標題: 房仲業務員不會告訴你的10句話 [列印本頁] 作者: faith 時間: 2011-4-28 12:34 標題: 房仲業務員不會告訴你的10句話 Cheers雜誌提供 0 N1 s2 |9 J* D3 @ & r% l4 M. F7 U: y- U/ l購屋可能是一生當中最大筆的支出，大意不得。但是，以下幾個觀念，你都知道嗎？ $ p, p0 F5 R" B: V( w3 e這幾年，海外投資大熱門、國內股市黑翻紅，房地產也強強滾。 2 R x+ h& m) { o1 _ / G* f* g# Q# N6 L% X3 e根據《住展》雜誌的資料，台北縣的預售屋光是近1年，就有11.3％的漲幅，北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住，還是做為理財投資，你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你說的話： a/ ^4 q4 Y3 e" ^# y! S3 u8 S1 r4 Y/ c
1 進房市如進股市慎防追高殺低 # G, i* {( Y, v+ _$ `) d( h8 }' \0 i" r5 m
股票市場有「擦鞋童理論」，意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道有賺頭的時候，距離行情高點已經不遠，此時貿然投入股市，多半難逃追高殺低的命運。 : L$ I7 y, F& H* R
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同樣的道理運用在房市亦然，「創新高」的建案，通常會吸引媒體大篇幅報導，但如果以為這樣就大有賺頭，你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說，這樣的例子屢見不鮮，之前香港大亨李澤楷到台中，各界馬上爭相分析台中房市前景看好，其實炒作成分比較大。 / F0 O( \) [$ E) t( j+ T' [4 {9 v# T
2房屋漏水、使用面積等最易忽略細節 , b( t$ j3 i/ i! N p ' P" j% {# Y9 I" e2 ]! U買房子，大家會看採光格局，挑周邊動線，但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節，可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。 8 R& T1 `' ~- H; R: Q+ [8 l
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最常見的爭議有二：房屋漏水和房屋坪數問題。 + `; Q& v) E$ `* h& x0 {) c3 q. g0 J) I# x3 T1 H
信義房屋專案經理孫志仁說明，仲介公司是否有提供漏水修繕補助，應該在事前問清楚，以免住進之後才發現問題，屋主和仲介公司兩廂推託，侵害到買方權益。 T( [ I( g% r ) \0 t" L4 b) L/ X- x5 T此外他還提醒，「使用坪數」並不等於「權狀坪數」，有些舊公寓在登記坪數時，並沒有把陽台等室外空間面積算進去，造成可使用面積大於權狀面積的情況，如果仲介公司不說明清楚，消費者很可能被誤導。 0 U' P9 b; I4 e9 |* {4 T/ Q0 E$ O5 Y- A1 j# C0 \. i
3建商畫大餅看得到、吃不到 ) U4 a/ w0 R/ b6 ], u/ Y+ r) I' f , ^8 j6 Y% v+ @( T; z「三鐵共構，房價應聲大漲！」 6 T7 t A r9 |7 Z- V% l/ A4 f4 W
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「高鐵一日生活圈，帶動周邊房價！」 - v1 R0 ^0 ?* x7 k. J, ]+ h
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重大交通建設或是新興商圈，常成為建商推案時的號召，還在規劃期間，話題就炒翻天，消費者一頭熱，卻忽略了在工程正式發包之前，連政黨異動都可能牽動路線改變。 * j4 P( |, e9 k6 X$ G. C! D6 ?* B
5 B' M' d( P f9 {- a) n: K一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例，10多年前大吹度假風，當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引許多建商進駐，打著「社區規劃」、「新興市鎮」的名號，房價應聲大漲，飆到每坪20萬，現在可能跌得剩下一半不到。 , Q2 B& k- @: X, X S; u6 A5 V% ]/ T
房價要持穩不跌，交通的便利性和生活機能是最大關鍵，如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產，可以先上網或致電相關單位，確定工程已經發包再下手，絕對不嫌晚。 5 l, }- A3 r% j1 b% H. `. N
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此外，戶數過多的大樓出入份子較為複雜，住不滿也容易因為供大於求而跌價，亦是考量因素之一。 $ x. W& F [6 w% s
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4 謹守333原則不怕變屋奴 : x. f: @6 L. S1 Y- o D" o
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近兩年，經過雙卡風暴重創，銀行普遍更重視風險管理，以往可以到9成以上的房屋貸款，也緊縮銀根，借錢不那麼容易了。 , b! w* f+ b9 \' N) v; Z( h/ X1 q' A! [
