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標題: 物管公司與管委會之間的關係! [列印本頁]
作者: jushua1975    時間: 2011-5-9 23:05
標題: 物管公司與管委會之間的關係!
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 3 F6 u9 \1 f. k' X% P
1 p, E% \* }4 g/ ~$ d1 y
請教各位一下，, R6 f# z. e" a1 ^5 i
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?  a3 b$ ^- X! ]3 e( h
監督v.s指示!
% g* E6 Q  n% ~5 i0 \+ \4 m! Z! x& ~9 T; \, o3 Z
作者: 竹瀅    時間: 2011-5-9 23:33
管委會 監督+指示 物管公司9 f  s% ~& Z7 B9 y; W" b' P& z
住戶 監督+指示 管委會
作者: 雨果    時間: 2011-5-9 23:57
務業有參予權跟執行權) k% ?% }; c8 E
管委有參予權跟指示權
8 i) U( u" n8 t: t住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 00:09
回覆 jushua1975 的文章% m' l; T5 j; |" @, d- }1 o  R4 a" O
& f. o% E& P9 ^1 M
當然是以委員會為主.......
  ^* N! _8 o. P! n0 c, s2 Y( {5 Y; K" y
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 ) H) P, \% U& h) _6 ]5 K
2 i0 a3 L+ {. I+ K* l
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
8 i% Y  ~3 g+ H" A% S! T4 b- a* ^' |
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)( g4 [3 S) D0 K' _% E6 a$ G
6 w0 M$ b$ M5 _: ^, Q' @* {
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
! O. e7 |) k) U( _% z7 k( l" |. g# Z0 d- u
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) 4 [3 h! g/ x! w! J4 p" K

6 c9 Z% o4 k. i0 s4 l; J% E                   會聽取物管公司 依法行政........" u; M, z! S6 O* V( }  B* o
7 \. v0 K7 w* [# y$ k& {
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)- |# z6 a1 E9 M+ ?; N
* S* f- e5 o% f: z( C: y% `- w
                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
: h- }7 Z/ Z4 s* Q3 c
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作者: 寧靜海    時間: 2011-5-10 03:13
回覆 jushua1975 的文章  E+ t. f' z$ u* N
請教各位一下，' x% V- }2 b( N+ \. x  D
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?+ u! k7 q: H. ^  o
監督v.s指示

7 e) j/ Y  j- W4 I! t9 }3 D3 u0 S& I; H$ B! `
　　兩者都很重要。( {7 ~  K) Q# Q+ ?# I, C
  _: z- G+ T4 ?
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。( G0 y& Y( y+ {* t0 F
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。* W4 n! u2 Z5 R
/ g9 X  o& Z2 E, S
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。! ~, `; \8 K, @, ^' s

6 @8 \" D, P, A' @( ^　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。$ W$ |- F/ ^- u! ^" b

0 {& @9 H2 v4 F( N　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
, P5 i$ s# \2 `3 l8 d  X, M/ \8 r' {/ a
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 11:40
回覆 寧靜海 的文章2 ~& p, Z/ N, T" O' `

7 M1 V8 K2 v  o5 W/ G$ n" A- r$ r) W* h# O( v1 g) }
我覺得
6 l" p) N( ]. o2 e  J不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。) @# w# V/ y) q& T; B
即會出現一些不理性的現象。0 F! h$ i7 T: B( g5 Y
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
/ c  d" Y" R$ ^, V, I建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 16:01
回覆 賢賢 的文章+ N, e2 Y9 D# ~4 R- Z4 [& z3 T) v& S
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- H4 v' l" F; D& D
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............0 v9 e7 X0 H7 B$ b1 B9 B( C# @; x
- @, Q) t: N5 D! _3 q2 n$ a+ U
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............" H, v2 Z2 t3 ]3 X
, Z+ q: B5 h5 g$ Q1 T/ i1 C0 Z3 ?1 u
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
' S' P8 w: j$ q# p, B0 Z: X
: l) ^; P/ r- e/ x委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ 6 y- C  w) a& o
4 I. _" s( f$ J2 p6 X
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
, u3 S" u) `* k( ?/ \/ O, b$ i& b
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
- v$ [; U' Q- y) k
3 ], G0 y8 m2 k. z; u8 t3 V# f) t也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
' Q/ L) r+ B3 `2 }; ~8 j# n6 O9 y+ Y3 Z& g" `8 c  b" x) j" f
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
2 C: X1 |# w' `  _, T, T1 A" \1 J& [& m' T3 H" E' [
8 ]# Q- Z6 {1 D6 B6 ^1 I, c; x

