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標題: 社區總幹事的重要性 [列印本頁]

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作者: tkc82    時間: 2017-2-27 19:26
標題: 社區總幹事的重要性

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我聽聞朋友分享: 某某北大社區的總幹事很誇張，喜歡的委員會委員會主動聯絡開會，不喜歡的委員居然完全不問開會時間是否可以，三天前，突然貼出公告要於連續假期開始的當晚開會，不，應該是兩天前，因為很多人看到公告時已經凌晨，根據該社區的規約管委會開會須於七天前以書面通知，明顯已經違反規約了，選的時間又是在連續假期開始的第一天晚上，有很多人已經訂房與規劃好行程出去了。照道理此種會議是有爭議的。據悉很多委員是委託的，其效力令人質疑。不過為了社區和諧，通常不予以計較。但是此總幹事，沒有壞的東西也會以三寸不爛之舌說服委員把東西換掉，因為一般委員為無給職，很難查證此三寸不爛之舌所說的話之ˋ正確性。明明是最好的鐵捲門也說要換，據悉以前曾經說鐵捲門要花到20萬，而且馬達與門片必須一起通通換，據查不但貴，也沒必要，更可能換到不好的品牌。
委員會委員都是無給職，無法花很多時間在社區上，此時總幹事對社區事務是否站在社區立場上，就很重要了。有的住戶看出來了，但是有的如果不認同，就造成社區分裂。所以找到好的，有守有為的總幹事就非常重要了。此篇供大家參考。

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-2-27 22:17


請等待我找時間來了解這個總幹事是何方神聖好了！恐怕又是個可歌可泣的囚犯困境中的故事。


畢竟連商家裝門鈴都要被鄰居投訴環保局上門，那麼總幹事與及社區發生重大修繕事件竟然要住戶禁聲不語，
; z4 r8 w0 k4 v0 Z9 w7 s, g! T在這種時代.今天任一網友到世界各角落咫尺天涯就可直播分享回台灣.為什麼我居住的社區發生大小事我們住戶不可以知道?

到底有誰掌握了這麼大權利?
  `+ ]0 ]% \- }7 w4 ]: F# o. U走了舊主委來了新主委，這狀況仍然沒改變。

要問:為什麼?

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) X% t) \  s/ z$ \& Y* b資訊爆炸的時代怎麼還有如此封建的管委會與總幹事？
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http://klaw1207.pixnet.net/blog/post/89544741-%E7%AE%A1%E5%A7%94%E6%9C%83%E6%98%AF%E5%90%88%E8%AD%B0%E5%88%B6%E9%82%84%E6%98%AF%E7%8D%A8%E4%BB%BB%E5%88%B6%EF%BC%9F

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作者: tkc82    時間: 2017-2-27 23:50

蕊貝佳 發表於 2017-2-27 22:17
請等待我找時間來了解這個總幹事是何方神聖好了！恐怕又是個可歌可泣的囚犯困境中的故事。

這是一個強調總幹事重要性的發文，不強調個案，其中所指的事，只是案例而已。各社區都可以互相交流，對此議題發表感言。

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作者: tkc82    時間: 2017-2-27 23:58

蕊貝佳 發表於 2017-2-27 22:17
請等待我找時間來了解這個總幹事是何方神聖好了！恐怕又是個可歌可泣的囚犯困境中的故事。

6 G0 P( Z  @2 }$ {1 g' _8 }6 c7 G- T所指的是個案，又如總幹事密告甲說是因為乙密告亂倒廚餘到水溝中，才會發臭，環保局才來取締，然後甲就槓上乙，如此社區怎會和平安寧呢? 記住: 總幹事可以跟甲說，有人反映，但是絕不可為了卸責，或是因為痛恨乙，說都是乙的主意。委員會必須叮擰總幹事謹守中立超然的分際，否則社區住戶的感情是愈來愈壞呀，不可不慎呀
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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-2-28 06:47


早在2010年，國立政治大學地政系，和崑山科技大學不動產經營系，逢甲大學土地管理系他們已經寫過論文，專題研究，題目為
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/ E7 C. h% D. Q9 ~$ V[color=Red]社區環境品質的自製或外購：交易成本的觀點
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http://www.acc.scu.edu.tw/sjoa/file/V002S-2.pdf
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居民、管委會與其委外的物管公司，都扮演著關鍵的角色，但從許多研究與案例的報導中發現，大多數的都市社區治理難以協調這三者之間的和諧關係，他們彼此的策略互動，常引起社區治理的交易成本。
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住戶對參與社區事務冷漠不理，管委會成員可能基於小團體利益而忽略多數人利益，而管理維護公司也可能在自利動機的理性選擇下，採取擇優策略來確保利潤與契約利益，最後將導致社區環境品質的治理陷入困境而小團體之間因團體人數少，容易被組織起來與動員，又會有競爭資源的分配問題，導致集體的公共利益不斷被犧牲，社會最終將走向衰敗

4 Y/ Q! U# [# a9 ~: Y在當前公寓大廈社區治理方面，政府訂立公寓大廈管理條例來迫使社區管委會成立，希望透過小團體的自發性治理，以實現社區多數住戶的集體利益，然而，管委會（小團體之一）的代理人角色,是否將為社區集體利益做出良好貢獻？住戶在此治理結構是否存在理性忽略？這是值得探討的第二個課題
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事實上，成立社區管委會後，並非就能一勞永逸地解決社區眾人之間的合作問題。
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) l! h4 E) Y9 H+ ]; F% E+ m2 ]7 F: w因為大團體或許能在受到強制力或外在幫助下組織起來，一旦外力消失後，該組織的凝聚力便很快瓦解，組織效率也將低落。
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Bengtsson（1998）對此有其深刻的觀察，在他研究住宅的集體行動問題，發現不管是創設時或是之後的組織經營，若個人發現無利可圖。那他將不會加入該組織裡。
Mckenzie（2005）在美國管委會的研究中，指出許多學者對管委會的強勢與不近人情的執法，導致住戶權益受損與強迫分攤少數人決定的成本，多所批評，

這就涉及社區公共環境品質是自製（分配社區住戶來協議完成）較佳，或向另一個組織購買勞務（雇用管理維護公司）以協助社區公共事務，何者會較優呢，或是委託市場中的管理維護公司勞務分工來完成（外部購買），何為實際上的情況？多屬於管委會採取向外購買來協調社區公共事務活動，而管理維護公司的勞務與專業分工，又為何經常招到社區住戶的異議？以致能長期進駐替代管委會分工者，是少之又少呢？這是值得探討的第三個課題

! P( p) |$ G3 W' M+ L是因委員們往往會害怕擔負太多的責任，而有積極避事心態，尤其是在住戶越多的社區，整合意見推動事情更顯困難的情況下，認為花錢省事就好。
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故管理維護公司的興起與專業分工，在替代管委會組織協調社區公共事務的角色至關重要。
首先，管理維護公司擁有專業，知道如何經營社區與維護公共設施，而管委會與社區住戶，兩者皆缺乏相關專業知識與時間去經營與監督，這讓管理維護公司無形中具備資訊不對稱下的優勢，這個資訊優勢的誘因可能引起道德危險的機會主義行為或競租行為，
相關文獻中不難發現對於管理維護公司機會主義行為的批評，如Mckenzie（1994）就認為美國社區中住戶與管委會的衝突，往往都是管理維護公司，背後興風作浪所致，因為，業著往往以他們利益為優先而犧牲社區與居民的利益，類似的文獻也可參考Major（1992）和Lai and Chan（2004）等人的研究，在此情況下，受害的是管委會與社區住戶，
物管公司，另一個可行的策略便極可能是，迎合管委會委員的個別需求下，追逐長期合作契約下的利益。
2 [% h# |  J) [而管委會與管理維護公司結合，卻可能侵犯住戶權益的案例，亦可以發現例如Mckenzie（1994）便認為美國管委會與管理維護公司，早已形成一個共利結構，居住在管委會社區的民眾，就如同簽了一個賣身契般，任人擺弄。
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當然，這些投機行為都是一種短視近利的行為，起因於資訊不對稱，也增加公寓大廈管理維護市場的交易成本，市場逆向選擇的結果，即是劣幣驅除良幣Akerlof（1970）有名的「檸檬市場」一文，即是以二手車市場為例，提出了經典的實證。

" e8 H7 [. L" y% v當公寓大廈管理維護市場也存在類似情況時，則市場最終將會萎縮，沒有人得利。

8 |: f  V3 C: Y/ v( z4 O當前台灣的社區管理維護市場確實存在低價搶標為主的策略，管理維護公司爾後再想辦法營利，故住戶親自參與區分所有權人會議的總體比例僅38％，許多住戶是將選票委託可出席的住戶代為行使選舉權，實際上，住戶參與社區事務的動機是薄弱的
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劉長勇與張志豪，1999；林錫勳，2002)，這就可能發生層出不窮的投機行為，如鑽營契約漏洞、降低服務品質與偷減工時等。
但是，這樣的發展最後將無人得利，人人皆是受害者，這樣的情況是否存在？是值得探討的第四個課題。

, D/ Z7 w2 b: k( K( {* d多數住戶的態度是採取不願積極去理解社區規約的，以致多數住戶即不滿意於當前的社區制度內容，也對擔任代理人角色的管委會不滿，這對於社區公共事務的參與及治理，顯示多數住戶施展非合作策略多過於合作策略，也可說對法令規約越是瞭解，會越清楚社區規約合理或不合理之處，也愈清楚住戶會不會去遵守，故只要不清楚的住戶比例越高，互信基礎就愈弱，住戶對社區規約法律認識不清楚，可能導致一個互信基礎不足及資訊不對稱問題的。
- \; |5 @; i. a6 I1 E管委會的組成來自社區住戶的授權. 管委會大多會尋求市場中另一個組織來交易這些管理上的勞務活動，
於是管委會的治理活動，就被再一次交易納入管理維護公司組織內部，這在交易成本理論的意義，表示住戶與管委會之間會有代理成本，管委會與管理維護公司之間也會有代理成本，這些代理成本都可視為現有社區制度下的交易成本，這些成本的存在或不易降低，就影響著社區治理的效率。
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本文發現管委會仍願意盡力的維護社區公共利益，但是，成本可能由自身承擔時，就會有自利的擇優策略行為，因為代理人會有代理成本轉嫁的問題,
指導管委會成員應具備的基礎法律觀念，協助管委會對住戶違約行為告發取締或違建的法律訴訟，專業的不足就容易伺機施展投機行為，
如推委、漠視或偷懶摸魚，甚至誤導管委會執行工作，引起社區糾紛[/color]。
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0 }3 o' V" A: v3 ?5 t9 W由於在大廈社區管理的法律專業不足，幾次誤導管委會執行工作的合法性，這引起了住戶之間許多的糾紛與不信任.
# Y7 \0 S  p# k; c7 K% Z9 ]管理維護公司雖不一定具備高度專業優勢來極大化私益，但從理性經濟人觀點，管理維護公司會視住戶對參與公共事務的冷漠，以及管委會在專業上的不足，伺機出現投機行為。
, P( P& i4 C) X& g  i2 b  f例如，它可在處理社區事務上，採取利己策略，以保障自身當前及未來的工作。

