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標題: 房仲業務員不會告訴你的10句話 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-4-28 12:34
標題: 房仲業務員不會告訴你的10句話
Cheers雜誌提供: P! D4 `7 I5 Q, f* ~% O8 A1 X

1 q" y: x( O  u% @7 l# ?/ v8 [/ I" j購屋可能是一生當中最大筆的支出，大意不得。但是，以下幾個觀念，你都知道嗎？
, U# ?0 v4 V2 C! p) M; Q# Y這幾年，海外投資大熱門、國內股市黑翻紅，房地產也強強滾。
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! G2 a1 }% c) y; R, u( h6 ]. t根據《住展》雜誌的資料，台北縣的預售屋光是近1年，就有11.3％的漲幅，北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住，還是做為理財投資，你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你說的話：
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1 進房市如進股市慎防追高殺低 4 K% t3 Q/ _6 I4 K0 M. _
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股票市場有「擦鞋童理論」，意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道有賺頭的時候，距離行情高點已經不遠，此時貿然投入股市，多半難逃追高殺低的命運。 + [. l% {2 X/ Q

. a" q6 ?0 ^- `' m$ K6 U同樣的道理運用在房市亦然，「創新高」的建案，通常會吸引媒體大篇幅報導，但如果以為這樣就大有賺頭，你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說，這樣的例子屢見不鮮，之前香港大亨李澤楷到台中，各界馬上爭相分析台中房市前景看好，其實炒作成分比較大。 0 y5 _/ r% ~) X" p$ ~
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2房屋漏水、使用面積等最易忽略細節 0 w' ?. G% w# N6 c7 g8 m$ V% H) G1 |

1 z' M5 t% D% B9 s' b買房子，大家會看採光格局，挑周邊動線，但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節，可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。 , N* l+ F- {% |$ q) ~8 K

' F4 _2 w; B4 {0 t最常見的爭議有二：房屋漏水和房屋坪數問題。 8 k" g0 y' t. O! t: n  c3 ~* a

# S3 u7 Y6 ?& ^. x+ Y信義房屋專案經理孫志仁說明，仲介公司是否有提供漏水修繕補助，應該在事前問清楚，以免住進之後才發現問題，屋主和仲介公司兩廂推託，侵害到買方權益。 6 ?" p- ]  O* B0 D" U

" T" \3 D' G( v- v: W! I, O# R0 X此外他還提醒，「使用坪數」並不等於「權狀坪數」，有些舊公寓在登記坪數時，並沒有把陽台等室外空間面積算進去，造成可使用面積大於權狀面積的情況，如果仲介公司不說明清楚，消費者很可能被誤導。
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' r5 E( T, ?& {! n* l) o' l3建商畫大餅看得到、吃不到
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「三鐵共構，房價應聲大漲！」   ~5 X. b7 W& H' x, x9 u) U
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「高鐵一日生活圈，帶動周邊房價！」
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重大交通建設或是新興商圈，常成為建商推案時的號召，還在規劃期間，話題就炒翻天，消費者一頭熱，卻忽略了在工程正式發包之前，連政黨異動都可能牽動路線改變。
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3 Q+ a: {2 W/ G- D$ A3 D/ y/ P一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例，10多年前大吹度假風，當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引許多建商進駐，打著「社區規劃」、「新興市鎮」的名號，房價應聲大漲，飆到每坪20萬，現在可能跌得剩下一半不到。
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房價要持穩不跌，交通的便利性和生活機能是最大關鍵，如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產，可以先上網或致電相關單位，確定工程已經發包再下手，絕對不嫌晚。
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此外，戶數過多的大樓出入份子較為複雜，住不滿也容易因為供大於求而跌價，亦是考量因素之一。 7 C2 `; K4 t0 o2 \$ T

