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標題: 公告現值 or 實價報稅??? [列印本頁]
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-29 08:00
標題: 公告現值 or 實價報稅???
各位芳鄰
) N/ v/ R0 C7 }$ i5 }: b- y請問有人在去年賣房然後今年有報財產交易所得的嗎?
; v/ g) z- I$ K  d; V& r& n請問您是採用何種方式申報?, w& {: _1 A- \& h, j2 a" x
是用政府的公告現值去計算還是真的用實價去報稅呢?/ x; E/ z' x+ o1 G2 b. J
我最近有想要換房可是算了一下兩者相差約100萬的稅金2 i0 i6 X5 i& f1 d2 u) b! u5 @  Q1 r: Q
但是如果真的換房那扣掉裝潢費 仲介費 還有報稅的錢其實就沒賺了 可能還要倒貼" ?$ V, N2 I: z% v; d( W
所以想說如果用公告現值去報稅可以省一點但又怕會有被查稅的風險! a/ p1 E8 v% m- K
所以請問一下各位前輩是用何種方式去報的?
: A+ F# B' |* b# p# g如果是用高告那有被查稅說要用實價嗎?- l' J5 o! w, E) G" B
先謝謝了!
% B  o! ~4 v) A6 z; Z
作者: yjrong413    時間: 2015-12-29 08:45
如果你的房子是這5年間買的，大概都有實價登錄，應該就要以實價來報稅了
作者: 大頭蕭    時間: 2015-12-29 09:15
申報時可核實申報(實價)
! w: ~  X3 x& ^. C% j) O- L3 F3 L也可以房屋評定現值申報. v" R4 _& Q! G5 ?9 `
若交易價格未達豪宅標準" g; T9 T3 N6 C& D
國稅局通常部不會計較計算方式(不會去查核)
作者: chihyao    時間: 2015-12-29 09:55
如果您是在實價登錄實施後買入(101.8.1)，因為已登錄買入價格，所以請用核實申報賣價-買價)*房地比, o# C- _8 g% Y8 K( {# Y
如果您是在實價登錄實施前買入，因未登錄買入價格，若賣價屬豪宅價格(各地區不同)，則是賣價*部頒比例；若未達豪宅價格，則直接用公告申報7 J3 |2 O+ F: N/ q4 Z+ F
惟國稅局有5-7年的核課期，縱使未登錄買價(在101.8.1前買入)，國稅局尚有可能發單要求補說明買入價格、資金來源、金流...等資料
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-29 13:35
yjrong413 發表於 2015-12-29 08:45 ; `! t+ ^3 \1 D% h% x# D# w7 P
如果你的房子是這5年間買的，大概都有實價登錄，應該就要以實價來報稅了
: ]8 `7 o1 j) |8 v3 J8 m
剛好滿五年又兩個月  該公告還是實價呢? 傷腦筋!!
3 ~- f" ~. S+ W
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-29 13:39
大頭蕭 發表於 2015-12-29 09:15
3 R6 ^# M9 O# s) }8 d申報時可核實申報(實價)9 Y/ D2 ~7 W# x. v, A% ]
也可以房屋評定現值申報
; G5 r! S4 r, g0 S4 m4 ^若交易價格未達豪宅標準
  `( J  C) z0 X1 q8 L  {
謝謝!  但很擔心有去查核 除了補稅還要罰款 換房貸款都背更多了 還有錢繳罰款 口袋太淺啦!
) \+ t: d3 S& }2 b) e! y) {- s5 U* m8 s1 n/ f" Y1 u
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-29 13:41
chihyao 發表於 2015-12-29 09:55 0 U, m; d+ L2 p4 k) o
如果您是在實價登錄實施後買入(101.8.1)，因為已登錄買入價格，所以請用核實申報賣價-買價)*房地比
! T9 d8 ^4 a" H( o7 X. f6 G8 x如果 ...
' L' C+ T3 @1 o$ D+ K' j
大大  您很專業喔! 之前也是聽說超過七年就不會查了
作者: yjrong413    時間: 2015-12-29 14:50
大腳鴨 發表於 2015-12-29 13:35
! f' b& y* v9 i* j1 H  z5 ^0 j剛好滿五年又兩個月  該公告還是實價呢? 傷腦筋!!