' u: D$ S2 O: G& h, s2 E! q歸納前述分析，在台南縣市的都市社區治理結構中，物管公司主要的
三種策略為：

; I0 b2 {0 r. c; L(1）主要採柔性策略以治理社區的公共事務，但無法約束住戶中的機會主義行為者；
2 T9 y) I) L9 G" g（2）運用住戶對公共事務的冷漠，進行對自身有利的投機行為，主要表現在選擇容易的工作優先執行，難度高的工作則推委或迴避；
（3）先低價搶標再想辦法鑽營牟利，或是降低服務品質來節約成本；管理維護公司採取上述三種擇優策略，結果也讓社區治理落入更多困境.。實證了多數住戶的擇優策略，會局部性導致公共事務治理下的社區環境品質維繫不易，而落入類似囚犯困境的非合作結果。
$ X& F# H/ {0 Z) c" T) g實證資料支持了社區治理非合作結果的出現，起因於三成住戶對公共事務治理採取非合作行動（理智的冷漠）作為擇優策略。

又隨著採取非合作策略的住戶漸增，而具有機會主義行為傾向的住戶藉機加入管委會，就會出現小團體對社區公共資源展開競爭，導致公共資源被浪費與消費，
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公共事務治理下的社區環境品質維繫困難，也落入類似囚犯困境的非合作結果。

在國內一些成功的社區裡，也可以發現好的管理維護公司，確實是社區治理過程不可忽略的一環。未來如何促進住戶體認到參與公共事務治理及監督角色的重要性。管理維護公司體認到市場策略在於發揮企業家精神，建立信譽及擴大規模。揚棄短視近利的獲利策略，將是提升都市社區管理品質與健全管理維護市場的關鍵課題。
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作者: Dailybread    時間: 2017-2-28 09:23

社區最怕遇到的事
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http://tthankyou3.pixnet.net/blo ... %E7%9A%84%E4%BA%8B-

文摘:
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6 J; K1 _) n' }+ I( z從前述就知道，因為多數社區的管理中心就總幹事一個人，管委會成員都要上班、所屬公司更天高皇帝遠，誰也管不了他，曾有一位能力極強（本狼生平所見最強）的總幹事，當面對本狼說：「委員一年一任來來去去，只有總幹事是不會更換的！」可見沒人管又油條的總幹事本位主義有多強，連管委會都沒放在眼中，手裡又隨時都握有大筆社區現金，若想挪用或盜取誰管得了。

2 D) @/ l% g. L而所有廠商都要經過總幹事才能承包社區生意，他們甚至連給總幹事的回扣都有公定價總金額的十到十五趴，狠一點的總幹事可以拿更多），或指定自己親人的公司來承包，本狼見過一些很資深及能力很強的總幹事很湊巧地都有親朋好友在經營和社區維護相關的生意；初掌社區時，來的廠商都只找總幹事談，打個招呼就把本狼晾在一邊就算知道是委員也一樣，可見這種風氣有多普遍，廠商給了回扣自然就算在合約的總金額裡，結果等於是由社區支付這筆回扣。

本狼接管社區後曾和廠商議定一個合約，對方在言談間暗示，只要能以這個金額敲定委員和總幹事的好處是少不了；本狼明白告訴對方這筆生意不用給任何人回扣把實際金額報上來，廠商開始還聽不懂是什麼意思，在確認不是開玩笑後，當場總價就減掉三成，看看這裡頭有多少油水！

住戶或仲价買賣房子總幹事索取回扣或紅包也幾乎是行規，自售的話若有人要看房子屋主不可能自己天天帶人看，當然就是把鑰匙交給總幹事由他（她）代勞帶人看屋，事成之後仲价費或紅包自然不會少；而仲价競爭激烈拉攏總幹事搶生意是很理所當然，委託總幹事出租房子甚至找房客更是常見，事成後酬庸紅包一樣不少。
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' f+ r2 f# W% z別以為這不會傷害社區，這種事情很容易發生糾紛，像一房兩賣、一屋兩租，人家打到管委會來興師問罪；或把房子租出去租金下腰包、卻告訴屋主沒人租，本狼見過屋主以為五年沒人租，實際上是總幹事把房子偷偷租出去沒告訴屋主，直到屋主有天想清理房子來社區發現自己的空屋竟有人住才穿梆。
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( ~: s. v; _; Q! L" m; {2 }: `這就是為什麼有些社區管委會很乾淨，卻仍然會搞得一團亂的原因；若是管委會和總幹事聯手一齊吃社區會闖多大禍、吃多少錢？自己想想！

; {- ~/ C* g: I9 T3 ]管委會就是一個小型社會，容易分派系；最常見是總幹事和吃錢派委員聯合對抗改革派委員，因為總幹事是最了解社區的人，也往往是住戶最熟悉最信任的人，一旦介入管委會政爭對重整社區是很大的阻力，因為他（她）能挑撥住戶對抗管委會，事實上，他（她）一定會這麼做。

" }, o/ e5 F: J8 |! c! K: o$ h. s只要總幹事介入管委會政爭，既得利益的保守派幾乎都會獲勝，在同時面對管委會反改革成員和社區住戶雙重反抗（有時還要加上廠商）之下，改革幾乎都是失敗收場！
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* A) o  y7 F& \4 [; T& x5 K除非，改革的主事者有大量時間，和強大的抗壓性，否則，社區改革成敗的關鍵完全控制在總幹事手上，而他（她）基於本身利益不太可能站在改革派這邊！

總幹事這行因為職業的特殊性大多有很強的獨立作業能力、應付諸多廠商的協調能力、處理社區住戶雜事的溝通能力，理想的總幹事應該有牧羊犬的忠誠、導盲犬的能力、和老虎狗的兇猛！
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5 L! \9 C3 L! e3 D但，現實裡不是每個總幹事都有牧羊犬的特質，所以，要小心看管免得咬傷自己！

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-2-28 16:53

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# z3 k$ L7 j- Q$ {  r1 o5 v7 ^　　平衡報導一下，在公寓大樓管理這個生物鏈裡面，所有角色最弱勢，我們必須聲援的是守衛與保全員，一定要疼惜他們也是人生父母養，

% A. i0 `# l; s保全卻也是被保全公司剝削最嚴重的血汗低薪工作者。是最底層的弱勢。從災害風險的角度來看，災害的發生是「暴露度」與「脆弱度」的總和，也就是暴露度越高加上脆弱度越大，那樣的環境越容易發生災害。相同地，勞工職災的發生也是如此，如果一個勞工暴露工作時間越長、工作環境越危險、工作熟練度越低，越可能發生職災事故。而年初發生意外的豪宅保全，就是在保全的一天上班，經驗最不足，在深夜注意力最不集中、最容易疲倦的風險交叉點發生職災意外。由於保全業的工時非常長，官方制訂的標準就是每月可達288小時至312小時，因此保全人員長工時所產生的疲勞感，將使注意力衰弱，導致上下班或執勤期間疲勞駕駛致死率異常的高。這都說明了，保全業是一個過勞行業。你以為保全業的血汗就只是這樣而已嗎？
從上述官方的統計，可以總結保全業有兩大血汗特徵：
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9 I* w0 E, D8 d# J4 K$ Z9 N    長工時之下的疲勞感，導致注意力不集中而發生上下班與執勤期間交通事故的風險很高。

    工作過勞之下，促發心腦血管疾病死亡的風險居全行業之冠。
台灣社會難道只是關心豪宅房價是否下跌，而不管關心保全人員背後的血汗過勞勞動條件嗎？台灣社會可以不追究探討這個血汗行業背後的成因，並加以解決嗎？那到底是誰在當中獲利？難道保全業者都是慘淡經營、搖搖欲墜嗎？
保全業為何可以上班時數每天都達12小時
才是需要檢討的方向 反正法律沒改 就不會得到保障
3 I+ |! K+ ~9 d  d& ?真要有心 就要去督促修法 但那些業主都是有後台的
) g/ _% A0 \' t% U0 J& d不然為何某家保全業 可以獨攬每年捷運公司的任用?
% c- @, f6 m7 A- b: }. g
" {! B% F5 v5 Y/ M- j: h然後保全公司就出來說話了：

/ P$ k4 |  D* {/ H保全的薪資來自於社區的管委會，你有清楚過現在社區管委會把價錢壓的多低嗎，你在批評的時候你有了解過你社區的管理費嗎，別保責任推給有錢人及保全公司，保全會變成你所謂的血汗勞工，都是背一般社區給壓榨的，
/ X; p$ r  H+ l除非你家沒保全，否則你也是壓榨保全的元兇，
3 I1 ]( B0 F. L. e+ \講句實在話一天12小時的工作絕對比一般9小時的工作來的輕鬆，如果會累的話誰要做，任何工作只要自己不會安排自己的休息時間都會有健康問題

多數企業只注重成本控制，卻嚴重忽略員工健康和福利。
8 O+ i  G) ^! k; h/ |- A。整個社會的上中下階層都不知善加利用保險，若再遇到無良企業主，苦主更是求償無門。
被遺忘的豪宅保全之死
1 Y! }5 X9 v. |, t
http://opinion.udn.com/opinion/story/7574/684473
2 e& \1 C; E$ w% |# f5 D! d, @) C應給付合理薪資

' t( O( Y7 e( A& k) x
律師蔡瑞麟指出，僱主未投保勞保致勞工有損失，依法勞工可解僱老闆，並請領資遣費；另國內保全業者多以為工作內容符合《勞基法》第84-1條，可不付加班費，「但9成9業者並未將勞動條件報請主管機關核備，當然該依法付合理薪資。」
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- x: P. B* A/ S在南山保全服務近2年的程經理（41歲）向《蘋果》說，老闆蕭啟垕（垕音同后）長期為求省錢，壓低正職月薪、不給薪資單，還要求超時工作、勞保薪資高薪低報，有同仁一個月工作310個小時，月薪2萬6000元，「換算下來時薪僅83元，比法定最低時薪115元還低！
http://www.ettoday.net/news/20160302/656214.htm

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作者: Dailybread    時間: 2017-3-1 11:33

蕊貝佳 發表於 2017-2-28 16:53
　　平衡報導一下，在公寓大樓管理這個生物鏈裡面，所有角色最弱勢，我們必須聲援的是守衛與保全員，一定要 ...

