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標題: 房仲業務員不會告訴你的10句話 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-4-28 12:34
標題: 房仲業務員不會告訴你的10句話
Cheers雜誌提供3 z+ w6 W* ]! j: j" y9 b/ j

. M; a% H9 @! W! m" f7 U購屋可能是一生當中最大筆的支出，大意不得。但是，以下幾個觀念，你都知道嗎？ , J2 h& {4 J' X, J+ p  O
這幾年，海外投資大熱門、國內股市黑翻紅，房地產也強強滾。 , @9 D5 k7 P6 R! O
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根據《住展》雜誌的資料，台北縣的預售屋光是近1年，就有11.3％的漲幅，北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住，還是做為理財投資，你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你說的話： & g3 A/ r7 G+ `0 E9 y$ a

+ ^+ n8 T7 r$ i1 進房市如進股市慎防追高殺低 ' A1 r/ i4 p6 C# r' C7 q0 H
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股票市場有「擦鞋童理論」，意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道有賺頭的時候，距離行情高點已經不遠，此時貿然投入股市，多半難逃追高殺低的命運。
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同樣的道理運用在房市亦然，「創新高」的建案，通常會吸引媒體大篇幅報導，但如果以為這樣就大有賺頭，你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說，這樣的例子屢見不鮮，之前香港大亨李澤楷到台中，各界馬上爭相分析台中房市前景看好，其實炒作成分比較大。 0 Q6 M* J* Y$ I' ?0 L& B  _
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2房屋漏水、使用面積等最易忽略細節
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買房子，大家會看採光格局，挑周邊動線，但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節，可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。 1 O  }4 v- G/ t- h* N
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最常見的爭議有二：房屋漏水和房屋坪數問題。
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3 m' @, \2 o, ^3 T  ]* x: H信義房屋專案經理孫志仁說明，仲介公司是否有提供漏水修繕補助，應該在事前問清楚，以免住進之後才發現問題，屋主和仲介公司兩廂推託，侵害到買方權益。 + ]; Q0 K( \; c9 c2 R0 l- p/ S& R
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此外他還提醒，「使用坪數」並不等於「權狀坪數」，有些舊公寓在登記坪數時，並沒有把陽台等室外空間面積算進去，造成可使用面積大於權狀面積的情況，如果仲介公司不說明清楚，消費者很可能被誤導。 ) m7 ]; q& ~: O% S  `3 M# b

4 r4 e% i1 u  z: c! p) l3建商畫大餅看得到、吃不到 ! J8 [: Y' g3 |/ B, R1 @
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「三鐵共構，房價應聲大漲！」 ; i2 i: Z# Q7 `, }

9 O) d: C8 o8 W2 _$ D  E「高鐵一日生活圈，帶動周邊房價！」
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重大交通建設或是新興商圈，常成為建商推案時的號召，還在規劃期間，話題就炒翻天，消費者一頭熱，卻忽略了在工程正式發包之前，連政黨異動都可能牽動路線改變。
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一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例，10多年前大吹度假風，當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引許多建商進駐，打著「社區規劃」、「新興市鎮」的名號，房價應聲大漲，飆到每坪20萬，現在可能跌得剩下一半不到。
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) k$ L- t9 m7 b房價要持穩不跌，交通的便利性和生活機能是最大關鍵，如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產，可以先上網或致電相關單位，確定工程已經發包再下手，絕對不嫌晚。
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% {1 w4 Y6 [! |( q" W/ S( a8 r此外，戶數過多的大樓出入份子較為複雜，住不滿也容易因為供大於求而跌價，亦是考量因素之一。
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4 謹守333原則不怕變屋奴
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近兩年，經過雙卡風暴重創，銀行普遍更重視風險管理，以往可以到9成以上的房屋貸款，也緊縮銀根，借錢不那麼容易了。   d5 m5 J, W" v
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以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說，由於轉手不易，部份金融機構如台灣銀行，幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。 & V: ~' Q; ^7 k3 [( y! @# g
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「年輕上班族最常見的購屋盲點，就是弄不清楚自己到底有多少能耐，買了超出負擔能力的房子，」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過不少例子，預算不足卻衝動購屋，到頭來苦哈哈。 8 P) x6 N, V5 f) ^4 [

