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標題: 北大對面全家旁空地 [列印本頁]
作者: albertfang    時間: 2010-5-17 10:07
標題: 北大對面全家旁空地
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
3 `' @4 l8 w* J* B) c9 m5 ~$ J: w& v' J那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 12:10
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
( d% f1 s. Q% Z  Y* K所以容積率應該又回到最原始的規劃# C! n- f. o2 m+ P
210% + 小小的獎勵9 S, E& D6 F# L- J1 x
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
5 ]! H8 f' o" h2 e: V, V除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓
作者: wahaha^^    時間: 2010-5-17 13:44
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
' K+ \5 D6 m9 z- h2 W& l# D該不會??!..它在等...捷運...??!
/ T* S8 Y9 {- N! v/ k若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 17:26
台北大學特定區的容積獎勵條例3 z8 o! J: {8 y' W: J; y" J1 u; P
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範); R! k( O$ @5 V
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
7 d+ {% e  A% E7 Z% K% N: s* |4 i& o會變成今日高樓林立的模樣/ J. J8 C8 O/ [( c1 ~" O1 ?
主要是當時 政府的土地標售乏人問津+ i! p& s5 V* @/ U& I4 Y' b( ^4 N
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
8 S" x3 Q$ ]" L- [' f5 ^於是政府修改獎勵條例,限期開發2 c5 f) {- f7 ]2 E2 v* `, f8 p2 }
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公1 O2 l- `" J5 r! s" r) ^; C
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
$ R& ?' a) M6 E被兩旁的大樓壓到喘不過氣
# E9 h* J+ Q7 }; `) G9 N1 F視野被遮蔽,陽光被阻擋
, N9 h' C! l+ K/ G  s; }2 R8 V) n/ q: |4 q: y1 @
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效8 c1 ?% D9 Q- h
未開發的土地也回歸到原始的規劃/ e6 Y$ C9 L# |2 R& y9 ~
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
) l& f& U) J6 Y6 ]5 c將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)! j; f; g6 G5 y( l' Y2 A

3 n5 i, }! ]0 T3 U將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌) l( T/ ^( u0 q+ r+ J' G
但該片土地地主不下10個. O8 @) u8 O; ?
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
, A. z3 N9 M0 t. V! ^: K9 v可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,/ Y5 ^: _8 `) L! b
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
$ p9 O4 H+ e2 C2 L' e3 h! Q附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都$ V( c5 Z1 z+ e  |# G/ e7 E# P/ m
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
! t, \( K/ f( V: O. B7 r: m感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)
作者: 小海豚    時間: 2010-5-18 09:09
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯
5 \% x1 B  h, h$ ^; Z/ F" L# a
6 T2 F2 u0 J4 F# R3 t  U仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例' e" H; I, h4 X! O  A' a. \- j
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
4 ]5 Y! l' X6 K( q' ]: b- t開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收0 ]. i. O3 e2 G8 z
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%, q. O4 I0 H. Z* r
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機8 w6 k8 n6 ?# w1 c6 y# ?1 y+ b
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
$ h5 W1 u8 a' D; @9 L5 W若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
$ \# j# h  O5 q$ x' ?4 J若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值% v; ]% ]" i2 V7 q- Y8 X7 W- ?
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距6 ?; ~2 ^. I" s7 Z8 D& }) H0 S. v' D
若是這樣就很有誘因5 i: k2 H5 ^& ~# q. I

