3 R/ u, J( f, ^! B: w, ]未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。3 P9 f5 ]& L( K* @
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近5年各區建物買賣移轉登記數9 \" y+ E! e/ [, K
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資料來源：內政部營建署1 g4 K* T% Q9 t5 q' [6 _+ c0 C) O
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! s6 K: M }% M$ ^/ W, N! ^建物買賣移轉數解讀 " O o& R. u+ ]8 x 6 ?' d+ m% l* ^# A; n& i/ {2 V. t5 g h; m
建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。 * I C K l9 x1 r3 z, Z2 c/ ^- |- r" A0 G |
$ u5 B7 m1 J9 O# R9 U近5年各區住宅區建照與使照核發數# W. }( t$ F; H+ m7 l) D
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資料來源：內政部營建署 0 `/ T, M% x& t9 B9 i- B " A+ t8 `. S; d7 W7 s+ ?9 T- K( E; U) n" S
使照與建照核發數解讀- o6 H* C8 M& N5 H3 ?: r, g
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區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。 ! j/ J. I4 V( @1 m& F w: A! M# x, ^" y) e. ? 9 \1 U" T/ l/ i; q; @9 t$ w民眾心聲 有奢侈稅但沒降價 5 K- o/ Y- X8 M* I ' I( |% V N7 P: x. ~/ V0 T3 D0 W ; V6 ~* K0 v1 x! a柯均融 28歲 服務業 住木柵2年 ; a6 n7 m$ {/ \; q9 e3 r5 W 7 |% y" l. A4 Q% O" i) T \* U) H# y( L/ A, h/ K! j a
因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。 # d. W# k P+ ^" M8 |8 |8 J6 s% Q8 Z3 T4 S. }% d
/ ~/ ^( C9 y% q# w- F民眾心聲 感受不到打房效果 ) @) H) ^: e1 e- V: ^: p ( `+ d" @0 d/ e* | D2 w: x. A5 o4 q1 a# Z+ l8 C
吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年 2 E0 b9 J# I" M3 }0 l ! m D* T6 J, ?5 c4 T0 f% t! V/ H2 `5 ~
政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。) r3 K0 }( F/ i9 g9 @. ?3 e# y* Y
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專家意見 L6 i) }6 E0 v: C; C" f0 d
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢 ' D8 t N5 R. b% b* ~) D7 n- R* L. _ . o) Q* L. Y2 }5 o% {2 _% x5 l7 t l9 `
2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。: |% V9 w* F6 i" v- C2 L7 {
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明年選後可看屋 3 }; j5 |7 X; `' C' ~0 y { | ; o% K" W$ |* W4 I4 R& @ x7 C ) |+ r9 |$ `5 L7 o去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。% m) \2 T, |- `5 W! v/ g: P2 P% V2 w0 G( N
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。( v2 M2 r9 r2 B* o P
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口述/花敬群．採訪/詹誌銘, p5 I5 @/ {. l7 j9 Y
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$ l5 D$ l* f3 J/ T5 _+ f4 `6 G * f- ?9 _. ?8 S7 @) r F2 ]" ]去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。2 W4 d' S. d) j( T
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整體不會急崩跌& J) H/ y- C% g# p7 s6 o
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。' x8 g, t+ x: K, k1 ^7 O2 g
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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。! f, N; e$ w' D9 W2 t
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大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。 ; z) K3 P+ `! x& s( i% q" d1 y z3 d2 y" m; @
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘 b$ ^% r; ^+ j% b! _; X 5 F, k0 T( u( T1 E( `' Q' w1 @! A" L0 ^4 _1 P
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。 2 c; }7 m7 i! ?: Z9 z- l, ~! E( n # q0 c( @0 J! H" e* S2 q ' P" O# L+ o' c& [9 v7 H. D2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。3 F* l( M3 g, ]! Z
, m8 k# d' j6 e# p- M) R 6 z, C: d3 B, u. A& H* P. c1 c- O% j大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。 t) B- P& x U/ W1 }$ K& E
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彭建文小檔案 3 n' A) \: o0 p) X0 Y7 l: O4 Y( e# r9 h- b/ E
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現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授4 c. d+ \' R4 S
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專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策 X& Z0 P3 _: P' i5 ]; u- _
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經歷：中華民國住宅學會秘書長) n+ ^: E4 @" t/ u7 d. H' ^2 n
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2 } v0 l5 j9 R/ o+ r6 j資料來源：彭建文、台北大學3 y6 Q9 m {7 J, c
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