9 P; V' b7 x) _- y& u! I問建商有否登錄...我去年賣出的世紀館，雖然快六年屋了，不過也因為建商有登錄，所以我是乖乖的以實價計算交易所得
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-29 16:38
yjrong413 發表於 2015-12-29 14:50
6 U" Y( Q. q: ^: I問建商有否登錄...我去年賣出的世紀館，雖然快六年屋了，不過也因為建商有登錄，所以我是乖乖的以實價計 ...
  L/ p/ i4 [4 {" [9 j
感謝您的經驗分享 我也是跟建商買的看來省不了了
0 f/ [3 M8 l/ D% f! J3 w那可否再請問一下您是用(售價-買價)X[房價/(房價+地價)]來申報
1 F4 s3 ?- u! ]. w2 C& L還是用[售價X(房價/房價+地價)]-跟建商買時的房價?( }  O' W* |3 K% R2 V

5 Z/ c8 N- D- ?
作者: rayting1219    時間: 2015-12-29 20:57
如果是換房,應該有機會重購退稅跟退回土地增值稅
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-30 06:59
rayting1219 發表於 2015-12-29 20:57
+ u% a& ~6 Q3 x$ O: H) P# J$ Y4 Z5 g如果是換房,應該有機會重購退稅跟退回土地增值稅
9 U* I$ D. {% ?* G' O( u8 ]3 B
是的 可是那是小換大才會成立9 h6 G" @: o' o: }  {
我是想換小一點的所以應該是沒有機會) j& g' n6 @- F2 X7 ]
4 c( h; x/ t: |2 n! E
作者: yjrong413    時間: 2015-12-30 08:18
大腳鴨 發表於 2015-12-29 16:38 : O( i( E% Z9 R2 P
感謝您的經驗分享 我也是跟建商買的看來省不了了
* {3 K8 y( h. o! \5 w" X$ J& U那可否再請問一下您是用(售價-買價)X[房價/(房價+地價)] ...

1 ]4 o+ }; f& ~0 E5 ~((售價-售出費用)-(買價+買進費用(含裝潢費)))X[房價/(房價+地價)]      % @! Y5 `) B+ ~! E  T
作者: 洪阿民    時間: 2015-12-30 09:38
大腳鴨 發表於 2015-12-30 06:59 ; B, Q7 i. O- n/ L; S& ~# a
是的 可是那是小換大才會成立' ~: Z" o5 Y' K1 \  U& x8 n
我是想換小一點的所以應該是沒有機會

( ?2 u9 D! @/ Z4 V9 k. z/ A3 |應該說是低價換高價才會成立
# g: m$ c; I- G  {3 z（我覺得這不公道）
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-30 11:03
yjrong413 發表於 2015-12-30 08:18
3 ^, m) C2 D1 O- A0 n((售價-售出費用)-(買價+買進費用(含裝潢費)))X[房價/(房價+地價)]
+ e* G; j0 g+ u! b5 P& _- n
感謝您  謝謝!
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-30 11:04
洪阿民 發表於 2015-12-30 09:38 , i7 m; `8 A* f+ T. S) j$ z4 U) q
應該說是低價換高價才會成立
3 y# L% Y9 s' N2 ?+ E7 S（我覺得這不公道）

% [3 J* z9 c0 S  _: P您說的比較正確
$ m7 G% s. w8 w. _' V, }. ?我也覺得不公平 有時候就是沒辦法才要換小間的可是卻無法抵扣
5 w. g1 U5 S+ ~( c
作者: sos641031    時間: 2015-12-30 11:55
本文章最後由 sos641031 於 2015-12-30 12:02 編輯
: a" a7 D$ i4 u: T5 A- X8 S+ c2 w2 \2 w. s' l# Z+ X/ q, o) C6 O0 Y
103年賣屋 今年104年5月就要申報財產交易所得稅了. W% |2 a  {6 U9 A% M% N/ q; C( m
+ w& O3 L7 `0 o9 y# a, v
104年賣屋 明天105年5月才要申報財產交易所得稅ㄛ/ E9 }, U4 Z! B8 W* F

  z6 R- ?$ k* d5 N% b6 m1.
* N! Y- A% c( W/ o. f您持有超過5年(買入時沒有實價登入)# a8 u- |- @/ e3 r# U% H
& i3 z. V  k6 n9 Y4 U8 q2 L' o8 g, x
妳賣出時不用依實際價格申報 + o( k& o" R* J6 T

