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標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2 [列印本頁]
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:00
標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2
----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----
: I, g  x+ E" K
6 A+ U4 x( y; M/ n9 \) x四、付斡# D* N( k6 _: _/ x* `0 \- b
剛剛說到要付斡了
" f) V9 N; K, w* o付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金
  t, e+ \8 u/ `當你付了斡旋
  z0 G: ~. a( X你就準備看仲介耍猴戲給你看了* v# ~, |; g# d) e+ m2 c1 e4 A! l
他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了; D2 t* Y, g7 H' n' E
我被屋主趕出來了    我被屋主放狗咬了. B+ l# i( U+ ^" Z- z
. m8 }5 t  K. M" z( Y$ [# ?3 H  f  m& P
半夜十一點多打給你說他現在在屋主家
* l! R# O6 m5 l2 {# `* L/ }樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會
: ]$ C, s$ f9 z5 a( j這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」
+ D; Z, H/ I- C0 t這些話記得聽聽就好了
8 h3 M) M# V& C. i" T. u通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已' b0 [+ R( e% C+ `: o9 \! X
你只要回答說1 k* R" ~# K4 d8 R3 R
辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意: c. ~# N/ K' f6 i" t
兩到三次的回報後8 H2 S% u2 l* t) [& `/ `
你會發現0 i8 n5 t* }% o  v$ p' G+ \
屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了( W. V& U- B5 e: A" e" g# y# W5 `5 U
你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎0 b# Z7 c1 ~6 q- n7 P
放屁5 {- z; m* \6 T0 b* N' G
還記得我一開始說的
  j: I( x  d2 Y$ X, i  P: u底價通常就是開價的75成
: V3 w5 ?4 G( e$ |  {: m$ u/ Q2 Z仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢5 Q3 ^+ m* O. B6 y! Y& T
這時候你就稍微個加個5-10萬給他
; J6 o. V3 e5 Y" L7 n, m記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的
* \& G1 T7 j# r( D4 U( u4 o( L請幫我再爭取看看
4 t5 ~1 u" z" o/ D6 V
/ F5 E5 t8 @# i* F0 W+ E  R; S空中議價無法成交2 ?1 C5 k! o$ t0 `
仲介就會約見面談了8 i% b8 p, y. G: L
# k9 T' m+ t( n" L4 a
% I/ Y* n% y! s4 b7 v4 n
五、見面談
: E9 H2 y$ g3 k7 l3 q  J8 m傳說中見面三分情的見面談
: h( f$ z; s6 D( O, q# _2 A通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼* @# `6 {! O  e2 c: ~/ L7 O
就會把你們帶到不同的小房間去1 V8 w) n4 W6 _6 C! i( B% M# m) S
根本就沒啥機會碰到面
# d- O" O& w) }( V仲介又會開始在你們的面前耍猴戲
6 q5 g  [1 R$ H在你面前說屋主難搞
' g/ P3 r$ H# _6 E: J在屋主面說你奧客
3 p9 U# t# q. a9 f  P3 P這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」& g1 U# u6 \% l
保證價格會開始瘋狂的降價
/ y# D) ]) x0 m; g2 M+ A從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折
, C4 M8 z: S, E. x你只要最後加價65折頂多到7折- S9 G3 q; P4 ^% T* ~% V
通常這就是成交最後的價格了: G( ^) y* B5 _9 [& U. p  {
因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交
3 a+ [5 z2 f  m) ~6 M% \- [1 M1 q2 O8 S3 O
8 D: M8 a& V5 z. l. K. r& S2 E
六、成交9 ^8 E6 I$ s0 J
就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單
( q1 g$ N+ I5 w+ y8 ^我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴
$ c' I" v4 U' F6 I# R) ]你就直接跟他談1趴7 f( L9 u0 C# y8 J/ @( ~" {
說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的  n$ P: W* A; @8 Z# L3 U
為什麼要跟我收2趴
7 O. D# t2 J& ^/ {這時候仲介會為難一下子* j9 y- R8 G& \  A; Q
但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了
3 p0 d) i! ?# o' R. |- }: g也怕被屋主怪罪
: S8 Z2 K! q9 s* x2 c2 L所以還是會成交
6 ]; f5 f: J! _( A8 z
; _# I" d5 j5 p* w# s' {9 w. ?七、售後服務
) s. z2 \( Q/ n0 F( }" F成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介0 i- I2 m- s" ?& z( [+ `
千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單; D' U7 |! }* w& ?# n. ]" J
- Z" ]0 l( X) ?6 p* |
9 ?9 d& p1 ]* n' A4 q
差不多就是這樣了( r; E4 ~2 D( a0 t
希望這些可以稍微的幫助大家
( y/ S1 j& h  R0 r7 p. R對抗飆漲不止的機車房價7 \) a: q4 Z: `- [: k, E) \; H7 [: x/ [

