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標題: 物管公司與管委會之間的關係! [列印本頁]
作者: jushua1975    時間: 2011-5-9 23:05
標題: 物管公司與管委會之間的關係!
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
0 g7 }1 c% ?4 h. H' j/ Q
2 A, P* g" f1 O; Y+ _/ i, B: N請教各位一下，
, r8 ]; d/ g# _' {" z, _' o物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
' l  t5 W5 B3 S3 E; x% X  T監督v.s指示!  Q% Q# V* J) z% V% a5 L

2 s: l) T% L2 a. b6 T* t: F- U; J
作者: 竹瀅    時間: 2011-5-9 23:33
管委會 監督+指示 物管公司4 o! |) ~  g, j2 v. y0 o8 Z4 _
住戶 監督+指示 管委會
作者: 雨果    時間: 2011-5-9 23:57
務業有參予權跟執行權4 b% B! k( P: H5 I
管委有參予權跟指示權6 [) D4 x& a# b! Z# Q
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 00:09
回覆 jushua1975 的文章/ D3 q* y. x8 v* g
) H$ A# s) C5 f+ s
當然是以委員會為主.......  p6 B3 r+ k- m: H- G; H
4 l: {& K4 R) a! g3 k) A" O! w
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
% n; c1 i( h6 H: ~; {4 l
! M* e  x* d: o- _* [7 n  q7 h對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑- i; P: j9 {5 z; u% `! Q8 {/ G
: s- b5 R+ E# t
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....). V) u6 Q% A! _* W' o0 O; h
- Y3 r6 b% C4 i. T/ j) l* D
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
1 v) b/ `& F9 M
; ~0 d1 f! o) ^6 K! j% @2 o好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
+ X7 X# j4 R0 _4 l
0 b; e# J8 N' L: p6 H6 B                   會聽取物管公司 依法行政........- j: ~  ^) W, a; |

: X% G& K  ~. q. P2 j                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)8 F( A  p* l5 {, J$ w6 t+ \
" R4 ^; B0 T1 ?
                  會使委員會與大多良善住戶零距離......... $ O4 N; `9 E/ `% Z$ {* R

. _  I6 z2 u: y- {+ Z% J3 Q
作者: 寧靜海    時間: 2011-5-10 03:13
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0 D, N9 U4 r# i" i- Q8 \) U1 o5 @
請教各位一下，3 A% x: W% d% [+ Z
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?* S" X& Z( {1 u: T) M% D
監督v.s指示
" q: _! Y0 ^6 D% o! W1 V

4 ]0 Q* v" C2 r: E. f　　兩者都很重要。
& l$ _7 s' ^) [7 G' i* b+ Q
% r( M* p; }, ~8 p8 v6 Z6 d　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
3 M' o! p0 T. H  M' u6 u/ S; ?　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。7 |6 O- {% l2 F. C
  P, O# d" b" v# L% m: ^: S8 \
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。4 w6 C" P9 v" Q! X8 N1 w" c
7 y0 ~* M/ ^8 @$ e3 O' L
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
8 F4 @! J; T8 W9 K) N; H6 [  c
) k; |0 H* O" o, b" v　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...! {$ M9 x0 [3 V+ C* S2 R4 r' V- G+ J
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 11:40
回覆 寧靜海 的文章
9 [$ ^( v% q, o! H# a  E8 [% d$ K* R, J  R: S2 f! o3 v

% ?8 M, {+ [% i! D0 j8 m我覺得% h/ I& ^& Z& f& T1 S3 b) s9 e
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。( N" ^/ d5 M% H$ N
即會出現一些不理性的現象。, S. A9 x% u% T1 Y* t* J* {
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
3 _$ s+ f1 P1 h) X( ~' t8 f建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 16:01
回覆 賢賢 的文章  |, V& d' l4 D' l1 \& {9 i

4 ^! [1 _1 Q" O/ Z# Y8 P9 Z+ T6 [" W5 o5 ^; M1 {" z( R# o# m
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
/ X0 k7 W5 l. O6 B* |. d) O, j6 J  A  x. B; g+ I8 t# q
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
' k3 }- F$ P+ w) W% x- L
! G2 v! u! n: u/ u6 L授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
& @& R$ [4 S( K% @: H
8 |0 m/ U' r* H1 F  ]" @' T+ S% X委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ 2 |5 L, O6 k0 z$ x. ?

