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標題: 管理維護公司業務執行規範 [列印本頁]

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作者: Luke    時間: 2016-1-31 07:27
標題: 管理維護公司業務執行規範

1 n  `8 g( A3 i0 ^) o: I) V
身為住戶,總是希望物管公司和管委會能廉能兼備,用心建設和管理社區.
委員是無給職,又不是專業,絕大部分的管理工作,都交由物管公司代為執行.
6 b, v) H" H* \1 T
物管公司(尤其是總幹事)既經嚴格訓練和考取證照,又經不同案場的歷練,
更有政府機構的監督考核,照理說,所有的住戶都應該予以信任才對.
1 ?% h3 t" \* h) Y- K1 `
事實上,公寓大管理維護人員素質的優劣,不能只看證照,只看外表,
還要考核其思言行為是否遵守法規,是否具備專業,是否誠實善良,品德高尚?
8 i4 {3 i% F8 r; m) y* v8 l+ f# \2 r
公寓大廈管理服務人管理辦法

/ R3 {: z7 [  v- R第十六條　管理維護公司業務執行規範如下：
- G  E, H; B( o
一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。
( P. B8 o9 ~0 w  N( V
0 G7 i! I$ R/ c7 g8 \: w二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。
% z- b% J0 I$ ^
三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。
% Y+ s# @. W% T/ K! Q2 a; j1 D9 J
5 P8 i* l/ ~5 S& s5 Q' ~1 ]四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。

- C/ U$ V5 @' i, I# E: }五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。

六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。
( N; Z8 f4 y  P% a: i0 p9 ^' V
七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。
. Q: R& Y, B0 t5 S9 B* y! D' \& W
八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急
6 x; h3 p2 s* J$ V       狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。

九、管理維護公司不得有下列行為：
" Y; k; v% E+ O& d  m$ d- K
(一)申請登記不實。
, d4 @% j1 C; P* f# D; c8 ?& m
(二)無正當理由停止營業六個月以上。

' F# [0 e1 C3 Y- E$ V- ^(三)停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。
- P4 {3 @# @% `% b9 M" ], H$ ~
http://www.cpami.gov.tw/chinese/ ... 10540&Itemid=57

2 f, ^5 @; E. b" X" J: ~0 p

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作者: 周璐    時間: 2016-1-31 12:11
專業的就對了

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作者: Luke    時間: 2016-2-1 17:58
一個會議,同一個議題,同一本規約,會後竟然出現二個不同的決議:

會議記錄修正後:
5 \3 i1 M& O5 H! S" s. h3 b' ]$ Z
: }/ o# E5 ^; S5 `. B( Y, d( W決議：經管委會研討表決：
2 Q9 m! @! C& U          6票同意
+ {. L- j) b1 n( w2 }          同意票過半，依規約將其管理費繳費單收費項目修改回原「機械式汽車位清潔費 $550元」
! m; ]7 U0 X, j: B          及「平面車位清潔費 $300元」。

會議記錄原稿:
, S, r2 I/ L4 n7 y) E8 f" ^! U
決議：經管委會研討表決：
8 K& ]) D/ K8 u3 U$ V         6票同意
8 X7 Q& d! k' N2 @         同意票過半，依規約將其管理費繳費單收費項目修改回原「機械式汽車位管理費」
         及「平面車位管理費」。
! I8 K( f( k+ s+ O" c

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作者: aj0818    時間: 2016-2-1 19:36
可能是物業打的不夠完善,管委會要求修改的拉,基本上只要是規約上載明的就是這樣應該是沒有問題的.車位應該都是列清潔費沒錯.金額去確認下規約就好了.

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作者: Luke    時間: 2016-2-2 05:58

& C) Y# P$ G# U
個人對總幹事"專業"的認知,其實很簡單,
& b( e+ j+ Z3 a1 {3 x就是"不論在任何情況下,都能堅持把事情做對,做好"
. C+ P* T0 z" }9 h0 e  W簡言之,就是管理辦法中所寫的:負責盡職,清廉自持,誠實信用,守密守分,善盡義務.
9 G. @: }! C% R. g8 w* j  l7 w  H
( T7 L8 ]9 r. e) I$ C" H* f管理費,清潔費,只要是經過法定程序制定和議決的,尊重.
更重要的是,會議中的議案經討論後進行表決,
' U. e* X3 E+ ^. y( E$ Q不論是"通過","未通過",或"擱置再議",決議只有一個

' T0 y3 |+ q! ~% o7 E總幹事撰寫會議紀錄,除現場製作筆記外,還有錄音為憑,
如果會議記錄先後出現截然不同的決議內容,原因何在?
是總幹事的疏忽,學能不佳?還是遭逢壓力,自反而縮?

* m' m" d  F) S5 ]. {$ u/ y會議記錄是正式文件,總幹事可以違反專業,違背良知,
但總不能不愛惜自己的羽毛吧?


