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標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友 [列印本頁]
作者: 祥恩    時間: 2010-6-5 23:17
標題: 房地產問題(都更)請教懂分析的網友
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
2 ?; z1 |( Z8 L1 w房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會), M( Q) @. D. Q# q8 B! a! G7 n
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
! s( A3 U' Z. W: n7 L/ K多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管: M: Y2 r  Z! U5 k- q# W
小弟心想!!
+ z- ?* Z+ u+ j1 i- Z/ m1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
/ s3 Y. p) ^& T" s& w2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)8 b6 a- p7 a( e$ M8 D: G; D5 M0 Y
3-年租金淨利約50萬, Y- a% S4 D2 Y% v4 q: L
3 i$ z7 y2 W2 I+ {: d
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
1 U) T* t* ?7 v/ {) ~+ r網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)& l% [$ H' d1 ]  e! n
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4-房屋當初購入時一坪20萬- n$ J5 |! l6 }
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
" I7 X6 y1 O! y5 W' Y6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了* L$ I/ V* U8 x) w: }
7-4年年租金淨利約200萬* i# x! @4 Q/ A! G6 Z

1 I1 Z# }+ _$ x問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
- a: ~' U2 B& s$ z( `' R6 ~+ y8 h- n  A9 g8 }7 W* W1 y& ?0 m/ v9 F
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年
作者: maykokao    時間: 2010-6-6 09:49
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯 0 t" r- S) V6 p5 K  L5 h
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
% X0 |4 l; g: `, j# y房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
; B- c$ A" \" k3 J3 j; r建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
% a7 F; C' {# ]+ @3 n: V多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管! l: s% b3 ]/ v; t. V  r
小弟心想!!' u2 y! O0 L. a! E& R0 Q/ D
1-出租 .... f# M2 P- y6 B( O% |" B, Y. l  M
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17
  E  L& P5 U! ?- @: ^9 ^" S
! b7 A, E% m9 `. V2 i  m
資訊不足
" X5 ^; d) @* q. |1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百) v  n! a2 x% \4 |# r0 V- o0 }
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了9 B0 K- ?) Q6 ~8 H1 i( `) ^
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的9 h0 \6 ?; X" d& O6 q
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD: Q/ H7 K4 I5 B$ O( i7 z; J% m2 L: D6 N
9 G7 ^" b* t) c# H; p% U8 q# Q9 ~
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
- R) g/ p9 ^5 g, Y缺錢的拿現早早落袋3 C* r! Z! W2 ^- v7 v) m: M# ^7 q
爽快的早點談OK即可
2 M. N  G6 T7 l4 C* i# G4 Z& x稍貪一點的,可能會多一點啦,6 ?0 U0 \4 \: e& o4 @; d) X
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
, `* i8 d* R/ p2 D' C/ v2 T* }7 y1 _
$ j( s% F8 ^( U! u太過貪心的....會造成破局
$ R5 q2 _1 l+ e
9 m7 L; d- h$ H! y8 |我在01那邊有笑過  
8 g8 S' B* T* E( l舉出北市大同區一些很不方正的建案3 S, A. \) S: s) E
很多都是獅子大開口的結果: i. e: m6 R" R) S# r# N9 _
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮
作者: 柏非特    時間: 2010-6-6 11:37
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
" u- j+ ]/ z: Q如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.
作者: 祥恩    時間: 2010-6-6 14:52
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
* F, A8 C0 |; b9 ^5 h& T唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
1 t" q, R7 P1 n- h/ }8 v4 K. y  K手邊上僅有公聽會當日建商給的資料; z+ h( v5 S$ j  L( W
剛剛看了一下
1 ?$ {) J* Q9 M' l容積率是300%,建敝率50%8 `1 s& {1 F2 ^; K# t
還有我們是多數決條款的- g* B, z) Y. {8 f- c
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
. Q. D: C- M3 R所以沒有所謂的釘子戶
5 e- B" b2 e4 l) H( C/ P# K這案子應是政府都更然後找建商蓋房子" @6 f+ |% `0 N: R- R, q, a6 A) n% F
2 j2 G7 g; [& f0 G9 q
因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
! F8 ]& d) m1 E/ L" l; z) [* b哪個時機點賣獲利最佳?



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