3 X+ x6 {' j; T* D8 v/ j- ]+ i管委會最重要的責任之一,就是"管理服務人之委任、僱傭及監督".
- |( F  B* I% p9 F
( ]1 B: m* C/ v3 c; U  V. p又管委會的成員,不乏高級知識分子,專業人才,公司大老闆或高階幹部,軍公教.....,
* }. w4 _9 g7 G3 G; M5 \
# v" l9 B2 M1 M  j, N: x, i& n7 V9 z0 L千萬別將委員們視為"誤闖叢林的小白兔".

" m* W+ ]9 b. b* M5 K, N: D如果總幹事別有居心,貪婪枉法,凡事總是要經過委員會審核的,

" S* `5 j% ~2 v  E. y只要主委,監委和財委是善良正直之人, 任何不法或不合規約情事,都不會發生.
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一個巴掌拍不響, 社區管理的好壞,關鍵還是在管委會(尤其是重要委員).
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: m  z% |: W) t# j. N. b"風俗之厚薄，繫乎一、二人心之所嚮".

; E9 |( M5 Q' B% T上焉者崇尚禮義,下焉者必知廉恥;上焉者不知羞恥,下焉者也必然不識禮義.

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-2 08:41

0 I, Q2 g8 j$ V% D) P, P5 @
【(照道理此種會議是有爭議的。據悉很多委員是委託的，其效力令人質疑。不過為了社區和諧，通常不予以計較。但是此總幹事，沒有壞的東西也會以三寸不爛之舌說服委員把東西換掉，因為一般委員為無給職，很難查證此三寸不爛之舌所說的話之ˋ正確性。明明是最好的鐵捲門也說要換，據悉以前曾經說鐵捲門要花到20萬，而且馬達與門片必須一起通通換，據查不但貴，也沒必要，更可能換到不好的品牌。
8 W. D5 {" _/ v6 v5 b; [委員會委員都是無給職，無法花很多時間在社區上】
* ]& Q4 h* p( a2 ?. b- A8 O9 s
& w. L3 W( c" t! ~  h這句委員會是無幾職假如是樓主強調的重點，那麼大家要了解，社區已提供共同基金自外面購買代理勞務的保全物管來協助管委會不是嗎?
+ `( A3 j& u- G! Q5 `# H
% E" E- \  L" Q8 q- b管委會要是有幾職那社區就要付二份薪水，處理社區龐雜事務或許是不錯的主意，這樣以後
5 t% _: q- p& O* e. G0 h. d) {2 z5 l
; ^4 F  v; t  g& A1 h總幹事就不會不停的搞修繕，更換鐵門換這換那的，不然管委會

連謹慎挑選物管公司，監督物管派駐的總幹事也辦不到，

沒有監督總幹事，反倒是被總幹事牽著鼻子走，出事了，總幹事馬上供出工作日誌說是奉主委命令而做的，

5 Z3 R8 h5 n0 @& i5 T主委只好讓他辭職頂替？

管委會不要有人負起監督不善的責任？新管委會上來再傳承上一任使命，到底真相在哪裡？
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2 Z! l9 g% r" V+ O9 p: V. B, M蒼蠅不盯無縫的蛋。沒有家賊引不來外鬼，
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8 g1 E/ a7 T' ~4 o* n) o( ~

這裡更吊詭的是。既然是無幾職，妳做一任停一任，第二任說是不好推辭吧再做下去。第三任總沒理由再做了吧。居然也是有人做了四任了。
請問有判斷能力的鄉親們。既然都說是無幾職，為何要甘之如飴再做下去

/ M  x# M/ T9 z# L3 M* T, m# ~委員們絕對不是"誤闖叢林的小白兔".
1 X: I, l7 q( g9 s$ ^! I% h

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-3 22:47

5 l" d2 R6 o% Z
https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=189398&extra=page%3D8  

4 v( {( ]) t. _; E% h, ?, D. {請樓主看看別人社區是怎麼做然後我的社區怎麼做?

7 k3 \5 i) Q3 X4 n去年12月底區權會上住戶說要替全社區成立臉書FB  。
事隔三個月，這個社群只對一部份人26個成員開放，其他160戶還不知道，也沒公佈張貼，根據FB發起人

說他交給管委會並建議管委會公告張貼，結果管委會暗藏起來，他也無能為力。要私藏的原因就是排除異己。只要對決策有意見的全踢出群組，

到底管委會還會在

乎什麼和諧呢?不要再說我在家醜外揚，是誰破壞和諧是很明顯的

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-4 08:55

蕊貝佳 發表於 2017-3-3 22:47
https://forum.ibeta.tw/forum.php ... &extra=page%3D8  

請樓主看看別人社區是怎麼做然後 ...

說到公開論述會造成社區的分化對立。真的是這樣嗎?對立與分化是一年二年的事嗎?不，是長期以來就存在的。
2 y; s* N+ |- p2 k7 G2 C6 S9 l5 n只是沒有住戶敢讓它檯面化而已，其實早就是暗潮洶湧。
* a& ]) C6 W- N* X6 d1 i
7 j: j) ~+ F. C  G+ O+ j- E: j1 F, {如果想要大家關起門來溝通，照道理。是恨溝通平台不夠多才對。
1 Z  {  f- A# d" `5 s. X
; M$ W+ D6 ?6 J. {' H怎麼會，Line 賴是針對派系對手而開設，社區臉書不敢公開給所有住戶，只給少數人管理使用。

" R/ N) g5 e/ {. k2 y5 ?! g溝通平台一旦阻絕形成難以破除的壁壘，自然愛北大甚至爆料公社就存在一樣的功能不是嗎?
人家還用不著等待核准的官僚作風。人人平等

若是因為這些人吃定社區長者都不諳網路操作，想利用網路壟斷溝通之路而營私
5 V- ?: _' R- p  i* m. h+ o6 E8 Q就不
# H/ i( c, a9 ]/ j
3 u; p6 Z. a, I% D要隨便扣別人製造對立的大帽子，在這些行為之前就想想自己怎麼做吧

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-9 18:46


由總幹事離職了我並不願意針對他個人行為討論，即便我知道他曾在社區對我做人身造謠，不想談論個人是因為本人一開始就是針對社區公眾事務的針砭。
) f8 z& H& h% y' K' Q/ L" n4 c
" H& T8 |; e" J. t　與任何住戶毫無恩怨可言。關於管委會禁止別人討論社區事件，而矛頭指向公開在論壇評論的幾個人。
個人對【言論自由】有些感想
: j* q) d1 Z7 {: e( V7 z. q
0 L" W  O7 V  v% B7 E: `- Q$ N8 r& @因為社會上的人們覺得某些言論與自己的信仰相悖就要求壓制，這些都只不過是為一己之私就要整肅異己，因為不合乎自己的偏好就要他人閉嘴，這不僅僅導致多數霸凌少數，更會導致對個人個性發展、真理尋求的障礙，

( _! }- |$ L3 t0 _% Q8 @6 ^, d
藉由為言論自由申辯，彌爾說明了言論自由在原則上應該受到最大的保障，而這些保障的目的就在於讓每一個人都可以自由地說出心中的各種想法，這些想法裏面很可能就有著讓社會更加進步的真理，或者帶有讓社會警惕糾正的思想，

不過，就算都沒有這些效果，保障言論自由還是好的，因為每一個人都能夠表達自己的獨特性，而這個結果本身就是保障思想言論自由的目的，也是個人幸福的一個非常重要的部分。
; z9 V' D: U( S1 x! W; X
正如前述，言論自由的開放其自身就是重要的，對國家、社會，對於個人而言都是，如果只是因為看不慣就要壓制，那麼民主國家要求的對個人權利的保障，將只是徒為一紙空文罷了。
, r( l. ?0 E/ p, t; c
' s6 Y0 X2 f# J大法官釋字地509號的這段解釋文【憲法第十一條規定，人民之言論自由應予保障，鑑於言論自由有實現自我、溝通意見、追求真理、滿足人民知的權利，形成公意，促進各種合理的政治及社會活動之功能，乃維持民主多元社會正常發展不可或缺之機制，國家應給予最大限度之保障。】會成為法律實務界與學界各項考試的最重要考點了！

$ W) ~) ?: j6 h& H言論自由是社會的防腐劑.言論自由是，你不可以讓一個人不能講話，
  ]7 W. d+ [( S1 i* j1 F4 G但是所講的話不代表不必負法律責任.
! J+ u9 v* q7 I3 L  C4 N7 {


4 r# Y6 d! L5 f* s+ S; u( \6 k( r) y) r

' B4 a. i5 y! b

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作者: tkc82    時間: 2017-3-9 23:42

Dailybread 發表於 2017-2-28 09:23
社區最怕遇到的事
) a% Y0 j8 e- H
" ~# T  i0 X8 f& c% O) z( T' Rhttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225453398-%E7%A4%BE%E5%8D%80%E6%9C%80%E6%8 ...

