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標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2 [列印本頁]
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:00
標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2
----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----& m' t; [. r; @$ w
* n0 F( q' h, m' ~! ?4 P' j' P
四、付斡
' L' P* y& n2 x+ R0 t$ e" D剛剛說到要付斡了
) K8 d. C! a8 D9 G1 j0 B6 a1 ?2 G付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金
. o5 v/ ?/ S5 b$ B) g) v; q% r3 i當你付了斡旋9 e) D/ E( r: r& F; q
你就準備看仲介耍猴戲給你看了
  ]2 P6 q$ I$ k( J$ ?* k. p他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了9 t7 T5 y% E! i/ x$ B
我被屋主趕出來了    我被屋主放狗咬了8 K7 ~6 w0 ~' Y. }
+ L9 X3 \: L( ?# n. N6 F
半夜十一點多打給你說他現在在屋主家' @2 I3 p2 }. U8 v+ E  P
樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會1 f9 H6 _, v! a  k
這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」
* B- O" q9 c! K6 \2 u4 D這些話記得聽聽就好了
: ~& J) R' l+ G1 T通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
3 f8 a' K" A# k' w- b7 U" y你只要回答說6 @( P9 a: f/ i0 [5 q9 Y$ j7 \4 b+ F
辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意& |1 {# s/ [+ R: A2 w5 ~# R
兩到三次的回報後
, r5 _4 g1 E5 s1 t  F5 i) Z' t你會發現' N0 r- M* t, R
屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
! c: c- a  ^' |/ @" z1 L, G你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎
2 l$ I" ]5 T# [放屁
- e* U/ c% Q0 z5 C  a: g% E2 n! g還記得我一開始說的
+ j/ P- E  o6 |. u底價通常就是開價的75成
$ m7 u4 t- C# P; B0 m仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢
  i# O: i/ X( [" h這時候你就稍微個加個5-10萬給他3 i/ X, H/ z% F9 {3 y7 n2 k/ L
記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的7 ^. i# O- O" ?+ M8 |" _& Y. Q
請幫我再爭取看看
; t7 O  W* C) y$ h) N
, v; p- t. ^* _+ H, g# I2 a空中議價無法成交/ M( z) Z. |5 M1 u4 S
仲介就會約見面談了! H" S! x/ R" A4 H7 e# @
- X8 m: g! \1 ~3 K
' F, N/ a1 v& C. r9 N& ]
五、見面談
$ j8 q' _9 o0 c* ?, @; F傳說中見面三分情的見面談$ M1 ^8 k8 K$ S+ D6 T
通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼, O- G2 g& f( m4 s, g0 l
就會把你們帶到不同的小房間去
5 N: {6 {# }/ D- U+ q' J+ ~根本就沒啥機會碰到面: i  [# D- h$ u/ `
仲介又會開始在你們的面前耍猴戲
* T% b3 X( ^- c; m- \在你面前說屋主難搞
% k7 A: y( D$ d0 D8 G在屋主面說你奧客+ j2 G* f* j  I9 M6 w8 S
這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」
3 i( J- o/ f; ~, G+ v! F2 Y$ {保證價格會開始瘋狂的降價
, @* V' t5 [  J  N從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折1 k1 O7 f2 X$ [1 R: K
你只要最後加價65折頂多到7折7 M8 A( K' o. ?( L
通常這就是成交最後的價格了
6 s5 ^0 W; D6 b6 m- J4 J因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交$ D  k+ W! Q2 b2 ^1 z
3 m; j% s- M) N  H4 P. Q4 q

4 o( ]. W0 O" m/ U; u六、成交
" b$ ]: x! e! l就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單
0 M2 ?' h1 V& p  Q  i我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴
& Y- e" ?& Y, S# d. i/ g. {4 l! g你就直接跟他談1趴# s2 ^% t$ A3 `6 T8 H
說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的
! p2 ~; M$ [" p為什麼要跟我收2趴# f# v0 E. g2 z  u% V) T
這時候仲介會為難一下子* C: {3 w4 g! p
但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了
9 h1 D. H% ~: k也怕被屋主怪罪
5 Z4 X  `, A3 }6 l1 |) y所以還是會成交! O8 a% p; `1 X

0 w, }, C! w$ X$ Q% A8 F. i七、售後服務
% x: G- C9 [  ]* t# F( x2 P% A) T成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介( A% n: V+ v3 P5 n  Z) c* S4 A
千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單
1 y* P9 T1 S1 {5 Q" e0 M" A
: X& r7 O6 X$ Y, l0 f. ~4 W( u, f7 ?( R) H8 b; l3 T6 r: W
差不多就是這樣了* [) e3 A1 Z# {& l4 K
希望這些可以稍微的幫助大家: z6 A' T6 l9 _% {
對抗飆漲不止的機車房價$ L) I- W- D# {2 r. C: Y; G  U& H

