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標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友 [列印本頁]
作者: 祥恩    時間: 2010-6-5 23:17
標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
! \# f0 m5 z) l: f. `房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
2 j- `8 U6 t+ y8 t建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
7 h( K9 K; Z, E4 D多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
) k- m  J( s6 {: Q* d! X' X小弟心想!!3 W% D1 U$ L9 M
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
; B5 J& `- i# x0 N$ X+ a; E2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)+ F* I% x4 c) ^; @
3-年租金淨利約50萬5 u# }5 C! s) \4 |( _$ s

2 J3 V& b. i/ b; H* Y( w問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多+ b' F( f1 c  Y# S5 x  U( }
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算); q/ i# f. g; d6 x
----------------------------------------------------; E6 U, l) r) O  l. e
4-房屋當初購入時一坪20萬; [3 W0 `8 }5 X% A: Q. {
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬5 z, V( y5 S1 U* D
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了; g! z6 `5 D+ t
7-4年年租金淨利約200萬
" G# w! ]1 d( p8 j  t$ F$ X  ?" L, l* |* b& l: X
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?9 \' Z, ]% M7 w. v/ [7 V7 B

' }: L+ h% o8 E% _; k) b1 t問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年
作者: maykokao    時間: 2010-6-6 09:49
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯 , ~2 ~( |6 N. u& f5 ]# ^. E
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租0 y. T, A1 d3 B6 `) X; Z' x
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)( k8 R4 y; `! @; l- [2 Z" ~
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來9 m6 x$ @6 Z/ v* `6 |
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
$ |3 o% d* J0 ?小弟心想!!% j8 H, a. `4 q7 F: c' c3 L) [# n
1-出租 ...1 c6 [4 I  I  C, g" {: L4 m
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

5 R( |, V5 Z% C* z
5 L& u& Y3 h1 B資訊不足) R1 p8 J! D9 z1 L2 X
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百# A% x5 I0 s- n+ S6 d0 [
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
2 Q6 t. I! o# r' A  F5 h6 c3 R$ ]3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
5 [# \8 a. C# L- G( }8 a  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
7 c8 c/ x3 t# y7 Y3 I  I( J
9 E& W$ Y7 }. Z8 m. I! v8 @跟建商談,比例是談出來的(依地坪)./ S! V# G0 Y( s- b4 F+ |/ ?
缺錢的拿現早早落袋
: s, D  B& V4 l. a$ C" O$ [爽快的早點談OK即可9 w9 G+ I: v1 j5 \
稍貪一點的,可能會多一點啦,
8 }! i+ ]3 q% e2 H6 o0 r  F# W' b但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)! ]" N, S) E* W4 w; o0 a, r

. @* R/ i8 [/ ~2 N& \$ d5 Q2 n太過貪心的....會造成破局  T) |: }* L) S+ V4 V9 z) D

7 D* J# P) C5 I5 z0 v我在01那邊有笑過  ; X) L& a' {4 E7 l
舉出北市大同區一些很不方正的建案
% T$ ^( n% S$ E$ H# b5 Z很多都是獅子大開口的結果& q9 }2 M9 |/ g
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮
作者: 柏非特    時間: 2010-6-6 11:37
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
7 {4 r0 H# T, X1 a5 O/ p% B' @如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.
作者: 祥恩    時間: 2010-6-6 14:52
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
, x. S, t# `: u7 \唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
/ I5 ^9 R1 O3 F7 X1 M$ n5 o7 Q手邊上僅有公聽會當日建商給的資料. U' N8 w. ]+ b7 S" h6 @
剛剛看了一下3 K1 O+ ~" R& \( Z( g, ^) f- B: ^
容積率是300%,建敝率50%
, V$ Z& C* V# v) H+ P還有我們是多數決條款的2 C) P1 _( C+ A4 `% i+ T/ D& W; Z5 P
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更& l7 s8 ~! \5 H' ^
所以沒有所謂的釘子戶" ~  Q) j# R5 b5 U/ ~
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
+ S1 s0 g0 q2 x1 ~2 V
. G* ]1 `1 p  H4 f  {3 h: Y2 j4 w8 ~因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣) {; {( M) c1 [8 y/ o
哪個時機點賣獲利最佳?



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