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標題: 炒房鐵三角-建商、代銷、投資客:3大恩客聯手炒房祕辛 [列印本頁]

作者: faith    時間: 2011-4-28 08:29
標題: 炒房鐵三角-建商、代銷、投資客:3大恩客聯手炒房祕辛
炒房鐵三角-建商、代銷、投資客6 ^! {1 L; r& F/ b1 @4 b
        前言:$ B1 _* Y$ @- j. j0 ^
        房價這麼高,背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住?其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客,再加上房仲來參一咖,超完美獵殺散戶買家的荷包。* @# z6 q9 Y, P) I" h3 u

2 x( K' Z9 }" }3 D        內文:  V, f9 ]1 k6 t5 t& E* q8 {1 N& u
        金融海嘯後,房地產市場不僅快速回溫,交易買氣牛氣沖天!這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了,房市交易急凍,多數建商、代銷、房仲叫苦連天,只有想要買房子的人拍手叫好。( g3 m5 U* I. V" F3 C. j/ ]

3 A$ R* _+ b9 `( {# |. x        為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心?先來看看以下數據,回過過去八年,台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外,多數時候都是房價一漲不回頭,一路狂奔。
& |# {# e6 V' ~; x- w! R3 X8 q 回來看看國內的環境,薪資成長率幾乎沒有成長,扣除通貨膨長率後,整體薪資不增反減,民眾口袋的實質購買力其實是下降的,但是房價卻一路攀升,中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」,薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。
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        跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示,2010年第4季第4季整體平均房價所得比(房價占家戶每年所得比例)達8.9倍;貸款負擔率(貸款占家戶收入)為36%;全台購屋總價上衝至800萬元,每坪單價高達23萬元,都創下調查以來新高。
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0 P% {+ b7 h- ^8 l        其中,購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查,台北市去年第4季房價所得比為14.3倍,顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%,也就是說,民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價,從上季的1135萬元衝高到1500萬元,每坪單價從41.9萬攀升至49萬元,這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。, Q# }0 T0 i# Y
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        小標:炒房四黑手
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# @% |/ s* ]- \* H3 i5 b; H$ o( ]        房價炒得這麼高,到底誰是幕後黑手?答案就是建商、代銷、投資客,這典型的炒房金三角,再加上房仲業者聯袂演出,四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛,本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway,來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。
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        花招1:大膽喊價給你殺
8 K! o/ r, o4 |2 ^        曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元,但是代銷業者訂出60萬元的表價,無論是客戶8折或7折殺價法,還是高過底價,建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高?別忘了,建商個個都是好朋友,大家心裡有默契,同一個區域附近的個案都是開類似的價格,地段更好的還可能開到一坪80萬元,不管消費者怎麼勤勞走訪,問了10個案子有8個都是這樣的開價,你會認為開價不合理嗎?1 U5 V/ z. ?5 G* V) d+ Y0 n6 ?+ i
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        花招2:廣告價便宜賣給你
0 j9 h& X* `3 w2 q1 w        預售案或還有餘屋的新成屋,通常都會有「廣告戶」,這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬,跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲,試想:60萬跟45萬,已經差很多了吧?降價25%耶,跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看,不一定會成啦!可是,四樓廣告戶這個價格,你買八樓也用這個價格,超划算的啦。」這個時候,你大概就感動的買了吧?Sway說,其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢!* B# e. T3 b( F; q2 I' S

& o. ^) B# ]  h5 ?$ b        花招3:找人頭買,哄抬銷售率+ P1 }$ I) r/ d& x, o1 P
        千萬不要相信銷售率,也不要傻傻地相信:「快要完銷了,不訂就來不及了」這種騙術。Sway表示,建商最常玩的花招之一,就是找人頭慢慢的買下,等半年差不多買到一半時,加上原本賣出的,公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧?4 ~+ C) H* L3 N2 R) g) I
還有一點你不知情的是,人頭的買價一定比較高,底價40萬元簽約價就是50萬元,再把這些簽約資料秀給一般客戶看,也可以給銀行看,貸款嘛,50萬元的8成價就是40萬元,把這些房子拿去貸款等於是全額貸,本金跟獲利馬上全部賺到。接下來,再把這些房子丟到仲介市場去賣,只要高於40萬就可以賣,當你看到屋主前一手是買50萬元的合約,只要低於50萬以下成交,你是不是有賺到的感覺?其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。
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花招4:轉轉轉、賺賺賺  }* X3 R) S1 t
花招5:投資大咖下訂送大禮: I8 B+ |5 J! C
花招6:三期房價漲價法
6 ?0 n$ c5 s( I, @# F& S7 G5 s花招7:創造話題,拉抬買氣+ `5 a7 X9 P" p, u
花招8:美化報酬率,畫大餅
5 ^+ ]0 Z6 |4 t0 S# z花招9:搞假租約,以方便出貨1 Y/ U- e( I  I
花招10:屋主自售,願者上鉤
1 ^9 r7 D& F9 ~5 n花招11:從源頭炒起---炒地皮, s% I  A( E) `- O( X# K+ i
......
$ T* o! x. W! ]. i0 \+ g$ a! v: @詳見五月號"創月刊"
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http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/16639270
作者: owen    時間: 2011-4-28 11:14
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 11:14 編輯
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7 o# Z- ^, ?% @, X/ e: W8 z( X) I* ^知道一些炒房鐵三角祕辛後,
( r9 X) b  W2 e3 g- |8 ?一般老百姓能做什麼嗎?" b5 C5 U5 S( V5 C8 F/ W! I
頂多只能不買罷了~~
, H4 q3 ~. o+ u# C8 k9 V想買房的話,我們還是多存點錢比較實際,# c3 h* ^! r1 K5 j- m$ J! o" N
等待機會,有合理價,該出手就要出手,
  _9 w% h' `8 n不然永遠沒房子住,永遠玩不贏大戶的~~
作者: andy826    時間: 2011-4-28 11:36
owen 發表於 2011-4-28 11:14
( S. z4 K8 @# A6 O! ^( f知道一些炒房鐵三角祕辛後,
, T6 G9 b; X0 b8 _; ]* n/ B一般老百姓能做什麼嗎?
. R& z* E) K3 B- \, |# r頂多只能不買罷了~~
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是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一直漲, 了不起就是金融風暴那時有回檔. 奢侈稅會導致房價跌嗎? I don't think so~ 也只能說打房的力道根本還不夠.
作者: owen    時間: 2011-4-28 12:12
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 12:13 編輯
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andy826 發表於 2011-4-28 11:36 : ^8 e- B# T9 I  ~3 D* x
是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一 ...

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真的,如果真的跌很慘,
4 n, p" x8 @, s) x( u' G我看一般人心態也會更悲觀,反而不敢買,
1 z/ Y8 i6 j, J0 }( ~再者,真的跌很慘時,就是百業蕭條的時候了,/ y* ^6 e* `; H7 D- G! |
每個人手上不管是股票還是其他有價資產都很難變現,& c, {0 k& g% x9 k- |
更何況有沒有工作都還有不知道勒?- k( e! g  D. \4 R$ B
所以,跌到合理價就差不多了~~
1 [" |7 p$ x1 i1 k# b' ^一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子~~ 有理~~
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