& g4 a% D7 s# P2 k1 S7 r4 bD大所言極是，但是有些話無法出口，深恐得罪人，這才是重點。

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-10 10:22


9 D" Z, R( Q; Z- I1 N2 p0 w論總幹事只是個職稱，但可不是什麼重要職稱，(我還比較同情在保全業值勤的兄弟總幹事除外)
$ f9 H2 E7 Z" \* |: [
$ n1 `( B. Z* V+ H. G這樣就又難免要對版主標題吐槽，很抱歉
( e6 {4 [3 ^- A5 }* _
因為是被管委會聘僱來代勞，其主使人是管委會，若管委會是以一人為主的管委會，就更直接是為主委所用。

可以把爛攤子丟回給管委會，輕輕揮一揮衣袖不帶走一片雲彩。離職不失是明智選擇，走為上策只不過至今帳務仍然交接不清

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-10 10:28

+ X( s$ u, r$ c. P

tkc82 發表於 2017-3-9 23:42
D大所言極是，但是有些話無法出口，深恐得罪人，這才是重點。

7 f1 P7 `. N3 w. U小團體的真相  有話說不出口怕被報復
  y$ E8 R( b; Z) {
團體中每個人的地位隨時都會受到威脅，大多數人也只是為了地位追隨領導者，而沒有真正的友誼。

1 a& G# n: T1 j- y9 B然而，即使是領導者也可能會失去權力，事實上他們要擔憂得可能還比較多。
% U# k2 Y7 Z4 p. x" H
正因為沒有人有安全感，所以才需要不停地利用奉承、挑撥或謠言等工具來維護自己的地位。所謂多數的自我優越感”上的一種“蔑视其他住戶”行為。
" C. v3 O2 h6 R  c8 W; i( D. @
現在小團體也存在於賴，FB，那已經成為當權者的熱門選擇：只邀請特定的住戶加入，共同批評對手，甚至製造假資料。在住戶之间形成了一股势力，代表了權威。
0 Y: Y& g: A$ l+ |, Z1 A$ ^& t  }. b
團體往往將重點放在維持自己的地位和知名度，而不是專注在共同的價值觀以及信仰。
& w7 n# H; U+ m9 f1 r# D
8 R+ b: d% k" Z8 A$ L7 U8 ^4 ?% _/ l他們會用自己的力量有目的性地傷害他人，或者是排擠，而且可以變得非常嚴重.是道德的淪喪，甚至涉嫌違法

! D/ r5 ]4 }" ?# K* ~9 Y例如，管委會聯合七個人來對付一個人，所有議題表決就無往不利，這類對一個委員持续的排斥和捉弄，也應该算是一种社區霸凌。雖然大多数是暗箱操作。沒浮出檯面

.霸凌者是7人圍毆1人，所以這不是一個勢均力敵的組織對抗（像是幫派或小團體之間的爭鬥）。
7 Y5 a" [) V  x+ V/ b2 J  S
所以真正的「強弱」態勢，不是發生在體能上，而是一邊有組織、一邊沒有。社區作為社會的一部分，弱肉强食的叢林法则就不能避免，總有强者“君臨天下”，也會有弱者“委曲求全”。
- R7 Z/ G4 ^% b' Y4 t
+ P, b4 Q. B0 R! g受害者的朋友可能很少，或者沒有意識或能力集結起來。

這樣的事情幾乎沒有根治的可能，因為它是部分社會問題的投射。解決霸凌問題，就要先承認它確實就不是簡單的事，從所谓的根子上找到源頭，適度地谴责當事人.
! E  H9 g7 @: q  X( n( A
' W& m' h$ p! n- n科技的进步，讓我们看到霸凌事件的细節部分，不单是参與人员的口頭描述，那些欲蓋彌彰的辩解行為和害怕報復不敢暢所欲言的隐瞒，常常使事件只顯露出冰山一角，
& X7 u2 R  Z1 T. A
6 D- \. G9 ^* {3 Y3 g! r一味地妥協和放縱，進行一些無關痛癢的懲罰，無法遏制那些“投機者”作為强者的“野心”.所以，樹立一條新的叢林法则是關鍵，新的叢林法则要成為强者心中的“红線”，成為弱者心中的“靠山”
: K- j! C4 r! a  t  ^6 T
' V& v) N: F+ H" @, ?" U$ N. `而我們只能盡力去做，終有力有未逮之處。我們在面對的是人性中醜惡的劣根性，以及社會結構產製出來的惡劣副產品，解决问题的手段和方式。就是一種對规则的破壞

建議管委會盡量避免以上對下的權威關係面對住戶。透過平等相待，示範給住戶「對他人施展權力」以外，更佳的人際相處方式.小團體的動態和互動情形，避免排擠和孤立的情況發生.
7 W; u' D' U. r/ x. X" X
" ~$ ?! P8 H: }2 D; H% O) T

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作者: Dailybread    時間: 2017-3-10 12:17

tkc82 發表於 2017-3-9 23:42
: y2 H( e. X5 y8 Y% U6 }8 M& ]# k  dD大所言極是，但是有些話無法出口，深恐得罪人，這才是重點。

+ a* v% b* y, h+ P- Y, A* j這個論述很有趣.

9 P" E7 L, \' h* f9 I+ h: R大家坐視社區的資產被濫用,被盜用,甚至被掏空,
# h5 X5 ?) ]6 g& O9 E
$ R8 h+ Z  L5 L6 j; N3 h我ˋ們選擇沉默,只因為怕得罪人嗎?

7 j' _) h& C9 m那些人違反法律,違背良知,肆無忌憚, 為何卻不怕得罪我們呢?
  g, n) Z$ F6 G* H" S* w% c
4 g! [% H* m! s4 o民主制度不就是數人頭嗎? 少數人為何可以掌控和欺凌多數人呢?

這已經超越"人緣或地緣關係"的考量了.

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作者: kasa1107    時間: 2017-3-10 12:38

蕊貝佳 發表於 2017-3-3 22:47
https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=189398&extra=page%3D8  
/ |8 r2 a* i5 L4 S* a
8 i# w6 m9 G) S! ?) d/ ?請樓主看看別人社區是怎麼做然後 ...

8 {( C5 M' q  ?7 c因為Tag到我的文章，所以我浮出來表示一下意見。
2 n" s2 _& R# p3 S( l/ p8 y
目前最新的狀況是，因為我已經卸任了，所以新任的委員當中，特別年長的委員都是主張要
! H3 S4 p  {% V- y$ J$ s避免公開對外，其中一條理由就是家醜不外揚，大概下個月例會就會開始改變。
$ M( o1 G  \9 j  K2 X3 D" i
. y1 G9 s# P+ d0 K2 l茶走人涼這是不變的道理，管委會想要怎麼做我也都予以尊重，但至少透過實驗可以知道，
透過公開、透明 永遠溝通消除爭議的不變真理，言論跟資格的管制條件越多，就會越少人加入，
我想可以預期大概是這個臉書社團就會淪為少部分人的交流平台而已。

1 \* s' R; ^7 l) z5 g& s  [

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-10 14:11

$ [6 k$ ?- M& D; i0 L( |

kasa1107 發表於 2017-3-10 12:38
因為Tag到我的文章，所以我浮出來表示一下意見。

3 n0 R' _' K3 `' U( ?' x" q目前最新的狀況是，因為我已經卸任了，所以新任的委員 ...

社區長者與年輕人對於錢的用法，很不同是一定的。一邊是大半生ˊ吃苦熬過來一邊大部份銜金湯匙出生

4 d& B! K$ s; [6 y+ j的不知民間疾苦:處事哲學也大不同。年輕人有幹勁但上班公私兩忙。年長者體力略遜一籌卻有豐富處世經驗。所以我建議一屆
4 `& {% B' s7 h  `  s- \2 `$ g
年輕（50以下）一屆年長者（50以上）輪流主持管委會。取得平衡。不然老是年輕一個群組年長者一個群組也根本談不上合諧。
" B  {; p+ V0 [* b9 @+ w2 N
# p. {' E3 F7 {# r
至於說公開不公開，上篇個人言論自由已經闡釋了。
* Y: h* R( }+ o. S5 _, V! a. H
4 K" ^) L+ R2 Q( P( h2 |當然我們也知道要做到所有人滿意不可能。若非搞得太離譜住戶也是應該多褒揚鼓勵管委會。

5 R6 o% I2 Q: @7 E& D/ K/ m8 N消除隔阂，增進理解才是和諧網络的最终體现！
+ g- a. k) \0 C2 V
. i5 ]4 ~/ X/ V

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-10 14:37

, q* T6 Z. q: b1 r, x# D( ?

Dailybread 發表於 2017-3-10 12:17
這個論述很有趣.

# I+ G# H( S* P  k$ p4 X大家坐視社區的資產被濫用,被盜用,甚至被掏空,

, I  ]- ^/ g8 D. ?) l; Q. e常常有人道理說不過人家時就會回妳。那妳就來選看看吧。
% m: V7 Q! Z% ~
針對選票來說，多數決是多麼了不起呢?阿對，雖然小團體是少數但他們操控管委會人多就贏了.
5 i1 V! G) t+ C. ?, j: W0 g
許多人直觀的認為民主政治=投票=多數決，但忘了在公民教育裡朗朗上口的基本口號是「服從多數、尊重少數」。如果民主真的可以簡約為「多數決」，那麼何必「尊重少數」可惜的是、多數人錯誤認知到的民主只殘留前半部的「服從多數、諂奉權勢」，但對如何「尊重少數、保障尊嚴」卻常常選擇性的忽略.
, J9 w) @9 w, j: Q0 m+ Y4 Y1 X7 s
民主的本質，求的是分權而制衡，從而保障每個成員的基本權利不受單一強權所迫害，而不是單單的追求效率,這不是民主社區，而是暴民的社區，

& d1 l2 v3 y2 w民主下多數的事務採取公開論理與多數決的方式來處理，是不得不然的運作機制，但關於人性尊嚴與核心權利的保障，是絕不該輕易的被進行簡約量化的
- b+ H8 [2 ^, U- c% f* s
( Q+ E: r! N( b時至今日，還有很多人天真的以為：民主就是少數服從多數的原則。

9 I) ~- r* [. V尊重少數人的意見，不過是一個空洞的口號而已，想要讓少數人真正的享受他們與大多數一樣的權利，有時候，是要付出慘重的代價的。（：富蘭克林有一句：「民主是兩隻狼和一隻羊投票決定午餐食什麼，而自由就是一隻武裝的羊反對這次投票」大家應該好好思考內裡的含意。」）
/ F: y  }- T7 C1 B& b+ [
經驗告訴我們，凡是牽扯到錢的問題，指望某個人的道德和良心，肯定靠不住，
" a2 }" {' I- `6 N+ N當我們把自己的希望都託付給某個人時，他就具有了一定的權力，並且可以任意支配這種權力，這是件很可怕的事情.，多數一定要尊重少數。沒有這個前提，請問我是少數憑甚麼要服從多數，別人直接跟你翻桌了。
: t. b/ ]$ {  M! O


