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標題: 重要委員和總幹事的信用 [列印本頁]
作者: Luke    時間: 2018-9-15 10:20
標題: 重要委員和總幹事的信用
本文章最後由 Luke 於 2018-9-15 10:25 編輯
# v) A! K8 ]1 ^, B. s" `; A. l: g# P, ]
; ^0 `% @/ m1 r0 Y7 D1 _" Q7 [依據規約範本，管委會重要委員的資格，有以下的特別限制:1 W3 z. {) y& z
    (四)主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員之消極資格：
. Z0 Q4 k2 h; \1 V) p7 n       有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，
  ^" z) }3 F) N+ B       其已充任者，即當然解任。   
( U0 A& b/ x/ B) I        1.曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，( s7 @- {5 I  b
           服刑期滿尚未逾二年者
$ g8 ]3 w' y; N     2.曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。$ [5 i% F( P$ [2 }: e
     3.受破產之宣告，尚未復權者。
5 `; {( c  c' C) X5 r# Y9 O     4.有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。# t% l$ ^* O6 C
     5.無行為能力或限制行為能力者。) \1 b0 F! V9 V. Q: i) u
請問各位先進:
  v+ P  J& p' k' ?3 W) a1.貴社區是否依規約進行委員資格的檢查?
2 p2 X! X( _! z, h- }2. 管委會可否動用表決，否決規約的規定或委員提案，拒絕提供相關的證明文件?
/ N  j) t+ o+ ?; R6 v3. 派駐社區的總幹事和財務秘書，是否也應由物管公司執行相同的資格審檢?9 Z: i, X0 H& g+ C5 o" X% c1 i6 j

  H' p. t! o+ H( k9 r2 I% Q: i& F) h# c
作者: kasa1107    時間: 2018-9-17 09:41
1. 貴社區是否依規約進行委員資格的檢查?, ~) G( |  Q  P$ c* D, f" B1 X5 N4 q9 K/ [
2. 管委會可否動用表決，否決規約的規定或委員提案，拒絕提供相關的證明文件?4 v! e: P# R; q- X8 u% e* O9 g5 |
3. 派駐社區的總幹事和財務秘書，是否也應由物管公司執行相同的資格審檢?1 i0 a/ a+ N, Q5 z0 `6 ]" U
* g' r! t4 m& ^3 o; w
答覆：
' {6 r* X) \+ M' ]7 ]$ D3 b; g
6 F" E# a" l( k1. 有。- R/ Q+ q$ v. l5 `; o
2. 不行。
% q  @) o* b( c# n; B% \: O5 v! _3. 這個法律沒有規範，但社區管委會如果要求，物業公司也只能乖乖配合。
; Y3 E! |, d# {5 [+ g9 v7 D2 U  i2 S3 Z

$ X+ r- u8 i6 O整體而言，還是老樣子，管委會的水平由住戶選出來的為準，如果認為管委會沒做好，那也是因為住戶都不選好的人出來擔任委員，然後讓對於蒙受到的損失也悶不吭聲不願意出來改變環境，所以與其著墨在規約如何規定的狀況下，不如慎選委員才是比較能夠正本清源的方法。
- P/ O4 c( E) g
% t: @3 L+ d) d6 x3 _
, X' G1 }3 y/ W
4 M3 q5 B1 n# H+ R- M7 G  P
作者: Luke    時間: 2018-9-18 10:08
kasa1107 發表於 2018-9-17 09:41
  ]$ e3 W" k7 q: y1. 貴社區是否依規約進行委員資格的檢查?, ~) G( |  Q  P
" U! [' B$ D$ L  G) F7 Q  o9 e: B2. 管委會可否動用表決，否決規約的規定或委員提 ...

