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標題: 物管公司與管委會之間的關係! [列印本頁]
作者: jushua1975    時間: 2011-5-9 23:05
標題: 物管公司與管委會之間的關係!
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
, K! `7 `1 ]" J4 B+ |( M4 j' W$ z& c( t  U
請教各位一下，& z: S/ Y  w# y3 d' o8 P
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?6 ?# w0 u5 p1 ]6 \" ~6 ~" ]4 y/ C' K
監督v.s指示!
3 ~' F4 z4 l) x' x! ]) O4 J1 Q2 R: {2 n: t! B8 u/ l
作者: 竹瀅    時間: 2011-5-9 23:33
管委會 監督+指示 物管公司. P2 Q) ~0 N$ A, O/ C) |, e: s
住戶 監督+指示 管委會
作者: 雨果    時間: 2011-5-9 23:57
務業有參予權跟執行權
$ _/ k- ?7 V" b! j# X* W管委有參予權跟指示權
- e$ F% s$ I# f; J- Z6 J住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 00:09
回覆 jushua1975 的文章% P/ L9 v! `, O" d4 W

5 }( E1 Y& K- [% _# z# D當然是以委員會為主.......5 J. i4 }# Q- z9 R5 n  j7 \  y

4 X1 c# j( r9 }; b9 X物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
; E8 i5 r+ c( P: N/ y: p
' t' f& P  k+ K8 j3 k2 i對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑6 v3 M/ l: Y6 B: P! S
, ^: ?0 h, x' |: ]
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
8 I4 v( V7 q- |
& S# w4 H3 N# _                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那1 A4 A# n% C; A' {- e

: K+ I. h3 V. I$ j0 L5 W好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
# ^" g7 [+ p! G: j. F& o0 K% `6 i+ P0 c, @* _9 z" P: Y/ r4 X4 t, {8 R# i
                   會聽取物管公司 依法行政........
5 y' A0 |, c1 f) J
- @- N: _# B5 I! J& P# S; U                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)- [  Q' d) u5 M; u# U9 q# h
5 m: m: ]& l, l/ S5 L0 ^
                  會使委員會與大多良善住戶零距離......... , E) r% [! V+ R1 f! C4 M. B& _

0 N8 w& P& v2 }% O& z) O+ O* v
作者: 寧靜海    時間: 2011-5-10 03:13
回覆 jushua1975 的文章
, R' |1 c4 d4 D
請教各位一下，2 O( R: a/ j  K" P1 M! r# g: n
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?1 a/ b- u  Q8 P; o" e0 r! L  O) y
監督v.s指示
& _& K1 I2 C, P* Q0 A! I
' s1 I2 d% D) e4 x& |
　　兩者都很重要。3 l  w* m% [* T1 H8 f! X

2 W9 L* w! G; F) I; D. U　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。' O% V3 _: D* E; Q4 t
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
/ L2 u/ O% Z* l; o/ ?, T; m" w' u3 T5 k/ W* ?; x4 Z( n
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。# R1 R" O. W% P3 J

5 |6 L$ s% n1 ^0 r　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
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9 C$ a+ G9 d& z& F3 c　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...% r  R1 t  y# V  d
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 11:40
回覆 寧靜海 的文章
. C6 E, P/ ]: x+ u, x7 x( |0 K, G( v& ^
$ L; [- ?! [- G' F% V/ z, e
我覺得( Z( h, |( r  ~! @& Y
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
' j4 |$ x9 \8 D* f* O; ]( a( S即會出現一些不理性的現象。  q* Y. }/ F* J; I( ^
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。- e- W9 I) E1 L: M* x0 P1 L3 D
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 16:01
回覆 賢賢 的文章
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0 E4 Q8 c. a7 z+ e' ~- a
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
# k  P* O$ `( W% `$ u; q* P$ V$ m+ {! n/ f1 c
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
5 ~' T7 B- |' J( z9 \- R
# n- N& H3 l& q% ^* j* C授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
% p' X5 [* T$ e6 B. [$ o7 z' U7 |& d- u6 w
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ ' L* }; H% ^- B3 R' R- w
( g& [8 c! b* u) {* O5 |  u+ t# v
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題.... ) D1 F8 i$ f! N' ]
" A0 ?3 S2 W/ j
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........7 h: D; O0 h5 ^' y! q
) [% k/ }& ^8 X4 e" t4 J
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............4 R% Z8 W1 d% z' d' B

( |6 E9 J& C' l  D( `- y- a* l4 }物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
  @! `- O. i- j  D' {; r( p
0 G8 H7 ]5 D6 ]3 l
0 w; b' s) ]1 o
1 d# x0 R8 R! t9 ^- a4 w5 A
作者: yljimmy    時間: 2011-5-10 16:20
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。, p1 J/ o) L6 P2 v2 ]9 L
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。4 b9 P' M3 C% H1 u/ h
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
; ^1 c# J3 c9 K0 q4 w, ~而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。: o0 e. \) Y+ ~  q) D/ b* s! p: t' B
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 16:33
回覆 服務小弟 的文章0 B" N' ?4 v" q& }5 h9 i

