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標題: 物管公司與管委會之間的關係! [列印本頁]
作者: jushua1975    時間: 2011-5-9 23:05
標題: 物管公司與管委會之間的關係!
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
: A( K" s8 {/ Y4 B+ I, l( W# W7 s7 m" o! L1 A* B8 H4 ^$ S  c
請教各位一下，
3 O! X0 i$ K* R' {物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
( K/ ~1 d/ u2 O8 Y6 \監督v.s指示!  M/ \9 q- O2 j) i8 f

& N( O7 m0 X) x" `
作者: 竹瀅    時間: 2011-5-9 23:33
管委會 監督+指示 物管公司
* {3 x/ t( \7 {! ~住戶 監督+指示 管委會
作者: 雨果    時間: 2011-5-9 23:57
務業有參予權跟執行權
+ l) B( I" d1 i. y( |6 D4 W管委有參予權跟指示權
( d) f  r* H# ~" t7 }8 P住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 00:09
回覆 jushua1975 的文章) `0 U: A8 \/ V3 N/ _  B% B/ X

$ p6 n* i# m+ R+ q4 B+ l當然是以委員會為主.......3 o* ?$ A; Q; N; l7 J' C: f- _: H

+ o+ J8 h9 y1 \' [物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 + m$ R, \, |' e
; o- k- d" o, n8 {, @+ C
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑2 w4 n# T- i4 A
6 I6 `5 k& W: c& W' I
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)( @, L4 v+ q$ Y3 U

6 I4 ~' S- R- o! w; F: C/ d3 G                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那( Z& P7 |3 T# u& K0 g7 L) T$ n
; w" \+ E8 D; r4 b
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
8 p1 T! \& z$ a0 J; V8 L1 Q9 t# v1 \  c3 U+ T, j" b
                   會聽取物管公司 依法行政........3 ]7 L( e8 X) }* v* C: [+ L
4 M' V  B: s/ q1 k5 C
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
% m" ^6 l1 P/ _7 G$ D8 e9 S; _$ d( D  f) a5 k" v: C4 p
                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
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作者: 寧靜海    時間: 2011-5-10 03:13
回覆 jushua1975 的文章  Y6 y, Q% `7 G  p2 X  \
請教各位一下，
0 ~4 e0 S4 f% j& W物管公司與管委會之間孰重孰輕!?1 E0 V9 U! z- N5 j9 q- l
監督v.s指示

, u% |2 P! z& \
( S2 \* H" W$ S4 p& o1 R　　兩者都很重要。' B8 T. t2 y+ y; j1 G

/ l+ G# Y" }: X7 o7 j" K　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
0 a( R$ K. v( U1 J8 ^, T　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
5 p9 w2 @4 d; k+ F" U3 J; c
) g: }- T/ p7 k3 v3 R9 }2 S6 b" W　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。+ ?  x& \( J8 h, t4 }9 d$ {* f) v% K

- j  |( Q% N* N- o" ?! ?5 H. f　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。4 D3 ?$ r, P; r( O# B
) {3 V. m3 |+ u9 t
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
! S# \% r2 I' U. q# U1 ]5 n3 C
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 11:40
回覆 寧靜海 的文章
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  X/ l* ~6 a& |1 i' Y. \6 j9 Z
我覺得
+ m8 `8 C4 a% z不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
" q: a& {. Z; c即會出現一些不理性的現象。8 p! I( ~$ \7 f) ~
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
  e0 s6 ^( P. j8 S建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 16:01
回覆 賢賢 的文章
) R3 L/ C* h, u" H1 [4 V
' q. m$ }9 f  f) p( }
) b. p; N' J9 W% }2 T% p很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
; J* ~, A1 M7 m# q: }5 s  ]. a6 ]# y# Q% l9 M' h6 W
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
' V" \! Q" C+ R4 e& K
. W  M" J" ~& M( I) f( J授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉( R& D# m/ l  f" G" Z5 q
2 ]5 y  L3 d* W
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ 6 U0 Y6 i, T6 I- B# k
% H( |5 M6 u# v/ ?6 ?- X5 R
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題.... 5 i! Y( ~8 H0 \! M

2 g: S* |7 L  u' E% Q! y9 |當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........3 S0 t# H8 ^. ^. N/ x& S; ~

' P/ f; f3 I. a6 Y" ]7 W, R9 ]1 W也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............# q& M( B2 A* m8 Z: S; M- E

* @+ f$ p0 k( o: d物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
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4 `' Q% G9 B3 c  K0 l+ T! T( n9 _* [( ~/ l0 U( m! Z
作者: yljimmy    時間: 2011-5-10 16:20
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
3 w  K4 [6 J4 P. A0 ]9 A因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
) L9 g& o$ o7 u. g$ @: a而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。) ?$ S# z& c& {; l4 `" N& D
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
  t5 i" @5 p: n+ x以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 16:33
回覆 服務小弟 的文章7 K( R: q' }3 _: I

