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標題: 北大對面全家旁空地 [列印本頁]
作者: albertfang    時間: 2010-5-17 10:07
標題: 北大對面全家旁空地
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?! `$ g/ {, X+ ?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 12:10
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
6 h4 {) k8 k4 t# |所以容積率應該又回到最原始的規劃  W7 C# i9 m5 {) H4 Q% z
210% + 小小的獎勵
! j: Z4 v; W7 n4 b只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度9 s0 q7 U% u, {+ X) b! Y
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓
作者: wahaha^^    時間: 2010-5-17 13:44
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
+ [  j8 U) W8 p: |該不會??!..它在等...捷運...??! 1 F7 j2 `5 l; q
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 17:26
台北大學特定區的容積獎勵條例
& M( e! O, F$ Q0 }: o好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)3 ~) F3 F5 @6 G5 r' e, t
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)( D  g, P+ |, d' ^7 B3 X, v
會變成今日高樓林立的模樣
4 w0 Q. D$ f0 [- K6 @! w" v! z主要是當時 政府的土地標售乏人問津. R/ ]. y' O- p+ g9 z; k
開門300萬的利息負擔(一年約十億)0 P. n& q' z6 S; Z* x3 g
於是政府修改獎勵條例,限期開發
1 |( b& d5 T: [( S4 p其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
7 y6 f1 z6 G  T" M/ f3 _1 _& S, C如麗寶 ABC 旁別墅的住家) J- I2 t; N$ H/ j
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
$ O1 r( i/ f; H" |視野被遮蔽,陽光被阻擋
8 o( C8 d- y  D+ z4 F( J$ @: u8 L. _
# t4 w+ X, @4 [( Q2 A0 Y) x& E1 V98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
) d# M  B9 @" x: X  G& W未開發的土地也回歸到原始的規劃3 R2 W& U  d5 p; ^  z/ ~
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地7 t+ g; l1 S0 a& a' ]
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高). @6 i( j0 {& z3 F* ^; W8 `6 D0 f7 i

+ V- l+ ~" c) d' w( T/ a將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
/ H2 K0 G/ ~' O4 ?9 J+ q/ G& ~但該片土地地主不下10個0 l6 [' Z$ m2 L- ]6 U
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合: Z% T: E4 b% }( Z$ v
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
- i  N  a9 R, s或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來' q# d3 {7 I# Q
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都5 q% g  G8 R0 Z
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
/ x5 G. v2 t$ o- P9 o# t, @5 Y感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)
作者: 小海豚    時間: 2010-5-18 09:09
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯
* U8 u( m. L4 p( V6 I
+ _! F6 ?/ x  }仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
7 H1 ^: e) O! A3 ]- N2 X0 E4 b& b條文為:都市更新建築容積獎勵辦法8 Z+ n0 {' i( |  g2 e6 X( L
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收- P( W7 y8 H  J5 q% _1 I+ I
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
* C- q  t2 J: r+ }俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
8 R: D$ U8 _, H4 M: t. V二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
: V4 t. e# F. ?+ N3 b& I若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
3 m4 d% [; }1 v+ \, \若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值  B4 w. n, ^) c# z1 F. \, D1 N
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距- e- Z4 }- D2 G* Q
若是這樣就很有誘因/ X& }/ w- Q" a4 y5 U* f

4 B1 I: n$ D2 o6 i+ S容積轉移:但標的物應該有所限制
0 }- o+ e. _, l: N) ^$ Z5 F+ [, {7 _/ A; z, p% m
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵7 [5 ?( I- H- ~0 _# O6 x
最初的獎勵條例如下' I0 P6 O6 ]( y8 V
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
3 \- M1 @" r- ?) Y一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
! i" V& \: ]: \　　規定辦理。
2 i, B4 K, L2 [  `! b, z" N二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
& k! j, n2 e+ F; a. a（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
5 G( ^* \* j" M* l4 Z: y9 Z; Q（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
( C& \+ y* R0 x1 [) [三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
  V/ O% y  }0 m( X四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：7 r/ G0 _( D9 R; u3 T
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
* N, [! A/ P& C/ j" d. ?1000m2至3000m2 5%
7 V8 z3 n$ L' U1 U8 l; `& o超過3000m2至5000m2 10%6 C3 @+ Y$ T) \+ E
超過5000m2 15%
4 i+ y$ x) x& I) d全街廓 20%& I  }! z7 M! f; ~- u& O  f
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○' R1 B1 v# F5 o$ [5 I/ S