  U7 q% {4 m" t: V: L4 謹守333原則不怕變屋奴
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' V/ y/ H, ~/ b# G, t2 U1 f, p近兩年，經過雙卡風暴重創，銀行普遍更重視風險管理，以往可以到9成以上的房屋貸款，也緊縮銀根，借錢不那麼容易了。 4 _- r$ A  B! G* C
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以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說，由於轉手不易，部份金融機構如台灣銀行，幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。
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# A/ q$ Y! B% ^9 K「年輕上班族最常見的購屋盲點，就是弄不清楚自己到底有多少能耐，買了超出負擔能力的房子，」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過不少例子，預算不足卻衝動購屋，到頭來苦哈哈。 1 \# A4 F, J9 ^& j1 G! r
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其實，最保險的做法，是遵守「333原則」：購屋時就準備3成以上的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外，每個家庭還可以視情況，準備10～30萬不等的「緊急預備金」，並詳細計算每月攤還的金額。
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2 w& p/ y- Y: W9 I8 W也就是說，以現行平均房價來算，想要在台北市買20坪左右的房子，起碼該有200萬以上的存款。因此，一般會建議在市區上班的首購族以時間換取空間，像台北縣市只一橋之隔，房價可能就跌了一半。 0 V; L2 j5 Y; i* t: |- t

: k: j4 @8 q8 E6 K! h7 t至於在施工期間就要開始付款的預售屋，除了要注意貸款期間長，利率走揚的問題外，永慶房屋業三部協理黎保誠特別提醒，預售屋的繳款期數並非以時間劃分，而是以工程進度為準。遇進度超前時，原先1個月繳1期貸款，可能變成1個月繳3期，壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊，會更加捉襟見肘，變成名符其實的「屋奴」，得格外小心。 4 I8 i3 n- ~( A) y, |" J  p9 g
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5預售屋現場人氣不等於買氣 ' l! P& \7 Q0 g% j+ A

' R. [' `5 j; i8 L+ B如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心，對以下幾句話一定不陌生： ( [( E9 v% ^: v. S4 q3 j
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「A棟13樓，成交，恭喜陳小姐！」 # J) u& u( o0 F. l5 Q
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「先生不好意思，您看中的那間，隔壁桌也正在考慮，您要不要先付個訂金，我可以幫您保留下來」 3 E% W  x& E/ H- [
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「各位朋友您好，我們現在正進行限時特賣，您可享受以下優惠」 3 B4 w8 c1 |' N4 F7 o
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別懷疑，這就是假日時預售屋的銷售中心現場，買氣旺、人氣指數高，四周張望，和你一樣來看屋的上班族，還真不少。陳偉文就遇過不少結合藝文活動、邀請名人代言，甚至舉辦時裝秀、珠寶展，先招來人潮，再以限時特惠、多方競爭等技巧，吸引消費者購買的銷售模式。
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只是，買氣不等於人氣，陳偉文指出，這些跟你隔桌競爭的客戶，不一定是真正的買家，有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至，就連廣播中「恭喜成交」的訊息，也可能真假參半，對預售屋有興趣的你，千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了，仔細考慮房子本身是否符合需求，才能避免考慮欠周而後悔的可能性。 : V$ ?  E2 M9 ^

; Q' S7 g, u) E7 k* A, `$ o/ c6看房子別只挑假日 4 L7 c/ {8 g) w& [
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並不是每個業務員都會主動告訴你，看房子要多看幾次，但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。 : S4 N( V  U$ q. x, ^

