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標題: 奢侈稅上路 房市解盤 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-6-10 09:39
標題: 奢侈稅上路 房市解盤
奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
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市場前2、3個月出現嚴重賣壓9 a( C. W, A. _+ a1 H) ^, B0 ?

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+ O2 o5 ~* j% J$ n5 {# h& s台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%4 @7 h$ P3 P6 c9 p

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此時房市詭譎多變
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《蘋果》訪問房產專家
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5 k  @5 y. j& K6 I; F從價量數據解讀房市未來走向
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採訪╱詹誌銘5 ^' @4 G( a5 n( t  [3 G
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7 k# g; z/ m+ m價量未好轉 房市續盤整0 r; O: P  x# @7 X5 t" f! s
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$ B0 N7 v1 Y1 z' w【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。0 T& B) V: w0 h- x5 @
) \! ~! O& V# r

. Y$ u+ C8 [$ B1 P& f0 `$ M/ q分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
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' r  j4 E- g+ {; R6 i+ kQ2成交量左右價格2 o6 ?$ {3 r: {+ k3 c% X
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  d3 T. R( p+ v0 C7 o預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。: z' \5 H) v% z; B. G

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新北市供給量續增' T9 x/ w8 l: j2 A- ]+ q* O

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從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。* t7 |# H1 A6 G: ?" I" |

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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。' ?) q1 x9 Z* v0 a3 A+ x

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' c0 f5 V8 g7 B% s/ g而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
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% k; C; f6 W/ x. Q. [8 @, g  @1 ~3 c* v/ c: p4 ?
對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
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近5年新推案行情走勢
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/ H: Y5 C" R9 J+ L: D資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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- l) [& z7 Q9 E- n* H房價解讀
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( G+ K' T$ }; [6 B* x( W3 M0 |未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
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% R. X6 p" M/ I, k
0 j* ^# y3 ]3 X2 f近5年各區建物買賣移轉登記數
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& D( [0 a1 G) ?  b- \( H資料來源：內政部營建署: v' d7 f" u1 R2 f- E7 r
( x3 C' _0 {- c3 V4 Z5 J; ^2 ]

; o" B+ z( S' m) {- i1 t1 V建物買賣移轉數解讀
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建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。( M& Z7 o2 F4 H; r( B$ G
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. {5 b* }6 l/ O近5年各區住宅區建照與使照核發數
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. `$ k  @. w8 k, }5 o8 }資料來源：內政部營建署% c: ^, ~2 C' c$ P$ d; ~/ s* j

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使照與建照核發數解讀+ x3 @' h2 Y+ }. F2 n+ Y) ]
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4 w  j( R$ R9 y+ \, @2 v3 K區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
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7 B! a' z8 h: a: Q8 A民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
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: L  u3 c7 |% E( d6 ^8 Q5 c柯均融 28歲 服務業 住木柵2年
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( h3 c9 N" }& r; X# g2 \# q3 I$ H
因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。# G/ `2 q: B2 \  c4 o& S

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6 q. u& ?( b; e4 Z民眾心聲 感受不到打房效果6 p  Z* i& C8 s8 V2 k  `2 {# l

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吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年+ N. [9 W& D1 J5 l! \" ?. s

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政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。9 ^- g/ [. ?! y
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  `4 j& p# C# v4 t+ }專家意見
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢' [% R& G+ F, d- U1 x
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# O/ C# B+ z, L6 {0 X2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。$ w  n( o2 g: |/ a* m3 r
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8 G/ p; X4 M7 x4 v- B# y明年選後可看屋# x+ v! j9 S) b  D/ ^, v3 _5 I: r+ ]
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去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。4 `9 n2 ]8 o) s5 C7 N+ R
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。
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7 ]; W% p, {4 P; H口述/花敬群．採訪/詹誌銘
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花敬群小檔案. m- v/ k0 t2 _7 K9 P

; l  v6 _/ o& `  X; p" h7 {2 O0 }3 |- E
現職：玄奘大學財務金融學系副教授
5 O9 q! \! M& F: G6 Y, F( g1 c  t
9 L$ `4 h3 v! T  j9 d1 X0 J* h5 I# K+ p  X- M2 N
專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展9 Z/ V$ {6 E" M6 L( L' H
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: u; y! C; e2 x% v/ \) B( s
經歷：5 |3 d, k9 v3 X8 B
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! ]% g, L+ X) F! f& h! o. R# v" T◆台北市政府都市發展局工程員
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8 x0 X/ o1 h+ c( l◆內政部建築研究所博士後研究員+ f( b! ^! \; ], O$ `9 i2 h- A) N