$ w7 o! D5 P' Z: Q0 V5 Z. M

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-21 11:04

* D/ n: A4 M: f& `6 z' u' \( M/ B
  v. |) J5 S" \1 ~6 M- g" g' `最高決策單位～區分所有權人會議
) }% E* p/ g4 r- V
7 U9 }: ^0 W+ k- K4 P  O2 V這句話若是被奉為圭臬，
那麼就讓我陳述前二天臨時區權會所看到現象
- Y9 X) @* k4 z臨時區權會
6 {% l8 w3 E1 W) k9 j- H6 Y區分所有權人會議的臨時會，符合下列任一項請求召開要件時，召集人必需依規定召開臨時會。【第25條】
(1)發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。

(2)經區分所有權人及其區分所有權比例合計均達1/5，以書面載明開會之目的及理由請求召集者，不論會議事由是否為重大事故，召集人都必需依法召開

4 G5 ]5 F! }' P: Z$ y  s6 N這天一開始就出席狀況約1/5 看來是開不成。也就是確定要流會。

5 @2 B( T# L1 x  p" h主席立即宣佈流會擇期重開議。期間有長者住戶希望延緩點時間再散會，遂起立發言，因為此長者從不私下與鄰居咬舌根。區權會是他唯一發言管道。而他沒有麥克風所以可能大聲了點。
' u. ]0 `/ n$ D) }$ S
他針對外牆修繕搭鐵棚架已經四個多月未見有緊急狀況提出要不要繼續的質疑。此發言讓主席震怒一度加以制止。
9 L& t/ R) M3 u, O# q" [
更離譜的是坐在後面的年輕人並未遵守議事規則，據悉是主席親戚一直在別人發言中叫囂。這樣一前一後夾攻企圖打斷別人。最後雙方爆發口角不歡而散，
4 L6 f* H) O4 x0 ?
- {3 f8 G2 q( t! g) R# d9 M年輕人甚至要追打長者。被旁邊人拉住。
. y7 p4 C8 e$ K1 H) a6 p
5 i0 t5 m6 o: x/ s& i7 s1 `5 i" A- [/ X到此為止的畫面是很令人遺憾的。我不來評論對錯。明眼人自有判斷能力。
這就是總幹事與前屆主委遺留下的爛攤子。
首次區權會未通過門檻105票的案子，能否再召開臨時會死灰復燃呢?
; V  a; M. y9 {' h  u! H; p
+ S+ h. L# I4 F  c: ^% F5 f6 D至於為什麼要流會?這是另外一個議題。希望各方神聖與前輩給予後輩指教

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-21 11:21

1 c9 z4 U/ r7 k( X) `
.重開議的要件

(1)流會
無論開議額數是否經過規約修正，只要區分所有權人會議未達開議額數時，即可辦理重開議。
$ Y% E+ Q  y# r+ d4 }7 G1 ](2)議案未獲致決議
: d! J( p6 ?5 \" [7 H7 J8 s
. p) {: |4 H7 e4 l2 f/ r! yA.已達開議額數開議，但於會議進行期間經清點人數或未及比例時，因未達開議額數而宣布散會，會議中未經表決的議案即屬未獲致決議。
+ c; c) m$ }) A* N; J8 {
B.已達開議額數開議，但會議出席額數未達特別議案的約定可決議額數時，該特別議案即為未獲致決議的議案。
; h$ ^" s( d; C  k那麼重開議有沒有正當性呢有無爭議呢

% {+ N- h7 D& w! \* M合理懷疑是技術性流會?怎麼說呢?因為管委會出席成員只有三個不過半。既是管委會召開臨時會自己又不來，
' m  H$ T2 }$ l9 t' G/ Q3 v! @那麼不是存心要流會是什麼?
" @% N1 b0 V: H1 N0 X流會再開區分所有權人只要1/5 出席，經由出席人數的1/2 表決同意就通該過議案。從此死灰復燃。

當某住戶其重大權利經由如此少數住戶輕易表決,是否合乎公平正義,宜於該議案表決前要告知住戶其改變的實質意義吧,
# v0 v. f, p& J
5 y2 ?: _6 }; R9 j! G請看
  Q6 Q! [3 r/ u9 q: P* H. yhttp://blog.xuite.net/chiafusun077989/twblog/136763579

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作者: desperoda    時間: 2017-3-21 15:33

蕊貝佳 發表於 2017-3-21 11:04
( J8 _" z9 A; O0 L; P" d9 J最高決策單位～區分所有權人會議

) I5 Q$ ^0 X! Q5 ?  g這句話若是被奉為圭臬，

/ ~  g, u* G- r0 [9 X1 u不對喔
, V5 Q! j7 |8 I% C) [0 q5 P' s
( w( U. L* z& f7 y: f: n* I公寓大廈管理條例第32條:
9 k8 T7 U$ m' x) `
* l$ R* C9 A3 L  R' i) w, F5 ?# @+ ^區分所有權人會議有效表決(出席人數與表決票數符合規約的要求)
( L! U1 U% N3 b$ c) [
並且遭到否決的提案  不能用臨時區分所有權人會議複決


0 U; c" w, s& a* a2 k公寓大廈管理條例第25條:
  U2 r3 T' N5 ]6 f2 R5 [* e
2 p  ~: f! y; Z# p# h7 G3 n# N8 ~至於遭遇重大事故 或因1/5的住戶"連署" 要求召開臨時區分所有權人會議
: h$ Q" o! q4 v+ W0 d
. d9 |+ k- _7 G1 X出席人數和表決票數的要求 與正式區分所有權人會議召開的有關規定是相同的
- y* T0 L! I- ^: V! f* ~8 v
! p. s% y# ]6 Q' _- |* j
+ u# ~9 F1 g( e% M8 [& R7 X5 @4 n# v

8 B9 D8 N% ]. I3 R9 b1 X; W/ A5 O2 r
; Y- {4 e4 @, B4 c% k
8 T7 ^0 d! ?7 o/ z7 c8 F: [

---

作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-21 20:39

8 w$ F2 w" g- w0 ^- K6 U; A

desperoda 發表於 2017-3-21 15:33
7 M/ ^, V3 S8 H' a1 e! l4 B  y不對喔
2 Q$ \( t/ C0 v
$ |. `6 H' \. X! K% u& @公寓大廈管理條例第32條:

" n1 z6 t2 ~& y% D
2 ^1 S5 v" T6 }+ q: ]" t; L感謝d 大的指教。
9 ?' M& q+ l9 n( H
或許前次區權會沒通過的舊案，因為沒有住戶提出訴訟判決。通過不通過也不那麼重要了。

' |7 w$ O3 n7 l, G- c3 N' e反正會議記錄也寫得語焉不詳。那住戶也就當作是另起新案吧。
" E) N9 m$ B5 m5 a1 A& n
說到臨時區權會無論開幾次，都要跟第一次一樣的門檻嗎?請問有法源依據嗎第32條我實在看不懂尚請開示。

0 g+ C+ P, x# G' B原本新管委上任我們有相當期待。目前為止也有不少建樹受到住戶認同。今天寫出會議實況跟我肯定新管委會改革方針是兩碼子事。不必混為一談。
* S0 Z9 c6 D& I, U" j& p4 P
而要問的是:    管委會在面對廠商時是誠惶誠恐，為何區權面對住戶時要如此強硬?  

英國作家伊夫林爾所著的《伏爾泰傳記》曾說：「我雖然不贊同你的意見，但我誓死捍衛你說話的權利。」
  治理社區是否非要連這麼少數微薄的聲音都鏟除呢?
, J9 @9 ^8 J% N0 E

目前為止我說的若有不實或是漫罵字眼請管委會提出糾正，小的一定虛心受教

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作者: tkc82    時間: 2017-3-21 23:30

desperoda 發表於 2017-3-21 15:33
- E7 g" ^- ~% w+ t" }8 X不對喔

公寓大廈管理條例第32條:

請問D大，有人告訴我，區權大會已經議決之重大事項，如通過或不通過，臨時區權會不可以重新討論否決或是通過嗎? 這種見解很重要，避免陷入錯誤陷阱 !!

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作者: tkc82    時間: 2017-3-21 23:36

desperoda 發表於 2017-3-21 15:33
. d1 g9 V, U8 P* J不對喔

& P* D, g' Z( \公寓大廈管理條例第32條:

D大:好像是你錯了，
+ u) H+ M& A7 q( D2 i公寓大廈管理條例 第三十二條　區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
5 i$ u4 c: T2 m0 L1 \1 F& X$ q
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。

4 j* P3 Y# M" |2 D5 {第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
  R5 q" G/ t4 b! @& b' ?- K; }! m+ B+ t- c
7 ?6 y+ o. N4 {1. 我覺得七日內要有半數不同意推翻不容易。
6 F) K. N9 {3 n4 ^4 R2. 總之管委會有心要做事，住戶應該支持才對，大家都是鄰居，個人覺得以和為貴。

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-22 08:35

tkc82 發表於 2017-3-21 23:30
請問D大，有人告訴我，區權大會已經議決之重大事項，如通過或不通過，臨時區權會不可以重新討論否決或是 ...

. y$ v3 ^! z4 u- Z: A- v; {http://web.law.ntpc.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?FullDoc=all&Fcode=C0170127
- Y8 `: G# u; L! F8 W
3 F4 N; m8 f+ x$ R7 e" h新北市政府公寓大廈爭議事件調處委員會

- R2 ^. @4 Y! ^, Q- _* y或許我們是應該到這裡來求得解答，

另外再請d大開示

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-22 09:02

( ?% F& g. K' z6 j+ f% ]( G  w

tkc82 發表於 2017-3-21 23:36
* F8 Z0 e, F* J+ I5 ?4 I7 I+ t: U  u1 `9 f$ pD大:好像是你錯了，
9 {3 {" c5 Y5 z. E# W- J4 e公寓大廈管理條例 第三十二條　區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有 ...

