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標題: 北大對面全家旁空地 [列印本頁]
作者: albertfang    時間: 2010-5-17 10:07
標題: 北大對面全家旁空地
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
  Y4 P* y  z5 V那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 12:10
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期& h. ?& N1 c7 c* J9 R* w8 |2 Y8 E0 |
所以容積率應該又回到最原始的規劃
6 `7 ^* F8 Z# i. J" `210% + 小小的獎勵2 E0 G0 G& @7 H+ L/ ]
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度7 M& D% v0 X* t' L8 ]
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓
作者: wahaha^^    時間: 2010-5-17 13:44
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!: V( h9 M4 x* L5 |& L* g( n% f1 j
該不會??!..它在等...捷運...??!
9 J4 K$ D" D. f9 b' l. T若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 17:26
台北大學特定區的容積獎勵條例
; r3 Z7 r9 H( g  a, `+ \/ y好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範): G- ?1 L$ x. B% t3 I& {4 T
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
4 a* u$ g3 v; w* C會變成今日高樓林立的模樣
: ~8 C& T7 c8 l, V$ r4 a! v, n主要是當時 政府的土地標售乏人問津/ k4 m2 d- A- q% ?+ w
開門300萬的利息負擔(一年約十億)7 d0 Z+ V8 m' a1 J9 b. |1 h, Q6 k
於是政府修改獎勵條例,限期開發( H9 K6 j/ N$ j: r5 ?
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
! ?0 {" }; D. t" i, t! L: _如麗寶 ABC 旁別墅的住家
0 _; e3 t! y1 v4 o% O6 C7 L+ }- d1 |被兩旁的大樓壓到喘不過氣- k9 ~, M2 i8 F0 r) P2 d4 b) r7 J
視野被遮蔽,陽光被阻擋2 Q% r7 @4 f' k9 K

* q8 i( ?) y8 A+ q* _98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效$ e: o8 e" J1 G4 x
未開發的土地也回歸到原始的規劃+ Z  Y; \$ _- S8 M4 m% o9 W
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地9 f' h. @1 i4 [# b/ Z3 Q. t
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
8 B6 g) W" R7 L, Q+ v, O* A8 H! P0 P* O& y. q) V
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
9 x% }' X: a* i/ Z* Q' m但該片土地地主不下10個
% l; n( k2 I8 b0 w' p/ x而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
, ^" [; q% b! S2 [  e: N% o可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
8 w9 u! P2 ]5 ~0 c8 ~. D( Q( q或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來% z2 `, G! Y* _; T/ {& H, t- _! l
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都$ ?6 o  i# y: h, X* d) w* ]
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)" z2 v5 a, n. E5 m; P
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)
作者: 小海豚    時間: 2010-5-18 09:09
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯 ' ?& @7 Y) [, j3 l
8 `/ R- M2 k0 O' \7 U1 T! T: J
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
7 R0 Z' ^6 i. g4 x+ t, W條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
. r% J4 p$ J1 R7 z3 G# k開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收0 U2 m! R& f9 Z- h! k9 Z! {
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
  u+ n: n# l% t4 j% J, Q俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
0 T/ N: I* o5 e8 K  n二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定8 v- H# [" I/ Y, j. R. }
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間0 N; j) m- U. b# i$ A
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值* `% I5 Q% V3 R/ W
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距( J: p' m: j6 P" ]+ e  K
若是這樣就很有誘因
( S5 [) u( X3 v0 D4 S+ ?( H8 }1 H) W
6 H. g+ G" s+ w* [; s, J容積轉移:但標的物應該有所限制
. W  w- u: r6 r5 t. g7 r2 |
4 S, h; i, _$ E$ ?4 {原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
' p- D0 O7 @3 e. }; }1 U9 o最初的獎勵條例如下0 `1 s$ Z) L: Q" b5 I: M- [% B
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：( c& `( [) w% O- r1 ?8 ?; n: ~  u
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
: o$ @( n; j7 A　　規定辦理。% _1 k' r. t8 `
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
/ N; J" m) N. G/ M% a8 N（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
& _9 b- [6 J% d: ?# q& _4 {（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。: f% m% V# K/ k  }" y* i0 [0 N
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。8 I; f" E$ z) W5 Q3 Z" B
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
6 ]' O7 T: e* _; D4 f7 {0 S' K基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
! j8 y; S: g: y. m1000m2至3000m2 5%
9 O2 ~' L) n& B% p* J7 \  I超過3000m2至5000m2 10%
& L: C/ R6 W6 k* ?# _9 Y9 K6 R超過5000m2 15%
% F! V! x8 c9 H' u全街廓 20%3 O0 _1 Y* G. Q" K/ f4 V$ x: @  q
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○1 X6 s+ y( s& M) {2 X, h

