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標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友 [列印本頁]
作者: 祥恩    時間: 2010-6-5 23:17
標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
1 @) s6 T+ `( g1 g房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
+ V' E7 E" G- e  H  x建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來. |4 b# \' Q6 T- g. k$ P3 Z0 Q  m" R
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
( E2 T" I3 h1 L* m小弟心想!!
4 A5 t- V. M6 k" G. f# o$ L1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的3 h% H3 B' d4 w7 _+ d7 O5 V
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)6 g' b" s( E/ }. {& j
3-年租金淨利約50萬
4 a* k; m) ]" N, h9 O" U) S) r6 A6 V6 m) ], ^4 F" U; ^: w8 c
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多) n! @: M* q- d7 G; M* J/ s0 O% t
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
* X9 q' u; K8 y2 W7 E; z! T. |; B3 r----------------------------------------------------0 }' |! d5 m9 u. u) u
4-房屋當初購入時一坪20萬
( w& E; P2 _- x" J/ s0 p" }5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
; V( g5 @! X' w, \6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
% l6 E* l( {; W4 k- _2 S/ n7 r2 K( I/ _7-4年年租金淨利約200萬
! c+ T/ z8 A! V" K% P- e  X. E0 b7 A$ m4 k7 U& e1 `
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?* M- A$ L2 B; @0 t9 n: D: J- c

# ?) @1 q; H/ p7 p問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年
作者: maykokao    時間: 2010-6-6 09:49
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯 - K, q, P' p; B. g3 m5 W3 N
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
; r: J. g9 `" d5 i房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)2 y# X5 P# ^( L' x' {/ G/ @
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
& X; M, u3 h0 I. {多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
5 k1 U2 o; |% r) {. m4 P" \% f3 P: B小弟心想!!5 n3 k  L0 r2 s; M8 J# s* Z4 o5 y
1-出租 ...4 F( z) h: w0 o* J4 [0 B% I
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

9 j/ V! w6 W* S0 I9 \0 I* V' K$ O  ]# S! G
資訊不足
# c* y# D8 C6 v  B. P, @9 Y1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
4 M. D. E1 ~" `2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
% A* B; \" Q8 S: {2 i, }3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
; M8 ^8 {) p+ p* O* X" s  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD* ~& @1 F8 V9 P: b

4 W7 l; O7 B) o1 ^跟建商談,比例是談出來的(依地坪).9 j# }) T  o1 n
缺錢的拿現早早落袋
+ o! Q* @5 |7 p2 E# o+ r% H* K$ n爽快的早點談OK即可
! \% F7 r1 y8 `4 d( T3 V# w4 u) [0 O稍貪一點的,可能會多一點啦,
' p4 `+ t" H4 X" A9 x; `% V% k但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)% S: J4 D) c- {( B3 I1 [5 F# B
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太過貪心的....會造成破局
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我在01那邊有笑過  ( g% m! w7 Q" Z; |  E0 x
舉出北市大同區一些很不方正的建案- N1 U; K5 {5 r4 T
很多都是獅子大開口的結果
. i$ y1 w! s/ u3 m* X" |8 l旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮
作者: 柏非特    時間: 2010-6-6 11:37
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.- C) Y+ E" f& G/ L% V  x5 p
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.
作者: 祥恩    時間: 2010-6-6 14:52
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館5 \4 W2 j$ n: ]  ?
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
2 k7 E& V# U) u手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
+ S& I& g* b% d4 J: y: E; e  y剛剛看了一下
6 ?$ U! Y+ y# |  b, ]容積率是300%,建敝率50%) ^* G2 u9 v* m3 Z' y: ]5 M/ r3 {
還有我們是多數決條款的
3 N! P- z$ i; ?" e' L% R/ d資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更$ K& i* ^* G8 s% o$ d8 ~/ N+ ^
所以沒有所謂的釘子戶5 C' q, r7 l  Z9 k+ D$ L$ s
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
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6 L0 ^4 ~1 B9 `) n$ u% z$ O因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣$ e1 L3 m# Z6 |! _1 _' t; O- c
哪個時機點賣獲利最佳?



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