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標題: 物管公司與管委會之間的關係! [列印本頁]
作者: jushua1975    時間: 2011-5-9 23:05
標題: 物管公司與管委會之間的關係!
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 . p5 v7 z4 f; @; X  W  ^/ s

4 R- [# J: m$ k請教各位一下，5 g3 R8 q" D( C# ]0 G. a. \$ Q
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?6 g$ G! n, [1 O/ S; @1 k& `9 m% E
監督v.s指示!
  Z: g$ K# P  ~' m2 |$ @5 I
% j5 O, N! y( ~! ]; n2 w; S! D
作者: 竹瀅    時間: 2011-5-9 23:33
管委會 監督+指示 物管公司7 B% Y' c; R4 ^4 Y
住戶 監督+指示 管委會
作者: 雨果    時間: 2011-5-9 23:57
務業有參予權跟執行權. p- F2 z; C/ @
管委有參予權跟指示權6 m+ P( G7 V! b- y# l( |0 y
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 00:09
回覆 jushua1975 的文章8 E2 `8 Y% l3 a
9 A8 t. @3 ?% i  ?1 Q0 y! W* w
當然是以委員會為主.......
* i; ^$ ?; L( W( d1 V' ?2 o
2 D/ p' V5 g6 v# ]5 t1 T, P物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 ; W5 ?& I& }8 e6 d! M* L8 I( g

# J: _- {4 l+ m2 K對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑, |2 `, F/ K! W# p0 H
5 w# P+ V6 D" U- b9 z4 ]
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....). ]) ^0 V: J+ k8 ?
, V/ f8 \& P& ^9 Z  e
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
$ l/ A: |  K4 [- P4 m) l* H& M) `$ A" ~% Q) }, ^
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) ; a; h# I" k7 C

  h$ Y  d6 k& O, \% j" F4 E                   會聽取物管公司 依法行政........
. ], V$ s' [0 I  x0 B) m* o" i- j! }+ A9 }$ m4 k' i
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)$ g) j$ p/ s5 V, E1 d  B7 ?  d- x
: Q1 d+ _3 o8 Y% R) t$ F( J
                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
" {/ s0 s0 w. ]& v& m7 L9 N, a2 G$ b" C# _. B0 B: D6 L
作者: 寧靜海    時間: 2011-5-10 03:13
回覆 jushua1975 的文章3 ?) X4 w. C% }0 ?
請教各位一下，3 t8 ~6 Q. n3 Z! \+ @- a
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?; N' T! G" v4 M; p1 F
監督v.s指示

/ B* {$ r6 q) Y; c" [
: g7 i; G+ d! W' b* V9 ]　　兩者都很重要。0 Y" X4 ^, b' F/ ~# a

0 c4 M$ Q& [& b, g( S2 y& H2 d  ^, K　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。4 n  c) _5 q) x- z: p: u
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
; `; s! L# d, n) a, g9 L% R# A* w! p! l, q$ \% C+ k$ `
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
3 B1 V, r- S! R: p" k9 O
2 u1 c3 p6 u1 N. ^3 l　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。. R) [1 u) F! T( h
7 _+ A" k! U& a1 w& l0 l
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...6 o( j' S+ C/ ~
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 11:40
回覆 寧靜海 的文章
; B1 E- s; ~0 I; w- }+ Q6 U  x, n1 a4 B$ c3 b  I

7 D6 p; ?" @+ }: K! N0 p3 k9 w我覺得$ {4 q0 d1 a( p! o4 c' p2 y
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
! ^3 W. p! O5 V+ F5 r& e  S即會出現一些不理性的現象。
  Q; H- d& i# P0 u) Q  X( T! {提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。; z, W9 y* p) j% {, ^* e+ l  ?
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 16:01
回覆 賢賢 的文章% v3 M# R3 }/ y! z
; V& f6 G" ], T# N" G" }8 R9 ^
2 l! t3 Q# e  A0 L/ @
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............8 A4 Q' N" s5 m( x( Q! {

8 t7 W1 B+ w( j2 f& S或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
% r$ c  E2 f6 J% A! E" X1 E& Z2 B
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
. S  H( ^. g/ ]4 d+ G5 |
% }$ d. {, t* L4 }8 g" ?( j委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
* A& g- v5 g6 C9 t7 F% ~7 z* L" H# O1 Q4 [6 N
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
6 d- A. s! k( V7 h* j2 H
5 ]/ T, Q  w# ~0 |- W& l當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........7 K& V' ^$ l8 {9 [8 k- n
$ o$ I* B: [! b- D! V. t
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
5 R0 o9 H( X6 v, R3 J
+ f; S- H; g5 w物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. ' e5 Y0 A8 @* u/ R8 p/ {' m