( q/ Q' M  Q3 X! K7 _; C. H+ C
; `( f! h; c! E$ s- Z
起立發言的若情緒太激動，主席可以跟他一起激動嗎?這不叫做承擔住戶的谩罵


這是情緒控管問題EQ ，有些住戶還不了解新管委會已經做了哪些建樹，只陳述眼前所見到的現況，不代表就不支持管委會。是有沒有雅量聽不同聲音的剝離心罷了。玻璃心

主席若覺面子掛不住而激怒是大可不必。而對沒有舉手就嗆聲叫囂的住戶則應該立即加以制止不管他是誰。
, G* v' y; c4 W) W) N& O% `# H  a. ?* ?
$ c! Y: A/ K0 N2 V; x* h場面才不至於失控不是嗎?
這不是大聲就有理的社會，相反的，說話越大聲，有理也變理虧，誰會喜歡叫囂谩罵?正因為我們無法叫陣才要公共論壇。理性討論。
1 ~' W5 W" Z/ o6 z
: J4 [' E6 A! f, u
建議可以請住戶等情緒稍為冷靜再上來說好嗎?這也不會損傷主席的顏面。畢竟公共事務不應該用個人面子和英雄主義來決定

這樣對其他住戶公平嗎?
0 K( a6 ]0 I" m/ Q
7 s3 ~. ]/ H5 M+ C& s1 D+ Z

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作者: desperoda    時間: 2017-3-22 09:47

tkc82 發表於 2017-3-21 23:36
D大:好像是你錯了，
公寓大廈管理條例 第三十二條　區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有 ...

"前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，
( i) L" V; _2 T% ?. _4 Y9 u 召集人得就同一議案重新召集會議"
% W6 n; d% D( s+ c! p
請注意 未獲致決議 出席人數或權數比例未達規約規定之門檻 同一議案 這三個要件
9 I5 V/ f- q! E0 b8 d
* M) o/ Q7 l( H5 n如果貴社區區分所有權人會議已經獲得合法有效決議 (人數 權數 票數)
% V4 _3 A$ C( o& L' Q5 K3 u. k
1 j1 ~: t8 r. b1 {2 u能否就同一議案重新召集會議 您說呢
5 Q9 Z% s6 J1 B$ f9 A
# K. R: H$ b( x5 c
您應該也是管理委員吧  請問

6 L+ a* O  O3 x7 O* p以和為貴 是建立在何種基礎之上呢
) D4 O; Q9 B8 I# L% s
7 g7 s+ c# o9 `& o6 Q妥協 視而不見  知情不報 認賠了事 和稀泥 等我當委員...............嗎
* h8 L& w/ `- C# E7 I
) M" R8 o1 V! D0 ?) M* X規約不是寫了 管理委員應"為全體區分所有權人ˋ之利益 誠實執行職務"
1 x& F+ @3 g! l' b# d
' s# D6 o5 j8 _9 q9 s( p高級知識分子是否應該具備更高的道德標準和法治觀念呢

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-22 09:57

desperoda 發表於 2017-3-22 09:47
& M6 O" H. [( Z% ^0 Z4 b( c"前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，
召集人得就同一 ...

是的，這部份真的還有爭議我們還搞不清楚，有待大家厘清！這就是公開論述的正面功能，有空大家要來討論法源避免誤觸刑法，

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作者: desperoda    時間: 2017-3-22 10:07

蕊貝佳 發表於 2017-3-22 09:57
7 T- T% |, h7 o是的，這部份真的還有爭議我們還搞不清楚，有待大家厘清！這就是公開論述的正面功能，有空大家要來討論法 ...

請教過主管機關 答案非常清楚

7 L, k' D( n0 l$ o) H3 v
. N9 R/ {  t; m" }) }試想 2/3出席 3/4同意或不同意的決議
9 g5 N4 }3 B" L5 b) ^
要是都能用1/5的臨時會議方式推翻和改寫
, I7 q) B1 {0 d; u; l" D
社區將永無寧日
" o; u% ?' j. s& x3 X, f, H
只要派系夠大(1/5以上) 且內部成員達成"分配共識"

' I% E8 @. \7 d/ j9 I) F就可以操弄所有的議案 掌控所有的修繕和採購

後果之嚴重 難以想像
& X) b! M  v% t& y" p+ r3 K

. U: }7 v4 ]! `6 R' a2 r- B, I9 K這就是第32條設定限制要件的主要用意.
; w3 o1 ?. K: F9 x3 L

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-22 11:25

desperoda 發表於 2017-3-22 10:07
- w, [) }2 e6 B. s# i% j1 K) B8 l請教過主管機關 答案非常清楚

' s  F8 {' C- E9 f2 @5 B7 P
摘自之前的討論    https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=194546&extra=page%3D1&page=14

12/10  區權會 重大修繕案決議案，出席人數142
' d5 z$ [; v, h6 m: e
1.同意全面停工33票，同意全面修繕86票。
1 V8 h* o! T3 l; s8 l3 ?
9 ]' C0 t( m/ S: t2 Q2 P. r2.經投票表決`本案不通過全面停工

; l+ `: o7 \5 ]+ Y3.決議於臨時動議中另行表決進行修繕的方式及是否同意尋求公證第三者進行社區外牆及結構鑑定。

臨時動議一二三

* f3 c- ~. B3 ]- W" v:社區外牆修繕是否找公正第三方鑑定?   同意97反對1票。
臨時動議二:此次外牆修繕是否成立監督小組?    同意82不同意8 .
8 |! W2 }! r9 y/ V' O  i4 f結論:經投票表決，修繕案雖未通過同意門檻人數但為求修繕之完整，同意委派八位住戶成立公開透明之監督小組。
管委會公告欄也報告了二件事：
１，區分所有權人會議決議已通過社區外牆修繕工程。
2,社區外圍人行道鐵皮棚架  (11/17原包商搭設)  交新管委會決議
6 N2 t+ y* P5 [, R5 f. [決議如下:新舊管委會一致同意鐵皮棚架繼續搭設。由新管委會尋找廠商比價後決定向原搭設廠商續租，月租90000元。
    【未通過同意門檻人數】

* S/ y3 |7 B* ?2 h% b7 F* M. 依據公寓大廈管理條例:若區分所有權人會議表決結果未達通過之門檻,決議無效,不得執行.
+ M) _* z+ S9 E) s: R$ V8 e/ u​      ​第 31 條                 
       區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之2
' P, V- j1 ]6 m8 d( p: V) I5 W' S3 Q5 H       二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三-
$ P1 _% V; ~7 n4 d1 Y" |5 {       以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之
! e. a3 u9 O4 k" D$ [

* Z4 F$ v' y5 E, \區分所有權人會議已經獲得合法有效決議 (人數 權數 票數)

能否就同一議案重新召集會議 您說呢
舊案是沒達到法定門檻107票，於法不符合，可不可以再開臨時會是不可以的。
, U  c) B9 C& y/ N' |9 B+ Q
但是就住戶繼續在會中重新討論要修繕需重新鑑定評估，因此住戶認為是通過了，新管委會只好再就此案加開臨時會討論，其實應該說是另案討論。

, B( u2 b# A+ K# {有家住戶露台是前幾屆被修繕過再重新掉落的，我認為是首要之急不應誇大其實，牽連到其他地方。這才是重點。
; [8 @; s9 S# p; V% u& N9 Y) ~
* n1 K1 {! V5 d- T2 w1 F1 Z新管委會剛接任不久住戶不忍太苛求，做的事都支持，但人家提出建議也別認為在攻擊，就事論事。大聲才會傷及以和為貴罷
5 a: v* t, [0 Y: U- p- a+ T" m

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-22 12:06

desperoda 發表於 2017-3-22 10:07
請教過主管機關 答案非常清楚

* o1 [6 N; X7 D0 t! Y, m這一條就是版主問你的，就算是住戶隨緣人情大于法，不能拂逆吧，稀哩糊塗讓前案重提，那麼第一次臨時會流會後再召開第二次臨時會議只要五分之一出席，決議只要達到出席人數半數就可做成定案。
$ O$ v- z$ D3 k& u+ r1 U是否真的只要五分之一?

這條法源到底在哪裡?敬請開示

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作者: desperoda    時間: 2017-3-22 12:37

蕊貝佳 發表於 2017-3-22 12:06
這一條就是版主問你的，他說第一次流會後再召開第二次臨時會議只要五分之一出席，決議只要達到出席人數半 ...

1 E7 Z$ D7 F, `1 Q) T; J4 ?第二十五條　區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
8 U3 m0 u) f/ Z% B0 P( A: [1 O
有下列情形之一者，應召開臨時會議：

! g. t5 \. b$ d. S一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。

二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及
' O# e$ t& P, a# e9 M1 m/ N3 x  d/ Z       理由請求召集者。
( g. i$ W& c3 D4 M4 x3 P6 M$ J) m

發生重大事故 有及時處理之必要 - 已經超過半年了  區分所有權人會議也已經"及時"表決了 (12/10?)

  ~8 o' {8 }5 }; Z5 x$ x五分之一以上 以書面載明召集之目的及理由請求召集者 -必須辦理連署 未經連署成功 不能召開
+ {: d4 _. @) J4 p2 x
即使連署成功 召開臨時會 還是需要依據規約規定 2/3出席 3/4同意 會議和決議方為有效

+ I" v# [9 z( g! t4 X
" `8 E: h, p* f! U0 R0 ~4 C6 k' Z8 X
$ s$ @3 M0 m/ O& h, B關鍵還是在第32條 區分所有權人會議已經合法有效決議的議案 不論是通過或未通過

都不得另以召開臨時會方式翻案
3 b, k, ]( V! C' k2 d9 O
/ l$ W% D5 A3 Q

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作者: desperoda    時間: 2017-3-22 13:07

! o. C3 n/ A- |' M主要的參照依據是
! {1 F$ ?9 ?1 x# \. D第三十一條　區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

第三十二條　區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議

問題是

貴社區召開區分所有權人會議 出席人數和 表決結果是符合規定的 決議有效 就不適用第32條了
- M4 x8 }% z/ M$ ]2 [
1/5出席 出席人員半數表決 只是作法 不是前提

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-22 13:07

' y) F2 W0 M; y: J( Q

desperoda 發表於 2017-3-22 12:37
第二十五條　區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
' K6 Z  R4 S: _# s. P
有下列情形之一 ...

