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標題: 北大對面全家旁空地 [列印本頁]
作者: albertfang    時間: 2010-5-17 10:07
標題: 北大對面全家旁空地
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?; B! ]% r  D: B) k! E7 {6 M* u+ i
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 12:10
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期) G( v; {9 R  d; M
所以容積率應該又回到最原始的規劃
- Z: P2 v' [1 W' P2 X210% + 小小的獎勵
& h6 J2 ]7 [' A0 W只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度* h5 u! L8 O. u$ `
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓
作者: wahaha^^    時間: 2010-5-17 13:44
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
' Y: v/ p  T1 D  s2 l, a' L7 g該不會??!..它在等...捷運...??! $ j: {) v" g% M7 k& @! m: n: {2 X
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 17:26
台北大學特定區的容積獎勵條例
* \2 ^8 Y7 K. a5 m" A" n好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
4 C; z7 M/ y2 h% T1 G3 x4 O其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)% ^9 w) J% ~0 h/ {! F) r5 q
會變成今日高樓林立的模樣
% S  U- p4 l& U1 s主要是當時 政府的土地標售乏人問津
! u  ?: R& w. }- R& w+ U) P開門300萬的利息負擔(一年約十億)
) d$ i( C+ y2 |3 c於是政府修改獎勵條例,限期開發3 Z; N; ^% R3 b/ e7 a
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
3 m- a) T. S$ K如麗寶 ABC 旁別墅的住家
6 ?! e$ g+ g5 m: g& R$ r' X" Y被兩旁的大樓壓到喘不過氣
& V' ]6 `$ m* Q. f4 ]1 O7 M: s視野被遮蔽,陽光被阻擋
) U2 v# e4 p* v/ t! l$ z' Q( j; L' ^1 y2 T+ ^! |/ J5 q' C
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效4 z5 j( s$ B1 w7 ?, l
未開發的土地也回歸到原始的規劃
3 w* F, y: N5 R' m+ j; a; @所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
: J. c7 J. O# ]: d7 H將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
: z( G! l3 k; D2 w8 P
, a: x+ P' ^+ ?3 W6 I8 r+ x將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
! q& y0 J: R: o1 U但該片土地地主不下10個7 b( P  P/ W9 Y9 z8 w5 d
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
  G! I! v3 }' s" c2 E! e8 ^可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
, Y$ n; n' W. ]; k! a6 ~, x: u6 j或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來7 ~1 P# j& \# s- H7 M4 n+ W$ L
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都2 x: ^% V: t$ |: S2 x
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
% Q3 m2 O4 {0 `) d0 N+ Q% i2 r感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)
作者: 小海豚    時間: 2010-5-18 09:09
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯 # R4 E6 P5 M/ s6 t- `/ }5 ?2 G6 g
+ v' @) N; n" b5 G9 a/ S/ [
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
. z4 F6 Z' |# P條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
7 T* h( w% A) s  o- y) [開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
+ f& T( l2 X! z$ B( e9 p更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%" y0 a& Z3 Z" S9 R9 [# l
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機1 D# w( r0 I6 [4 r% {# S0 N
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定; L8 n5 u7 U5 S8 o: ]  ?( r3 ^% [
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
5 x4 L) W+ x& N$ Z若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
4 V' V  E4 u% v8 a一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距2 f) m2 D+ u9 I' h4 {! S
若是這樣就很有誘因
1 h1 @' h. g3 D8 F( r; [9 c: n/ f* h$ N+ l+ r) {9 I( z$ U
容積轉移:但標的物應該有所限制
, G) E. e+ S1 O- a& x
" k. d& }7 x' f, Z' G原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
& r2 h  l& r* Y; ]最初的獎勵條例如下
6 _$ k" b( x+ {  Q1 q* b4 c第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：; \3 E. {: h  s1 ~3 w
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
+ O( Y5 o. C8 V8 _0 J( c0 A$ F　　規定辦理。+ s" \6 R' e$ i+ U
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
' @" @: m1 J0 b* g, [) U) M（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
# ]* t; [& p6 \, m8 u; n6 a（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
2 \  P' H# n  C# P6 z三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
# r1 e: n, D. y. i# J四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
: K" i/ D& ]" I- G2 y# }基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1 Z* D# O# i! [* K1000m2至3000m2 5%" ]/ j; j( X6 m/ y4 ?" ?
超過3000m2至5000m2 10%* ^$ z; }! Z- [  L0 Y
超過5000m2 15%
  \5 z6 H2 \; b5 X2 A; S% E全街廓 20%
0 ?, k. U2 u* [! m' Q五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
. z; h$ c& B  f; ^4 x4 v3 A
; E& E1 |7 T" i8 S* f4 j+ P$ }/ t所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份- t; L8 a* M0 d( j* U3 C2 J/ O
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓
作者: owen    時間: 2010-5-20 01:37
台北大學特定區的容積獎勵條例( k4 D" _  A( \7 p+ ~
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)8 U  @3 [3 z4 Q6 r) K' s; I1 h
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)3 Z) c1 q/ I/ _* W
會變成今日高樓林立的模樣' u0 ]$ ?! d; a1 O( b. }$ A: {) {
主要是當時 政府的土地 ...7 R3 D. C! T- y# e; t, p# d9 L
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26
* F! B3 T' h+ D
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?( l) e' ~* t' ]
我不解的是，
5 r, e* w# E3 }5 m  d& U地主希望等價格漲上來而不願開發，; b8 X4 c% U1 l
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
/ ^4 E* R( }! G; w* h, s假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
5 ^3 f1 M! `# H+ `) J6 W: ?2 Y這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~4 H" R; j7 e! D9 d# p3 l7 p* L4 K! h
真是不解
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 02:13
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
$ C: `/ A0 b% `) G! ^7 ^3 H我不解的是，
9 M2 @2 b( P: j2 s: `2 Z地主希望等價格漲上來而不願開發，* y# u4 F5 ~& O+ ]* \% c$ h
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！  Q2 d2 f6 Y2 n, m1 s6 ~
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？- b7 V) `& P5 a. x
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...6 [/ F. T6 P. B: V
owen 發表於 2010-5-20 01:37

