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標題: 請教管委會事務 [列印本頁]
作者: 維尼米耶    時間: 2018-1-2 20:55
標題: 請教管委會事務
請教各位大大，若經投票當選管委員
/ N+ t' d; r8 r+ l, ^但不就任，需要寫放棄同意書嗎？
  y/ \% m, N) u5 R, i謝謝
作者: waitai    時間: 2018-1-3 08:34
若貴社區規約無載明，不需要填寫。! U5 P3 l( x* m5 v) L9 d$ G
物管會請妳填寫是為了方便往下找遞補委員
+ p; A& ]1 ~5 j/ ?+ P這樣才不會耽擱下屆管委會成立
3 h* u) t, {. |$ Y. j; W" ~因為還需要湊齊委員人數(符合貴社區規約人數)
4 W: u3 Z  y- E* F8 X& u8 e6 C方可召開籌備會選任職位再行報備5 m3 [7 |2 w1 `0 C, }# I# @

- \9 a% V$ M) m9 g& c" Y  A: K若真的無意願，要讓社區行政事務好運作，樓主不妨撥個控填寫一下吧!
, N7 l3 d  r& c! I3 I% [2 X& {1 g* y  B! |! r; X2 N1 A/ d2 V- C
作者: nelsonshi    時間: 2018-1-3 11:55
大家都只想享受他人的服務而不想付出，. ~) ?- M1 v) W& E+ z

5 H2 K+ Y# @3 y" Z% \# h讓一些熱心的住戶心寒。
9 _5 F+ E. p; g* s" }# @# I/ P$ Q, E) v
這樣只有讓社區向下沈淪。+ A; K0 p- }) i0 g5 a! q

! s- b' s! F+ N你懂我的意思的！
作者: 維尼米耶    時間: 2018-1-3 13:56
nelsonshi 發表於 2018-1-3 11:55 $ ^. X! [  S& A7 x
大家都只想享受他人的服務而不想付出，
  b+ Y+ Q& ]9 o' f1 ~& o  w2 o2 o; q( }
讓一些熱心的住戶心寒。

. O, O! I- K: H; C2 a. p/ J唉⋯⋯石大哥，我理解
作者: 維尼米耶    時間: 2018-1-3 13:58
waitai 發表於 2018-1-3 08:34
$ {: j! i! {8 \( j5 D; n: Q' @  `2 d6 z若貴社區規約無載明，不需要填寫。1 e. r- ~% F2 V  h' ^4 l, D% n
物管會請妳填寫是為了方便往下找遞補委員/ A# Q: G$ O6 b; S' n& B1 i
這樣才不會耽擱下屆管委會成立 ...

( _* [, a7 M: ~: \; i( a謝謝，了解
作者: 蕊貝佳    時間: 2018-1-3 14:58
本文章最後由 蕊貝佳 於 2018-1-3 15:10 編輯
% K' c+ L  r! c6 ~/ }7 D2 U9 {7 r/ L, u) b5 X
為社區服務並非只有進管委會一途，如果管委會是一言堂，進去不能有不同聲音，進去就只是顆橡皮圖章，甚且有人認為給你安插一個頭銜就如給你一官半職似的酬庸，個人認為有所為有所不為反而是對個人與社區公眾事務間最負責的態度!假若有理念，價值觀都相同的又另當別論，就當仁不讓吧。
作者: opp12317    時間: 2018-1-3 15:13
有聽過某社區選出的委員全員辭職，也有每次開管委會要警察到場因為打成一团，有拿酬勞的是全勤才有，很多都是沒酬勞也沒少管理費的，有的是怕被告才不做，委員做太久被說萬年委員，自己不下去做只會批評的應該不少吧！
作者: 發哥    時間: 2018-1-3 18:37
社區管理委員會態樣不一，各有不足為外人道也之處。- Y' ]5 A# F! M* j
以自己不下去做定調，就有如口罩同等功用。
; @6 @  R! E$ ^& f癥結點在管委會的作為是否符合公寓大廈管理條例，建築法等相關規定，版主可在自己社區規約及主管機關釋例尋獲相關答案。
作者: Luke    時間: 2018-1-3 20:49
我也有管委會相關的疑問想請教:
/ d, o2 U. H* u* T# R8 _3 R4 L2 I- i# m( x  \
1. 如果，社區的規約規定，管委會的主任委員、監察委員和財務委員等重要委員，必須由區+ e6 H2 C7 v; ~3 _& A" {1 z0 T: b
   分所有權人本人出任，不能委託親友。但是管委會選出主委、副主委和財委，實際上卻是5 |! _+ V0 [) b: e1 @. E
   由他們的配偶主持會務和會議,而且簽到,但會議紀錄卻是當選人的名字.請問, 這些會議的決
& @3 o' L7 v% g; \; `   議，是否具有合法效益? 是否有法律責任?8 e3 ~: m/ N7 L0 I

2 L. w) k7 x( L5 o3 T0 L# ?2. 規約有規定重大修繕的限額，大多是十萬元，但相信很多社區的部分管理委員，根本不把
2 F9 i; V% J+ X    規約當一回事.我住過一個社區，30萬的案子就分三張發票，更大金額的案子，就分成更多1 e% L+ ]: k3 G0 j* \7 y
    筆，十幾萬的案子，管委會就直接做了，這樣的作法，到底有沒有違法? 小住戶究竟該怎麼
% }+ P# o+ U. L2 k) a! z- T1 p0 G    自救? 5 w: |' q& B* [3 L' ~2 B1 k8 _

1 @. S0 |) q( c' h
8 N' b" L! d8 n  W) {  Q: [
作者: waitai    時間: 2018-1-4 00:08
Luke 發表於 2018-1-3 20:49 9 i; X% a$ ^) ~6 q9 w( y1 G2 x/ Q
我也有管委會相關的疑問想請教:
0 i$ k" V, Z5 f7 e, y* \' m! `) z8 U
9 C( ^. U/ ]- C# s1. 如果，社區的規約規定，管委會的主任委員、監察委員和財務委員等重要委 ...
; q1 W3 E  @  b* E
1. 這樣的狀況是違法的，只能檢舉到主管機關發文來糾正，但若要確認會議有無效力，主管機關會說秉持社區自治原則，"若有侵害到區權人權益"請向司法機關提出告訴爭取權益。(別期望主管機關會幫你伸張正義)1 Y: q) j2 H; B' X9 f