7 M$ U! z2 C4 I9 L/ X5 z. l

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作者: Luke    時間: 2016-2-2 06:32

* N8 N: g# |  V0 ^) ?7 e( ?

十方 發表於 2016-2-1 20:56
物管公司(尤其是總幹事)既經嚴格訓練和考取證照,又經不同案場的歷練,
( c% X; v6 A9 s9 X5 E  ]1 m有政府機構的監督考核,照理說,所有的 ...

"建議，尊重就好，一個社區首重和平，再來提建設。"
" A0 A" t) ]" x2 f-和平有二種:大家都遵守法律規範,或雙方一起和稀泥.
! E1 r  m' G% ?0 i 不知十方前輩所說的和平,是哪一種?

"總幹事呢，有做事，文筆OK，頭腦清楚，坦白誠實，不多話，不挑撥，100分了，不要強求。"
-非常同意,但少之又少.

- T0 B6 E0 _$ a* m"畢竟在人力銀行裡，這種職務在底下角落，不太顯眼的地方。"
" H1 N( Z% D" M" X4 F! p4 a-好的總幹事,應該被充分尊重.
-有些總幹事(或公司)自貶身價,趨炎附勢,自甘墮落,就是害群之馬.

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作者: chialang    時間: 2016-2-2 11:31
Luke & 十方 .. 很想給你們兩個都讚 .. 因為一個是委員的立場，一個是總幹事的立場。
" ?# ^+ m0 M) q( l% P如果社區能照著二位這樣順利的運作，不得優良社區都有困難。
* f2 F0 F! q2 N( V
我曾經遇過一個不符合合約年紀跟事務資格的總幹事，我一開始很排斥他，因為不符合招標規範。
. [) P$ e3 c7 Q: }- q! G, ^但合作一段時間之後，我發現只有委員不尊重他，秘書跟他都很好。
後來確實也發現，他對社區的規劃是很全面的，配合度也都很高，但是受不了委員的辱罵以及自己良心就離開了。

# P3 r; C' n, @! J7 d一個社區的好與壞，跟主委有絕大的關係，有些人拿到權力，就不可一世。
把幾個委員的關係打好，每次開會拿到委託，規約也就可以不遵守了。
而這社區的最大的殺手，其實是社區的冷漠，不然其實就算是主委，也是受不了與論壓力的。

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作者: Luke    時間: 2016-2-2 18:41
"一個社區的好與壞，跟主委有絕大的關係，有些人拿到權力，就不可一世。
& |" z% k# G( U把幾個委員的關係打好，每次開會拿到委託，規約也就可以不遵守了。
% G3 x; K* C4 j* d而這社區的最大的殺手，其實是社區的冷漠，不然其實就算是主委，也是受不了與論壓力的。"

# z  R" ~1 K# s- cChialang前輩說得太好了,直搗問題核心.
* E$ e5 I: ~9 U8 U! }如果黑心主委和黑心總幹事勾串,社區的住戶就成了"被宰"的羔羊.
6 D7 j! }2 W8 g" K8 I  G& ~3 D4 t希望北大各個社區的正義人士提供案例,
幫助大家了解,住戶的冷漠,就是養成"管委腐敗"的溫床,
大家繳交的管理費,又是如何被"揮霍"的.

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-4 05:18


管好社區總幹事，社區發展才有美好的明天。

4 ]& e& E" @" o) S8 Jhttp://obo1on1.pixnet.net/blog/p ... E%E5%A4%A9%E3%80%82

"在公共基礎設施的管理維護上，社區總幹事負責監督廠商和居中協調，廠商也習慣直接找社區總幹事接洽，意思就是，社區總幹事可以決定把生意給誰做。心懷不軌的社區總幹事可以指定廠商承包社區工作，暗中索取回扣；或和主任委員、監察委員、財務委員、其他管理委員串通，不公開招標，指定由特定管理委員或親朋好友來承包社區工作，提高承包工作合約總價(反正不受財務監督和不開發票收據)，殊不知油水就藏在其中，等於由社區多支付這筆回扣。"
; f9 n2 x. d; {8 z0 f
  W9 n, r' n! f( L
https://www.pixnet.net/blog/profile/obo1on1
0 E3 g/ l; F, a- F/ i
正義的鐵拳怒吼 系列

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作者: Luke    時間: 2016-2-6 07:17


自由時報
) s& G% t1 L, @: w% q4 ]) b
管委會主委A公款 總幹事共謀起訴  http://news.ltn.com.tw/news/society/paper/586244
" Q/ P  p0 b1 {7 j. p. `
2012-05-24