! e5 Q1 ~7 m, r+ N  m, v謝謝d大你解說。
4 I/ W1 d1 D& v
這樣說來，我们一直在强调和諧。强調和諧没有錯，但强调過頭了，什麼地方都講和諧，就難免為了和諧犧犧牲原则，影响社區進步。
: P4 L" q9 _: }, D% [
2 H* \6 W! c8 b! f# H$ X
看來法律從來不存在這個社區。維繫著這個社區底層運作的不是法律，而是深入住戶的理性冷漠。也就是人人遵
9 X) f  m) `3 a, K  W
守，約定成俗的人情義理。維持社會秩序的不是法律，而是「世間」的常識。

住戶的常識裡不必要遵守法律的。說好的 (不宜互相謾罵指責，大家都是家人，要好好溝通)在哪裡呢???
區權會是怎麼溝通的？難道在場3～40個人是空氣嗎？
說一套做一套吧?

  U5 F) E. R4 p: J7 ]; N* S, l7 E5 r
法律在社區是標準的外來物，力量強大，人人遵守，但是，進不了社區的「世間」】。

0 y  }& @' K! a- q/ q' c
在這裡我不但沒指責谩罵還幫管委會說話呢，
+ d7 L/ H- s0 x- b7 r

連開臨時區權會住戶也很捧場。卻還可以發生爆衝事件.唉
9 S4 @/ T9 r6 d
7 L! v/ m9 v( J7 E1 M; s

---

作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-28 13:36

0 z' {  p* }' x  c7 o3 H

kasa1107 發表於 2017-3-10 12:38
# ?( X0 v2 e; t! y2 ~5 J7 ?因為Tag到我的文章，所以我浮出來表示一下意見。

目前最新的狀況是，因為我已經卸任了，所以新任的委員 ...

9 A' A  P+ e% ]" w& O. |' ~4 `2 d
% E! L+ g: p/ r3 {, D, B, u. ?/ t有人用家醜不外揚的理由，在背後放話恐嚇，因此今天題目為【家醜不外揚】至於恐嚇罪名的討論在後續，不對請不吝糾錯。

家醜不可外揚，這是從有利于當事人角度所做的規勸。

/ o  V1 M' c5 l但如果有人不在乎“家醜”，而將愿意其“外揚”，那它带给人的借鑑，對法律如何評價社區規約预知以及對自己行為的檢閱，都是很有價值的。
' k  Y' j5 ~3 @$ p0 B' {
也有網友認為，“社區家醜外揚”至少存在兩種積極意義：
! v  W. D+ e/ ]; y: _+ e
一是借助社區外部力量来解决家醜所蕴涵的矛盾、衝突或问题；
* Q+ h3 g( P( |6 H
/ @! G: ^6 K- e) k  Q二是社區醜聞中的受害人通過向他人倾诉而得以宣泄在社區内部受到抑制的情绪，尋求心理上的安慰或精神上的支持。
0 a: W- P8 R; Y* u8 c4 A! Z
+ U7 w% k; j" o8 M家醜不外揚是一種傳統選擇，出于保護涉事人，必得這麼，但到了现在，尤其是社交媒體發達的今天，當有些事個人能力不足以應對的時候，譬如社區暴力，公共财產纠纷，就需要用家醜外揚，来取得舆論關注或法律援助，這其中有一些也是“出于保護涉事人”

是把插到心裡的刀又助了一臂之力，並引起更多的社會争議。
3 D- t8 O) [. V, e: K
9 l  N3 I) {0 p家醜不可外扬與其為了團結。不如说怕成為别人眼中的異物。是人都有虚榮好勝心。外國人也有，可是他們没有東方人的家醜不外傳的说法。為什麼？
+ ^# B6 c: ^! z+ L9 ^5 }4 M
中國人從來胸懷廣闊（骄傲），但很少出现鬥争。以和為贵的思想常常讓人吃啞巴虧，心甘情愿，例如，一户人家的女兒未婚先孕，在過去，誰敢往外傳？與其說這是為了家族的名聲，實際上是在為男方辩護。
$ H% o& b+ c5 n* t0 o& T
4 t1 B4 U8 G0 T8 ?. U9 c$ f3 d由上述去想，不難發現，所谓的家醜不可外揚和傳統的封建思想有關。家人没有人權，因為他们都是家的财產。既然如此，他们的所作所為是不能被外人知道的，也就有了家法。但是最根本的原因，正如上述所说，是怕成為人家眼中的異物，
: c( p! G/ Q! O8 `- @
身處人權不平等，因為社會原因只能吃哑巴虧。是故。家醜外不外揚是個人權利並受到社會公共法理約束和保障,而父權制更早已被扔進歷史垃圾堆了。。

0 J. E% p; D4 @9 o. H這就是家醜不外揚的真正原因。被壓迫，不能承担，不懂得質疑，只會妥協。是家醜不能外傳的悲劇原因根本，

造成這樣的心理因素是由社會形態.人的感觉非常複雜，往往事情被分割的越细，情感越複雜，對事情的把握也就越准確。其實就是你自己，思考得越多人就越痛苦，猪不用思考，活着就行，但人做不到。
: d! P3 q# s& l& m: L6 O

" Y% O# w) V0 G" ~/ S) e馬來西亞《中國報》認為，家醜不外揚，有一定的必要，也有道理，不過，只止于不外揚，醜就持續在自己的環境中連绵延续不止。　家醜不外揚之外，還有更必要的工作要做，是不揚家醜也同時不生家醜，才是治愈醜疾的治本良方。
4 I! o* D0 J/ V5 [
家醜是否應該该外揚？人民網認為，要视實際情况和问题的性质而定，在家醜外揚之前，要理智地反思，明確家醜外揚的目的。腾讯網也引述觀點稱，
/ e* B4 ^# H0 ?7 G) {7 [
: ^, L( |2 P" Q& h& z凡是值得訴諸法律的“家醜”，外揚就外揚了，保護社區利益更重要。

如果是在個人家庭内部相處之间的矛盾，是道德上的、是審美上的、是性格上的，那就是纯粹的家事，满街嚷嚷只會徒增笑耳。
) J) m5 M3 p& V: Q) ?0 U3 K
  ^- i6 n9 ^7 u4 y+ @5 ?8 q今天，家醜不外揚並不能保障所有住戶的權益，極易助長了強勢權益者的私欲，

社區本是屬公眾事務，個人家庭是私人隱私。家醜與個人醜聞怎能簡單等化。
8 X8 E" T/ e$ L' j" v  K! A
1 t+ U$ b& ?1 S8 T5 f1 D) F% d赢得“管委會保衛戰”需用正義的手段。
8 M: y2 u0 }' x) C4 s/ K' P/ |! L& q

$ e. l+ v+ I) i0 \, N; X: G3 u) z很多人在說“家醜不外傳” 時，他們往往會將 問題收起來，這樣，問題便可能會 成為埋藏着的炸彈。

7 m# }* v/ B9 i1 s9 }7 b3 B掩蓋和包庇就是對邪惡的縱容…

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作者: Luke    時間: 2017-3-28 17:23

蕊貝佳 發表於 2017-3-28 13:36
有人用家醜不外揚的理由，在背後放話恐嚇，因此就針對家醜不外揚來討論，不對請不吝糾錯。

家醜不可外揚 ...

. R" {% X; E8 {  H; R4 ~, I) @  A這二句話的真正用意,恐怕是"瞞天過海","和稀泥","以拖待變"吧!
如果今天出"醜"的是你，不是他們，他們還會舉著"以和為貴"和"家醜不可外揚"的大旗嗎?恐怕早就訴諸司法了。

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-3-28 22:25

Luke 發表於 2017-3-28 17:23
- I! ^# ?7 l; u. v這二句話的真正用意,恐怕是"瞞天過海","和稀泥","以拖待變"吧!
2 m" m. W9 |9 I% h/ @# Z如果今天出"醜"的是你，不是他們，他們還 ...

+ e  P7 E) a2 x; ^- h7 A# P& a
* ?+ B. t' v0 `8 w1 ]3 j首先聲明新管委會的殷勤任事收拾前總幹事殘局進度，目前廣受住戶肯定。所以能力不是我討論焦點。我不是對誰都反對，跟誰都無冤無仇

擔事能力毫無疑問。但就近期觀察長期來存在有背後放話，傳話，傳話若遇上偏聽，放話遇上理盲你可以想像有多糟糕！實在讓人擔憂。因為只有面對面溝

! L! \& j0 v8 }% M/ Z通才見誠意。沒有誠意誤會更惡化。也沒有比家醜外揚更光明正大。

8 B7 f- d' g- C8 c$ v4 y# L3 [5 f8 _$ g比如有某甲教某乙說:妳去轉告某丙一定會讓她很難過。這就來說說對恐嚇罪感想。
7 w+ ^6 `: `0 ^- U& d刑法所謂恐嚇罪的在什麼樣條件下會成立呢
, C# q- Z0 p2 c7 Y, F, q$ b- l% k所謂恐嚇信是指 藉由文書信函來傳達恐嚇內容或訊息的一種方法

【恐嚇的第一要件】

# N5 M7 M. \" X使人心生畏怖.講白就是就是要讓被害人感到害怕,惶恐不安.這就是恐嚇的目的

【恐嚇的第二要件】

通知於→被害人，也就是恐嚇的內容或訊息要讓恐嚇的對象(也就是說被害人)知道，不然法律無法確定法益被侵害的客體是何人
  m( }! k& K) z9 d1 e! m
【恐嚇的第三要件】
通知的內容或訊息必須是將加不法之惡害。也就是說針對未來還沒發生的不法惡害向被害人先作預告的
意思
準此，上述三要件都成立了這就叫做恐嚇

# S$ z) g+ {! A9 \! C1 ^0 O: I那收到恐嚇訊息的人又該怎麼做較適當?如果收到信息。首先看您對恐嚇內容反應而定尤其是第一要件:使人心生畏怖之心。若答案是肯定，就去警察局提出告發。讓警方把人找出來。

又按「刑法第305條之恐嚇罪，所稱以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事，恐嚇他人者，係指以使人生畏怖心為目的，而通知將加惡害之旨於被害人而言。最高法院52年台上字第751號判例）」。
2 e* Z& d% Y8 t! G" Z
再按「刑法第305條之罪，僅以受惡害之通知者心生畏懼而有不安全之感覺為已足，不以發生客觀上之危害為要件（民國 27 年 04 月 17 日最高法院 27 年度決議 (一)參照）」

恐嚇罪可處二年刑。
http://blog.udn.com/frankbetty/3488311

# k" f* u8 u6 A9 h
9 X3 N' N3 f* F1 g  @6 X# w

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作者: lcf7347    時間: 2017-5-7 09:41
完全同意!社區總幹事對社區之運作太重要了!以前住公寓，沒有管委會，只要住戶相互溝通即可以。現在集合式住宅，動輒數百戶，總幹事就扮演很重要之腳色，稱職的，可以把社區館得井然有序。不稱職的，也可以混得很開心。是以，社區管委會對總幹事或是經理要負起督導的責任，也要付予適當之權責。通常人多少會有惰性，你不要求，我樂得輕鬆。

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作者: tkc82    時間: 2017-5-7 17:31

lcf7347 發表於 2017-5-7 09:41
+ f/ t) T, }/ T' t" l5 i完全同意!社區總幹事對社區之運作太重要了!以前住公寓，沒有管委會，只要住戶相互溝通即可以。現在集合式住 ...

