iBeta 愛北大論壇

標題: 北大對面全家旁空地 [列印本頁]
作者: albertfang    時間: 2010-5-17 10:07
標題: 北大對面全家旁空地
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
: {$ ?9 W% U8 Q& Y6 i9 b那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 12:10
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
! Y8 G5 D" J- O+ u; [7 q所以容積率應該又回到最原始的規劃6 e# ]: L4 U: X  v0 [# u: V8 Z
210% + 小小的獎勵  o6 O$ S$ s3 h, Q3 L2 d
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
" q) n/ K. U6 r) z% w除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓
作者: wahaha^^    時間: 2010-5-17 13:44
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
9 u; R; n/ J; H: u7 k該不會??!..它在等...捷運...??! 2 d1 q1 F3 ]8 o' W; I
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 17:26
台北大學特定區的容積獎勵條例6 G* A- a1 V1 ?# s  R: u) _' Y
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範), R+ h9 {/ E7 w5 Q, n
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)% C" F! d0 q% B9 ^! G
會變成今日高樓林立的模樣
1 ~/ Y9 J9 s8 A6 |主要是當時 政府的土地標售乏人問津6 R2 R& E5 [( U# ^: H8 J3 i0 i$ e% n
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
2 f9 K9 }4 w) t# ?# C於是政府修改獎勵條例,限期開發0 c0 X4 N8 ~4 P
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
/ ]  v* `. r3 S) \% t' y" {% K如麗寶 ABC 旁別墅的住家
# z. c& \" w  g' ]# [% C9 q- V被兩旁的大樓壓到喘不過氣$ q6 g0 K- I  e3 h6 C( R5 X
視野被遮蔽,陽光被阻擋$ J2 J0 Z5 p7 _* k

1 K& `$ I" }' R* F; D98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效9 H' m4 X- H# W& N4 T' C
未開發的土地也回歸到原始的規劃# A, |# Q0 m& r3 p
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地: n) B" n8 p. [% w. \& n! V; F
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
/ u1 i# k+ B$ B1 p2 ]9 F" E6 H5 L* w+ {1 @* W: \0 I4 k
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
6 ?: V3 }  \. \" P但該片土地地主不下10個1 }0 C* ?$ D$ p" u& X
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
- g( W: @' @; P可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,, B" d- ~) k( h" e. L$ d) r
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
* e& M1 X4 f' `  H1 a3 b" D附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
" l6 r, S! M4 h0 q/ h地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)2 O& }0 h4 C, B) h
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)
作者: 小海豚    時間: 2010-5-18 09:09
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯
4 n6 |$ |* Q& @* x+ R9 j: p7 f8 b+ C0 G/ q2 u3 T
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例- J0 K0 M* ]# [6 w% q/ M- Q4 ]
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法6 q5 F7 V- U: K) G1 V
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
8 S' B8 c% p4 C9 R4 b5 _更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
; f: F. h$ W' w5 L& _7 T: _俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機4 f5 }; @. h, R
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
9 G; J# H0 n9 D% _+ y9 d1 J若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
# X) o7 s+ d' |  V5 n* c若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
7 R2 d6 `6 ~- V2 L! j- r5 n一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
7 g+ c$ K+ a+ r. J6 S9 U若是這樣就很有誘因8 L# U$ u: D( k& ]
9 x; O, v4 v& ?! u8 u1 S
容積轉移:但標的物應該有所限制
1 s' d  }" G+ U" q$ }7 u( \. c1 c
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵, C: R, c1 _+ [4 a3 s5 _6 g
最初的獎勵條例如下; {  e# x& }; p- s
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：; x: G+ n5 q# w+ D% B' z+ q( b/ t
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」/ U8 l. J% K0 c' d3 q
　　規定辦理。
$ ?+ L, i( z3 G8 x: I8 @0 Z二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
) Y# d& c8 Y# e* ~3 o2 n' w（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。. x& K8 t+ N) ~* H5 A6 U
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。. L# t: \: p( i* P( O8 B& b' L! _
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。1 j+ O( G; K; j  D- M& J, X
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：2 `# B* {3 i' K& G- o: ^3 g0 g
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例2 i% y# I( B1 R' m$ W1 s( E" u5 T
1000m2至3000m2 5%; B. X5 O5 I- ^1 c7 s
超過3000m2至5000m2 10%
8 I7 n  V. c" s  F- T+ M超過5000m2 15%
7 X" k  B5 J7 }5 e* u. {全街廓 20%
& F, L. R6 Z% j* f五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○$ t. w3 v3 D! w' Z2 A; ^8 y% W

