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標題: 房仲業務員不會告訴你的10句話 [列印本頁]

作者: faith    時間: 2011-4-28 12:34
標題: 房仲業務員不會告訴你的10句話
Cheers雜誌提供
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& r% l4 M. F7 U: y- U/ l購屋可能是一生當中最大筆的支出,大意不得。但是,以下幾個觀念,你都知道嗎?
$ p, p0 F5 R" B: V( w3 e這幾年,海外投資大熱門、國內股市黑翻紅,房地產也強強滾。
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/ G* f* g# Q# N6 L% X3 e根據《住展》雜誌的資料,台北縣的預售屋光是近1年,就有11.3%的漲幅,北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住,還是做為理財投資,你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你說的話:
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1 進房市如進股市慎防追高殺低
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股票市場有「擦鞋童理論」,意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道有賺頭的時候,距離行情高點已經不遠,此時貿然投入股市,多半難逃追高殺低的命運。 : L$ I7 y, F& H* R
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同樣的道理運用在房市亦然,「創新高」的建案,通常會吸引媒體大篇幅報導,但如果以為這樣就大有賺頭,你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說,這樣的例子屢見不鮮,之前香港大亨李澤楷到台中,各界馬上爭相分析台中房市前景看好,其實炒作成分比較大。
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2房屋漏水、使用面積等最易忽略細節
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' P" j% {# Y9 I" e2 ]! U買房子,大家會看採光格局,挑周邊動線,但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節,可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。 8 R& T1 `' ~- H; R: Q+ [8 l
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最常見的爭議有二:房屋漏水和房屋坪數問題。
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信義房屋專案經理孫志仁說明,仲介公司是否有提供漏水修繕補助,應該在事前問清楚,以免住進之後才發現問題,屋主和仲介公司兩廂推託,侵害到買方權益。
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) \0 t" L4 b) L/ X- x5 T此外他還提醒,「使用坪數」並不等於「權狀坪數」,有些舊公寓在登記坪數時,並沒有把陽台等室外空間面積算進去,造成可使用面積大於權狀面積的情況,如果仲介公司不說明清楚,消費者很可能被誤導。
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3建商畫大餅看得到、吃不到
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, ^8 j6 Y% v+ @( T; z「三鐵共構,房價應聲大漲!」 6 T7 t  A  r9 |7 Z- V% l/ A4 f4 W
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「高鐵一日生活圈,帶動周邊房價!」 - v1 R0 ^0 ?* x7 k. J, ]+ h
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重大交通建設或是新興商圈,常成為建商推案時的號召,還在規劃期間,話題就炒翻天,消費者一頭熱,卻忽略了在工程正式發包之前,連政黨異動都可能牽動路線改變。 * j4 P( |, e9 k6 X$ G. C! D6 ?* B

5 B' M' d( P  f9 {- a) n: K一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例,10多年前大吹度假風,當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引許多建商進駐,打著「社區規劃」、「新興市鎮」的名號,房價應聲大漲,飆到每坪20萬,現在可能跌得剩下一半不到。
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房價要持穩不跌,交通的便利性和生活機能是最大關鍵,如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產,可以先上網或致電相關單位,確定工程已經發包再下手,絕對不嫌晚。 5 l, }- A3 r% j1 b% H. `. N
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此外,戶數過多的大樓出入份子較為複雜,住不滿也容易因為供大於求而跌價,亦是考量因素之一。 $ x. W& F  [6 w% s
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4 謹守333原則不怕變屋奴 : x. f: @6 L. S1 Y- o  D" o
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近兩年,經過雙卡風暴重創,銀行普遍更重視風險管理,以往可以到9成以上的房屋貸款,也緊縮銀根,借錢不那麼容易了。
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以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說,由於轉手不易,部份金融機構如台灣銀行,幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。
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「年輕上班族最常見的購屋盲點,就是弄不清楚自己到底有多少能耐,買了超出負擔能力的房子,」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過不少例子,預算不足卻衝動購屋,到頭來苦哈哈。
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其實,最保險的做法,是遵守「333原則」:購屋時就準備3成以上的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外,每個家庭還可以視情況,準備10~30萬不等的「緊急預備金」,並詳細計算每月攤還的金額。
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0 f+ A, v: y/ z也就是說,以現行平均房價來算,想要在台北市買20坪左右的房子,起碼該有200萬以上的存款。因此,一般會建議在市區上班的首購族以時間換取空間,像台北縣市只一橋之隔,房價可能就跌了一半。
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. s2 [* S. A- ^. S至於在施工期間就要開始付款的預售屋,除了要注意貸款期間長,利率走揚的問題外,永慶房屋業三部協理黎保誠特別提醒,預售屋的繳款期數並非以時間劃分,而是以工程進度為準。遇進度超前時,原先1個月繳1期貸款,可能變成1個月繳3期,壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊,會更加捉襟見肘,變成名符其實的「屋奴」,得格外小心。 ) ~5 Z- ]; [! V* x% f3 M