3 T) h, h( s. a- b( D) A  N+ G所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
1 E3 u8 D# |$ p. f銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓
作者: owen    時間: 2010-5-20 01:37
台北大學特定區的容積獎勵條例
, K7 F$ A0 U& I+ t& L7 D: X好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
: O3 L! O0 l) g: J: R1 \; d其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
: n7 C) {! g3 `1 N會變成今日高樓林立的模樣8 q, K  k3 c! O, Q6 Y( J
主要是當時 政府的土地 ...: {/ X, D' t% K, i7 K" B
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

  N; N4 e/ C: f! {/ B那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
' v  ]. p) C$ {& l2 D; |我不解的是，( {6 \  h1 }7 m( u: H
地主希望等價格漲上來而不願開發，# f- P5 H8 g. F4 m
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
! G3 N+ |, Z6 q6 H  A2 H假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
* x) ?7 y9 N  E* J這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
6 X- @4 t. r7 ^真是不解
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 02:13
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?! y% H* {- m4 b' Z
我不解的是，
; C& T: H# h8 P. ]地主希望等價格漲上來而不願開發，2 a( W) _+ d. v( m; s
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！! |# n! C( ^1 {. g4 F  L6 Y
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
* Y# r8 ~, b! R3 ]這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...7 N  x; h2 E" ?9 s5 p! E
owen 發表於 2010-5-20 01:37
: o  S9 H% ]: p6 g5 V( E5 [

' c; C! m# a: f$ W5 z* ?不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
作者: 柏非特    時間: 2010-5-21 08:36
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:07
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
4 f0 L$ o" B8 q8 V' b
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...- a" j) g. A' Y9 y! r
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36
& V5 v4 f/ z' e1 G
正確的公式是這樣. c+ a# @$ `! ^8 \" D* V
假設土地面積 100P* ]% I3 J6 z* E  D3 N
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%& x% J1 D& R& o2 z. l) P& l6 u' q
取得各項獎勵 80%
  x9 M( w4 ?1 g: b2 k* h, [3 M" z# H所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
+ g% D% P) I* }1 g建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% ! ^  x% Z) _+ N  }2 T2 H
所以建物的投影面積=100*60%=60P; y. C5 I5 [) o9 u5 X0 d; C! K* t
建物的高度=420/60=7 樓" m; {- i! t5 y6 H% Z, z4 d

: O- ]$ U  r( G! p& s0 k* U1 X! P% L9 b. Z& }/ T
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .! t: S% L4 D1 M5 S' [
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
) Y7 E! J9 T6 Q/ ^  f9 n, W( V
# w* q( m- a) [0 l5 v4 m3 [- w
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
& Y4 Z& ?7 Y' c! `0 ~- [
, \: e9 G. z5 p一般建商蓋房子有兩種方式& i1 b* d! _. o9 B
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)* g' `- \$ q5 v
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款/ C) @; I! e5 W
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
8 I0 S$ V& S% {( e4 G  _　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．! v) I$ i6 c7 y8 ~6 S4 B' q
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
) i/ s* A5 j' S5 J- y　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)& T. O+ u5 `7 P  _+ m* Q* _4 k
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%& G6 D  G; ]6 X+ b# M7 J
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下3 Z- I! Q  |& t- I2 Y
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪5 K* X# t) ^9 @5 u1 N
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪1 O0 W- u5 ]' i. N! T; n
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
/ ?9 F+ ~6 n; m; I　　　大於 50%,才比較容易談得成.$ A2 ]/ l9 C. X$ j! N8 x
2 g$ J% {5 `5 S2 \
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到9 K* {) I5 }1 o
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P5 f; M( U5 V; o9 x% q. t6 v
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)  k* ?. R$ g# g3 `* h) Y2 o. ^& \, _
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
$ l  x6 J' ^; }, Q) I　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P& j# a2 R0 G# X
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤; [0 x, g# u# q4 @
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級$ h4 P5 W3 K) q/ k7 U3 [* ], }
/ G2 L0 `! P: k+ L
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%% B* K# E& B0 o0 p2 p% a/ j% Z1 T% `" H4 c
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
& l- L7 f2 s9 w0 g$ h) O當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
$ Q* t* A3 @+ K, P, M致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
2 C; E) C2 D" L- F據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
& T/ [$ C, Z3 j6 O9 S; S9 s* `0 z) J) C
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:30
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯
0 V# ]: ]" [& T% o
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
& N+ K3 Q7 {0 R8 N. U6 n  L讓我多了很多參考建議~
' v: D4 _. G- {. J+ W" H6 b請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
8 f6 J- U; ?4 N8 P# s+ h亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