! R; y0 i/ j0 x" E  n其實，最保險的做法，是遵守「333原則」：購屋時就準備3成以上的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外，每個家庭還可以視情況，準備10～30萬不等的「緊急預備金」，並詳細計算每月攤還的金額。
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也就是說，以現行平均房價來算，想要在台北市買20坪左右的房子，起碼該有200萬以上的存款。因此，一般會建議在市區上班的首購族以時間換取空間，像台北縣市只一橋之隔，房價可能就跌了一半。
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, B4 p& O1 y% t7 f至於在施工期間就要開始付款的預售屋，除了要注意貸款期間長，利率走揚的問題外，永慶房屋業三部協理黎保誠特別提醒，預售屋的繳款期數並非以時間劃分，而是以工程進度為準。遇進度超前時，原先1個月繳1期貸款，可能變成1個月繳3期，壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊，會更加捉襟見肘，變成名符其實的「屋奴」，得格外小心。
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5預售屋現場人氣不等於買氣
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如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心，對以下幾句話一定不陌生： ' o9 b6 ^8 {3 H3 ^
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「A棟13樓，成交，恭喜陳小姐！」
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$ b7 ?/ h- ]9 h; H  {「先生不好意思，您看中的那間，隔壁桌也正在考慮，您要不要先付個訂金，我可以幫您保留下來」
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  O0 H9 D+ f! L, g$ s「各位朋友您好，我們現在正進行限時特賣，您可享受以下優惠」
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2 I% R+ t7 ^8 g' b$ V別懷疑，這就是假日時預售屋的銷售中心現場，買氣旺、人氣指數高，四周張望，和你一樣來看屋的上班族，還真不少。陳偉文就遇過不少結合藝文活動、邀請名人代言，甚至舉辦時裝秀、珠寶展，先招來人潮，再以限時特惠、多方競爭等技巧，吸引消費者購買的銷售模式。
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$ @( C1 w9 @# K, r% R6 u5 r/ D只是，買氣不等於人氣，陳偉文指出，這些跟你隔桌競爭的客戶，不一定是真正的買家，有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至，就連廣播中「恭喜成交」的訊息，也可能真假參半，對預售屋有興趣的你，千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了，仔細考慮房子本身是否符合需求，才能避免考慮欠周而後悔的可能性。
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6看房子別只挑假日 % ~5 L& [$ u! q# R* B0 U

# T  x5 G- y8 [% F6 }, U; M並不是每個業務員都會主動告訴你，看房子要多看幾次，但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。 + B3 h# f; t4 y2 e, G6 Z. M

" B# E, e: l# l/ K4 B其中的祕訣在哪裡？白天看採光、夜晚看居家環境，有些公寓白天是安靜的住宅區，到了晚上，樓下聚集攤販，變成人聲鼎沸的夜市；也有些市郊別墅，平日清幽，一遇週休假日，附近滿坑滿谷的觀光人潮，交通壅塞到教人害怕。如非本地人，在簽約之前，一定要考量這些因素。
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看預售屋，則可盡量避開假日時段，一來避開人潮尖峰，銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑，下判斷時，也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。
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! q6 Y$ Y/ j% [. t& {6 i9 n3 y7「房市專刊」為特定建商作嫁
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. W% }1 W+ n, _: S. g" r輕薄短小的理財專刊，近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣，只是，報導中房市投資的教戰守則，真的完全客觀嗎？
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事實上，部份房市專刊直接和建商合作，除報導之外也大量採取置入性行銷。為了加強效果，還會搭配理財講座，邀請幾位買屋達人、理財專家，分析幾個黃金地段，如何「現買現賺」。
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4 H  r/ j+ W" ^0 S, ?+ M. L* [但深究這些買屋的邏輯，不難發現許多似是而非的地方。 # h6 s# j* `9 c* Z. E1 h- ~9 }

