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標題: 物管公司與管委會之間的關係! [列印本頁]
作者: jushua1975    時間: 2011-5-9 23:05
標題: 物管公司與管委會之間的關係!
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 $ u3 i" C7 b7 b  r( H
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請教各位一下，
- K! Q, B0 B* J# z+ P7 l% T物管公司與管委會之間孰重孰輕!?$ q- k" d4 H& X4 Z9 e1 O/ s
監督v.s指示!3 ]" Y- F$ Q. T& R* `  Y5 _

0 {4 \! I$ L# k
作者: 竹瀅    時間: 2011-5-9 23:33
管委會 監督+指示 物管公司
  D1 h0 b9 _4 O7 U' W住戶 監督+指示 管委會
作者: 雨果    時間: 2011-5-9 23:57
務業有參予權跟執行權
4 k. w* N5 Q' y) `管委有參予權跟指示權
; y+ ]& @/ c/ n6 G4 i7 Q住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 00:09
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  z; Q# o7 G* I+ l. I3 |! q
" F' t1 W) R& A) Q3 }! l當然是以委員會為主.......; X) }; G( d- d0 w* ?& v" o: W% U
& U, l6 \6 o/ O( K, a( q# G3 d
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
+ e% H& B6 c# X9 U9 P
" K; H4 g8 V! o# u! D+ w" |! h' ]4 q對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
" i* x7 n1 C7 s( o) ~( m. k) E9 j
; P0 r# ]; J6 x6 ]& v+ F                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
; P6 ~9 I, E. v6 g1 D8 E+ J. K# g& w
+ x1 m. Q4 ?# ?; j                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
0 y2 w8 k) x, E$ V% F
9 W0 N" G1 J: o8 l% E好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
) l4 u( j" B+ O: g
! A. X2 `* U) n( v3 X                   會聽取物管公司 依法行政........
% X' E1 ~6 w5 Q' g; P1 e( i
; V9 S9 T* H: @4 b6 j3 o                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)& p# q, v' i+ |5 M- F7 p) l
, ]# r3 c$ [2 G% S2 I' ]9 M5 U
                  會使委員會與大多良善住戶零距離......... % T% J) ~4 M) f2 q" ]
  c) v' J. V/ \' m# q! t) n2 B
作者: 寧靜海    時間: 2011-5-10 03:13
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# Y6 z+ B% A0 y
請教各位一下，
. \7 H0 H2 c2 S; x9 K! S物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
$ r) e% w' N1 t5 B  T監督v.s指示
; d4 t+ D4 ~. {5 a8 P1 [

" Q9 Q: O3 @% V) n8 F4 C  ~. b　　兩者都很重要。0 e  G6 `% k2 S' [8 H$ n' j

/ a" w( e+ ^' N7 w3 P# |! F; ?　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。4 b7 s' W8 u$ Y* ]- t4 A! g
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
% P8 H- Z8 Q% X5 _" i
) m' e1 `. }' g0 {+ s　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。9 W/ D( b  r( o  |6 J, a+ i$ d/ s

9 m& j# A: K8 H* X　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。. ^7 ~: V( r( v+ [

0 m9 Q6 D( j: z' D5 U0 n　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...6 D1 {& s( ~- M  Z' b
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 11:40
回覆 寧靜海 的文章0 s; G: A2 c( a6 H5 @$ z: \
" ?: K5 s3 e! |& X) |% u

( O+ C9 e$ j6 }' v- p. m( M* H) g我覺得! J) L$ K; Z* T7 o- D2 w% p+ e
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。  W) e8 u2 }& J$ p0 N) h
即會出現一些不理性的現象。
! x% v( Y8 X, B& n提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。0 d. ?: v+ h, p  h
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 16:01
回覆 賢賢 的文章
: i, o$ C. J" z% F9 x, T2 J+ S2 j1 U) |
9 E3 s# p. g* w5 m: ~- O8 @
, z# A; R/ L  u# u' f7 p2 b很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
8 R  A' g& _: d/ H: D: H1 S1 e- R4 c. P' K: e. i! X
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
5 S/ B. x- }7 i) |! \0 L8 {
9 m6 D9 p- L! N3 ]$ T* Z授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉. s. Q" k' z$ Y$ b! {

3 e: \* E: m3 M6 I2 Y5 Q* U  t委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
2 i  ]1 X+ M/ H; j& D9 M" H) Z- {# ?- l2 g- c1 V$ m/ ~
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題.... 2 y0 G" }" ~# T! q

! \9 ~) H3 _, w) ~5 _. _5 X2 \當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
* [9 N& ~, L" Y9 h) I! _
: L3 w. v4 V9 A0 O7 ?* D也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
7 p  R! d* h) M8 Y1 w1 s; O: u  W! u2 L# f
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. 4 u' l; l# W' h* {  p