- C( B9 Z* X6 h! t5 z" e6 H當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。+ E- s4 w4 B1 S) r+ k
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。! e% m& W! O( w* @- \) e% f7 l" x
如果主委跟委員要求不合理該如何?: p- u- o" P  K- \" _# @  f
如果要求不合法，該如何?0 e  E& n, j" f* _4 z+ `
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。; p8 l( c5 v- ]8 X$ P

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作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 17:58
回覆 賢賢 的文章
2 L! L' ]! g8 v1 l
2 f/ d& B. e+ S* A/ I& P本人就自身經驗 提供您參考..........., \/ B: p/ ]$ k# `  [8 Y8 n

& G8 j% s- g, m. L但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
1 b; [+ s! I" G
5 `, ?+ h% h6 i" |- f7 Y$ q7 \做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護  M8 Q" U. {" Y1 X. p6 C- y
3 P7 N7 y. e/ r
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
# Y) j0 @$ g5 q0 I% E+ N, Q* P9 g; [2 F! d0 w' Z
如果主委跟委員要求不合理該如何?" F6 ~  ?  S* }9 [6 C
7 W$ S- V; T/ E, V% }) w& F
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
9 R7 K, k% i& W  ^
! o4 F+ J$ D1 G* i& e6 N如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
3 {5 x2 o3 Z& ?6 [% M; o
2 W& [& c; l4 y8 k那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
& F9 J  J! [  l7 P* W! k- o$ l
- ]' s7 A+ x# O! y6 C; A而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
+ d9 ?2 w) v  e9 E, I
2 O! e9 q& R2 t" I5 ^+ o! z3 b% G% |如果要求不合法，該如何?
9 A; X: D8 N. \* ^
* @# v% @1 H% E5 ~/ Z1 P9 S這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
# \. S: ~! F6 d5 C; V  ~: k
6 f/ _+ M. W* f) r當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
$ f$ U3 _/ d; ?7 Y, d& s7 p. L! p6 I  Y6 o' k
委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
1 q) S4 s. V4 w! p& u9 A$ G/ |: R2 H. `6 Q* s7 `
作者: 賢賢    時間: 2011-5-11 11:52
回覆 服務小弟 的文章
. K; A. B/ A, f" i( O4 _
) P% z" @- [* T6 ?% u6 q看到你的回文，應該是一個經驗豐富，有擔當的從業人員。
$ x; G8 E9 Q$ R* G0 D只不過，理想跟實際往往都會有差距。
' @+ M8 v% D6 i有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-11 14:15
回覆 賢賢 的文章( ]! Q4 k7 I7 v  O* ]9 o* ?

9 W) l( t/ n6 p, G/ s只不過，理想跟實際往往都會有差距。9 N/ w+ K8 U  N% T; T  a
+ p4 `2 O8 |' b- e( g+ i
其實這個跟住戶的素質及認知是有關的..............就本人在廠辦園區/大型社區都曾服務過.........比較如下:  a4 L7 r1 p' y  }& `

2 A: p" K" t! [# Y廠辦委員組成份子 85%為公司中高層主管(人事/總務/財務) 10%公司負責人 5%其他
$ n1 R% q8 `6 A, Q2 ?" f/ j0 l8 [. U/ r3 A& O1 v
所以委員會的管理方式比較朝公司化管理方式在進行........
$ F& F3 e4 t, T! K$ p- L+ G  Z7 {* v* K4 `1 }8 D( x2 ^: |
+ `2 I5 A' K! i
社區委員組成份子 依社區地點地段...組成份子差異性頗大.........自然沒法跟廠辦委員組成份子比較/ t5 [7 G* T8 |+ t/ `
(社群因地點地價房價組成不同 本人曾遇過 組成份子醫生/律師 , 也有遇到土建/機電型...大都是熱心的住戶組成居多...): R  F; F8 Z0 G" a. z! D5 N& t
討厭的是.................遇到不懂裝懂 倚老賣老的..........就很麻煩   有時具有一身 專業 又如何 ............(苦笑) + i) d1 S5 l4 D- o4 n# i4 z8 @
6 m" Y% Y+ t; u* \. G/ S
有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。/ J  Q. X' |" A" g
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往往都是事情簡單................因人而複雜................這是本人從業五年來之感想...
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-13 06:32
本文章最後由 johnshuetw 於 2011-5-13 06:38 編輯 5 U5 L. ?% T5 f  E0 J3 H9 y; ^

0 I4 h5 F6 h# {0 K. e. i/ I小弟倒是有一些心得
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樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。5 |9 Z) @* k* H' M
! t6 r- Q8 |0 s
以服務業角度來看物業VS客戶，似乎就可以明白其間關係，但是理想和實際真的總是存在差距。7 {0 M0 Q7 K2 W4 l& m+ _

