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標題: 北大對面全家旁空地 [列印本頁]
作者: albertfang    時間: 2010-5-17 10:07
標題: 北大對面全家旁空地
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?/ K6 O% P- s, J4 o, c0 ^
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 12:10
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
" W3 [9 p, D# B4 P8 [所以容積率應該又回到最原始的規劃8 l9 Y: S1 J, i( a* L
210% + 小小的獎勵% S3 X# W, W2 ?8 U  J0 `
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
* h; w/ a/ j4 m, Q! n除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓
作者: wahaha^^    時間: 2010-5-17 13:44
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
. X; _0 Z4 e: E) n該不會??!..它在等...捷運...??! " ^% u) }* i+ b
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 17:26
台北大學特定區的容積獎勵條例5 [* A% _, C$ }1 ~& _2 X( ^
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)  o- b4 m& b+ d- V3 }
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%), F3 w; F! M. ~3 d. b  r
會變成今日高樓林立的模樣
7 z% e8 q) S4 O( s" x# k* s主要是當時 政府的土地標售乏人問津
- D2 m! G( Z  [1 ?& _1 f% B/ l" H開門300萬的利息負擔(一年約十億)
  N8 G- O+ ?8 @; D9 m於是政府修改獎勵條例,限期開發
) N  j8 m2 e% o/ Z& V/ x其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公; c2 {3 g  O% k
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
! f- D' H  M7 o/ Y% \% q: ^被兩旁的大樓壓到喘不過氣
1 Z9 }/ `, P/ U視野被遮蔽,陽光被阻擋/ b: G0 [" o5 h/ E
7 w7 G; l) v$ l, i7 E6 O
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效8 n0 J6 @0 u$ O( ]- T
未開發的土地也回歸到原始的規劃& ~! R& `1 E3 j/ W+ y
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
2 R0 Y9 ]# |: O/ i. M( Z7 F$ C% z將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
6 n0 n& B) V0 @7 F" B, Q& i& ~' C7 Q/ H7 s, q1 X# Y; y
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌% V; H. T8 w) S6 S
但該片土地地主不下10個0 I2 Y/ R6 C+ B6 u8 t# g% Q
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
0 N: h( j) N: f5 {# o可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
8 m7 }; D+ L+ |: T+ V1 G( ^或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來0 L9 g5 m! F& e0 }
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
( c. }- l. K- {& n地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)$ O0 g% C2 k  s* w  p
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)
作者: 小海豚    時間: 2010-5-18 09:09
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯 : Q. X' G' z1 c$ T9 B3 r( \

- ^, N% M+ `1 N7 s3 S仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
# b) K, w0 N* e2 n& E條文為:都市更新建築容積獎勵辦法, b" Y" g8 c5 U8 V( D
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
! L; T  X1 {/ i更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%, L. V- |; n) k. S5 n# u( f
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
: {7 b' O4 J- A. r二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
% M3 W5 P; g# L+ E4 h; }8 m& U- a若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
0 x- t3 M. }3 j& J若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值  ?( k$ O' b& y% C8 h, K
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距. f) o8 ]* j  w( H! B. M3 R
若是這樣就很有誘因
' L  T6 Y6 ~4 p, t2 h
/ y* B4 y3 L) T+ l7 w- J容積轉移:但標的物應該有所限制, J& e; u! e' K3 \# G* v- n

4 Z: u! X% e3 Z7 N# o. S原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵# P; Q$ z$ V; n( P- b
最初的獎勵條例如下# Z2 ^2 [1 ~, }, L( p  r
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
, K% X$ x6 j/ _$ S! A# |) {7 X一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
  e) F& m3 K9 {　　規定辦理。
9 U# t7 K- k. @$ Z  X: v0 q二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
. U' p' M! H7 |) w8 _4 K（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
2 @' x: i# K3 @9 }5 ?- ?* {+ j（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。) Y) s! ~+ {7 \) ?# r
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
, p. b. y/ z& J6 V四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
. ?: B8 @, l* z基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
9 H5 Y2 J* f& U1 R# a. h1000m2至3000m2 5%
, q: G7 w) ~* m* I2 x3 V. K超過3000m2至5000m2 10%9 X, j- S( ^' H4 }
超過5000m2 15%4 S( b% u0 \; H" E$ G
全街廓 20%
1 w6 l+ U3 [/ X' L6 G五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○) \# R. @; i$ ^1 `
: G% k3 r1 H  y; i- }
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
" b* F$ l' ~" q! y& [& S, I銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓
作者: owen    時間: 2010-5-20 01:37
台北大學特定區的容積獎勵條例% M5 T, t' }" ^2 V
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
! u1 V, S0 F3 H, F% q. j6 |2 ~其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)$ A9 U7 f4 o/ I5 K
會變成今日高樓林立的模樣3 V( f* m" h5 y1 |
主要是當時 政府的土地 ...7 @) c+ N3 S% A- ?% |( D
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