/ o1 w, }4 r& p+ g) n責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....   Y2 w! Y# r) x! d; H6 x

1 L% ]" \+ S3 h  C* ?: D9 E) D$ q當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........1 j0 ?1 v: v9 [- s3 z. |

' y. r4 R; p- i, x* i# i. x: o( R也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
! N3 A. C* b5 z9 j  e. t: N" k! o& q
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
; p5 {( z( N% _# u. ]/ }
9 l) I6 g0 _4 ?5 [' J! z. f
2 x2 q9 @  F0 g1 E  k7 I; _8 |# ?5 F; B% x. x
作者: yljimmy    時間: 2011-5-10 16:20
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。! y* l. s- g. R
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
+ |; W& b+ e7 K2 s1 y0 z' K而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。: |/ t8 z% Y% K1 M$ y/ L% y) q
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
( a% [8 D9 D8 w% z6 a以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 16:33
回覆 服務小弟 的文章
- M# c2 C% E$ R  a5 a' f
+ x; {' c8 l1 J6 ^6 q當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
, Q- H) b/ ?7 F, ]! L0 V但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
& Y  `' Y$ d! s: l! T如果主委跟委員要求不合理該如何?8 z7 K- Z2 f$ K
如果要求不合法，該如何?6 f' v' S* L& V3 N4 D- S4 i' {
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
1 s5 f& I1 T- q, D% s
. q- l; R3 T0 H2 q: d
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 17:58
回覆 賢賢 的文章1 Y* n, X/ r! n

+ B  ?- S+ P1 ^  {本人就自身經驗 提供您參考...........* u6 _8 \3 W9 v

9 n7 ?" i& x4 h- v6 F( M9 Z" h  y+ R但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考. F6 K% x: c5 q8 o- h2 U3 x& x
& Z) H6 W" N% k
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
' l. |" @0 j, }( v- D- X# _( w" I, o- p
  m0 E! s; w9 l% I( K# m0 ?; E/ Q0 r提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
. j9 O/ @" ~& r. \7 G/ }$ e' J! E8 }$ Z
如果主委跟委員要求不合理該如何?
1 E: |9 V. _  ~5 ~# {4 M3 J6 X1 \
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
1 Y* b- m0 ~" o
5 d' U' W7 E! d+ {4 ?/ S" `) i如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........7 i8 U/ D+ P/ i3 x" U0 g7 y
& S9 E3 j& C7 i' a! Y
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 & \, q  z- |- {8 X; t9 w

( I" Y0 ?$ z/ w' r9 W而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
0 g, \4 }- k) q% t
" v# g2 \& @# ]0 @; Y如果要求不合法，該如何?6 N/ O* [7 D7 {3 q% ?
, z# N( g; H2 E! m* ~  Y: E) S1 Y
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........8 M$ x, J& M6 ]8 z

# b& L: y" x' r, d. u% p1 n- d當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............8 D" G. V2 g1 r* F2 k
+ h% g/ a- _3 W0 A
委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... 3 m8 \$ l( A+ t) C. E# i
3 G# W+ z8 C2 j" x# b& X2 N% n( U# o
作者: 賢賢    時間: 2011-5-11 11:52
回覆 服務小弟 的文章
, ]. K/ Z' p2 X' T% S0 V3 P1 g) H/ M1 l9 e
看到你的回文，應該是一個經驗豐富，有擔當的從業人員。, H& ~  w! \# g) K* Z( Q$ c0 n
只不過，理想跟實際往往都會有差距。
) j. J+ b2 `9 p8 g: m/ I有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-11 14:15
回覆 賢賢 的文章
1 s4 \+ p+ Z  ^6 |2 q! [" V! v
: r7 l4 |& `6 N& N# r6 f6 E只不過，理想跟實際往往都會有差距。7 ^/ H" y9 D  k6 ~  r4 k

$ W) k6 o! P0 b8 S/ @# ^% G- i3 Q其實這個跟住戶的素質及認知是有關的..............就本人在廠辦園區/大型社區都曾服務過.........比較如下:1 j! |+ B  t) \9 [8 |2 b
# D# ^  [0 K0 z4 A2 u# F
廠辦委員組成份子 85%為公司中高層主管(人事/總務/財務) 10%公司負責人 5%其他% |6 k% h# J5 i6 c& K+ A7 q
- \6 \% |) U( Z4 T% q" j
所以委員會的管理方式比較朝公司化管理方式在進行........
5 U& t6 R8 k: Y5 E" v, |" q# e( B8 M4 J  l' z( o" k: p) E3 g

6 N& g. M6 ^' ~- ~社區委員組成份子 依社區地點地段...組成份子差異性頗大.........自然沒法跟廠辦委員組成份子比較3 M/ q0 n5 W* r. P4 w9 Q
(社群因地點地價房價組成不同 本人曾遇過 組成份子醫生/律師 , 也有遇到土建/機電型...大都是熱心的住戶組成居多...)
# t$ l+ X+ R$ K( D討厭的是.................遇到不懂裝懂 倚老賣老的..........就很麻煩   有時具有一身 專業 又如何 ............(苦笑)
& C1 x8 {4 `& g+ _$ J- `# F" a
2 `& g# v( A: {' s有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
' q' X& @0 ^# Z5 n/ ?, B; L" X/ @- H3 m5 A8 O5 F' Z2 x
往往都是事情簡單................因人而複雜................這是本人從業五年來之感想...
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-13 06:32
本文章最後由 johnshuetw 於 2011-5-13 06:38 編輯 7 g2 V8 \6 F7 L+ _( Z" g( R
  I! e" H" {5 i
小弟倒是有一些心得
6 P( S9 t$ x* O% x2 `3 }$ `- C7 M: N& c
樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。, M& L0 |* S( l3 M2 L
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以服務業角度來看物業VS客戶，似乎就可以明白其間關係，但是理想和實際真的總是存在差距。
# _% l# ~# G3 \* w
3 N+ s# Q5 p6 a9 _) y8 P委員如何選出，有無給職，委員及住戶之組成如何(各有專業，但不見得了解物業及社區事務運作)，對如何要求物業便會不同；物業、保全之組成(總幹事尤重)及專業水準，接案價格(一份錢一份要求)，便形成其對社區之表現。
" I0 q2 p5 `# Z) v8 V6 D2 |
; t2 w8 V! y' v1 P* ~重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。4 V5 ^) C2 s( c( I& w. O

