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標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友 [列印本頁]
作者: 祥恩    時間: 2010-6-5 23:17
標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
' U( \) {, _4 B5 }" |房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
: D' o2 A+ }! S1 F6 ?7 n* L+ q  W建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來6 s. F& J9 ?; L: }. I
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管9 k- U) a: H3 M, o$ M
小弟心想!!
" S# ]/ k5 i' ]4 t  R1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
  c3 M' h8 v% l: Y( S7 l1 _0 u' k2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)# ^  A  X% S; Q5 n* L/ {/ L( c: D
3-年租金淨利約50萬
( D  K- a$ E: B6 T1 e. D2 s; z, A  B6 W& ?
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多7 W4 z/ ]8 x, a$ u
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
5 J- \" B- C+ R8 J: u& R% z----------------------------------------------------: J& `* ?' }0 E
4-房屋當初購入時一坪20萬% A  z- ?& a3 n7 t: x1 H
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
3 o1 A6 I; U% W; Q8 n6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
% q+ M) a0 L: ?3 `2 ]7-4年年租金淨利約200萬4 M. g0 S3 ]: [) b, h& q" F2 a
, x3 P6 [" D8 P7 x0 b9 O# ]
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?! }/ M& \- ?& d7 J" D

) q: c7 q  K# D- ?問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年
作者: maykokao    時間: 2010-6-6 09:49
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯
+ k/ O# ]( F! l. h, E! d
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
6 u6 I/ A2 Y0 w+ U9 R& U, g; G) y+ Z房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
( ]0 ]& M  i# T' L' X7 ^建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來8 [! K) g& J- @( u2 D
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
3 e( {7 g8 J% t1 x, f小弟心想!!8 n$ c; o& }9 N+ ^. s- l, j) J
1-出租 ...2 @. T; J- d7 W* x7 W) J" W+ D
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17
* `6 C4 ~' `' i& \# H
9 i3 B$ `4 ^) I. C- I
資訊不足
8 \% N  Q( P: m9 @1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百9 S* z$ n& _: e/ z  r% o. ~
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了  m2 l8 K9 e; J3 w
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
) b0 O3 b, o+ ?+ X8 n; e+ {2 @  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
& d* H. O6 N* m' ~3 _
8 L8 a+ N, {+ ?' I4 T跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
  X. ~+ N% x( ^+ O缺錢的拿現早早落袋$ V1 v$ B" U% f
爽快的早點談OK即可
+ ]/ i3 j, z6 M" s4 _$ ?稍貪一點的,可能會多一點啦,  ?+ b3 X* @0 o
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
  ^6 q$ Y, ]: A
9 W* d5 e% [! b) u太過貪心的....會造成破局
; u0 H/ }* N. @1 T7 R9 c( T; m6 ~- Z' a8 K/ X) M' g
我在01那邊有笑過  
6 _- z6 a8 i( o2 `舉出北市大同區一些很不方正的建案2 n1 @2 g2 L( c0 g
很多都是獅子大開口的結果
3 x( z- T0 |+ E* }* U2 @/ q( ^' C旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮
作者: 柏非特    時間: 2010-6-6 11:37
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
, z1 }; S1 q9 m如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.
作者: 祥恩    時間: 2010-6-6 14:52
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
2 \, {9 r5 G1 F& a! \唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊8 V' @' ]3 Q- s
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料# c% j! D( s0 _8 O
剛剛看了一下! z$ {) ]0 ~7 w/ l9 u# ~4 ?
容積率是300%,建敝率50%
# M' I5 h8 p! r! T& |) o還有我們是多數決條款的7 e% y2 t) _: ]1 U
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更5 M( [( h4 k* {; E3 B; j
所以沒有所謂的釘子戶7 a7 t  m, k! l" Y5 H
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子: `1 o( @+ ^& ]: k# Z

2 c' j: I2 K8 ]6 `6 y因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
9 k. k! T! `( m; o5 S哪個時機點賣獲利最佳?



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