0 i2 b$ E+ v) @9 w容積轉移:但標的物應該有所限制% \% F8 \! ]( b% K. {. [0 ^; Z

+ r) E" |5 B2 h8 q6 \9 l9 w6 Q$ r原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
8 @9 k& G) R+ i5 s  M2 o9 F# T1 [  ?' D最初的獎勵條例如下, t% z: O/ ~" f% V5 v( s% _
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：  j) x* O' S2 t1 }& n: M
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」% F3 y; N+ h! C3 k8 k
　　規定辦理。
  j) p: E) I- V( c* u9 y二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
( q# d7 M! {! k4 V  V（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
8 c/ z* i, y+ G! x3 q（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
1 t1 y% S3 `, i9 V- ]三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
, p. E6 b- |9 Y% s2 T  B. N四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
) w; e+ X0 q4 `/ f+ \1 @  R. g$ e  S基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
2 Z" e, B+ m7 s' n* Y1000m2至3000m2 5%
- ]4 V% ?: P3 S超過3000m2至5000m2 10%. S( }/ m4 \2 a- D( t. ?& i( x7 d
超過5000m2 15%2 G0 R  W4 J) Q! y
全街廓 20%/ U6 W6 _; b4 X
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
3 E6 Q9 H! S7 u% z. g: A! a: t* S; V* g: d3 ~" y
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份9 R- X8 `. v8 i8 R1 ]5 `9 A
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓
作者: owen    時間: 2010-5-20 01:37
台北大學特定區的容積獎勵條例
2 o& n* c4 R' ^: F4 f好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)  u$ Z& Q; L3 F" v3 t  d  X: Z
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%), I7 a5 J6 R" O0 B0 M& A
會變成今日高樓林立的模樣  g* {: x. \; \4 a" Z' Y
主要是當時 政府的土地 ...6 G# O" u! V( z8 Q! M% ~" h: }. Y
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

( ]1 U( q) L" m! T. E  H5 H# L那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
" k# I) ^/ ~. U8 S; U我不解的是，$ c, i/ ~6 V$ U, I* U6 _& @% |
地主希望等價格漲上來而不願開發，
3 T9 R2 z0 T2 ^那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
- }+ F' w+ {/ I0 ]假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？1 i$ V& u2 {( I' r# w9 B# H
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
& [2 K7 J, V6 m9 t5 T真是不解
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 02:13
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?" E( [- Q( [' H: b
我不解的是，
  }$ X# ]( l. I& x地主希望等價格漲上來而不願開發，
8 ]- v; @/ D( c2 }% |, \那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！% t5 f& c; v: S% O- w, R
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
3 d& b, S% }- F9 r6 v這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...% s6 M3 ~8 _; c# C6 H/ w4 g
owen 發表於 2010-5-20 01:37
$ [9 Q- F2 O4 r
6 I4 O0 i4 A" f4 M- v, ~- G
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
作者: 柏非特    時間: 2010-5-21 08:36
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:07
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 5 m8 g( s' S: T9 r
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
5 w6 H& a2 h) b/ F柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

! H2 l  ]' b* t- i正確的公式是這樣
0 Q. i4 \+ {" r, Y& M8 i假設土地面積 100P
& Y( a; [- ?0 }8 I# S$ Z; O不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
1 V+ z4 w& ?" m; ~取得各項獎勵 80%3 C8 K: D5 N  n+ L/ M# a+ R# R, [- F
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P7 }6 T( o# H3 t
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
$ U/ w( P, Q7 H* J: x4 g, Q% W所以建物的投影面積=100*60%=60P' M* T: F! f# T3 ~/ Q# q( L
建物的高度=420/60=7 樓
, h9 A$ Z9 R8 D7 m, x
/ f- v7 i. Y0 ^  o  Q6 G
4 c" f/ V: L' l4 t7 M) I. Q- D) G
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
) z3 ]  }$ c  r4 B道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

# a; }3 a5 k+ H0 G5 u* E
& l: B8 T) w) @# K道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算8 k8 }) ~* \# o0 W6 S& \' Z; H

9 j4 M9 m% F2 Z; \0 Y一般建商蓋房子有兩種方式4 S; R6 G: n& n' e
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
; _% l' W- J& V3 _8 \4 U# @' N( d( O6 U　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款1 a1 t$ \$ @1 j3 a
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
" g1 j6 z- B. M" d0 [8 J& B) L% C　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
5 l1 i" ^) B7 T3 {) U5 l3 ~　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與. |8 c& l! N7 x& E
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
$ G4 L) r5 W: d$ V2 H9 H& p' A! ?　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
) b9 R7 Z* F1 z$ l6 R% {2 O　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下# R8 b) E+ N4 X; e
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
/ w. s% M. X; C( O　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
1 V# Y) L# x7 S　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
7 R/ P8 w! \( W7 N& A. I, r8 H　　　大於 50%,才比較容易談得成.
2 g( x! ?! E! Z; w# e# X
" w* E" d, i' q2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
) g2 c8 Q0 b" b　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
( u" I2 i+ p. k4 h6 G0 M　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
& l" D. B3 l* V# ^) C　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
' `+ m9 n2 {! q　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
6 Q: U7 z& _, ~3 C) y" G9 f　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
& X! Z5 t% b6 U: T; x! m) |, U　　　那售價已經是特區內豪宅的等級  `. F  ]4 n) a4 M2 q4 }
7 e, z- C( R4 s- R! n
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%5 V; B) F1 V3 ]. ]# e# Y5 O
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
- J1 v4 w" B, A- }+ M7 L' B當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
% e3 I3 O8 |& ]致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)/ Y( e* y' Z) y. L+ H$ `: W) D$ B
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) ! h$ D4 O, t3 b: C" J

