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標題: 黑心建商告白@@1 [列印本頁]

作者: wert680912    時間: 2010-4-15 11:05
標題: 黑心建商告白@@1
轉載自 智邦不動產 不動產版主:sway; N* W7 b! ]2 G. m2 ~
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你以為當個黑心建商容易?每天在存款簿增加的零,5 O5 B; ^8 W, w1 |8 C) P* I
與下半輩子良心不安中掙扎,那種煎熬,很難過,6 `' T" `  x6 I$ n% E5 G+ j# w  @% t
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挺著喝出來的肚子,往賓士的座位中塞進去,
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夜深人靜的時候,來自四面八方的無聲壓力,我想要大聲尖叫。
1 t- i, O7 ?6 ]8 d9 d* u最討厭的智邦不動產找上我,
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本來想要找人毀了這網站,用毒灌爆,害我少賺很多,
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可是,我覺得該是了結的時候了,說一些心聲也爽。/ A( m3 k5 y' p4 J* \3 C
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最近景氣很熱吧,只要看到報紙就有利多的消息,
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5 o2 b* q/ |# q" k& u% k7 h3 q/ a啥大陸人又來投資辦公室啦,哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦,/ j7 {9 u6 I( L

* D- U5 w5 j& M8 Y$ g還有,一群群大陸人去看個啥個案,
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: r( g# A/ }  V$ i最扯的是,隨便來個大陸人,只要是去哪走走,就被報成「看地打算投資」?, D* t$ A& ^9 H: B( _) P
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都是我們這種人出錢的啦!主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔,
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三天找吃飯、五天找出國、生日送
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LV 包、買房子打六折,3 Y0 G, Z. u* c% b8 Z& e8 M
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新聞就出來了,還源源不斷呢,
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你只要給的多,新聞就生的多,這些人筆可厲害了,* }$ }& G8 f4 J

/ q. v7 |; C+ H, e* I我老是一邊看一邊笑,這些大哥大姐,還真的神奇,0 Q6 x! z2 J" y$ y, l3 t' b
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連我都差點覺得,不買個房子等增值,是對不起自己。
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你知道房價怎麼開麼?比如,我的成本價一坪20萬元,
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那麼利潤如果抓兩成,就是24萬元,成為我的銷售底價。
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那麼,代銷業者幫我賣房屋,他開價可以二十六萬元,* _( U3 H; B( `( }

$ C7 `$ P$ ^" u* l7 x# J給消費者殺個兩萬元差不多吧?錯!
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對公司來說,一坪還是賣二十四萬元,- p& r3 a  ^* }+ _; J  d

) J) n0 |1 X) A不過對代銷來說,一坪就是二十五萬元,
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那一萬元差價,就是分給我的,經過作帳,老闆不會知道,' I8 u9 l/ x9 }# G- c1 y- Q) e2 K
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我一個案子就可以多賺好幾千萬元。: I5 ^0 U1 b* b4 P9 J
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那,怎賣呢?我會要求代銷,開價三十萬元,一邊放出一大堆的新聞,5 M; ^3 G$ M4 ]5 _
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告訴大家說這一帶就要發了,再不買就賺不到," k, R, p) _" V- F
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一群呆瓜就會來看房屋,三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多,- o9 t7 z) s% v! Y" i/ D
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這樣公司一坪再多賺一萬元,我又有業績獎金可以賺。
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可你也會懷疑,哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢?  `7 z- B- `* i8 }

3 F' O+ {6 H* L& D- ^告訴你,一個案子通常都有半數阿呆,看了新聞來買的,
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那些不貸款的人更呆,而比較窮的或是年輕夫妻要成家的,
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" }7 E$ r6 _7 {( V. X要作九成銀貸的那些,更呆,送一點家電就買了,
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只要抓住他想買房子的心態,樣品屋作漂亮一點,排場大一點,就好。
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) r# m7 ]8 f, \/ U3 G當然,抓住阿呆也不是一朝一夕的,每個案子都在一年前就要佈局,
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( m  [7 V3 V* ~0 I& d先放出消息說誰要搞投資,然後找幾個阿陸仔來台灣觀光,
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0 X1 N; F: a% u  ~" s3 v買幾個官員說要搞建設,帶記者出國看秀作頂級 SPA ,, K5 c$ c  F3 X( b0 M3 p6 |

) W4 q: u0 s; o* Z! o! }. W, t7 B! |很辛苦的,你想,不這樣做,! H2 l1 N: [' M" n. |9 w0 X9 o3 Q

