iBeta 愛北大論壇

標題: 北大對面全家旁空地 [列印本頁]
作者: albertfang    時間: 2010-5-17 10:07
標題: 北大對面全家旁空地
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?, A/ \2 q# G6 g) M$ V/ G% V
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 12:10
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期* N' c. b9 Q8 O: j6 F/ P7 S
所以容積率應該又回到最原始的規劃
- r+ z0 a* e& a9 L( v+ i0 x210% + 小小的獎勵
6 a  P8 K$ W3 z只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
" j: P9 ^; t! @7 [2 v2 h, o' \1 g除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓
作者: wahaha^^    時間: 2010-5-17 13:44
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!; `7 @- b8 c0 {5 j; ?& O* }; l
該不會??!..它在等...捷運...??!
4 r& @9 F+ o& o5 P$ m# X  E0 S若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 17:26
台北大學特定區的容積獎勵條例( c. s6 B; K& z) e3 M
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
8 r3 q# K5 [# Z: B$ Z! {其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
  ]; z8 a; A; o$ l# \; f" O會變成今日高樓林立的模樣7 L, i3 X- h3 C. K" @" d+ l
主要是當時 政府的土地標售乏人問津" l: y% L' v1 d
開門300萬的利息負擔(一年約十億)' e& g+ k/ U$ e3 f  G. m
於是政府修改獎勵條例,限期開發
1 r7 R( A, y1 _# T2 F, S# }' ]- N其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公9 t3 ]! x* W% K* n4 x$ e! m
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
5 ]& }: g8 O6 d- S/ r被兩旁的大樓壓到喘不過氣2 z$ I( r& w% G, D$ I- Y% g
視野被遮蔽,陽光被阻擋
4 L  Q9 |$ `7 E6 D9 x8 s; \8 u: m3 n# w4 d2 @7 a
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
/ i" \. T, k0 r+ f8 p: _未開發的土地也回歸到原始的規劃
$ @* U$ ^. N0 Q1 {3 X5 j所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
7 i7 H8 J" C2 j# k) S1 |' @將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)4 o; {0 D- D" f$ p  K

' G$ A0 `& G7 a! K將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌( \8 G4 C5 ~( U( Y3 u
但該片土地地主不下10個' f# R9 H, S' P5 }2 b1 r
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
. M2 k: k) @5 k8 N可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
4 R- u' P9 `9 X或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來- e9 t/ u2 L& B1 h& D
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
/ Y" Z& ?2 T' i0 G1 A; Y地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)* s# j+ |+ `. F0 l; M9 P; `
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)
作者: 小海豚    時間: 2010-5-18 09:09
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯 5 C! Y: e6 X, V! E

' M8 `) [1 ~* w( O仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
* p/ ^% N* _; c6 a$ {2 E9 m條文為:都市更新建築容積獎勵辦法, s1 r+ [! K" _+ P
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收# q/ j/ k5 }5 Q
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
2 X" p" ], C; x俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機7 D3 I+ b! S' a, r, P% E- D# S( w$ E
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定$ Z. d( J: P, |1 \0 Z4 U) S# i
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
. d2 g+ Q& f0 k/ Y/ ~1 O, a  f8 _若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
- V: p, d8 l. x/ U0 a一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
( a9 V; P% R& F+ _$ n  C% o若是這樣就很有誘因
0 @! y! U9 s: H( r, W7 P5 ?" q2 r2 O# _2 P" I% m+ `% T, N
容積轉移:但標的物應該有所限制
( L5 I- [/ A! r- x5 N% v0 O' i# u* S4 P" M; p
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
/ S" s- A! b! K$ V: _1 r+ r; I" i, W( [最初的獎勵條例如下" \0 b' `. y( _- S2 p/ w6 v3 y1 \
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
0 U( e9 N; ?  Y: z1 F7 O0 J& o, z一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
; V2 ]9 f  A0 b$ \! f　　規定辦理。. X2 M7 U. J: E, W" r& `
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。/ t; l  y# C  Y+ i) g1 o
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
% |2 U( ]4 J5 U8 o( e（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
2 s- r$ y6 D! k5 |1 m" }2 m6 ^三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
# q' P: T$ l7 I4 i. G四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
( P+ @2 ^( ]9 X( m: H8 Z基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例- F6 @7 l- w  a
1000m2至3000m2 5%
6 h- |. v1 ]# c. ?  A+ L超過3000m2至5000m2 10%$ @+ j' v# l, j# F, @, ~% b
超過5000m2 15%* y8 z% a5 T: p# e
全街廓 20%9 L! X5 s$ f! {+ f# Y! N6 C5 d3 p
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
: U6 Y# u+ @% j1 `% |
$ d0 T: |& F" A* x所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
$ j, `! x0 G3 _: _: W9 n0 {5 O  ]銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓
作者: owen    時間: 2010-5-20 01:37
台北大學特定區的容積獎勵條例& z$ I& P" Y' ?& R1 ?/ w
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
# |9 N- d: R! c- k7 E+ U2 J其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
- C% C5 c6 E, c% y會變成今日高樓林立的模樣
+ H) U0 k0 n5 Z主要是當時 政府的土地 ...
9 v& h3 s1 d3 V1 p$ F2 y5 l. d小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