0 G! Q' w% m: c7 p) A2 j, D對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:30
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯
  ?1 u% _7 t3 ^6 O$ y' }
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
4 E. v5 Z7 X# P讓我多了很多參考建議~* f) B2 p5 H. C9 a& J( J( ~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
# X1 v7 G2 y0 K" ?5 L5 |亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

5 N5 O% d. ~: y, Y: c
3 U" M6 H7 i& v6 h7 U( x看來亨亨兄也是特區內的原住民; Y" H. x& \  z" d' [# i0 t
或許是老鄰居呢
+ a) y/ O& d) B2 W. y* H我家就住在 國際二街與國學街交會口
& l9 H. |6 h. x$ M3 [9 G. z已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
6 M( P' g, s) @6 h# Q' z% J$ b, l% r5 b) R. _2 [
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產% W' f8 ^6 J  Q
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
$ P9 l$ c4 e8 U/ j0 V+ n( Z/ @鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建); Z, l3 h; ^4 H' h, @$ E. w6 {
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產& c- H2 Q9 g7 x: d5 B4 A
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應$ J* E5 L) Y- g8 c  t
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時) B% W  ?% `3 k- G% k/ Q8 L
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
. s" \2 b3 T/ I* M/ ]2 `" n5 ~能夠一樣交給我的孫子...2 o( \1 `( m$ Y9 G* }

# W7 G' f" }3 X% a6 I1 s我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂0 \' _. [" D% P
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
$ u  R( C: v* a! g8 d- r留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高* U, ?' _. F' ~' K2 O8 {" m( O4 _
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展& ?* d# S. p' d+ r+ w5 H9 K. `
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
) G5 E" f& Y4 b$ V+ A  X' L" [只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
' l5 ~( [' w) k2 ^出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能6 W' _5 t- q3 H$ V! [+ P
會引起共鳴...
$ C9 l# V3 v# [6 `: x8 b' F
% C1 t6 D! b; M; }當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子7 e, |1 Z4 p" ?/ [
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
  S4 b3 j5 T2 q# F+ _% y- y政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成' L  B8 _8 K, s" h3 p
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想0 X' O) N' }6 Q. S& _
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
" U$ W2 K0 e' t- g8 |& H* ?; a所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),2 M1 i# g9 |$ b# S8 C
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
% ^5 x3 Y$ w/ h/ I7 H0 z, N5 V單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當0 s2 ?5 ]) {. U0 h6 g, w5 u
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.
作者: owen    時間: 2010-5-21 14:01
         合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
0 ^. t7 k6 x" `- F9 M　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
# \, F7 t* h( y! _- {# }3 t　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
* w. e2 G) H. u9 l　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
+ e, m; @$ p+ O: c# s* [2 e6 N　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪: M  f" l+ d2 @" E- B  n; |
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
3 Y8 f5 L$ r  b1 T3 A% m. O- ]6 }$ I3 `" o4 m, ?) d' l
小海豚 發表於 2010-5-21 10:07