! a9 v) ~4 G2 o8 T" o2 L哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢?6 E; l& G/ Q, u  E* S* T0 j$ ]
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有時我也挺佩服業者,把荒郊野外,6 w' J' J2 W; x% ?( T

. v0 W+ B& R& d5 P; I+ P5 X7 }, S2 ?教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」,) e( R  t  ?: [; \
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笑死人,鳥不拉屎的地方,買的人還很高興說住到很有未來的地點,$ @( G# [: a; |+ z3 U& E9 C( T$ J
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你看我們教育有多成功呢?
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- ~' D' C+ H" P( l$ ]記不記得,以前大家都說,買房子要看地點,「地點、地點、地點」,+ V! T2 l8 f6 v, C4 u5 Z4 V! u

8 C. k. W. M0 X* z3 C現在呢?沒有了吧?大家改口說「要買有潛力的地方」。
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# b, L' c5 e5 t$ h+ T% O9 N- R+ \/ S邏輯是對的,但是,有潛力,就是僅有夢想,未來看運氣,
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你命長就等的到,像新莊副都心,炒了快二十年了,還是一片荒地,2 b! X4 @) T! d$ U8 k- F" n  d9 {

6 k3 G5 h1 w6 P. w7 `4 }3 B& E當然現在比較好一點,有進度,! R8 E- x. g( `% o; z9 \/ I; K% }

8 Q7 W% a) ?$ }/ x不過,二十年來,有多少人在這裡煎熬,在這裡塞車,& D$ l# s  D7 y3 [- e5 j8 m

! I& i% E/ u7 c4 [, a然後又自己合理化說住在有前景的地方?很好騙。, _2 _" Q, s+ Z" ~+ F. O
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還有,一堆學者的說法也很妙,本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」,
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9 H, s0 p# T8 V. ]: k後來,全部改成「自住沒差」,一樣嘛,花錢就好,
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當教授可以賺「研究費、顧問費」,拿錢辦事嘛!
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) d, v: j% q2 B- i9 z幾年來的景氣循環,上下洗了不少錢進口袋,遇到天然災害更爽,
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反正逢低買進土地,繳一點利息就可以把土地貸款出來,6 o. Y' l, n+ g2 d! W
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又有一大筆錢可以買下一塊,你說利息很重?" @4 A4 Z% t- A! |- ]/ V* R

$ M3 A; e; i+ F8 m  r  X屁啦,銀行也不敢亂抽銀根,我們撐不下去對大環境都不好,8 q+ u& u2 N" w" W2 x
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景氣火車頭耶,政府也拿我們沒輒。; w, e+ t/ N2 J% J* }0 `# |5 y- g
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以後再說怎蓋房屋,那些我都不敢住的,卻是大家的夢想宅。8 G7 ]/ J7 o: {8 q$ a2 q" Y/ U

5 \1 L* w% w% y& g$ k8 ~: w2. 建材差異+ q, r2 U4 x# @; Z# V

* h) s$ y3 T6 Y% I錢本來很好、很好賺的,後來有了智邦後,  G; [" @, g$ b- M* E; k9 {
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× 的,變的沒那麼容易,有時會有客戶看房子看了一半," @- N$ B4 N& o: Z8 i
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然後突然冒出一句:「啊,我想起來了,剛好有事要走,不看了。」
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7 H/ q0 p4 z0 W( T這時,我就知道,又來個會作功課的網友,老師有在講,大家都有在聽。; E! c: e5 E3 z- c. w
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反正這些人本來看完就不會買,買了也有可能會投訴,不賣也罷。
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+ I* z  V1 ?, n9 w# W6 U1 l! y你說,經濟不景氣影響銷售?& ^9 o$ S$ z5 j
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我會回你,對啦,但是客戶很好騙,有時也不知道怎樣,
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: h. E( S% z8 g. [是我命好,人客看了房子都會喜歡,搶著買耶,' s, a5 g1 A' Z+ Z1 S; ]' {* A2 L

7 T* [1 a2 |7 S" S4 t可是,那些房子阿,恐怖,要我呆上一天我還敢,  l. [1 i' ~3 h7 F

& Q: e$ J' K8 ^可是要我睡在裡面,可能整晚都不能睡。
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說說鋼筋,你知道我怎樣省錢的嗎?. q; Z0 s+ v  D. j3 W

9 X, b4 @# L: D/ m! G4 G* T比方說,規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋,* @" `3 J/ ?6 v  L) V

1 K/ C+ a, T  W' h8 A6 D6 v我一定只有十六根直、三十根左右橫的,至少省二成,
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隨便算一個案子,鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。
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' w/ ^% \; {" o有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環,; ?0 w" R; v( B2 O+ {
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綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲,我們阿,這裡可以省一半,
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沒有固定環,鐵絲隨便綁綁就好,
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. k: @' D- {$ n& q( ?% m反正,混凝土一灌就看不到,
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8 T. i+ ^2 ~+ d( S1 H, G工人也做得比較快,省時省力省錢,快速完工。' N8 g/ h0 ?- v8 E) o2 |