( l5 j& G* b; R0 K' q
- H9 O- g, V& f看來亨亨兄也是特區內的原住民
! T9 B9 [5 e7 x% S0 X& n: V或許是老鄰居呢0 e5 |" R& {5 ~  @1 o
我家就住在 國際二街與國學街交會口$ \/ T2 K/ w7 M. w# j
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753# M2 b  \  y+ ?3 M6 l
. |1 C" I/ R& a6 Q: c, ]9 z
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
* d+ z1 [4 v$ x9 t4 L- ~6 m先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款+ L$ f  |, V6 j. D1 o7 }
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)1 M- U# T& X# y/ h' f
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產. g/ u2 M7 ^- [0 }3 M3 o
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
8 v7 l7 W7 J* |, I. B& e# ?- S銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時$ g( R" D! P1 i! W# d
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們! \* o  \5 d7 w8 ~, A/ v3 y
能夠一樣交給我的孫子...
/ S. G  I! L7 \# Z: [/ K+ |3 K7 r% U+ v4 @
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
2 s# Z* k! Z- V0 l# A# p這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
4 U3 D  X$ N0 O留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高+ V/ O) t2 t( L7 s: T3 b
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展3 z! u1 m! E  V- Y) _
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,3 X0 C, w( o9 J3 O+ e  \
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
/ b2 a# B' U) e' r5 ~出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
, J0 {% R; O+ ~' b. \會引起共鳴...
  S. O! r$ |& ^) `0 l. z+ j* b+ v' Z9 q! H1 i, V; M0 ]
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
/ M: U/ F1 \% P. J/ _% n個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局5 h. |/ l6 V- ]% M$ H9 x' l! [; i% e
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
9 U* o& {% ^1 Q$ W把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
/ J2 ?4 O! x1 e" Q  u, `用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
  F1 t- @. Q& q" G) e' U9 [. K) N4 Y所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
4 H& k3 V. U) z3 K/ g5 e到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時# S* K- U; i3 w8 o
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
) g1 I8 Z) j" I% e! k( ~5 K  h3 u  m7 }誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.
作者: owen    時間: 2010-5-21 14:01
         合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與6 |% a, P0 H3 I, \2 k. m9 A9 Z/ m
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)% J$ }' T" b# D+ o
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%) s- u" N/ W) q% q
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下. N: L8 q$ C. N
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪1 `' p5 H: h7 G8 t; s% V
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
5 @7 h& o1 O1 V+ L" k, {  V
, ?" Y7 G, S( d- q* ~小海豚 發表於 2010-5-21 10:07
4 z6 y) F! x. G- _1 n4 Z3 p
感謝小海豚大大之解說，
$ |  z3 k. _0 x7 x, G7 t- M所以按大大解說，
$ b" O5 ?: ?, ~3 V& G就是差68%了，價格要漲68%，
5 e; i8 S: f  j6 r* U又過了獎勵容積率期限，
, b% C3 j) H7 v& o0 y1 Y是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，# Q* b& ^. X' O0 y! ?
那啟不還是得等等等....1 t# w, v1 X( c7 Z6 B$ J$ A, b0 X
這裡畢竟還是北大，不是台北市，. \1 k. s4 J# R, n
而且我覺得現在就已經有點炒過頭了，( |* g- c- G7 c2 ]6 x" ^
那要等多久啊？
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 17:17
看來亨亨兄也是特區內的原住民: y0 O8 s3 ?+ N" q
或許是老鄰居呢
1 a5 U9 ]; k8 C1 Y- W7 F我家就住在 國際二街與國學街交會口. y# E( Y# y9 l7 b4 ]" ^. i
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
- ?3 G/ F9 q  [' E' m4 s2 u2 s
+ H# k% b% @4 o5 Z# M0 C1 F" @: p3 f當年拆遷後，因為希望回到原來住的 ..." ^- s: {) v) p' @! w+ n
小海豚 發表於 2010-5-21 10:30
" C" h3 J5 R/ m! j5 T
  Q. J3 Q3 O" s3 L, |" ^
不過價錢相當的情況下 , 這塊安置戶用地的位置明顯好很多 . 將來離捷運又近 , 舊市區也近 , 台北大學也近 , 高速公路也近 . 總之 ~ 近近近近近 ~~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 17:32
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-22 08:44 編輯
) F- w$ z: i5 p" ^  q

