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標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2 [列印本頁]
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:00
標題: [轉錄] 房仲手段大破解-2
----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----
8 Y. L" w, v8 P, F5 _1 B, F% Z& m* N, K4 S
四、付斡) z3 [% Y1 R* l3 O/ X- {2 A
剛剛說到要付斡了+ d! M* E6 m4 H# [" g* d
付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金" D& G6 s( [$ ]5 v+ z) g8 [0 e" M
當你付了斡旋
& U, l, Y1 f9 q你就準備看仲介耍猴戲給你看了5 l' Q* Z1 e! h
他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了
3 s+ `$ M! L+ M$ H我被屋主趕出來了    我被屋主放狗咬了9 D  k2 R2 ^( l# _0 {
) g: J, w: G: r! y/ r; C$ A& K
半夜十一點多打給你說他現在在屋主家
5 t/ l; {9 g& `, k8 @/ T% v樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會  u' f8 N6 I6 m1 Q7 l. `
這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」/ ~7 i  G: H# R) a& v
這些話記得聽聽就好了
. W+ H/ R; E7 \2 B( }) t通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
  _) X4 b* I. N: T" L你只要回答說; _! E" S  C! p; L: N
辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意
3 ^; p4 Z- C% g兩到三次的回報後
8 s9 D2 i8 o8 O. _- {你會發現/ @; a0 \& }% o4 k% q$ c
屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
6 h% S1 R' T1 k5 \7 Y6 ?& M& F你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎# D4 ]7 M2 ]: f
放屁
! }# b  @9 e+ t. Z還記得我一開始說的4 H4 M. \8 a, m7 ]; q+ z
底價通常就是開價的75成2 ~/ U' _- O3 s, F  f) T7 k9 M
仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢
: D/ \1 j+ L9 A, E這時候你就稍微個加個5-10萬給他
" c6 Y. j* J( J( V+ [記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的
3 D0 v9 \6 U1 |  f5 s5 K請幫我再爭取看看4 b& }2 W4 h* q+ [2 x# f  D7 q
* {* T* q4 G; ^6 T
空中議價無法成交7 K$ {3 n( y+ A
仲介就會約見面談了- G3 q6 P2 ^* u2 q; [( @
* {1 P; v, c6 M8 y

# S& \) e+ ~: M; G! w五、見面談* N8 M3 j- `5 Z
傳說中見面三分情的見面談  S) B& V/ P1 r4 B( ~7 t4 t: J
通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼, y& s: y+ y0 F& y
就會把你們帶到不同的小房間去
  `8 {  ^  j9 x0 A根本就沒啥機會碰到面
5 T1 i* M4 k6 |4 h+ y1 r5 y仲介又會開始在你們的面前耍猴戲
) M4 C" X; B& J在你面前說屋主難搞
0 y& R0 |5 T/ q7 z在屋主面說你奧客
# w" \5 s: ]! O# u這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」
; N  E' f) K3 U1 M, d保證價格會開始瘋狂的降價
8 W" w2 a  t$ q8 d7 J從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折
5 S0 G+ y5 Y6 B/ Z- A你只要最後加價65折頂多到7折8 n, e% Z/ I" ]/ h7 m% ]2 }! p
通常這就是成交最後的價格了7 H! k: i- G6 l, I; J% e/ B
因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交
6 ?: d" A4 G1 r0 t
1 j! y# ^7 r4 V1 d% x8 r6 v, }) o* i0 j+ A7 c
六、成交
8 y- t. I7 v' r0 P) F) j就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單
  j( \# v* B" H. o6 _我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴6 ]0 H% u; @6 d* X
你就直接跟他談1趴
; H9 \' O6 e( ?9 [0 j9 n0 x說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的8 }* [" H1 d0 p; E5 ?* _2 y' @1 ^7 i
為什麼要跟我收2趴& V, o5 Y1 f& u* B( m! t, j
這時候仲介會為難一下子
$ `8 n) r7 ~! j: F9 i但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了" J( [, ^; j( e# v
也怕被屋主怪罪
1 H% V* b+ `+ o6 d5 ~1 \9 u所以還是會成交1 o& w' F& K; G, H5 k! Y, q

/ y: S# `5 ~; y" Y七、售後服務
8 }" T, Q4 Y% `3 ^% ?7 V# n! @成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介, V" A' S" b( k* U4 _# I! H
千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單. @/ t: @/ u5 Q/ H