〔記者李忠憲／新北報導〕新北市五股區坎城假期公寓大廈管委會前主委侯界全，98年因為賭六合彩輸數百萬元，竟夥同總幹事陳錦郎拿走社區公共基金450萬元還債，另外還偷領100萬元挪作他用；侯某去年疑似畏罪自殺身亡，檢方昨將陳嫌依業務侵占、偽造文書等罪起訴。
* x! N! _6 j- M" `
, q+ W: t5 O- A8 y7 ^檢方調查，侯嫌在98年9月擔任管委會主委時，因欠下數百萬元賭債走投無路，竟找來社區總幹事陳錦郎，先向管委會徐姓財務委員及胡姓監察委員騙說因為要處理管委會稅務，騙走她們的印章，將管委會的公共基金共450萬元定存解約提領後，拿去償還債務。
# z' H5 ?, T# l/ F% s9 y% T
2 y; c: O2 O4 J! _2 E4 e隔年3月，侯嫌又擅自提領管委會戶頭100萬元公基金挪作他用，陳嫌明知錢遭侯領走，竟聽從指示，按月偽造不實報表公布，讓住戶誤以為錢都還在。

侯因為良心不安，去年1月28日傳簡訊給胡姓監察委員坦承將基金挪作他用，管委會幹部據此怒告侯、陳及兩名委員涉嫌業務侵占、偽造文書等罪。
$ M0 |$ X3 P1 \" B
: G5 j7 U: C% @" Z; B# ~; B板橋地檢署昨日偵結，認為兩名委員雖有違失，但無客觀證據可證明有共同侵占犯意及犯行，而侯已死亡，侯等3人做出不起訴處分，陳嫌則依法起訴。
* F  a% E3 B, w# L- I6 n) ?

$ h  W" U% p( a# ?: W3 S, k/ V: H3 O一個巴掌拍不響!!!!!!!
1 s  M" C. S7 @0 e
+ C( n5 X: W' d! X- G7 v7 ]0 F( h
, b" r) n8 @) O/ f

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作者: Luke    時間: 2016-2-15 13:39

0 J. g* H% X* [- J) E/ i9 Y
. ~: L9 R+ b" X2 s, Y7 i$ s社區區分所有權人會議"花絮":
總幹事不尊重管委會的決議與紀錄,任意刪改內容;
6 n6 X5 g: U) v8 E. y& D總幹事杯葛委員提案,干擾委員說明議案.拒絕播放補充資料;
總幹事在區分所有權人會議報到現場,公開宣布"住戶投完票就可先離開"
: Q3 j) m& m9 |( E9 K$ J+ z總幹事未規劃與設計臨時動議之表決方式;
# L, b' p- h" K0 y1 D  @總幹事堅持區分所有權人或代理人無須身分證也可完成報到手續,並進行投票.
+ z/ W0 H4 K3 b4 O總幹事公開宣布委託人身分證影本不須收取留存.
$ ?! h7 [$ ^5 s. T

這種總幹事的表現,不知是否符合"專業","坦承",善良","信用,"守密"的管理維護人標準?

8 e& M/ \9 T$ \& c0 f! \

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作者: 閒雲野鶴    時間: 2016-2-15 17:01
請得到優秀的社區總幹事，是社區福氣；相反的，延攬到對事情懵懂的總幹事，社區規約不清楚，
2 y. [, ]- e$ R1 Z" g' _3 H反而要委員提醒，法律知識幾乎空白，辦事推拖拉，事情一問三不知，碰上這種總幹事，是社區
的不幸，當委員的噩夢。

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-15 17:08

閒雲野鶴 發表於 2016-2-15 17:01
請得到優秀的社區總幹事，是社區福氣；相反的，延攬到對事情懵懂的總幹事，社區規約不清楚，
9 P5 H5 n' s2 I+ t- A反而要委員提 ...

6 P. J4 H2 [, }+ ?9 s* I
5 Q7 c5 W0 @$ _- H- L# E大哉斯言!

9 L% w' |* s7 K5 X: R為了保住飯碗,保住合約,對強勢主委和部分委員趨炎附勢,卑躬屈膝,不惜違反法令,違背良知,最可悲!

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-16 10:52


[attach]426590[/attach]
6 R/ M9 e. K# D! l; s1 v: s
所以,...................................................!

升斗小民只能自求多福?

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作者: 本邡    時間: 2016-2-16 12:01

chialang 發表於 2016-2-2 11:31
1 z) y  Z; ]2 n) `3 B% aLuke & 十方 .. 很想給你們兩個都讚 .. 因為一個是委員的立場，一個是總幹事的立場。
) M" @" O8 a/ U: \- |3 m如果社區能照著二位這 ...