2 r" d6 n/ s4 F) L5 f$ J混凝土也一樣啦,大家都知道我們這種建商,
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! W5 _1 G( N5 o. |$ l可以一星期蓋一層樓,別的建商起碼兩個星期,有的還一個月!5 `! D' s6 @, ^( B- |" B. n
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浪費時間啦,就一層灌好後,那個木板的模子別拆,. I2 Y0 t% b0 [3 B: G- F4 ]* G
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鋼筋水泥本來就有一定的載重量,繼續往上搭嘛,
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$ t" p9 K/ u+ S" x$ w地震沒有每天來就沒關係,後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框,
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那麼容易裂開、油漆要一天到晚補,就是了。1 N2 n* ]6 K) G0 q8 ~
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有空隙嘛,沒有灌很實,都是要趕時間,拆模後,6 o' a; q9 B4 i3 d4 ]7 H6 s
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一定一堆洞,都還是要用水泥抹一下,免得上不了油漆。, o1 c! l2 R' w# `

1 v7 ~, v) Z* J2 U1 N* ]0 |) @最怕大地震,不是我家會震倒,而是,我蓋的房子一定會倒,  F" S* S) y6 g4 I6 E

, y2 b7 d0 v: O8 b& U  W還好我命大,九二一地震台北只有二級,
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還倒不了,油漆補一下就好。/ a; f/ S' R+ C% M  F
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翻翻廣告,建材都是英文名稱,反正客戶不懂,你看到的都是山寨版,
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2 i( w, I( Z& X+ ~. `全部用模仿名牌貨,那個馬桶阿,聽客戶說每次用都會黏東西,7 a$ N' [$ Y' M0 m$ v3 A/ }& ~
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水一定沖不掉,和成一顆兩千,醜一點但是耐用,
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# [0 T0 o( L4 w; ^$ @. B我用一千五的寶隔麗(忘了怎麼寫,管他的),比較漂亮,名稱也好聽;
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" B) J( h/ s: }, H" h# b+ A那個蓮膨頭跟水龍頭阿,半年一定掉烤漆,一年一定開始關不緊,3 F& |& V" |4 c# n! e+ Q
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可是,看起來很像德國進口的,牌子我沒管;4 {; |% V8 E( P5 m4 p7 D6 i  X' p8 k
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還有,大門看起來很漂亮,但絕對不是正牌防火門,
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% {. h, {! I3 F; v4 w8 I4 Y啥牌的大鎖大概一年就會壞,如果你跟我要防火證明,我拿的出來,
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  u4 z( A6 O5 P) m  [7 S, X不過都用錢買的,真的要測是不是防火一個小時,絕對不會過。
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0 u* h+ _4 Y; j  F7 ^: W: k. O: j幹麻要這樣?省錢阿,別人一坪建材用三萬元,我不超過兩萬元就有了,
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/ j' W5 l0 f3 Q. v, R+ f8 T6 o而且一定比較漂亮,現在的人都是看漂亮就買的,
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我不需要用好用的建材阿。
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% a- U3 d9 Q. a) V: n+ x" v# `8 O油漆也挺扯,大家都會裝潢,所以我就隨便漆,6 @  X- Z9 {$ T

9 n( n* C' {( w8 {: c5 G一坪八百元的油漆,兩底三度,你知道我用多少?2 w5 k. _( \7 e, K! h
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三百元一坪!就粉光後直接噴一層,只要對著陽光,# f  X5 A$ y" b: l" f
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幾乎可以看到水泥的底色,反正萬一客戶驗屋不過,
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再請師傅隨便漆上一層就好,/ [4 P# Y2 \+ i! P1 o$ Z5 D9 X9 o& i( S

) {$ x9 ^* f5 m6 l" |通常一個二百戶的社區,最多十戶會仔細檢查。) t# p  H# z0 L8 I9 G4 [

/ K( z. x! V( i, u; Z& S, k你問我差在哪,兩底三度的油漆,起碼用五年還漂漂亮亮的,  b+ u7 d0 y/ N4 S8 h
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表面光滑如少女的肌膚,我的一度漆,一年就會掉色,
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. `) F( a& g# k0 e6 |有陽光的地方就會褪色,如果你家有光線是斜的曬,5 i- L& p0 Z1 {+ T# A
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你的牆就一定會有斜的色差,
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7 s$ }, B* s- h  g& H7 h還有,只要站在牆邊對著看,一定有波浪,不平嘛,放個櫃子都沒法貼牆。) Q: O  `! _. m/ E  ^, v4 y
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還有阿,牌子寫 ICI 得利乳膠漆,這個牌子不錯,' p; x& c$ x/ G

