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標題: 物管公司與管委會之間的關係! [列印本頁]
作者: jushua1975    時間: 2011-5-9 23:05
標題: 物管公司與管委會之間的關係!
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 + [" L2 @: X# \( l. g) [

5 S: z; P# e/ W7 {& H4 R9 B請教各位一下，  j! W$ B" f& q- M: T( h% f$ M
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?& v  X7 `' w# ^/ c
監督v.s指示!
6 L" ]) V  `! \( U- ~; _+ U1 [2 q- ~) B$ x2 J4 m
作者: 竹瀅    時間: 2011-5-9 23:33
管委會 監督+指示 物管公司
2 R+ T% l6 z" `2 d$ i3 e& ?; |住戶 監督+指示 管委會
作者: 雨果    時間: 2011-5-9 23:57
務業有參予權跟執行權$ f, M# o- f9 `" E1 G
管委有參予權跟指示權
# `. _# ?* e" J8 J住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 00:09
回覆 jushua1975 的文章* t8 |: I9 ]' U# C, Z; i

! W; @9 Z0 p! M& ?; ?當然是以委員會為主.......
! r* r* p  Z, W8 _& I8 m9 V
" e) @! O6 A6 w7 C  ?物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 5 A* D; j0 f9 Q3 c- ^7 Y
# V) Q( q. y1 N8 k) `* S
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
% T! v7 C; T+ [" g2 R4 N3 x2 d/ B% v, m
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....). _- |5 N# E8 ?1 P: o+ P

8 n* V/ r5 W. z5 |# Q2 e' y                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那9 J$ R+ b3 e9 L6 d4 n9 g, B' R3 }! U

4 O. ^  @% g+ a  r; j" i$ D好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
* j  U6 @/ t% ]; h, S0 {! k5 D; c" L+ D* S: Q2 K. Y4 I
                   會聽取物管公司 依法行政........: U( N8 a  Z6 t7 |
0 W6 t0 o$ X- l0 c1 z
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
+ \' s, l* ~: P. u
' Z  \: [: k- u, P- Q8 O4 f$ g                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
# P3 a: N" q" z  B6 O
% p, h6 h& z' V0 j+ p+ v8 a
作者: 寧靜海    時間: 2011-5-10 03:13
回覆 jushua1975 的文章3 r6 f# _( e7 [+ A9 I
請教各位一下，
8 J. p+ @7 H9 @- N2 P7 c8 ~# C0 S* h物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
" t7 T  |  J$ E3 j8 ]  L5 N, w) H監督v.s指示
$ K  [# M3 W2 A4 ~( j3 [+ @! r4 L

: u3 w6 N- L; M/ d/ _7 ?% G　　兩者都很重要。
8 W6 e2 [) |& |6 W2 |
- G5 w+ n; A+ c" u3 j4 U　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。1 n: ]5 b# S: x+ I% [
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
' ^' `* Y7 Q7 n4 b$ W% o) U" Q; T* U0 b$ T" U+ x4 s
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。+ Y. L. n9 Y/ n5 V% A4 U

" e9 x' r$ L6 a+ d　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。0 v. F9 ^. b3 @( n5 @/ _
$ O1 c$ f# s( ^- D4 w" I
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
4 v$ |) p2 A7 J" A2 u" j
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 11:40
回覆 寧靜海 的文章
! Z3 r$ I& {) [6 ^; n* Z- g& K
( C+ F7 p  G4 h' T+ K3 R0 M' @# |$ g2 I/ M) i$ x
我覺得
, a  R3 R6 t2 [8 `不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
4 e- j* g. w1 K$ i* Z# k) `6 X即會出現一些不理性的現象。& I6 F2 s3 D: t6 [+ G/ w
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
0 Y# ?7 R0 F2 v1 z7 u( G. a* o建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 16:01
回覆 賢賢 的文章1 T0 b% @5 o, ]. S
8 i' I+ v7 ~! k) m4 T% F
5 G$ Y4 ?3 K/ U! \& R
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
3 l% x' O4 `) F+ X8 S1 \
% M7 S9 |8 X4 [! }+ }: {1 q9 ?! u或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............( w+ k9 d3 t. @5 `: k; @2 c' ?  ?

6 H% \  {8 [* g8 {" @3 L9 ]授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
7 N+ }! m' [$ S7 z6 R' g, S% k' x' _9 c1 S1 }2 T/ E
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ * f) f* R  q; n9 l# c' M4 d

9 Z6 w. d8 e6 x責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
- n& [* n5 _% d2 o7 \! m  ^; |' h- c8 J
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........9 j! f( D1 L: ~/ C, b3 q
2 v  Y( P$ e. V' y8 }
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............( A9 d# L4 U# @% V% C
7 F( h- `% n* T" k
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. 2 a) d& x8 G6 z1 d" {- x
* L  K+ e( @" U/ u- k! H* r0 f' j' z/ u
0 E6 I$ R0 P+ q" K5 r. N7 u