8 M' a3 t0 ^9 R) S+ F. ?3 }chialang:好久未見！一切皆好吧！
去年中，我又去參加一次新北市社區營造規劃師培訓，很想與你分享！
是否可以找個時間聚一聚？抱歉，我把你的電話號碼不見了，我的電話0973549560
, w, H6 z$ [& a6 ?若方便！請連繫，感恩！

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-19 17:20

& `$ x/ l: {- G) g: ~' D8 W' N' F$ t
7 K* d$ t4 J4 n& B監委的角色.
/ y6 ], @. ^0 y/ O8 c8 T! y, q
規約對監委所賦予的職責是: 監察委員應監督社區管理服務人員各項行政業務執行是否按程序、
+ r8 Z- J4 d1 {( J) s! q  n- Q9 `2 j                                         合法與否；每月提報社區財務報表時，與財務委員交替審核經費
                                         支 用情形；查核、監督管理委員會工作績效事宜
                                         及保管社區管理委員會大章。
0 x5 S. u2 _/ r. G; O2 Z  c" q3 k* `; P% U
社區管委會監察委員職掌:
2 Y6 c0 o) S; ?                                   1. 監督社區管理服務人員各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
  }, o' a; X4 D3 A! |" y1 l                                   2. 管委會財務報告與實際運用情形之監督與審核。
                                   3. 管委會與管理中心辦理購案(含工程、勞務與財務)時之監督與審核。　
                                   4. 社區公共事務興革事項之建議及其改進績效之督導。
- C" o5 _3 ~  `) W. Y, e- h1 |                                   5. 保管社區管理委員會行政大印。

0 B- e) ^$ ]4 Y0 @- y7 z3 N如果監委拋棄良心,立場和職責,社區會遭遇何種困境呢?
/ ]6 A; d* i) ]/ b& Y5 U" P  G$ I
- J5 ?' x' U% ]1 f

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作者: Luke    時間: 2016-2-20 09:36


如果總幹事不遵守規約,不堅持專業,不具備良知,不分辨是非,
凡事只看主委臉色,只想保住自己的飯碗,只想貪圖小利,只會便宜行事,
+ g6 a0 E+ }% w即使住戶不怪罪,不譴責,自己也沒有一絲絲的反省檢討嗎?
3 F: J0 p( `5 S
4 W. h" q* I* \; v8 {多少社區被掏空,財物被侵占,被盜用亂花,
物管公司處於管理維護的最前線,
; }: r+ |0 s. t* t5 m8 B5 Q6 m* M如果一切能照章行事,能依據法規,善盡告知的義務,
3 Y4 l/ K- ]& c+ o3 Z1 Y( n) K這些惡行劣跡就不可能發生,
住戶也不會遭蒙損失.

住戶是最卑微的代宰羔羊!
% T$ e( W3 F0 f9 d4 o$ Q按月乖乖繳納管理費,
支付總幹事和工作人員薪水,把社區的修繕採購全交給少數特定人手中,
被坑被詐,有人相約吃香喝辣,
小住戶們還要歌頌"委員都是無給職,很辛苦",

! m1 v& o  ?: }0 D4 A2 A總幹事很可憐?

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-21 08:52


三個月前,一位物管公司高階幹部說,在他過去擔任總幹事的時候,做事情從來不看規約.
# E) b7 Q' \3 [總幹事不看規約行事,難道是直接受命於主委?還是全都自作主張?
( b  ?; o  U+ a9 Z: Z$ Y5 o這可真是駭人聽聞.
# _& i  \1 v5 S/ E) P. z9 X; a
十方前輩談到有關社區大章保管的主張,基本上有二點值得進一步探討:
: x6 o5 C$ @8 U7 p/ P5 ^$ U9 Y1. 社區大章由誰保管,規約如有明訂,當遵照規約.如果說由監委保管社區社區大章,是很大的違法
; I/ j8 R; {9 I$ E    就請列舉有關法條,讓大家參考.   
& m4 [8 m* d% L  _, e, [    何況,既然規約已有明確規定,要修改規約,需要區分所有權人會議議決,也不是說改就改.不看規
) ?* l6 Y5 I+ x0 I# E1 @1 g    約,不遵照規約,是錯誤的做法與觀念.
2 G, i. p# z# Y! K: w9 w. i# x
2. 依據規約:主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。
    代表管理委員會,主要是在對外行文用印與交涉的時候,需要一位代表人.規約所列舉的,都是主委的義務
    和職責,沒有權力.

; E% A# [$ f/ |# o  x    因為沒有保管大印,所以"主委被削弱不少",這是非常謬誤的觀念.主委不是一
    官半職,更不是皇帝,凡事必須依據管委會決議執行公寓大廈管理條例第三十六條規定事項,何來
    大權旁落? 難不成社區還要為主委弄個登基大典,開創國號,分封有功親友?