1 Z. B6 X3 T. n6 J. y4 C但是也貴,一大桶五千元,我就叫工人去買一桶一千的雜牌,8 X+ y- s; H5 W/ G- F' x9 l/ i7 a
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混一下,以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌,
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) D& h" t) G; Z% m4 v4 J後來因為師傅說不好上漆,乾了也難看,
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後來才一比一,那個漆哦,聞了都噁心,甲醛太濃,師傅工作都要戴口罩,4 Q$ A, y9 d6 w3 M( F

8 u0 T: T! p+ L免得大家早死,可是,聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月,* r9 L- V' n$ L( p: @; {

0 I) B1 z  A+ t沒有大概一兩年才會沒味道,管他的,又不是我住。4 O  Y8 r+ p4 }# T

# o: X4 O. I) \; X) }誰叫我都先建後售,施工中不能給客戶監督,
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. A. ], _3 d% n  |! c' R2 s9 s/ G行家一看就知道偷了多少工,! Y+ P3 x: L2 i0 m# W; ]

& c9 u& w8 a- x5 x1 ]反正房子蓋好很漂亮,大家買的高興,皆大歡喜。
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$ `1 L6 M' c' ]3 Q% Q+ X. e最近市場狀況感覺很好,我的案子,已經全部漲價一成五,
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  T" I! J$ t2 c9 e& G還發佈新聞稿說,供不應求,只好漲價,數錢又可以數到翻,
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你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦,( @; G" B8 j, @9 r1 Z, T' l) ^

( s( B4 w+ W" b2 X: y  ]7 L* X1 \這是媽媽桑告訴我的。, e( _6 D; p4 Y7 l* T+ J
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% I9 R' X% Z) n" N7 ~3 操縱房價與銷售率( d/ _2 X* k9 E2 Y8 Y

) R- K5 K2 p; }: z: k建材講了一半,還是來講講新聞、廣告的手法," V4 b; K' k; C1 u3 ^6 {% j7 C2 b
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免的大家又熱過頭亂亂買。# W6 ^) r3 I2 m

1 p/ _$ p. V7 V# n8 U% s& a) S有沒有發現,最近的廣告,以及新聞,都是一面看好?
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- E, D( n. x# |" ^無論是「大陸人要來買房子了」,
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還是「銷售率破八成,盡速搶買」等等," F! X$ K2 g% [2 J3 ~* E; x, f- j8 |
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一面倒的就是要跟消費者說,現在景氣很好,3 D* U8 s& ]8 v2 M$ S6 ~

/ L. H, u. ]- y) E連營建股都炒的不像樣,很整齊劃一的訊息吧。
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不過,你大概不知道,銷售情況,已經停快一個月了,4 r/ z" \! ?6 [1 E/ C, b. O, U
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問問其他朋友的案子,也都賣不太好,有的是因為漲價過??,
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有的是根本沒看房子的人,
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現在阿,假日的假客戶都要出動兩組以上,
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1 j1 H) Q. l8 N/ A一組看房子,一組簽約,要不然,根本就是冷清。  w4 N7 ^+ c+ n: ?% e1 T8 D, T2 n/ C

  W, B5 ]8 O& j' ?( o5 g房價怎操作呢?
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簡單,比如我的一個案子,平均底價是一坪四十萬元,1 V- g+ I( ^1 u6 u/ T0 u# O% W  i) m

, `. ]* l7 x* ^. ^8 e) B我會要求代銷訂出六十萬元的表價,
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; {+ Y0 J5 I" ?無論是客戶八折或七折殺價法,都在我底價之上。
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那麼,六十萬元的表價很高吧,一定超過市場行情,
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但是呢,客戶無論如何的作功課、市場比較,
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附近的個案都是開這樣的價格," A" B6 ~! `+ s1 u, m
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更何況,地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元,
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+ l" z( R6 m6 B4 R) L3 Z一段時間之後,你就會認為我的開價是合理的。* L1 ?$ L/ U- H
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當然也會怕賣不掉,於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子,
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你想,六十跟四十五,已經差很多了吧,降價二成五耶,
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, h+ Q* t" x) ^; d. g跑單營造出「今天用廣告價送送看,不一定會成啦,2 H4 I  X/ n- }