& V- R4 A# E& z+ d2.重大修繕為了規避規約額度限制，分開請款這是很多社區的權宜之計，因為若要召開一次區權大會除了曠日廢時，且勞民傷財，還不一定會過，既然都是重大修繕一定是很嚴重了，若無中飽私囊，住戶多是睜一隻眼閉一隻眼，除非有弊案，那就和上述第一項依樣須走法律途徑爭取自身權益。(別期望主管機關會幫你伸張正義，即使檢舉過去還是一樣的答案，秉持社區自治原則......)
作者: 蕊貝佳    時間: 2018-1-4 07:02
本文章最後由 蕊貝佳 於 2018-1-4 07:19 編輯 3 l( d) C6 f0 R/ W
opp12317 發表於 2018-1-3 15:13 , s9 l8 e% t) w$ v1 r
有聽過某社區選出的委員全員辭職，也有每次開管委會要警察到場因為打成一团，有拿酬勞的是全勤才有，很多都 ...
" N! m4 w8 |. }  w" B. v& G6 ?
: `- o6 {% r' D# j3 b2 \
怕被告?; ?- s9 s! o' {1 ^# @

3 p7 G- c! X  `; I既無違規又無違法為啥害怕被告?還有當委員的說隱瞞事情不敢說怕黑道來社區鬧事?* \5 i( V7 X' s1 ]

6 M; x3 |) `, L# R" v" P! z這是有膽有識的人嗎?難道管委會只適合這樣 勢利又膽小的來做?
- I. L1 V9 ^, V% f5 G8 L' h3 H" V6 o" W: B% E
尼還是沒有脫離(進管委會才能幫社區做事)這種思維。告訴你，有些人在管委會好聽點是頭銜難聽的說是棵圖章。# D2 e* W" v: }
" P3 |- k. ?2 Y: Y3 c" p; `
監委沒在監督，環保，機電等等都一樣你問他們到底做了什麼大概自己也說不上來罷。做心酸的。發揮了作用嗎?# m5 A/ }3 D7 K$ \/ Q2 g4 A
  v6 T% y$ q' ^  |) e; v
因此才使得有些不好大喜功的人躲起來。要頭銜幹什麼?來社區刷存在感嗎?& m/ f2 @8 e* {$ e& U
* _+ h! }$ O7 a, x# G' ^
去跟一群理想不同的人既做不了事又有因意見不合撕破臉大打出手的可能，還7 f4 T  d% @4 d; P
面子裡子都要，邀功搶功，說得全社區人都欠他們一樣?何必呢" A& @" q5 M, k) o% @& h, e& f
, E6 {4 G" X; [  F5 q
所以說人家，不來做只會批評，是未了解管委會生態，片面見解
作者: Luke    時間: 2018-1-4 08:38
waitai 發表於 2018-1-4 00:08
1 ^* l5 _4 g# b: j# V1. 這樣的狀況是違法的，只能檢舉到主管機關發文來糾正，但若要確認會議有無效力，主管機關會說秉持社區 ...
( ^9 v1 f& @: p0 Q7 P
謝謝 ! 如此看來，社區的管委會似乎和學校的家長會類似，都乏人監管，也都問題叢生 !
作者: kasa1107    時間: 2018-1-4 09:30
Luke 發表於 2018-1-4 08:38 # D" C+ m  Z' y
謝謝 ! 如此看來，社區的管委會似乎和學校的家長會類似，都乏人監管，也都問題叢生 ! ...

4 r4 p$ X9 }0 Q$ X  R9 p8 D目前法院的判例看起來，只要沒有明顯損及區權人的權益，似乎有些違規也幾乎都會輕輕放下，. K* c. m3 Z: y$ K# R
這部分舉證比較不容易。2 F0 y0 Y/ X7 e
) X/ l7 k1 D6 G& [+ |9 M
與其期待透過司法制度來解決私法糾紛的問題，建議還是找些志同道合的人跳下去進入到組織體系內進行改變會比較直接一些。
作者: Taiwan1    時間: 2018-1-4 10:34
opp12317 發表於 2018-1-3 15:13 ' b" K9 z7 T, s
有聽過某社區選出的委員全員辭職，也有每次開管委會要警察到場因為打成一团，有拿酬勞的是全勤才有，很多都 ...

) }# l4 z& D: a
. X  ?) F+ Q3 D" r& k; D. J不必聽説，國際一街滿築社區便有類似的現象。 社區開會時，如有與陳家地主戶委員意見不同時，有一地主戶委員會以一言堂的口吻，大聲吆喝要求依照他們的意思來做。許多委員息事寧人，許多住戶也不聞不問，社區只有継續爛下去。
作者: Luke    時間: 2018-1-4 10:40
kasa1107 發表於 2018-1-4 09:30 4 [9 z0 ]3 Z% s  }* U3 ]. u
目前法院的判例看起來，只要沒有明顯損及區權人的權益，似乎有些違規也幾乎都會輕輕放下，
4 X) X* r( @; L3 Q# l, k. \/ Q這部分舉證比 ...

. ?% o8 A8 H6 C7 m9 Y$ l謝謝 ! 同一批人，一再複製同樣的模式，啃噬公共基金，實在太可惡了 !
作者: Luke    時間: 2018-1-4 10:58
蕊貝佳 發表於 2018-1-4 07:02 * `: x/ L' J. J( E; u9 @
怕被告?
5 n. h" N$ V; n* Q7 s7 c: W6 G) p9 [# r' H2 T" k4 k
既無違規又無違法為啥害怕被告?還有當委員的說隱瞞事情不敢說怕黑道來社區鬧事?

