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標題: 月薪3萬也能在台北市買到好房子2011我的幸福馭屋術 [列印本頁]
作者: 歐陽    時間: 2011-2-27 09:15
標題: 月薪3萬也能在台北市買到好房子2011我的幸福馭屋術
本文章最後由 歐陽 於 2011-2-27 10:22 編輯
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月薪3萬也能在台北市買到好房子／2011我的幸福馭屋術+ {, ^2 U1 v7 Q; i! L9 Z

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4 @% }" \5 R3 n  U# G 【文／林心怡、梁任瑋】+ E2 X0 A$ A: V, l5 N
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前言
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房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。8 U0 W9 P' \: ]8 p

& I$ d, {0 c: b在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買房絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。
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全台房價高漲，想購屋自住或投資的民眾「既期待又怕受傷害」，既怕買錯、買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會「捶心肝」？薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。) W3 h/ H) S, v; ^7 ^+ t: \- k
「先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢「壓力」，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反映在換屋族尹皓的購屋模式裡。' Q0 F6 D" f, p  A# l
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換屋族尹皓／勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域' M3 {2 p$ x7 h

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4 S: Q! m1 c, ~「我終於搬到信義區了！」去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成「小屋換大屋」的夢想，從西門町八坪夾層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的「理想宅」。* L* p- q- J5 @$ S
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6 ^2 S- z+ O9 h' R2 f「還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！」尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。
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* N3 `, I! }0 w7 v家住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：「總有一天，我也要在黃金地段，換一間至少二房的『黃金屋』！」4 [& F2 i: E# a- I
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5 Q, `1 F1 I" ]十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市房價居高不下的氛圍中，仍決定換屋。「理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！」
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因此這次換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬元以下正常的二房產品，「為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。」說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。
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至於已婚的吳南山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為房屋首購的標準。) [' B( \  A4 V! T: [' l

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首購族吳南山／減少享受換幸福 保值、自住兩相宜) k- ^/ @& a2 l" P' [

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經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七十萬元的三房公寓。「這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。」。
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吳南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買得起房子？令人好奇。「很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？」吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！」這樣的數字的確讓人很驚訝。9 j: m3 P$ t! d+ ]# I

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「因為我們不外食、不買名牌奢侈品、假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。」因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛好足夠支付二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，「而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實購屋壓力，並不像朋友想像中的那麼沉重！」因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。% @4 e: D# X- L: @$ L3 r" P
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場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。" N. P7 u0 B- b

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因為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。2 V2 x  R2 R9 }' T5 J; `0 c5 B

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, m: Y2 g8 E4 Y& o# w8 p房市理財曾文衍／以自住為出發點 穩定理財更精打細算
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曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。- u  O3 X6 B7 L: A- L9 ?
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「雖然有成功經驗，但我認為高雄房市買賣賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲目地追高房價。
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首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術館」。
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  j* n2 L; {5 y2 s. D: ]/ ~曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以自住的角度做房市理財。" W1 B$ g6 R! m
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3 `( \6 U- j  L7 w二○一一年趨勢／業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣
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只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經濟成長而放量。8 b6 o7 M* ~1 I7 g% c4 K0 A
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薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。
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( G$ L) [% Z/ u9 F/ x% N! m8 s展望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差不多。
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9 @) g4 w" O1 F. ]; @# z% w淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市。
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' H7 I' ]2 c, a5 N莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。7 C2 p3 [; f8 R
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此外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔，他稱這群買方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。
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4 R. `! {3 z8 ^, Q# x展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。$ E1 A7 W, v, _3 y. }2 n9 ]' V
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至於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。: q4 ]; Z& @$ u3 C( z. ~+ Z* B

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不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。
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在購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太O分析，台北市中心五個核心行政區捷運宅，過去因房價漲太多，漲勢鈍化，漲幅大都在一○％以下；反而是二線新北市三環三線捷運路網概念成形後，具有補漲的優勢，根據台灣房屋調查，今年第一季捷運住宅漲幅約一一．三三％，前三名依序為，第一名中和線永安市場站，第二名新店線大坪林站，第三名新店線新店市公所站。值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅也高達一七％。
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. Z/ O' ^9 P; k9 {% W. O0 X. z6 ]建商信心足／五都升格帶動房價 都會區仍夯( G) G9 O" s: e1 N6 w
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邱太O指出，台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間，一般以這樣的價位，買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅，不僅可以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多。此外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間也比較有限。
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「對於首購自住的人來說，只要勤看標的，現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調，雖然台北市房價漲幅高，但租金漲幅卻較為遲緩，資金有限者不妨先租後買，但有自備款要買來自己住的話，可朝市中心周圍的都會區，或北市捷運末段的區域開始找起，例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品...（精采完整內文請見《今周刊》740期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
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作者: 大頭    時間: 2011-2-27 09:23
以上都要是平常有在存錢
& h4 H" P. ?# ?5 C2 w9 S9 w4 \; C而且很清楚自己想要什麼的人
- T. \# J* \4 m1 h7 [, T對很多月光族來說- f- \- `" r$ ]* s( _
這輩子可能永遠也買不起一間房子
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作者: pennychien65    時間: 2011-2-27 09:49
天橋下說書~~~  
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不知作者，也是這種能耐的人嗎  ??
作者: 歐陽    時間: 2011-2-27 09:51
先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢「壓力」，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，
作者: sclo    時間: 2011-2-27 09:51
就是一直有這種文章，三不五時會出現一下，鼓勵大家在台北市中心買房，台北市中心房價才會高不可攀。
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大家都不買房子的時候，或大家都不在台北市中心買房子的時候，房價自然會下跌。
作者: 阿彬    時間: 2011-2-27 10:03
房價都那麼高漲了～還在出這種報導勸大家由小換大....真是!
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作者: 榕榕    時間: 2011-2-27 10:27
阿彬 發表於 2011-2-27 10:03
8 H2 j+ _0 n" G# a房價都那麼高漲了～還在出這種報導勸大家由小換大....真是!