7 D% i1 ]2 c  g9 d9 E+ T委員如何選出，有無給職，委員及住戶之組成如何(各有專業，但不見得了解物業及社區事務運作)，對如何要求物業便會不同；物業、保全之組成(總幹事尤重)及專業水準，接案價格(一份錢一份要求)，便形成其對社區之表現。% b3 q8 C3 T+ b  K
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重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。* Z( A* ]8 M( m& A

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$ l- X+ K! e4 b5 X. U* q& u: F7 Z' w
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4 m# x2 a* L# S. |5 l/ o" }$ l# ^- b; o! c

4 s7 S: s- L8 R% Q
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-20 17:24
johnshuetw 發表於 2011-5-13 06:32 3 p& x$ T# ?% N! R" n
小弟倒是有一些心得5 _8 T* x9 u$ W

% h9 l) R' x% k7 I樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。

' `1 m/ d4 D6 i: S/ F3 ~重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。7 R7 Z% [  \3 ], O/ R" I- U
, |% x$ R* T# E0 q5 e
其實重點只有一個............( G& l- U) ?3 Q' z0 T

, _1 v* @- z# n! y: }& N4 V3 M( c就是委員會跟現場物管團隊 要有同一個團隊的想法 分享意見 雙向溝通 做得愈好 愈能發揮加乘作用
( a8 [+ [9 G3 `0 x  m; E+ b8 S4 X0 v
授權愈不足 不確定性增多 委員間的矛盾及看法紛爭 只會增加彼此熱情的磨耗及怯步不前
  O' ^. W2 _) p$ ]1 V, d! J
- s9 ^4 K& G7 F1 E6 q  P) z若委員會一直抱持"花錢是老大" 那通常物管人員 只能照章行事
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8 d% p9 `% o3 ?1 F' c社區事務想要更上一層樓 端看各社區遇到的現場任職人員能力/水平/素質 如何了...
作者: 賢賢    時間: 2011-5-20 17:53
回覆 服務小弟 的文章) L6 g  Q5 s: X7 L
; S* x, z9 c0 v
服務業的準則:顧客永遠是對的。/ ^! ^9 A3 _% Y6 Q) C. w6 K
委員會是社區的代表，主委是委員會的代表，如何與他們相處，就是一個大考驗。
7 q4 V& m7 W! X' Z/ S+ V3 A" p5 t+ u# f0 b3 P
目前物業的素質如何，相信你也有一定的體認。+ T4 q8 Y$ _5 @% m% l- B
但是一個不會尊重人的社區，能獲得什麼等級的服務，就…。4 @* u5 [" Z; D. K! L2 O
事情處理好，只要有一些基本能力，應該都能做到。但把人服務好，需要的條件就很多了。# l% J; h) {$ R! |# u
即然在物業這一行，想要得到他人的尊重，自己一定要先付出。
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-20 22:38
服務小弟 發表於 2011-5-20 17:24
& j# a2 _! x+ U) z! n9 k重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的， ...

6 ]. H2 c% m! J% o3 a/ ^- H* Q有人可能素養學識很高但專業並非管理實務,對於問題多在形而上的層面探討,而對於實質如何實行,及其困難或可行之處,較為缺乏,而總幹事也絶非樣樣精通,這樣一來,可想而知,事情總會一而再三討論再討論,而難以有效達到理想目標.講白點,就是知道要做,一遇問題因不了解問題點及如何去找出問題,便會由問題再生出新問題.這樣的情形,出現在主導人身上,那就......$ v8 Z+ \/ x4 E9 B! q5 o4 L
社區硬體之維護,最後終到落到規格,價格,...等問題,但非人人真正了解,可想而知,常有買錯東西,裝錯設備,或找錯廠商,也是一樣事倍功半.而社區事務之維護,若只是貼公告,呼口號,沒考慮到人之行為本面及各種規約法令之限制,往往也只是成效不彰,適得其反.. d$ n7 m( x. J9 k$ L( v: K- t

  B8 O/ f- E' ?7 \
5 Z. K2 t: x1 H- t
$ A! }& m& ~( g3 R9 P+ l. G9 N: E

( V  {, t" d4 X% {5 z  d6 R% \- g* @6 B$ G. _/ N

$ d" B1 y9 T: j! }3 A7 q, ?( R
作者: jushua1975    時間: 2011-8-9 23:03
請教各位，4 K& n, L6 u  y( p8 `' v( P
如果有委員過度干涉、干擾物管作業，
) D- R$ x7 A5 `甚至來陰的逼迫物管人員離職(只因看不順眼)的話，# X  I4 k$ h& s3 r6 G5 u
那該怎麼辦?



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