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標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友 [列印本頁]
作者: 祥恩    時間: 2010-6-5 23:17
標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
8 T' A; G! A5 f9 [3 ~( H9 E房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)- p6 F, Q4 j$ _
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
- g1 r6 _: n2 B; R3 {9 ^多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管  _/ j6 \5 ?/ w6 u+ H2 W
小弟心想!!
3 H) U0 P$ h; F8 s8 N( {1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的& {3 {( u- S- V! L: t
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)2 e- }3 b' o7 I. H
3-年租金淨利約50萬
& y  I" V2 j7 }8 W; g7 j0 e2 f. q* B* [1 i0 h1 X5 G$ a
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多, L' n# X! I, k3 j* C; E
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)! g, k6 f) I! f, j
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$ S: e( n/ p9 g' w8 m4-房屋當初購入時一坪20萬) @9 X% Y- w: |1 \
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬9 x- R# C: s# i8 k, }- a" X
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
3 ]  `( E+ G+ ?1 ~7 g  _7-4年年租金淨利約200萬
0 s% j; R! ]4 @) i8 T2 H
0 R0 n( U4 ^5 P0 \9 o1 a問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
+ i$ x* C: u3 x: t4 K( s
  o6 |+ l3 {6 q2 K問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年
作者: maykokao    時間: 2010-6-6 09:49
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯
, k( }* ^) g1 j1 K  ?5 a" ?
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
; C: x) ]( f0 ^+ t! A6 v) u房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)0 \% A) Y2 P4 `! Y- b
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來. {! x! T" ]% s
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
6 Z2 ^  v1 e, s( [) c- [  N小弟心想!!
/ H+ {( E9 o6 g) M  O" _1 v1-出租 ...
9 M0 D8 L1 Z8 J6 q# H# Z* `0 e祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

* k- b% _# U% l& N6 g  b7 S. o! L# `! Y8 G( m* y
資訊不足
# m/ o) Z% L# P& [: |5 `. @$ d1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百6 v) ^+ |- F: s- l
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
' L9 W. V/ s& Y% J3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的8 @6 Q, |( }3 y8 X' k
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD& K3 y1 C0 ~9 X  R1 Y
" Y" P  D" _) s$ d+ ]
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).; h& e; f$ O# o( Z% e4 ^
缺錢的拿現早早落袋
9 A5 |5 Z, ^: a& m" U( V爽快的早點談OK即可; {, V1 h+ y/ I. k
稍貪一點的,可能會多一點啦,
2 t; \3 O  n% M+ S( ^但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
; n* Q. t7 w/ O2 N4 r/ T& m2 m! a/ p/ v. I
太過貪心的....會造成破局
0 Z. @. z& z* O. T8 \# Q
5 h% n% v+ y; C$ y我在01那邊有笑過  
2 U2 G, ~' k5 r/ y- J8 f舉出北市大同區一些很不方正的建案
* _7 h( u/ |, @9 b0 u! `( y7 B3 U很多都是獅子大開口的結果
, f. f% Q5 }" s2 m$ z& p旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮
作者: 柏非特    時間: 2010-6-6 11:37
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.: {6 z: s4 o4 x
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.
作者: 祥恩    時間: 2010-6-6 14:52
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館! k3 i+ |' t1 e- z. ?
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
6 c' ]8 F$ w' p) D手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
, ]: T' R9 `8 m1 y( |剛剛看了一下
* D. q; o+ g5 }2 L; E0 r5 C容積率是300%,建敝率50%- X( ]* ~" R( v1 O
還有我們是多數決條款的
' X0 ?0 j# @3 j資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
. [- O4 L) p  R: ?$ h所以沒有所謂的釘子戶
3 z. z4 m2 v2 w- r& R( _- M8 a這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
) T7 w: Z8 `$ G( l' u; r
4 L6 ~1 W( G7 g8 _# G, m2 w因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
/ r  r" a7 A( X; \5 |$ ~* d" E哪個時機點賣獲利最佳?



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