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標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友 [列印本頁]
作者: 祥恩    時間: 2010-6-5 23:17
標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
- G! B0 k# l  q0 l4 ?. E8 I! e房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
. L: z1 l  e% J建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來* R- _* B/ t- \( F, [
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
. {: i& J$ S( _+ Z2 U  ]+ H1 y  r小弟心想!!
9 I9 r. i6 t( M1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的( E2 `: g! S' b" _
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
& x/ {3 D4 G6 w& h) ~; Q3-年租金淨利約50萬
  @" `. |* e* E8 P5 k
3 u5 g% r+ U2 p" W6 Y; e問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多) d2 |$ J: T, b
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)7 x6 Q3 t  l3 z; \. u: l5 E5 q
----------------------------------------------------5 J$ Y& I9 {& |5 U7 s0 n2 b
4-房屋當初購入時一坪20萬
6 I0 a) \. {% d. M6 v% @5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
" ~/ o5 u) W% B: K9 C6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
  _5 K1 Z  j& V6 p/ X+ [" c  [7-4年年租金淨利約200萬% R) `7 y3 y* M
8 Q5 d* ]  s7 V4 I* a
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?: u+ ]2 F7 S' W5 v8 B  w4 S- ~

9 C8 X# L% t/ Q: e  m問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年
作者: maykokao    時間: 2010-6-6 09:49
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯
5 Z- I# Q; E  N. G# @1 U, `
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
" g1 \% t) f, `' }房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
$ a( [/ p- s' D+ X. }/ }' {3 N建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
9 u& ^6 s* a6 h6 G: ^多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管+ K7 ~9 v* Y; h1 j2 ]. M  J
小弟心想!!
+ }; z* p+ ]3 x# }/ O: J) G1-出租 ...0 P3 U. `6 R; u: s
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17
. N, T( u2 Q7 z( \  h+ q' }

+ Y! Z% N  c- G! @% e, \9 P8 o) ~資訊不足
7 m4 `% H1 Z& _4 Q0 n: X- d$ h1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百3 Z+ E& ^# r8 R, j% E! a- m
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了* k$ E. X/ l) z  t
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
/ a! L5 [6 P: V+ `1 d3 g3 @% n  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD9 R4 l% ~8 w* A. e

' f0 u3 f7 F2 \6 o4 [& b跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
- C' i. g' [) d+ x缺錢的拿現早早落袋( Y( P: T2 e: E8 N% b$ [* G
爽快的早點談OK即可
3 D1 V, ?5 G4 q稍貪一點的,可能會多一點啦,
) N3 }. b' g0 L; U  o但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)) {# r2 H# o7 r- y" }7 Q

/ C3 M5 q. {) R6 f7 n4 M' a% X太過貪心的....會造成破局
/ x) j: d1 d8 w2 e) S3 C0 b0 O# n  V
; H  s7 ~+ r8 M9 d6 K我在01那邊有笑過  4 M0 v# j  y+ ]. b# J# x9 h) p
舉出北市大同區一些很不方正的建案3 z  n/ F8 g' v/ m; J
很多都是獅子大開口的結果+ a3 g8 R! G) R+ [
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮
作者: 柏非特    時間: 2010-6-6 11:37
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
7 m# L6 e: N" J, N如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.
作者: 祥恩    時間: 2010-6-6 14:52
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館$ {. @+ M3 ]; M( k5 q, ~
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊) o1 ^+ t7 l7 j: N2 r8 y
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料7 H. t) u) n; J: c# o( {
剛剛看了一下; j; }% [" y6 \$ Q0 r. L
容積率是300%,建敝率50%
2 K- Z7 E9 y- l' g# V  a* ^還有我們是多數決條款的! r8 \6 c& \# T/ Q3 A
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更, C: j: d6 `" @
所以沒有所謂的釘子戶3 W+ V# T6 o/ i$ S/ T: ~
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
; ~% i) S1 S6 i& H3 d6 C) S; W& b+ ^$ I' H" {
因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
  w$ B1 U: p7 M7 ]- C# w) R哪個時機點賣獲利最佳?



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