以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說，由於轉手不易，部份金融機構如台灣銀行，幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。 ) K& |: F( N- I" X: Z4 c6 g m4 B u% y! N
「年輕上班族最常見的購屋盲點，就是弄不清楚自己到底有多少能耐，買了超出負擔能力的房子，」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過不少例子，預算不足卻衝動購屋，到頭來苦哈哈。 5 l8 p, d Q3 A2 y; f+ _% W' @( H2 j; L
其實，最保險的做法，是遵守「333原則」：購屋時就準備3成以上的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外，每個家庭還可以視情況，準備10～30萬不等的「緊急預備金」，並詳細計算每月攤還的金額。 - |( Y. f$ u+ e* z 0 f+ A, v: y/ z也就是說，以現行平均房價來算，想要在台北市買20坪左右的房子，起碼該有200萬以上的存款。因此，一般會建議在市區上班的首購族以時間換取空間，像台北縣市只一橋之隔，房價可能就跌了一半。 ) h, t& Q. @; v% U/ {' V q . s2 [* S. A- ^. S至於在施工期間就要開始付款的預售屋，除了要注意貸款期間長，利率走揚的問題外，永慶房屋業三部協理黎保誠特別提醒，預售屋的繳款期數並非以時間劃分，而是以工程進度為準。遇進度超前時，原先1個月繳1期貸款，可能變成1個月繳3期，壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊，會更加捉襟見肘，變成名符其實的「屋奴」，得格外小心。 ) ~5 Z- ]; [! V* x% f3 M
) g" ~5 v" Y0 \9 R5預售屋現場人氣不等於買氣 3 \. H. E% v# s5 z! o( l+ v
" O' s7 F" o7 w7 K3 R% u% b如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心，對以下幾句話一定不陌生： $ I; o' `8 \+ U7 H1 h. S3 o& C0 x , ]& Q. g% Q( \- G, x* i$ i「A棟13樓，成交，恭喜陳小姐！」 6 o* J5 H6 r# I- c$ u: C
7 Q1 V( r0 T0 o4 i( U# O3 I7 D2 Z「先生不好意思，您看中的那間，隔壁桌也正在考慮，您要不要先付個訂金，我可以幫您保留下來」 ' v6 r6 e: c2 X; s1 m # W' N' X$ l; A' s" I「各位朋友您好，我們現在正進行限時特賣，您可享受以下優惠」 7 |/ @5 i! I7 R1 t9 o1 M- { % d0 V; s' L: K' a別懷疑，這就是假日時預售屋的銷售中心現場，買氣旺、人氣指數高，四周張望，和你一樣來看屋的上班族，還真不少。陳偉文就遇過不少結合藝文活動、邀請名人代言，甚至舉辦時裝秀、珠寶展，先招來人潮，再以限時特惠、多方競爭等技巧，吸引消費者購買的銷售模式。 9 ~& `9 N$ `5 @$ l
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只是，買氣不等於人氣，陳偉文指出，這些跟你隔桌競爭的客戶，不一定是真正的買家，有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至，就連廣播中「恭喜成交」的訊息，也可能真假參半，對預售屋有興趣的你，千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了，仔細考慮房子本身是否符合需求，才能避免考慮欠周而後悔的可能性。 / W. e) Y- l0 ]) y& [0 c) ?% L/ _: `
6看房子別只挑假日 2 I; b) F9 [" s i. b7 a6 ^# R, [, [, [
並不是每個業務員都會主動告訴你，看房子要多看幾次，但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。 4 M$ Y, C }1 j8 q3 x! ?$ x( m
! M2 m* P4 y" S- p# q其中的祕訣在哪裡？白天看採光、夜晚看居家環境，有些公寓白天是安靜的住宅區，到了晚上，樓下聚集攤販，變成人聲鼎沸的夜市；也有些市郊別墅，平日清幽，一遇週休假日，附近滿坑滿谷的觀光人潮，交通壅塞到教人害怕。如非本地人，在簽約之前，一定要考量這些因素。 3 }" X2 \2 W& S+ q+ r; _) x1 g' g' e
看預售屋，則可盡量避開假日時段，一來避開人潮尖峰，銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑，下判斷時，也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。 2 I+ d' I- K: d" }) c v r
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7「房市專刊」為特定建商作嫁 1 ]& S. R) c; V1 ?9 W/ \( x. R
輕薄短小的理財專刊，近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣，只是，報導中房市投資的教戰守則，真的完全客觀嗎？ + E3 {8 R) Z, ]3 m2 K. A