' J6 K% j5 B" e. Q. v, E
作者: yljimmy    時間: 2011-5-10 16:20
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
+ `6 L3 G: a! [# H因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。# R8 |( ]8 P7 I/ u6 }
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。1 s2 X' ], q. Q: x, ~- E
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。; Z; U1 K( ^8 p4 s  a: l! T( @
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 16:33
回覆 服務小弟 的文章; v1 Q/ B6 X, K# E7 I* @, o# i
5 Y* \1 L" a% T, V& X
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。9 Q" q5 k3 |  A1 h
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。" ~5 w( {( ~; ]
如果主委跟委員要求不合理該如何?
" Y( j1 z% Z$ @, M如果要求不合法，該如何?
4 ^8 B* @, a* V/ B6 t- B這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。1 X6 P! i  F$ Y3 I/ D9 h

7 K+ Q* a/ p4 n7 h. `% o
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 17:58
回覆 賢賢 的文章9 d. H! G9 t$ M* P& W, c' C' I- t2 T
- w3 L: Y" R) k* q+ m  J5 N: ]+ H
本人就自身經驗 提供您參考...........
) H! I' Y4 p7 u; d' I) u
4 n8 D# n' N* |& \, C8 g5 g但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考, o- ?$ P9 |4 m: a) \" e

2 X9 y: `0 ]9 E0 H; Y& Z做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
9 u. _0 ^, W; a/ v1 @7 f% I
6 f9 ?3 Q- t" l提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條 + j0 _6 h3 V4 A  \9 ?, m
7 f2 @( C$ x! I7 f% V
如果主委跟委員要求不合理該如何?6 l2 e$ T1 x6 {: l. m4 g  I

4 _9 Y, O! \# Z9 W% S/ G1 R先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,). o0 Q: t) q7 q) u" \5 g. Q

1 e- F  e: I0 L, l如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
, s: C* M, _( D/ d( `3 j5 W* [" h9 b( B1 h' M8 a. s
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
' G/ \$ ]7 U' \3 Z" J9 ?' T8 b* H* g9 l
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... 6 A$ C1 j/ {" D, i7 z! `$ m6 @4 M  j

( E5 C5 y  A2 b  _0 @如果要求不合法，該如何?
; U! o2 G4 l, i$ n) r8 z0 C# e& J6 |/ t* R! B" M* K! N
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
: h) \9 f" D7 I: h) ^4 T
% r# ?* `; [6 J3 k6 t  ^5 F當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
& J  g! I5 a  O) n. j; k/ c0 a  x, m9 q' m
委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... ! Y+ U, `" k: p

; N5 N5 ^1 u8 w# U
作者: 賢賢    時間: 2011-5-11 11:52
回覆 服務小弟 的文章1 q1 l4 S# G' \6 {: x( W8 R3 U4 l
* O; m; u  J' s
看到你的回文，應該是一個經驗豐富，有擔當的從業人員。4 W9 d  `0 @# n
只不過，理想跟實際往往都會有差距。
$ Z0 d# g6 z2 E9 ]) L) {& k有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-11 14:15
回覆 賢賢 的文章
5 s6 a: _. t8 S. f4 }8 {" ~* X) g1 s% z: ]: m  w
只不過，理想跟實際往往都會有差距。0 Z, R' o8 D; R2 J. R. M
  l  }2 l6 z9 {4 B5 Q* d% C, F
其實這個跟住戶的素質及認知是有關的..............就本人在廠辦園區/大型社區都曾服務過.........比較如下:
( @# i* w( D! m/ |
) K9 ~7 r" \& d( E2 U0 \4 L5 p" f廠辦委員組成份子 85%為公司中高層主管(人事/總務/財務) 10%公司負責人 5%其他) A; _8 Y3 W* {! Q  O2 y% b& B
3 ^- G+ a6 X! F. Z
所以委員會的管理方式比較朝公司化管理方式在進行........! S: m5 b3 N& r9 x
5 b4 @$ F9 }: @3 K  ]
  }. D9 V. v( ~, @! P1 `% J
社區委員組成份子 依社區地點地段...組成份子差異性頗大.........自然沒法跟廠辦委員組成份子比較
- m: U9 m- D1 l(社群因地點地價房價組成不同 本人曾遇過 組成份子醫生/律師 , 也有遇到土建/機電型...大都是熱心的住戶組成居多...)
5 D3 C) \' I- b% `- H  F1 u討厭的是.................遇到不懂裝懂 倚老賣老的..........就很麻煩   有時具有一身 專業 又如何 ............(苦笑)
! e! q: G) \) |2 ~& m" T1 d" A0 |6 p+ B  J5 Z7 t0 S* H
有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。  {; A( Q. _) ?, Y

