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標題: [轉錄] 房仲手段大破解-1 [列印本頁]
作者: fox    時間: 2011-4-3 11:56
標題: [轉錄] 房仲手段大破解-1
----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----' w; q$ w) p0 a5 z0 F/ B
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1、預算/ _+ K% R5 X2 L2 L, J2 A
仲介會在一開始先問你的預算# }6 g% x9 @: G8 c6 R% j
千萬別說+ n9 q: s6 a% a& @# w- ^9 o, Y
你只要先說你的需求就好了
% G& a3 X6 q0 W9 l- G" q8 j例如坪數、學區、座向等等1 {: T0 K0 R6 U- I' ^0 ?, B
但是我對行情沒概念% m6 \8 e, j3 M9 s% [* Y5 a* \1 G
可不可以先拿出你們的成交行情給我做參考+ C" [# Q1 V. P) }
這時候你先以成交行情的75折當作你的預算& M9 D. ]' w$ h  g: K  h
你們會問我說這樣會不會讓別人當作我是奧客不認真帶我看呢
7 c% y/ ~# i5 T( @! Z保證不會0 k' k4 m  N. |% q3 }; j
因為他們給你的行情絕對是真的但是一定是最高的8 s) v5 \0 s- b, n( ~
通常同一社區的最高和最低行情可以差到3-4成2 [1 N9 P  g) S8 D4 P: \
所以你的預算是75成就已經是超級A客
. [  I% A# L3 o; I0 X$ H行情觀超棒的5 j& W: \* x: z* u4 x1 P
這樣子他們才會帶你去看些祕密在賣的專任案  K! m* Q- M" i) k& x$ A& F: {8 X
通常專任案會比一般案便宜機會大一些
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2、看屋/ E; t* J- V& ]* O9 ^
千萬不要以為進房就是要嫌房差才有機會買便宜
7 A  x7 U' w" t9 h正所謂嫌貨才是買貨人
  y/ U" u) y* M( G2 R如果你一直嫌4 H, Q! H5 c7 A7 g) E4 P. m0 U7 V
房仲會以為你是同行派來的看屋部隊" i3 q# e, A1 N1 o5 m/ L0 m
根本就不會認真經營你2 J9 t: Y5 V8 t; B. l7 x3 o
即使你出價他也不會認真幫你談, k9 M" l; x# W0 i
如果你真的覺得房子不差% Y9 ?$ A9 l3 u; P9 K7 m3 S3 q
請真心的讚美她7 N! Z! T( y  h$ x
只是要想辦法找一些小瑕疵來說
5 O) U! V6 _/ k- k" K# M最常見的房屋小瑕疵就是
' L! d( }  Q- b. [有壁癌啦、附近有宮廟有教堂啦(即使你不介意)、或是交通不便、視野不佳等等1 |% q  X9 R1 J5 @; I! R
看到喜歡的房子了當然要出價啦5 W# l+ h9 t) }9 K: b7 C. g" U
, m. B$ b. ~( Q0 Q3 S* z
3、出價4 S0 |1 t7 r9 Q/ `
出價就是一門藝術了& T, c0 E; b( O
怎樣能出到不到屋主底價不會一下就買到結果買高買貴
& b( `: e! |! F3 \  ~卻能夠讓仲介心癢癢專心幫你談價格且價格一定在預算內而且能滿意
& u) t3 A. ]) s" X' ~$ P一定要從房價的6折開始出起9 s# W# ^% s" Q4 G+ r2 Y* p- p
為什麼會是這個數字! n7 k6 A: m  j
因為屋主寫在仲介委任契約上的底價通常就是開價的75折呀
' H2 }) t/ x0 A( z& B) h2 Q5 P一開始仲介一定會告訴你屋主不可能會同意這個價格賣你
8 {0 K- B; o$ Q! M' t0 H/ c廢話，你知道我知道獨眼龍也知道
- k& A4 |  H; T0 E9 b就算我8折出價你也會說不同意# }6 e0 X/ o! e3 n7 {
你就只要回他
* |: c9 u  ?5 z" H5 |" A我願意付斡旋你去幫我談0 J* Y+ t- s! ~& i, n1 \: O/ p+ e
我是還有加價的空間，但是說真的能加多少不知道(一定要說)4 g' T6 M( p% |4 k  G7 h) |0 b
我也要看老婆、老爸、老媽、小孩、三叔公、四嬸婆的意見8 q  {5 A7 {# h0 g
不過我自己是還蠻喜歡這間房子的
% C" h8 o; M- V# x但是也是要看屋主的誠意
$ V! S8 q( N! N: ~' k% f9 c希望你能幫我買到
$ ?' ^7 S- I( E3 c5 u7 o0 [通常仲介會先跟你說你這不是在為難我嗎之類的% R' q  ]) I4 K" @; H7 Q
請不要屌他
) \8 |0 T# x/ k, e, `; n( p3 @斡旋他百分之2萬會收, H/ x+ }6 O$ H$ a+ U" t
因為他心裡已經認為這是一個會成交的案子了
作者: 錦系町    時間: 2011-4-3 12:04
謝謝分享~~原來是陷阱讓我往下跳( E4 D. D+ K6 e7 j1 o; O

