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標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2 [列印本頁]
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:00
標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2
----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----+ E. R' a: {1 ^  Z6 C7 J- O
% R. q' M: q3 G: h9 ^6 U
四、付斡
5 ^, E1 z/ G" y8 M+ z2 o- Y+ N剛剛說到要付斡了5 q0 j3 h% M1 j" Z
付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金
% s3 R4 R" ]; `5 \2 Q. p當你付了斡旋
9 J1 _1 d# {- F1 B) e! W! g2 C* {你就準備看仲介耍猴戲給你看了; x) _3 F/ X3 Q+ p
他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了( A5 u7 O' ~$ G/ r( D9 `, D$ P
我被屋主趕出來了    我被屋主放狗咬了
1 |& `. M; j* f3 K  Z  n7 m0 q0 Y( e6 P  E: b
半夜十一點多打給你說他現在在屋主家. h: M5 ?6 G9 X+ Z1 W( L
樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會
0 ^0 S/ b; m2 M+ F& ^+ |2 `; [這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」
0 k* F2 o5 c: ~/ R# j這些話記得聽聽就好了
& i5 d1 V: v3 y0 }. c: X& [0 n通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
# Y1 O* B. R( ]3 S你只要回答說" ?( j7 n* [! G6 V# y. `3 I
辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意" E: [  D" k8 N  f& y4 Q, D& i7 Q% S
兩到三次的回報後
" @) l+ N0 n+ n" t* Z你會發現
5 g# _9 V% q0 @屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
4 B6 W# ^4 V/ i! }6 S) {) D- g你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎
6 L( ~% D- G% ]& ~放屁
, }/ E" R7 D8 H% X& ^, J% U還記得我一開始說的
; ?0 j9 i2 E3 A' A3 [0 U底價通常就是開價的75成
5 K! }0 s3 u4 q. X) {" I* p  E! U  S仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢
4 R1 ?) L; P# I7 d3 {這時候你就稍微個加個5-10萬給他) {2 W1 q. W. M4 D# N8 _
記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的
" k- B9 S2 |4 G" U1 B5 N  O7 }請幫我再爭取看看. M6 k1 i/ k- `' X) B! m

! P. R  U9 [1 ~* U' J$ J6 h  j5 f空中議價無法成交" G4 x* M: X- @8 v' @/ |0 g
仲介就會約見面談了
. q5 C6 Q* K" f* q9 f2 U% o/ h& R/ x( j) f$ Y) k' D- j4 @5 x9 _
& w+ o4 c! J$ P& p
五、見面談2 I* ^% ]9 L. y: \! c
傳說中見面三分情的見面談! q1 K5 p2 y$ v: h8 K" p3 T
通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼4 g6 P+ V0 z" d* a4 G
就會把你們帶到不同的小房間去
6 ?. f5 f0 M' e% j0 M4 V, H/ S根本就沒啥機會碰到面
8 I* ?; S0 ~# m: \; u( w3 \仲介又會開始在你們的面前耍猴戲
2 E, V1 m; j8 B) e' ?3 h% T在你面前說屋主難搞
9 i9 W# n! x: i在屋主面說你奧客8 [4 R8 N- i0 S4 p7 I1 t6 a
這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」
# \# r( j& s' n: Z7 e8 W$ n. _保證價格會開始瘋狂的降價
; B- f( k4 c7 N! b& y從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折$ u0 [3 e- L# u( M' ?1 F8 |
你只要最後加價65折頂多到7折
& _1 _; s/ x1 {1 L# |7 N& F通常這就是成交最後的價格了* }1 N- w/ p- ?' h
因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交
' ?! b$ L# ?8 d
" e# n8 K+ h# L
, ~3 Q. u/ y, O# `: i! B六、成交* I$ d% M( v' J  M
就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單
- N: c- H. i+ `& \6 B我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴
7 t) V2 v+ E# t, B0 b你就直接跟他談1趴
# |7 O0 |% S/ v9 l0 V5 r7 k說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的/ d  U+ M$ \4 J4 j! c& A
為什麼要跟我收2趴3 T( z, `, C5 A7 D
這時候仲介會為難一下子
5 q% G: v; c( q6 a* G但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了
) `# f% k( t" r3 v9 U' D也怕被屋主怪罪' X4 ?2 R5 e2 N2 A# W
所以還是會成交/ a2 c5 k! _+ G* S% s" X* B9 |9 Z

# D* x: h% X" H/ T% d" l2 T七、售後服務
) Z/ [! K$ e% b. d成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介
% v, [! m  z5 G8 ]$ w4 B# R* J7 F千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單) Q3 S- L; l( L7 {+ n8 W0 B$ R6 y