1 e0 ^5 W4 [- i! M4 s+ u( {感謝小海豚大大之解說，, H3 w7 t  D( t% N
所以按大大解說，5 N! [* X0 K3 ^; X# {! F4 G
就是差68%了，價格要漲68%，
/ M+ `/ x: M3 w7 h7 O又過了獎勵容積率期限，
6 I  s/ I* [. K; A. g  m是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，
' M5 C; s# V, C2 I. s. w5 J! g) k3 G那啟不還是得等等等....- X9 W! N! S$ x4 }) W: ~" _) ^0 o
這裡畢竟還是北大，不是台北市，
+ v0 X# l' W9 d6 ^  Y而且我覺得現在就已經有點炒過頭了，& M, K, |8 S+ Y; {  e
那要等多久啊？
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 17:17
看來亨亨兄也是特區內的原住民2 U$ h1 v! R' ~! Y( j$ J0 W7 O
或許是老鄰居呢
9 g  C8 ~2 Z' e, V5 T7 w: w5 r我家就住在 國際二街與國學街交會口4 c. E; g  S3 F. Z5 D" ^8 X
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
6 L; j1 E* t, [% d
, F+ e1 K  h+ _! _/ v當年拆遷後，因為希望回到原來住的 ...7 |) r; N3 G5 S+ s( [
小海豚 發表於 2010-5-21 10:30

; P8 o5 K$ N. c8 O' G
# H' C- _3 n& J/ \, p1 G- E- D不過價錢相當的情況下 , 這塊安置戶用地的位置明顯好很多 . 將來離捷運又近 , 舊市區也近 , 台北大學也近 , 高速公路也近 . 總之 ~ 近近近近近 ~~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 17:32
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-22 08:44 編輯 - x  r  z/ D, ?! l' \* E

' \. ]% `- D7 K/ q- {1 C感謝小海豚大大之解說，
! s6 B( I" G; r, h所以按大大解說，
8 c% I" D+ w0 ]$ |3 |; Q5 I' M$ b4 o就是差68%了，價格要漲68%，
% b% a& J1 M3 T# e8 X4 t1 u, P又過了獎勵容積率期限，# Z" l. J4 L4 C7 u% y1 b- |
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，
" K: V4 G  n; {+ m8 q那啟不還是得等等等....  |' \2 z7 J5 D5 d7 r
這裡畢竟還是北大，不是台北市，' \4 O' H6 ~% @' U" N2 n
而且我覺 ...
$ [) |  l4 V# K7 Fowen 發表於 2010-5-21 14:01
, C8 w1 c6 @$ b' K7 t* I

7 R* [: p+ x' n; B0 f1 ]$ HOwen大大 的分析非常道地0 p/ E8 }! [* h6 h6 m% I
以下是我記憶所及的內容,提供參考8 S* q/ V" s. |) u" x2 j
被徵收戶原始持有土地成本約為 >=10W/P(隨不同街廓會有不同成本),我記得最便宜的是大觀路(路寬只有八米,政府人行道只有一米),其次是鄰國學街國際一二街以及其他鄰十米路的位置,徵收時這片農地的公告(地價||現值)約為 3W/p,政府加碼40%的價格徵收,若不換回抵價地可以領取現金,若領取抵價地可換回 40%的土地(所以成本為10W/p),政府發還土地時(民國９０年前後，正確年份不太確定),政府將土地的單價拉高 50%(讓所有地主認為都賺到了),政府就以該價格成為,標售土地的單價，當時土地乏人問津，最早進入特區開發的建商為 佳豪建設(早安北大系列),開始在特區以政府開價的 85%以下的價位(13W/p)收購土地(如現在的超級大房東),後來政府為了促銷土地，大大提昇大面積開發的容積率(建商條款),等政府大面積的土地賣完,民間交易的價格才拉到公告現值
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當政府土地賣完後，土地的供給就減少，民間土地的售價就提高了多年前(約四年前)就聽說有人土地轉手每坪就賺4w,某甲賣給某丙,某乙為中間人，土地由某甲直接過戶給某丙，而某乙在轉手之間淨賺 4W/P,所以現在土地的價格應該已經遠遠超過 20W/p,假設每坪成交 24W,那也超過政府公告現值的 50%,以目前的容積率以及房價而言，恐怕 24W/p是天花板價格，再高恐怕沒有建商有意購地開發.* g) M5 C$ V' _; ?

