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標題: 北大對面全家旁空地 [列印本頁]
作者: albertfang    時間: 2010-5-17 10:07
標題: 北大對面全家旁空地
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?9 F& z5 U$ Z1 m2 _  Z) S* W
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 12:10
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
, B1 l' r  q) _# E. b$ o所以容積率應該又回到最原始的規劃& H4 N/ |6 g) F# m
210% + 小小的獎勵
) Y* x+ i5 m# R* u; E' I9 O只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
2 l) r3 g6 j8 m* x除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓
作者: wahaha^^    時間: 2010-5-17 13:44
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!' N" `" `8 w) |  O( A; p
該不會??!..它在等...捷運...??! 3 x8 ~" P& D% g5 N# s
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!
作者: 小海豚    時間: 2010-5-17 17:26
台北大學特定區的容積獎勵條例# Y- h. `& [; ], r: L3 p( }4 {2 K
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
+ u, _0 n0 s- l7 x* ?其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)# i* J. l( p, L1 G4 u1 y4 t
會變成今日高樓林立的模樣
* y9 m2 [7 n# w5 Z1 N0 {3 b) l1 X4 {主要是當時 政府的土地標售乏人問津( m3 C4 z. |3 ?1 N2 r4 q
開門300萬的利息負擔(一年約十億). t1 _4 W2 L  @. c% O( A
於是政府修改獎勵條例,限期開發
% m% b. ^5 s6 M  M" B其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
8 V! f% F0 x. [; H' f* v1 p, U7 F如麗寶 ABC 旁別墅的住家
/ R; d% X1 Q& k. N! u/ I9 S$ i被兩旁的大樓壓到喘不過氣
7 {4 _& m2 s8 l( s- v4 Y視野被遮蔽,陽光被阻擋
8 q5 i: E# X- k" e
, S4 l9 _& ^2 y: U2 P% ?98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效% ]; k" o4 l- j6 _8 }, F
未開發的土地也回歸到原始的規劃# a3 M  ]8 l. J
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地- N" ]; o8 _/ v  `$ _2 @# v
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)& m* U3 j1 K$ m! f( B* p/ \
! j$ B6 C; ]6 ]  f
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌) w+ L/ i9 K/ H: `: z2 w" O' N1 L+ W
但該片土地地主不下10個! ^8 x" h" Z, f& c' M
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合; o+ D. K) m- F8 g5 h9 L7 K7 _+ U
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
' P- a/ L" R+ J  ^6 \9 J或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
: s. n- h+ q% c5 B附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都2 [$ g# z; H. r9 @
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
& N( z3 l8 h  m) h+ k( g$ T8 j6 Z感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)
作者: 小海豚    時間: 2010-5-18 09:09
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯
4 v$ }9 ]  \, e0 p
  K( m* ?8 [" F& p. G7 N仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
$ I; P7 C* ?: c- Y) W& _條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
0 n) G" @" A2 z6 q/ \開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
! _' R' W- b* c3 @' Z更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%$ M, s9 \! W& J5 N: d4 y3 f$ ]
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機1 D0 o* r1 L  d) g4 H
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定4 p% F8 j, [3 V" ?) W, Z
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
8 S6 `' S: B0 Q0 o) k若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
: G9 t, v  z$ a1 K6 [5 l一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
9 N  E2 v- R. R& W$ }2 J  ]2 {" O若是這樣就很有誘因" O; Q. C8 H6 m" {
4 H2 m/ s! @# P
容積轉移:但標的物應該有所限制% z: v+ r; \3 b- Z& o: F
3 H2 f7 U$ j: |, B) D/ J
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵: Y* |* i  V- ~( L0 O# u4 `
最初的獎勵條例如下
  w/ H2 S# x: m' q) [第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：' s0 j# B! @/ g
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」% R) @7 n- n1 D; l# D' T8 i
　　規定辦理。6 ?2 p% h& }2 k# x0 [& l& y
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。! U: `4 |5 |3 X$ x- ~2 Z' _
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。: q9 v+ i/ z; z8 H1 E9 ^
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
; A  x" u# m7 N. a3 C8 G6 Z6 q三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
* F$ R% _) e/ @  g$ B四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
! @! ^+ M5 f8 S- _+ `. T) j基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
3 Y# s7 P9 V! F- z" T1000m2至3000m2 5%
2 v! ?& R$ _+ ~8 G. z: d超過3000m2至5000m2 10%
% F6 W9 b( l+ Q0 B0 G. G超過5000m2 15%+ P. S' E. S. z5 X% [" J  Q
全街廓 20%
# a; ?5 D- B* O  }* x& [/ t五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
; \* c' L- K) [' {% D4 J4 U! A5 Q3 j: h$ k/ |2 b+ j& q
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
6 B2 q- m& k# K銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓
作者: owen    時間: 2010-5-20 01:37
台北大學特定區的容積獎勵條例
) l: ~5 v+ q7 \/ z好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
) n8 h% H7 X3 a其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
. O, @9 c: v0 G+ Q3 ?$ c: K/ S- r會變成今日高樓林立的模樣2 v5 Q" I4 i  ?) G
主要是當時 政府的土地 ...
0 G/ s5 D3 h9 a  h9 Z, i小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