; j+ e$ v& X6 e) c. E所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份& h3 \: P5 {  g2 f$ I% z% m
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓
作者: owen    時間: 2010-5-20 01:37
台北大學特定區的容積獎勵條例3 x  {" V/ B% g2 Y
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
- ^( @; Z, {; q( ^: c5 s, v其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
6 k( }! ]) \5 e$ j/ [0 J; n+ ~5 c會變成今日高樓林立的模樣8 v" r0 I) k; Q( Y/ k
主要是當時 政府的土地 ...
$ z( @' D; ?1 l0 I( F+ i3 g小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

6 A1 B# u) I- X+ E8 W' T那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
2 {" `; `/ m4 H# ?( N0 t3 }1 c我不解的是，2 q# s) W$ q" m( i3 }2 w8 O/ O. U
地主希望等價格漲上來而不願開發，
3 Q" ^# T: D" b! u9 s3 G那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
# p# x2 @% r) P- c, @$ V0 Y假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？. Z$ k9 d7 R* {4 k
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
( |. C8 C: J; }0 p! t7 P' B- k真是不解
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 02:13
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?; \0 \4 Y" n) H/ J, `& R
我不解的是，" q6 H. B! V+ R4 u) X" b
地主希望等價格漲上來而不願開發，2 u. o! B# ^/ S, q( m* \" K
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
3 N% ?3 K/ \; I  O/ v# D6 @8 O* N假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？$ z9 A2 C) e; ~/ X3 c0 j% Q( m
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
3 n7 [2 z! X! E% ~/ R( towen 發表於 2010-5-20 01:37
* ^/ G( Y: x) q5 [/ w! z+ [- @
! {0 O. V, j# I4 b* J( K7 L6 k
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
作者: 柏非特    時間: 2010-5-21 08:36
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:07
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
. n8 G( M( A* q3 d
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...$ D( S- {" u6 E& A5 w
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36
& ^" f9 R- s6 h6 @4 f& @  G2 \
正確的公式是這樣# ]# {- W4 X) D% ~: g; U
假設土地面積 100P
; H3 L6 T" c3 O# d2 e+ p不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%# a, Y4 [) z6 v
取得各項獎勵 80%
8 I8 G/ j7 d. ?2 D所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P& E- p/ z" g8 q, A
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% 9 d6 y; z0 t- G2 n# l- B0 C8 F
所以建物的投影面積=100*60%=60P
# @; p2 T# z# m9 v* I4 D4 l建物的高度=420/60=7 樓2 [- C% d1 ~; a: Q4 k- g/ X8 M

  ?& d. o7 y) v1 L1 ^8 G9 R" B) T$ z9 S
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .. U1 O' {% K7 B7 k; I
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

" |" E, B- ~/ U0 F% q
& w' E; l; r: W. H0 H. b道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算! |# K+ ^' k7 ~7 o# n& f; m6 }4 H6 a
  u9 r7 O% }1 s; n" K* G; g
一般建商蓋房子有兩種方式$ m& {% V+ E7 o2 T- A* }
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
3 a# ]2 T2 i/ D3 c0 Z9 X　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
2 v& d7 w& ~; P" D4 o　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款5 }0 S2 A* v+ x: E1 P3 q! z
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
1 f7 ?& ], E/ o　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
0 E+ Y$ P$ X- e! h1 o　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)3 i9 A7 D  F! q/ A- ?: H" n" p9 e
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
4 c* {3 D* c( C7 M- B* B, [  E  I　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
- k- U# Y. c, K: Y' g- ]3 F3 ~0 j　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
8 }. k0 ?! R  X" z' P& c! t　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
" O* }) v$ Z+ L5 D' e2 z5 ~　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該$ c* A" R8 V/ f/ P  D
　　　大於 50%,才比較容易談得成., ?# o+ ]  }0 x9 Q( E. y
, v7 c/ z" |& c1 K8 \
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到- J7 e' I) z; E! g3 J
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P* h4 J/ R7 b; V8 b" V6 {6 t# U4 ]
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)7 J3 h- L7 e2 k
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
; m" ]( X$ |5 p0 b/ c' G. ^) m　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
/ H& C$ t# Q9 [　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤1 R0 w; a1 _  N# l, N6 {
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級+ H7 h2 {  H( [2 t% x. Z7 ~, p# T
' F9 ], \9 |7 m% e; J  z
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%+ t% \) R# d1 ~: ], |+ e
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P! q4 o! N8 @" F
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
0 L/ C2 w3 \7 b- i致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)) z8 R8 s- W8 Q8 l% E4 D# O9 L
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) 2 m) w# I+ M# P. C& @3 ?