: F! z: M: h% g* g/ g所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
& R5 u$ x, l4 v- J6 ~銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓
作者: owen    時間: 2010-5-20 01:37
台北大學特定區的容積獎勵條例
, A3 _2 n  Y0 C% L好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)% {0 q" T  n& e- S
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
$ c8 ?1 Y- i' X$ B會變成今日高樓林立的模樣# B7 e/ u& [! o
主要是當時 政府的土地 ...% m, q) }2 F7 Q( Z
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26
# T, G' D0 a" f% o! {/ b
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
& q2 g, y' b' {; f" O# S* C我不解的是，, u6 y. ]' `: M* ?6 F) T
地主希望等價格漲上來而不願開發，
* D+ B- W3 m7 V5 T* L: j那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
$ f# l2 c9 ~" ~# S# M假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？9 C6 t, f1 A3 L* C0 Q! P
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
% ?. E$ L9 K# G8 l, E+ A% N真是不解
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 02:13
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?) K8 X& g0 ~# f7 U6 m' ?
我不解的是，+ [- j1 @0 ~' j* l* Y( L: _$ {
地主希望等價格漲上來而不願開發，  N' {" N, i' E0 I$ w( ^( P, @
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
! {6 k' x9 G! B; S% W8 t假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？" \$ |4 k- O+ _3 \
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...0 w8 T$ {$ w4 k( f' k1 N' F# F
owen 發表於 2010-5-20 01:37
' i, u" P" }! F, q
/ @3 K; m& u  r7 O# F1 c: U6 f
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
作者: 柏非特    時間: 2010-5-21 08:36
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:07
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
( B( v$ }2 C" v4 o' q% y
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
: t3 b5 o+ U4 w+ B柏非特 發表於 2010-5-21 08:36
+ ~6 E8 L  f+ c) g% b
正確的公式是這樣" f- d* Q' ?& g9 r( j& m* V: ^
假設土地面積 100P5 h: J% E6 n3 n4 Z4 P6 e
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
2 R3 ]! c7 C: V8 c1 {取得各項獎勵 80%
5 W/ \% o9 A+ O* V. j# m& E8 u9 X所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P# ?2 B- P! ]! @; Q/ J
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
$ i3 u' M/ o( r0 f0 {' p0 i所以建物的投影面積=100*60%=60P8 E7 Z' c4 o+ c9 F& _+ S& w/ Q1 R
建物的高度=420/60=7 樓8 S+ V3 W1 e2 u3 o- w" B% Y! S
9 y* L/ f( l8 m; M, T
" {" |& j2 H1 X* c* P" E- y
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 ., _, N, @( f1 m$ D3 F
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

4 y% s1 Q* S) ]/ o% G- e/ ~: V- N8 |" N/ w% ?9 C
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
6 J! s9 u& |, a8 F! x4 C6 o2 \1 X! F1 q' v0 m4 ?
一般建商蓋房子有兩種方式
: U8 e* ~7 S4 o7 }( P$ _/ _' j( [0 L1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
( `6 e9 v9 Y) J1 n+ [+ U/ F　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款+ ~% ~: \0 E  q! y6 u- ~; _
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款+ J1 f: R. O  Z0 Y, p9 m; e" ^0 o
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．* Q9 F, c/ t! l7 V, R
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
  Y2 X1 V( r+ A& w- t3 @　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
. `8 K0 H; v% ]　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%2 n- h  M9 T/ w- b5 D- D
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下+ e3 B+ F5 O* `, r$ S
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
% D; T, Q9 f7 Z3 Z! u' X　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
! T5 `) H/ n) N& t　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
$ N6 R: o0 \6 h" n3 F/ s　　　大於 50%,才比較容易談得成.
6 X* h0 }0 d8 w5 Z
" Y( D+ a8 D7 {! W1 a' v2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到5 x! T  s4 F) O6 G, I; G( W4 p& q) E5 Y
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P! r, G9 T5 k1 W* ?4 s9 s2 v
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
4 \% a; K$ M( M. \0 S　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
% o4 F3 z; |3 r" ?, N　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
& G1 K! L# q4 C1 [9 t* Z　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
8 g- \  Y0 N0 ^6 n! d: W　　　那售價已經是特區內豪宅的等級# B: Y& Z5 `. I; H3 c

