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標題: 奢侈稅上路 房市解盤 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-6-10 09:39
標題: 奢侈稅上路 房市解盤
奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷0 ]5 _8 Z$ p6 _, U+ {3 r
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( d' j' f! D% d8 y' o# \8 m市場前2、3個月出現嚴重賣壓( h! @8 q* R2 v! T

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! z2 q# s* v$ Q9 y$ Z& t: r台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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+ a6 o- e2 ^  Y$ a/ ]此時房市詭譎多變
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《蘋果》訪問房產專家
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從價量數據解讀房市未來走向4 L! V2 P8 T2 Z) D2 z% p

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3 d- L6 m# E. e/ i採訪╱詹誌銘
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價量未好轉 房市續盤整9 r& r  J4 x$ X4 k

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/ L) k* M5 o8 `【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。, I1 I7 v- g2 ^5 V3 L
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。0 y6 a- u7 y( `& Q- {& m4 U' X1 [

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' |2 ^) O0 A! m6 D* OQ2成交量左右價格8 o8 R  O9 n  ~; z' e

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' n) Q& I! Y( I2 j( P( ?) f2 b預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。( l- t7 T; i/ H* R) l4 S. h' g

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新北市供給量續增+ N5 y  ^  q, r2 z9 @: s5 ~
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, f+ R7 ]0 b! F# ~. r3 j從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。
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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。
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" Q0 r0 ]4 J7 f! Z  o* M/ f而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。& [. y) X% L* H! n9 r; {

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9 b5 ]7 ~6 q3 n9 b4 K對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
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近5年新推案行情走勢# W( M1 f1 X: c: v( O6 B3 q
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) Y9 W; v5 Z9 d( C5 U資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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4 j& A; h% J) T5 y3 v5 d房價解讀
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未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
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3 X: D# Z$ A( C9 a6 H0 V1 z近5年各區建物買賣移轉登記數3 v& s% S! W! Y1 K) d

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& q, a, @- ~, X. D% Y( a: e1 s1 ?( `0 d# n資料來源：內政部營建署* g4 m. ]; Y8 T) X6 E! M
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建物買賣移轉數解讀
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建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
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' B3 F2 ^, k) q/ n" ]近5年各區住宅區建照與使照核發數
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資料來源：內政部營建署8 N5 R* k+ ?5 L( V

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" T- Z7 r, {  J9 [( n, B' T/ E) R使照與建照核發數解讀
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區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。( o* Q; |; ~! v! o2 x1 |

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民眾心聲 有奢侈稅但沒降價8 b# j8 m9 h, E2 |$ I

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柯均融 28歲 服務業 住木柵2年
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因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。5 c) k. E0 r- Q! V

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民眾心聲 感受不到打房效果
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吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年  L! K/ x7 v8 D$ _- H

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政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。* B3 G2 i! N2 o. ]
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8 m- G- u9 Q( O; w( Z: s專家意見4 v+ F2 h% \) W. g. @/ z

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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢) N% d6 S% M5 e( ], r  s
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, ?! e6 p7 h: T$ O, F# @% \2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
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明年選後可看屋
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" ~# ]9 A. ?: f9 I' O去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。4 l- T( ^1 M4 S: g; ?. R
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。- m& j- r; s3 e. t$ u

: w& d6 m% B" T
: O" U, X* m! c口述/花敬群．採訪/詹誌銘
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3 p* V  y' a* n% h1 E5 s花敬群小檔案
: a& p, r. W6 K& N6 [3 w* i. _
7 t# N) u7 P( G. O
$ r9 b2 E+ c+ p% q) y; Y6 a現職：玄奘大學財務金融學系副教授( L2 v3 Y; [9 ?# _8 ^8 T5 _

0 S9 @9 Z; l# B/ L! v; U4 x  ]# _0 I# m4 t& r% D
專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展% A, m  f8 E# ?4 |6 q
- C# [, Z0 O$ F+ k: Z  v5 q

. N9 M- K8 K3 m9 g1 J. i經歷：! r: j) U+ t' N- U) Q

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◆台北市政府都市發展局工程員
: y' @' `8 a' ~* i7 |+ V1 o% g+ T
+ Y& G: D" s' F! y5 i  h' e
$ H5 {8 W' T7 e+ ^' _! }2 m◆內政部建築研究所博士後研究員" L" H- @- G8 Q! J( F6 I+ |( I
$ H3 C4 O% L2 a
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◆國泰房地產指數研究成員
: s1 H5 R( b# j. X% l4 c
6 g' ?! q/ R. w- u$ \+ T8 b  T$ j
7 }1 s% |1 M4 _- Y資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
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4 [8 @, N' H4 d) J5 L' N
& K" A$ h# q- \* ^7 G7 l; p0 ?9 k專家意見
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) _( Y' P  Q6 p) G高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
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去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。
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整體不會急崩跌
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。+ C+ X2 G2 g3 R& i; e$ D& j

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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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7 `7 x% L7 f( `8 l8 A. d大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘5 @9 L# z- b; Y( P. `2 w$ r7 [
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整體不會急崩跌/ u! f; l7 i4 e

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4 m  R$ T, Z# I& n2 T今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。3 T! ?' V: r! e, J, F" p' h+ F

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+ ~; n5 {" P  D" t( d大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。+ u0 @; e8 o, ?) `: B5 f1 O

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, H1 @( P( f8 @$ B. c7 n; y( s口述/彭建文．採訪/詹誌銘) r- e  ^# R/ P: e% \2 J

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彭建文小檔案% h# V% Q* _! v7 B3 J' ^& D- Y
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現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
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專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策
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" C% Z! u! E. `
經歷：中華民國住宅學會秘書長
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資料來源：彭建文、台北大學
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專家意見
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, A  t  m! \7 a0 \) g3 E* n受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
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$ H# y* z/ {; n  K" q去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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- C7 ]# K; d# O, @( n) W7月買氣逐漸回籠
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3 t" N3 E- z3 m+ e除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
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$ v2 [# {: |; T  t' O" v: r# A# i$ t+ }口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
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; d, A( k: k' o& _4 C# T# Z+ ]0 m: v2 \7 Q7 p( j4 c4 c6 s0 S
黃正忠小檔案
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現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：" F+ G& \5 s7 m  U
$ k) \( H/ t. ]" n/ {
! f7 Y2 B7 H9 w" G8 s# W4 {' F
◆1993年任職房仲，踏入房地產界$ p5 ]# ?* }; h* e0 D, V, u
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◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案
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資料來源：黃正忠
: c7 ~  z2 E) ~4 z* v- F
, E  l1 E7 O% Bhttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html
作者: 歐陽    時間: 2011-6-10 19:56
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