2 t0 T1 m: {: g; _) ^對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:30
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯
7 v' ?' A4 i: w. }0 T! m; O0 p
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
3 N8 s0 L% P8 Z( s讓我多了很多參考建議~
& X5 L9 C8 B. \" h0 l請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?: o$ a) E* i6 t2 }" Q2 k
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

1 q. n# k% Y1 K+ j  N
- E% B4 P( ]; |  W! n% D看來亨亨兄也是特區內的原住民4 y8 D" a" q6 a5 L  T* d
或許是老鄰居呢) r) ?  o; A3 g, C' r5 H
我家就住在 國際二街與國學街交會口
/ G+ b- O! |$ R4 R4 o/ D已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
3 f7 j  n9 ^' U7 v7 @$ y: ?: I
6 ~. ~+ F1 e. A. C當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產7 @; i; u2 _. b3 j0 p
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
2 d0 ^2 t  i) X! \鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)3 `$ k2 e7 t% P$ E" Y% d' l* }2 e
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產2 n- h* H, U; L; A9 x2 |4 k) `3 ]
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
, o6 n9 |8 P! D! j3 R# Q; e! ^銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時! @2 B* Q2 d! E8 K3 d
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們: Y3 ^, g/ q# d
能夠一樣交給我的孫子...
6 Z% G: ?4 |; ]
  ~* h8 D" R) T+ q, i7 |我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
' j. F9 ~9 k5 X8 F9 g0 j; g這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
; F1 O; B; t3 ~9 T; C1 ?5 U留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
  I+ r, s3 i1 R8 e; r使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
) e: V9 U5 h7 i3 t) x房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,0 Y; [' ]+ c+ t0 H( D% _7 I
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意7 D( ?: j  h( Y5 ^) p/ e
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能, Y4 G% v1 y7 S( n! y
會引起共鳴...
; v1 H( z! H/ v" s2 a- h7 O  f+ Q) r5 @0 k1 L* Y
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子1 D! \( c9 F7 f2 S
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局+ |' p4 A3 A! Q6 o. u' ?* E$ ^
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成0 A1 h2 A0 |- C# D; a- ^
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
* ?0 ^) h+ J' |: c6 u用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
7 {% |+ I0 f6 o5 w  \: j所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),* K' a( M. l& B5 ]4 g) P- z
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
9 \  j0 W! O" b6 h5 ~; G- D: A/ }# H1 O單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當$ A+ t) e; L, E
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.
作者: owen    時間: 2010-5-21 14:01
         合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
& w9 O6 _. U$ h! N8 t9 M6 D　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)8 ~; L. G  c# }9 s. D2 N9 \' Q! C
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
) e2 V6 z# [, b　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下) Q5 d, P/ [2 v; d
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪5 }) P4 p. Q4 U
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
4 S6 O3 L% t# _6 O; z& {) ^) e- n0 c" c4 O* i2 r
小海豚 發表於 2010-5-21 10:07