5 F/ u/ S5 Y( L: d8 z: ~" p4 W3 C6 L3 J; y5 b5 |' ?7 Z
3 q: D5 H" `% \1 q" ^
作者: yljimmy    時間: 2011-5-10 16:20
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
1 a, R$ I7 t7 S0 ~% X因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。" a% k- I! L) i) H4 }
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
: r2 Z2 c3 }' ]# m. B, d$ ^而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
) q4 x- V  `3 a. F$ Y以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 16:33
回覆 服務小弟 的文章
5 N' j" p  p& N, P2 X. c
& u, h7 B$ T, P2 s3 s( T當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。. \+ j  A0 o3 [( A3 Q+ V4 i9 H. z- T
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。+ `. p1 B" H- b8 y* X2 Y
如果主委跟委員要求不合理該如何?
# n& b8 C+ _; V如果要求不合法，該如何?. A4 B' @! z/ c# `) Q5 _0 c1 Z: r
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
- U4 Y% }: q2 L) e; `* t. t  R% j
* ]/ |. G* R! G- O' h
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 17:58
回覆 賢賢 的文章7 G+ p4 r/ ~$ G. g+ x- z* c

; g+ O/ M; q2 e$ m3 a# w2 b8 U本人就自身經驗 提供您參考...........
0 m6 {4 `: }. }8 o! q  l! r0 v9 A1 A5 Z5 _
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考5 ^  P$ W+ r1 r( ~! Z
- ]3 }) f6 v, m4 J1 u  ]0 G) T
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護$ a1 u5 z# T$ B) P0 t2 [: j3 V) u
8 x- T; B* |+ e: c
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
2 z1 ~& v( L( i9 V& V8 C
. t# H+ w+ Q' _6 M* \6 E& `如果主委跟委員要求不合理該如何?: [+ g9 b8 [+ u! g$ {

- f6 @4 i" K: \' G* p* G先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)5 r: d7 S4 o7 {0 \

1 [2 O; N1 Z- x) x/ N6 w- V如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
. T! [, G  C5 n' U+ o: X+ G% X' h6 M# m% b/ v# O# v4 W) H
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
* R; l4 }9 l) l) `3 v  U0 k/ D
  t2 A0 v7 a$ }# L而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... ( Y5 s4 U3 s) O
7 M* Q7 [5 F) z/ [  n: L! x4 P" r
如果要求不合法，該如何?8 c, y' @. f* m2 v. h
! R3 ^+ X/ n, K9 k
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
2 W% k; E( x  u0 _
! c7 s$ F, @' ~" D) J( W0 M& `當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............/ V7 S8 R! E; L9 I; z/ S' L
1 L, ]' x7 T3 m+ w
委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
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作者: 賢賢    時間: 2011-5-11 11:52
回覆 服務小弟 的文章
0 T7 q7 q5 j( F' I) \5 H& n2 A( ~3 O% T) R6 ?; ]1 j
看到你的回文，應該是一個經驗豐富，有擔當的從業人員。
; L1 u5 K3 r+ d' H" R只不過，理想跟實際往往都會有差距。
& c2 V0 l3 ]1 V/ g  T有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-11 14:15
回覆 賢賢 的文章
6 j: T' t, K) g: m2 g9 C
+ L$ x8 K- Y" V/ I; D只不過，理想跟實際往往都會有差距。
9 J. j* k% A2 {9 p- q9 K; J; p3 I  [  x' u! p* q/ m' {
其實這個跟住戶的素質及認知是有關的..............就本人在廠辦園區/大型社區都曾服務過.........比較如下:) c/ f+ D2 ?+ s6 N; b  H6 f

: O% t( X$ n- K2 f) Z  ~, C7 z廠辦委員組成份子 85%為公司中高層主管(人事/總務/財務) 10%公司負責人 5%其他. l" N1 y/ m0 m% b* ]6 D, f

4 X6 [9 i5 H0 _( \: O" m所以委員會的管理方式比較朝公司化管理方式在進行........3 a( y+ t5 Q( S, p( G

' n$ J- b* r! L/ R
$ [# A; {$ J5 ?7 @( K4 y社區委員組成份子 依社區地點地段...組成份子差異性頗大.........自然沒法跟廠辦委員組成份子比較
  K6 c6 ^/ b! e" b4 z% e) K(社群因地點地價房價組成不同 本人曾遇過 組成份子醫生/律師 , 也有遇到土建/機電型...大都是熱心的住戶組成居多...)$ G/ w3 d) n5 r: \+ ^% q3 n; g
討厭的是.................遇到不懂裝懂 倚老賣老的..........就很麻煩   有時具有一身 專業 又如何 ............(苦笑) ( S- F/ Y. W2 E- a4 E
$ K* p& [+ ^& v
有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。# N0 [, }. z6 B5 y3 F; b: \
: {- D! V$ l$ d( x1 c% U" a4 @
往往都是事情簡單................因人而複雜................這是本人從業五年來之感想...
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-13 06:32
本文章最後由 johnshuetw 於 2011-5-13 06:38 編輯 9 m% |$ l& ~/ {) R# q

1 h: X% }7 r, m1 \/ Q3 Z6 E- u3 ^; T小弟倒是有一些心得8 S. o* c! U6 j& O
& C' m, L' h1 E5 _  m
樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。* i+ D8 D: J5 F. Q; b* w/ `0 K, T2 l