+ P. G, z8 t$ o' Y/ y當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。8 y" D5 Q% n+ O# Z5 i6 X5 B( Z
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。) o* w! |9 [& z5 \, K7 v
如果主委跟委員要求不合理該如何?
' S4 L9 a) q6 n1 _如果要求不合法，該如何?/ K; b8 M" j7 R" z
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。8 s/ X9 {1 M; W/ k. r

0 w) Y" M) W  s+ D2 ?3 z* u
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 17:58
回覆 賢賢 的文章! r% I. ~2 s+ l/ ?* V- q

( p2 E- a8 a% R, G/ x8 y3 S本人就自身經驗 提供您參考...........3 ]' T# ?' S+ l+ W3 S4 O

  P# {- K: N! {+ P# ~, o但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
7 c* o2 r' ?. m; T  @1 A( E. k+ x2 \3 S# q2 l
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護5 {& O# Z8 U' C4 r7 p
3 v0 C3 O9 W( f7 F- K2 ?
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
* r% _$ v# _  @. d7 ~/ W
' n- @# r, ^) x) J( R如果主委跟委員要求不合理該如何?; O! p1 Z$ v9 R% E+ n  c& J

4 S, B9 p/ i- y$ y8 Z! j0 u& C/ u先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
* u2 k& r9 k$ E1 A: k5 B- s, L! h
- D: {2 l; B4 q  B: R如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
8 x1 i8 \2 Z& Q6 |: C' P4 P$ I9 }9 w) b! P  E" Y1 j3 [$ U  y! T
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
5 A* E5 a3 F' @& k" E
  Z. F* X9 _0 m3 O* F5 T( e: r而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... 3 Y9 i; x0 U: u
( ]7 w0 P) s+ C
如果要求不合法，該如何?
  Y  q9 [& Q: W; s3 {" d7 {8 b
" \6 T3 c1 [" U! O6 p0 S這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約......... Q2 I3 o# C7 n" M

3 `: ~4 N5 z1 p5 U( G  h當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............+ n: M4 H4 z" T$ V0 |  Y
! o& x8 g- l/ k  z: t# ?
委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... ) y9 V, F- u: F

0 H- Y% D5 j* @* R3 o% {
作者: 賢賢    時間: 2011-5-11 11:52
回覆 服務小弟 的文章
+ \! ~1 e/ o- B4 G: H2 L
& m* Q4 d  J; V! f6 P6 D看到你的回文，應該是一個經驗豐富，有擔當的從業人員。: _2 @. p/ w9 m) e0 |9 z+ [
只不過，理想跟實際往往都會有差距。
* K5 y5 Q! Z: r- q3 s5 y3 m. M# H有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-11 14:15
回覆 賢賢 的文章
; e* y: ^2 G, K" h6 G4 B0 M/ W. H$ r. W4 @. a3 C6 q
只不過，理想跟實際往往都會有差距。. ~% T2 X, O% N& z( ?

7 q5 ~6 P: I# q9 Y' g其實這個跟住戶的素質及認知是有關的..............就本人在廠辦園區/大型社區都曾服務過.........比較如下:1 d  |' R* S4 S* O& m6 Q0 P

& B" R  T$ O8 E# L) y廠辦委員組成份子 85%為公司中高層主管(人事/總務/財務) 10%公司負責人 5%其他
7 o. b+ U- {9 W' u. H& a5 P% j) C! o! y- ]/ v8 m, `8 F. G( G
所以委員會的管理方式比較朝公司化管理方式在進行........9 g  W# F9 f: w% E! x7 f5 u( ]6 k

4 ^9 J4 h" t; i. [0 m' ?3 s
1 ?3 g! U2 r. _1 B社區委員組成份子 依社區地點地段...組成份子差異性頗大.........自然沒法跟廠辦委員組成份子比較
% q4 w  R  V* _( \, O(社群因地點地價房價組成不同 本人曾遇過 組成份子醫生/律師 , 也有遇到土建/機電型...大都是熱心的住戶組成居多...)
* C8 s7 t- N; F, o  v/ q) U1 U討厭的是.................遇到不懂裝懂 倚老賣老的..........就很麻煩   有時具有一身 專業 又如何 ............(苦笑)
8 F6 I! S6 T( Z/ j$ f9 k
& q5 ^- v# g: n7 y: T有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
7 l: x* B2 @9 Z0 U
# ]; b. n  I7 ^8 v5 d% {$ Z% G' X7 K往往都是事情簡單................因人而複雜................這是本人從業五年來之感想...
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-13 06:32
本文章最後由 johnshuetw 於 2011-5-13 06:38 編輯
9 Z8 g( G+ p1 `. e/ ^+ l  x+ ?
: ]% L; ~; N5 T5 x1 N小弟倒是有一些心得
+ S+ u( h- X# K: ?3 }+ |
" V7 ~; V* |, T) G3 @樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。
, ~6 h; D5 j" p8 n! b  m! N( ~% E1 m5 E) o' y3 R3 t7 L- Y- v
以服務業角度來看物業VS客戶，似乎就可以明白其間關係，但是理想和實際真的總是存在差距。
0 S! R4 f% g0 |: [9 |8 z; e, u# L, \/ s% q+ S1 c
委員如何選出，有無給職，委員及住戶之組成如何(各有專業，但不見得了解物業及社區事務運作)，對如何要求物業便會不同；物業、保全之組成(總幹事尤重)及專業水準，接案價格(一份錢一份要求)，便形成其對社區之表現。
/ [+ R' Z- |3 f# }" |9 C
, O& W2 w, l% n) ?- i" j6 |重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。$ u' H9 ]9 s( j) L- z1 ]