2 Q) c. G. i- G; o* X- V3 N那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
4 u% ]; _) s; t: a% i我不解的是，
+ e' t4 U. c3 u2 x) e2 ^" Z地主希望等價格漲上來而不願開發，% M  y- E6 o6 S: w6 X7 @) F. ]
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！# u* ~, L( S7 I$ d+ s0 B0 ]
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？5 @2 O, h% I/ K+ w% ^9 P' ?
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
$ U! s# \* g' _& l真是不解
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 02:13
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
8 G6 o+ @. }8 T5 v: ]我不解的是，( J; t# ^( n8 k# n; }. H& x
地主希望等價格漲上來而不願開發，* x3 }* J' R( o4 B
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
/ J( f# i. r0 w: P/ S8 |* W假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？- R( Z, }# {8 Q4 q: ~, ]
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...; j" Y/ C. f: }% y
owen 發表於 2010-5-20 01:37
' ~5 a! \) l, a0 ?  P) J
' u# G  q6 K! G
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
作者: 柏非特    時間: 2010-5-21 08:36
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:07
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
2 z: m% a1 _, X* k7 r
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
: d" g% p$ \8 a' o& `6 y4 V- `! Q柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

6 Y2 F3 U0 m! h. V4 J5 T正確的公式是這樣& v! r, q5 ]. {) ~. f- L# R
假設土地面積 100P8 r% S  p. Y& q: {
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
, X7 i- m+ l+ `9 o; ?取得各項獎勵 80%$ F. w8 ~" Q& A5 `/ I2 n/ [+ A0 V
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
1 k2 |8 R! U5 q" y6 w+ z建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
& ~; \2 i) o! c& f3 p所以建物的投影面積=100*60%=60P
! c( i: C& m8 |8 v" A建物的高度=420/60=7 樓3 g' A0 h2 f( s. W& e6 c

  Y( J8 T& n1 g
2 U8 U. z+ i% M" {, M" e! y
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .; q) N7 G! s0 M* d) F
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

2 U! j8 ]; w: n6 G( E) m% i% F6 w# ^
9 K; B# S7 S) `1 U7 m道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算' W& Q1 \0 H& T0 j9 u. D, w0 p9 F) V
% a  O6 H0 K! ?/ h, X
一般建商蓋房子有兩種方式! ^4 I; c: u* o! Q1 N; u
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出): U5 A$ b/ R) D+ t6 h' J6 s. q. N; H
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款' K. p& ~, x* m1 l
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款- j0 q; w7 O7 ^
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
- t7 `# d. {3 _# k　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
' ]/ }/ A( t! F- d　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)* ?& d/ u- Y* x+ V! G
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
: A, d/ w4 a/ A+ [　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
! F5 U& m4 i: _" a1 \　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
4 y- ~5 ~& G' _9 P' V/ t1 d! ^# ]　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪  Q  Z1 F+ t5 O3 l3 [4 f. E
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
. s2 [' P& n; e+ E5 ?$ }　　　大於 50%,才比較容易談得成.6 V; T& f! I! D9 g" `0 _

