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標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2 [列印本頁]
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:00
標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2
----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----
, \) J7 c- j3 R  D. ~
# D$ U* Z$ I8 X3 w- \( ?* L四、付斡
1 J1 C- p" f. g: H, `剛剛說到要付斡了+ y3 k$ U9 R  O' _3 K$ |% E
付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金1 F5 W1 \+ |& y/ U+ ^
當你付了斡旋  z* z6 l6 I/ p; k  K4 {4 a
你就準備看仲介耍猴戲給你看了
+ J( l2 u' Y  R6 d2 K, n他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了
/ |4 V' t) C7 |我被屋主趕出來了    我被屋主放狗咬了; b& ?) }& G5 r9 z, G7 v8 }* D
3 r+ f3 ~' B* L2 D  U
半夜十一點多打給你說他現在在屋主家
8 K3 x# g6 _" I6 k( B! D! A樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會' A3 e( i6 @% [; w" z2 e
這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」) h7 H' _9 l6 w: Q
這些話記得聽聽就好了8 @/ U5 {' i* k6 ?
通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
& Z2 \, c  s1 H3 i7 S3 r你只要回答說* K  {: B% D- U6 j9 n
辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意7 ]$ H+ s! _3 j) ^% W3 P
兩到三次的回報後
1 s# {3 D/ I4 g你會發現
: |& y; a9 |+ G+ I; r4 K- k屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
8 O) Z# P, `8 C# t6 P0 s. A/ Y你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎0 d5 I5 t: y2 w2 v# w: ]  k2 w
放屁6 o4 c, W1 ^) ~2 |  C1 I; l* i0 U# ]) t
還記得我一開始說的. D, ~) C6 d' C: h) y! y; e' S
底價通常就是開價的75成
8 |0 R9 A" c% Y; \4 `仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢/ d4 A, M# u8 j0 K+ K4 E
這時候你就稍微個加個5-10萬給他
$ o9 `& ^" r1 g; M記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的8 @. z* ~: q- h4 n, ~3 s7 X
請幫我再爭取看看& G( _; \6 }+ a; {

! E6 ^. P% R. f" ~" b5 T  y, G' k/ @空中議價無法成交2 O$ r4 }' _: Y' y( r6 H
仲介就會約見面談了6 v; h6 F1 O$ O5 \2 |- h" X+ o) U

4 x0 U! o" M" m: G! B
% \! {8 R) G9 d+ |五、見面談' ^) a) @0 \; L3 W
傳說中見面三分情的見面談8 @6 E; c: S; k0 ~  R
通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼
5 r/ g* {6 s* R' L  ]- E* w就會把你們帶到不同的小房間去( ^0 U3 b0 g1 G9 A
根本就沒啥機會碰到面" y1 {8 K& f: m: w4 i* G
仲介又會開始在你們的面前耍猴戲7 g6 n4 I" ^+ ?, Z3 z0 F: [7 n
在你面前說屋主難搞
7 B$ J* g0 }2 \, {' u3 h! d. D: z在屋主面說你奧客. z8 Y- o2 F! J+ @/ X; R5 i
這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」; H+ W3 E6 A, q% }: k7 @8 \- J
保證價格會開始瘋狂的降價3 o+ w6 L2 @; Z! H) a
從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折3 P4 N/ i; _$ D
你只要最後加價65折頂多到7折
6 f1 Q  J* ?5 E& w! }通常這就是成交最後的價格了
! A* u' [3 _' V; r+ D, @2 @5 a! \因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交
7 E$ T8 g0 t& F) Q; J# q
+ `, E! R" A4 q, t1 u6 E
6 |7 ]4 A- V0 C/ @% ~( e! n六、成交
4 U7 O4 Q# n- w3 O/ I就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單( z5 D' o9 h! _. k, w* u6 X+ [
我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴
& ?$ y7 ?: d3 k! F你就直接跟他談1趴
& R$ G, B' @2 u, C說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的5 ^- w8 q; p9 X8 Y% P& T
為什麼要跟我收2趴2 y* Y- N1 j* M2 N3 B+ J
這時候仲介會為難一下子, C- v0 x& S# c( J
但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了
. W& I' Y5 |) L4 d" E! u; K9 Z也怕被屋主怪罪) y  i  o1 A8 ]& i
所以還是會成交1 v; V* g  e! h5 i
0 t; |' @' l% o) P1 d
七、售後服務' i9 w2 Z  z. W
成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介9 A0 f# r0 C& |. M9 k' h. e
千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單
- ~; i5 g- z, d; [
) T# m( a& H1 G8 g
% F2 C6 H! V4 s差不多就是這樣了
! W+ m. G- M- W希望這些可以稍微的幫助大家
. z! r4 J6 _. r3 w& v對抗飆漲不止的機車房價" F& R" ]8 W- k3 r. [( x5 _