& s, r+ \; }# E' k7 R  R# H/ D9 K3 `/ Q! k  t- A
差不多就是這樣了
& }" j2 g  X! P# N+ z' R希望這些可以稍微的幫助大家8 }6 T/ p+ n3 l+ U
對抗飆漲不止的機車房價
6 i2 D$ O4 E% s6 G9 c; W
9 z( i" j0 N" C1 [2 C9 P謝謝大家
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:01
本文章最後由 fox 於 2011-4-3 12:05 編輯 " {% ^. {( t' S5 `* J: i; g

0 W  }- m. M1 j" a! j5 |個人覺得他講的出價的部份
0 O. Y3 V" C4 v0 }' B或許在台北市有用吧~~~
) i9 l) W& s8 t; m, j, e& y7 B但是以我們北大特區目前的情況......% T8 W6 O/ s( J/ V; [* B: l+ p
你出開價六折到七折   仲介是真的不會收斡旋金的2 S: Z3 y! p) u) l- {: O: @. V4 F
" m% V. B  K- T: D) ~
但是其他東西倒是可以參考看看~
作者: 草莓軟糖    時間: 2011-4-3 12:04
回覆 fox 的文章7 G, s, G2 I$ E4 F" P
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政府打房出現死角！銀行業者指出，投機客與仲介業合作，利用人頭向銀行貸款炒屋，但目前的措施打不到仲介業者炒房，「炒房要角」儼然成為打炒房的死角。# e+ z* F' {; A
銀行業者指出，台北市、新北市仲介店面家數比便利商店還要多，「他們完全掌握這個市場，房貸價格隨便他們喊；最近政府積極打房，但仲介業開價還是很硬，房價根本下不來。」而政府的打房措施只打到投機客和建商，操縱房價的仲介業，仍處於三不管灰色地帶。. `/ V1 B7 C' m# f
業者說，仲介與投機客聯手炒房已是公開秘密，當中如果有銀行「配合」拉高房屋設定限額，即形成「炒房鐵三角」的「完美組合」。
5 I. I" ^) I- P" D銀行主管說，銀行一般的設定限額是房貸金額的一點二倍，例如某甲以買價五百萬元的房子貸款，貸款八成金額是四百萬元，設定限額即四百八十萬元；也就是說，買家原本可從銀行的設定限額反推賣家的買入價格， 但在投資客、仲介及銀行聯手拉高設定限額下，買家很難從相關資料取得賣家的買入價格，只好任由投機客喊價。
5 Y( v7 ~% N  @; _/ l  X  H7 }業者說，一般炒房手法是投資客與仲介配合，把好的案子轉給仲介業；仲介拉高售價，加上某些銀行與仲介業配合設定限額拉高，如此一來，把房價一路往上拉。6 h/ e" f3 K! D8 O3 t% Z( B' i
有建商透露，投機客與仲介合作，在建商推案時由投機客出面購屋，因預售屋只要付房價百分之十的定金及簽約金，「還沒蓋好，投機客和仲介已聯手把房價炒上去。」
) a. `. D2 B2 u- c
作者: fox    時間: 2011-4-3 12:07
----轉錄自PTT八卦版-----" w3 P# T) f3 `/ \9 a2 P. \

3 c& c1 @  K$ }5 S- I用自然人憑證或hinet3 V7 w% U" W1 q& A4 V1 b2 C" _& F
可以上地政系統去查房子的所有權和設定的債權事項等等
9 p, z+ ~$ j% }/ r9 b5 P2 v一筆十塊錢2 H+ k0 B* T" X6 T: _* Q) z4 r

- A4 s8 C5 w& C4 P( @' _通常銀行會將債權加上風險管理成本，設定在貸款金額的120%* q( t3 z6 ^5 P. y' y. o& V* P. x
比如說你查到銀行設定的債權是120萬，那核貸金額應該是100萬
. [7 t. Z4 P- ^2 ^- B因為利率低，若利息談的不錯通常會盡量把成數貸高
6 l4 c6 q9 E+ D+ p: z通常三房車以上貸到八成沒問題，好地段甚至可到八成五
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房價*(0.8~0.85)=100萬0 Z1 s$ s7 Z0 c
那可以大概回推銀行鑑價或房子成交價落在
" T: R# Y) t/ ?4 O' }125萬~117.65萬$ L$ f- ?0 d& H" i9 h
大抵來說這是上一筆房價成交時銀行認為房子值的價錢
/ G4 z! M/ X) b" F也可當作屋主取得的成本，可以當作出價的參考
作者: 小方    時間: 2011-4-3 15:09
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的,出價是正常的;[嫌貨才是買貨人]
作者: 小文    時間: 2011-4-3 15:12
回覆 小余 的文章. z' \2 Y1 s6 A, H& H