) |- x4 N1 F, p( s; G! Z+ `" J謝謝大家
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:01
本文章最後由 fox 於 2011-4-3 12:05 編輯
' E3 P: e1 K1 |7 s; E
# r2 K) W* ^- A* @4 |+ }4 c個人覺得他講的出價的部份
4 y  Y2 V( J8 N# N- ?# ?  D或許在台北市有用吧~~~2 @+ m1 z7 C$ [1 t2 y% `
但是以我們北大特區目前的情況......
6 y3 m" w0 ~$ c6 r* ~8 w你出開價六折到七折   仲介是真的不會收斡旋金的& R" ]3 ]; q! L$ W' d

' y) T/ C% h- [! m5 M0 F: K但是其他東西倒是可以參考看看~
作者: 草莓軟糖    時間: 2011-4-3 12:04
回覆 fox 的文章
% [8 s) a9 {& i0 l9 p% C5 k' v1 T/ n: C
- z8 |: ~* b% C% f  D5 ^1 a政府打房出現死角！銀行業者指出，投機客與仲介業合作，利用人頭向銀行貸款炒屋，但目前的措施打不到仲介業者炒房，「炒房要角」儼然成為打炒房的死角。
% |" k; S7 B* c* d) i' g9 Y銀行業者指出，台北市、新北市仲介店面家數比便利商店還要多，「他們完全掌握這個市場，房貸價格隨便他們喊；最近政府積極打房，但仲介業開價還是很硬，房價根本下不來。」而政府的打房措施只打到投機客和建商，操縱房價的仲介業，仍處於三不管灰色地帶。
8 ]4 }2 {1 h; R5 H* m% w業者說，仲介與投機客聯手炒房已是公開秘密，當中如果有銀行「配合」拉高房屋設定限額，即形成「炒房鐵三角」的「完美組合」。
# e6 j4 P4 a5 Y3 |7 |, J' |1 h銀行主管說，銀行一般的設定限額是房貸金額的一點二倍，例如某甲以買價五百萬元的房子貸款，貸款八成金額是四百萬元，設定限額即四百八十萬元；也就是說，買家原本可從銀行的設定限額反推賣家的買入價格， 但在投資客、仲介及銀行聯手拉高設定限額下，買家很難從相關資料取得賣家的買入價格，只好任由投機客喊價。1 H0 G" [7 s2 O5 b
業者說，一般炒房手法是投資客與仲介配合，把好的案子轉給仲介業；仲介拉高售價，加上某些銀行與仲介業配合設定限額拉高，如此一來，把房價一路往上拉。3 T/ [+ X9 J$ ~7 f
有建商透露，投機客與仲介合作，在建商推案時由投機客出面購屋，因預售屋只要付房價百分之十的定金及簽約金，「還沒蓋好，投機客和仲介已聯手把房價炒上去。」
" S  B0 h! G$ r8 X  n( A" R) X, K
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:07
----轉錄自PTT八卦版-----
( Z$ q, c& V7 ^7 t# l1 X
' @% K' F) m5 N  r( E# f用自然人憑證或hinet( T( I7 E9 x! s1 M
可以上地政系統去查房子的所有權和設定的債權事項等等  Z& ^! {* G# p( M% Z
一筆十塊錢& d! H; u7 G+ Q! v' x" ^
9 K0 x2 {' H4 R) M5 J  }, C
通常銀行會將債權加上風險管理成本，設定在貸款金額的120%
1 R$ _$ h1 d% Q. O4 |比如說你查到銀行設定的債權是120萬，那核貸金額應該是100萬
9 q% N5 O. E- K9 \因為利率低，若利息談的不錯通常會盡量把成數貸高7 r3 y7 K* `. \9 X/ y: C
通常三房車以上貸到八成沒問題，好地段甚至可到八成五
, J2 p/ f! ^' N% [8 v; Q  f2 I6 P
  m$ ^$ [9 W; A! m; A* B房價*(0.8~0.85)=100萬: {5 g  z( N# f9 J6 j5 m9 ?
那可以大概回推銀行鑑價或房子成交價落在
1 K* T6 h9 @2 t6 _) A7 v/ @. y125萬~117.65萬7 H8 ^6 ]* U! z
大抵來說這是上一筆房價成交時銀行認為房子值的價錢8 Y+ D: @- u/ j8 F. k. p
也可當作屋主取得的成本，可以當作出價的參考
作者: 小方    時間: 2011-4-3 15:09
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的,出價是正常的;[嫌貨才是買貨人]
作者: 小文    時間: 2011-4-3 15:12
回覆 小余 的文章
7 H; Q9 P) u* H  z2 j8 w  G: k; [5 _3 B5 Q. m2 @! ?) I% l9 g! z7 K
我來北大跟仲介買房我覺得服務很好,其實我覺得買房子重點是房子你要喜歡價位你可以接受是最重要,哪個人買房子不殺價  
作者: terry88    時間: 2011-4-3 15:15
回覆 小余 的文章- E( }* y9 N* }