# g* X2 g' v1 Q5 t' z( i感謝KASA大回覆並提供寶貴意見。
* G+ E- r% I. ]/ w
7 ?; u+ l% z( z3 P如果管委會的成員都是有計畫的運作所產生的，徒有法規也沒用。
& A4 x$ w3 d' l
7 ^8 l- t( e4 |% i8 j另外，個人認為，總幹事主導修繕，並領導財務秘書負責社區每月百萬元計進出收支，如果這些工作人員是
9 G% ]/ u4 E5 D
. x& h8 x( Z/ O2 |  c卡債族，更生人，非常不適合，物管公司應該有義務進行必要之過濾。  \7 o( c9 T% J( n5 a, S; e' ~

! H9 Z) U& i6 J7 A* v) n過去擔任委員期間，也經歷了一個奇怪的現象:管委會明明已經交接，總幹事和財務秘書遲遲不辦理銀行代表人& _% l7 e' f+ N3 M* i
' n0 }8 S( h+ F3 _3 i/ c# f2 E
的印鑑交接，結果，很大一部分的前朝支出，挪到新管委會支付(新委員如何驗收?)，但是支出傳票上的代表人. `9 u3 z* v. R: q1 W, |) A

9 y$ y/ q2 O1 m, q6 P. W* v印章，卻都是上一屆管委會的"重要委員"。( E  p& [9 M* |

) W/ U7 u) Z  R) i- P這種做法合法合理嗎? 物管公司難道沒有責任嗎?/ l. J4 n/ a4 A, C; o
作者: 候鳥歸來    時間: 2018-9-19 17:31
Luke 發表於 2018-9-18 10:08 0 F4 t5 K6 K. K# \
感謝KASA大回覆並提供寶貴意見。6 E  \( E: ]/ {# ?: g

6 r- l3 _  e+ h! }) v如果管委會的成員都是有計畫的運作所產生的，徒有法規也沒用。
) j, C( p9 N; J; Z) q
委員有很多人喜歡做時 就要小心# e, i  l5 Q- }2 y5 J1 n1 F
再來若委員都固定喜歡某一個駐點人員 也要小心# R" ~2 e+ B. w# @# n# t, c9 J5 d5 o
雖然駐點人員固定是有好處,但漏洞也在此
. J+ t" B, v' K( M: ]0 c- { 因為容易做些奇怪的事情,畢竟有委員挺他$ m$ g9 J' X2 |7 S
聽聞某社區駐點機電 做了五年$ Z5 z( k0 P' n( I' e# ~
但公司可以換,駐點人員卻不能換
4 Y8 t$ X2 _" u6 F) _0 ~ 委員還自動要求公司幫他加薪$ D& b; T. I' `# j
讓物管公司派駐的管理者很難做
6 R  c- K9 q* }: V% w! d! r' ?8 s 有時聽聞很多請購修繕還要" F0 n- t, {) V
這位駐點機人員簽名才可以# C" v% x5 L% [3 ~7 N
送委員會咧
0 `9 t6 o' l2 Z' ?
2 R; `' B# b! x( y* t0 E3 g# L# J, ?' j+ l( C, w5 j& k9 |
作者: desperoda    時間: 2018-9-19 19:50
候鳥歸來 發表於 2018-9-19 17:31
3 {3 ?, [9 I! W0 {) q: X委員有很多人喜歡做時 就要小心
. u* A" x$ H8 ?  C 再來若委員都固定喜歡某一個駐點人員 也要小心
  C9 \5 U" {: Z$ f 雖然駐點人員固定是有 ...

5 s9 L3 g2 E2 c6 A  @9 H天啦 不知道哪個天才想到管委會這好點子 天高皇帝遠 社區我最大 管理費任我揮灑
' M! X+ X, z8 F' k# B; i& Z, N/ Q1 p8 j" F' r! `% H& \1 T+ \+ K6 k6 t
還有物管 機電 消防 保全 清潔 ........這種肥滋滋的好康生意 只要有社區 一輩子吃不完/ t1 W! k8 w2 y# C5 w

  I& I8 s4 ?* _( `9 `2 _& \
3 S, S. E2 b* f& a6 I+ t4 c. M% d& y8 G4 N1 G7 N
( J/ t" S" z. @/ E
作者: 候鳥歸來    時間: 2018-9-20 18:14
desperoda 發表於 2018-9-19 19:50
) F% F4 k* p% \( {4 t8 x( _& F' Z& z/ k天啦 不知道哪個天才想到管委會這好點子 天高皇帝遠 社區我最大 管理費任我揮灑
/ Z( J5 p9 C: [1 x6 s, a: G
5 G" X# Y* B" ~: H: g  k0 f) s- N 還有物管 機電 消防 保 ...