5 ^# {+ a4 ~6 o3 Z; @$ Z- |最常見的話術之一，就是拿亞洲幾個大城市東京、首爾、上海與台北相比，這幾個城市房價近年來的漲幅高於台北，論證台北房市有落後補漲的空間。 3 _3 `; z! H/ C6 d, k
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「這其實是很弔詭的，」倪子仁以數據說明這樣的推論不合邏輯：台灣和南韓的國民所得相去不遠，但近年來經濟成長率卻不如南韓，更不能和中國每年9％以上的高成長相比，光靠幾個歷史數據，就論斷未來房價漲跌，實在太過草率。以商業角度看來，負責推案的建商當然沒有悲觀的權利，要不要全然相信報導，消費者得睜大雪亮眼睛。 , b) I' ~9 n1 X0 V
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8業務員製造壓力不要盡信！ # d. v! H4 E2 _' d

; `0 |8 E( o% G7 r1 G; u2 K  a業務員為了達成交易，殷勤、盡量提供周到服務是一定的，有時候還會略施小技倆，當作買賣雙方議價之間的催化劑。
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# p, ?- k" Q5 i# L4 S. f: S陳偉文舉例，像中古屋的買賣，業務員會製造出「子虛烏有的買家」，操弄買家心理：「價開到390萬，業務員可能會告訴你還有另一個買家出到400萬，」為的就是製造競爭意味，希望能再將價格提高一點，製造購買壓力。 1 |1 j" S& I) I$ l6 E, r/ w( ~

9 _3 ~. [+ K: |2 o; [倪子仁還遇過半夜1、2點按電鈴的業務員：「他說他剛剛才跟賣方談完價錢，為了砍價，跟對方耗到凌晨。」這種大施「苦肉計」的業務員，也讓他哭笑不得。
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不論業務員拿出千百種說辭，別讓它擾亂了你的判斷。買房子是終身大事，應該盡量排除各種情緒，如急躁、壓力影響了最後的決定。 . r. F! E7 h9 e4 A" k% S, x5 J$ o. X

1 ?6 j/ S& A: F9遇「投資屋」別輕易下手
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近年房市大好，不少投資客趁機收購重要交通動線、學區附近中古屋，加以改裝、隔間，再出售給附近的上班族，統稱為「投資屋」。   v- J+ Q$ g8 t( i

/ P2 i! U7 D3 ^! f: p這種為了出售而改裝的新成屋，裝潢精美外連家具都一應俱全。有些甚至連餐具都幫你擺好了，對於繁忙的上班族來說，是相當具魅力的產品。然而，投資屋是否物有所值，裡頭還大有文章。
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! C" K% E4 R0 f/ }' ~$ C6 c「關鍵在於建材，」黎保誠指出其中關鍵：投資客為了增加利潤，當然會盡量壓低成本，更要注意的是，建材的好壞，一般消費者實在很難看得出來。 ' ?7 ?1 W4 g+ }6 g$ P

+ h: D7 H# q& o  Q以瓷磚為例，台灣產製和大陸產製的價格可以差到2倍以上，進口貨就更不用說了。黎保誠表示，經過改裝的「投資屋」通常可以讓賣方現賺2～3成，為了讓買主覺得「物有所值」，通常會情商裝潢師傅和家具公司提供裝潢、家具的費用清單，只是兩廂套招好的情況之下，這份清單有多少真實性，就看買方的運氣了。
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+ l8 W0 }5 ]3 p. v0 x6 W他說，房屋建材往往一分錢、一分貨，要確保居家品質，如果能親身參與改裝，了解其中環節，絕對能讓你住得更安心。
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, H9 z: [% G* n4 T9 m; C6 J) x10直營店、加盟店計薪方式大不同 8 ~5 O! h1 M5 {2 R