5 ?# M% u5 A$ G; w/ M; ?# lcf大確實一針見血，誠實正直的總幹事專心為社區做事，是社區的福氣，不會勾結廠商，坑住戶的錢。當然時間一久一般難免怠惰，當然需要委員會尤其主委費心督導。贊同。

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作者: desperoda    時間: 2017-5-7 18:00
這二天在愛北大社群臉書 正在討論一個非常嚴肅又涉及住戶安全的議題

+ V7 @1 A# d7 Q+ Y8 _" M" N值得大家看看 也可以做為借鏡

, d+ {8 l$ ?$ C8 a9 p  i3 {  J北大住戶四萬多 應該團結起來 爭取自己的福祉和權益
6 K2 z$ N: P  x: y6 i

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作者: tkc82    時間: 2017-5-8 21:51

desperoda 發表於 2017-5-7 18:00
這二天在愛北大社群臉書 正在討論一個非常嚴肅又涉及住戶安全的議題
# t/ M9 m0 z3 b
. A4 i- ^* c6 E. k5 `+ J4 G+ N5 S值得大家看看 也可以做為借鏡

請問是何議題?

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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-6-13 12:53

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tkc82 發表於 2017-5-7 17:31
cf大確實一針見血，誠實正直的總幹事專心為社區做事，是社區的福氣，不會勾結廠商，坑住戶的錢。當然時間 ...

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社區建築物外牆磁磚檢測鑑定費在我們前總幹事離職前2017/1/6  公告的估價單有二張，離譜的報價金額。都是新北市土木技師公會報價單

0 B* {1 B7 r6 F# Q* Z一張部份鑑定是新台幣五拾萬元。而另外一張是全體鑑定參佰零壹萬壹千元，硬是把問題無限擴大目的是在凸顯管委會花的錢是最省。邏輯這麼簡單，也可以瞞天過海。住戶是都睡著了嗎
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不知道真的有人有親自請過新北土木技師公會，了解價碼嗎
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/ a5 Y: F; n5 ~. q; {; m據悉查詢土木技師公會答覆是要請技師至現場勘驗，車馬費五千，前提是都沒有人見到公會派員過來，估價單是隔空抓藥吧?算還是有到現場?始終是一團迷霧。
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作者: 蕊貝佳    時間: 2017-7-1 15:38

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由於之前披露社區事務，管委會對於住戶很不滿。傳話恫嚇住戶若再評論，將會對住戶在垃圾場拿空玻璃瓶回家醃小黃瓜的行為以偷竊提告，也有委員墾求我封筆。可謂軟硬兼施。毫無理性討論的空間至表遺憾。

不過我還是得把幾個月來情況做理性的整理。希望住戶間剪不斷理還亂的紛擾疑惑能獲得解除。
緣因於 105/12/10  第九屆區權會以86票(法定門檻為出席142戶/要107票 )已經否決掉不存在的案子，移交到第十屆管委會以臨時區權會再度召開此頂樓造型牆修繕舊案於法有據嗎?

8 k$ j2 ^* s' q! ~. H) ?3 c第三十二條　區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議。

我們區分所有權人臨時會議完全不符合上開第32條法令。我們已獲得合法有效決議 (人數 權數 票數)105/12/10  第九屆區權會修繕案，已經決議無效，第十屆可不可以再開臨時會是不可以的。
; H( i! k9 Q# a/ }0 |能否就同一議案重新召集會議 。當然於法無據。
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6 x; }" _& E) m* I第十屆管委就此舊案召開臨時區權會，之前管委會早已動員把廠商找好，並製訂了1,2,3,4,修繕方案要給住戶選擇。等同預告制服一定要做，給妳們選款式而已。
% F2 N/ V. G' A. I7 O題目為1,修繕工程是否委託第三方做鑑定2,社區外牆飛簷是否修繕?
第一次臨時區權106/3/8以谩罵和流會收場，第二次臨時區權106/4/22   出席人數為78戶連同委託書，依社區規約區分所有權人合計五分之一以上出席。以出席人數過半及其區分所有權比例占出席人數合計過半之同意作成決議，因此而通過以下決策

; c8 k" U4 R% ~- D1,臨時區權以73票對2票不同意找土木技師來鑑定因為太貴了，2, 臨時區權會同意77票修繕，不同意修繕有0票。3,同意全社區飛簷下部磁磚打除作業109萬以58票超過出席半數通過，
* V' i# Y( ~9 e/ W" i9 o- y: |事情似乎到此告一段落，不過此事件留下了二個疑點;
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疑點1, 此案第九屆管委會在105/12/10 區權大會未達法定人數142戶/需107票，遭否決舊案如何能於106/3/8重開臨時區權會討論於法何據?
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疑點2, 在修繕案發生第一時間105/9月颱風廠商未搭設防護棚架卻於105/11/18搭設，工程款13萬續月租金為9萬，此案移交第十屆管委會後106/1月底新廠商是以每月1.2 萬元承接下去而面積款式工法都雷同，為期四個月直到5月底拆除。光是鐵棚架費用的價差不用做交代嗎?不匪夷所思嗎?

之前已闡述過絕大部份住戶是冷漠。對此類紛擾已累或厭煩至極。
& l( W+ n* T5 K9 l/ n! z: D以上是我與鄰居的疑惑整理出來，希望這件事情會有公平正義的一天。但對一部份人而言真相不重要。
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( y0 z( K0 G5 U: M3 d只要他能永遠操控社區才重要。 一個住戶冷漠的社區才會造就胡搞的管委會。
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作者: Dora貓    時間: 2017-7-1 17:30

蕊貝佳 發表於 2017-6-13 12:53
6 R0 B' ~1 X; A1 \; X社區建築物外牆磁磚檢測鑑定費在我們前總幹事離職前2017/1/6  公告的估價單有二張，離譜的報價金額。都是 ...

之前有客戶跟前屋主因為漏水互告，客戶有跟我提到..
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4 `) G6 Q5 ^4 M1 \( K土木技師公會來鑑定漏水拿到那本鑑定書好像前後花了了十幾二十萬才有

這種公證單位的費用都非常不便宜，通常都是上法院才會用的到..
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http://www.twce.org.tw/modules/freecontent/index.php?id=51

https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=1154479

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作者: chihyao    時間: 2017-7-1 17:48

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% v2 A9 Q/ {  N. q! A$ H4 L敝社區曾委託新北市土木技師公會鑑定
1 M, S8 ^5 N* o' x% z. b# M/ n範圍為各棟梯廳磁磚、大理石剥落，以及樓層滲水情形
費用為60萬元, 供參考

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作者: Dailybread    時間: 2017-7-13 08:10

Dora貓 發表於 2017-7-1 17:30
之前有客戶跟前屋主因為漏水互告，客戶有跟我提到..
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土木技師公會來鑑定漏水拿到那本鑑定書好像前後花了 ...

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【社區管理】住戶如何控告管委會
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摘錄:
: R% Z. Y& h, b7 I0 z& ZＡ錢的管委會百分之九十九點九都是所謂的合議制管委會，原因之一是這些東西都認為〝法不及眾〞，只要人多法律就拿牠們沒輒，而一般住戶在缺乏法律常識下也通常都沒輒，才會讓合議制這個胡說八道成為Ａ錢派的護身符；但，只要你一告侵佔成立，牠們就會互推責任，到時就讓牠們去對法官解釋，看資料誰保管的就誰倒楣！
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若給了呢？最好，開始分析資料！

要Ａ錢就得在支出上搞鬼，先看社區每個月的支出單據、收據、請款單、發票等加起來是不是等於支出總額，若對不上來也不用問或聽牠們解釋，就告侵佔，叫牠們去跟法官解釋！

若是對得上呢？單據逐項查核，特別是大小工程的單據！
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8 X* z& d5 N( _最常見的手法就是空頭公司的收據或借發票，本狼接掌社區時就查到一張十一萬的收據，按收據上的電話和公司名稱去查，完全不對；打電話去經濟部查公司登記，結果根本沒有這家公司，不是已經倒閉或搬家改電話喔，而是這家公司從來沒存在過，所以，別以為有收據就沒問題！

( t0 Z2 V! ~& z$ q! B6 M這招幾乎是所有合議制管委會Ａ錢的第一招，要Ａ社區大錢就只有這招，所以合議制管委會非常喜歡做工程，愛做工程的管委會幾乎都有問題，清查牠們使用的料件，特別是消防機電料件；因為根據消防法，什麼地方要用什麼零件是白紙黑字，但這些合格的零件都很貴，隨最常見就是沒修報有修然後錢照拿，或用不合格的料件充數，這裡面會有好幾倍的價差！

把大小單據逐張清查，每項料件都去清點，空頭公司、料件不對等等，這幾乎都是偽造文書，合議制管委會Ａ錢習慣以後通常不會也懶得擦屁股，這種東西隨便查都有！
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7 n$ r) `1 i- h; @3 A還有就是社區收納的公款沒有直接入社區公用帳戶，而是先進特定委員的私人戶頭，只要有這種情形就是侵佔，就算事後一毛不差地轉入社區公用帳戶，一樣違法（背信或詐欺）。
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/ K# L8 r: I/ M' M5 |( O3 z" Qhttp://sirius1701b.blogspot.com.au/2012/11/blog-post_18.html

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