物管公司和總幹事都是專業的管理維護者,應當以正確的觀念導引管委會和住戶,大家依據法規行事,唯有
) v2 y1 H5 y- ?/ `如此,社區和物管公司才能建立優質的合作關係,相互尊重,禮尚往來.反之,如果總幹事只知奉承主委,阿諛
, Y4 K1 R" D; C( U6 o主委,不看規約,不遵守法令,等於是作繭自縛,怨不得人.
4 c+ A$ i) f4 w: O
& ^% T4 z/ L7 c" B0 }' R, F+ C註:
& x4 l5 ]3 V4 z; G, A- g+ ^規約第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限
一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。
二、主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。
三、主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。
. L3 G8 O+ [0 {# t* d" n3 f( V四、主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-21 14:14


6 W. T1 Z+ \" V, w  印信之使用規定如左：
  一、國璽：中華民國之璽，蓋用於總統所發之各項外交文書；榮典之璽
/ }- K8 }1 w- P! d! A      ，蓋用於總統所發之各項褒獎書狀。
2 |) |9 |- P1 v0 [' G' k  二、印及關防：印蓋用於永久性機關之公文；關防蓋用於臨時性或特殊
        性機關之公文。
" J: j: w8 ?! i; X2 j2 \# U$ y  三、職章：蓋用於呈文、簽呈各種證券、報表，及其他公務文件。
/ v9 M) |: _# c* n  四、圖記：蓋用於公務業務，或各項證明文件上。

國璽(總統府第二局典守),印信,關防,甚至公司大小章,
, e: |0 f* r/ u$ l都不是由部會機關單位主官管或公司的董事長/總經理親自保管,
4 l: N8 l9 W% g$ ]( a  P也不會因此有損這些"老闆"的威信與地位.
無須爭辯!
% j9 _+ H* s6 v6 V0 }4 d
& O8 y& D0 d9 f1 N( p% g倒是"主委的權力",來自何法條? 有待釐清.
/ m# D7 I  O3 G9 i% r$ ^管理委員是由住戶推選,是委任,是付託,是榮譽.
沒有階級,沒有官位,沒有權利,沒有薪給.
5 \5 b0 h+ q7 d  s1 K; E能做的,就只是提供社區和住戶無私無我的服務.
想藉著委員身分"圖謀私利",不妥當,甚至可能違法.

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-21 19:32

( A8 S2 l2 u5 @5 U/ t% B
規約是第一屆管委會訂定的,至今X年,是否合乎情理法,是社區全體住戶的事,不勞您費心.
. ^0 `! W# t5 j9 T( @* J
" ^, a$ l( B9 e* r( d7 x+ R5 ]要修改規約,需經既定的,合法的程序表決通過,您是領有認可證的總幹事,難道不清楚?
; g/ @" K( l' U" n6 E8 V$ l
. {+ u. h" @( B: k6 o我舉的例子,是總統府以降,所有機關大印關防的保管與運用的規定,
具規模的公司行號,也訂有用印準則/規定.不懂,可以問問公司的總務課或總經理辦公室.

總統院長每天提著國璽大印滿街跑嗎?函文書狀簽稿滿天飛,總統就成天坐在辦公室蓋章,啥事都甭幹了.
( B$ q( C; f0 @1 C. E: A. j* Q
只要是合法的用印需求,監委自當配合;不配合,就對簿公堂,解除監委職務.
# i0 ~- y; Y" y: d) c0 A% O
- X* w% |8 l6 }  `/ T我倒是再次請教您:
1.主委權大勢大,是您總幹事的栽培?
2.社區大印交給監委保管,為何會折損主委的權力?
( ]3 f7 W/ r. k/ I3 W
還有一個矛盾:
2 L) V% V# B3 q7 W( q

法令之所以很多權都下放，是因為很多事情最好是由社區自主:但你要用規約把每個
權利義務都綁死，還挑戰法令賦予的權利，這點怎樣說都說不過去

; o1 g1 M6 E* a4 H1 \/ |3 M
+ y* p5 U0 Y5 J  [3 u% E- X6 f3 i看不懂.法令下放是讓社區自主,社區依照法定程序,自定規約把權力義務綁死,是社區的事,只要不違背法令和道德風俗,又礙到誰?

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-21 20:24
大印由誰保管? 沒意見.規約訂了,就照規約.

規約只防君子.

過去敝社區出現過許多離奇的採購和修繕,主監委不都用印了,有差嗎?
& A) J& m4 E, L8 J8 `5 ?法律規範,適用在善良單純誠實的百姓身上;規約,對社區中的宵小,害蟲,病毒而言,是沒有約束力的.
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作者: Luke    時間: 2016-2-23 17:09


' q7 b5 G  ], H( ~0 v; w( H3 F面試,有意義嗎?
成千上萬的總幹事,不論是否進行面試,真正善良誠實,清廉自律者幾何?
人前人後,檯面上,檯面下,各有不同的面相.
古今中外,各行各業,會讓男人身敗名裂的,只有二件事情: 財與色!
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/ W; x, a9 v- i( f% B# t
' `/ o6 A9 `% [# `* N! E身為公寓大廈管理維護業者,可否特別請十方前輩說點正面的,有意義的,
; t+ {* F) h4 W  W7 S你對規約怨聲載道,對北大特區所有的住戶而言,都是折磨,都心生疑慮,
等你擔任住家社區的主委,就大刀闊斧的改造貴社區的規約吧!