2 t) `) x+ J, H8 W
5 M9 @2 U% Y$ q  y9 }0 a6 y3 O% \7 F" E1 [  v" Y
作者: yljimmy    時間: 2011-5-10 16:20
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。. B9 \/ H2 _* ^9 `4 J1 D
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。: F$ F& P3 j, i3 A4 z
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。9 T6 T! O4 ?# w! h: I# J
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
+ R( i, r: P; ~2 X% i以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
作者: 賢賢    時間: 2011-5-10 16:33
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* i1 M9 ^+ z7 O1 {# M7 b4 f
/ w6 D$ U" Z- y+ l當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
# l; D( e/ R; B8 C' O/ x+ m但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
( k" v4 D8 ]# u' h如果主委跟委員要求不合理該如何?
+ `, j- y* y& J, C如果要求不合法，該如何?6 d$ L& s# C, e# F# n
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
! Y! y) [3 v! ]- u* Y& X& c1 i. g2 r( V4 v7 b
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-10 17:58
回覆 賢賢 的文章
* u" m/ N: ~5 z/ o7 l4 o9 g. W% l+ L8 \6 [4 E
本人就自身經驗 提供您參考...........
  h' f5 N! @4 N
; x, D8 U4 W0 K/ C, J' c但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
3 {/ P8 z' v- y2 [3 S8 n) W
5 d: i/ y9 E+ R4 [/ S! Q% P* k做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護+ k8 [, u( l1 l% i
6 G+ E8 A* c3 b
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
# j# f  @' }9 _' [9 {: _  \# n0 v; W: Z3 o$ q9 o+ Z# g' T
如果主委跟委員要求不合理該如何?% b$ [9 \4 S. C! |3 x: Y
% |, \6 I  o6 k' w4 \' l) Y  {
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
$ D: f& e( V& H3 Z
( W' k+ i4 X; F! }如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
7 f- W3 y0 h% Q& ]' r
' `7 N6 i" o% W% G那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 0 O% d. \! b( m( n! J3 j: H

* n+ l. E& H6 \/ ^1 k而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
  Z% O# E4 H5 S- k( A" P3 x, n7 v& }  [/ o2 P3 y5 R; E4 e4 w$ p$ t
如果要求不合法，該如何?3 t- B) R3 @3 a" R0 h

( b* M- T- j& o$ o' i- a4 I這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........; q+ a6 m% ^. V, V

" I" N5 T  g* ]$ n5 D2 S0 d1 R, X3 p當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............1 i0 Q  ]9 h* N0 {( b  \' g' t4 }! {4 ]

* O( f: }. o) `7 i% ]委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... , Y8 P2 r) C; ]! A# z$ p
* }) I/ N  w4 C7 T$ f
作者: 賢賢    時間: 2011-5-11 11:52
回覆 服務小弟 的文章" i5 d! s5 Z4 s) e6 U& W
. }& `0 Q" ?+ o
看到你的回文，應該是一個經驗豐富，有擔當的從業人員。' x8 P/ g& S) R3 k! H
只不過，理想跟實際往往都會有差距。" r) B9 {4 c' ?2 z+ r3 i
有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-11 14:15
回覆 賢賢 的文章# U" Q) h6 G& m+ Z) ^) I
0 L1 R. c. U, Q3 K
只不過，理想跟實際往往都會有差距。
* E% ]  ~+ b7 ?
/ ?. R! N! p- Y0 A8 R9 E$ ?其實這個跟住戶的素質及認知是有關的..............就本人在廠辦園區/大型社區都曾服務過.........比較如下:
# P' W7 a! a* G) q* x5 T( S5 ~8 g6 m+ l& t! t: O, V0 ]9 p
廠辦委員組成份子 85%為公司中高層主管(人事/總務/財務) 10%公司負責人 5%其他
; ~/ D  @1 F1 T3 s  i
% \% U/ u' w$ x4 U! B. R. f所以委員會的管理方式比較朝公司化管理方式在進行........5 r' u2 S* n; H, }* G4 c
' q3 i- Q$ k9 A* F1 M

- O+ q0 T. ?+ @  c$ T社區委員組成份子 依社區地點地段...組成份子差異性頗大.........自然沒法跟廠辦委員組成份子比較+ e3 n, W( X3 J' ^3 {
(社群因地點地價房價組成不同 本人曾遇過 組成份子醫生/律師 , 也有遇到土建/機電型...大都是熱心的住戶組成居多...)
! Q1 V  Z1 }" ~1 {討厭的是.................遇到不懂裝懂 倚老賣老的..........就很麻煩   有時具有一身 專業 又如何 ............(苦笑) $ L* T( S3 ^7 `# R

5 h* i; ^8 u, C有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。
! R$ i1 L7 M9 I. I- Y! k. Y: `& i% j$ [: R3 y1 b9 @
往往都是事情簡單................因人而複雜................這是本人從業五年來之感想...
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-13 06:32
本文章最後由 johnshuetw 於 2011-5-13 06:38 編輯 ' u; S0 H) i3 J& y$ |" k  n
: n2 @3 O, }* k9 `
小弟倒是有一些心得. P9 x+ G9 E" X8 L

3 P! o+ D/ ]7 g7 U樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。
# S* j) F" W& E: ^- I3 v1 W# D" M2 l( F2 S- \# r
以服務業角度來看物業VS客戶，似乎就可以明白其間關係，但是理想和實際真的總是存在差距。
9 R. @+ c1 e9 }
' X  T7 A6 [$ Y( F委員如何選出，有無給職，委員及住戶之組成如何(各有專業，但不見得了解物業及社區事務運作)，對如何要求物業便會不同；物業、保全之組成(總幹事尤重)及專業水準，接案價格(一份錢一份要求)，便形成其對社區之表現。
4 x* Y* i7 d; W+ E
3 q* z6 `& x; S+ Q- B  T8 o; i: A重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。+ p0 i3 U& ^! T6 \! T$ Q
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( |& }) P1 D( G1 M* `' h4 n' k6 _! F" P8 J. h

& F! x1 [) s6 S% U: P: i* @3 ?

