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標題: 奢侈稅上路 房市解盤 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-6-10 09:39
標題: 奢侈稅上路 房市解盤
奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷; z: p/ f* p4 T- _: l  z
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; T$ }0 U; x. b: M- o& f( I市場前2、3個月出現嚴重賣壓
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台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%% F7 s) M& Z$ ~9 {; A# j
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此時房市詭譎多變8 {& V" H1 V/ S5 P: ?  |( W: _
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《蘋果》訪問房產專家. L! }* r0 w( u" l3 E

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從價量數據解讀房市未來走向3 M& t* h1 ?3 @6 [6 ?

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採訪╱詹誌銘& F' N% M2 ~) y( `- e
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價量未好轉 房市續盤整$ q  V6 B! {' v/ `+ F, r) T' Q. r
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* R/ V2 I* T  n! }+ f0 S/ [: M【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
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* _; Z% a2 a4 H" w& I# f0 C
- R  C: N. h$ U2 M9 V分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。1 M- b  ]7 |. Q8 d, F6 F( }! W
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' o4 t, T( ~! o. yQ2成交量左右價格
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預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。$ z0 r3 b) O/ D+ M
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新北市供給量續增
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. T/ P5 i$ a- |從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。& y/ T% N0 k, @/ C/ C& n: `

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; D% C- j! J/ R& O* K0 u8 r2 T根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。" Z5 s- T; i% C. o8 K6 Q6 R
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" f* O8 F( ^, Y: @而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。7 x/ \/ j. r' D, y' p& b
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7 U& J) F( V+ n: X) K- D對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
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近5年新推案行情走勢+ h7 N, \" y8 o2 x
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資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw( ]' C5 V0 [; ?, b1 n, u. p% A+ e
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, V) }* M* X+ A& `/ @# n+ o, E房價解讀
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未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
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, h8 m; \0 Q. S6 z% J
6 P* G1 X# B8 c' w近5年各區建物買賣移轉登記數
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. m& d$ b; Q' @+ U4 f1 z: H資料來源：內政部營建署8 L, A2 o5 ], G: y& D1 }
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建物買賣移轉數解讀, L9 z1 G% }. w" h
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% A. \( L' @" u/ p, n+ V6 J; d建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。% D. E$ ?1 S0 _0 L& f3 C! I% C
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/ H/ y- |5 w! ~  k  Q7 E0 z近5年各區住宅區建照與使照核發數: |' M4 ~, q: k# s
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資料來源：內政部營建署& D# q- {+ ^* |$ E

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使照與建照核發數解讀
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區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
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民眾心聲 有奢侈稅但沒降價, B$ B5 I3 K; E; N) p1 o' O+ a7 r
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5 Z7 E# v7 g1 ^. t, [柯均融 28歲 服務業 住木柵2年$ P0 c  S" H0 x7 w$ O7 Y% p) l* [4 \
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因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。! m4 Q# D1 O& d& I6 k, |
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民眾心聲 感受不到打房效果
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吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
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( O# i' G2 u5 i政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
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# [( y4 U% R, d" x4 y專家意見
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
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2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
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明年選後可看屋
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0 k6 C" V: V2 [去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
* [% m5 t( j' l; ]8 k雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。4 w' Z/ [6 v1 O+ O

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口述/花敬群．採訪/詹誌銘
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/ {8 C. X0 u: d* M! ]8 @花敬群小檔案
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現職：玄奘大學財務金融學系副教授
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專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
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' l3 o/ I$ r5 U2 \* S  u) ~; M4 v  v! l* F& w4 S5 n
經歷：. ^0 {, J* w) H5 Z  r6 G% m+ k) U
8 k" @# Z' c+ F5 ~

# c7 P# F- N! ^+ d9 @◆台北市政府都市發展局工程員
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) Q2 l3 j' K0 i% l  F◆內政部建築研究所博士後研究員: ?, `! Q8 b8 `/ K% e' l
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3 m9 ]3 X) V4 W7 a0 B2 X3 f8 F◆國泰房地產指數研究成員
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資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
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+ M; r+ H; G' s$ c專家意見
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高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
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去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。
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. }& G( N  B+ b+ h. @6 @9 S# a整體不會急崩跌2 _/ E4 e( E  u

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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
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. ]+ g5 X8 W: l4 R) s9 b& P1 R2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。, A$ c2 M8 ^3 D, n* A

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" \8 _3 X/ m  X口述/彭建文．採訪/詹誌銘1 T- t3 T# ~$ U5 d* N7 u2 R

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9 J! F* z6 t" E4 _整體不會急崩跌
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- f3 P- Q# Y+ f* E* k7 [今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。+ ~4 @' C/ W/ x& p) F, `

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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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& s5 M# q) y; z# b4 }大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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彭建文小檔案! g: i4 C. l% {: |8 ^

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' I& G( Z0 H7 I; i) Q現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授7 M" S! U6 x% @/ I2 T0 M8 d0 R& p
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* n" x+ [2 i9 I9 [8 a; _( W專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策& N: c( J8 N: p1 H% b7 o, Z2 \
) r- ?! K; s1 z6 R1 p* Z4 U% e
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經歷：中華民國住宅學會秘書長" ]# B2 D. f8 A) E- P
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資料來源：彭建文、台北大學
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專家意見3 N% r0 T9 ^$ O  a2 s, Y% ?3 g

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1 J" B6 j1 a1 N7 A/ L6 R. O受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
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% q0 {. A$ Z& A/ W! g; W' E# ^# y7 r. ~7 v% \+ b0 C
去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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7月買氣逐漸回籠
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) K% E6 f: ^( J  v  l除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。" O3 h) @# x" y$ j6 ^- V+ Z- E) _
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7 f9 n9 a& |* I. E. R" c0 ?# b
口述/黃正忠．採訪/詹誌銘& y/ o% T- ]- |* i
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黃正忠小檔案
$ E/ q' m5 r8 C% u* z: v0 p4 [" R: l1 _' q

  j. a+ @0 m. P  O$ G3 @$ I+ q現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
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2 D" ~8 F6 K/ N6 Q
: i4 A! n( B8 j◆1993年任職房仲，踏入房地產界
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◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案7 E2 c; G; h/ `1 a4 j6 E) M+ _
& g* C. F+ w& z% v
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資料來源：黃正忠( S% p3 ]( V3 J5 k, a4 a

: b  P6 u2 {; l) R* Rhttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html
作者: 歐陽    時間: 2011-6-10 19:56
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