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標題: 炒房鐵三角－建商、代銷、投資客:3大恩客聯手炒房祕辛 [列印本頁]
作者: faith    時間: 2011-4-28 08:29
標題: 炒房鐵三角－建商、代銷、投資客:3大恩客聯手炒房祕辛
炒房鐵三角－建商、代銷、投資客, G; D9 W  {3 H& X  v0 a/ p
        前言：
4 G' t) {, o& A+ X        房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。
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        內文：
! e3 F  E* t7 X# R        金融海嘯後，房地產市場不僅快速回溫，交易買氣牛氣沖天！這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了，房市交易急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，只有想要買房子的人拍手叫好。
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        為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心？先來看看以下數據，回過過去八年，台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外，多數時候都是房價一漲不回頭，一路狂奔。; }3 Q( n3 c% g- x0 _
回來看看國內的環境，薪資成長率幾乎沒有成長，扣除通貨膨長率後，整體薪資不增反減，民眾口袋的實質購買力其實是下降的，但是房價卻一路攀升，中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」，薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。1 r; c0 o4 }! ~! u
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        跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示，２０１０年第４季第4季整體平均房價所得比（房價占家戶每年所得比例）達8.9倍；貸款負擔率（貸款占家戶收入）為36%；全台購屋總價上衝至800萬元，每坪單價高達23萬元，都創下調查以來新高。8 o6 m! A* o9 z+ R/ a$ e/ E! H% }

5 A  A" j! l& p  n        其中，購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查，台北市去年第4季房價所得比為14.3倍，顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%，也就是說，民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價，從上季的1135萬元衝高到1500萬元，每坪單價從41.9萬攀升至49萬元，這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。1 U* ?0 l4 y7 J$ F# }9 K
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        小標：炒房四黑手3 {; s: T' @" y6 k. f
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        房價炒得這麼高，到底誰是幕後黑手？答案就是建商、代銷、投資客，這典型的炒房金三角，再加上房仲業者聯袂演出，四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛，本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway，來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。
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/ i! v3 l. \9 m" \        花招１：大膽喊價給你殺
" h8 d! y2 T, W% @6 `2 K' q, \        曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元，但是代銷業者訂出60萬元的表價，無論是客戶8折或7折殺價法，還是高過底價，建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高？別忘了，建商個個都是好朋友，大家心裡有默契，同一個區域附近的個案都是開類似的價格，地段更好的還可能開到一坪80萬元，不管消費者怎麼勤勞走訪，問了10個案子有8個都是這樣的開價，你會認為開價不合理嗎？) {$ G+ ?+ o/ [% b% M3 c3 O, _6 ?
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        花招2：廣告價便宜賣給你0 e8 X+ e% d; r0 S1 r  k! P2 c+ m
        預售案或還有餘屋的新成屋，通常都會有「廣告戶｣，這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬，跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲，試想：60萬跟45萬，已經差很多了吧？降價25%耶，跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦！可是，四樓廣告戶這個價格，你買八樓也用這個價格，超划算的啦。」這個時候，你大概就感動的買了吧？Sway說，其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢！2 B0 ?  J$ ?; j" K- [3 m) [
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        花招3：找人頭買，哄抬銷售率1 j: D/ [, q" b0 ]5 r
        千萬不要相信銷售率，也不要傻傻地相信：「快要完銷了，不訂就來不及了｣這種騙術。Sway表示，建商最常玩的花招之一，就是找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧？6 T4 O1 [* n  d& f
還有一點你不知情的是，人頭的買價一定比較高，底價40萬元簽約價就是50萬元，再把這些簽約資料秀給一般客戶看，也可以給銀行看，貸款嘛，50萬元的8成價就是40萬元，把這些房子拿去貸款等於是全額貸，本金跟獲利馬上全部賺到。接下來，再把這些房子丟到仲介市場去賣，只要高於40萬就可以賣，當你看到屋主前一手是買50萬元的合約，只要低於50萬以下成交，你是不是有賺到的感覺？其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。: C) e# [! V$ h  S4 y

' K. Q. x7 b4 h  A& L; f+ X% X* o其他6 Q: G$ A$ D, u6 w6 [
花招4：轉轉轉、賺賺賺
+ \8 t, \6 J: M  \$ N1 q6 ]& U花招5：投資大咖下訂送大禮' e, \$ F8 s- C, ~" J2 Z0 b! B
花招6：三期房價漲價法
2 ]* c: q7 q5 b0 @0 F7 E5 d; J花招7：創造話題，拉抬買氣
$ S( n: Y+ l1 P/ @  x4 r; F7 l; \花招8：美化報酬率，畫大餅
0 n: q2 J( ]! V1 p- z  I8 w0 K花招9：搞假租約，以方便出貨
1 y6 C# K5 c  S4 l/ L$ }8 f2 p花招10：屋主自售，願者上鉤" k9 A. y+ }' J& y! |* Y
花招11：從源頭炒起---炒地皮+ |2 P5 r% U. ^1 j- F4 S
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詳見五月號"創月刊"
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http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/16639270
作者: owen    時間: 2011-4-28 11:14
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 11:14 編輯
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知道一些炒房鐵三角祕辛後，
8 v8 i6 q9 Q% o; @* \1 t一般老百姓能做什麼嗎？
6 d) b5 M3 ?3 I  I頂多只能不買罷了~~
2 ?: t# i' z" x1 X. n# u想買房的話，我們還是多存點錢比較實際，
% i6 j( n( c5 e) ^! F1 S" W等待機會，有合理價，該出手就要出手，
, F/ B! f) N2 X不然永遠沒房子住，永遠玩不贏大戶的~~
作者: andy826    時間: 2011-4-28 11:36
owen 發表於 2011-4-28 11:14
; }" p8 K/ C" _$ S) P' Q4 [知道一些炒房鐵三角祕辛後，
4 d, C+ i9 I# x+ W3 Z' D% ?一般老百姓能做什麼嗎？$ u+ b7 L) i" t6 e9 e1 v  O' b
頂多只能不買罷了~~

( ]. m; v* n% q& {' V3 g# R是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一直漲, 了不起就是金融風暴那時有回檔. 奢侈稅會導致房價跌嗎? I don't think so~ 也只能說打房的力道根本還不夠.
作者: owen    時間: 2011-4-28 12:12
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 12:13 編輯 + \& w1 x6 |, ~; n
andy826 發表於 2011-4-28 11:36 ' S# ^/ \! {  f' y, R
是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一 ...

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% Q' D) e6 O8 T1 t& {3 J% c% b/ M真的，如果真的跌很慘，
. k+ E4 d$ i: ~7 k5 O我看一般人心態也會更悲觀，反而不敢買，
0 \( `/ h* u% i* }9 E9 F# U1 z再者，真的跌很慘時，就是百業蕭條的時候了，5 c. b/ B- G5 @; l$ V' D+ N8 A
每個人手上不管是股票還是其他有價資產都很難變現，
5 J0 c3 l3 J; b更何況有沒有工作都還有不知道勒？
5 O5 B8 N& W; n7 _; e( T8 z/ L+ \所以，跌到合理價就差不多了~~
5 T: _" [3 O( @: h+ P2 S一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子~~ 有理~~( `+ o! D- h1 m' G% F' p5 Z

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