, I3 M2 T7 r: U6 g) X期待北大所有社區,都能步上正軌,長長久久!

5 L/ n* }* F9 e" f
, @* @& u, t/ M; l: G

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-24 11:07


這是一個社區的修繕舊案.全案共耗資60萬元,分成好幾張發票,其中的三筆,單筆金額都超過10萬元.
& `. t  d1 [$ n3 ^6 q7 n$ \- @這個案子沒有經過區分所有權人會議討論和表決.

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[attach]428053[/attach]
' A6 R. h2 W9 |4 w% T[attach]428054[/attach]
6 f5 n, d7 ^; w
監察委員的職責:
2 ]$ b+ V4 M9 P1 k/ ^# Z% v$ s六、監察委員應監督社區管理服務人員各項行政業務執行是否按程序、 合法與否；每月提報社區財務報表時，與財務委員交替審核經費支 用情形；查核、監督管理委員會工作績效事宜及保管社區管理委員 會大章。

- |* q2 E7 o: M/ @$ z第十二條：重大修繕或改良之標準 下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上。
                二、凡須動用公共基金修繕或改良.

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作者: Dailybread    時間: 2016-2-24 13:19
1. 要完成一個修繕或者採購,總幹事扮演非常重要的角色.穿針引線,訪廠詢價,簽約施工,驗收付款,
: _( C* m6 ^2 P* V: D. C    都是總幹事一手承辦和督導.過程中的每一個細節,是否符合法律規範,總幹事最清楚.遵守與否,
    是否依據職責提醒管委會,端視總幹事個人的認知和品格.
/ C( i9 z, H4 a
% p; l3 I* U! D5 s2. 監委必須依據法規,本於良知,善盡監督考核的責任.這個案子有使用限制和設計上的的問題,也有
- A7 o5 \9 `  W/ O( V0 V# f   金額太大,違反規約的疑慮,監察委員未能適時扮演"正義"的角色,殊為可惜.
0 S, ~/ x) a  N

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作者: Luke    時間: 2016-2-25 08:54

7 b- U( B- n/ q/ F6 B0 b1 W
7 S) N0 N# R& f管好社區總幹事，社區發展才有美好的明天。
, Y, w8 p, B+ S# x6 i
這是「正義的鐵拳怒吼」第六篇文章。
' w: t$ p4 t. T2 y' ehttp://obo1on1.pixnet.net/blog/p ... e%e5%a4%a9%e3%80%82
* `4 X" Z$ z6 T  ?
在第五篇文章有講到…會貪污的管理委員會，是造成社區混亂的萬惡之首。

接著我們來談…同流合污的社區總幹事，是造成社區混亂的不定時炸彈。

不住在公寓大廈社區的人永遠不能理解社區總幹事能擁有多大的行政權力、能撈多少油水；事實上，就算住在公寓大廈社區的住戶大多數也不能理解！其原因是對公寓大廈管理條例一知半解，把自己在法律上擁有的權力，被一點一滴賣掉了!

/ r/ v; Z9 [( X5 Q- h0 Q公寓大廈社區的定義是：「數棟建築物有明確地理界線的集合體，供一大群特定人士在此居住生活。」為了維持公寓大廈社區的正常運作，需要大量的公共基礎設施，如水電、消防、電梯、機電、清潔、保全等等。在公寓大廈管理條例中有明文規定，所有公共基礎設施都由管理責任人(社區管理委員會)來負責管理維護，但是管理委員會不可能有足夠的專業能力和時間親力親為，因此需要委託僱用管理服務人(社區總幹事、管理維護公司)來執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。

6 b" y9 ?4 r; J; D公共基礎設施需要專業廠商來負責維修保養，而社區總幹事就代表社區管理委員會，負責監督廠商和居中協調。基於前述，社區總幹事就成管理社區的靈魂人物！

社區總幹事負責收取或催繳管理費、停車費等社區經常性收入，這表示社區總幹事手握大量現金流。若是管理委員會的主任委員、監察委員、財務委員想挪用公款，一定會指定特定社區總幹事、特定管理維護公司長期担任管理服務人，這種的社區總幹事或管理維護公司有相同的特徵：不受區分所有權人會議的監督，幾乎是吃錢的保證，而且萬一發生管理負責人和管理服務人同流合污，捲款潛逃根本無處追討，可以說百害而無一益。

: r6 @- G( r+ ~. \) A在公共基礎設施的管理維護上，社區總幹事負責監督廠商和居中協調，廠商也習慣直接找社區總幹事接洽，意思就是，社區總幹事可以決定把生意給誰做。心懷不軌的社區總幹事可以指定廠商承包社區工作，暗中索取回扣；或和主任委員、監察委員、財務委員、其他管理委員串通，不公開招標，指定由特定管理委員或親朋好友來承包社區工作，提高承包工作合約總價(反正不受財務監督和不開發票收據)，殊不知油水就藏在其中，等於由社區多支付這筆回扣。