- a9 J- w7 l# x- q% T我就見識過，監察委員不但不執行監察，反而配合其他委員行事:先設計好數十萬的大案子，拿到區分所有權人會議表決"通過" ;二年監委任期屆滿，先休息一年後，與好夥伴商議好，又重返"執政"，開始收割 ! , }( @2 ~2 |' I( Y5 j+ J, O
% e5 D* ?( G5 g5 O- ?) j
順便請教: 區分所有權人會議的表決，都有設定規範，為何贊成大案的票數，明明連出席半數都不到，會議記錄卻照樣寫"通過"呢? 這難道是合法的嗎?
作者: magicgogo    時間: 2018-1-4 11:36
社區是大家的   其實就公平性而言應該是用輪流的方式   而不是用選舉的方式   很多人都是出一張嘴叫別人服務他  還視為理所當然!  
作者: waitai    時間: 2018-1-4 12:17
Luke 發表於 2018-1-4 10:58
1 D& n4 o- V; c6 F$ i5 y我就見識過，監察委員不但不執行監察，反而配合其他委員行事:先設計好數十萬的大案子，拿到區分所有權人 ...
* z4 {: C1 G7 g- {3 D
擺明了知道住戶不會"提告"所以就為所欲為了~
# v! w" ^8 s3 t* |  c
6 g4 Q9 j8 x" |各位不要以為內政部訂了公寓大廈管理條例就能拿管委會有辦法
3 ?4 Q# Q( f* t- |64條條文內真的能罰到管委會及管理負責人只有幾小項，罰款更是少，檢舉到主管機關都是以勸導方式要求改善，若是有聘請法顧協助更是罰也罰不到，重大爭議也是需要先經過調處會後才有後續的處理。
7 }& w' B5 t) v3 r" X/ w" t& I% ?5 b* w& w9 u
不然每每收到的回文都是私權部分需由區權人或利害關係人提出告訴，試問哪個住戶閒閒沒事會想去打官司呢?3 a/ k( V8 m+ w3 S2 G
政府就是生了法條卻不願意強力執行監督與糾正，才會造成這種管理亂象。, J# p) G+ `# z2 _, |% X7 M
規約訂得再好，還是有人不願遵守，你能奈他何呢? 檢舉還是提告? 您願意嗎? % {" [( L$ d! Y% U/ x, A* U

1 E6 V! J" o5 x- c3 q社區管理不善除了公權力不彰以外，就是住戶不覺醒，只要不礙到自己權益，就睜一隻眼閉一隻眼，萬年委員因此長期把持管委會，有理想有抱負的年輕人進入管理階層就會被排擠，連舉手都舉輸人家，還能談甚麼改革談甚麼理想抱負呢? 做的是好是因該的，做不好還要接受廣大住戶的謾罵，你覺得還有誰願意出來當委員呢?0 d  T/ R" f% C  U. ^
這些都是每個社區走到後面的問題，即使這屆號召同伴出來競選，也是會有人在管委會裡面搗蛋，把你的理想抱負都磨光了，你還願意為社區付出嗎? 我知道只有神才會(神愛世人)^^
& r$ N* I5 d+ v- L
" g% `0 R) N7 }9 `0 r$ d; J. x大家若對管理有興趣不妨創個FB社團共同來討論，將管理問題拿出來討論並尋求解決與改善。
作者: 蕊貝佳    時間: 2018-1-4 19:15
本文章最後由 蕊貝佳 於 2018-2-2 08:23 編輯 ) W. h  P3 ^9 {' U/ l
magicgogo 發表於 2018-1-4 11:36
3 C; {: r1 |7 }. L' [# r8 s社區是大家的   其實就公平性而言應該是用輪流的方式   而不是用選舉的方式   很多人都是出一張嘴叫別人服 ...

! o( N' [  S$ z) i) u
; k2 T% X) V; e3 }) u你們貴社區要用輪流方式還是票選那就要通過貴社區管委修改規約。4 q; L5 M# ^% u% x, Z4 L

7 \! K) m! U3 Q我有看到同一社區，明明規約是一人投1票，可有人為選票多些而偷偷修改規約，在投票單寫一人可投3票，果& T% D8 W/ c. V* |) {