4 A# k$ }( F$ ~$ ~- u' A+ N: \
! q+ z/ k3 X& t  A不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
作者: 柏非特    時間: 2010-5-21 08:36
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:07
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
5 r( n' C9 C' W3 {0 Y
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 .... x- o* ~, p, N4 {
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

7 J* \; O  I3 \5 O" Q正確的公式是這樣  O" i' E/ G4 e
假設土地面積 100P" L/ J( U! I9 W& ?; G
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%* F, |5 t: W& x. l
取得各項獎勵 80%; W2 j2 C! y; X! K6 W# f
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P8 v# ]" _2 `: ~+ l# |$ M
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% ) C3 A9 `* r' o3 S# o, d$ g2 @
所以建物的投影面積=100*60%=60P/ ?6 q5 i% l& `
建物的高度=420/60=7 樓
- r9 Q0 I5 `8 e8 y. Z3 C& g+ n$ o$ n* Y* ^

7 t, h5 h) n# Y2 v( L
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
" U. D% |6 C) V9 I道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

$ M# b$ l4 J' L' v
1 [. ~9 r2 C9 Z4 E9 r8 J道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
/ g) I; u2 V- B. S9 E7 K( L/ ?/ }  D5 N
一般建商蓋房子有兩種方式4 j4 l# y7 g$ G
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
2 T) q* {6 m! m0 |- y% G0 R  R% i　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
( E( ^0 B( z( [! _$ V. ^& e- \　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
8 ~0 ], F9 |, J　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．; U$ K2 q' d; A# e
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
" a; Q# b3 y% i0 Y　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
" J4 a5 I3 M- r8 c2 t　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
: V3 {9 Q, n$ I) C! ]7 ]: Y, O) r　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下5 @5 Y8 [# F5 h
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪! ~" N6 M) x0 D8 a
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪- D( p5 z+ Q3 Q+ p. U) m
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
4 o6 l( G$ v1 z% u9 h　　　大於 50%,才比較容易談得成.% c  U. g- j' h7 e# f4 o3 D5 V
7 B9 v& V- }- N
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到( m9 m! a' u+ y& S) s0 ]! {3 w
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P( |  ^" ]$ w( U1 C  Y7 M7 m
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)! x( a$ n5 k5 \! X7 V
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
$ e5 \, q! t4 t, z　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
+ a( W5 z4 a& |　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤; h  d' m5 Z; Z3 _' ?, y% Y4 T
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級0 F( w% A9 m9 f( e7 w/ \
( X& H$ ]: ^7 X3 `2 R! l
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%4 O2 o, G" T7 h. s0 h0 \0 d
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
( o3 g& t( d* P2 I' w" }當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正; d- f- ~" C( `" J- L
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)* }* M' v6 a! e' r
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) ! e: j& o2 d* x. [( H0 f: o6 D! t
; L6 f/ a, v) f; ?6 x
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:30
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯
2 Q; y5 x+ R: E# |
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~' A7 B  Q! C1 ]4 u- ?# i
讓我多了很多參考建議~
. Z4 R; S4 `& R8 j0 P, W3 a請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?9 j; \5 Z$ G/ x
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