5 Z5 o6 S; l# J/ ^) [, N- k其中的祕訣在哪裡？白天看採光、夜晚看居家環境，有些公寓白天是安靜的住宅區，到了晚上，樓下聚集攤販，變成人聲鼎沸的夜市；也有些市郊別墅，平日清幽，一遇週休假日，附近滿坑滿谷的觀光人潮，交通壅塞到教人害怕。如非本地人，在簽約之前，一定要考量這些因素。
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看預售屋，則可盡量避開假日時段，一來避開人潮尖峰，銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑，下判斷時，也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。
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7「房市專刊」為特定建商作嫁 : l' E$ j# F' w% s
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輕薄短小的理財專刊，近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣，只是，報導中房市投資的教戰守則，真的完全客觀嗎？
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$ a" E- A" Y0 q; A. Q/ b5 W* r事實上，部份房市專刊直接和建商合作，除報導之外也大量採取置入性行銷。為了加強效果，還會搭配理財講座，邀請幾位買屋達人、理財專家，分析幾個黃金地段，如何「現買現賺」。
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但深究這些買屋的邏輯，不難發現許多似是而非的地方。
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3 b6 z, S, Y' n: a最常見的話術之一，就是拿亞洲幾個大城市東京、首爾、上海與台北相比，這幾個城市房價近年來的漲幅高於台北，論證台北房市有落後補漲的空間。 & b1 |4 p& A& O
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「這其實是很弔詭的，」倪子仁以數據說明這樣的推論不合邏輯：台灣和南韓的國民所得相去不遠，但近年來經濟成長率卻不如南韓，更不能和中國每年9％以上的高成長相比，光靠幾個歷史數據，就論斷未來房價漲跌，實在太過草率。以商業角度看來，負責推案的建商當然沒有悲觀的權利，要不要全然相信報導，消費者得睜大雪亮眼睛。
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! }: R/ X5 a& e- a8業務員製造壓力不要盡信！ # N2 G- ]2 g% Z5 j
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業務員為了達成交易，殷勤、盡量提供周到服務是一定的，有時候還會略施小技倆，當作買賣雙方議價之間的催化劑。
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陳偉文舉例，像中古屋的買賣，業務員會製造出「子虛烏有的買家」，操弄買家心理：「價開到390萬，業務員可能會告訴你還有另一個買家出到400萬，」為的就是製造競爭意味，希望能再將價格提高一點，製造購買壓力。
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# I$ d+ T+ ?% @+ ~倪子仁還遇過半夜1、2點按電鈴的業務員：「他說他剛剛才跟賣方談完價錢，為了砍價，跟對方耗到凌晨。」這種大施「苦肉計」的業務員，也讓他哭笑不得。
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不論業務員拿出千百種說辭，別讓它擾亂了你的判斷。買房子是終身大事，應該盡量排除各種情緒，如急躁、壓力影響了最後的決定。 - g7 o  k# p- N6 h- a
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9遇「投資屋」別輕易下手 0 @* N( |+ j+ U7 S

2 i9 r( o9 ]( O" w$ m近年房市大好，不少投資客趁機收購重要交通動線、學區附近中古屋，加以改裝、隔間，再出售給附近的上班族，統稱為「投資屋」。 & N& b3 m- N: d) T# f
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這種為了出售而改裝的新成屋，裝潢精美外連家具都一應俱全。有些甚至連餐具都幫你擺好了，對於繁忙的上班族來說，是相當具魅力的產品。然而，投資屋是否物有所值，裡頭還大有文章。 8 ]- g3 D2 ?2 ]
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「關鍵在於建材，」黎保誠指出其中關鍵：投資客為了增加利潤，當然會盡量壓低成本，更要注意的是，建材的好壞，一般消費者實在很難看得出來。
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以瓷磚為例，台灣產製和大陸產製的價格可以差到2倍以上，進口貨就更不用說了。黎保誠表示，經過改裝的「投資屋」通常可以讓賣方現賺2～3成，為了讓買主覺得「物有所值」，通常會情商裝潢師傅和家具公司提供裝潢、家具的費用清單，只是兩廂套招好的情況之下，這份清單有多少真實性，就看買方的運氣了。
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1 F4 r2 l( E& ^$ M6 ~  z他說，房屋建材往往一分錢、一分貨，要確保居家品質，如果能親身參與改裝，了解其中環節，絕對能讓你住得更安心。
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9 X: V$ J7 [' q4 B" c10直營店、加盟店計薪方式大不同
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( c3 m) J( x% Z同樣是仲介公司，「直營店」和「加盟店」的結構和業務員計薪方式，截然不同。
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2 ^; ~: ~2 R2 v' p: e2 t3 Z直營店受總公司管轄，遇到糾紛，總公司可直接介入協助解決，加盟店則付給總公司加盟權利金「租招牌」，盈虧自負，相關業務最高也只上報到店東。
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加盟店業務員在拉到生意之後，和店東拆帳，通常可領到賣方4％、買方1％或2％加總起來的其中一半以上佣金。 % u5 V5 _" _3 f3 l5 P& y5 `