, l& u5 U' Q" Y5 ]* A: ~& B然票數比人家多而當選。這就是多數暴力的來源
' y0 c! n* _  j8 m, R; ]& y& U3 _  i  J5 c
再說，管委會有人遇事自己偷懶總是推說去問總幹事，同樣只出一張嘴，差別是，管委會有權利每月支配十萬以內開銷還管這管那，
0 _6 a. |& C7 ~6 J' z$ d8 O* p& i0 p/ m. g  l# M  M/ a5 I9 q
而我們在這出一張嘴啥權利也沒有，有時還挺惹人討厭。4 _2 u: ~4 q+ W9 u& y$ S% Y
, W; A4 }3 c  |
作者: magicgogo    時間: 2018-1-4 20:44
蕊貝佳 發表於 2018-1-4 19:15
: e( C: y( }1 a7 `' Z! {1 ?你們貴社區要用輪流方式還是票選那就要通過貴社區管委修改規約。
' ^6 F  l& f8 w- `3 p# _1 Y0 c  f/ F5 h
我有看到同一社區，明明規約是一人投1 ...
8 m4 ?$ K; h  ]) e+ Q: o& o2 v1 c) G
在這是討論對管委會事務的看法  跟討不討厭沒關係吧!  哈哈!
作者: 發哥    時間: 2018-1-4 21:58
區分所有權人或利害關係人對管理委員會有該條例第四十八條或第四十九條各款情事之一時， 得列舉事實及提出證據依第五十九條之規定報請直轄市、縣(市)主管機關處理；如有損害住戶 ...
作者: 發哥    時間: 2018-1-4 22:03
糾正案文
2 i+ \; r5 N# L" ]% _被糾正機關：內政部、臺南市政府。
1 {* Y: }+ i- m$ B( m, J1 t案　　　由：    內政部為建築法中央主管機關，悖離建築法行政與技術分立制度之規範目的，不當劃分「規定項目」與「其餘項目」，致建築執照審查徒具形式，其所屬營建署於維冠大樓倒塌後，僅於105年8月24日訂頒不具強制性之「強化建築物施工管理作業原則」，其內容徒具形式，施工勘驗制度形同虛設；復該署就各建設公司實際家數與推案情形均無掌握，整體法令設計與規劃付之闕如；且未積極督導各縣市政府研定不動產開發業管理自治條例，並欠缺建築履歷保全制度，而與建築法第56條規定有間；另臺南市政府身為地方最高主管機關，就維冠金龍大樓倒塌造成115人死、104人受傷及上百家庭破碎事件，就該事件建築執照之核准，難謂無過咎之處，且其現行建築施工管理與勘驗制度顯欠周延。上開機關之行政作為均違反經濟社會文化權利國際公約第11條第1項規定與住宅法第53條暨國際公約第4號一般性意見保障「人民適居權利」，核有重大違失，爰依法提案糾正。
4 g, [* H( S. ?9 N2 K) Q( A) T事實與理由：9 a' V( i- F6 ^7 [& U! V
105年2月6日凌晨3點57分之美濃地震（臺南市震度5級）造成「維冠金龍大樓」全倒，115死亡、104人輕重傷，為臺灣有史以來單一建築物倒塌死傷最為嚴重的事件。本案據相關司法判決顯示係不動產開發業與建築師暨營造業相關技師勾串所致，「人謀不臧」甚為明顯。然查88年921地震後，雖現行建管制度有諸多改善，例如：89、95年訂定(修)建築物耐震設計規範及解說、建築物實施耐震能力評估及補強方案、92年2月7日訂定「營造業法」規範施工品質、針對老舊建物於99年5月12日修正「都市更新條例」等，針對建築物耐震、施工品質及老舊建物更新相關問題，均有修法；但臺南「維冠金龍大樓」倒塌事件，無疑敲響了建築設計監造、營造施工管理制度之警鐘，主管機關就建築設計、施工管理相關政策、法令與執行是否不當，不無疑問，爰此本院啟動調查：「原臺南縣政府審查臺南維冠金龍大樓之各項執照，有無善盡審查、抽查、施工勘驗及竣工查驗之職責？另，現行公司法對於建築公司辦理營業、解散登記等規定過於寬鬆，致建築市場存在『一案建商』現象，不肖建商因此規避保固責任。經濟部為公司登記之主管機關，有無本於權責建立相關配套措施？均有深入瞭解之必要」等情乙案，調查結果認定內政部及臺南市政府確有重大違失，應提案糾正，以督促被糾正機關切實檢討改進，保障人民基本權利。茲臚列糾正事實與理由如下：
5 @" a. \9 y& a7 a- P0 z內政部作為建築法中央主管機關，長期以來棄守公權力及廢弛職務，未依我國實務現狀適時調整建構建築管理制度，曲解建築執照審查行政與技術分立制度之規範目的，不當劃分「規定項目」與「其餘項目」，致地方主管建築機關更簡化應審查之「規定項目」，造成建築執照審查徒具形式，架空建築法上高權行政之內涵，任令部分開發商與建築師、相關專業技師等相互勾串，侵害人民之適居權甚鉅，中央及地方主管建築機關顯有無可迴避容認故意責任。
5 F! W* d; ~1 T' j* b按建築法第2條第1項規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。」同法第25條第1項規定：「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」同法第26條第1項規定：「直轄市、縣(市)(局)主管建築機關依本法規定核發之執照，僅為對申請建造、使用或拆除之許可。」同法第87條規定，就未依照建築執照核定之工程圖樣及說明書施工者，得施以停工處分。再按行政程序法第92條第1項規定：「本法所稱行政處分，係指行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為。」從而，建築執照之核發係為行政機關就公法上具體事件所為之決定之行政處分，為「高權行政」之核心範疇。
- g, j0 v* @% j; C" y) G  X0 w再按73年11月7日修正之現行建築法第34條第1項規定：「直轄市、縣(市)(局)主管建築機關審查或鑑定建築物工程圖樣及說明書，應就規定項目為之，其餘項目由建築師或建築師及專業工業技師依本法規定簽證負責。對於特殊結構或設備之建築物並得委託或指定具有該項學識及經驗之專家或機關、團體為之；其委託或指定之審查或鑑定費用由起造人負擔。」前開修正即建築業界所稱「行政與技術分立原則」，查其修法理由係從早期因委託各地建築師公會審查或鑑定，易滋流弊，故限於特殊結構或設備，委託專家代為審查或鑑定，以解決當前執行上之困難之部分委託之作法，轉變為主管建築機關僅就規定項目審查，專業技能部分由建築師及相關專業技師負完全責任，主管建築機關則處於監督管理地位。然因建築執照核發仍屬行政處分，主管建築機關仍具公法上監督管理地位，僅將本應由主管建築機關審查之「其餘項目」透過行政命令交由建築師或相關專業技師簽證負責；至於「規定項目」與「其餘項目」應如何劃分，固授予中央主管機關裁量權(如內政部依據建築法第34條第3項訂定「直轄市縣(市)主管建築機關審查或鑑定建築物工程圖樣及說明書之規定項目」），然「規定項目」與「其餘項目」之命令範圍，若引致無法達成建築法第1條建築管理之規範目的，致生危害公共安全時，其行政機關之裁量權似萎縮至零，行政機關當無可迴避容認故意責任，司法院釋字第469號解釋意旨亦同此。# S; n# x5 s6 G8 K7 d
就維冠金龍大樓倒塌案而言，其建築設計圖說雖係交由建築師、相關專業技師簽證負責，惟自921地震以來，因前揭行政命令劃分未能切實檢討改進，專業技術人員虛偽簽證情形無法杜絕，建築執照審查業已徒具形式，而中央主管建築機關內政部竟將直轄市、縣(市)(局)主管建築機關應審查之「規定項目」區分為「查核項目」及「審查項目」，再授權予地方政府自行訂定，致地方主管建築機關更簡化「規定項目」之審查，並擴大交由建築師、相關專業技師簽證負責之「其餘項目」範圍，明顯悖離建築法第1條「維護公共安全」之規範目的，實質架空高權行政之內涵，使建築法喪失管制監督之能力，主管建築機關自無可推卸其責任，理應強化現有配套措施。4 i! Z+ t4 @+ S/ J& R) h
綜上，內政部作為建築法中央主管機關，長期以來棄守公權力及廢弛職務，未依我國實務現狀適時調整建構建築管理制度，曲解建築執照審查行政與技術分立制度之規範目的，不僅不當劃分「規定項目」與「其餘項目」，更授權予地方政府自行訂定，致地方主管建築機關再簡化應審查之「規定項目」，造成建築執照審查徒具形式，架空建築法上高權行政之內涵，任令建商與建築師、相關專業技師等相互勾串，侵害人民的適居權甚鉅，中央及地方主管建築機關顯有無可迴避容認故意責任。
3 h, B' A6 ?4 f7 g9 O( V內政部營建署對於本次維冠大樓造成115人死亡、104人輕重傷事件，猶不思全盤檢討建築法制，僅於105年8月24日訂頒「強化建築物施工管理作業原則」等不具強制性「非行政程序法」之所謂行政指導，供各縣市參考，其內容亦僅只加入「建築物至少2樓板前應經主管建築機關派員或委託相關專業機構現場勘驗合格」一節，徒具形式；復從各縣市政府自行訂定自治要點統計顯示，其訂有主管機關必須派員勘驗規定之部位極少，甚或全部無須派員勘驗，致施工勘驗制度形同虛設。另供公眾使用建築物之人口與使用密度均高於非公眾使用建築物，卻僅有5縣市規範之強度與頻率較高於該縣之非公眾使用建築物，實均無法確保建築物安全，保障人民生命與財產安全，內政部營建署自有重大違法失職之處。( g- u" a% k* _) K# Q/ u
維冠金龍大樓倒塌事件發生後，內政部營建署於105年8月24日所定「強化建築物施工管理作業原則」徒具形式，不具強制力，各縣市政府自行訂定自治要點統計顯示，訂有主管機關必須派員勘驗規定之部位甚少或毋庸勘驗，形同虛設。另供公眾使用建築物僅5縣市規範之強度與頻率較高於該縣之非公眾使用建築物，各縣市政府制度面顯有闕漏。
& \- H3 ]* f2 R4 O" j2 t維冠金龍大樓倒塌事件發生後，內政部營建署雖於105年8月24日訂頒「強化建築物施工管理作業原則」強化施工管理，惟內政部竟於105年8月24日函文略以，本作業原則非法律授權，其性質屬於行政指導，如未訂於相關法規或自治法規，對外不具強制性，爰請各縣市政府參考訂定。據施工勘驗原則第7點，內容僅加入「建築物施工勘驗至少2樓板前應經主管建築機關派員或委託相關專業機構現場勘驗合格」等語，顯見施工勘驗制度仍徒具形式，未能切實改善。
' I9 |& U. `* m: d% [# X3 M# Y復按建築法第56條即規定：「建築工程中必須勘驗部分，應由直轄市、縣(市)主管建築機關於核定建築計畫時，指定由承造人會同監造人按時申報後，方得繼續施工，主管建築機關得隨時勘驗之……」另依據各縣市自行訂頒之建管管理自治條例，對於施工勘驗，得由承造人及其專任工程人員依照核准圖說施工，並送監造人查核無訛後留存查核資料，於竣工時一併申報，對於必須申報勘驗之部分、時限及內容皆有若干規定。另對於結構重要部分，「主管建築機關得指定必須申報勘驗部分，應經主管建築機關派員勘驗合格後，方得繼續施工」，惟查，各縣市政府作法不一，依據本院調查營建署提供各縣市自行訂定建築管理自治條例訂有主管建築機關必須派員勘驗之部位統計情形，如附表四。