) g" ~5 v" Y0 \9 R5預售屋現場人氣不等於買氣 3 \. H. E% v# s5 z! o( l+ v

" O' s7 F" o7 w7 K3 R% u% b如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心,對以下幾句話一定不陌生:
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, ]& Q. g% Q( \- G, x* i$ i「A棟13樓,成交,恭喜陳小姐!」 6 o* J5 H6 r# I- c$ u: C

7 Q1 V( r0 T0 o4 i( U# O3 I7 D2 Z「先生不好意思,您看中的那間,隔壁桌也正在考慮,您要不要先付個訂金,我可以幫您保留下來」
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# W' N' X$ l; A' s" I「各位朋友您好,我們現在正進行限時特賣,您可享受以下優惠」
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% d0 V; s' L: K' a別懷疑,這就是假日時預售屋的銷售中心現場,買氣旺、人氣指數高,四周張望,和你一樣來看屋的上班族,還真不少。陳偉文就遇過不少結合藝文活動、邀請名人代言,甚至舉辦時裝秀、珠寶展,先招來人潮,再以限時特惠、多方競爭等技巧,吸引消費者購買的銷售模式。 9 ~& `9 N$ `5 @$ l
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只是,買氣不等於人氣,陳偉文指出,這些跟你隔桌競爭的客戶,不一定是真正的買家,有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至,就連廣播中「恭喜成交」的訊息,也可能真假參半,對預售屋有興趣的你,千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了,仔細考慮房子本身是否符合需求,才能避免考慮欠周而後悔的可能性。
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6看房子別只挑假日
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並不是每個業務員都會主動告訴你,看房子要多看幾次,但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。 4 M$ Y, C  }1 j8 q3 x! ?$ x( m

! M2 m* P4 y" S- p# q其中的祕訣在哪裡?白天看採光、夜晚看居家環境,有些公寓白天是安靜的住宅區,到了晚上,樓下聚集攤販,變成人聲鼎沸的夜市;也有些市郊別墅,平日清幽,一遇週休假日,附近滿坑滿谷的觀光人潮,交通壅塞到教人害怕。如非本地人,在簽約之前,一定要考量這些因素。
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看預售屋,則可盡量避開假日時段,一來避開人潮尖峰,銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑,下判斷時,也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。 2 I+ d' I- K: d" }) c  v  r
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7「房市專刊」為特定建商作嫁
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輕薄短小的理財專刊,近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣,只是,報導中房市投資的教戰守則,真的完全客觀嗎? + E3 {8 R) Z, ]3 m2 K. A

8 E& M6 ^" L  j( G7 ~5 c事實上,部份房市專刊直接和建商合作,除報導之外也大量採取置入性行銷。為了加強效果,還會搭配理財講座,邀請幾位買屋達人、理財專家,分析幾個黃金地段,如何「現買現賺」。
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9 z8 O4 h$ \) g/ i! N1 @但深究這些買屋的邏輯,不難發現許多似是而非的地方。 + T* U9 Y4 |& E$ i# F, r

) o$ @, r+ F$ b  t4 N* [0 k最常見的話術之一,就是拿亞洲幾個大城市東京、首爾、上海與台北相比,這幾個城市房價近年來的漲幅高於台北,論證台北房市有落後補漲的空間。
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「這其實是很弔詭的,」倪子仁以數據說明這樣的推論不合邏輯:台灣和南韓的國民所得相去不遠,但近年來經濟成長率卻不如南韓,更不能和中國每年9%以上的高成長相比,光靠幾個歷史數據,就論斷未來房價漲跌,實在太過草率。以商業角度看來,負責推案的建商當然沒有悲觀的權利,要不要全然相信報導,消費者得睜大雪亮眼睛。 4 S; _! G8 @! j+ m0 g* h
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8業務員製造壓力不要盡信!
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3 Q) G7 `( z" \& X. y  {業務員為了達成交易,殷勤、盡量提供周到服務是一定的,有時候還會略施小技倆,當作買賣雙方議價之間的催化劑。
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陳偉文舉例,像中古屋的買賣,業務員會製造出「子虛烏有的買家」,操弄買家心理:「價開到390萬,業務員可能會告訴你還有另一個買家出到400萬,」為的就是製造競爭意味,希望能再將價格提高一點,製造購買壓力。 ' I2 y2 I4 l: g# x
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倪子仁還遇過半夜1、2點按電鈴的業務員:「他說他剛剛才跟賣方談完價錢,為了砍價,跟對方耗到凌晨。」這種大施「苦肉計」的業務員,也讓他哭笑不得。
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- j& @* U) g9 Y: P  J' J# R7 X不論業務員拿出千百種說辭,別讓它擾亂了你的判斷。買房子是終身大事,應該盡量排除各種情緒,如急躁、壓力影響了最後的決定。 5 w2 T; B3 D; C: R9 `