9 D+ o( z# w$ V# B' {# L
6 m/ ^% K0 D- J* G; I! @, h看來亨亨兄也是特區內的原住民
1 y/ W0 ~7 _9 o% ?* C或許是老鄰居呢' @3 E- k7 N. y6 H- P( L
我家就住在 國際二街與國學街交會口+ Q; d! f) K8 u+ U
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753' P. b4 h  t' [2 K1 W' q/ s" z
! H4 H9 V+ \) K7 M) D' B0 u" Q. ^
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
, ^* x4 r+ O3 S先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款  T# l7 ~3 U# {$ [# {
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)9 P% _+ V! S# s  O
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產4 {7 `; f- A: O# ~  l: }6 N
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
+ |, F/ T  P3 Y+ ^& |& }) V: u銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時  k9 J: q( W  b1 Q  [# l
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們* {) Z* ]# W8 {' X* ?2 Y
能夠一樣交給我的孫子...
6 R9 `7 e! M# K9 x4 c
5 ^. ?" t7 x1 `我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
* e' y! {% o/ r, C/ H% @3 A這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走% @+ t8 R; c& l/ ~! t1 t1 \; S/ S
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
3 A8 d. m  Z; B: u0 f使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展: S2 h/ z0 U2 R, H$ S# _2 X$ W
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
  I7 i8 G: D4 G4 ~% }' x1 G只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意6 X; y" G+ N6 ]- y4 z
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能/ {- T( b. }9 G. {; h( E3 g9 {, S
會引起共鳴...: U) O% L! g2 P2 m* e1 u/ _

) T- b$ c- P- g( r; Z! k) A. u  C0 |7 I當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
/ X) S' O8 J! O個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局. O/ f5 n+ z5 C3 c& E
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
+ ?( ~3 Y- e5 T' `把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想' u9 `4 i5 H& ]
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
0 V3 O& y3 C, n+ T2 L所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),! I; ]9 ^2 H. N( I0 d
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
& c* G; i' S2 f( F單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當- h# L/ m$ f2 l
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.
作者: owen    時間: 2010-5-21 14:01
         合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
+ Z5 r) @$ ^3 z. ~, h! Q. m" l　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)4 k" P$ l/ z2 g4 K; c* U8 N7 d6 b
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%7 P1 g2 e& _# \6 w
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下! r' q$ ?) e8 ~1 ?5 O/ e0 U5 m
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪9 q! n; m$ C4 c+ r+ D6 S
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
  V0 N: y4 Z# r! H7 r8 [2 ^
$ w0 O( l3 ?; a) r9 S小海豚 發表於 2010-5-21 10:07