0 D1 r& w- y, |: U& s  P依據附表四顯示，涉及主要結構之基礎勘驗，全國僅高雄市、基隆市、新竹縣市、彰化縣、澎湖縣等6縣市列入必須派員勘驗；一樓板勘驗全國僅臺北市、嘉義市、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、澎湖縣計6縣市列入必需派員勘驗。對於涉及基礎等主要結構之施工勘驗，各直轄市縣政府顯冷漠視之。另，新北市僅二樓板需主管建築機關派員勘驗，其餘部位皆不需要(僅由承造人會同監造人按時申報)。臺南市僅二樓板需主管建築機關派員勘驗，其餘部位皆不需要；嘉義市僅一樓板需派員勘驗；彰化縣僅基礎需派員勘驗；南投縣、臺東縣、連江縣僅以抽查方式辦理；花蓮縣僅放樣勘驗需派員，其餘部位皆不需要。據此顯見，施工勘驗幾乎由承造人(營造廠)會同監造人(建築師)按時向主管機關申報即可。
8 F& \( p9 y9 `2 J# ^+ X再查，有關供公眾使用建築物相較非供公眾使用建築物之施工勘驗強度要求，依據附表四所示，僅桃園市(多二樓板勘驗)、新竹市(多地下室頂板勘驗、每7層板勘驗)、新竹縣(多屋頂板勘驗)、苗栗縣(少放樣勘驗、多二樓板及屋頂板勘驗、每5層樓板勘驗)、雲林縣(多一樓板勘驗)計5縣市之供公眾使用建築物相較於非供公眾使用建築物有較高要求需派員現場施工勘驗，其他17縣市對於公眾與非公眾建築物勘驗項目均相同，勘驗強度與頻率明顯不足，亦難以看出各縣市政府對於供公眾使用建築物施工管理與結構安全之重視。& ~( V4 }; v" c7 z- z4 G3 v
再依各縣市政府建築物施工勘驗次數統計，依據營建署105年統計表（附表五）顯示，104年度申報勘驗次數全國計114,234件，施工中主管建築機關必須派員勘驗次數為16,084件，僅占申報勘驗次數14.07%；105年度申報勘驗次數全國計76,872件，施工中主管建築機關必須派員勘驗次數為13,433件，僅占申報勘驗次數17.47%。各縣市政府主管建築機關勘驗制度，僅由相關技師、建築師申報備查，需主管機關派員勘驗部位及頻率極低，顯難確保建築物隱蔽處之結構安全。
! m" A7 e: E' k( V+ c另就我國建築物之施工勘驗制度，亦於東星大樓倒塌案於95年最高法院國家賠償判決中曾提及：建築法規體系存有「三道防線」的「三級品管」制度：「承造人（營造廠）及專任工程人員之自主檢查制度」、監造人之「監造制度」以及主管建築機關之「施工勘驗制度」，並強調「此三道防線各有其應有之功能，且相互依存，缺一不可」。然上開各縣市政府自行訂定自治要點統計顯示，訂有主管機關必須派員勘驗規定之部位甚少，甚有全部無須派員勘驗，施工勘驗制度形同虛設。另供公眾使用建築物之人口與使用密度均高於非公眾使用建築物，僅5縣市規範之強度與頻率較高於該縣之非公眾使用建築物，顯未能真正落實「主管建築機關之施工勘驗與管理」責任，各縣市政府對於主管建築機關需派員勘驗之部位與頻率仍低，無法確保建築物隱蔽處之結構安全；另對於供公眾使用建築物之施工勘驗部位與頻率未能強化，該署固於105年8月24日訂頒「強化建築物施工管理作業原則」強化施工管理，內容僅加入「建築物至少2樓板前應經主管建築機關派員或委託相關專業機構現場勘驗合格」給各縣市參考，惟各直轄市、縣市政府建築管理自治條例有關施工管理之訂定仍有闕漏，營建署自有管理失當之責，實應澈底檢討改進。
; S- s0 W* F2 A9 d( ]- T( c據此，縱發生本次維冠大樓造成115人死亡、104人輕重傷事件，內政部營建署猶不思全盤檢討建築法制，僅於105年8月24日訂頒「強化建築物施工管理作業原則」等不具強制性「非行政程序法」之所謂行政指導供各縣市參考，其內容亦僅加入「建築物至少2樓板前應經主管建築機關派員或委託相關專業機構現場勘驗合格」，徒具形式；復從各縣市政府自行訂定自治要點統計顯示，其訂有主管機關必須派員勘驗規定之部位極少，甚或全部無須派員勘驗，形同虛設。另供公眾使用建築物之人口與使用密度均高於非公眾使用建築物，僅5縣市規範之強度與頻率較高於該縣之非公眾使用建築物，實均無法確保建築物結構安全，保障人民生命與財產安全，內政部營建署自有重大違法失職之處。6 `' p$ T8 A" w
內政部營建署作為全國最高建築主管機關，無視該署組織條例第2條管理「建築業」之權責，在現行法律機制下，就各建設公司每年之家數與推案數全無掌握，復將對建設公司之管理制度、方式及監督職權竟全推諉於經濟部「公司法」規制，就「建築業」整體法令設計與規劃付之闕如，顯有重大違失，難辭廢弛職務之責，亟待改進。5 @0 `+ x3 H& N3 v- h+ p  y
按內政部組織法第6條與內政部營建署組織條例第2條為「建築業」之管理主管機關，業如前述。4 w8 C! ^9 s* M; c0 j% c. V
據本院詢問該署，依據該署組織條例第2條之規定，「建築業」為該署之管理事項，該署是否有統計每家建設公司每年之推案數等，該署稱：建設公司係依公司法向經濟部辦理公司登記，非特許行業，尚無專法規範，亦無法定主管機關，依經濟部105年4月1日經商字第10500553890號函檢送「H701010住宅大樓開發租售業」資料，共計36,422家。有關每家建設公司每年推案數，該署尚無前開統計資料，並已修訂住宅法等語。惟查，依據本院向經濟部詢問現行公司法中對於不動產投資業(建設公司、投資公司等)之分類與管理方式？經濟部說明統計至105年8月有關「不動產投資業」之家數包括公司、商業共計44,000餘家。顯見，經濟部與營建署對於「建築業」之家數統計有所出入，該署對於「建築業」竟推託其為「非法定主管機關」，顯然無視行政院各部會所屬之法定職掌分工且就其所業管之「建築業」無相關統計資料，相關家數資料尚須經濟部提供，顯有悖於該署組織條例第2條管理建築業之權責，難辭廢弛職務之責。# {$ ~( ~, r2 F6 s5 d8 b
次查，依據內政部不動產資訊平台106年第1季房地產消費糾紛原因統計表(106.04)所示，總糾紛件數為408件，依序為：建商糾紛221件、仲介糾紛155件、代銷糾紛1件、其他占31件，建商糾紛為最大來源占總件數達54%。再參考105年第4季房地產消費糾紛原因統計表(106.01)所示，總糾紛件數為488件，依序為：建商糾紛262件、仲介糾紛188件、代銷糾紛10件、其他占28件，顯見建商糾紛仍為最大來源占總件數達53.7%，糾紛比例皆過半，如何協助消費者解決建商所衍生的糾紛，主管機關顯已無法漠視。再依106年1月11日公布住宅法修正條文第49條規定：「主管機關應建置住宅相關資訊，並公開於網際網路。」第51條規定：「從事住宅興建之公司或商號，應於取得建造執照，申報開工日起30日內，將第47條第2項所定應配合提供之相關統計資訊，提供予住宅所在地之直轄市、縣(市)主管機關。」惟該法竟無訂定任何罰則，其制度設計顯有疑問。
& h* U% W8 \) G0 O, i  J再查，有關該署對國內建設公司之管理制度、方式及監督管理情形7 Y/ L2 o) j4 d2 U+ p. g$ \+ J
作者: 發哥    時間: 2018-1-4 22:06
有耐心恆心，相關法規是可以讓你成事的。+ ?2 Z; Z6 \- e8 a6 {3 b
主管機關如怠於自己應負的監督管理責任，自有監察法予以糾正或彈劾。
作者: 發哥    時間: 2018-1-4 22:07
最重要的是對可引用的法規認識。
作者: 蕊貝佳    時間: 2018-1-5 05:42
本文章最後由 蕊貝佳 於 2018-1-5 19:37 編輯 " \; b( i6 u- U$ p) l# N2 S7 \
Taiwan1 發表於 2018-1-4 10:34 ; q1 j" L4 A5 ]- o- \8 l, x
不必聽説，國際一街滿築社區便有類似的現象。 社區開會時，如有與陳家地主戶委員意見不同時，有一地主戶 ...
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意見不合就比大聲耍流氓、要打架的保皇黨、不是只有) M# X( }/ @9 V9 ~; l- G
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你們社區、想必已遍佈北大特區、換哪社區還不都一樣？
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  }4 X$ E3 u& h* [& C會出現這麼多不文明拖鞋幫隱藏社區、應該就是住戶漠不關心0 c" ^' K7 J% A6 T  G7 C
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導致的因果關係歷史共業！大家都認為事不關己、連談都不願談、對拖鞋幫容忍度越高就表示這社區文明水平越低
作者: Luke    時間: 2018-1-6 15:12
waitai 發表於 2018-1-4 12:17 5 k5 _7 r% t) B4 L- b" x
擺明了知道住戶不會"提告"所以就為所欲為了~. G9 Z- t  c' H/ r# n; H! [8 A' C
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各位不要以為內政部訂了公寓大廈管理條例就能拿管委會有辦 ...
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"大家若對管理有興趣不妨創個FB社團共同來討論，將管理問題拿出來討論並尋求解決與改善。"
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7 d1 q. ^8 f! V/ j) B( W& ^' v3 I贊成 !
作者: waitai    時間: 2018-1-8 10:49
本文章最後由 waitai 於 2018-1-8 10:52 編輯
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Luke 發表於 2018-1-6 15:12 0 G5 T  {& ?. m" ]$ A' \2 G% ~
"大家若對管理有興趣不妨創個FB社團共同來討論，將管理問題拿出來討論並尋求解決與改善。"
- U# I# L* V8 p# Q! u' e3 y- y, ~0 e3 Y) T" ]/ Y# w5 m' N
贊成 !  ...
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已經新申請一個 FB 社團; `, @# [% Q" i