* T1 `3 \/ r% N& w8 G/ C可是,四樓這個價格,你買八樓用這個價格,一定划算啦。」, V  v7 G; R+ |

$ f: G- k* n% x* ~- l4 b2 N/ x8 j5 u好,你大概感動的就買了。
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我還是一坪多賺五萬元。
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/ v6 B4 C, B+ ^8 j! T以前真的是用廣告戶來引導出價,
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不過,大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右,現在,就是要多賺,
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. {" \2 T! m0 r) u  {. Z誰叫營建股股票漲那麼多,這時賺錢最容易,一定要多賺。+ v& W- N% L1 p; u* Z
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還有一種人的錢一定要賺,那種不貸款的,
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或是一看就很喜歡想買的,六十萬元的開價,通常可以成交到五十萬元,
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只要一個案子有一成是這樣的客戶買,, v2 G/ w& H, [% F% M! Y- V5 U
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一坪多賺十萬元,你想想,可以多賺多少呢?
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* X0 O. _+ r& |1 w& \3 g別以為只有高價的個案是這樣搞,低價的更要這樣,
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1 w. c* D; N$ ]一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元;0 F% _+ u' P4 J& z1 d, E
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一坪十五萬元的就賣到十八萬元,只要大家集體哄抬就好了。, c; m; \: _! L- i$ Y
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你會問,我開價六十萬元,
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那如果旁邊有個案開四十萬元,不就壞了市場?
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7 P$ T( [- I5 ]- X9 J4 t才不會,那個四十萬元的,我一定到處講他壞話,
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  A( K$ g9 z5 u1 A% p/ k3 Y# Z! J啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦,5 R3 y7 H- T4 z8 t4 J
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反正,要找出瑕疵一點也不難,講臭他就好,
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. K& ~  T4 V' r7 f而且,我那麼有名,一年蓋那麼多房子,人家也會講我房子會漏水,: I* S( j$ X7 H+ H! Q
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可是,我的名氣大,台灣人那麼多,新人輩出啊,. w5 @9 P% P. Z( P  |$ I3 D: R
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我只要作一個人一輩子一次生意,就有二千萬人次的機會,) m$ G0 [# X. f' Q
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所以,管他風評咧。" H$ ^- [$ z3 P
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發布新聞大家都是知道的了,銷售率隨便喊你也不知道,$ Y$ n/ u! e1 J4 z6 _" G3 r
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可是呢,有一招是別人教的," b, s, [+ B& y* \$ J2 z
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找人頭慢慢的買下,等半年差不多買到一半時,
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加上原本賣出的,公開財報都可以光明正大的說我賣八成,
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而且阿,人頭買價一定高,底價四十萬元簽約價就是五十萬元,
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可以給客戶當證明看,也可以給銀行看,
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" {- _! L6 m1 F% ]7 N( M3 L7 N貸款嘛,五十萬元的八成價就是四十萬元,+ R" N- K; k3 _, @4 L; v8 b$ _
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把這些房子拿去貸款等於全額貸,$ E2 X" z6 ~! }5 C0 `$ E
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我的本金跟獲利馬上全部賺到,2 h6 N8 [; p7 s* ^4 g
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接著,再把這些房屋放到仲介市場去賣,只要高於四十萬就可以賣,
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+ o' \' J8 _. P! ?! v( h. h  {買方看到我買五十萬元的合約,你想房價也不會差到哪去,
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縱使成交每坪四十一萬元,我還是多賺一萬元,
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可是買方可能會覺得很爽,買到便宜了。  H. l/ p8 T/ Q' v  B3 {
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誰叫我運氣好,台灣房價崩盤次數不多,
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" |2 y; Z1 r5 k+ [' }- z) e! z5 ~政府也會救建商,撐一撐就過去了,經濟火車頭嘛。& \6 @1 s$ ~; ]+ A

* i0 k0 I( `0 G$ {誰叫就是有客戶會不理智,十組抓住一組,我就是賺,( k- z! V) E. n) Y  y
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而且那種客戶比我還堅定:) Z3 E) z& r2 v1 T* p9 Q* ]+ C; U

/ R" ?; {6 m: D4 q7 K$ z/ W「漏水?我應該沒這麼倒楣吧,而且跑單都說,我不是買頂樓的就好,
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況且今天是特價最後一天,如果我今天買,還幫我貸到九成貸款耶,: a1 s5 u' s- G6 X; I1 a

  S% m5 G- D4 N3 i# t) f. W& f報紙都說只有七成五,
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這種房子,當然要買阿,我想買房子已經找很久了耶。」+ S; p$ `9 H  o% }1 F2 J