( |6 F5 t8 n% o. W& k  x1 F: ?那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
1 s* z2 B  g, D7 G6 O我不解的是，
6 C/ M7 Z* w: h; W$ C- x) g地主希望等價格漲上來而不願開發，
$ r3 K+ U( w) c: e4 T" B% z那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
! O( p- U8 Z1 f% ?假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？( j5 V7 a+ ]9 j5 w- n( Z
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
- Y. v$ r. y) j# _2 f2 l真是不解
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 02:13
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?2 w6 [9 Z  c7 w8 a+ E
我不解的是，; i$ C; ]7 u9 o3 C7 m6 A) ^- I7 o
地主希望等價格漲上來而不願開發，( ?; [1 Q! Q7 w
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！% q" u" s/ `$ ^8 d4 |7 z; Z  d6 O; o
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？+ z; o5 o* V2 c. W4 r
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
6 J2 z9 d# H: W, Y5 a+ p* nowen 發表於 2010-5-20 01:37

  V4 L# b( S1 S$ `6 j# `
1 U; w& x/ f, u# Y/ e# u3 h不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
作者: 柏非特    時間: 2010-5-21 08:36
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:07
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
9 h5 K8 j1 U4 L
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
1 e- s, \) e  F9 }$ l! V柏非特 發表於 2010-5-21 08:36
/ x& p) T! X6 ^  _
正確的公式是這樣
" R( R, T( D, J假設土地面積 100P
# l' \' V. Z6 T* `3 Z* ]- J+ L不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
; P1 n! a8 `2 t" h取得各項獎勵 80%
) u% h& v. _1 a# W( A  }所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
- a3 P" ~2 ~( E& X建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% : z/ S* D# y- L/ t( K
所以建物的投影面積=100*60%=60P" Q3 b5 [+ V- U/ t+ A$ G- ?0 r$ k
建物的高度=420/60=7 樓, S2 V$ }: T* r' [1 p2 u2 \

' B7 k/ M2 a1 v* _8 _0 Y$ \& {' U2 X" R3 A% G# A$ e6 h
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .; M1 v( }( m. F$ t3 H' ?
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

+ U0 r1 f7 b) f' o6 J: B2 A4 \0 G" |! w
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
: k9 @' e% F% A- z3 d5 q2 P" H9 m" ^' E7 i6 o
一般建商蓋房子有兩種方式
% T4 S& `, f9 L9 L% o, o: C; m2 e1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)6 R8 u- R& _. T7 g8 P2 @* X* |
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
4 Z0 H8 s- V. [# k1 ?　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
; D8 M! P8 w2 k" G5 i　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．) h- T7 [; V' ~4 Y/ A
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與7 s4 y- ]2 O) P6 h+ m- ]
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
0 Y: p+ O' ?& E: a% w, \/ W$ G　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%$ n/ ]# ]8 O( h' O- S, R- L
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下- E; z) J/ R, S( k3 u/ ?4 e
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪/ o4 ^) E3 S  s% G/ {4 J  l# K
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪6 q8 b3 u( m9 A$ u) _7 r( b7 Z  _
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
" n. i2 f# ?% L　　　大於 50%,才比較容易談得成.
  |( g" M+ k2 [2 p  m8 Z2 R$ X9 z2 y, O1 Q6 m& W" l% T
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到) ?9 g* }: `7 ~
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
7 w5 F+ I4 V" C- M' l. c  ^+ B* S　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)8 j: A" [4 M4 X& d9 P/ W  J
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P" k, e( h5 j- ^3 }# o4 {
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P1 \! A* d8 Q9 g9 b  _
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
3 }+ l3 n# Q# h. M4 U$ }　　　那售價已經是特區內豪宅的等級$ u' B. ^- _0 F- d7 N* o# E