8 A8 e* O4 t0 a' s$ B, d' t2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到3 D$ J2 M: @" ~; Z) L
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P5 c3 M# l+ k* y8 n5 ~. l$ k9 \& ?  J
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
6 x) Z+ |* n) f. x1 e) |　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P( }. }3 \  _3 v+ K; ^' N* _) T
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
/ ~( x' H3 m; A  }3 \　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
& ^" {6 H% H& c　　　那售價已經是特區內豪宅的等級5 I, n7 X% s7 |" l; E

; H  \- l) y* S9 _% R假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%# X' T0 F) U0 i0 s) _
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P# t; P8 C# q4 i! V% \/ ^
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正$ v/ p% R3 I9 j0 m9 v  D
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
* Y% n: R; k6 C3 t據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
' N' D) g. [. v1 F6 a4 J+ F; U
/ c* f0 Y3 l4 t! Z% O9 C5 {對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 10:30
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯 & G  V5 A0 S3 M: g6 Y; k
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
! d* r% d. m% q! }4 K讓我多了很多參考建議~
$ g1 B  H, B& a6 w1 Q1 M4 V請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
) I  e# c& _6 a1 b% f亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

, y1 R6 ^8 y% z+ M8 o' U
2 v" k' l! x5 U( x& M# D# N看來亨亨兄也是特區內的原住民
% C" z" `) R4 k# f4 @: i  H或許是老鄰居呢
+ j* m2 W2 P. w: L; Y8 k我家就住在 國際二街與國學街交會口# b9 k- J5 j9 t" K2 \" G( u
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
  s, ?& }+ b; a& Q- w# Q6 O, p/ y
  {" R7 n% N7 m- w/ W0 k+ T當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
3 e/ a4 F. \( O2 \* N) T先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款3 j) t" y  z# r- R% [' r: f; Q
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
  R+ M, ]# C+ R* F. q" j% c0 [特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
$ q+ ?4 _/ S0 x; N4 z完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
& m( T" ?4 ?% T3 ?銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時) K/ q1 R, c, v3 y% E* v  J' x
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們1 K+ W) L' c: S
能夠一樣交給我的孫子...! I/ o: J+ v2 `
8 u+ G2 a5 ^6 r0 p" |2 t
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
8 U+ E4 M; R7 {+ y這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
4 {. z9 h1 [$ i2 Q& N& {1 r留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高: r4 k$ L6 A( q; `4 y$ A
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展0 O  {! ^$ D7 ?
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,6 r& w+ X; \8 l  R* j
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
/ S8 f' x2 y% w; Z6 K2 ?/ H出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能, A9 o/ Q: d( w! f5 Z2 j
會引起共鳴...+ Y6 l+ r" f* s6 ^! t4 l- M
4 W3 p: p& N4 X
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子  n4 j3 M$ o, z; T6 f0 E; @
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局  s/ u3 [1 ?0 A$ I1 y
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成8 W+ f5 U8 q% P" q5 t; _
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
$ ~" }0 [- I. L" D1 w2 H用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，" z7 j% i; {0 f' r9 j' }
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),9 Q( Q3 ]+ i- o. x  F: P
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時- n9 ]: J; G; y5 G
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當" u0 \% c  j, I2 y* L
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.
作者: owen    時間: 2010-5-21 14:01
         合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
& `, X( w( O9 \" ^- n; n　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
( f' s# R( Q! A3 N0 c. n. d  u　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
' [" B# X5 x. x- J$ H/ K　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
5 a; c  y9 [7 E, D! i　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
: @; z6 }) D; V$ H6 p# t　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪2 Y. F, ]  k* X& N0 i2 g. l' {
2 B3 n1 `- K% L1 d% `# [+ ]
小海豚 發表於 2010-5-21 10:07

6 H  e5 p9 B6 Q" n/ N感謝小海豚大大之解說，3 J# t7 _, e9 l
所以按大大解說，8 s; a; a+ X4 b4 {2 ^5 B
就是差68%了，價格要漲68%，* O  a' {# U5 [6 B: d8 X% P0 ~
又過了獎勵容積率期限，
4 p$ `2 j6 L) M3 d5 D+ o+ L  C5 l是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，9 [/ Q: y; N3 c! I: J
那啟不還是得等等等....
1 ~9 }* b* r% {/ x這裡畢竟還是北大，不是台北市，
' T! H  c: X3 b2 R1 @) _  U' G8 X而且我覺得現在就已經有點炒過頭了，$ H- k# M0 y0 k  S3 y
那要等多久啊？
作者: 道明寺司    時間: 2010-5-21 17:17
看來亨亨兄也是特區內的原住民" o' t: Y1 e6 n& Z* q# C
或許是老鄰居呢3 f$ c7 w3 ?8 c
我家就住在 國際二街與國學街交會口: D: X0 Y* T  E; T
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-7534 w( s( J- g5 J3 I  o
- m4 X( x: p1 G! ~0 e- |1 ^$ v, M. {+ k9 |, W
當年拆遷後，因為希望回到原來住的 ...- k3 C( h4 c3 ^# u
小海豚 發表於 2010-5-21 10:30
& |7 z( L% _8 L