& a( Z; f' T& o" ~: v$ U& H. _, B# E那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
$ F/ {+ P( M3 N9 Z! g* Q我不解的是，
3 e5 A' o5 F- x9 |地主希望等價格漲上來而不願開發，0 _8 m' v6 I( u& A# s/ G
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！; e" y) s" I8 Y! P8 W1 {; H8 n
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？5 W5 o6 b8 q9 Y1 O% P
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
- }( ]( N9 a& t6 M# _7 q% H# |真是不解
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 02:13
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
7 E0 x8 H; n# h- s6 T我不解的是，
- h, O& ^( |" v( o4 `地主希望等價格漲上來而不願開發，* Q- G5 R0 G$ a
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
: w7 }3 j5 r2 M2 p& J假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
% H; G0 @7 V! P9 N* f/ K- [& V% N0 w這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...4 I2 B: `" E! m" L) O3 N( v
owen 發表於 2010-5-20 01:37
$ k* G% Z+ n) m
: G& h; K( h, T8 J! n
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
作者: 柏非特    時間: 2010-5-21 08:36
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:07
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
0 l- n4 m+ p1 e# g  ~% n- Z
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...# i+ a4 ^# K; J! ^7 H& W! U
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

1 f- k+ D# p/ e( H2 y0 Z9 [, K正確的公式是這樣7 |9 x" R0 v( l/ o
假設土地面積 100P3 |  L7 e7 t) n) G# W  h
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%3 S! f* O* b! ?
取得各項獎勵 80%# `8 v' q6 c4 k8 J
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
  U9 @/ X; B, z8 G5 l8 U6 ?建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% % p/ S- r  }8 k$ z
所以建物的投影面積=100*60%=60P
, l8 u" R" j& X5 W0 D9 h! Q建物的高度=420/60=7 樓
+ X( a2 Z1 `/ b" G
- N% w4 B' Q4 d' w
# g0 X% a  T7 O" W0 ~
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .  K4 w! m# H, ~) [2 g0 a# j1 R# }
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

& m( w: A# l3 h6 J7 s2 C& h$ ^# _7 G7 y# @* @3 S) K" ]% ^3 O
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算2 U( ^+ x$ W' d) u  W

% L7 p3 N* T4 B! h一般建商蓋房子有兩種方式
: p2 r% z- A% |1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
* J1 I. b7 u. v( c　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款& N4 q  `5 d& G& J8 b& ?& e8 ?
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
7 l  w& G- d2 W$ }" B　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．& ?6 s0 s+ {2 W% Y4 R: d$ w  t
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與+ W* T* [& D* P/ ]0 y
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
$ s' T# n# Y/ |* V$ @　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
# ~3 ]6 k+ m, p　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下4 C0 M: q' Z8 Z
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪3 }5 h# @# m3 f  p$ ~
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪4 K5 V) |; Z, Q: ]
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
9 N- I! ?4 |# [5 m　　　大於 50%,才比較容易談得成.
% w% ?8 |! d; L  P# X1 s( A( ?& ]! V/ Z" j% E4 b2 }
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到; K/ t3 D7 I( e; g: q+ }( g6 G
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
( I8 z. J$ z+ X; Z; d- F  Q　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
/ O4 k: E% ~- T( ]  W( g　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P" ^) I, R9 i/ A4 ]7 c8 C, `' f) {
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P" b) t( V5 ?: q# E* J
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
7 j& \' M" u  d" K% A　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
9 X; u, C- G" X9 a* `2 v( I0 j/ l2 M! n% n- g& u
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
+ e, o. Q* ]5 i' a7 x- y反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P$ W9 a6 R6 `0 v( m4 G
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正4 W# |# L. `% p9 J
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)9 Z& o+ J  k+ u+ ?
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
3 l8 P. [' c1 ~- K7 I! j" w5 _$ V! I+ N9 O9 u; n% g
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:30
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯 $ A$ a; K9 w4 K! Q; Z$ [
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
" f2 [' m* j* {- o3 J; p讓我多了很多參考建議~
* h* Q% n7 o" s) C, g9 i4 j請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
# v/ m# _$ {% f( z/ E% C亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