這就是為什麼要嚴禁社區總幹事索取回扣或紅包；若是管理委員會的主任委員、監察委員、其他管理委員和社區總幹事聯手一起染指社區會闖多大禍？吃多少錢？請各位想一想…

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作者: Luke    時間: 2016-2-26 10:45

6 l7 n& B6 q* x6 t6 n7 n
7 Q0 ]7 R" D$ U7 p7 X社區財務的監督機制
http://www.tmm.org.tw/ap/item_01.htm   社區培力手冊

: D1 B0 t" [9 R社區財務所管理的範圍是住戶共同匯集而成的共有財產，因此除了被賦予職責
. G; `  p! H/ ]0 }" G+ c: Y/ A必須進行監督審查工作的委員外，定期公告以讓全體住戶都能共同監督，才是更有
. D* \& D4 r) v( ?8 q效且能召公信的方法。一般來說，在社區規約或財務管理辦法中都會訂立有社區財
) Z# ?/ W. ?. J% `, ^2 D2 }! W務的監督規定，明訂管委會應製作與保管的財務報表種類，並加註財務公開的時機、
# ~( V8 W0 N5 H& N: {8 \項目及方式。在此，我們將就社區公開財務的動作做幾項提醒：
% c2 s% {8 `, Z$ Z3 k% f1.平日勤看帳.
% I8 e% H* m: F# _5 J7 l2.定期將財務報表公佈於社區公佈欄上
3.報表格式要固定
4.搭配外部監督機制
7 N( E$ M4 O5 \6 D4 }有些社區在經費允許的情況下，會請會計師來做查帳的工作，或是採取信託（全
( _' F2 W% J0 \- a/ P: ?3 B國律師提到的）的方式，透過這些外部的機制雖更能公開公正的進行監督，但
1 M/ }: j0 k; f! P% z! ~% A5 s主要還是以社區的需求為主，並不是每個社區都必須要做的。
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作者: Dailybread    時間: 2016-3-6 08:26
法律常識,住戶必讀,主委,監委和管理委員更要熟讀.
) F/ [! A- q6 Z7 q) W) J
. u  r- ~3 {) Q) T% W9 n' D3 W3 k十、何謂背信罪？何謂侵佔罪？大樓管理會主任委員A藉職權之便將住戶繳納的管  
      理費據為己有，構成何罪？
       http://www.justlaw.com.tw/LRdetail.php?id=312
, K1 q! Q) ^( N
(一)        刑法第342條之背信罪：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益
       ，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科
, t2 x( Z- X" v        或併科一千元以下罰金。」背信罪之成立要件如下：
   1. 為他人處理事務：所謂「為他人」，是指受他人委任而為其處理事務而言。而所謂「為他人處理事務」
      ，此事務在性質上應限於「財產事務」，而且是有裁量權限的處理「本人與第三人間的外部事務」。
& {4 Q/ t7 f. ?* S9 E# o( T5 ~/ q+ `      所以像是洗衣店未將客戶衣物洗乾淨或照相館將客戶相片洗壞，不會構成背信罪，因為這是屬於店家
      內部沒有裁量權的機械性事務。
. U, a1 r  n2 M3 l5 z   2. 違背任務之行為：違背任務之行為包括事務處分權限的濫用行為與信託義務的違背行為。
2 `& |; O+ b* f   3. 致生損害於本人之財產或其他利益：行為人違背任務之行為，必須造成將事務委託行為人處理的本人
) Y% Z& O- X' ]8 c. S       財產上或其他利害上的損害，始可能構成本罪。
   4. 行為人在主觀上具有背信之故意，以及為自己或第三人的利益或損害本人利益的不法意圖。背信罪的
# K+ H, p2 F( e: _* Z) I, u      不法意圖有二個，一為「獲利意圖」，二為「損害意圖」，二個意圖只要具有其中之ㄧ即有可能成立
      本罪。

+ V& R1 _1 Q. Y(二)        刑法第335條侵占罪：「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以
$ F4 z2 p* S/ d# e7 P6 Y- a) F+ [$ C        下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。」其成立要件如下：
: A/ \4 T) W& F3 X# |; Z7 k    1. 行為主體：本罪之行為人以持有他人之物者為限。
    2. 侵占自己持有他人之物：侵佔行為是指易持有為所有，也就是將自己持有的他人之物，變成自己所
+ R" b( H: }: B( B! S% \) w        有之物的行為。典型的侵占行為是「無權處分行為」，例如：將自己持有的他人之物贈與或是轉讓
7 Y  L1 H, o/ a( T; `       ，或加以丟棄、加工、賣出、借給他人等。持有他人之物，此處之物的性質包括動產或不動產、有
       體物或無體物(如電能、熱能和其他能量)等，但無形的權利不為本罪之客體。
6 A$ O5 p2 q2 ~6 v3 \    3. 行為人主觀上必須具備侵占故意，以及為自己或第三人不法所有的不法意圖。