, g- {; \/ u3 e4 {: \8 w2 G! k感謝小海豚大大之解說，
2 @% F3 v2 q" e所以按大大解說，
( x1 ~% B3 E4 p) u, H1 b. o" x就是差68%了，價格要漲68%，
. y- V6 e! I. _: g+ j又過了獎勵容積率期限，$ o& E' e1 ~1 d
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，
2 ^5 S( e- Z% U$ h! s0 |" t( F那啟不還是得等等等....4 z- K$ Y9 S8 t+ O2 Q  E
這裡畢竟還是北大，不是台北市，
2 [0 }- W, D6 I! U4 N' o/ I0 C* N而且我覺得現在就已經有點炒過頭了，" h8 b6 C. |) H" }
那要等多久啊？
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 17:17
看來亨亨兄也是特區內的原住民
% O# m. @, X) _或許是老鄰居呢
. C& W( [7 a( m4 }我家就住在 國際二街與國學街交會口
6 G+ w' `3 h) G" g6 m/ f已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
" ]3 I0 D: P2 t. k2 O' a- `' @$ S4 x& g* l' t5 p# r9 Q
當年拆遷後，因為希望回到原來住的 ...* s( Q' X- M. o# O5 E' e2 z' K2 z1 b
小海豚 發表於 2010-5-21 10:30
- c0 j4 v2 ?7 T7 R  |
5 h1 _' Q# o' N1 j' `
不過價錢相當的情況下 , 這塊安置戶用地的位置明顯好很多 . 將來離捷運又近 , 舊市區也近 , 台北大學也近 , 高速公路也近 . 總之 ~ 近近近近近 ~~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 17:32
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-22 08:44 編輯
# p# E9 V6 R1 [, g' c1 \( k
$ D. h1 ]5 l1 _$ E- d' B+ D& D
感謝小海豚大大之解說，, Z8 n5 R( x+ B7 e" u5 |- X7 w
所以按大大解說，
- O5 r" _% c% b0 _- M就是差68%了，價格要漲68%，
3 h  @# _0 I9 ]$ W又過了獎勵容積率期限，
. t: c: ?  n' s0 m( c( c. f是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，
3 y& u7 M: P9 ?. V! C% V2 X% M那啟不還是得等等等....1 A3 Y8 `' y' V1 l# ?( p2 M& w( p
這裡畢竟還是北大，不是台北市，
' [0 U6 x1 i  m" F# H而且我覺 ...
4 g8 L5 E, X( |9 m6 p& ^, Bowen 發表於 2010-5-21 14:01

6 s% h9 r8 [2 y
6 U: P2 b6 E, d" }9 H) \Owen大大 的分析非常道地
$ Y) W6 r% C* j9 m以下是我記憶所及的內容,提供參考% Y  B7 X: t( o# }; M. }# M
被徵收戶原始持有土地成本約為 >=10W/P(隨不同街廓會有不同成本),我記得最便宜的是大觀路(路寬只有八米,政府人行道只有一米),其次是鄰國學街國際一二街以及其他鄰十米路的位置,徵收時這片農地的公告(地價||現值)約為 3W/p,政府加碼40%的價格徵收,若不換回抵價地可以領取現金,若領取抵價地可換回 40%的土地(所以成本為10W/p),政府發還土地時(民國９０年前後，正確年份不太確定),政府將土地的單價拉高 50%(讓所有地主認為都賺到了),政府就以該價格成為,標售土地的單價，當時土地乏人問津，最早進入特區開發的建商為 佳豪建設(早安北大系列),開始在特區以政府開價的 85%以下的價位(13W/p)收購土地(如現在的超級大房東),後來政府為了促銷土地，大大提昇大面積開發的容積率(建商條款),等政府大面積的土地賣完,民間交易的價格才拉到公告現值& g- @. j) e9 \; N$ D

. B3 ]$ }/ v! Q  q1 w當政府土地賣完後，土地的供給就減少，民間土地的售價就提高了多年前(約四年前)就聽說有人土地轉手每坪就賺4w,某甲賣給某丙,某乙為中間人，土地由某甲直接過戶給某丙，而某乙在轉手之間淨賺 4W/P,所以現在土地的價格應該已經遠遠超過 20W/p,假設每坪成交 24W,那也超過政府公告現值的 50%,以目前的容積率以及房價而言，恐怕 24W/p是天花板價格，再高恐怕沒有建商有意購地開發.
# F4 s7 q1 w( n  l  P' D
% L5 q4 F% A6 f% g# ?3 ~; `% D民國91年，大學城土地開始動起來，92年時早安北大推出透天別墅每坪不到13W,店面的價格居然只有 18W/p,93 年時店面就看到飆漲的跡象，而一搬住宅頂多也是13W上下（如遠雄大學風呂),歐洲系列的價格約在 10-12 之間，還聽說有人買到９萬多的價位(風水地的位置),當時麗寶的康橋水花園舍妹以11W出頭買得一戶(聽說有優惠)
  c& H& p' @9 r* k4 `# u! X" u- ~1 q& ^' |7 C

+ U6 X) G0 |6 z" b# Z8 n) R
15# 小海豚
. q: N8 ], A' H$ W妳的觀念很傳統~和我父親從小像我灌輸的一樣~! g+ i) O# `$ x* M' P- Z
亨亨 發表於 2010-5-21 17:06