2 U. O4 b6 l1 s0 q1 |歡迎大家共同來討論社區管理，謝絕政治性議題~0 N1 O) |, u& Z8 I2 @4 a
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社區發展交流即時網; B8 ?/ w- J$ x% D3 h0 @
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作者: 發哥    時間: 2018-1-8 21:58
本文章最後由 發哥 於 2018-1-8 22:01 編輯
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kasa1107 發表於 2018-1-4 09:30/ [4 G1 o3 n( y/ f& G6 v( ~
目前法院的判例看起來，只要沒有明顯損及區權人的權益，似乎有些違規也幾乎都會輕輕放下，0 E# _2 O; P3 d- s' `9 U
這部分舉證比 ...
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! w, `7 P. T. E$ v4 ?刑法的規範是比較嚴謹的，行為的有責性，構成要件的該當性，還有行為人有否行為能力都是必須考量的，所以可以研究判例或行政釋例，收集事證參考這些資料是必要的，還有社區事務，非只限於公寓大廈管理條例法規，就如監察院對台南市糾正案，所引用的法規不知凡幾，只要有心，就會對自己有信心。( a& F: n" @2 v! v
還有地方協調委員會和大學都有法律諮詢措施，可供諮詢參考。
作者: wenjou    時間: 2018-1-23 23:10
Luke 發表於 2018-1-4 10:58 6 W1 F+ I$ K: x+ m9 @8 k
我就見識過，監察委員不但不執行監察，反而配合其他委員行事:先設計好數十萬的大案子，拿到區分所有權人 ...

