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標題: 炒房鐵三角－建商、代銷、投資客:3大恩客聯手炒房祕辛 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-4-28 08:29
標題: 炒房鐵三角－建商、代銷、投資客:3大恩客聯手炒房祕辛
炒房鐵三角－建商、代銷、投資客5 R( c( R! h# M, v2 o3 |. U  X4 Y
        前言：
3 q8 P3 Q4 ^. H8 N7 I$ P( Z- @        房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。$ P9 H4 O) a9 `; z) J, y8 W

- W6 a, f, U* x9 l8 Z+ C% y        內文：/ ~5 {" b) n2 W# k. E
        金融海嘯後，房地產市場不僅快速回溫，交易買氣牛氣沖天！這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了，房市交易急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，只有想要買房子的人拍手叫好。; ]* c, M! q; A9 P) Q4 N
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        為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心？先來看看以下數據，回過過去八年，台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外，多數時候都是房價一漲不回頭，一路狂奔。
' u7 b1 C9 x' @4 @9 A 回來看看國內的環境，薪資成長率幾乎沒有成長，扣除通貨膨長率後，整體薪資不增反減，民眾口袋的實質購買力其實是下降的，但是房價卻一路攀升，中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」，薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。5 C: @' B1 f& w! P* M/ l; g, u

# S. e$ K8 x5 K2 p4 f        跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示，２０１０年第４季第4季整體平均房價所得比（房價占家戶每年所得比例）達8.9倍；貸款負擔率（貸款占家戶收入）為36%；全台購屋總價上衝至800萬元，每坪單價高達23萬元，都創下調查以來新高。
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; F/ H' g+ o0 k/ r: j6 M        其中，購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查，台北市去年第4季房價所得比為14.3倍，顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%，也就是說，民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價，從上季的1135萬元衝高到1500萬元，每坪單價從41.9萬攀升至49萬元，這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。
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        小標：炒房四黑手
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        房價炒得這麼高，到底誰是幕後黑手？答案就是建商、代銷、投資客，這典型的炒房金三角，再加上房仲業者聯袂演出，四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛，本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway，來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。$ w7 p) ]0 }+ f. P: a
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        花招１：大膽喊價給你殺% m# p- n) L7 e% a3 S+ {! y
        曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元，但是代銷業者訂出60萬元的表價，無論是客戶8折或7折殺價法，還是高過底價，建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高？別忘了，建商個個都是好朋友，大家心裡有默契，同一個區域附近的個案都是開類似的價格，地段更好的還可能開到一坪80萬元，不管消費者怎麼勤勞走訪，問了10個案子有8個都是這樣的開價，你會認為開價不合理嗎？
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        花招2：廣告價便宜賣給你6 l7 v+ S- O) `5 O) `% X
        預售案或還有餘屋的新成屋，通常都會有「廣告戶｣，這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬，跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲，試想：60萬跟45萬，已經差很多了吧？降價25%耶，跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦！可是，四樓廣告戶這個價格，你買八樓也用這個價格，超划算的啦。」這個時候，你大概就感動的買了吧？Sway說，其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢！3 u. `' N3 x' X/ l$ h
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        花招3：找人頭買，哄抬銷售率' r( s2 c- C% _
        千萬不要相信銷售率，也不要傻傻地相信：「快要完銷了，不訂就來不及了｣這種騙術。Sway表示，建商最常玩的花招之一，就是找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧？9 N6 Z( {8 C" ~+ x, R3 l; [2 Z/ o
還有一點你不知情的是，人頭的買價一定比較高，底價40萬元簽約價就是50萬元，再把這些簽約資料秀給一般客戶看，也可以給銀行看，貸款嘛，50萬元的8成價就是40萬元，把這些房子拿去貸款等於是全額貸，本金跟獲利馬上全部賺到。接下來，再把這些房子丟到仲介市場去賣，只要高於40萬就可以賣，當你看到屋主前一手是買50萬元的合約，只要低於50萬以下成交，你是不是有賺到的感覺？其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。% }( r2 }$ h) ^# _

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花招4：轉轉轉、賺賺賺
9 L5 @# }) m( \' B花招5：投資大咖下訂送大禮
- Q$ X! \. l' e& I2 g# _, Z8 ^: H花招6：三期房價漲價法
& e" z2 s( d1 f" Z6 g( E花招7：創造話題，拉抬買氣
& u4 ^, s5 E9 D- {% [6 U- `花招8：美化報酬率，畫大餅
* n8 ?6 H4 s" v花招9：搞假租約，以方便出貨
$ d" Q* D( q# U4 p花招10：屋主自售，願者上鉤1 H( v- V  u1 w  S% C6 J
花招11：從源頭炒起---炒地皮8 @+ a4 N  m$ T, I! ?# E# S: _
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詳見五月號"創月刊"
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http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/16639270
作者: owen    時間: 2011-4-28 11:14
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 11:14 編輯 ! J  _. d7 M4 f- }8 S  ^
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知道一些炒房鐵三角祕辛後，- z  y8 O3 I5 B$ g/ F5 _6 \& G
一般老百姓能做什麼嗎？
9 Y4 r4 x, s: ^) `頂多只能不買罷了~~
# t4 y6 V: W0 G2 x; P* B想買房的話，我們還是多存點錢比較實際，
, L0 |# s" H- x8 r等待機會，有合理價，該出手就要出手，9 g$ W, Q& `8 ^
不然永遠沒房子住，永遠玩不贏大戶的~~
作者: andy826    時間: 2011-4-28 11:36
owen 發表於 2011-4-28 11:14 ) }* E4 H; a5 y# b8 H
知道一些炒房鐵三角祕辛後，. o0 n- ]( K: Q. \/ E& _$ e
一般老百姓能做什麼嗎？
+ F1 F# K" r: l& r; g) I+ V頂多只能不買罷了~~
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是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一直漲, 了不起就是金融風暴那時有回檔. 奢侈稅會導致房價跌嗎? I don't think so~ 也只能說打房的力道根本還不夠.
作者: owen    時間: 2011-4-28 12:12
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 12:13 編輯
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andy826 發表於 2011-4-28 11:36 3 M: U+ r7 I& m  ^
是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一 ...

5 s! e9 ^% Q3 u' l9 ]2 }8 n+ q) H' T+ Z0 S4 Z6 B' F
真的，如果真的跌很慘，
3 D' R6 H2 [9 @: e9 S+ }  S我看一般人心態也會更悲觀，反而不敢買，
, b* t1 `& T9 y! w; x0 `1 g$ g再者，真的跌很慘時，就是百業蕭條的時候了，2 Z# S4 n" M1 a
每個人手上不管是股票還是其他有價資產都很難變現，
$ k% y& f# a% V, j更何況有沒有工作都還有不知道勒？" m: p5 [7 ?0 i" X
所以，跌到合理價就差不多了~~
& \4 c( {% L# u; g$ ^" x一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子~~ 有理~~
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