但如果管委會主委將支出款項以少報多，則可能觸犯背信罪，因為此時
是處理住戶和廠商間的外部財產事務。

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作者: Dailybread    時間: 2016-3-8 15:31
阿扁凍結了自己                江春男               2006年11月06日
' X0 q- ?. h9 t. X
4 V" k; W% u& e2 ~http://www.appledaily.com.tw/app ... e/20061106/3010653/
( `( A4 G0 g6 S; Z: |" y: \9 T
9 ?: D( e* l2 @, X" d) c$ K2 U文摘:
4 m4 q2 F. s" U) Y/ X
阿扁前幾天還大談要凍結《憲法》，但《憲法》賦予他國家元首的超然地位，對外代表國家，
對內是三軍統帥，現在他卻淪為替自己和家人辯護的刑事律師，起訴書公布的當天，他已經失
5 K3 H: Z* `. Z- [去總統的合法權威。他間接地凍結了自己在《憲法》中的元首地位，他的身分和已被起訴的基
隆市長許財利相近，不論心態或反應模式均如出一轍。他沒有凍結《憲法》，反而先凍結了自
己。
& l1 a8 }$ g6 F6 N" v7 S
阿扁替他自己辯護得振振有辭。他不會貪，否則他何必自動減薪數千萬？他不必要貪，因為他
生活簡單。如果要貪，機會很多，何必貪這種小錢？但是，如果這些假設都成立，天下貪腐早
% C3 _  _& S# \* F) }) ]% \' k$ e就消失了。阿扁應該有不少委屈，正如因貪污被起訴的政客一樣，但是貪污不一定要把錢放在
2 B- N) U: X) B9 E2 {& W自己口袋。此外，從起訴書上可以看出他治國如兒戲，甚至向朋友借錢來辦外交，這當中不知
4 y1 h3 M; P' J2 g還有多少內幕，一旦發掘起來必會更加令人震驚，這是什麼樣的馬戲團政治。
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作者: Luke    時間: 2016-3-9 11:00

" Z2 i' h, Q8 A/ f$ l1 ~+ i8 ?
社區的規約賦予管委會主任委員"對外代表社區"的崇高地位
. V* ]* i" m+ U/ ~* |8 o如果主任委員行事不遵守規約,甚至蔑視規約,
等於把"賦予自己崇高地位"的法理依據打破了,變得啥也不是.
/ C) i2 i  A2 a  J) }要是依然霸住"寶座",揮舞"權勢",
就只能交由政府主關機關裁處了.

! w/ s6 J% x" u9 |% P' h0 F
第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限
& V; X7 _" [* s  C
            一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例
0 V0 q0 E+ U) s: t' R& R                  第三十六條規定事項。
  y* u6 R4 \" B6 N
$ [, \- R$ T* [! y5 ]) T0 q

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作者: Dailybread    時間: 2016-3-10 09:21


高雄市工務局 彙編「公寓大廈管理實務問與答」
' X* X  p1 E; o6 a6 r
http://build.kcg.gov.tw/upload/2012%20918/w014.pdf
9 H* |% h! ^+ }. ^; R
8 w; N  E' I  ~) Q) H% Z8 ~
) Z! t0 k: l+ [5 m7 GQ9   有區分所有權人向管委會檢舉前兩屆之管委會所購買之設備高於市場行情甚多，應如何？

       A   管委會應盡調查之義務，看前兩屆之管委會是否有背信或侵占之犯罪行為，否則該檢舉
            之區分所有權人，也有權利提起背信或侵占之告訴。

Q26 財委未經管委會決議，即將收取之管理費給付保全人員獎金，是否違法？

       A 其發放獎金之行為應屬違法，且有觸犯刑法侵占罪之虞。

4 ^: p1 _: o0 mQ28 之前的委員會有多筆款項及用途未經住戶大會甚至管委會通過即使用，而有侵占公款之嫌？
  
       A 建議協調返還該等款項或向區公所申請調解，若協調不成再考慮提起訴訟解決
; v8 ]$ N4 P, \  g: o
Q33 管委會交接時發現前任委員之帳務有問題，且帳務交代不清，金額更有短少？

/ `; @& s. B/ c- l4 h0 L+ l       A 與前任委員對帳並請其說明清楚，否則會有民事損害賠償責任，若有侵占之嫌，更會涉犯侵占
         與背信罪。

Q20 住戶車子被偷，應由住戶個人或管委會告保全公司？
) ^4 o. \' O  f$ v3 |8 E  L
8 d& p# ^1 p; \) Q7 @- l       A 若保全公司有疏失導致車輛被竊，則基於契約關係，應由管委會告保全公司請求損害賠償。
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! k% X1 M5 m' W0 u) l9 A

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