; s1 T, Q( N* r' F3 V+ @/ |1 Y. l. w& c& e1 H6 z

& E. e9 |, c3 o7 K. G5 M' ~: W  c1 W$ e1 W: ]
4 A) C9 R& ]6 g! H
0 ?' P4 _: |7 ]( A
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  l& n) R& A$ T1 s$ {  X
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-20 17:24
johnshuetw 發表於 2011-5-13 06:32
& w) X7 @9 l9 I小弟倒是有一些心得$ o( a+ V: m' ]9 x- i1 E

% l3 g3 Q1 ?. a- |) I7 R樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。

: S7 m8 ~- d2 ~6 s重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。8 c0 D: I5 S' F$ r  X; S/ t- d: X

3 A1 T2 [- w; |9 v- z9 d其實重點只有一個............) y3 b( ~/ H' I# {% ?, N/ u
6 G7 H( Y8 f  {& m6 `- N& c
就是委員會跟現場物管團隊 要有同一個團隊的想法 分享意見 雙向溝通 做得愈好 愈能發揮加乘作用! x4 ^7 c4 f( r& @2 [4 o6 _3 g

6 b! ?! b6 i8 s3 _& X授權愈不足 不確定性增多 委員間的矛盾及看法紛爭 只會增加彼此熱情的磨耗及怯步不前1 c$ y8 B+ P# W% o& w  o: g" L; c
8 G9 P1 u. S* |: A' ]# C
若委員會一直抱持"花錢是老大" 那通常物管人員 只能照章行事
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* C: i4 X6 y: U0 d$ V社區事務想要更上一層樓 端看各社區遇到的現場任職人員能力/水平/素質 如何了...
作者: 賢賢    時間: 2011-5-20 17:53
回覆 服務小弟 的文章
# k) q# i% W$ a/ L9 p: q, n/ \( s- j6 ~& a. [7 k! P
服務業的準則:顧客永遠是對的。
& g7 i! K9 l, i4 E委員會是社區的代表，主委是委員會的代表，如何與他們相處，就是一個大考驗。; x- ?1 m. W7 A; d( e5 ?
; m4 i, S0 Y. q# K7 Z
目前物業的素質如何，相信你也有一定的體認。
+ P& X( |0 l) n$ w' T但是一個不會尊重人的社區，能獲得什麼等級的服務，就…。
+ ~/ E2 Q# A5 p0 |% S, ]6 Q事情處理好，只要有一些基本能力，應該都能做到。但把人服務好，需要的條件就很多了。' |/ o/ H8 E# n4 C
即然在物業這一行，想要得到他人的尊重，自己一定要先付出。
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-20 22:38
服務小弟 發表於 2011-5-20 17:24
* z, `- l: L  ~重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的， ...

- T4 V& y3 m& J& S/ w有人可能素養學識很高但專業並非管理實務,對於問題多在形而上的層面探討,而對於實質如何實行,及其困難或可行之處,較為缺乏,而總幹事也絶非樣樣精通,這樣一來,可想而知,事情總會一而再三討論再討論,而難以有效達到理想目標.講白點,就是知道要做,一遇問題因不了解問題點及如何去找出問題,便會由問題再生出新問題.這樣的情形,出現在主導人身上,那就......
% M+ Y# q$ K5 O社區硬體之維護,最後終到落到規格,價格,...等問題,但非人人真正了解,可想而知,常有買錯東西,裝錯設備,或找錯廠商,也是一樣事倍功半.而社區事務之維護,若只是貼公告,呼口號,沒考慮到人之行為本面及各種規約法令之限制,往往也只是成效不彰,適得其反.; L7 @4 O* L+ @! i/ I  R7 J
, q6 D% w3 ~7 ~8 I9 O$ w
- @8 [3 y- m) t; B$ A

9 b) Q6 L5 X3 F; ]# \) O0 O9 ^1 o) n6 A0 e* u, @

2 X; G0 }: Q9 v$ \2 T, F8 @; @2 q9 y, B; h9 n. W) _# c

( }# [0 R# d1 H6 E4 W6 Z% r* X+ t2 h6 h/ R: _
作者: jushua1975    時間: 2011-8-9 23:03
請教各位，( l2 D. v" u" A
如果有委員過度干涉、干擾物管作業，
( R% T3 ]* b  m甚至來陰的逼迫物管人員離職(只因看不順眼)的話，. ?5 \/ l! b$ S2 s; G
那該怎麼辦?



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