9 W9 v- u# G+ ~' a& E9遇「投資屋」別輕易下手
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# t) _/ O9 U* S0 w7 n. I近年房市大好,不少投資客趁機收購重要交通動線、學區附近中古屋,加以改裝、隔間,再出售給附近的上班族,統稱為「投資屋」。 5 Q. A5 ?. s6 O# D- u
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這種為了出售而改裝的新成屋,裝潢精美外連家具都一應俱全。有些甚至連餐具都幫你擺好了,對於繁忙的上班族來說,是相當具魅力的產品。然而,投資屋是否物有所值,裡頭還大有文章。 / |! `+ @8 j1 y& v; G% D6 @
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「關鍵在於建材,」黎保誠指出其中關鍵:投資客為了增加利潤,當然會盡量壓低成本,更要注意的是,建材的好壞,一般消費者實在很難看得出來。
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% p+ D7 p" @8 r$ L' Z+ O( [4 p以瓷磚為例,台灣產製和大陸產製的價格可以差到2倍以上,進口貨就更不用說了。黎保誠表示,經過改裝的「投資屋」通常可以讓賣方現賺2~3成,為了讓買主覺得「物有所值」,通常會情商裝潢師傅和家具公司提供裝潢、家具的費用清單,只是兩廂套招好的情況之下,這份清單有多少真實性,就看買方的運氣了。
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他說,房屋建材往往一分錢、一分貨,要確保居家品質,如果能親身參與改裝,了解其中環節,絕對能讓你住得更安心。 * T- u0 f8 H) g! i
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10直營店、加盟店計薪方式大不同
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3 q9 |- a, _( l0 r$ G% E同樣是仲介公司,「直營店」和「加盟店」的結構和業務員計薪方式,截然不同。
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) f+ U; q# x: s3 E3 C1 d直營店受總公司管轄,遇到糾紛,總公司可直接介入協助解決,加盟店則付給總公司加盟權利金「租招牌」,盈虧自負,相關業務最高也只上報到店東。 1 Y2 \$ T& i. h8 l
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加盟店業務員在拉到生意之後,和店東拆帳,通常可領到賣方4%、買方1%或2%加總起來的其中一半以上佣金。 8 }8 f* t& B+ G% g& l$ T8 Y; P/ C

% @+ `: l# H! E( x9 e$ ^6 U4 G高比例獎金利誘下,不少加盟店的業務都是銷售技巧純熟的super sales,然而,業內人士卻表示,良莠不齊的狀況也差異頗大,購屋前應該多詢問加盟與直營店的服務或權益保障差別。 6 ^9 G) ?$ X) ^! I& J

7 L% Q( |) l& {! O2 z畢竟,買房子跟買衣服不同,無法說換就換,「勤做功課,貨比3家」才是最好的保障。
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( c# E4 R  @4 g* W$ F1 ]倪子仁對此就頗有感觸,在業界多年,已經是買屋專家了,但挑起房子,他仍然很嚴格。
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( r8 U& b. n* L- y. e. s「我不只屋比3家,簡直是屋比30家!」說到做到,前陣子幫弟弟尋覓新居,他就真的一口氣看了3、40棟中古屋,一點都不馬虎。
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文/黃采薇
作者: 駕訓達人    時間: 2011-4-28 13:21
真實用的資訊
作者: faith    時間: 2011-4-28 13:23
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" H# p) k( [1 j9 Q4 J: h謝謝~
作者: 小方    時間: 2011-4-28 15:43
現的的社會;賺錢不容易;量力而為;及三思而行對購買房子是很重要的思維;尤其準備一筆預備週轉金是更重要的;至少須每月收入的6倍左右會較保險.
作者: 阿慌    時間: 2011-4-28 16:05
謝謝分享營業秘密
作者: 霸川    時間: 2011-4-28 23:15
隨遇而安吧
作者: tomhou    時間: 2011-4-29 12:35
感謝分享,還蠻受用的!
作者: 老賈    時間: 2011-4-30 02:13
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再加一項:
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8 [+ D0 @3 k  t, u房子只不過換另一仲介賣, 並沒有"賀成交"這件事.6 ^% I: q. A6 O" {7 X5 N( d

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近日看ibeta賣屋版 跟 591 有感....   
作者: 大頭    時間: 2011-4-30 08:04
所以仲介的話 聽聽就好囉
) W2 ~/ r! H/ m7 S- ]5 ?4 ?自己還是要多做功課
作者: midui    時間: 2011-4-30 11:51
其實我對仲介有點嚴格...' E" ~1 ~) W% m/ s# X: t0 L
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我每次遇到問他...- T; o1 U  x& H7 @' L8 s
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1.幾坪~室內多少~公設多少~停車場多少...8 o3 r/ y- Z- B4 k' c  W' H
2.附近相對的生活設施有哪些~最近的金融體系...7 ?2 j* i. G" Z, P8 H; n
3.屋主出多少~希望我出多少去談...3 K$ V: @4 j7 F( E
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都支支屋屋的...我就很倒彈....
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這些都不知道的話....你是跟孟子一樣~賣"仁義"的嗎....
作者: 歐陽    時間: 2011-5-2 21:03

作者: 鹿人甲    時間: 2011-5-12 19:40
very informative,thanks
作者: 方仔    時間: 2011-5-12 22:00
房仲的話 參考即可囉




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