% Q) t& @+ `( u2 y) {. J( F9 H往往都是事情簡單................因人而複雜................這是本人從業五年來之感想...
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-13 06:32
本文章最後由 johnshuetw 於 2011-5-13 06:38 編輯
0 i2 n& A. @- e7 p7 t; V& G# \1 t+ N
# M  `5 K& q2 M7 i8 D  V: U小弟倒是有一些心得
+ F3 U4 H1 u0 z9 G" c. j8 B; \& z5 H8 C, g- l$ ^5 b
樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。
7 Z" E9 k* J; A/ U
# J" [$ F2 X/ u% J3 u; {# V以服務業角度來看物業VS客戶，似乎就可以明白其間關係，但是理想和實際真的總是存在差距。% a9 V$ Y4 B5 r. T& [3 D# A
6 T+ _$ x; P' F; L' T
委員如何選出，有無給職，委員及住戶之組成如何(各有專業，但不見得了解物業及社區事務運作)，對如何要求物業便會不同；物業、保全之組成(總幹事尤重)及專業水準，接案價格(一份錢一份要求)，便形成其對社區之表現。6 R  I7 F# O: A8 h% V

+ B9 t+ u; \; F1 z" D$ V' C& H重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。
" r9 ]" u; i( L3 G- O
' F9 v$ w& S+ {( s$ [
" j4 A. o. K7 a- l0 ]# O: }4 Z% V; o

) J, N8 V5 \) i' ?3 j  Q- b6 G6 ~0 d. B( h+ N

, C9 r# o7 q3 e. F; O# W. b7 W/ F. J" ?! c* t

3 Z, j# a- r$ b1 ?" V
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-20 17:24
johnshuetw 發表於 2011-5-13 06:32 9 R0 [/ v& {- S& [9 M* i" h
小弟倒是有一些心得
! d3 T1 {, S8 X! Q( m, p5 u5 Y4 R5 U! z
樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。

$ R5 _5 e. Q! c6 f9 i& y% I# R重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。* s! Z' l& a6 q  @* `; L3 p$ x& d
+ f2 y- ?$ ~' m% Q; X: F
其實重點只有一個............
. ]$ U( \/ r. E6 f$ Y
: K0 e" G6 i9 {2 \就是委員會跟現場物管團隊 要有同一個團隊的想法 分享意見 雙向溝通 做得愈好 愈能發揮加乘作用
2 N3 L& b& y  L1 ]9 s2 m
/ p0 ?$ Z* Q8 t% v授權愈不足 不確定性增多 委員間的矛盾及看法紛爭 只會增加彼此熱情的磨耗及怯步不前1 ?" x& R( L6 z) z& [8 f5 `
  t# \; q3 |% ]; [
若委員會一直抱持"花錢是老大" 那通常物管人員 只能照章行事
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社區事務想要更上一層樓 端看各社區遇到的現場任職人員能力/水平/素質 如何了...
作者: 賢賢    時間: 2011-5-20 17:53
回覆 服務小弟 的文章
  n9 [% J7 A4 C( `2 K% r2 ]* ^0 ^: t
服務業的準則:顧客永遠是對的。$ Y% d& H  y, C: Q% g* o1 E; }9 L
委員會是社區的代表，主委是委員會的代表，如何與他們相處，就是一個大考驗。
, D, w; w7 R; G1 ]# W
1 q) ]6 m# z2 |; A9 {7 }& z) P目前物業的素質如何，相信你也有一定的體認。
8 [  ~# W" d4 v% h( `但是一個不會尊重人的社區，能獲得什麼等級的服務，就…。4 d: l: j# l+ I4 n
事情處理好，只要有一些基本能力，應該都能做到。但把人服務好，需要的條件就很多了。& Z; ~. e7 Q  N/ _4 L4 ]
即然在物業這一行，想要得到他人的尊重，自己一定要先付出。
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-20 22:38
服務小弟 發表於 2011-5-20 17:24 5 e& \% |# `1 J& u4 p% |& H
重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的， ...
; N; t4 q8 n8 W% ?# J+ @
有人可能素養學識很高但專業並非管理實務,對於問題多在形而上的層面探討,而對於實質如何實行,及其困難或可行之處,較為缺乏,而總幹事也絶非樣樣精通,這樣一來,可想而知,事情總會一而再三討論再討論,而難以有效達到理想目標.講白點,就是知道要做,一遇問題因不了解問題點及如何去找出問題,便會由問題再生出新問題.這樣的情形,出現在主導人身上,那就......( _1 C% O: B, Y
社區硬體之維護,最後終到落到規格,價格,...等問題,但非人人真正了解,可想而知,常有買錯東西,裝錯設備,或找錯廠商,也是一樣事倍功半.而社區事務之維護,若只是貼公告,呼口號,沒考慮到人之行為本面及各種規約法令之限制,往往也只是成效不彰,適得其反.) ?5 i8 F' }* U3 Q
) `8 z- H0 k  f6 |& S2 A

8 F; a/ U* a: R1 l6 d  @
* |9 f, F1 ?7 @1 w* N$ n7 i+ Z) z% {$ [) a8 k
9 W  k8 E" p  a- n5 }

! U7 o! w& J% g, G& r
! X: R  p8 l3 c, H! [
0 {# N9 K0 P1 i" U5 M
作者: jushua1975    時間: 2011-8-9 23:03
請教各位，' _6 Q  M  V+ R1 O- _
如果有委員過度干涉、干擾物管作業，% q' W( e0 m$ d3 V6 s! v
甚至來陰的逼迫物管人員離職(只因看不順眼)的話，
9 p$ K; k3 I+ h7 I那該怎麼辦?



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