" t6 v7 S, s: N# b' i8 r# _
8 Q& k5 {+ L: c8 H( R差不多就是這樣了3 {: E! x0 a* s; d) T/ B! L- r  Z$ l
希望這些可以稍微的幫助大家
' ^3 C* F1 E  y8 T9 `# ?' J對抗飆漲不止的機車房價0 d" [: N: o: W  U9 |; V! \

1 a! a/ [* G% \9 A" `謝謝大家
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:01
本文章最後由 fox 於 2011-4-3 12:05 編輯   o$ |0 V* b# n' W* n
- ?- s0 R" R6 A; W1 L9 U& g
個人覺得他講的出價的部份  |$ {* Y# z  J3 v6 ^/ z1 U- @
或許在台北市有用吧~~~
3 a$ l$ W' e- G% j" A# n但是以我們北大特區目前的情況......
& R* U' [( g7 K你出開價六折到七折   仲介是真的不會收斡旋金的
9 q9 E; c  x4 G! U
( l' f, @# f4 U3 P# B) P但是其他東西倒是可以參考看看~
作者: 草莓軟糖    時間: 2011-4-3 12:04
回覆 fox 的文章% ?, _1 b/ \3 Z4 F/ v. Q
# ?* V# b4 |" T- s
政府打房出現死角！銀行業者指出，投機客與仲介業合作，利用人頭向銀行貸款炒屋，但目前的措施打不到仲介業者炒房，「炒房要角」儼然成為打炒房的死角。: H9 Q/ y# F! \+ k" c& B% w- H# P: I
銀行業者指出，台北市、新北市仲介店面家數比便利商店還要多，「他們完全掌握這個市場，房貸價格隨便他們喊；最近政府積極打房，但仲介業開價還是很硬，房價根本下不來。」而政府的打房措施只打到投機客和建商，操縱房價的仲介業，仍處於三不管灰色地帶。
/ ^8 K' \) e7 l, {; ~業者說，仲介與投機客聯手炒房已是公開秘密，當中如果有銀行「配合」拉高房屋設定限額，即形成「炒房鐵三角」的「完美組合」。4 C/ H5 ?  S  u
銀行主管說，銀行一般的設定限額是房貸金額的一點二倍，例如某甲以買價五百萬元的房子貸款，貸款八成金額是四百萬元，設定限額即四百八十萬元；也就是說，買家原本可從銀行的設定限額反推賣家的買入價格， 但在投資客、仲介及銀行聯手拉高設定限額下，買家很難從相關資料取得賣家的買入價格，只好任由投機客喊價。
" T, B' P8 F  L7 g8 j9 A業者說，一般炒房手法是投資客與仲介配合，把好的案子轉給仲介業；仲介拉高售價，加上某些銀行與仲介業配合設定限額拉高，如此一來，把房價一路往上拉。
% j( S7 s. }- P+ {有建商透露，投機客與仲介合作，在建商推案時由投機客出面購屋，因預售屋只要付房價百分之十的定金及簽約金，「還沒蓋好，投機客和仲介已聯手把房價炒上去。」
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作者: fox    時間: 2011-4-3 12:07
----轉錄自PTT八卦版-----
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. N4 F# \8 Q7 J/ V4 W2 x; s用自然人憑證或hinet
5 _" d& W4 D3 \9 A8 O# g& E$ C$ d可以上地政系統去查房子的所有權和設定的債權事項等等2 g" W' r" G$ E* b' |8 _+ I, |
一筆十塊錢
7 _7 o4 D! {$ j& W# u- D8 w8 Q7 c7 U3 ^% H
通常銀行會將債權加上風險管理成本，設定在貸款金額的120%
, b1 B& e" ^( g: J* a( g; s+ L比如說你查到銀行設定的債權是120萬，那核貸金額應該是100萬
: m% @! ~. ~8 Z, C因為利率低，若利息談的不錯通常會盡量把成數貸高
/ S) P. j7 R* e, x( ?5 w. W3 ~7 {通常三房車以上貸到八成沒問題，好地段甚至可到八成五# d5 o  h1 o9 b  x0 E