$ n$ D1 I# G" n: V感謝小海豚大大之解說，
& {9 h0 X# w0 V0 P所以按大大解說，  \4 n" r# |# j( j0 G6 C$ a+ W7 G
就是差68%了，價格要漲68%，
! P& @, e; E9 j9 V又過了獎勵容積率期限，" a- m5 T1 C8 T& V; R2 {* t$ {
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，. r1 ^% M# w+ `9 P" w$ q" d0 `7 u
那啟不還是得等等等....
+ k2 G- ]9 A4 }" d( w# }. s這裡畢竟還是北大，不是台北市，) A  v, S* {: d
而且我覺得現在就已經有點炒過頭了，" D/ x6 y2 K. Z! ]
那要等多久啊？
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 17:17
看來亨亨兄也是特區內的原住民& Z* D  W. N2 |7 g$ h5 ]8 e
或許是老鄰居呢: c" O& |% T% _# b8 u
我家就住在 國際二街與國學街交會口5 a! ^7 x4 u9 a% R( e1 f: a5 |
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
6 M8 w' f: L8 [2 U0 A3 n9 P3 I( e1 T$ Z: K: n4 H& Y
當年拆遷後，因為希望回到原來住的 ...1 S- t( M+ n) c0 y
小海豚 發表於 2010-5-21 10:30

$ |0 Q* `9 Y2 T, m$ G+ @( ^
" W, R: x% k( W' L. S# o2 k0 I不過價錢相當的情況下 , 這塊安置戶用地的位置明顯好很多 . 將來離捷運又近 , 舊市區也近 , 台北大學也近 , 高速公路也近 . 總之 ~ 近近近近近 ~~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 17:32
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-22 08:44 編輯 & [& c# T  I: F( [9 M$ L; A
1 I' N5 N4 T& J) \- S8 ~
感謝小海豚大大之解說，
  k5 S* A9 t- ~9 e( P3 s- [9 g7 V9 f* B所以按大大解說，
0 W- A! M" Z$ D9 k: z# w+ `/ R& q% q就是差68%了，價格要漲68%，
8 A/ H: h' s( ~) T又過了獎勵容積率期限，
" X( ?5 a# F1 Z) f2 v是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，3 z2 o; f1 p0 Z; R& D
那啟不還是得等等等....& p- |% m: l! N, J) \2 i, v" z
這裡畢竟還是北大，不是台北市，
9 z7 D/ x& p/ Z而且我覺 ...+ U8 F" j  o$ }4 {# O$ j
owen 發表於 2010-5-21 14:01

( a+ w+ F6 {1 l) Q# T! A
# @9 V! q% B! M9 I0 tOwen大大 的分析非常道地4 A% |- @* X# n, i4 @& {; C
以下是我記憶所及的內容,提供參考
: C, a% V8 Y6 g% E4 D2 v( _* [' J被徵收戶原始持有土地成本約為 >=10W/P(隨不同街廓會有不同成本),我記得最便宜的是大觀路(路寬只有八米,政府人行道只有一米),其次是鄰國學街國際一二街以及其他鄰十米路的位置,徵收時這片農地的公告(地價||現值)約為 3W/p,政府加碼40%的價格徵收,若不換回抵價地可以領取現金,若領取抵價地可換回 40%的土地(所以成本為10W/p),政府發還土地時(民國９０年前後，正確年份不太確定),政府將土地的單價拉高 50%(讓所有地主認為都賺到了),政府就以該價格成為,標售土地的單價，當時土地乏人問津，最早進入特區開發的建商為 佳豪建設(早安北大系列),開始在特區以政府開價的 85%以下的價位(13W/p)收購土地(如現在的超級大房東),後來政府為了促銷土地，大大提昇大面積開發的容積率(建商條款),等政府大面積的土地賣完,民間交易的價格才拉到公告現值
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當政府土地賣完後，土地的供給就減少，民間土地的售價就提高了多年前(約四年前)就聽說有人土地轉手每坪就賺4w,某甲賣給某丙,某乙為中間人，土地由某甲直接過戶給某丙，而某乙在轉手之間淨賺 4W/P,所以現在土地的價格應該已經遠遠超過 20W/p,假設每坪成交 24W,那也超過政府公告現值的 50%,以目前的容積率以及房價而言，恐怕 24W/p是天花板價格，再高恐怕沒有建商有意購地開發.; L8 D1 V, [# v' O/ v
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民國91年，大學城土地開始動起來，92年時早安北大推出透天別墅每坪不到13W,店面的價格居然只有 18W/p,93 年時店面就看到飆漲的跡象，而一搬住宅頂多也是13W上下（如遠雄大學風呂),歐洲系列的價格約在 10-12 之間，還聽說有人買到９萬多的價位(風水地的位置),當時麗寶的康橋水花園舍妹以11W出頭買得一戶(聽說有優惠)4 z( X: }' {/ L" c: I