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作者: yljimmy    時間: 2011-5-10 16:20
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
" l- g0 D8 x5 n! o因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
4 L0 t4 Y8 x9 d- E2 z而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
; w! j0 ?3 s1 \) V2 P4 _0 S3 p4 b2 V而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
+ ~3 y2 s% S7 ^( t6 Q7 T以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 16:33
回覆 服務小弟 的文章# J2 N5 l8 J! d4 P2 U6 s  H

( z/ Q* I1 l* S當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。- k  `$ d' I! N1 U) l3 [
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。6 o9 D4 r+ m# b2 j/ D3 _7 B
如果主委跟委員要求不合理該如何?
3 g* s( ~/ t. m% ]% Y$ d$ f$ n; Q如果要求不合法，該如何?0 o% f$ m, _% v  u$ b& Y; n
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
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作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 17:58
回覆 賢賢 的文章
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6 @. v- s& P6 U1 L: @1 y本人就自身經驗 提供您參考...........
0 M5 N# [  b8 _5 S6 A% g' X
# u3 \5 {2 ^' k但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考: a+ v5 Y& G, G
' i' I- i5 f* |& }& d* n" [/ }) h1 ]
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護" N3 b* |3 K: G8 q* y

% y/ G8 q' K+ `2 M提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
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如果主委跟委員要求不合理該如何?
5 r  T; P  A, q9 G' c% l$ {6 W% Y# n$ Q7 @( w
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)  a2 _- U9 `/ N

6 P. d# D7 ]* Z如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
" l6 p7 v1 u6 `. z) ?7 i
' W" q* ]# ~: f$ d0 L! R那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 ) T: D; n8 Z2 R) J9 N
* B6 w' C: \% r& i1 r
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... 6 b+ Z+ Q1 f1 M1 b  N, p! G4 \

2 ]9 p. ^+ x" F& U( y2 |) x如果要求不合法，該如何?/ X' [7 |0 C0 X

1 @* e! g, ^6 O' E  w% q9 [) l這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
% Y; P2 ^5 f# X" E
9 F. o6 D, u2 {! n1 ~) ~* `* Y當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............1 e1 t9 h' g* G/ r$ X

$ |9 w3 ]2 x  @) F委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
* U2 I) X1 w2 b* v! _; f, ]
; b' W* j8 C* h2 S$ \* m0 n% o; @
作者: 賢賢    時間: 2011-5-11 11:52
回覆 服務小弟 的文章& U7 W  w" P+ H. D- t; p/ l

0 d- r' u4 }5 X看到你的回文，應該是一個經驗豐富，有擔當的從業人員。
: v2 [( V& D- p5 I$ S0 L只不過，理想跟實際往往都會有差距。
1 X4 Y1 {( s% F" `2 W# G  \有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-11 14:15
回覆 賢賢 的文章  k8 j, p2 U- g, t6 i

! o6 v5 J5 C2 i/ Y; G8 [只不過，理想跟實際往往都會有差距。
  l! P) N, D* z& M/ s8 q8 S' C/ H% z, W
其實這個跟住戶的素質及認知是有關的..............就本人在廠辦園區/大型社區都曾服務過.........比較如下:
+ b3 a. E2 l% M3 D) y: c
& U/ H7 o3 {8 h. v廠辦委員組成份子 85%為公司中高層主管(人事/總務/財務) 10%公司負責人 5%其他
4 b6 V: E" U: p
' ]7 j. q4 J8 G' C& I! r8 G- m9 m* u* O所以委員會的管理方式比較朝公司化管理方式在進行........
' l  }1 w6 o7 _) [' \: z% B3 K6 X7 F; K& @+ ]3 a

5 t, G) A) ^# R5 A& U社區委員組成份子 依社區地點地段...組成份子差異性頗大.........自然沒法跟廠辦委員組成份子比較! ~8 T5 y( j% U8 c9 ?
(社群因地點地價房價組成不同 本人曾遇過 組成份子醫生/律師 , 也有遇到土建/機電型...大都是熱心的住戶組成居多...)$ f* X* D9 X7 j' `/ g5 T( W
討厭的是.................遇到不懂裝懂 倚老賣老的..........就很麻煩   有時具有一身 專業 又如何 ............(苦笑) 0 r$ B' i/ s8 x8 z* |7 [

: Q( S* f& Y# Q0 I' J9 s有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
' u! A" h, s7 q3 O/ w/ W1 d. H  n8 b: ?) U9 k  n
往往都是事情簡單................因人而複雜................這是本人從業五年來之感想...
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-13 06:32
本文章最後由 johnshuetw 於 2011-5-13 06:38 編輯 ( V- t9 I! v1 h3 p' {3 M