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) l/ {2 L- ?" }7 D1 l5 Q; U! @$ G9 {8 x. j  `
作者: 服務小弟    時間: 2011-5-20 17:24
johnshuetw 發表於 2011-5-13 06:32
$ v6 S. B" q" h' g小弟倒是有一些心得7 c2 S8 p* d! d0 d, }
9 i; F9 Q' C9 m/ H; O
樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。
1 i8 Y( X+ Q* u6 }
重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。
% K; g  N1 e4 R  \
3 t" m3 r" {; T3 g9 s, ^其實重點只有一個............) T0 C6 u/ v8 _2 Q. [. u, L, c* V
' y- q; }* o+ `! r/ ^* j. h5 Y
就是委員會跟現場物管團隊 要有同一個團隊的想法 分享意見 雙向溝通 做得愈好 愈能發揮加乘作用# B  o3 E( ~3 x% M/ g* S; X
# M3 m" b+ z! x& [" N! Q& ~
授權愈不足 不確定性增多 委員間的矛盾及看法紛爭 只會增加彼此熱情的磨耗及怯步不前0 Y2 G) k, y! L, m2 K" [3 `9 t4 D

9 q7 j- {' V7 ]若委員會一直抱持"花錢是老大" 那通常物管人員 只能照章行事 ' L. U6 R* L+ e/ n+ J4 t7 \/ o
% M1 R" V9 M$ ^' ~0 J/ o7 {4 E
社區事務想要更上一層樓 端看各社區遇到的現場任職人員能力/水平/素質 如何了...
作者: 賢賢    時間: 2011-5-20 17:53
回覆 服務小弟 的文章
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服務業的準則:顧客永遠是對的。3 d9 S, d( m) q) z  C3 Q% ]6 R1 v
委員會是社區的代表，主委是委員會的代表，如何與他們相處，就是一個大考驗。
9 \5 M' l& n/ K+ o2 n  B9 \" [
目前物業的素質如何，相信你也有一定的體認。9 c4 W/ U, f5 g% D2 F( a
但是一個不會尊重人的社區，能獲得什麼等級的服務，就…。; d2 m5 n: x! Q1 I
事情處理好，只要有一些基本能力，應該都能做到。但把人服務好，需要的條件就很多了。+ Z( d3 `% P4 q& P! _
即然在物業這一行，想要得到他人的尊重，自己一定要先付出。
作者: johnshuetw    時間: 2011-5-20 22:38
服務小弟 發表於 2011-5-20 17:24 + s2 o, q& i$ O4 R/ ?6 `
重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的， ...

, ^8 @, W  q6 h' Q& u. G% R有人可能素養學識很高但專業並非管理實務,對於問題多在形而上的層面探討,而對於實質如何實行,及其困難或可行之處,較為缺乏,而總幹事也絶非樣樣精通,這樣一來,可想而知,事情總會一而再三討論再討論,而難以有效達到理想目標.講白點,就是知道要做,一遇問題因不了解問題點及如何去找出問題,便會由問題再生出新問題.這樣的情形,出現在主導人身上,那就......
$ L: b1 u2 g% k* ~1 E, j" v1 O! p社區硬體之維護,最後終到落到規格,價格,...等問題,但非人人真正了解,可想而知,常有買錯東西,裝錯設備,或找錯廠商,也是一樣事倍功半.而社區事務之維護,若只是貼公告,呼口號,沒考慮到人之行為本面及各種規約法令之限制,往往也只是成效不彰,適得其反.
9 T% U) u4 D6 _3 `4 n4 F% m3 F. b% y5 U# Y- X6 a

# [8 |4 ^- Z# [4 Y# u" S. j# C
$ i9 ]6 s) Z/ \' O2 T. q, M. D1 @! [6 ?0 q. Q% Q

. Z* k0 w3 g5 r4 n* _: e  e  ?, w
  ]" z. C  ~! w  \& F4 _7 [$ C0 P( g' U9 K
% B1 p! @( \# w6 e" i
作者: jushua1975    時間: 2011-8-9 23:03
請教各位，% a" z/ U) C0 I# u
如果有委員過度干涉、干擾物管作業，' k% H2 b0 e! c( j3 G
甚至來陰的逼迫物管人員離職(只因看不順眼)的話，+ X/ N+ v3 A; H1 i- w% z( \
那該怎麼辦?



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