2 c7 N7 _" O4 w0 c: g  我也不懂5 y2 ~0 \5 u% O5 u! p
& Z- @! D. x8 U9 j2 O4 `: X. q- @
  北大也有的社區人家工程做好 " {) ]( m  j& r# h9 O1 q" o0 b0 x

7 i& p  h9 W8 I$ x8 ^  還沒驗收 就開始使用,,結果用一用有問題  
4 {9 u' S% |% }! {; i" ]! A! \& V
  現在還要人家廠商重新做過1 |3 `9 V. p# _

, c" R( x+ S& r$ j5 c  搞的我朋友社區 現在是 雞飛狗跳 想搬家 ; r9 z: N5 w" P9 \
  
2 c$ |+ ^, H9 k3 J   聽聞 社區不付工程款中.......  
, |4 J3 H7 ?3 E" q- u) N* \
$ P  [- o/ z) k; T, }' G   真的做工程的廠商碰到這樣的社區 . M  \" {$ F9 Q0 m  l

2 K% R1 m5 l. a1 j" N  k   真的會把它列入工程界的黑名單 . Y, k& H3 ]" N: C0 F8 T
5 U. m8 p8 ~) E$ t# w
3 l; ]/ K" Y7 g, h" I& R
: `. K7 G3 s7 X4 {: I

! X: r# Q# M# O+ y( y, S( P- n8 l' W3 X) P

5 e( b, ]$ Q9 Y5 Q5 J8 M6 G, F
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作者: 文兒    時間: 2018-9-21 16:29
有規約當然照規約- ?" C- d2 P( M+ ^3 s5 F
3 e& z: L# s; K) n
除非規約透過正常程序已改: i! W5 l. |4 P
) k; @# d5 J* D" `4 ^& B
那有幾個人表決的道理
作者: Luke    時間: 2018-9-21 19:44
用管委會的決議，或者主委的"個人看法"(免表決)、
! M/ M4 Q, [/ Z; z# a/ W6 d0 s- Z5 b- v) C) Q
否定規約，否定區分所有權人會議的決議，案例罄竹難書。) A  x9 X# W$ f3 x

& r) T! H6 P" R4 V至於物管、機電、垃圾清運等合約商，可否成立一個"評鑑網站"，
7 d4 A- N+ n( R% P! T" O5 [. w# ]+ O# N( g+ T+ g0 A' @
由住戶評分，免得濫芋充數，劣幣逐良幣，掃除地雷公司和人員。
+ ?4 |: w$ w3 \) D* V; q& C" \
5 {# B0 O7 ?# {% z  S當然，細節需要規劃，優劣評鑑也需要實際的佐證資料。: n5 N" |) ]- y& B
: w) l0 f/ ]4 R
例如: 保全人員值班時酗酒、抽菸、睡覺、滑手機、........
- t( U5 k! v5 [  C3 e, K( l9 N) q# X8 C* @
例如: 總幹事大小眼，夥同權大勢大的"多數派"，欺侮或冷落少數善良委員或住戶、* r( P, A+ U) N) Y# H3 N" R. s. d

: m% d2 Q0 b' J' K7 Z& X0 z, w$ h7 e8 B& J        明知主委或管委會的作為違反規約，甚至法律，不但不依據職責提醒，甚至參與......) o8 B4 U  Q( Y% }
0 h  @/ m) q( A+ U0 A
如果貴社區有這些現象，那可要小心了!
5 r1 T: V4 n, k$ n- E  Q5 X" w& A4 D1 i6 R9 G7 q! Y" }/ r