* l( S% ~: q# X* B! Z假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%8 P) ]# \0 O8 s+ N/ W! F) P9 a
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
1 z+ C; O' _3 x/ K7 e; T) n1 d當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正. `. z# o% G3 p. m3 C. o
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)2 _: a! z& }2 E
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
/ i, q  U5 A; g0 E/ L, g: s6 N
0 Z5 w" \8 n& ^6 y# G對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:30
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯
7 W( d: q1 Z) B4 q1 F
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~/ F9 u# V* c2 b( U% `) b/ D
讓我多了很多參考建議~1 S# F3 l; `5 Y; W7 y5 M9 b6 k
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
7 F$ \$ g7 T- E9 _' \; w6 |! Y% X亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

- @" s( U  x; H5 b2 r5 ?) b
4 V* T% a0 B: l9 ]4 e$ ~  V看來亨亨兄也是特區內的原住民) B% g0 G$ S7 S$ ~8 X% c8 c& z
或許是老鄰居呢. e7 Q, V: H% T$ T. s+ e' d
我家就住在 國際二街與國學街交會口
" Z- g( {, J1 d6 Q4 t已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
4 b/ I+ |2 C$ j: V- C) p' M7 p: q5 q" F+ s3 s1 O6 s5 y2 A
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
2 Q1 `2 E0 g/ j' T  J( J0 X. ~+ {先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
) j2 [5 y) e; {8 l2 r鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)+ K' h. W  i. i" G! A
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產4 e. w! N) w3 g& h7 |
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
9 j! J5 p$ C( j% k銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
& I, j4 Z" S+ X8 M' v可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
3 x  V) w' E% V% d" }6 w能夠一樣交給我的孫子...
2 Q1 [" j! O( e/ v  P1 Y
0 r; H7 o2 X1 X  N; K( _我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
* E, }& J5 z( u/ m! ~6 M這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
; y# {8 \- ~0 i% ^留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
+ C5 ^" Y9 J$ G; P; T使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展  X( m( s1 a  T- e) A
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,6 a6 k& G7 |, E
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
. i. t. `# l; Q# ?出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
- `+ S- k, _& ?! j3 u; l9 T會引起共鳴...
$ |) y" o( v4 k# z& X* W% H+ ^/ x; D
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子$ i+ R  ^- V4 U
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局8 u2 W( f$ P$ R' w7 ~5 C
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成! K6 {* i' d6 ?4 B. E3 P
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想4 I5 V+ ]1 t' {+ }. F& ?* H8 p0 v% x
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，# d+ u( ~: Q. Q+ K( a+ D
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),6 t  J+ |8 B* E4 e* Q: S' T
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時9 ^% K6 Z& A' b. f* j/ P1 q
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
- b- ]1 ~* H. V3 ?( [誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.
作者: owen    時間: 2010-5-21 14:01
         合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與* ^7 \' r( h0 T/ t$ ?8 t  k( w
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
" i' n3 X- O; `7 K4 i4 u( l　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%% I. y0 L$ l  k% d+ |4 d8 U) K" {
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
" Y( [9 C% k  `# I　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪* h% p$ ^) s) A8 s, T
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
8 T) o& X' V$ L; y" f+ k. q  R# H, |. \3 z' R  W: h: ^
小海豚 發表於 2010-5-21 10:07