, S, Q; y% Z8 f9 y. s* w
作者: wunway    時間: 2011-4-3 12:43
像我這麼乾脆又好說話的人，恐怕要將上述過程當成劇本演練數十遍，, j, L5 a6 S1 j1 G3 @
才能熟練的跟仲介員交手。5 m1 v* ^2 r3 U$ _- U# [+ m
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通常買屋，我都是挑景氣低迷的冰河期。
作者: YAYA    時間: 2011-4-3 16:56
小余 發表於 2011-4-3 14:01
$ R, q9 d! h3 @7 P' Q$ w----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----( N7 Q# a4 E- r
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) C6 X4 J; ?+ [( h* ]( O( z, l還好你一開始就有說明" ...
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我確實不喜歡仲介者詢問多少預算的問題???7 z6 F% {/ |  V2 U( K: T! ?
一是感覺被探隱私。二是感覺就只站你仲介的方便角度，這話怎講，像是說如你沒有豪宅的本錢，帶你去看是浪費我仲介的時間。& w# L# j7 Y3 J
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作者: tsengwilliam    時間: 2011-4-3 17:11
難怪天龍國的人每個都屌個二五八萬!!!!還常常在媒體說吋土吋金
# S- l' ^9 ~4 j! e5 q/ E趁現在政府打房買就對了哩
作者: 旅行的人    時間: 2011-4-3 22:36
本文章最後由 旅行的人 於 2011-4-4 06:31 編輯
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4 h% |5 M+ Z* W, [! a買北大自住房子時，我沒多問什麼。更沒有殺到什麼價。也沒有吃虧耶。8 Q  R3 l- o# w6 q) ]3 \

% ?2 t/ L; G( o+ ]4 X重要的是買自己喜歡的。買自己能力付得起的。% i) E7 O1 J2 ?9 B

) S# G& H) G8 ~4 W/ U) l( K: D- A0 W往後如果自己要賣房時，一定也是希望自己的房子能賣個合理的好價錢。4 A. @% J/ i0 k3 B
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賣房子時，如果我開價合理，但是對方一開口就要殺七折，很可能我會賠錢。% N1 h( b% p" x' j% a; {
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那對不起，我的姿態很高。不能接受。請找別的房子買。- @/ U: `4 k) ]( |6 y  R
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因為你有錢，不怕買不到房子。; h6 `5 Q, y* R
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若我的房子好。開價也合理的話，你殺得沒行情，我也不必陪你玩。& n& a% }7 V( F$ q) o& t  I

( A. Y; Q( ?9 i, G% E懂行情的好客人還是有的。等等嘛。
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7 F$ x# N4 @. I9 f買方要等。賣方也可以等。- x# }' U) o- T9 N

. o% k. }. |% Z只要東西好。好房子沒法進口。好地段也無法複製。: B6 @6 W9 I0 p! F9 z2 }& k
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憑什麼用六折、七折的錢買到所有的好房子。
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除非屋主是投資客被燙到缺錢，或是做生意失敗缺錢，或是其他原因缺錢。才有可能低價賣出。# n* j! _- \* h5 e3 D) W+ L4 ?
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那是特例，不能當成常例。9 n* L  B* r/ C: l  {+ U: ^

% a9 R& o; F6 t2 j, n說到房仲。我是找x慶不動產買的。年青人很親切，帶我看了很多房子。有京都、翡冷翠、劍橋、哈佛、風呂、上善若水等等。恐怕看了幾十間了。7 N2 b8 j& U$ e/ U& K

1 `6 U: O* g: ]: `5 M/ {8 `& h0 B年青人專注的眼神、不多話。印象深刻，而且很專心地聽我的意見。幫忙找到了合適的房子。所以房仲費用，我付了足額的2%, 沒殺一毛錢。8 f* f5 Y& g& m/ q+ l) ?

& r( D6 C; l" C: L) W現在這年青人，每次見面仍然很親切。而且互動熱絡。覺得這幾十萬元的房仲費，雖沒便宜到什麼。也好。因為從良好的互動中，一個好客人的印象就可以了。6 t1 @' l$ c" G& k' y
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以後如果有機會賣掉房子，仍會找他。他會替我們找到好的合適的買主。而且會替我好好把關。我不必時時把心思都放在找買主、應付買主。過濾買主。這些時間、心力老實說，也是成本。$ s1 R+ {0 m. o" F

. K6 m5 L( @1 |當然這是我的看法。每個人可以有自己的方法。找合適自己方法。不必論斷誰是誰非。老是在論斷是非，是很累的。
作者: js22020    時間: 2011-4-5 01:35
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但是~屋主真的沒有那麼缺錢~8 o9

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* l4 x8 @1 H  y; X& r哈哈，10個仲介有9個仲介這麼說。
* G% y) Z) a7 v# E+ D而且，我賣房賣地時，也是這麼告訴仲介的。
" C* `! U" V5 X; I不缺錢，我幹嘛賣房賣地呀？
$ u5 K$ g3 Z0 z- |我是缺現金啦！



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