& v/ c, f0 x5 X# R4 }' K只需要依房屋評定現值*當地評定比例
- ~9 A( N! m& D  u3 Y( S1 {3 H5 P' D8 J# \/ y
舉例 99年當初買入三峽ㄧ間房屋500萬(沒有實價登入)(當年房屋評定現值80萬 土地公告現值100萬)
) K; R: f  }! p' ]' S, V& p
" }6 R/ I" b& A. K104年今年賣出900萬(今年房屋評定現值75萬 土地公告現值180萬)- L  N# _8 d, {" Q, r, Y3 I4 s. B
. ^' M5 n7 `( ]' Z# ^5 u2 N
所以妳105年5月申報個人綜所稅時 其中有一項就是財產交是所得   0 v. q- [: s' L5 ]/ ~
9 T, b9 K4 n4 n5 L
計算公式=75萬*23%(23%先預估,105年才會公佈正確的數字)=17.25萬(這是你賣屋的收入)$ J: K4 F; n3 m% f/ k* ^1 X& b

5 a  k8 l3 q1 b+ \+ K0 u  J 17.25萬+薪資+其他收入-房貸利息支出-保險-其他支出=104年總收入(看看你的級距下去去課稅)9 [8 g8 d6 j0 d: r1 |. A3 ?

# }5 H3 L5 U3 \3 e& n7 e2.
: S# W; K+ h6 w. W: v但是你的買入價若是有實價登錄 則是 4 d! v. h7 s- d+ C9 H6 a+ }
102年當初買入三峽ㄧ間房屋500萬(有實價登入)(當年房屋評定現值80萬 土地公告現值100萬)7 g% H, {# r+ A$ f. G, }3 K- ^
0 ^3 W4 d) @  l9 {( c( A& X* t4 V
104年今年賣出900萬(今年房屋評定現值75萬 土地公告現值180萬)) o4 X3 {& c6 M6 h; t
) a& u6 {4 \$ C% e
所以妳105年5月申報個人綜所稅時 其中有一項就是財產交是所得   
" S" m2 l7 ^! k# y! e6 H  k7 k
; a8 `2 f: m4 }" f5 c計算公式=賣出900萬-買入500萬-土地漲價總數額80萬-買賣仲介費46萬=274萬*75/180*23%(23%先預估,105年才會公佈正確的數字)=萬(這是你賣屋的收入)
# Q7 C  J4 L  d
3 k( ]4 {7 j8 q. o2 z 26.25萬+薪資+其他收入-房貸利息支出-保險-其他支出=104年總收入(看看你的級距下去去課稅)9 K; g* W$ A0 j4 U) }( O' F, s( d
! S( d- e$ Y- {5 z& e. F
3.
! v' h1 ]9 m* b/ ~但是105年開始實施房地合一稅(有獲利才需要繳)% ?9 ^) C# ?  P
105年當初買入三峽ㄧ間房屋500萬(有實價登入)(當年房屋評定現值80萬 土地公告現值100萬)7 C' T7 |2 H2 ]" p