) R: k( N& A9 Y3 n1 u% V+ J感謝小海豚大大之解說，
3 Z+ C6 q0 g; N% a所以按大大解說，
# ~. Q& A! w* [/ Z4 T9 Y就是差68%了，價格要漲68%，
2 R& n1 b$ o" G: w' |6 y又過了獎勵容積率期限，+ f7 V0 G: ]* f; b$ @  M
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，+ Y: d" s" l6 J( `4 n! L) d
那啟不還是得等等等..../ P! b" H7 ~3 _, B# W+ b
這裡畢竟還是北大，不是台北市，; G' W* b0 U0 t. y/ C# R) F
而且我覺 ...; n; |1 j7 ^, D! T; q2 v
owen 發表於 2010-5-21 14:01

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& G3 l/ d' v$ TOwen大大 的分析非常道地& X, _, y" r/ |+ f. |6 F+ Q- I1 a
以下是我記憶所及的內容,提供參考* I- m6 _. S2 a/ W: x. e- \
被徵收戶原始持有土地成本約為 >=10W/P(隨不同街廓會有不同成本),我記得最便宜的是大觀路(路寬只有八米,政府人行道只有一米),其次是鄰國學街國際一二街以及其他鄰十米路的位置,徵收時這片農地的公告(地價||現值)約為 3W/p,政府加碼40%的價格徵收,若不換回抵價地可以領取現金,若領取抵價地可換回 40%的土地(所以成本為10W/p),政府發還土地時(民國９０年前後，正確年份不太確定),政府將土地的單價拉高 50%(讓所有地主認為都賺到了),政府就以該價格成為,標售土地的單價，當時土地乏人問津，最早進入特區開發的建商為 佳豪建設(早安北大系列),開始在特區以政府開價的 85%以下的價位(13W/p)收購土地(如現在的超級大房東),後來政府為了促銷土地，大大提昇大面積開發的容積率(建商條款),等政府大面積的土地賣完,民間交易的價格才拉到公告現值, Q7 o3 [: w9 x. N8 D1 C
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當政府土地賣完後，土地的供給就減少，民間土地的售價就提高了多年前(約四年前)就聽說有人土地轉手每坪就賺4w,某甲賣給某丙,某乙為中間人，土地由某甲直接過戶給某丙，而某乙在轉手之間淨賺 4W/P,所以現在土地的價格應該已經遠遠超過 20W/p,假設每坪成交 24W,那也超過政府公告現值的 50%,以目前的容積率以及房價而言，恐怕 24W/p是天花板價格，再高恐怕沒有建商有意購地開發.9 y5 X6 g1 q( T. k" N& o4 F, Y0 R

( ^  F$ L: g! a9 ~& Z5 M$ f民國91年，大學城土地開始動起來，92年時早安北大推出透天別墅每坪不到13W,店面的價格居然只有 18W/p,93 年時店面就看到飆漲的跡象，而一搬住宅頂多也是13W上下（如遠雄大學風呂),歐洲系列的價格約在 10-12 之間，還聽說有人買到９萬多的價位(風水地的位置),當時麗寶的康橋水花園舍妹以11W出頭買得一戶(聽說有優惠)
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15# 小海豚 6 z& |) N( N0 ~" |# z  {$ v) b
妳的觀念很傳統~和我父親從小像我灌輸的一樣~
+ H$ I* X3 C" _; j4 x亨亨 發表於 2010-5-21 17:06