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15# 小海豚
# O: ^; B0 t' O9 M$ ^1 B" S( r妳的觀念很傳統~和我父親從小像我灌輸的一樣~2 E' L) d3 K9 r, R9 H- d
亨亨 發表於 2010-5-21 17:06
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Ha! Ha! 我的年紀也許和令尊差不多,所以想法也類似,(但我不是田僑阿)9 }1 L/ i2 L$ S* q! ~
我的衝勁和年齡剛好成反比7 I, h5 c- d8 s
年輕時可從事股市等高風險投資6 G0 C! n3 R4 U! o% W# m3 O
到了養老階段能夠守成就已心滿意足0 f5 y0 e; W- T2 u) |1 |, B5 O
像郭董年過六旬,不但衝事業,還要生兒育女,的確不簡單! X& k" a0 t; [; I: D7 _6 P0 C% t; C
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其實年輕人就要像亨亨這般衝勁) {, k$ Z1 X  j! Q
比較容易衝出一番作為
; x3 p2 U. O! z3 O2 u/ ?( h1 K但務必做適當的風險管控
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" K( n/ |! ?9 k& C! Y: V; u小海豚年輕時，一直都是受雇於人，收入只足以養家
; q, i9 ^9 j0 q5 F, Y8 J只夠生吃，沒有多餘可以曬乾，所以也沒有多少存款
" l6 T+ O( I$ i0 J8 C但省吃儉用，臨老時生活過得還算很愜意
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 09:22
原來還想問 亨亨 葛哥 是否姓林 (我的鄰居)( f" ~$ y0 e* p7 e7 j8 O
記得當年政府所提供的 "綁架參考名單"9 K  x* e% B# y& s
將法人除外，列名排行的前幾名都是姓林
. j! l& T2 [2 [2 ]& Y6 a$ f補償數字高達９位數) M' u! ?4 m4 Z
差點以為 亨亨是那位從事法拍買賣的林姓鄰居. S& `% H- h8 X; K9 y
不過他的父親與尊翁的職業不同，所以確認不是
作者: 饅頭    時間: 2010-5-22 10:04
如果地主短期間這塊地沒有規劃.那裡設停車場相信地主與開車民眾都會很便利!地..也能多少有收入..2 L1 P" m0 S! e& i. `* y6 x0 T
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但有人認識地主嗎?可以給他建議嗎..
作者: A君的爸爸    時間: 2010-5-22 10:31
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧! ...
應該是小狗變成列祖列宗了,捷運還沒來...
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 10:34
那塊地總共有16個地主,除了已經開發的三個地主,) Y! j0 ~% W! {$ E1 V
應該還有13個地主(當年政府有發一份地主明細圖表)
& O; X% J5 T, o9 k8 Y9 |6 G0 Y# x* [我的因為搬家時可能被當成資源回收品回收了$ f% h4 T6 p( ~
應該還有不少當地的徵收戶有留下資料
作者: maykokao    時間: 2010-5-22 22:04
10# 道明寺司
4 T6 o9 t# |7 x* j% V* _, B/ {被千代田的建商對付搞到現在哀哀叫~5 n) v* @! z0 E5 C" m( X
亨亨 發表於 2010-5-21 07:50

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一個非在地的局外人,給老地主一個阿Q的建議- l% D/ q5 x4 N7 y6 q, Z. B8 n( _. S1 J1 V4 u
有空到台北時(特別是過年前去迪化街時),- A' H' f# [9 S% r1 ^, G6 ?: ^
可以看看建成圓環的彰銀旁,那兩戶兩層樓透天
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心情會好很多....
( g' F; l9 t9 K9 ?3 p) w因為他這塊地還可以蓋七層樓(代銷說的). a; h0 a! z4 Z2 x8 o, V9 w: e
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那兩戶當年開價過高,彰銀改設計圖不跟他們買了7 J" n9 |% a/ h. A% ?+ ?2 T6 v6 s
結果近20年還是那樣子,旁邊的大樓蓋的時候又沒找他們合建
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! Q& z, q% r6 w. f6 \# p大概等到兩旁的大樓下次要重建時才有機會吧....



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