& U! O+ p) ?: T110年今年賣出900萬(今年房屋評定現值75萬 土地公告現值180萬)
8 V# T/ |. }1 B) {2 K+ W
7 j" \/ u  [: X9 X房地合一計算公式=賣出900萬-買入500萬-土地漲價總數額80萬-買賣仲介費46萬=274萬  P) c* C/ i: J
6 M4 }, n8 m+ r" Y* v0 y+ ]
274萬*20%(持有5年以20%計算)=54.8萬(30天內直接繳給中華民國政府ㄛ)
1 {7 V7 y/ L& T3 p* U9 ^* I( N7 _& i; u% H4 q! t7 z0 Z
6 N( R9 O/ c2 o7 S* z) K1 E
, _5 y9 R. T6 S, L& |
作者: Audrey    時間: 2015-12-30 12:37
我有兩間被查了, 都是先以公告地價報. 被要求改用實價課稅, 只要好好跟稅務官配合, 沒被罰款過. 只補差額. 9 T5 k8 y3 e0 X5 r6 r6 ]- ^
另外, 聽稅務官說, 他們也有要求民國100年前買賣以實價課稅補交案例. 並不是說時價登陸之前就絕對安全. 以上供大家參考. % u. N1 F( V% l" h4 ?6 B+ e" Y, Q! L
作者: rayting1219    時間: 2015-12-30 13:24
土增稅的退稅,有機會哦,要比較2間的土地價值,才剛賣了桃園大樓 4房,買了土城小公寓, 公寓的土地反而比大樓高
作者: Dora貓    時間: 2015-12-30 17:58
大腳鴨 發表於 2015-12-29 13:35
3 l+ |9 O+ V. |3 h2 n; H4 o0 W+ j剛好滿五年又兩個月  該公告還是實價呢? 傷腦筋!!
" W8 p( B) l; X& e: d5 ?3 _
簡單做法，先用公告報報看，沒報過不罰，但需要補稅。/ ?0 H1 F; L- d& [
. t' ?  e' V8 |) g* h! {( z
# ~3 g7 Q( U1 ?5 \+ }+ ?
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-30 20:30
sos641031 發表於 2015-12-30 11:55 $ J1 ^+ ?1 r* ~
103年賣屋 今年104年5月就要申報財產交易所得稅了  c3 ]' y8 g. b1 D. g

, a' ~4 }& {) l- N1 j104年賣屋 明天105年5月才要申報財產交易所得稅ㄛ

6 Z4 W7 R) W" T( c9 C謝謝您的詳細案例說明
/ Z$ C: ^# D" C但對於第二種算法我有疑問& r! D: ~8 N  }
"計算公式=賣出900萬-買入500萬-土地漲價總數額80萬-買賣仲介費46萬=274萬*75/180*23%(23%先預估,105年才會公佈正確的數字)=萬(這是你賣屋的收入)) "
$ i, k3 r  I- c( g一.是否應該是274X(75/180+75)  房/房+地?" h: {2 S2 f3 e/ w6 T
二.為什麼還要X23%? 據我所知這是用公告的方式申報才要乘的
4 L$ y# N8 G- V0 r0 M可否麻煩再解釋一下呢?
$ ~& {) C0 c. w0 \" L謝謝!
8 m9 u2 t' F! n5 p) I, K/ W) V
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-30 20:31
rayting1219 發表於 2015-12-30 13:24 ) G7 ^2 |1 `4 g7 H$ D
土增稅的退稅,有機會哦,要比較2間的土地價值,才剛賣了桃園大樓 4房,買了土城小公寓, 公寓的土地反而比大樓 ...
* O: E7 P! y4 ]) p  k; _3 e; O
嗯嗯  這樣的確是沒錯  我會買在同一區所以地價應該是一樣的
2 u7 }2 L! S' B) d
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-30 20:34
Audrey 發表於 2015-12-30 12:37 $ d! D9 I$ o" d7 O' y
我有兩間被查了, 都是先以公告地價報. 被要求改用實價課稅, 只要好好跟稅務官配合, 沒被罰款過. 只補差額.  ...
! p( P$ {" L. x7 P1 S" t+ N. p
那請問被查的那兩間國稅局有幫你把補稅的金額算好嗎? 還是要自己計算呢?  謝謝!
作者: 大腳鴨    時間: 2015-12-30 20:35
Dora貓 發表於 2015-12-30 17:58 ' w* u9 v; w2 a, Z/ {
簡單做法，先用公告報報看，沒報過不罰，但需要補稅。

& S, V( I3 v8 E" u+ d3 I. ^* }了解  謝謝!
作者: yjrong413    時間: 2015-12-31 08:36
大腳鴨 發表於 2015-12-30 20:30 # O9 p! E' U* ], \' C! N, j2 r
謝謝您的詳細案例說明! @1 h& S3 y2 s0 u
但對於第二種算法我有疑問; f, L3 b( B( D% Y5 ^& K
"計算公式=賣出900萬-買入500萬-土地漲價總數額80萬-買 ...