8 Y8 e4 ?3 R- E: {, \3 C感謝小海豚大大之解說，: A% G! q/ r" ~; D
所以按大大解說，
7 f. a( F! v* n就是差68%了，價格要漲68%，
# y% d9 A3 @; c6 t. C2 @又過了獎勵容積率期限，
/ R& m! i1 Q: ~! k是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，
& D; r, ~0 t1 ^1 S那啟不還是得等等等....
2 C0 q3 u; x$ }6 m- ^5 l這裡畢竟還是北大，不是台北市，* ~  i4 E. c- U! K- H! j
而且我覺得現在就已經有點炒過頭了，
' k* Y: f8 N8 r那要等多久啊？
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 17:17
看來亨亨兄也是特區內的原住民- ~5 x2 K4 o' G- j
或許是老鄰居呢
% @3 ?+ d5 `7 p( f: A! t我家就住在 國際二街與國學街交會口" {' u  J0 E6 _4 R6 y: W
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753$ O3 j) k' s3 f; P9 w! M% l

- P/ I' N, }# N) o/ y當年拆遷後，因為希望回到原來住的 ...7 c6 x+ h  _# w6 j2 z
小海豚 發表於 2010-5-21 10:30
# S1 a; Y3 |# e. b. w8 {; \. a9 @' U
$ I) @6 s" K$ z5 b- H) T
不過價錢相當的情況下 , 這塊安置戶用地的位置明顯好很多 . 將來離捷運又近 , 舊市區也近 , 台北大學也近 , 高速公路也近 . 總之 ~ 近近近近近 ~~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 17:32
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-22 08:44 編輯
2 V/ D! K1 L! p2 ]9 ?, O5 _8 d! [

* W: W! c3 |# C0 O7 \感謝小海豚大大之解說，4 r0 M! T( ~( t7 S  b
所以按大大解說，* M5 y+ ?, O0 N5 w3 N
就是差68%了，價格要漲68%，
* ]: I, S3 d9 Y; K又過了獎勵容積率期限，8 g2 H6 R1 a1 u# s" a
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，6 _; E0 D9 n' |; ]- t) y( @
那啟不還是得等等等....
( e% {! S' i% C2 v這裡畢竟還是北大，不是台北市，: M$ G% k! h0 F; y/ J5 U* a7 X
而且我覺 ...
/ a- P# ~0 j) E% [owen 發表於 2010-5-21 14:01

; `! m' v: }5 P7 c" P- P$ ]& B5 y& W8 l4 O1 h
Owen大大 的分析非常道地4 S; `. |4 S; Y# F
以下是我記憶所及的內容,提供參考
! c8 H4 N; q4 h( Q被徵收戶原始持有土地成本約為 >=10W/P(隨不同街廓會有不同成本),我記得最便宜的是大觀路(路寬只有八米,政府人行道只有一米),其次是鄰國學街國際一二街以及其他鄰十米路的位置,徵收時這片農地的公告(地價||現值)約為 3W/p,政府加碼40%的價格徵收,若不換回抵價地可以領取現金,若領取抵價地可換回 40%的土地(所以成本為10W/p),政府發還土地時(民國９０年前後，正確年份不太確定),政府將土地的單價拉高 50%(讓所有地主認為都賺到了),政府就以該價格成為,標售土地的單價，當時土地乏人問津，最早進入特區開發的建商為 佳豪建設(早安北大系列),開始在特區以政府開價的 85%以下的價位(13W/p)收購土地(如現在的超級大房東),後來政府為了促銷土地，大大提昇大面積開發的容積率(建商條款),等政府大面積的土地賣完,民間交易的價格才拉到公告現值% l( C% Q* ]" @: [) M

* I: m0 D  |% g" D當政府土地賣完後，土地的供給就減少，民間土地的售價就提高了多年前(約四年前)就聽說有人土地轉手每坪就賺4w,某甲賣給某丙,某乙為中間人，土地由某甲直接過戶給某丙，而某乙在轉手之間淨賺 4W/P,所以現在土地的價格應該已經遠遠超過 20W/p,假設每坪成交 24W,那也超過政府公告現值的 50%,以目前的容積率以及房價而言，恐怕 24W/p是天花板價格，再高恐怕沒有建商有意購地開發.
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民國91年，大學城土地開始動起來，92年時早安北大推出透天別墅每坪不到13W,店面的價格居然只有 18W/p,93 年時店面就看到飆漲的跡象，而一搬住宅頂多也是13W上下（如遠雄大學風呂),歐洲系列的價格約在 10-12 之間，還聽說有人買到９萬多的價位(風水地的位置),當時麗寶的康橋水花園舍妹以11W出頭買得一戶(聽說有優惠)
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15# 小海豚 , |+ `7 B; G$ K! Y; Z4 m: t% l
妳的觀念很傳統~和我父親從小像我灌輸的一樣~
) G( Q# _. n& i( i7 [8 Y亨亨 發表於 2010-5-21 17:06