$ d4 H& }1 f; r4 \1 o' h- l0 Z6 k& R2 O" Q
$ O1 k. c/ s7 a1 I! R% H

( [4 t2 `# d  _; ^% N  G$ D  n5 e" t: h2 `8 N

/ e3 I' i8 r- u9 l5 k0 R
" P; w" o4 c3 s# S5 n2 U4 R4 S0 \: Y7 @* C5 e# ?% l& o4 ]' e. p6 O! L' c% [
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-20 17:24
johnshuetw 發表於 2011-5-13 06:32 % T4 p) b% y: G8 x4 g( P
小弟倒是有一些心得; e4 |/ e: g/ ^1 A: l) S: S9 B5 Q% b
& M3 w5 g, _9 l" F) {* f
樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。

. ~! Q! f; ?) s+ @: O- v重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。; g# N  c  p& L/ z- w) v, M

& }3 @1 n- L$ Y其實重點只有一個............
! ]& t& Q! n5 P2 X- Z2 ?" G
+ N- z2 [1 t' I4 p* i' d/ X就是委員會跟現場物管團隊 要有同一個團隊的想法 分享意見 雙向溝通 做得愈好 愈能發揮加乘作用
. |/ v) V; ], @1 Q) o
/ G$ [2 ]- T) B: G8 J% [授權愈不足 不確定性增多 委員間的矛盾及看法紛爭 只會增加彼此熱情的磨耗及怯步不前
* }& ]9 u7 v1 a' `& o& E3 j
1 r3 F; E) S* ?, A  @( m) L* W若委員會一直抱持"花錢是老大" 那通常物管人員 只能照章行事
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社區事務想要更上一層樓 端看各社區遇到的現場任職人員能力/水平/素質 如何了...
作者: 賢賢    時間: 2011-5-20 17:53
回覆 服務小弟 的文章; h8 {6 f' e5 r" {2 r) p% l) W

5 Q% r1 A0 t& k) C+ C8 k服務業的準則:顧客永遠是對的。
7 W+ c! S, u, s4 r, ~: a" C委員會是社區的代表，主委是委員會的代表，如何與他們相處，就是一個大考驗。# p) e4 p& C9 r3 O9 D

, ]! \. n) o% ?( W目前物業的素質如何，相信你也有一定的體認。) P% ?3 y$ F1 a& y8 }* T: ?
但是一個不會尊重人的社區，能獲得什麼等級的服務，就…。. |+ w+ t8 k3 v* C3 B* A
事情處理好，只要有一些基本能力，應該都能做到。但把人服務好，需要的條件就很多了。( C0 a. t5 _, d" o+ y4 a6 b
即然在物業這一行，想要得到他人的尊重，自己一定要先付出。
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-20 22:38
服務小弟 發表於 2011-5-20 17:24 " z$ d# D. V& R0 {! q! I
重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的， ...

! b4 S3 _. v/ Q$ b- \7 k& z有人可能素養學識很高但專業並非管理實務,對於問題多在形而上的層面探討,而對於實質如何實行,及其困難或可行之處,較為缺乏,而總幹事也絶非樣樣精通,這樣一來,可想而知,事情總會一而再三討論再討論,而難以有效達到理想目標.講白點,就是知道要做,一遇問題因不了解問題點及如何去找出問題,便會由問題再生出新問題.這樣的情形,出現在主導人身上,那就......* C/ U* k) M1 {+ |2 @. w; H& f0 A
社區硬體之維護,最後終到落到規格,價格,...等問題,但非人人真正了解,可想而知,常有買錯東西,裝錯設備,或找錯廠商,也是一樣事倍功半.而社區事務之維護,若只是貼公告,呼口號,沒考慮到人之行為本面及各種規約法令之限制,往往也只是成效不彰,適得其反.# O* s$ S- u* n" p+ T( H

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+ M7 p) l9 Q2 O9 V7 c& w; i. D$ V/ p) w! {- w' ?# T' f% B

8 r8 @- P* ^" ^5 u7 l' N; A  E. k9 ^

( w' b! w: a4 J( S- E) `9 _! f3 C6 H% L# c

( I: B# t) l8 b% b- A' ]
作者: jushua1975    時間: 2011-8-9 23:03
請教各位，
' [5 ^# F. ]: Z, d6 I如果有委員過度干涉、干擾物管作業，
7 v& M3 [! U2 k  i* z5 U甚至來陰的逼迫物管人員離職(只因看不順眼)的話，: k* Y3 i5 d% x7 E, N: N" G) I
那該怎麼辦?



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