0 {; Q, d, f6 T+ K第一點和第二點的報稅方式我都報過,    1 G5 _/ D4 e) c" a% `
第一點乘23%是沒問題的, 第二點就不該乘23%了     . f$ T* J# c- F' |9 C, m/ p( R0 B& i
所以有時價登錄後, 若有獲利, 要報的稅額就會高很多      9 ^% A7 j" T2 }/ _

3 \  N7 ^! A# E9 i
作者: sos641031    時間: 2016-1-3 10:42
大腳鴨 發表於 2015-12-30 20:30
( N, e! d' s3 R3 ^4 m8 m謝謝您的詳細案例說明# q! L4 v' s8 R% g- v
但對於第二種算法我有疑問
* H* F) v* c) G"計算公式=賣出900萬-買入500萬-土地漲價總數額80萬-買 ...
4 h0 U  b, K, _2 \
1.對 分母少打到75萬 5 y% P+ p# C0 E, Z/ F
2.因為政府沒有依條法律有通過實價課稅 只有實價登錄 而只有從實認定  105年才開始所謂的房地合一
( |5 g* |' ~- g3 V8 T) i3 r9 [所以104年12月31日前的交易 都是只有以房屋交易的獲利計算 2 q4 `3 _" B% N
105年01月01日後開始的交易 就是房屋及土地獲利下去計算ㄛ
作者: 大腳鴨    時間: 2016-1-4 08:39
yjrong413 發表於 2015-12-31 08:36
& W' b! A* V7 }; B3 x8 h0 f第一點和第二點的報稅方式我都報過,   
0 C& ?' O0 L1 b7 G第一點乘23%是沒問題的, 第二點就不該乘23%了     
6 H2 ~* x1 M# z7 H3 q1 N* X所以有時價登 ...
( g6 h3 |# u! H8 K; l/ O5 x
嗯嗯  我的認知跟你一樣
作者: 大腳鴨    時間: 2016-1-4 08:43
sos641031 發表於 2016-1-3 10:42 9 p" M4 s. K% A/ [" n
1.對 分母少打到75萬 # L( i+ q; C9 U, o' U. M# N$ [
2.因為政府沒有依條法律有通過實價課稅 只有實價登錄 而只有從實認定  105年才開始 ...
' O0 ~1 ]( o, j6 s+ Y* F
謝謝回覆2 J0 Y4 p/ h4 `% h/ p. M6 x0 z
但我指的是您的第二個例子中的+ z4 Y" ^# q- s
"計算公式=賣出900萬-買入500萬-土地漲價總數額80萬-買賣仲介費46萬=274萬*75/180*23%(23%先預估,105年才會公佈正確的數字)=萬(這是你賣屋的收入)"
6 s) i3 g5 E; r4 ^" O4 @這個23%是怎麼來的?
; V$ `0 `3 n$ m9 ~1 d
作者: Audrey    時間: 2016-1-4 12:58
大腳鴨 發表於 2015-12-30 20:34
. J( j! R" b. ], h. g7 g6 s! ?5 R2 ~那請問被查的那兩間國稅局有幫你把補稅的金額算好嗎? 還是要自己計算呢?  謝謝! ...
2 ?7 B1 N. ^" l) W% B2 S$ b, {
Sorry, 現在才看到. 要自己算. 我是將所有資料帶去見稅務員. 溝通好, 再報. 否則, 有不同意的(扣除費用清單). 國稅局事會直接開罰（他們認定金額　x  ？？　倍）. 這樣要繳的就很多了
作者: 大腳鴨    時間: 2016-1-4 13:13
Audrey 發表於 2016-1-4 12:58 ; W7 _9 W( y$ Y6 q) H7 ]' a4 O
Sorry, 現在才看到. 要自己算. 我是將所有資料帶去見稅務員. 溝通好, 再報. 否則, 有不同意的(扣除費用清 ...
! `  i' ?+ q/ l: A3 c
了解  謝謝您
作者: sos641031    時間: 2016-1-7 13:39
大腳鴨 發表於 2016-1-4 08:43
6 x8 ^7 ^; H; g, ]謝謝回覆
$ n7 h8 u. A( o8 l" b" V) u* `但我指的是您的第二個例子中的3 p. q+ V3 H; B
"計算公式=賣出900萬-買入500萬-土地漲價總數額80萬-買賣仲介費4 ...
( x$ `; g/ @9 _& h4 u/ M: G* w' Z
23%是舉例  每年財政部都會公告喔 . `( S3 C. j; a  p  r
給你資料喔



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