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4 看不見的黑心建材7 D5 y% `# l1 E8 X) G3 [( ]4 s& H+ Z

; A& D4 [( N0 E4 e0 e8 x最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師,; X$ k* t, ]& g8 L
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陳垂訓老師,店開在內湖,專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等,& U; X; y0 p0 K+ ]8 O, J8 u3 z
; d' c8 l/ e7 U* Z( I6 ~; D: o' A
也是第九屆比賽冠軍,為何提呢?
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  |! a7 D3 u8 n9 z# b" ?$ M他的作品很自然,獨特,縱使是一把花束,包的就跟別人不同,人也誠懇,
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; _: ?4 C! u( E. x2 z有空大家可以參觀,& j, \7 Z/ |  ^, J
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東波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/( W& T+ q3 ~6 D9 `/ ^, e. _" x

8 p! K" A- t0 Q8 P; }9 Z重點是,想買花,請報出你是智邦不動產網友,可享受 VIP 價格哦。" p' ~4 H9 h& f3 X: ^+ N$ F/ G, x

4 X) \) v1 S& M! R/ I繼續黑心建商告白。別打我,上次講出預售案賣不好,台北縣都是這樣,
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一堆朋友都說,幹麻講出來啊,害人阿!7 O9 C* N5 U2 U) j/ ^( F
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我只能苦笑,然後說:「又不是我說的!」" W1 ?" ?$ H! T. A1 v5 n  J

$ M6 I9 {. x5 C/ w: }* t9 z, n& n還是多講點黑心的,要不哪天被灌水泥丟到太平洋,就沒機會了。5 v  s6 `' ^# P- _: m: d0 N# S3 w+ |

! u! s. i7 e& l+ x3 }5 S7 R( z2 `現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的,
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這部分很好偷工,一來沒人看,二來大家也不會去察覺問題在哪裡,3 O4 }0 q  r; T! z
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畢竟,太專業的東西了。: w- }/ u$ A$ a' G" ~9 D3 `
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化糞池,環保單位管的不嚴格,尤其是台北縣,你有就好,
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通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了,0 J( k  \6 R0 S" `
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所以,我通常都是作個樣子,法規規定要作多大我就作多大,
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只不過,有沒有用到那麼多,比如,一共需要六個池子的步驟才會淨化,: {. Q" S2 y- i, J0 a

& d8 K3 D, `7 O+ w6 V) v$ f2 U我呢,則是只用兩個步驟,其餘四個,有池,但沒作用,
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神不知鬼不覺,大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查,$ p7 L! T2 f6 s2 I' e& ~% `
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那很麻煩,也很臭。
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這裡可以賺個上百萬元。: Y1 ~+ \" P: z$ I! F8 \4 |6 n

3 @2 N$ H2 A5 ]4 ^3 O( `4 L# k有沒有問題呢?
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# J$ E2 o, g5 V1 y, U誰知,哪天化糞槽負荷過重,
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爆糞或是要換機器的時候,就知道臭了。7 Z7 e3 f" @+ O# E% [& K) i
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緊急發電機也是,平常幾乎不用,萬一停電才發動,
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( [6 f: s0 Y: |' |一台好幾百萬元,有的好幾千萬元,問題是,你有看過你的合約書有寫,8 p( u7 s, [) N9 q
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緊急發電機是哪個牌子?* `! B6 W0 U5 t4 C9 Q) o; h

% j$ p! {7 e8 C  H沒有嘛,所以,首先,我通常買一台中古的有牌子馬達,
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) N$ n3 ~, n' ~$ E# m; k5 @然後,其他套一堆大陸貨,拼出可以用的緊急發電機,這是比較好的," {7 t2 ^6 O3 {8 l4 ?1 j

7 ]0 ?" E; h) Y* }; V) K$ S狠一點的話,消防單位一檢查完,
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我就把他馬達換小,外殼不動,嗯,賺很多。
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" k+ w5 o, ]# E8 ^  W/ [: f9 f接著,電線也是很好偷的地方。
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偷啥?法規規定,多少用電量,就要多粗的線徑,' J* Z, Y& X" c4 Q; j/ W0 t

: p$ L8 Y5 a' d3 o+ A  j" h不過,那用電量的設定,是假設值,
# M9 g4 t( T; H- M# V. ]
+ n' I( I, j( d也就是,比如一個社區設定 250 的用電功率,4 k, Q/ Z5 C9 \