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有點是事後諸葛亮的感覺,10年前矇對或賭贏了,
8 N! w/ c/ {  _9 N( @現在提供來說自己多成功,對照現在大還境,
7 U. e! z; f3 M7 j有點搭不上.
作者: julial    時間: 2011-2-27 10:47

3 a% G- F! \: G5 z要在台北市比較好的地段買屋
  `# Q8 L, b. U  \/ K4 m真的不容易
6 }0 T1 G7 V$ ~# k我們家現在住的附近  幾年內一坪由35萬飆到70萬
7 W' B' K5 q2 A" s" j+ y換屋?  不是那麼容易地.............
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作者: 奇異果    時間: 2011-2-27 11:11
轉載於PTT
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月薪三萬當然可以在台北買房
7 {1 Z! d& g0 P  X- L4 l" V而且不少月薪三萬的人 有置產的
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+ v) ?% D7 N& c3 F我國中同學智凱 就是一個月領三萬二的政府約雇人員
" m# ~/ h# W, i# f0 p. F( x他大學畢業 當完兵24歲 工作四年28歲 就買了他人生第一間房+ U5 [- a7 \* N3 |. }) b
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他四年下來 存了大概50萬
6 |  u5 ^: ], d( }1 G- K. e於是他就去看房屋% z7 y4 M* Q7 `% X) W
看了看 看中了大直一間總價兩千三百萬的房子 大概40坪
% y1 y/ d0 M* u6 q, u, w5 J於是他就利用從小他媽幫他存的兩千萬 + 自己存的50萬) ~/ j# ?" \; p$ [$ m( N: T. L
買下房子
& Y6 {( z: K! ~+ v貸款250萬 分15年期繳 一個月也只要繳1萬多
' ~- K" }0 L$ ?對於薪水三萬的人 措措有餘9 O8 E; }! R) X+ D; D9 F
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結論~~真是他媽媽的兩千萬~
作者: 歐陽    時間: 2011-2-27 11:36
本帖最後由 歐陽 於 2011-10-10 07:39 編輯 & A3 L  k& g3 j

% H* L# ~3 I# l# P& R回覆 奇異果 的文章' k! t5 [  i8 s+ U
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真是他媽媽的兩千萬
作者: fay    時間: 2011-2-27 19:17
回覆 奇異果 的文章
# A0 `4 M: w" n( N
' C- Y. {$ `3 |& a+ w不公平不公平!!!!!
作者: fay    時間: 2011-2-27 19:19
每個月薪水撥款的隔天
# ]  f# n+ j0 y就先扣定期定額基金款
7 j% s9 w- V6 D+ ~$ S2 d) M6 }. z剩下來的才是可以花的費用~
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作者: 絕對無力    時間: 2011-2-28 03:49
回覆 奇異果 的文章' M& `7 b" X2 Y( @' Z$ Q% E

; z4 a' S3 ?4 @$ _1 l1 w1 J" J" v+ k重點在於少了2千萬
: Z/ F. F( N, f) ~負擔當然輕.....5 s6 {2 s5 ~9 X4 n
就算只領基本薪資  我也可以撐下去
8 f. |% c# O$ Y. Z: d+ u但不是每個人的媽媽都有2千萬阿
作者: 麗寶小姿    時間: 2011-2-28 07:59
人比人氣死人(台語)不一定要台北市北大也很好
作者: 大耳朵    時間: 2011-2-28 09:21
聽聽就好~~~~~~~~
作者: avatar2005    時間: 2011-2-28 17:28
以近期房價漲的速度
! _5 [) L7 h( S# G( |很難吧~~
作者: hwl8686    時間: 2011-3-1 01:24
好長的一篇文章



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