9 i; U# O) e6 X2 P; ~3 q6 ^# }8 D( Y8 M) U
看來亨亨兄也是特區內的原住民
" A, z5 ]' K. s/ V或許是老鄰居呢  E$ w& R3 x# |7 K% B5 \) |
我家就住在 國際二街與國學街交會口3 r+ Y5 p% F, n! E8 B
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753/ J2 J( r* ]0 {

, g& b- F% M, i1 F. U8 E5 |當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
. V( w3 v; m8 B  A/ @" {+ x3 y先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
; \4 X: w( i( i& u" n$ ~, ^  M鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)5 h$ c) Z/ u4 P; U( G2 f8 U( o
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產8 t9 v4 j  M$ y6 Y2 r
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應, _# A( `. T* s5 [9 a' ]- G! X4 ?
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
0 t6 l5 p% K1 U/ v+ E可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
: W  \8 {, v$ g" |) y能夠一樣交給我的孫子...  |1 w% h. L3 R* X
; k" U1 {6 f" U) {4 N1 C
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
; R  A. _6 R  W這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走- {+ m0 P+ Y6 g% y
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
* Y' @7 p! q  ]4 e  d  {! E4 _, B, v使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
) L; K1 f3 _: M* m" \房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
0 A7 f, g/ m1 ^) T- n只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
$ Q* g1 ?! S: l! M出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
# E( ]) m1 [. O* c, {會引起共鳴...
2 o( `1 ~- Y5 ~  G& _  B* }
/ g2 c4 H2 @5 p5 d( J# q, {當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子  b5 Z/ Y5 o$ k
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局5 D  k" w" b% H; d2 L
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
, f' U; B3 m6 F3 X3 ?+ f把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
6 m6 v* c; J0 k$ H用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
% M9 G4 [) g$ N; ?/ C# s1 r所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),! d2 I' Q+ s- w
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時6 v" j5 g7 I6 H) B2 ^6 L) n& ^
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
! j  _& F+ ?5 d7 w0 [! h誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.
作者: owen    時間: 2010-5-21 14:01
         合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
1 T  S7 w3 o0 Q& W) N) O2 T　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
/ o+ T& `* J. j' H& W　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
, x) A; G, K. e/ q8 X$ Z　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下/ U9 |3 `: m+ ~" U5 r
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪- N2 [/ t  [, Y$ D' ]
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪, n, D+ j; |2 Z# z) E. u) l
+ y1 f6 C- ]/ f9 c
小海豚 發表於 2010-5-21 10:07
) V) s# U+ f! `7 h' ]
感謝小海豚大大之解說，
5 _+ [3 N: W: }$ ]7 z所以按大大解說，/ d  t; H& _9 ~% `& n( X
就是差68%了，價格要漲68%，
8 l! ~5 l9 ^, W又過了獎勵容積率期限，
1 y& H) ^  c+ m; K! T0 I是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，8 K! Y3 `8 M' [" s
那啟不還是得等等等...., q' @; ]( f2 l6 S+ [: l
這裡畢竟還是北大，不是台北市，9 T; x- [% [4 o. C* h+ `
而且我覺得現在就已經有點炒過頭了，+ i* v0 G$ v" A
那要等多久啊？
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 17:17
看來亨亨兄也是特區內的原住民
1 k/ t% w; M: u或許是老鄰居呢- n% i3 Z; T" ~% y$ O- U
我家就住在 國際二街與國學街交會口
! c; f4 u0 z; C4 A已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
" ]/ N9 E! |: r6 \  k: e: Y6 d8 R) x, N: H7 F, L* n
當年拆遷後，因為希望回到原來住的 .../ w0 C: Q2 p3 P  f* Z
小海豚 發表於 2010-5-21 10:30
; t2 D# o& X  y2 T8 S