1 J7 Z$ i5 h: ]3 G# b# O主委、監委、財委連任限制之解釋函
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關於公寓大廈管理委員會管理委員、主任委員、管理負責人之任期等疑義乙案( n! e) v" o0 H5 D& ]5 i* ~, W8 t

6 }3 p% X1 i2 t# t8 M$ u內政部營建署99.7.16營署建管字第０９９００４６８９３號; t4 e9 C4 g) f6 h! T4 b
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另按「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」為條例第二十九條第三項所明定，又按「其立法意旨，係為符合現行公寓大廈管理委員會之狀況，並避免產生特定住戶把持管理委員會之現象，修正擔任主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員者，有連任次數之限制，其餘管理委員無連任次數之限制，意即管理委員依其性質分為有連任次數限制及無連任次數限制二種，故擔任有連任次數限制之管理委員，其連任後仍擔任上開性質之管理委員，無論是否為同一職務，均有前揭條例第二十九條第三項連任一次之限制，惟該職務擔任一次或連任一次後，得被選任為上開職務以外之管理委員。」為本部九十五年四月二十八日台內營字第○九五○八○二二○四號函所明釋，故已連續擔任二屆有連任次數限制之管理委員者，即不得再接續擔任主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員。
作者: 蕊貝佳    時間: 2018-2-1 15:26
本文章最後由 蕊貝佳 於 2018-2-4 18:58 編輯
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社區修繕糾紛一週年感言與期許5 x# Z1 _6 j: v% }5 E9 l
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前年  (2016)  11月至今事過境遷。  記得是無意中從芳鄰閒談得知社區將在月中 悄悄啟動修繕卻未曾公告金額與工程細目。) v; s; c  r, Q1 p, O
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我跟主委素來融洽毫無恩怨。所以自告奮勇直言。會引起管委會緊張震怒是始料未及。總幹事一直在賴裡面單挑我，描述不做的話後果嚴重如何如何，社區要被罰款會死人會賠償不完。沒想到XXX社區醫生教師，教授台商外商都有難道這些常識低到要被主任教導才懂。天呀。* }! D8 R5 Y/ @# D
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不斷叫我有問題去櫃檯聽他說明，其實他不必對個體戶逐一解釋而是要公告週知才對。有天我從外面回來總幹事與前主委在櫃檯問我有啥問題?我說若是合法就請趕快貼公告。總幹事答:妳不是委員憑啥聽妳?   接著前主委氣極敗壞跳出來叫囂著:妳再說會錄音告妳誨謗。那天是我在社區九年來最黑暗的一天。心寒至極. ]" [3 ~7 @% c& b* o) Z
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其實.無怨無悔出來為社區做事的芳鄰唯一理由是想獲得肯定與支持。榮譽感作祟。提議只是針對此一件事的不透明。不代表否定過去。至於反目成仇嗎? 甚至後面接手的主委上任還傳言恐嚇已經釘上了。要讓我不好過等等。本人不願意因為威脅恐嚇而喪志，日子還是要過下去。
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所以到派出所報案。此時刻我只有相信法律可以保護我。- R; ^. _6 i$ f- t
如果有人光聽幾句不順耳就爆跳如雷那是代表個人還沒聽夠難聽的話。
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  ?0 H0 L5 C$ r4 c6 w: U9 c要麼情商管理有問題。要麼就是對鄰里情誼都是假。對非本社區的屬下言聽計從而對多年鄰里怒目相向。
; e; D$ b; n% \0 k雖然我是小住戶人微言輕，不自量力讓人見笑，但要關心社區不是只有當委員才能行吧。住戶要求管委會財務公開透明實是很卑微的要求。
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共同基金管理有法令依據。並非用來助長與型塑個人威權，那只是權利的傲慢與多數的暴力，階級高的有錢大戶們是可以睜眼閉眼任由它去。試問若她自家風水牆被拆一角可以默不吭聲?會不出來說句話查明一下嗎?$ w# ]* \8 @8 m, z7 z
接著的一年芳鄰明暗裡都在討論這件事使社區鬧得沸沸揚揚，而爭議的工程想兼顧裡子面子。勢必得貫穿前後兩屆管委會煞費苦心，操作臨時區權會來表決通過。其斧鑿痕跡斑斑 。順理成章的走到最後。
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' p+ @; w1 a) F: {8 L( h( q4 |只是很遺憾，據悉實情與內幕的人士透露。實際此案子的結局可用【始亂終棄】四字來形容。一開始就亂糟糟，最終被廠商棄標，轉了好幾手4 t7 i$ b+ l, l6 S
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最後完工並非區權會上公開得標包商，接手小包也非專業以致於整體工程粗製濫造。因為管委會的目的只要爛尾收場。! ~6 w5 h; L/ i( o/ u8 A