9 V7 V) r; K& E, z, _以服務業角度來看物業VS客戶，似乎就可以明白其間關係，但是理想和實際真的總是存在差距。
7 L6 p  J- l0 l: |6 A+ G  d8 D
- m! {1 n" |" T$ X" f委員如何選出，有無給職，委員及住戶之組成如何(各有專業，但不見得了解物業及社區事務運作)，對如何要求物業便會不同；物業、保全之組成(總幹事尤重)及專業水準，接案價格(一份錢一份要求)，便形成其對社區之表現。$ @$ \. R$ B4 [2 p' [" B

- b- B. Z8 s" f7 s+ k重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。
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2 I, D2 o- ~( O1 U4 ?2 X: x: K, W
! K) a7 h. V! Z6 R5 B+ N2 i1 y
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8 h" j- Y  ]% `# G1 u

  h) o& U: n* e7 |3 ]2 u
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作者: 服務小弟    時間: 2011-5-20 17:24
johnshuetw 發表於 2011-5-13 06:32 2 d1 L* \0 q1 Y/ Q' I* J# j' K
小弟倒是有一些心得
1 E6 p+ n! a5 p5 z: T* }9 G6 A& Q/ x: Q. n/ n& ]2 y
樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。

5 a: l9 W: {4 w8 D2 Q$ c重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。
( e7 }# R0 F0 B. p) U
! r8 K9 w; M8 J" J% x其實重點只有一個............1 N0 e# P! U3 [: h2 C4 @1 m6 o- j

9 ~+ f+ V$ [1 y, [就是委員會跟現場物管團隊 要有同一個團隊的想法 分享意見 雙向溝通 做得愈好 愈能發揮加乘作用
3 y# P4 q2 @9 f9 e# p: i
, d7 B& @- F9 E) ^; ^) r授權愈不足 不確定性增多 委員間的矛盾及看法紛爭 只會增加彼此熱情的磨耗及怯步不前
; r8 a9 f, g: ?( Y& Y7 M
# f( ]+ C9 A8 Y0 v* P, e+ w若委員會一直抱持"花錢是老大" 那通常物管人員 只能照章行事 4 R& P% m; b0 Q  |3 m
' j9 H+ r- F- M( f# b- h
社區事務想要更上一層樓 端看各社區遇到的現場任職人員能力/水平/素質 如何了...
作者: 賢賢    時間: 2011-5-20 17:53
回覆 服務小弟 的文章% |7 O/ m9 H, p

% Q: ^  J# p/ ~服務業的準則:顧客永遠是對的。5 o" L, M+ z% n, D; X0 F
委員會是社區的代表，主委是委員會的代表，如何與他們相處，就是一個大考驗。
" t& m2 y+ b1 u: u: @
* s/ j. X, e; m, h% R目前物業的素質如何，相信你也有一定的體認。; D0 c6 ?4 k( }/ ?) a: T' X
但是一個不會尊重人的社區，能獲得什麼等級的服務，就…。/ K( Y) _2 @- m) Z
事情處理好，只要有一些基本能力，應該都能做到。但把人服務好，需要的條件就很多了。* ]* Y  {3 m* t: l# N* p
即然在物業這一行，想要得到他人的尊重，自己一定要先付出。
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-20 22:38
服務小弟 發表於 2011-5-20 17:24 1 _# c+ X/ S* q) m1 U* Y: Y$ n
重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的， ...
" Y) ^9 s  O2 h4 }( x: e" K0 i
有人可能素養學識很高但專業並非管理實務,對於問題多在形而上的層面探討,而對於實質如何實行,及其困難或可行之處,較為缺乏,而總幹事也絶非樣樣精通,這樣一來,可想而知,事情總會一而再三討論再討論,而難以有效達到理想目標.講白點,就是知道要做,一遇問題因不了解問題點及如何去找出問題,便會由問題再生出新問題.這樣的情形,出現在主導人身上,那就......
' [3 n  t2 [# @1 _8 V: V社區硬體之維護,最後終到落到規格,價格,...等問題,但非人人真正了解,可想而知,常有買錯東西,裝錯設備,或找錯廠商,也是一樣事倍功半.而社區事務之維護,若只是貼公告,呼口號,沒考慮到人之行為本面及各種規約法令之限制,往往也只是成效不彰,適得其反.2 O) Z; _$ Y1 l0 U" D

& w7 C% d) Z" N% A2 ~$ I6 e4 V/ T2 Q" W7 n, k, p* E8 `3 }9 M7 V
1 p* v4 O/ F: z* l" a  O

! x. \/ O" R; d, f
: j& v, Z" y% z
6 e# Q! ^! k( ^8 A2 u7 M! _) H, ~, V5 R# Z

  L' z; a* L# F" U6 u
作者: jushua1975    時間: 2011-8-9 23:03
請教各位，
' h4 l: C; z8 |4 N8 O9 W如果有委員過度干涉、干擾物管作業，$ ]$ ^& J6 f6 |; p4 U
甚至來陰的逼迫物管人員離職(只因看不順眼)的話，( {, x* i& Z. S. P. u4 R! v( e
那該怎麼辦?



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