% y/ P# M$ [! ?0 _/ ?5 I2 K' p- X" s不過價錢相當的情況下 , 這塊安置戶用地的位置明顯好很多 . 將來離捷運又近 , 舊市區也近 , 台北大學也近 , 高速公路也近 . 總之 ~ 近近近近近 ~~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 17:32
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-22 08:44 編輯 / j" }$ |5 m$ p+ T1 d* w

. a- u; l1 d. l& ]7 [感謝小海豚大大之解說，3 H- \3 K# ^9 r# q3 I3 U, e
所以按大大解說，" o2 k2 V: b9 D* O" o4 d2 K
就是差68%了，價格要漲68%，
. L! v) ~2 P5 t% V/ o又過了獎勵容積率期限，7 Q. r: D; d& h- h$ M4 ]
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，
1 q9 A: B+ a. p. x& \0 n$ y+ s" P" p那啟不還是得等等等....
% X, H* a+ [) Z" C  _/ o% ~這裡畢竟還是北大，不是台北市，6 S+ ^" G( C& X% w% K* r
而且我覺 ...% K2 y: e1 O' v9 `
owen 發表於 2010-5-21 14:01

1 `% t# M5 w0 K& }1 c7 `; w
  N) _& ]# t3 K% s( pOwen大大 的分析非常道地
7 \9 p  T/ ?2 a$ s; r以下是我記憶所及的內容,提供參考
0 l! d/ ?5 c7 w! T, p. l$ s1 ~被徵收戶原始持有土地成本約為 >=10W/P(隨不同街廓會有不同成本),我記得最便宜的是大觀路(路寬只有八米,政府人行道只有一米),其次是鄰國學街國際一二街以及其他鄰十米路的位置,徵收時這片農地的公告(地價||現值)約為 3W/p,政府加碼40%的價格徵收,若不換回抵價地可以領取現金,若領取抵價地可換回 40%的土地(所以成本為10W/p),政府發還土地時(民國９０年前後，正確年份不太確定),政府將土地的單價拉高 50%(讓所有地主認為都賺到了),政府就以該價格成為,標售土地的單價，當時土地乏人問津，最早進入特區開發的建商為 佳豪建設(早安北大系列),開始在特區以政府開價的 85%以下的價位(13W/p)收購土地(如現在的超級大房東),後來政府為了促銷土地，大大提昇大面積開發的容積率(建商條款),等政府大面積的土地賣完,民間交易的價格才拉到公告現值
# A& ^9 _1 j0 M0 N& u  e' L6 L! o' ~; _: w7 q3 A: h
當政府土地賣完後，土地的供給就減少，民間土地的售價就提高了多年前(約四年前)就聽說有人土地轉手每坪就賺4w,某甲賣給某丙,某乙為中間人，土地由某甲直接過戶給某丙，而某乙在轉手之間淨賺 4W/P,所以現在土地的價格應該已經遠遠超過 20W/p,假設每坪成交 24W,那也超過政府公告現值的 50%,以目前的容積率以及房價而言，恐怕 24W/p是天花板價格，再高恐怕沒有建商有意購地開發.
" N$ K- }) Q- f# W  S3 Q) d/ Q, i: h
民國91年，大學城土地開始動起來，92年時早安北大推出透天別墅每坪不到13W,店面的價格居然只有 18W/p,93 年時店面就看到飆漲的跡象，而一搬住宅頂多也是13W上下（如遠雄大學風呂),歐洲系列的價格約在 10-12 之間，還聽說有人買到９萬多的價位(風水地的位置),當時麗寶的康橋水花園舍妹以11W出頭買得一戶(聽說有優惠)% [& @& P: z$ Q  d/ E) P( Y
5 Y$ Q9 x/ Z+ V% c' d5 c
- g2 J. f, W( B/ e4 B6 P3 T
15# 小海豚 % V8 B. o. R7 y0 g! N9 n
妳的觀念很傳統~和我父親從小像我灌輸的一樣~
# X2 v' ]7 w' u+ N% h( j- v亨亨 發表於 2010-5-21 17:06