2 T+ m6 W/ {1 q7 }) ~Ha! Ha! 我的年紀也許和令尊差不多,所以想法也類似,(但我不是田僑阿)
; T3 R2 c' n4 a" ^) K: f我的衝勁和年齡剛好成反比9 E) s- z1 f  M' p. M
年輕時可從事股市等高風險投資
' P! V# B4 F  L到了養老階段能夠守成就已心滿意足
. y8 B6 r: y/ X7 R$ `像郭董年過六旬,不但衝事業,還要生兒育女,的確不簡單
9 n& }) B6 S8 t' ~6 [' C" Y# @" s$ q$ ~
其實年輕人就要像亨亨這般衝勁9 q/ p0 v& ?% I) N8 _4 c6 w
比較容易衝出一番作為* d1 \, k3 V  F$ I
但務必做適當的風險管控  }6 n$ p" u7 {' Y  w: T; i& ^

' d1 J' A) ^+ r( w小海豚年輕時，一直都是受雇於人，收入只足以養家
  m5 R% b# Z% {只夠生吃，沒有多餘可以曬乾，所以也沒有多少存款5 |8 s5 n0 N/ X
但省吃儉用，臨老時生活過得還算很愜意
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 09:22
原來還想問 亨亨 葛哥 是否姓林 (我的鄰居)0 r4 F2 c+ X2 D6 L2 s; d
記得當年政府所提供的 "綁架參考名單"/ l) ~' C- I6 \- c; d% o% `" o
將法人除外，列名排行的前幾名都是姓林
2 g& g, u# I1 u1 |' p補償數字高達９位數
$ X- t5 m; }( l( y差點以為 亨亨是那位從事法拍買賣的林姓鄰居* p! n1 |% Y; E, ]  w
不過他的父親與尊翁的職業不同，所以確認不是
作者: 饅頭    時間: 2010-5-22 10:04
如果地主短期間這塊地沒有規劃.那裡設停車場相信地主與開車民眾都會很便利!地..也能多少有收入..$ C0 i4 n4 |& a9 u: W
) V, u9 J. _, H5 s& L
但有人認識地主嗎?可以給他建議嗎..
作者: A君的爸爸    時間: 2010-5-22 10:31
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧! ...
應該是小狗變成列祖列宗了,捷運還沒來...
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 10:34
那塊地總共有16個地主,除了已經開發的三個地主,+ Q& p4 {7 e# a; G4 i
應該還有13個地主(當年政府有發一份地主明細圖表)
7 Q6 {) }7 A5 X我的因為搬家時可能被當成資源回收品回收了
% p/ A! i  p6 \8 b6 ^+ e應該還有不少當地的徵收戶有留下資料
作者: maykokao    時間: 2010-5-22 22:04
10# 道明寺司
+ Z* A( {/ L9 B被千代田的建商對付搞到現在哀哀叫~$ n: a/ z/ Z8 t" d
亨亨 發表於 2010-5-21 07:50
" k/ o: V( g5 C! Z5 ?
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一個非在地的局外人,給老地主一個阿Q的建議. J4 g5 J7 o* e* j+ _8 d
有空到台北時(特別是過年前去迪化街時),# T& L/ a0 b& D$ Y' N7 E
可以看看建成圓環的彰銀旁,那兩戶兩層樓透天/ H" c1 t0 D1 ?5 x1 L- K( ?

0 T7 h3 b3 F) n% ^心情會好很多....
" C  M& |7 s( m, `7 E因為他這塊地還可以蓋七層樓(代銷說的)9 O7 `" \% s4 {$ H  q
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那兩戶當年開價過高,彰銀改設計圖不跟他們買了
" h# V9 \8 ^% {2 `. s結果近20年還是那樣子,旁邊的大樓蓋的時候又沒找他們合建
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& {/ m4 E+ }6 |7 N大概等到兩旁的大樓下次要重建時才有機會吧....



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