8 _" Q" Y4 q3 k/ I/ w通常也只用到 100 就了不起,
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那,藏在管子、牆壁內的電線,是不是沒人知道呢?# `- h2 X6 I% J( m
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對了,就是這樣,一偷就少一成啦。9 `/ X( s& w+ v  Y
0 L9 l# \# d/ N7 z, B/ u+ c! b
接地線也是,看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞,
9 Y  ~9 E% l* N3 G
; A* q9 ?6 y4 N/ L" s2 L不過,通常根本沒有線接到地下,包括消防箱內的緊急用電也是,
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這電線少的可多呢!要不然,原物料那麼貴,能 A 就 A 啦。8 s, N. w& a3 {( L( `" q6 r

, q) ^1 M9 `- M6 r5 y8 e7 y) q還有,電梯。" c+ k) I) O5 I; b6 W) a
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如果你家電梯一次有多部,但不是每個都會下到地下室,
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% P2 i% ]; _. b9 v( M2 z通常來說,會有一部電腦控制誰上誰下,好的建商,
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會配知名品牌電梯、那部電腦," K6 r- ]& I- }8 {+ O
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像我,只會用便宜牌,電腦阿,當然不給了,一台電梯省個好幾萬。8 w0 Z# x: _2 [% l( W- G
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別以為好幾萬就不用省,超過一萬元的,就有價值。
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作者: wert680912    時間: 2010-4-15 11:05
標題: 黑心建商告白@@2
5 大賺都更錢
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0 A1 V& r/ l% u+ x" L3 G1 f大家都在談都市更新,不過,想都更,就要買舊房子。
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記不記得,上次有人因此而被槍斃?) L- d% w( T' x. w8 k" S  z- H: {

. q$ l# O' R3 C, ?就是忠孝東路 SOGO 旁的那一排老房子,因為屋主不配合,6 A1 S# i. e4 g* R$ P! a
2 ], l% @0 g; @# P, O/ R) _
建商搞了一、二十年還搞不定,最後見血。( ^% h* u3 i# g
9 Q) D- F: B0 h, ^
那個太殘暴,只要有出事,房價就不高,但是倒讓我們學了不少。& k. q& }4 L3 G3 d& k% E

6 n/ B7 X! e- s, @. V買老公寓,第一件事,低調,' m- c4 P& Q1 t- x6 S: e
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不能讓大家知道我們在收購,要不然房價就會暴漲。6 S; y& f. y% w, W( n; t$ ?
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所以,我大概都是找個人頭當投資客,1 b: |2 d+ W' w4 U7 v* ^. c
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一間一間的收,只要地段好,有重建的價值,我就收。( X0 y1 U1 G6 C( s( N
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通常,一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間,
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然後就有屋主死也不肯賣,
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那麼,整合就失敗?你知道我如何作嗎?
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很簡單,比如,我買了四樓一間投資客的房屋,就真的找人去住,
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這樣鄰居就不知道我要重建,( Z# s& t8 a, `( x* x
" _" d7 H7 Q! |7 M( s& z. R0 h
那麼,三樓買不下來,人家不願意賣,
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我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開 PARTY 、
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找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。; a* i9 B* k6 T  Z5 M3 O

! _" h  j3 Y, s/ B通常,上下樓層有小孩的,馬上就想要搬家了,. x$ Q! J% I: O- C
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這時剛好就有仲介去說有人想買房屋,我就這樣剛好又買了下來。$ _4 m8 e1 s2 T" W- h) I- b$ D" Q
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還有人不搬?就灌嘛,在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的,
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# p+ H9 D( r' D# M4 t% v7 {# W  I( x慢慢的,水管就不太通,有時颱風還會倒灌,
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0 q0 V! M' ]) J8 M) M3 }% b' s這時可能二樓就會想搬家,我就又買到了。: p6 b' Y1 J) l, i  R, _

# C2 a; u8 l& n5 q頂樓也一樣,半夜請人倒鹽酸,一點一點的讓他漏水,
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& p% p2 w- C/ i8 e9 w反正老房子本來就會漏水,
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仲介再三不五時的去找屋主拜訪,嫌麻煩的通常都會賣房屋。5 b( A# D$ ~. p" O
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到現在為止,講的都是正常交易,沒有多花錢買房屋,
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  b- j5 A! B% s' s0 n; S而且,我買了都會找人出租,賺點租金,也讓人家不察覺我要改建,, n- j; @& ?$ M
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不過呢,一樓最麻煩,通常做生意的都不願意亂搬家,
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* `0 G- S1 U% \3 T. A; J( z! W這時,蟑螂老鼠就會出動,沒事多丟一點下去,吃的東西也要多丟一點,
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然後,找環保單位來稽查,找工務局來拆違建,作餐飲的很容易就被趕走。
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這樣一兩年過去,如果再有人不搬家,就找黑道,
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第一步當然是恐嚇,噴噴樓梯間「 *** 欠錢還錢啦」; ^, g* U, Q- W; |; N. p5 D/ ]- D