2 d) X/ ]" Y& v; W' K  n  J& y8 C* I我來北大跟仲介買房我覺得服務很好,其實我覺得買房子重點是房子你要喜歡價位你可以接受是最重要,哪個人買房子不殺價  
作者: terry88    時間: 2011-4-3 15:15
回覆 小余 的文章9 o; _- b1 p7 y2 i: J
  g1 I% Z+ [! W& r2 j3 F9 x
哈哈!!對這種文章真的不用太認真，可以當作參考，但是不能全部一體適用，人性的缺點就是打落水狗，房價漲的時候過度看好，打房的時候拼命打落水狗，用幾折開始殺真的沒得準，也不是每個要賣的屋主都亂開價，這種殺法，不能說買不到，只能說要碰運氣，好物件好房子，屋主如果不缺錢的話，這種做法斡旋也沒用。
作者: yljimmy    時間: 2011-4-3 16:32
買賣房子真的是個很有意思的話題  |3 J0 a3 b3 R2 c% Q, e
沒有買進需求的時候，看別人說要砍六折都好像吃飯一樣簡單: W1 r) T% |& l2 k2 h
真的換自己當買家的時候，砍八折都覺得難如登天
' G+ \. q+ v6 x4 Z問題應該出在房子這東西又不是可口可樂，每間房子都有差異，就算同一建案也有樓層方位的問題) i- z, P! C" k- B; N( D( |
加上每個人的喜好都不同，實在很難定價" @0 d( l3 _) ?1 ?. l
連定價都難，前一陣子又在飆漲的過程，上個月的八折價可能跟今天的六折價相同5 }6 P" T& K7 C" ~+ i& O0 ?5 j& @+ a
那，幾折有何意義？早兩個月買就會比較便宜啦~~
: t& m- L8 G  o3 B2 c7 d: U
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-3 16:32
回覆 fox 的文章1 x/ x& G; |! e. Z& {1 r7 a
' Q3 ]* Y$ s5 U/ c
大致上如此沒錯
* C2 [. b& Z& J$ l7 P& H有地號或戶號就能查,只有地址也能查, F) Z6 C$ `5 T" b5 ~  n7 V

* M7 E2 E7 m5 f. `不過~一筆是收費20元啦...(嗚~~難道只有我要付20元)
作者: YAYA    時間: 2011-4-3 17:02
本文章最後由 YAYA 於 2011-4-3 17:04 編輯 & S% D" j7 F2 P' m+ j
小方 發表於 2011-4-3 15:09 ) o2 I( {" I! ^1 m+ E; [8 K/ n
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的, ...
: t8 p/ ~( w! r- B

) ~( L" s7 U3 K( x. c, i是的，還是有專業&好的仲介人士。3 R: F9 n+ a7 n# v
只是太多劣幣的仲介。
作者: fox    時間: 2011-4-3 18:04
evelyn0026 發表於 2011-4-3 16:32
# ~0 _9 x% A. [1 D( N回覆 fox 的文章
+ L/ G& ]' I5 f2 `- h
1 P( a5 M; A, K$ Q4 s4 i8 A: p大致上如此沒錯
: Z% x- Z: b+ W" Q
哈哈  我是轉錄的~~~" w4 m: @6 t- m/ s# R$ l
說不定他是很久以前查的
4 X/ o7 S) x/ e- z8 g現在漲價了XDDD
作者: 杰Jeff    時間: 2011-4-3 18:07
四、付斡- 講的真貼切,親身經歷,吃過悶虧
作者: evelyn0026    時間: 2011-4-5 23:59
回覆 fox 的文章
: y6 v, i& d$ v- r% z# F4 [: @$ _1 J, A. y* \6 D& X. N
這位原發文人的文章很不錯,感覺有出書的潛力* X' G" C4 g. {7 H& r, P0 s$ H* J

1 V0 d: _& `) o7 X- ]( ~- X書名都不用再煩惱了,直接就叫[黑心房仲的告白]
1 l. y1 [0 K' q4 r% `; |8 E3 I$ f3 ^, y6 W% A
是繼黑心建商的告白,黑心投資客的告白的PART3  y& }# j2 e& w' k/ q$ O, v* i

- q: N1 e9 @! N2 f+ _. B: U也可以預告有第4集,就叫[黑心代銷的告白]& Z! L, @* G" Q6 y6 b: ~
$ I4 l, O4 i" p% k: n
以上是我夢到的,千萬別讓惡夢成真啊...



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