  P' _0 j& H" C6 C( m  Y" b假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%, _( k2 K% X/ [, m% x
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
" ~' G; ?: O! j! A: o* V當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
# Q* e/ d- ^8 V+ S& N致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
) `4 E8 C. [* c: z0 O據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
+ h/ {4 g: _7 f9 M$ ~. o  |- L
$ [8 r$ b$ n0 x. S- m& X對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:30
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯
! V7 @5 c& e! d/ B
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~# \7 p; W* _; I7 K$ n, i5 I2 O
讓我多了很多參考建議~& E7 T* D5 ?% g2 m! u
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?* Q. ?  I% L8 G% I# A  V1 f
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

/ V) M# s! W0 v; ^' ^' {: f
7 B3 L1 k: f9 @4 h* K& o/ {看來亨亨兄也是特區內的原住民+ @# o& q4 f9 x+ a3 j
或許是老鄰居呢
9 W) K, \- ?* H0 G4 d3 L我家就住在 國際二街與國學街交會口
' M- B% x; a* I' N# U+ Y已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
) c/ t3 `" G. }: m/ W7 T- t. c4 m: D+ K9 n
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
; O+ ^2 L8 d$ |6 g: i: o1 W/ `先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款1 R1 E9 z; h; S) A
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
: `) z- ~  T' |6 e  t- W特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產! w- A; B0 ]. [
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
) |3 v  q' [% j1 D4 F* i3 p銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
5 t7 W. \% Y2 m3 q/ k! G可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
& O" M4 `+ e$ J! h' S能夠一樣交給我的孫子...
* f8 _6 R5 Z) u6 G$ w4 P3 a
/ X9 h0 C' i! I4 V- O& Q' j7 \; r我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂# W" q% L% p! H3 \% D( I
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走7 l, K! v7 R# w; B( T5 U2 y4 b
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
, l1 H- d9 n9 }% F! O3 w使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
% I9 F7 k5 F! \& M; ?* Z/ Q: J5 M房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,: k% R, i" \) N5 M( \& t0 {
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意9 j. g6 \2 t! X+ G5 F! B
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能7 u0 Y/ G2 {3 `6 ]# f4 U
會引起共鳴...
* p7 Z, A# w6 ^5 O/ k. s7 e! x. @4 s! C" S% }9 R
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
3 d9 A3 Q9 J8 D6 S" f個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局6 {% u4 X, o+ y# i4 a) {
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
% p8 A; a1 L+ I: }6 w8 v把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想( l7 M. W& {: v; r
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，2 q* T0 ?* q) n
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
- ~2 t# f9 E: m8 l+ u; ~1 U" P' ]到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
7 L9 U0 V$ ^" I7 E單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當8 N8 L; |: }/ c2 \0 i( e
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.
作者: owen    時間: 2010-5-21 14:01
         合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與3 w  \% u* C, D
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
8 k2 q# j: d% ]3 E　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%* |% M( i. ?. Z, {$ s+ [; q& q3 l
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
5 _- m) j7 v( k3 G7 c/ w　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪5 ]/ e& C3 G; n
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
1 R$ S4 O7 e" e+ r: e$ z* b
( ?2 y' A5 g: X- Q4 E小海豚 發表於 2010-5-21 10:07

8 `: x( H9 t8 q. o! c$ ]% m5 A感謝小海豚大大之解說，
7 j! R' Q) f; p+ \0 e" ?所以按大大解說，( @; h/ h+ t+ Y! A9 b9 U
就是差68%了，價格要漲68%，3 V: k/ q4 i" S
又過了獎勵容積率期限，2 @8 h% l7 Z8 ]
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，8 w3 Q. O& z5 {
那啟不還是得等等等....
6 x4 c, e+ R; d; s9 k5 T這裡畢竟還是北大，不是台北市，; B0 k9 U8 P* r9 M8 Y
而且我覺得現在就已經有點炒過頭了，' c  ^, x# z* z& e. b3 m8 w
那要等多久啊？
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 17:17
看來亨亨兄也是特區內的原住民
* }( p' M. V7 C) w或許是老鄰居呢
: h8 K9 o; F: z& [% j! |9 F我家就住在 國際二街與國學街交會口
; |! v  T  |2 F. p已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753# Z2 W' }$ i' B; K) {