+ z9 y1 _# h* T. r* e& N( H高比例獎金利誘下，不少加盟店的業務都是銷售技巧純熟的super sales，然而，業內人士卻表示，良莠不齊的狀況也差異頗大，購屋前應該多詢問加盟與直營店的服務或權益保障差別。
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- j$ Z# G+ u6 M+ h. o1 c! Y畢竟，買房子跟買衣服不同，無法說換就換，「勤做功課，貨比3家」才是最好的保障。 4 m+ w: c  l1 i
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倪子仁對此就頗有感觸，在業界多年，已經是買屋專家了，但挑起房子，他仍然很嚴格。 : {5 g/ r0 T) u0 S7 [2 H* Q  e
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「我不只屋比3家，簡直是屋比30家！」說到做到，前陣子幫弟弟尋覓新居，他就真的一口氣看了3、40棟中古屋，一點都不馬虎。 , p/ Q) F1 B2 E: J. E
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文／黃采薇
作者: 駕訓達人    時間: 2011-4-28 13:21
真實用的資訊
作者: faith    時間: 2011-4-28 13:23
回覆 駕訓達人 的文章6 H/ M! a: r0 G  n( {* \, H# A& K2 }

. x& g! a: _" I8 D# G謝謝~
作者: 小方    時間: 2011-4-28 15:43
現的的社會;賺錢不容易;量力而為;及三思而行對購買房子是很重要的思維;尤其準備一筆預備週轉金是更重要的;至少須每月收入的6倍左右會較保險.
作者: 阿慌    時間: 2011-4-28 16:05
謝謝分享營業秘密
作者: 霸川    時間: 2011-4-28 23:15
隨遇而安吧
作者: tomhou    時間: 2011-4-29 12:35
感謝分享，還蠻受用的!
作者: 老賈    時間: 2011-4-30 02:13
回覆 小黑鬼 的文章
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# d9 k' f2 r! E: @! P再加一項:
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房子只不過換另一仲介賣, 並沒有"賀成交"這件事.) }0 @; r% `7 A) S$ A# T) ~: B

  D+ n4 j# Q1 A+ C5 d* E5 f! r3 [* G9 k- o7 v3 e3 q3 z
近日看ibeta賣屋版 跟 591 有感....   
作者: 大頭    時間: 2011-4-30 08:04
所以仲介的話 聽聽就好囉
, W& c: a( m" ^6 d( s' k自己還是要多做功課
作者: midui    時間: 2011-4-30 11:51
其實我對仲介有點嚴格...6 ~/ h3 k5 v! i1 G4 H, {
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我每次遇到問他...
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# b, g4 }5 u) ]* f& J6 x, |0 N1.幾坪~室內多少~公設多少~停車場多少...0 P) V+ `6 F3 `8 s& {
2.附近相對的生活設施有哪些~最近的金融體系...
/ M. L2 z% b4 F' X3.屋主出多少~希望我出多少去談...
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- i4 \+ z% \: W$ \- y都支支屋屋的...我就很倒彈....
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這些都不知道的話....你是跟孟子一樣~賣"仁義"的嗎....
作者: 歐陽    時間: 2011-5-2 21:03
作者: 鹿人甲    時間: 2011-5-12 19:40
very informative,thanks
作者: 方仔    時間: 2011-5-12 22:00
房仲的話 參考即可囉



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