0 U5 ?: s1 h) B* {! g民國91年，大學城土地開始動起來，92年時早安北大推出透天別墅每坪不到13W,店面的價格居然只有 18W/p,93 年時店面就看到飆漲的跡象，而一搬住宅頂多也是13W上下（如遠雄大學風呂),歐洲系列的價格約在 10-12 之間，還聽說有人買到９萬多的價位(風水地的位置),當時麗寶的康橋水花園舍妹以11W出頭買得一戶(聽說有優惠), c; A5 M$ X% @

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15# 小海豚
) [4 e5 d- {( @妳的觀念很傳統~和我父親從小像我灌輸的一樣~
$ q) m9 E- j! @2 o8 t5 s7 h+ f亨亨 發表於 2010-5-21 17:06
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Ha! Ha! 我的年紀也許和令尊差不多,所以想法也類似,(但我不是田僑阿), _7 v0 i& @6 w4 \% B4 `6 X6 U2 @
我的衝勁和年齡剛好成反比
% c* K: L3 r" f+ j$ |) r8 l年輕時可從事股市等高風險投資0 E& U1 b3 o, W! x# Q6 C0 j
到了養老階段能夠守成就已心滿意足: p% s! ~' q! k# n, b% |4 n- B
像郭董年過六旬,不但衝事業,還要生兒育女,的確不簡單
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其實年輕人就要像亨亨這般衝勁0 n3 m- O. o) O7 d
比較容易衝出一番作為; F8 g1 W% r) V$ c' |5 \
但務必做適當的風險管控
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小海豚年輕時，一直都是受雇於人，收入只足以養家
0 l& b/ I4 d, V' G只夠生吃，沒有多餘可以曬乾，所以也沒有多少存款
1 o2 A( c; g9 h3 X+ u$ K但省吃儉用，臨老時生活過得還算很愜意
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 09:22
原來還想問 亨亨 葛哥 是否姓林 (我的鄰居)2 }7 K6 \1 j, q
記得當年政府所提供的 "綁架參考名單"
: j; g9 P( P9 h/ X$ ^將法人除外，列名排行的前幾名都是姓林
$ T: D. i+ e: C; r4 f5 T/ Q& f補償數字高達９位數- \: t) `. K' D6 ~. l
差點以為 亨亨是那位從事法拍買賣的林姓鄰居; c( r3 o3 o8 F
不過他的父親與尊翁的職業不同，所以確認不是
作者: 饅頭    時間: 2010-5-22 10:04
如果地主短期間這塊地沒有規劃.那裡設停車場相信地主與開車民眾都會很便利!地..也能多少有收入..: @' p1 ~+ @$ c

! {  D& l, d. `/ _. }) ^6 b! q但有人認識地主嗎?可以給他建議嗎..
作者: A君的爸爸    時間: 2010-5-22 10:31
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧! ...
應該是小狗變成列祖列宗了,捷運還沒來...
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 10:34
那塊地總共有16個地主,除了已經開發的三個地主,
* H2 G9 K3 h$ x5 x應該還有13個地主(當年政府有發一份地主明細圖表)
+ d# u2 _0 Q# w6 I: H: b- d我的因為搬家時可能被當成資源回收品回收了4 O7 x) ?( ^2 q2 n& v. O
應該還有不少當地的徵收戶有留下資料
作者: maykokao    時間: 2010-5-22 22:04
10# 道明寺司 / h) O! o- C5 n* i& \2 {- z
被千代田的建商對付搞到現在哀哀叫~
3 ?& W6 I4 o0 I/ c亨亨 發表於 2010-5-21 07:50

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一個非在地的局外人,給老地主一個阿Q的建議
( X, ]1 Z2 r& m  n8 ~( C有空到台北時(特別是過年前去迪化街時),
4 u* o8 }2 g9 M( h0 f' Z可以看看建成圓環的彰銀旁,那兩戶兩層樓透天/ x8 Q5 n: c" `
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心情會好很多..... H/ T0 U2 D! a: P
因為他這塊地還可以蓋七層樓(代銷說的)# x% D" {2 w! I3 }. n9 ^

, X; N- O2 R  k2 A( a+ d" P5 `1 n那兩戶當年開價過高,彰銀改設計圖不跟他們買了; U3 b# Q- [  P  @) P7 C- T
結果近20年還是那樣子,旁邊的大樓蓋的時候又沒找他們合建; [+ ?8 u  m+ P& {
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大概等到兩旁的大樓下次要重建時才有機會吧....



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