" w4 z& @' p. Q* ^+ ~) T) D/ LHa! Ha! 我的年紀也許和令尊差不多,所以想法也類似,(但我不是田僑阿)
$ ^% `( V! I( k* G我的衝勁和年齡剛好成反比% ?7 S# d2 {* H# C& l& a
年輕時可從事股市等高風險投資
3 M3 A& ~+ R+ x+ h( D到了養老階段能夠守成就已心滿意足  m3 N8 y$ W) l; g  w
像郭董年過六旬,不但衝事業,還要生兒育女,的確不簡單
6 Q3 j# o1 ~, e0 Z5 R& Y! e1 y0 Y, F! X4 W
其實年輕人就要像亨亨這般衝勁
% C% r) a% S% i2 e/ H: e# t比較容易衝出一番作為2 D1 @9 D, ]2 [0 v4 o3 \
但務必做適當的風險管控5 o0 k( {: S: W

$ J3 w8 G; @  E. L! T6 K小海豚年輕時，一直都是受雇於人，收入只足以養家
/ {0 p3 L0 F! L! \8 y只夠生吃，沒有多餘可以曬乾，所以也沒有多少存款
7 Z! g, A4 u& q7 w但省吃儉用，臨老時生活過得還算很愜意
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 09:22
原來還想問 亨亨 葛哥 是否姓林 (我的鄰居)
- J9 r  ^6 C1 P記得當年政府所提供的 "綁架參考名單"
1 ?/ t* C' {8 q% o5 q( i) A+ x) X( d將法人除外，列名排行的前幾名都是姓林
/ c. g" y6 }3 C補償數字高達９位數) C/ ~7 g. T; H! E$ @/ b$ {' d
差點以為 亨亨是那位從事法拍買賣的林姓鄰居- C1 q7 S3 z+ c2 p
不過他的父親與尊翁的職業不同，所以確認不是
作者: 饅頭    時間: 2010-5-22 10:04
如果地主短期間這塊地沒有規劃.那裡設停車場相信地主與開車民眾都會很便利!地..也能多少有收入..
1 H! ^3 K6 x; j
+ c6 @- ?6 J9 I5 z8 u但有人認識地主嗎?可以給他建議嗎..
作者: A君的爸爸    時間: 2010-5-22 10:31
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧! ...
應該是小狗變成列祖列宗了,捷運還沒來...
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 10:34
那塊地總共有16個地主,除了已經開發的三個地主,: H# ^, C& J3 y& s; i7 `3 t1 y( L; E
應該還有13個地主(當年政府有發一份地主明細圖表)
; g8 U& F0 N- K/ Y3 Y! c8 o我的因為搬家時可能被當成資源回收品回收了, ^. Z* O# o; U+ |- u" L, C. N
應該還有不少當地的徵收戶有留下資料
作者: maykokao    時間: 2010-5-22 22:04
10# 道明寺司
8 j! E; U" ~+ b! M# |# u/ J被千代田的建商對付搞到現在哀哀叫~
/ M( J* A3 ^: j3 C亨亨 發表於 2010-5-21 07:50
; e/ x# g1 C7 R. H/ C% A* x

$ @" e# J' C+ h" ]一個非在地的局外人,給老地主一個阿Q的建議
) r, m2 x- A" A$ L  c有空到台北時(特別是過年前去迪化街時),
1 ]9 C& `' W6 O: N$ e可以看看建成圓環的彰銀旁,那兩戶兩層樓透天8 V2 {$ c6 [6 \  `
- p9 r3 s, M2 {+ r, f
心情會好很多....
4 ^2 r1 r/ S# s- V; Z' ]& K1 I1 n" z因為他這塊地還可以蓋七層樓(代銷說的)
& W0 X& _, e' ]4 p4 n/ W- j) a7 A) c. K. l) W3 n! m1 W
那兩戶當年開價過高,彰銀改設計圖不跟他們買了7 ^# w5 W! m: z) I* s
結果近20年還是那樣子,旁邊的大樓蓋的時候又沒找他們合建
% s5 P3 |& n& Y2 @1 ^/ p2 ?- N0 ]) q0 ~5 O! m- A
大概等到兩旁的大樓下次要重建時才有機會吧....



歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/) Powered by Discuz! X2.5