% A  e+ y/ i! ?$ v) @, T每個工程都有利弊得失。有利於誰又傷害了誰?我想這有待時間的考驗。鄰居們恐怕很不願重提這些傷疤。
* q' H4 F8 @5 n+ f' r如今新管委會誕生執掌職權滿月。2 d5 A$ u6 R$ g7 G4 V7 l
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本人秉著不知而說，是不聰明；知而不說，是不忠實。對新管委會提出幾點期許與建言。0 m1 ?$ i, Y$ l( t7 G. _

  m) A! m/ t8 e% }
- w1 _) r( I3 C+ z% p$ ?* ?8 M1，為何不加入  ?管委會只要有人批評就出來強調高度，寬度，要我們用平常心看待，把層級拉高。   答案: 只有站在客觀中立的置高點，監督才不偏不倚。進了管委會層級就會比較高 嗎?   這又不是在當官呀。  7 t# T! D. A6 q8 W1 G# w
在群組監督一樣可為社區謀福利、任何頭銜對我無意義、我的高度與寬度是：明辯是非敢做敢當、條理分明、伸張正義、濟弱扶貧、以理服人、綜觀上述、管委會這樣的人容易嗎??
2 B0 h3 Y; @. m) {
' Z; n. m. t) D7 k4 s; C2,   想掌權不能逃避監督，敢進廚房就不怕熱。要維護社區利益並非只有當委員才能做、我們在關心監督有權力的人、是否本良心做事不就是幫社區嗎？
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, S' F( w2 u9 |* E. E3,    幹大事而惜身，見小利而忘命，非英雄也。
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     例如 住戶欠2萬多管理費，管委會進法院很多次催討、管委會自己聽信總幹事做爛尾工程90多萬到百萬都不敢言告……還能天天說廠商很辛苦都沒有賺錢。大話吹噓前後主委無給職 多辛苦，為前後主委搽脂抹粉同時順便為自己臉上貼金、這不是好大喜功嗎？7 Q1 D8 G4 t4 X7 ~  ?% t3 X2 a

1 I  z1 E% ^4 ^. J& v" K8 A4,     總幹事不是請來當顧問保母，他只是來執行管委會的任務，若主委凡社區大小事都不自己做功課只聽命廠商的建議那很快不就能被威脅利誘?還把責任推給廠商，凡事不做功課都丟給總幹事那是不是把主委做得太輕鬆簡單?   沒有怠惰職權?不是只想揀現成老闆當。有權無責? ' z) d1 u3 h$ d# F3 T' l0 w  c0 L
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5,    我們不是只能在一堆爛蘋果裡挑出不爛的而已。沒有人要跟管委會過不去。最後期許管委會一屆比一屆好。不要在權利面前把一切都糟蹋。多傾聽住戶不同意見並做出有利的對策才是最負責的態度。
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: P( ~. D8 p$ ]- t以上就是對本屆管委會最誠懇期許與祝福在歲末年終，以後有想到再來補充3 {% L5 [3 U. _% D. \
作者: Dailybread    時間: 2018-2-2 06:55
本文章最後由 Dailybread 於 2018-2-2 07:00 編輯 6 z) m$ {9 s3 r# h. H; p" Q, [

# p% A- K) M. M6 _! n) o+ H7 V! w依照刑法第342條：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。    前項之未遂犯罰之。」
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那什麼叫做背信罪？依照法院實務見解：「為他人處理事務，違背誠信義務所要求的信任關係，從事違反任務的行為，而意圖為自己或第三人不法之利益或損害本人之利益，才能構成。」: a5 f$ S3 A& a  Y
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簡單來說，要成立背信罪有以下要件：
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一、客觀要件：7 D6 h8 S# B( R2 @
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    1、為他人處理事務4 p' I& V0 W7 u' K% i/ k
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    2、違背任務的行為
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3 ?& T2 ~! `- f    3、致生損害於本人或第三人利益或財產。: m$ S( B+ p- a  w

( {( T3 C& p8 Z$ Q; f) ~3 K二、主觀要件：" B& B' D- G: o# w, e7 u
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    1、背信故意：因為本條沒有處罰過失犯，所以要具有「故意」，才有機會成立本罪。
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: u( h! _# @* A3 D2 W    2、意圖為自己或第三人不法之利益或意圖損害本人之利益。0 ^9 h0 ?. i: S7 k4 F

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        從法條規定來看，就客觀方面，本條加害人必須有「為他人處理事務」的義務，也就是說，加害人與本人間需有特定的關係，例如委任關係，加害人有為本人處理事務的義務；此外，本條的行為為「違背其任務之行為」，行為結果為「致生損害於本人之財產或其他利益」。
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1 W/ \' a1 `( n　　主觀上，行為人需要「意圖為自己或第三人不法之利益，或為損害本人之利益」，也就是說行為人需要故意為此犯罪行為，始構成本罪，故本罪不處罰過失犯，若有過失為上述行為者，則應自民法上就其當事人間之法律關係（例如委任關係）處理之。附帶一提，本條第二項規定「前項之未遂犯罰之。」故本罪亦處罰未遂犯。
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http://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?id=73



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