3 [+ }$ g) M1 A& l當年拆遷後，因為希望回到原來住的 ...( y7 y/ R4 S9 E/ K" q
小海豚 發表於 2010-5-21 10:30
6 ]( J$ B; S. I5 }  p

' J. M/ o6 C7 v% H2 ^0 U- n: V* S不過價錢相當的情況下 , 這塊安置戶用地的位置明顯好很多 . 將來離捷運又近 , 舊市區也近 , 台北大學也近 , 高速公路也近 . 總之 ~ 近近近近近 ~~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 17:32
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-22 08:44 編輯
5 @% ?: A% `% |6 j
, c3 s: K; f5 o, R4 c
感謝小海豚大大之解說，" U  W9 @( H9 k0 r' A- L8 J* |2 l
所以按大大解說，9 k" V. p0 C# D/ z
就是差68%了，價格要漲68%，
- a9 V' J: B" P# e) u又過了獎勵容積率期限，1 W& E* |9 J/ ~$ Y/ s
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，
: b" q1 ?4 s1 p& n; u# |2 [那啟不還是得等等等....$ B5 ?0 o1 X$ R
這裡畢竟還是北大，不是台北市，
1 t# A# }  W. \  |. K而且我覺 ...
* s) }; I5 U; J. C8 _5 \7 howen 發表於 2010-5-21 14:01
. ]5 J% i1 e& _" Y4 F( i  i
) g+ o4 ^3 c9 k! [4 t9 d
Owen大大 的分析非常道地
* b* y, E6 `4 ^; \; S以下是我記憶所及的內容,提供參考' q0 r: [# i8 o: p5 @& Z
被徵收戶原始持有土地成本約為 >=10W/P(隨不同街廓會有不同成本),我記得最便宜的是大觀路(路寬只有八米,政府人行道只有一米),其次是鄰國學街國際一二街以及其他鄰十米路的位置,徵收時這片農地的公告(地價||現值)約為 3W/p,政府加碼40%的價格徵收,若不換回抵價地可以領取現金,若領取抵價地可換回 40%的土地(所以成本為10W/p),政府發還土地時(民國９０年前後，正確年份不太確定),政府將土地的單價拉高 50%(讓所有地主認為都賺到了),政府就以該價格成為,標售土地的單價，當時土地乏人問津，最早進入特區開發的建商為 佳豪建設(早安北大系列),開始在特區以政府開價的 85%以下的價位(13W/p)收購土地(如現在的超級大房東),後來政府為了促銷土地，大大提昇大面積開發的容積率(建商條款),等政府大面積的土地賣完,民間交易的價格才拉到公告現值7 f# {& H% y* G

1 b" q  c+ j6 z5 J/ p- T9 h/ C當政府土地賣完後，土地的供給就減少，民間土地的售價就提高了多年前(約四年前)就聽說有人土地轉手每坪就賺4w,某甲賣給某丙,某乙為中間人，土地由某甲直接過戶給某丙，而某乙在轉手之間淨賺 4W/P,所以現在土地的價格應該已經遠遠超過 20W/p,假設每坪成交 24W,那也超過政府公告現值的 50%,以目前的容積率以及房價而言，恐怕 24W/p是天花板價格，再高恐怕沒有建商有意購地開發., t( j  V9 u/ n