2 N& [: Z8 u5 X8 \: Z+ }Ha! Ha! 我的年紀也許和令尊差不多,所以想法也類似,(但我不是田僑阿)
! r8 s4 @6 z1 Q  t我的衝勁和年齡剛好成反比
7 M$ U: |+ a3 X0 l, _# ~" u年輕時可從事股市等高風險投資
- E3 x; |( W1 u  Y到了養老階段能夠守成就已心滿意足( V5 d! J$ r* g6 d
像郭董年過六旬,不但衝事業,還要生兒育女,的確不簡單
& W9 }: e% T. Z. W+ A5 F) W5 w! [3 Q. a7 U, N0 |
其實年輕人就要像亨亨這般衝勁
- \8 ]" c: F- U1 S比較容易衝出一番作為5 U# l) w' c0 |2 S, a, p
但務必做適當的風險管控& _  p/ w. s9 s" r0 O; |, o8 s* e
2 L& W! J+ z( t' B) L. G% O
小海豚年輕時，一直都是受雇於人，收入只足以養家1 C6 k6 j; B# W& G/ `5 N, m( ~) H( V
只夠生吃，沒有多餘可以曬乾，所以也沒有多少存款
7 Z$ b- d- Q$ q但省吃儉用，臨老時生活過得還算很愜意
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 09:22
原來還想問 亨亨 葛哥 是否姓林 (我的鄰居)$ v& y% f8 I$ Z4 X# J/ s0 X7 m
記得當年政府所提供的 "綁架參考名單"
# T% g3 q# J% U& B* C* V將法人除外，列名排行的前幾名都是姓林
3 K* C/ i0 R. x+ `2 O補償數字高達９位數
/ |' G/ z. _6 }: Q" O差點以為 亨亨是那位從事法拍買賣的林姓鄰居
# g- `1 i7 m8 ]不過他的父親與尊翁的職業不同，所以確認不是
作者: 饅頭    時間: 2010-5-22 10:04
如果地主短期間這塊地沒有規劃.那裡設停車場相信地主與開車民眾都會很便利!地..也能多少有收入..
, t) b8 L4 z4 ~
$ l: E. W) `6 y) k$ N5 b/ ~. `但有人認識地主嗎?可以給他建議嗎..
作者: A君的爸爸    時間: 2010-5-22 10:31
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧! ...
應該是小狗變成列祖列宗了,捷運還沒來...
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 10:34
那塊地總共有16個地主,除了已經開發的三個地主,
. @$ [, a: G  Q% [1 D2 K應該還有13個地主(當年政府有發一份地主明細圖表)& q* z4 o5 ~! o1 d, E  S
我的因為搬家時可能被當成資源回收品回收了
" ?# d0 z+ s7 r9 m應該還有不少當地的徵收戶有留下資料
作者: maykokao    時間: 2010-5-22 22:04
10# 道明寺司
2 D8 M) B) `! Z4 X* f5 n被千代田的建商對付搞到現在哀哀叫~
: R. L% u) ~6 M) T3 W+ g% ]亨亨 發表於 2010-5-21 07:50

/ k2 B9 t9 O% V8 Z/ a
' Q8 C* E  }" V# w' N5 D一個非在地的局外人,給老地主一個阿Q的建議
+ {8 c* |2 g" |4 [) O7 ]有空到台北時(特別是過年前去迪化街時),
+ d4 A9 Z& t) E* v可以看看建成圓環的彰銀旁,那兩戶兩層樓透天2 s: G% o  v* ?- n: P% J1 f+ J: e- H

+ b$ ^- N4 |3 S5 z9 i# }心情會好很多....
( F. X  L6 E; k因為他這塊地還可以蓋七層樓(代銷說的)
: a9 y$ c3 b5 h5 F
( o" B! |! u& H; a5 r1 s那兩戶當年開價過高,彰銀改設計圖不跟他們買了
) {7 w' I% O( \! A) Y結果近20年還是那樣子,旁邊的大樓蓋的時候又沒找他們合建. ^. ~  h  a) h7 O3 n

8 M0 w* U; H) I3 ?- H, e5 `2 w  }$ W大概等到兩旁的大樓下次要重建時才有機會吧....



歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/) Powered by Discuz! X2.5