4 T' `$ V" S: o" u哈哈!!對這種文章真的不用太認真，可以當作參考，但是不能全部一體適用，人性的缺點就是打落水狗，房價漲的時候過度看好，打房的時候拼命打落水狗，用幾折開始殺真的沒得準，也不是每個要賣的屋主都亂開價，這種殺法，不能說買不到，只能說要碰運氣，好物件好房子，屋主如果不缺錢的話，這種做法斡旋也沒用。
作者: yljimmy    時間: 2011-4-3 16:32
買賣房子真的是個很有意思的話題5 `- {7 r7 B" N+ {2 f
沒有買進需求的時候，看別人說要砍六折都好像吃飯一樣簡單4 m" t& |, }5 o7 n7 M& f" G
真的換自己當買家的時候，砍八折都覺得難如登天
5 n* j* v: t0 b( Y% T/ [& Z: a問題應該出在房子這東西又不是可口可樂，每間房子都有差異，就算同一建案也有樓層方位的問題
5 @( F; Z  ~  J加上每個人的喜好都不同，實在很難定價
' {$ M% R4 }; |0 s6 ~4 i連定價都難，前一陣子又在飆漲的過程，上個月的八折價可能跟今天的六折價相同  x- ]1 L% H& E- b1 K
那，幾折有何意義？早兩個月買就會比較便宜啦~~, N* A8 y9 k* B' ^# L% I
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-3 16:32
回覆 fox 的文章
- Z6 p! ^6 F& N, U( X* N$ x3 `" j5 W+ c' w5 Q: H- p3 r; Q
大致上如此沒錯) j/ `9 L( H9 ~& u8 J, x3 S
有地號或戶號就能查,只有地址也能查
$ J/ D; m0 D$ z1 ]0 E9 w
9 e7 ?, t/ @: R7 R! F5 V不過~一筆是收費20元啦...(嗚~~難道只有我要付20元)
作者: YAYA    時間: 2011-4-3 17:02
本文章最後由 YAYA 於 2011-4-3 17:04 編輯
2 Z" X) G' c# g& k* Y, y
小方 發表於 2011-4-3 15:09
+ t1 p; j* K7 A, @" s+ |好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的, ...

$ r1 |% i9 y& b* O4 z& m4 ?5 N: R  E( B+ Y0 M# V- q% R" h
是的，還是有專業&好的仲介人士。
" l/ q  c2 {  Y只是太多劣幣的仲介。
作者: fox    時間: 2011-4-3 18:04
evelyn0026 發表於 2011-4-3 16:32
! [% l1 Z9 o" F3 l- ~回覆 fox 的文章
/ |3 b7 \- l1 a1 ?' ?! \' g
$ _# M. a7 f# E  Z5 d+ E+ r大致上如此沒錯

6 D0 m) d( l% n: X2 l9 y哈哈  我是轉錄的~~~+ z2 E1 m8 J& o, N" ~. L
說不定他是很久以前查的
  X9 I+ G: \+ `; c現在漲價了XDDD
作者: 杰Jeff    時間: 2011-4-3 18:07
四、付斡- 講的真貼切,親身經歷,吃過悶虧
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-5 23:59
回覆 fox 的文章
5 c# l! J% M- a7 O( z4 G3 Z( n$ i* Q8 B% L6 S
這位原發文人的文章很不錯,感覺有出書的潛力
/ X, T9 r, [# o5 S% W+ D$ V  k4 b- U& s3 ?* u! P0 m4 |8 j9 A
書名都不用再煩惱了,直接就叫[黑心房仲的告白]
6 H3 _% s2 r; P6 Q3 ?5 g
- b/ C+ U( f0 V是繼黑心建商的告白,黑心投資客的告白的PART3  Z% S1 X: N' B, P. \
; F9 e5 m, \7 m( r  a6 I7 Y/ Y
也可以預告有第4集,就叫[黑心代銷的告白]
! D& }2 R8 G7 M! b
( ], c: P: C8 G0 y# i以上是我夢到的,千萬別讓惡夢成真啊...



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