' i, j7 z1 X0 m; D- B民國91年，大學城土地開始動起來，92年時早安北大推出透天別墅每坪不到13W,店面的價格居然只有 18W/p,93 年時店面就看到飆漲的跡象，而一搬住宅頂多也是13W上下（如遠雄大學風呂),歐洲系列的價格約在 10-12 之間，還聽說有人買到９萬多的價位(風水地的位置),當時麗寶的康橋水花園舍妹以11W出頭買得一戶(聽說有優惠)
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15# 小海豚 9 `1 ]+ j& n$ |" w2 F1 l
妳的觀念很傳統~和我父親從小像我灌輸的一樣~+ z$ O6 n5 }  W: A' G. E  h
亨亨 發表於 2010-5-21 17:06
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Ha! Ha! 我的年紀也許和令尊差不多,所以想法也類似,(但我不是田僑阿)+ J/ p5 J1 ?' ~/ e9 G
我的衝勁和年齡剛好成反比7 j. _+ A( G9 }% |
年輕時可從事股市等高風險投資
3 V; j  @' Z9 Y到了養老階段能夠守成就已心滿意足
1 ~/ z; I' L8 p- L. D" f" h像郭董年過六旬,不但衝事業,還要生兒育女,的確不簡單
0 ~0 K3 F# e9 D' }* l3 ~2 R, \; @. y' M, @9 \
其實年輕人就要像亨亨這般衝勁9 D/ A7 h& X/ l0 I
比較容易衝出一番作為
% p+ h" p; [9 j: i9 ?3 Q5 ?但務必做適當的風險管控
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2 G( ~3 z; A/ z) _6 }* S' C9 R小海豚年輕時，一直都是受雇於人，收入只足以養家( K4 G. S$ ~* Z4 ^2 x, ]
只夠生吃，沒有多餘可以曬乾，所以也沒有多少存款
1 T( X$ X9 N& ]4 V但省吃儉用，臨老時生活過得還算很愜意
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 09:22
原來還想問 亨亨 葛哥 是否姓林 (我的鄰居)
9 w9 L( D: O- d' x/ \記得當年政府所提供的 "綁架參考名單"
0 L% @- e0 F% w# p) Y" `  |: }將法人除外，列名排行的前幾名都是姓林
& D2 L" N; H" j& U補償數字高達９位數9 X. {$ o% z4 P7 w: b9 E$ F
差點以為 亨亨是那位從事法拍買賣的林姓鄰居
& H6 H, }; Y% z+ e不過他的父親與尊翁的職業不同，所以確認不是
作者: 饅頭    時間: 2010-5-22 10:04
如果地主短期間這塊地沒有規劃.那裡設停車場相信地主與開車民眾都會很便利!地..也能多少有收入..
2 Y+ _) Z0 h4 {9 Z- d$ E& H; [) D8 x# k0 _0 |# ]4 f, S7 R# G
但有人認識地主嗎?可以給他建議嗎..
作者: A君的爸爸    時間: 2010-5-22 10:31
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧! ...
應該是小狗變成列祖列宗了,捷運還沒來...
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 10:34
那塊地總共有16個地主,除了已經開發的三個地主,
' H1 m( L% ]5 j' y. W) A應該還有13個地主(當年政府有發一份地主明細圖表)* K' p  f1 p7 l+ `2 ?4 L' c. s9 z
我的因為搬家時可能被當成資源回收品回收了0 b3 v0 y+ P/ f
應該還有不少當地的徵收戶有留下資料
作者: maykokao    時間: 2010-5-22 22:04
10# 道明寺司
- D  {8 V, a5 r  e5 ?+ Y被千代田的建商對付搞到現在哀哀叫~
( e$ d7 y1 I9 _7 y亨亨 發表於 2010-5-21 07:50

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0 @7 L! f2 f: Y- D1 @/ A  j一個非在地的局外人,給老地主一個阿Q的建議
8 }: D$ l$ ~- k有空到台北時(特別是過年前去迪化街時),$ c+ E8 q( D+ i! Q
可以看看建成圓環的彰銀旁,那兩戶兩層樓透天
+ s8 k% C7 x' ^/ L2 i( W0 ?  J2 [  K4 R" |
心情會好很多....3 Y* V' }9 F" v& M5 }' D
因為他這塊地還可以蓋七層樓(代銷說的)
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$ m) X. @' ^+ H8 z那兩戶當年開價過高,彰銀改設計圖不跟他們買了
5 ~/ N8 e. R7 X6 Z結果近20年還是那樣子,旁邊的大樓蓋的時候又沒找他們合建
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1 S5 }, Y  P7 ]& X$ O大概等到兩旁的大樓下次要重建時才有機會吧....



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