* H$ N6 X  t7 w
# g7 d: ~) T2 d  h9 Z4 L+ o◆國泰房地產指數研究成員
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9 N( D: t5 W* D) p) B+ Y資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理* T& g) X" Z3 i7 _! a

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專家意見
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2 O; _% J3 C2 d* m1 l& H
5 y& Y- }! h+ i  t8 C高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
) [: {& w$ }6 D: N
2 j9 p- N, Y9 }* s& T; v$ q6 _) S) x6 d' ^; b  I; T
去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。- ]( R  ^0 y( E/ ?
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" H& F. m9 Q; s# F- v* @: O整體不會急崩跌9 Q% D+ Q: w1 A- u8 L2 F  p
1 B# I' \9 {1 {# H/ ~/ W: c  S

* q, U6 j/ q" Y& O6 w, D6 t! G  z今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。/ |) S+ N9 a* O3 R1 q

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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
* @( U1 p1 I2 ?: X" a5 k8 h! |" h' x0 F  |  ]) J- b* ?

, d! k: }. U9 m0 F大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。; e: L3 O0 d2 e6 _

# i1 A/ n8 t6 o; d: R* C- d& H3 G% g
- t  l/ V7 ~/ }& n口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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整體不會急崩跌  [# N/ u; ~9 M# I8 r( F; ?6 j

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0 h  x5 J; o  [% O: l今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
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( p- d* B! ]$ R3 `  l2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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8 ]# V0 Q+ m% ^5 f6 I/ J6 L
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。( W. Z% v) x1 r/ @/ `( J
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘) m' T0 K$ f" z6 U, Y& V
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彭建文小檔案3 P9 T, ]1 e+ T+ P6 e9 `& M% x

7 c- g1 y0 z  Q1 |
9 w6 p9 f" |) Y, o# z: Q& O現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授  F" U3 ^1 S8 u9 L, h
# ^4 G8 A  W; A' G6 m

& F" y; U; J' b- |1 ]3 r! E專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策
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7 j/ ?2 O: Y8 S/ a9 P
經歷：中華民國住宅學會秘書長
7 h7 l6 Y' E/ F* O" j  q# V+ T( ]' C, C: f

( h4 h9 T/ |. J8 b0 _資料來源：彭建文、台北大學
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: j; j* f/ q/ Z2 ~! k+ v7 Z$ u, a8 a: c7 S
專家意見
! s0 I5 h$ w4 k% W' h" y) N& N0 H, h' ]4 V5 K3 H  A
7 |. h7 T" H2 O, W: t5 N3 l
受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間/ h4 |( m' m1 c- F
( t5 E! L( ~" V3 ?* r6 S8 h9 p4 A, R
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去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
! h$ x1 D% m6 v8 h! ^2 u  J8 _4 x% l. D( u9 V% K

0 z/ N  X8 Y  c7月買氣逐漸回籠
8 f8 e# C+ Q0 |0 K- @" g; O( _. p: z  X
) v& d0 F5 H8 _- P% W
% }/ Y! i) W( U  a除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
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& X8 K9 x  ^' z% e: p: K( E: d0 S
口述/黃正忠．採訪/詹誌銘$ {! {7 v3 U, I2 f$ y4 {
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0 X- V7 v8 R% O% y* U! |; j/ D黃正忠小檔案/ M2 g2 L7 E, u! x' x

  M7 `7 J* {4 e7 k9 a  X
# O* `% F$ @; w6 R+ r& O現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：0 r' _8 \$ ^) S8 w

  t1 W2 T) X( W: |7 w% F
( }1 m  Q0 {6 \  |6 D1 ?3 Q5 _◆1993年任職房仲，踏入房地產界7 K  X' F1 f" A7 V" _

* o$ W0 S5 ]' K$ p) v' w, ]& {. _5 |: ]) q5 @! a6 i
◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案
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9 A! |, p% {. }2 Y9 @
* J. @" N" ]- f5 Q7 T( A* ^% N資料來源：黃正忠& O9 h1 f2 x4 E5 [4 q

. e' S, [( B* \' r) r, chttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html
作者: 歐陽    時間: 2011-6-10 19:56
回覆 faith 的文章
9 P( s' F# f7 j* ?+ `1 N2 T5 j( R. ?: H  H- ~- i% z




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