( ^* @7 r0 ?+ D* o8 n不過價錢相當的情況下 , 這塊安置戶用地的位置明顯好很多 . 將來離捷運又近 , 舊市區也近 , 台北大學也近 , 高速公路也近 . 總之 ~ 近近近近近 ~~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: 小海豚    時間: 2010-5-21 17:32
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-22 08:44 編輯
- P# M% A+ C: J* d  l' b/ S/ `. S
- n% }- W8 _* P9 W
感謝小海豚大大之解說，
6 ^: K! H$ q0 j% y8 K4 g5 T所以按大大解說，. j% j& I' H" \$ c( z" i' k" Y
就是差68%了，價格要漲68%，3 {, I& ~$ K1 l" |7 {" @
又過了獎勵容積率期限，
5 }4 {4 X, S- C! s8 X是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，9 M' ?1 b8 X, W) M" r3 i1 R
那啟不還是得等等等....+ f) P6 |, j0 V& K
這裡畢竟還是北大，不是台北市，
& A1 u9 J3 t5 I4 P* F而且我覺 ...
2 O2 o- L3 Q# x7 ^# sowen 發表於 2010-5-21 14:01
) F' H% P. B! X- I( v1 V
9 t' B3 H! I: }) N
Owen大大 的分析非常道地* C; `+ M: }- P  m9 R% w7 J3 [  N
以下是我記憶所及的內容,提供參考+ J! w+ ]8 P2 A$ k) X
被徵收戶原始持有土地成本約為 >=10W/P(隨不同街廓會有不同成本),我記得最便宜的是大觀路(路寬只有八米,政府人行道只有一米),其次是鄰國學街國際一二街以及其他鄰十米路的位置,徵收時這片農地的公告(地價||現值)約為 3W/p,政府加碼40%的價格徵收,若不換回抵價地可以領取現金,若領取抵價地可換回 40%的土地(所以成本為10W/p),政府發還土地時(民國９０年前後，正確年份不太確定),政府將土地的單價拉高 50%(讓所有地主認為都賺到了),政府就以該價格成為,標售土地的單價，當時土地乏人問津，最早進入特區開發的建商為 佳豪建設(早安北大系列),開始在特區以政府開價的 85%以下的價位(13W/p)收購土地(如現在的超級大房東),後來政府為了促銷土地，大大提昇大面積開發的容積率(建商條款),等政府大面積的土地賣完,民間交易的價格才拉到公告現值8 a. I! }/ ]- q/ A4 H& g. ^

4 i' n$ M0 l9 y- ?; M( z! I( J) A$ t! Z當政府土地賣完後，土地的供給就減少，民間土地的售價就提高了多年前(約四年前)就聽說有人土地轉手每坪就賺4w,某甲賣給某丙,某乙為中間人，土地由某甲直接過戶給某丙，而某乙在轉手之間淨賺 4W/P,所以現在土地的價格應該已經遠遠超過 20W/p,假設每坪成交 24W,那也超過政府公告現值的 50%,以目前的容積率以及房價而言，恐怕 24W/p是天花板價格，再高恐怕沒有建商有意購地開發.1 O  y6 y& O  J
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民國91年，大學城土地開始動起來，92年時早安北大推出透天別墅每坪不到13W,店面的價格居然只有 18W/p,93 年時店面就看到飆漲的跡象，而一搬住宅頂多也是13W上下（如遠雄大學風呂),歐洲系列的價格約在 10-12 之間，還聽說有人買到９萬多的價位(風水地的位置),當時麗寶的康橋水花園舍妹以11W出頭買得一戶(聽說有優惠)
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15# 小海豚
4 y* P; H8 E) Z& I! I2 {妳的觀念很傳統~和我父親從小像我灌輸的一樣~
% C$ ?5 O" y3 W  k5 h5 L: w亨亨 發表於 2010-5-21 17:06

