感受不到打房效果7 X/ o3 A3 P4 Z; ?* j! X, Z
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; V0 ?, h' e7 y9 X吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
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政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。% r& i0 U/ Y, l! u8 Q6 j

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+ R$ \5 }6 K# M: s# Z專家意見
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢( A; B/ M# {  Q
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% @% ^  h3 Y( |2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。9 [6 Y  m# h0 y: H1 n$ k

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% I7 j& m7 Z/ W0 }9 q5 G/ N明年選後可看屋
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) V4 O8 C* j- P) ]' e去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。, S' D2 w. f9 U# w. U+ m
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。! r, [, k6 d7 t8 X' j( S  j2 k
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口述/花敬群．採訪/詹誌銘$ ?4 z# s* L' R/ y
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2 u' W- b/ Z0 A/ i& d花敬群小檔案
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現職：玄奘大學財務金融學系副教授' ^9 @% l) _+ r2 P( `

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專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
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經歷：
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◆台北市政府都市發展局工程員
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◆內政部建築研究所博士後研究員% e' {/ P( |% r* P4 D4 G' S
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◆國泰房地產指數研究成員
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8 c( G  B: K5 D1 p, i5 A) ^資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理3 c4 N  ~- Z/ l7 b$ `

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專家意見! `" w, `  ?; f  }

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3 G, `9 v3 |3 e: ]高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％  ]9 q' O1 D4 X9 [

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) \4 r) x/ W+ ?; G$ ^去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。
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整體不會急崩跌
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1 b4 O4 ~  c# _9 a- X, b5 h今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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" n8 N. F. V' G
' I- O2 k: u/ M大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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9 [! q) |$ {+ z" k5 m口述/彭建文．採訪/詹誌銘3 ?; f- B* D. c' ~/ K& q' C3 O6 }

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0 r  h2 G: l, ^& |: O8 n整體不會急崩跌
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。: g7 v  I$ G8 p7 D* m4 Z8 M9 l6 T

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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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: _9 f: _( E% F( C大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。. |0 ^$ ~; T- {

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  K$ p1 `5 v! K1 |4 {, \) X口述/彭建文．採訪/詹誌銘# w2 M' k* D( W6 a6 F
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彭建文小檔案
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% Q0 V# Q2 ~8 R& q現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
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  g/ P' r" [( k- S% C' z" g專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策  C, M; _9 `7 n  ?) M# b
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2 v8 w  q# ?* x# W  R+ b經歷：中華民國住宅學會秘書長' N! n" A" m$ n% o, g

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資料來源：彭建文、台北大學- l4 o0 d% Y9 g8 F
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專家意見! M1 Z- Y0 n4 B4 u- x) S
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受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間+ t* k' ]; D7 m. G& o* D% ^

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7 q' H  `, D( O3 L1 m7 v3 ]2 U. g去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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7月買氣逐漸回籠
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2 r( m, n  q/ v1 u* m) j8 x2 r& \" w5 s除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。# p3 F; f2 D. h, v) i5 d

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口述/黃正忠．採訪/詹誌銘& ?( l1 n8 r! f+ E/ Z

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' B" Z( `! Q9 V1 ~1 q8 y9 n5 G黃正忠小檔案3 _& n% N4 |4 v, I2 Q
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現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
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◆1993年任職房仲，踏入房地產界4 |0 a+ F1 y+ z7 u" V, r7 \

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◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案) }. J) _7 q7 s
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3 p/ Z2 \% ~- a1 }( ^. V- ~! e資料來源：黃正忠- s& S8 M6 Y& `  Z/ ~
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http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html
作者: 歐陽    時間: 2011-6-10 19:56
回覆 faith 的文章( y8 q. o9 w2 e3 c

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