: I" H1 h' n0 R) n: l+ D小弟倒是有一些心得! n) M! }. x" R3 S7 Z9 j- B" [- P; l

+ y4 [" v) P+ h# _; D2 W* m樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。
$ R, o7 H! A+ M* T
" U& b6 N& k; O. q+ q5 E以服務業角度來看物業VS客戶，似乎就可以明白其間關係，但是理想和實際真的總是存在差距。
" U/ l9 G2 \7 P7 e9 S+ H& |* [% X  f; {+ R# k! a5 d5 |
委員如何選出，有無給職，委員及住戶之組成如何(各有專業，但不見得了解物業及社區事務運作)，對如何要求物業便會不同；物業、保全之組成(總幹事尤重)及專業水準，接案價格(一份錢一份要求)，便形成其對社區之表現。
/ P) p$ h2 m% t! Q/ }5 l
" S& h& B( ]5 s2 `2 \4 u+ {重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。
% J! Q8 F0 w, \0 x7 p- }; a- i8 X: l! }
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2 j% O7 O% }; j' _# ]% o8 L4 _8 {& B3 e; U/ b/ O
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-20 17:24
johnshuetw 發表於 2011-5-13 06:32 : k. K6 d+ L0 c4 e! N* l. Q
小弟倒是有一些心得
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樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。
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重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。
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$ ?# t) P! O" h2 I7 Z8 ]  Z8 H9 E其實重點只有一個............
" k/ j/ R6 B5 Q1 \+ f  o
% u" z; Q3 ]9 Z) W7 H5 F% c就是委員會跟現場物管團隊 要有同一個團隊的想法 分享意見 雙向溝通 做得愈好 愈能發揮加乘作用( t1 n% W6 \* W6 F# T
! W, i! m' }6 c' B( T" r
授權愈不足 不確定性增多 委員間的矛盾及看法紛爭 只會增加彼此熱情的磨耗及怯步不前( x0 [* K" Z5 p3 T, B) ~7 x& l2 e& F

. G: D- l/ `2 r. U- x1 w) v若委員會一直抱持"花錢是老大" 那通常物管人員 只能照章行事 : \1 O8 |3 [; B% Q+ a% Z* S

7 N# p) g% E# n0 m5 w2 c社區事務想要更上一層樓 端看各社區遇到的現場任職人員能力/水平/素質 如何了...
作者: 賢賢    時間: 2011-5-20 17:53
回覆 服務小弟 的文章
1 M- p1 X7 `# O! K3 [; t
' `4 k2 a- G, O1 d: H服務業的準則:顧客永遠是對的。
# u+ l* F) @1 j, X委員會是社區的代表，主委是委員會的代表，如何與他們相處，就是一個大考驗。# Y5 b4 l+ O( Z8 X+ \0 L

: A" Q2 z  I7 G8 o& u目前物業的素質如何，相信你也有一定的體認。
: y4 \) }, _- ?. U$ x6 |但是一個不會尊重人的社區，能獲得什麼等級的服務，就…。; t8 l0 S- ?# G3 |+ ~
事情處理好，只要有一些基本能力，應該都能做到。但把人服務好，需要的條件就很多了。
- ~- Z2 m7 h: Z即然在物業這一行，想要得到他人的尊重，自己一定要先付出。
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-20 22:38
服務小弟 發表於 2011-5-20 17:24 / k4 e( M$ n5 L/ G
重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的， ...

# z$ f5 E$ z# ]) m  G% v有人可能素養學識很高但專業並非管理實務,對於問題多在形而上的層面探討,而對於實質如何實行,及其困難或可行之處,較為缺乏,而總幹事也絶非樣樣精通,這樣一來,可想而知,事情總會一而再三討論再討論,而難以有效達到理想目標.講白點,就是知道要做,一遇問題因不了解問題點及如何去找出問題,便會由問題再生出新問題.這樣的情形,出現在主導人身上,那就......
  d3 K( k7 Q% W- M$ o社區硬體之維護,最後終到落到規格,價格,...等問題,但非人人真正了解,可想而知,常有買錯東西,裝錯設備,或找錯廠商,也是一樣事倍功半.而社區事務之維護,若只是貼公告,呼口號,沒考慮到人之行為本面及各種規約法令之限制,往往也只是成效不彰,適得其反.: R% k; i# y8 J

2 C8 F9 r' y, |/ y: U. o+ G3 K, `& H" n
6 d/ L# P( y8 g
" W+ O! O, R& K) D$ j6 S% q+ V0 J: J

/ k! \  {" S$ q& C( t$ n! v! @* g, {  v" |
0 q/ P4 K+ o9 A# H9 H2 ?
! o: c7 n: m' y, w  `% A# y7 k
作者: jushua1975    時間: 2011-8-9 23:03
請教各位，. q/ t% W: s8 \: X) y9 w
如果有委員過度干涉、干擾物管作業，4 v+ G7 X% K5 `& L( c5 L4 M
甚至來陰的逼迫物管人員離職(只因看不順眼)的話，3 s% V. A3 N+ i, n) P( E% B
那該怎麼辦?



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