2 z9 B. y7 g0 m/ m( |) Q+ D
作者: 候鳥歸來    時間: 2018-9-22 11:46
Luke 發表於 2018-9-21 19:44 ; V/ z7 D& o5 _) H9 M9 P( q
用管委會的決議，或者主委的"個人看法"(免表決)、
& X' O4 M: T( L" o$ a# J; h+ ]( t5 j' d/ R: n
否定規約，否定區分所有權人會議的決議，案例罄竹難書。 ...
1 [9 S+ Q0 ~' X! @! I* g/ Q
   真的3 f& ~) ?8 R1 T  V5 G/ T
作者: kasa1107    時間: 2018-10-1 11:32
Luke 發表於 2018-9-18 10:08 ) T1 l9 {4 B( t, B8 [: O5 j2 n
感謝KASA大回覆並提供寶貴意見。( w" d: r) \! I' i# l
/ o% n' b4 u9 F2 X! \9 H
如果管委會的成員都是有計畫的運作所產生的，徒有法規也沒用。

0 l2 K- E& b1 n6 `* Q可能你沒有擔任過超大型社區的委員，理論上應該各屆的支出要切割乾淨，: q% ?% x9 _6 K) a) [
但實務上這個其實不太容易做到，因為有太多外在變數會影響到。
/ H! _& L2 S9 Y) D# N* x7 g. N, \6 o' e8 R9 U
以你舉的狀況為例子，組織報備程序從區大完成之後需要進行的有會議記錄的製作跟確認校對，校對無誤之後方可進行大印的用印依據法令寄發給區分所有權人，中間最多同步可以準備申報填寫資料，還要針對每一頁申報資料都要進行大印的用印，提交申報之後到下發組織報備，快則一周短則一個月以上，看承辦人員的速度跟心情。- U- O3 u! f. _" A; F8 f
這還不涉及要蓋章的主委是否有空去每一頁都蓋章，如果時間上配合不及又會拖到一下。
; ]. o9 j2 R3 ^之後即便組織報備完成了，取得合格公文後，也還要填寫各家配合往來銀行的變更印鑑申請表單並且又要再加蓋用印資料，之後還要新的主委抽空過去親自跟財務秘書去跟銀行現場辦理變更，因為有文件要親筆簽名，這個假設時間沒空，又要再多等個幾天到幾周時間。+ ~/ p* z. k- P1 g
; H  L1 W) R+ ^8 d8 p) Q# E
同時間內，社區的修繕請款作業也還是要做，否則影響到社區對外信用等問題，在還沒完成銀行印鑑變更之前，當然就是舊的委員們去蓋章支出了，所以這個要請你理解，跟辦理其他業務並不太一樣，並非隨到隨好，都是需要時間的，因此您提到的例子並不全然都是不合理的狀況，這個要理解。, D8 g, t. g9 ]- t- T
! E' m8 ]! I' a0 B
; s/ J+ f) G! _% @1 J2 k9 d( b
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# w/ p* o! f5 E. T- }9 A
" _: F+ B) r0 ^9 `, k& ]0 D$ O
1 k4 C$ r6 r3 r# T
作者: Luke    時間: 2018-10-3 15:17
本文章最後由 Luke 於 2018-10-3 17:41 編輯
: A: Z; ?9 G* W* {. m
kasa1107 發表於 2018-10-1 11:32
( K1 U; T5 ^  Q6 F; J4 ?! P' d+ f可能你沒有擔任過超大型社區的委員，理論上應該各屆的支出要切割乾淨，9 g. k# b6 |( T! j
但實務上這個其實不太容易做到， ...