/ ?  |0 t: }% F. m& b' ]+ s) `. B謝謝大家
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:01
本文章最後由 fox 於 2011-4-3 12:05 編輯 2 ?" F- h, w2 y. E; Z) {/ s6 v/ v# w
: I9 i. @; m3 h& s$ x2 v# {
個人覺得他講的出價的部份: U4 g7 M. D# O. v' Q% g, S% o# Z
或許在台北市有用吧~~~
& D4 v' V2 x- w' X但是以我們北大特區目前的情況......, J$ {" B& b, J- D
你出開價六折到七折   仲介是真的不會收斡旋金的+ m( w; U6 N1 t8 p3 V

* q* @4 G, G9 Q但是其他東西倒是可以參考看看~
作者: 草莓軟糖    時間: 2011-4-3 12:04
回覆 fox 的文章
' u' J8 h) g: \3 i0 b# ^* a  t8 \. K5 {0 O  G6 r2 [  m1 B
政府打房出現死角！銀行業者指出，投機客與仲介業合作，利用人頭向銀行貸款炒屋，但目前的措施打不到仲介業者炒房，「炒房要角」儼然成為打炒房的死角。: ?" I, e( {& T5 ?) B
銀行業者指出，台北市、新北市仲介店面家數比便利商店還要多，「他們完全掌握這個市場，房貸價格隨便他們喊；最近政府積極打房，但仲介業開價還是很硬，房價根本下不來。」而政府的打房措施只打到投機客和建商，操縱房價的仲介業，仍處於三不管灰色地帶。
( U, @5 }& V* A; d業者說，仲介與投機客聯手炒房已是公開秘密，當中如果有銀行「配合」拉高房屋設定限額，即形成「炒房鐵三角」的「完美組合」。* }$ B% d& ]- |8 _1 q  Y0 }5 B
銀行主管說，銀行一般的設定限額是房貸金額的一點二倍，例如某甲以買價五百萬元的房子貸款，貸款八成金額是四百萬元，設定限額即四百八十萬元；也就是說，買家原本可從銀行的設定限額反推賣家的買入價格， 但在投資客、仲介及銀行聯手拉高設定限額下，買家很難從相關資料取得賣家的買入價格，只好任由投機客喊價。; W2 C/ _$ \( L, s4 h/ L
業者說，一般炒房手法是投資客與仲介配合，把好的案子轉給仲介業；仲介拉高售價，加上某些銀行與仲介業配合設定限額拉高，如此一來，把房價一路往上拉。" P  g; z. U  N0 j1 q. b) V
有建商透露，投機客與仲介合作，在建商推案時由投機客出面購屋，因預售屋只要付房價百分之十的定金及簽約金，「還沒蓋好，投機客和仲介已聯手把房價炒上去。」
# O) e& n+ Y7 g* _" K! h  a
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:07
----轉錄自PTT八卦版-----
* Y5 z/ y; T: {  q9 ]9 c+ A/ G, k3 X! O  t1 y1 j! Z; [- e) ], H5 w8 s" ~
用自然人憑證或hinet1 z4 a0 R8 _6 F+ A
可以上地政系統去查房子的所有權和設定的債權事項等等
2 K+ f3 `- x5 Z, W- T9 k一筆十塊錢
8 Q  b1 I1 M# a( ^5 y
8 H& U, r  Y1 G; |7 S2 a* D- p  ^通常銀行會將債權加上風險管理成本，設定在貸款金額的120%0 ^8 n0 q4 k0 v$ O& B; p$ B
比如說你查到銀行設定的債權是120萬，那核貸金額應該是100萬5 z5 T  q5 T, v" P: c
因為利率低，若利息談的不錯通常會盡量把成數貸高- m$ E$ v. [. k" u; Z) W( ~
通常三房車以上貸到八成沒問題，好地段甚至可到八成五
# u7 H8 j, |- }& g
( I) ~7 H: s; N/ ^) n房價*(0.8~0.85)=100萬$ s. x8 e5 a/ C: k
那可以大概回推銀行鑑價或房子成交價落在
7 u& s# U& M- B; v5 L125萬~117.65萬; [- n& k# }" Q9 q* _
大抵來說這是上一筆房價成交時銀行認為房子值的價錢1 n; y& F1 `3 B/ C
也可當作屋主取得的成本，可以當作出價的參考
作者: 小方    時間: 2011-4-3 15:09
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的,出價是正常的;[嫌貨才是買貨人]
作者: 小文    時間: 2011-4-3 15:12
回覆 小余 的文章
9 s/ _0 M4 g( T/ N- M
) Q$ f& G* K5 ]- O  F- D* t2 S% i我來北大跟仲介買房我覺得服務很好,其實我覺得買房子重點是房子你要喜歡價位你可以接受是最重要,哪個人買房子不殺價  
作者: terry88    時間: 2011-4-3 15:15
回覆 小余 的文章: G' r9 ]& a& S% E
0 W! }4 o# G$ `
哈哈!!對這種文章真的不用太認真，可以當作參考，但是不能全部一體適用，人性的缺點就是打落水狗，房價漲的時候過度看好，打房的時候拼命打落水狗，用幾折開始殺真的沒得準，也不是每個要賣的屋主都亂開價，這種殺法，不能說買不到，只能說要碰運氣，好物件好房子，屋主如果不缺錢的話，這種做法斡旋也沒用。
作者: yljimmy    時間: 2011-4-3 16:32
買賣房子真的是個很有意思的話題
; e2 A9 m* m% H: x5 U9 ?: A3 l沒有買進需求的時候，看別人說要砍六折都好像吃飯一樣簡單
3 ^. G5 W, ~7 I: x真的換自己當買家的時候，砍八折都覺得難如登天
6 C# D0 t( w2 a9 ]. M! H" c問題應該出在房子這東西又不是可口可樂，每間房子都有差異，就算同一建案也有樓層方位的問題$ R& F3 Q2 m" o! L
加上每個人的喜好都不同，實在很難定價
4 i- q9 `* h8 E6 a- X9 a' F連定價都難，前一陣子又在飆漲的過程，上個月的八折價可能跟今天的六折價相同
; D/ e# l! c! Z& O, _: w那，幾折有何意義？早兩個月買就會比較便宜啦~~
0 J) M+ L  U$ i1 `
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-3 16:32
回覆 fox 的文章. y* t5 Z1 }. D, d