0 U! J& B, f7 V; O房價*(0.8~0.85)=100萬
- e0 g4 a& S1 ]6 S那可以大概回推銀行鑑價或房子成交價落在& R- ]& E0 y: j% D
125萬~117.65萬, H4 f5 W1 p, d
大抵來說這是上一筆房價成交時銀行認為房子值的價錢* |& l& L6 U6 u/ p, p  q' R7 o& e& ~
也可當作屋主取得的成本，可以當作出價的參考
作者: 小方    時間: 2011-4-3 15:09
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的,出價是正常的;[嫌貨才是買貨人]
作者: 小文    時間: 2011-4-3 15:12
回覆 小余 的文章8 O0 n- v' Z4 @& C4 p- \
3 J8 @. ^0 u. f$ y
我來北大跟仲介買房我覺得服務很好,其實我覺得買房子重點是房子你要喜歡價位你可以接受是最重要,哪個人買房子不殺價  
作者: terry88    時間: 2011-4-3 15:15
回覆 小余 的文章2 \* M2 }+ [2 y% l6 p# I* b
! ?8 W& `$ X3 `- Y
哈哈!!對這種文章真的不用太認真，可以當作參考，但是不能全部一體適用，人性的缺點就是打落水狗，房價漲的時候過度看好，打房的時候拼命打落水狗，用幾折開始殺真的沒得準，也不是每個要賣的屋主都亂開價，這種殺法，不能說買不到，只能說要碰運氣，好物件好房子，屋主如果不缺錢的話，這種做法斡旋也沒用。
作者: yljimmy    時間: 2011-4-3 16:32
買賣房子真的是個很有意思的話題' ?+ x5 r" W1 R" c$ f% _4 c
沒有買進需求的時候，看別人說要砍六折都好像吃飯一樣簡單
. s; U9 d& N  W- v真的換自己當買家的時候，砍八折都覺得難如登天( c) h7 U- f  F) q) b5 U
問題應該出在房子這東西又不是可口可樂，每間房子都有差異，就算同一建案也有樓層方位的問題
& W/ }4 M. |/ t/ H' z5 v加上每個人的喜好都不同，實在很難定價) o% f! N5 r- F( B) |* l, E
連定價都難，前一陣子又在飆漲的過程，上個月的八折價可能跟今天的六折價相同
/ A0 L3 T1 P! T那，幾折有何意義？早兩個月買就會比較便宜啦~~
6 k  T% [1 j& n5 B8 b' N7 N6 j  w
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-3 16:32
回覆 fox 的文章
  T" U. j  [3 D) Z
* o( g0 f: Y* i. ?* |! T; f大致上如此沒錯
; U/ i( o8 l0 L0 U3 G* O+ w有地號或戶號就能查,只有地址也能查
% }3 I/ D3 q* C0 K" j2 T5 z9 N" S7 J  L) U. ?
不過~一筆是收費20元啦...(嗚~~難道只有我要付20元)
作者: YAYA    時間: 2011-4-3 17:02
本文章最後由 YAYA 於 2011-4-3 17:04 編輯
! y; h+ F1 i5 ~+ t
小方 發表於 2011-4-3 15:09
" u: z; m5 p/ Q2 ^) x1 c3 o好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的, ...

$ E0 l  Q" F8 w! X* E( `4 T. O/ G, i' s  [* S8 j  p
是的，還是有專業&好的仲介人士。
6 y0 `6 E$ K* o/ D4 u& }只是太多劣幣的仲介。
作者: fox    時間: 2011-4-3 18:04
evelyn0026 發表於 2011-4-3 16:32
5 [' |9 j1 x# X/ F1 J! _7 ^5 r回覆 fox 的文章
! r/ u+ R+ ?& `3 Z, K4 D% v
, ^# v4 M! ^+ _1 T大致上如此沒錯

- _6 g) Z8 W& N哈哈  我是轉錄的~~~) r  M) g) ~# s& T8 @# k
說不定他是很久以前查的& Y( ?: e' i4 s6 Z; b
現在漲價了XDDD
作者: 杰Jeff    時間: 2011-4-3 18:07
四、付斡- 講的真貼切,親身經歷,吃過悶虧
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-5 23:59
回覆 fox 的文章
! U& t/ c1 N/ H- {+ e/ e7 v
8 R$ q/ v& R! o( S這位原發文人的文章很不錯,感覺有出書的潛力
8 l0 {- {) o5 W( R: a' P& U
  ]8 U+ E" W  R) s* L+ x書名都不用再煩惱了,直接就叫[黑心房仲的告白]
8 P" K9 w/ d) w4 S; q
3 I. y+ h9 E  {4 `1 N是繼黑心建商的告白,黑心投資客的告白的PART3
) `* A: P. m0 p" E' _' n
7 A3 _3 f' V+ m4 u% s也可以預告有第4集,就叫[黑心代銷的告白]
6 y% L. O" ]0 U0 U1 G& l. b7 {' y
. _- N! `1 T+ E! d2 b! U以上是我夢到的,千萬別讓惡夢成真啊...



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