) [) M; P- g' c0 k7 {( ?* f) s+ C3 [- l謝謝!: g& {% {  S( N8 E
" h% q: f) k1 _; M1 Q* [: p
社區規約規定，新舊管委會交接之後，X天之內必須完成銀行代表人印鑑的變更。
, [2 A2 g8 C4 V# v7 y( r- R. r+ r0 O( d, [
所以，您的說明我能理解，但物管故意壓著不辦印鑑變更，
( A. l1 c' D/ U- \+ y5 h1 t  a0 j% L! e- D1 A* z
20餘萬上月支出需要支付，驗收的責任由誰負擔? 8 |7 g9 ]  P5 t! r4 h

% R9 G9 i8 C' [( l  C前任的重要委員已經自動解任，還能用印支付帳款和匯款嗎?) F* y1 w9 l, t8 L; ]
; d* m" B% G1 X6 u8 c9 ?# Q! B# Z
請教法律顧問，就直說種作法非常不妥當，甚至有適法性的問題。
' v2 Z! @9 r" |
  X# }5 ^% T1 w; v2 D5 i已經下任的委員，已經不在其位，還能在主委、監委和財委的欄位簽章嗎?6 t4 _( I2 q3 ~( ~5 I5 i; n" y0 ~" a
. K% k+ D- t2 F: r7 @" F4 [3 A1 \
作者: desperoda    時間: 2018-11-29 22:41
平常生活公私兩頭忙 對社區的事物不能說默不關心 但總是有心無力
* Q9 l5 ?" X" |' x& T7 d聽鄰居說 社區內會關心社區事務的住戶 可能連3%都不到
0 t) s1 g, b; Q; J# A/ b所以 少數有心人就會很熱心的出任委員 也很積極地搞修繕 辦採購 , a, p, S5 y+ Y: w, N
最近聽說社區內有些騷動 這一屆管委會部分成員曾經多次擔任重要委員
  K4 m4 K) R! R" j  h& g& S, u由過去的財報可以看出來 這些委員任職的年度 社區修繕的支出就暴增
! C& u  ]9 ^4 a, C0 a1 n- H譬如說 某一屆管委會任期的最後一個月 修繕支出可以高達數十萬元 很驚人
0 Q+ c9 G! {: o9 N% [不然 就是把一個大工程拆成幾個小的 每一個都在10萬以下 就不需要送住戶大會表決了" v' ~" ?, f  M7 Q' B3 Z: L
一年下來 修繕費用可以衝到好幾百萬元 但是住戶好像依舊無感
0 E* ?3 I, f! r2 J5 T- }$ N記得有一個案子 管委會要改善照明 訂了一批LED燈座
; w* h. c4 n" m/ s廠商最低報價是每一組燈座加LED燈管是600元 工資另加150元 ' ~% l' G% o8 G& n6 ~
但是因為工程是分成好幾筆 每一筆的金額才數千元 就不需要招標和比較價格$ i2 M! M# I4 u) Z+ A
所以就交由一家廠商直接施工了, h! m! R% U8 C' b. n: }  E2 p, N- a
完工後請款 每組燈價支出卻是1,800元 不含稅; n; j4 B+ w% @! E" _
就算整個案子只耗資數萬元 對大家而言 不痛不癢
# @0 S' w" |6 @0 b可是 做生意總要有商業道德 擔任管理委員也應該清清白白 用心做事# i4 H( h) O# j/ H6 Y2 w6 o
我想 這種事情在各社區可能都發生過 情節可能比我們嚴重得多
7 T; [7 f* J  T( n6 O7 V: ?問題是 若是廠商太貪心 低價高報 利潤翻倍 總幹事和委員為什麼同意驗收付款呢
$ f" }2 J+ v* O. |6 ^& K或者是有委員想賺點零用錢 或者為無給職委員謀一點福利 廠商配合演出7 p. C0 P1 s+ Z# c! I: Q8 b; e
請問 這種作為難道沒有違法嗎 各位的社區又是如何處理呢' h) [8 K" N9 @& V
+ F$ G* ?6 A% ?- ]3 }$ ]9 c. y( w

/ t5 C; E- i* |- ]8 D& t8 U. Q: H% H0 c. ~
* R- L/ L; h- k$ a- s
作者: workbb    時間: 2018-12-2 17:09
這種事應該每個社區都有吧.....



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