0 W( G% w5 x* I% F. g謝謝大家
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:01
本文章最後由 fox 於 2011-4-3 12:05 編輯 6 z2 B8 |0 S; y

! l7 i6 I5 u" U/ U個人覺得他講的出價的部份
6 C# d, e% H) F& o  P( R或許在台北市有用吧~~~
2 p1 b, v% `* _: T4 g8 l2 B但是以我們北大特區目前的情況......
2 X5 }& @" b& C你出開價六折到七折   仲介是真的不會收斡旋金的' B9 c4 D$ U6 r
+ m5 h! D& O  u
但是其他東西倒是可以參考看看~
作者: 草莓軟糖    時間: 2011-4-3 12:04
回覆 fox 的文章
* W4 z. H- H6 K8 `4 @
+ x# G, R9 c- f' H( d* f政府打房出現死角！銀行業者指出，投機客與仲介業合作，利用人頭向銀行貸款炒屋，但目前的措施打不到仲介業者炒房，「炒房要角」儼然成為打炒房的死角。; M$ k7 M( X$ [+ `, c8 Z
銀行業者指出，台北市、新北市仲介店面家數比便利商店還要多，「他們完全掌握這個市場，房貸價格隨便他們喊；最近政府積極打房，但仲介業開價還是很硬，房價根本下不來。」而政府的打房措施只打到投機客和建商，操縱房價的仲介業，仍處於三不管灰色地帶。5 ?3 \  A. P& A- L
業者說，仲介與投機客聯手炒房已是公開秘密，當中如果有銀行「配合」拉高房屋設定限額，即形成「炒房鐵三角」的「完美組合」。
( E" I+ \2 ^+ D9 B# f* l! w銀行主管說，銀行一般的設定限額是房貸金額的一點二倍，例如某甲以買價五百萬元的房子貸款，貸款八成金額是四百萬元，設定限額即四百八十萬元；也就是說，買家原本可從銀行的設定限額反推賣家的買入價格， 但在投資客、仲介及銀行聯手拉高設定限額下，買家很難從相關資料取得賣家的買入價格，只好任由投機客喊價。" A9 o+ j( A: y4 e& O; C( Z( D
業者說，一般炒房手法是投資客與仲介配合，把好的案子轉給仲介業；仲介拉高售價，加上某些銀行與仲介業配合設定限額拉高，如此一來，把房價一路往上拉。
$ C" }8 D, y" A9 y- ~$ j4 F有建商透露，投機客與仲介合作，在建商推案時由投機客出面購屋，因預售屋只要付房價百分之十的定金及簽約金，「還沒蓋好，投機客和仲介已聯手把房價炒上去。」 + L: r8 T; Y& y# [* h
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:07
----轉錄自PTT八卦版-----
$ X' n! {' A$ U$ P1 {" P
. t3 F5 f  r( u" T: l1 Y. \用自然人憑證或hinet
. d  B7 g6 y) ^1 D4 F可以上地政系統去查房子的所有權和設定的債權事項等等' M" W3 a" \* ^7 I6 G
一筆十塊錢& J2 u' \& I+ z
. k  ~/ C/ O6 e! l4 j" _
通常銀行會將債權加上風險管理成本，設定在貸款金額的120%
2 M# H( D0 O4 s6 a; n: `6 ^比如說你查到銀行設定的債權是120萬，那核貸金額應該是100萬
! C6 E6 s' m& n' k, n& j- [因為利率低，若利息談的不錯通常會盡量把成數貸高
  A/ ^6 C/ \) u通常三房車以上貸到八成沒問題，好地段甚至可到八成五
- X6 f, T5 ?3 P% _4 a/ i
- ^' ~" B+ p: q9 h1 h2 w房價*(0.8~0.85)=100萬
8 D5 N# x6 }' v# D那可以大概回推銀行鑑價或房子成交價落在
$ U% Y: d* f1 w125萬~117.65萬
7 ]9 j0 d/ s- @大抵來說這是上一筆房價成交時銀行認為房子值的價錢7 }: B: S6 W& T3 T/ [4 Z* p3 o
也可當作屋主取得的成本，可以當作出價的參考
作者: 小方    時間: 2011-4-3 15:09
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的,出價是正常的;[嫌貨才是買貨人]
作者: 小文    時間: 2011-4-3 15:12
回覆 小余 的文章6 z* ~/ A8 F- n8 Z! r6 O9 c! _