+ d1 O$ e9 k; r5 bHa! Ha! 我的年紀也許和令尊差不多,所以想法也類似,(但我不是田僑阿)" Z* z: i" L% ?/ K, N
我的衝勁和年齡剛好成反比$ c! ]. a& @7 B" F' F3 g- a. {
年輕時可從事股市等高風險投資* L$ N- X" @( {4 R  C
到了養老階段能夠守成就已心滿意足
- q8 E5 _& c  t9 K( E像郭董年過六旬,不但衝事業,還要生兒育女,的確不簡單/ {5 Z& Z9 w- O! V

/ P8 D8 P2 P2 I  Z: E$ w& A其實年輕人就要像亨亨這般衝勁
1 r- y4 ^! X% ]9 S2 Z比較容易衝出一番作為
! v' E3 @- c1 X0 [( l( i8 h8 V但務必做適當的風險管控, X3 b, c6 p6 {  c  Z/ u
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小海豚年輕時，一直都是受雇於人，收入只足以養家* b1 x5 e% H' C; `, V& {6 m. i
只夠生吃，沒有多餘可以曬乾，所以也沒有多少存款' p0 i! R, Y! h* A- W
但省吃儉用，臨老時生活過得還算很愜意
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 09:22
原來還想問 亨亨 葛哥 是否姓林 (我的鄰居)$ O8 E. K* S$ |5 j
記得當年政府所提供的 "綁架參考名單"
' O+ Y1 ]- F0 u6 |0 R將法人除外，列名排行的前幾名都是姓林* j: R8 e1 B# }" p( T% v4 I+ M
補償數字高達９位數
4 N" S' c8 \3 F, N4 ~; P/ c差點以為 亨亨是那位從事法拍買賣的林姓鄰居; g. v! l5 L6 S0 E4 O2 [0 _" Q! U
不過他的父親與尊翁的職業不同，所以確認不是
作者: 饅頭    時間: 2010-5-22 10:04
如果地主短期間這塊地沒有規劃.那裡設停車場相信地主與開車民眾都會很便利!地..也能多少有收入..9 l( G" G5 r5 |, w. E
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但有人認識地主嗎?可以給他建議嗎..
作者: A君的爸爸    時間: 2010-5-22 10:31
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧! ...
應該是小狗變成列祖列宗了,捷運還沒來...
作者: 小海豚    時間: 2010-5-22 10:34
那塊地總共有16個地主,除了已經開發的三個地主,
8 A- ~# A4 W9 l( |! s  u. V) j應該還有13個地主(當年政府有發一份地主明細圖表)
% W% B# y7 u" _* j; z/ B+ g6 X我的因為搬家時可能被當成資源回收品回收了  Q% U% m% f  E3 f2 r! B$ \
應該還有不少當地的徵收戶有留下資料
作者: maykokao    時間: 2010-5-22 22:04
10# 道明寺司 0 U* W5 ^& ?9 U' [$ A
被千代田的建商對付搞到現在哀哀叫~
- f5 x1 t/ f' t+ L8 H8 S亨亨 發表於 2010-5-21 07:50
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) J+ g4 b' y! G0 I& o( G一個非在地的局外人,給老地主一個阿Q的建議
; h8 N8 t: _: ^( |* M9 h有空到台北時(特別是過年前去迪化街時),
$ Y" v1 N2 M7 O+ p0 g( A, g可以看看建成圓環的彰銀旁,那兩戶兩層樓透天
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心情會好很多....
+ y: I* d  m7 M因為他這塊地還可以蓋七層樓(代銷說的); L' s$ p- W. x& e3 Z1 |+ {
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那兩戶當年開價過高,彰銀改設計圖不跟他們買了& s3 }) n* ]9 N  Z$ k0 I
結果近20年還是那樣子,旁邊的大樓蓋的時候又沒找他們合建' @7 \- g5 M8 q1 f# r

5 ^+ L+ l8 }# O大概等到兩旁的大樓下次要重建時才有機會吧....



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