* }/ L/ i4 _3 b: @5 f. y同樣是仲介公司，「直營店」和「加盟店」的結構和業務員計薪方式，截然不同。
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1 v+ c1 r, `. L) D+ e直營店受總公司管轄，遇到糾紛，總公司可直接介入協助解決，加盟店則付給總公司加盟權利金「租招牌」，盈虧自負，相關業務最高也只上報到店東。
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$ X5 h1 o& I' t/ n+ O) j! Y) e加盟店業務員在拉到生意之後，和店東拆帳，通常可領到賣方4％、買方1％或2％加總起來的其中一半以上佣金。
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2 D$ s; o  C  ]' G: d. e: ?; P高比例獎金利誘下，不少加盟店的業務都是銷售技巧純熟的super sales，然而，業內人士卻表示，良莠不齊的狀況也差異頗大，購屋前應該多詢問加盟與直營店的服務或權益保障差別。
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畢竟，買房子跟買衣服不同，無法說換就換，「勤做功課，貨比3家」才是最好的保障。
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( ?1 [/ H0 ~9 E' ^3 k* F倪子仁對此就頗有感觸，在業界多年，已經是買屋專家了，但挑起房子，他仍然很嚴格。 2 \# R6 w# N! {% A9 N

( r6 {. z9 v% F6 L7 B「我不只屋比3家，簡直是屋比30家！」說到做到，前陣子幫弟弟尋覓新居，他就真的一口氣看了3、40棟中古屋，一點都不馬虎。 / F, e% s) L2 P9 H* |& n  Q
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文／黃采薇
作者: 駕訓達人    時間: 2011-4-28 13:21
真實用的資訊
作者: faith    時間: 2011-4-28 13:23
回覆 駕訓達人 的文章
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$ K: S4 O: Z9 x) K1 U  }7 z謝謝~
作者: 小方    時間: 2011-4-28 15:43
現的的社會;賺錢不容易;量力而為;及三思而行對購買房子是很重要的思維;尤其準備一筆預備週轉金是更重要的;至少須每月收入的6倍左右會較保險.
作者: 阿慌    時間: 2011-4-28 16:05
謝謝分享營業秘密
作者: 霸川    時間: 2011-4-28 23:15
隨遇而安吧
作者: tomhou    時間: 2011-4-29 12:35
感謝分享，還蠻受用的!
作者: 老賈    時間: 2011-4-30 02:13
回覆 小黑鬼 的文章+ ~+ G8 e0 Y3 H; q

- n: f  q) J( ~再加一項:
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房子只不過換另一仲介賣, 並沒有"賀成交"這件事.$ w+ w" w( r0 q- D

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3 |  ?: m6 v. H) Z7 p近日看ibeta賣屋版 跟 591 有感....   
作者: 大頭    時間: 2011-4-30 08:04
所以仲介的話 聽聽就好囉
+ m0 C  p8 v/ r( o自己還是要多做功課
作者: midui    時間: 2011-4-30 11:51
其實我對仲介有點嚴格...  i  a  v, V7 e! Z

. g: a0 m1 T* b2 F) h+ p我每次遇到問他...
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6 R% J$ m- b  w# l1.幾坪~室內多少~公設多少~停車場多少...
# K6 d' p0 e% V' W) D7 v2.附近相對的生活設施有哪些~最近的金融體系...3 f, R: Q2 Q. t3 X3 {: Q9 H2 }6 k
3.屋主出多少~希望我出多少去談...& O* w/ x5 }1 @. _

0 ^1 q: x1 G1 y, E+ B) w8 u都支支屋屋的...我就很倒彈..... P. Q/ y) P) m. f2 s5 a) i
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這些都不知道的話....你是跟孟子一樣~賣"仁義"的嗎....
作者: 歐陽    時間: 2011-5-2 21:03
作者: 鹿人甲    時間: 2011-5-12 19:40
very informative,thanks
作者: 方仔    時間: 2011-5-12 22:00
房仲的話 參考即可囉



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