& ?* Y* s9 W+ GHa! Ha! 我的年紀也許和令尊差不多,所以想法也類似,(但我不是田僑阿)7 ~1 G( i+ r# i: j; r0 q8 i* e
我的衝勁和年齡剛好成反比
. f2 Q6 G6 z* Q9 D3 p年輕時可從事股市等高風險投資
1 r0 o. Y* v. w到了養老階段能夠守成就已心滿意足
" n! B% b+ M0 w7 j像郭董年過六旬,不但衝事業,還要生兒育女,的確不簡單
( O/ T$ _: p0 k$ X$ ^  v5 Q+ c9 G7 h( K) n! z: Q2 n" L
其實年輕人就要像亨亨這般衝勁* s* g3 h: U% P% U
比較容易衝出一番作為
( Q% Y" {6 Q: ]! ?$ z1 l但務必做適當的風險管控
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小海豚年輕時，一直都是受雇於人，收入只足以養家; ?% n% A- a9 N9 u/ O
只夠生吃，沒有多餘可以曬乾，所以也沒有多少存款
: y# Q6 u6 M$ U  g5 G但省吃儉用，臨老時生活過得還算很愜意
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 09:22
原來還想問 亨亨 葛哥 是否姓林 (我的鄰居)( _' F3 A8 ~* F
記得當年政府所提供的 "綁架參考名單"
' m' d% J. c$ w5 Z/ |將法人除外，列名排行的前幾名都是姓林
7 @( h' F+ U2 `補償數字高達９位數
, P5 d9 c# J* ]7 w9 T+ N( p差點以為 亨亨是那位從事法拍買賣的林姓鄰居
" X( ?' k0 ?: i% Z不過他的父親與尊翁的職業不同，所以確認不是
作者: 饅頭    時間: 2010-5-22 10:04
如果地主短期間這塊地沒有規劃.那裡設停車場相信地主與開車民眾都會很便利!地..也能多少有收入..( }: a" F: D8 J/ [# \
9 \. @8 n% l7 J) f8 d
但有人認識地主嗎?可以給他建議嗎..
作者: A君的爸爸    時間: 2010-5-22 10:31
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧! ...
應該是小狗變成列祖列宗了,捷運還沒來...
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 10:34
那塊地總共有16個地主,除了已經開發的三個地主,
8 ^  s/ P) _4 X, C應該還有13個地主(當年政府有發一份地主明細圖表)/ F, g( s; }9 B( i
我的因為搬家時可能被當成資源回收品回收了3 w2 E6 j# H2 c4 t6 m
應該還有不少當地的徵收戶有留下資料
作者: maykokao    時間: 2010-5-22 22:04
10# 道明寺司
- ?1 i+ ^/ ]2 L% z- N被千代田的建商對付搞到現在哀哀叫~
, G8 k" L( S5 E  {& D( i; n( q亨亨 發表於 2010-5-21 07:50

0 @/ H" Y+ k* P; X. x( m% b& B7 W, a/ A/ b7 J1 u
一個非在地的局外人,給老地主一個阿Q的建議# q4 i) t0 O  m0 J. Z7 k
有空到台北時(特別是過年前去迪化街時),
6 f- v% B9 h, Y% d2 k) O可以看看建成圓環的彰銀旁,那兩戶兩層樓透天! ]2 G( M* |# H1 f* [

( K6 r$ F# k% ~4 ~) [( ^9 {心情會好很多....
* F4 H* D9 |7 I. e3 w5 J因為他這塊地還可以蓋七層樓(代銷說的)
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1 L8 x9 W/ d8 V, w# P4 Q那兩戶當年開價過高,彰銀改設計圖不跟他們買了
% Q! U9 {) \) T- H, o  q+ C4 |結果近20年還是那樣子,旁邊的大樓蓋的時候又沒找他們合建
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大概等到兩旁的大樓下次要重建時才有機會吧....



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