+ Q$ _6 J% T; _" j$ ?" C我來北大跟仲介買房我覺得服務很好,其實我覺得買房子重點是房子你要喜歡價位你可以接受是最重要,哪個人買房子不殺價  
作者: terry88    時間: 2011-4-3 15:15
回覆 小余 的文章
" T# D% o+ @) f* U; R9 d
  E5 C/ V: f4 p) d- K  U7 m哈哈!!對這種文章真的不用太認真，可以當作參考，但是不能全部一體適用，人性的缺點就是打落水狗，房價漲的時候過度看好，打房的時候拼命打落水狗，用幾折開始殺真的沒得準，也不是每個要賣的屋主都亂開價，這種殺法，不能說買不到，只能說要碰運氣，好物件好房子，屋主如果不缺錢的話，這種做法斡旋也沒用。
作者: yljimmy    時間: 2011-4-3 16:32
買賣房子真的是個很有意思的話題
% b( }8 [/ o7 w- b- [沒有買進需求的時候，看別人說要砍六折都好像吃飯一樣簡單4 |8 d* x8 j9 A  A
真的換自己當買家的時候，砍八折都覺得難如登天, S$ E2 O* T+ `: r1 p- ~
問題應該出在房子這東西又不是可口可樂，每間房子都有差異，就算同一建案也有樓層方位的問題# }, p. e0 v- N" _9 C
加上每個人的喜好都不同，實在很難定價
4 H5 h9 y, x# [6 [/ V- Y' y連定價都難，前一陣子又在飆漲的過程，上個月的八折價可能跟今天的六折價相同
8 A0 }5 s4 F/ _0 x那，幾折有何意義？早兩個月買就會比較便宜啦~~
$ a7 C1 A! l  _
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-3 16:32
回覆 fox 的文章: }1 W1 x% T! Z$ A

+ n4 z: m1 B% E  _  R1 F- t大致上如此沒錯+ M  i$ H6 S) b, f0 M) l
有地號或戶號就能查,只有地址也能查
" i6 s2 y8 J3 ^/ a2 q4 F8 A5 K' T: D7 t
不過~一筆是收費20元啦...(嗚~~難道只有我要付20元)
作者: YAYA    時間: 2011-4-3 17:02
本文章最後由 YAYA 於 2011-4-3 17:04 編輯 2 {, {' t0 V/ f! s
小方 發表於 2011-4-3 15:09 - l1 M5 T" ?# n; Z; {2 s' c* V1 `
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的, ...
- V; K2 E3 d  ?# Z, B% B" Z) s  p0 T
) ]+ s0 ]. g5 I' g/ e: b" L2 z2 U" i
是的，還是有專業&好的仲介人士。+ R- i. D, d+ e: t4 I; {8 [# B. d
只是太多劣幣的仲介。
作者: fox    時間: 2011-4-3 18:04
evelyn0026 發表於 2011-4-3 16:32
  X1 m3 z5 Y9 `) I. u回覆 fox 的文章) c" F- B9 I; H6 q
# _4 i6 |  @9 \( K" N
大致上如此沒錯
1 ?, L" w8 r" [7 C+ Q
哈哈  我是轉錄的~~~
% Z$ W' V2 U( o) T, ]/ E% h說不定他是很久以前查的# V7 @% o6 Z  j9 o8 o/ e7 m0 C
現在漲價了XDDD
作者: 杰Jeff    時間: 2011-4-3 18:07
四、付斡- 講的真貼切,親身經歷,吃過悶虧
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-5 23:59
回覆 fox 的文章
4 x$ w& h1 }2 q, N1 o8 Y" |5 |7 m! Y) B7 }4 c1 e! z
這位原發文人的文章很不錯,感覺有出書的潛力
/ Y. v# M$ k& E5 L& D+ j; O$ G/ X- f; c3 W; l/ {
書名都不用再煩惱了,直接就叫[黑心房仲的告白]
, ^/ P5 p+ V4 K# e: b* c/ _. [' s
是繼黑心建商的告白,黑心投資客的告白的PART3
  U4 K; o: Y# D9 O4 t" R
. w) U6 l% c# y# }- B也可以預告有第4集,就叫[黑心代銷的告白]
5 j: j0 U3 A- I- r3 Y1 g
9 Z. @" Q5 ?3 r) i+ h" I以上是我夢到的,千萬別讓惡夢成真啊...



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