# ]0 a, i' V; ^9 o' ?7 B大致上如此沒錯, t  {9 [6 U) r
有地號或戶號就能查,只有地址也能查
6 \( C2 K& H1 s* ]4 _
; _5 t# ^& X$ g不過~一筆是收費20元啦...(嗚~~難道只有我要付20元)
作者: YAYA    時間: 2011-4-3 17:02
本文章最後由 YAYA 於 2011-4-3 17:04 編輯 3 B2 r3 M4 _3 c0 a: O& |
小方 發表於 2011-4-3 15:09 * E( N5 x6 o9 f( k. W
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的, ...

: O) S5 M) {3 Q: G9 o1 [
" U: v# C4 w2 Z! ]- V  v是的，還是有專業&好的仲介人士。
& e  k& W, o3 Z, y5 x只是太多劣幣的仲介。
作者: fox    時間: 2011-4-3 18:04
evelyn0026 發表於 2011-4-3 16:32 ! ]% w( U/ t8 }- e( n
回覆 fox 的文章; T! T! u  V% K: o' Y
2 H9 Z5 D! V: f; D3 P, Q( v
大致上如此沒錯

# m. p  x3 l. d9 K' M; C哈哈  我是轉錄的~~~- G$ O* E; p! K7 _7 e/ q- ?( O
說不定他是很久以前查的
; b- B- \2 |4 Y' f現在漲價了XDDD
作者: 杰Jeff    時間: 2011-4-3 18:07
四、付斡- 講的真貼切,親身經歷,吃過悶虧
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-5 23:59
回覆 fox 的文章
9 b1 g+ ^/ b# w2 c% ?: `4 X, o, O. Y$ N
這位原發文人的文章很不錯,感覺有出書的潛力
( K! ^2 o1 c, v8 ]/ u8 H- R3 z- d3 h( x) M1 Q+ j" z! R0 g7 k# q  p) i
書名都不用再煩惱了,直接就叫[黑心房仲的告白]' o2 m1 z( y- y* }8 V8 l

/ W' w9 O( i$ \是繼黑心建商的告白,黑心投資客的告白的PART35 [: v! H7 M% [7 i

: }# w; n* q/ V" ]+ @; i0 p也可以預告有第4集,就叫[黑心代銷的告白]; T. K! \/ P0 l# W7 r
. i0 L" j0 w8 K8 B4 O
以上是我夢到的,千萬別讓惡夢成真啊...



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