. r! ]4 t' ^! \( w假裝討債,管他有沒有欠錢,半夜去敲門嚇人,
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再偽裝找錯人,一個星期去嚇一次,持續一個月,效果就有了。
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通常我都是以和平的方式收購,免得事情太複雜,
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幾組投資客,幾組破壞客,軟硬兼施的滲透,& S: g% t( z; v' r" |3 K

. N% A0 o9 b. i& C% [" q$ d1 E但是,有時也要出絕招,
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# l3 F3 N: V! i& W0 v: m# w比如,把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、
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% N5 b% D9 p" ]: Q4 k找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾,
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讓大家不能好好住,反正,又不是我住這裡,
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! O( ]/ ^: Z1 o* p只要慢慢的來,成功機會就很高。6 K9 w) t* z: M, P! Y+ @0 h
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所以,如果你住的是老公寓,有臨馬路,一看就很像建商喜歡的那種,
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你可能就會發現,哪天有人在搞破壞,
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) m1 x6 ~. [" n# q4 x那麼,有五成的問題是有人想整合重建,9 _# |5 s$ ~. u# h$ Y9 G
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唯一破解的就是,裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋,
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大家一起抬高價格。: k$ S; ]. @9 F, Q& @+ i. b7 H
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講出去也不怕被破解,買不下來就談合建嘛,我不殺生的,
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3 D$ @0 G/ C( s$ W反正,我這時會找家不知名的建商牌來談阿,只要有利可圖,0 I. C- [, G9 {0 e1 S) G' U3 }0 V# E
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大家都可一起賺錢,這樣,改建的速度才會快。
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再不合作?你知道,找人綁票不難,花一點錢找大陸人,9 N4 D) {. e$ n) B) V
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守在門口,哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部,你還不賣?
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那麼,等你回來,找仲介用加價百分之十的方式買你家,總可以吧。5 e' t& l# F' J. e8 L+ B
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5 ?- u: o- [( c# \" R2 ^0 K' l6 分化管委會
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* y. K+ J. D6 g" ?* M$ K* @8 E大家都知道,房子蓋好、交屋後,. ~# A& W& [8 h# ?: D, W9 y8 _

. P5 }' |) r  r# A. F最重要的就是跟管委會點交公設項目,啥是公設呢?: j2 j( ^) s. |9 O9 J+ Z

% K, H( n1 T- J除了健身房、游泳池這些看的到的東西,
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% v" _! [& `2 ]; ^% Z- D! z7 U重點是看不到的化糞池啦、發電機啦,這些屬於真正花錢公設的項目。
% `- [. W# [5 W, t7 i
2 J0 d3 h0 I+ U# r以前呢,購屋客多半不懂,# H- O2 m0 t  B4 J/ F( \* Y

" h9 h. D" F  S; e4 z& ~, p7 d* w所以,只要弄得美美的,對管理委員、住戶客客氣氣的,
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都能交差了事。現在呢,被網路害死了,客戶都很懂,9 n1 v1 G/ x9 C! a; m
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不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交,
" `4 `( H, v* U5 w3 i3 I! n! \
% a7 z; K$ u( l* ]+ |1 p真是糟糕,我被人家稱作黑心建商,很多東西都不是照著規矩來的,
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日子真的不好過。
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/ {  q0 |! M, o* a7 a我的一個案子,因為被管委會找到麻煩,可我又還要賣餘屋,
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只好叫專案乖一點,幫社區出水出電,你知道嗎?
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在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子,也要出錢耶!真是太超過了。5 ]& G- `; O3 G
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所以,現在阿,我都這樣做:管委會成立以後,4 D1 B. D. N* B  H" l

+ M1 L  W) \4 l& \6 A% ~, W4 i2 o, F% Y就開始分成兩組,一組是交好組,
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專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,  U1 R3 x3 a) J: m
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比如油漆髒了。! o) a- A- k3 I7 b" Y6 k/ ?( U% W4 w

( _; {! G1 _' q0 V* V3 K! U另一組,專門交惡,就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶,0 G, S; C, D& }) c6 q

3 ^1 Q* X3 J9 j. ]! d" U) g跟她們交好,一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,* \9 C6 S2 a' G# i: q
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不同的是,我還灌輸這些人,預謀推翻管理委員會。
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正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等,管的社區美美的,
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2 Z& Q* U0 s! c, d$ I那我就教另一組人,擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢,
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/ V# y  }  U) s' J+ }反正,方便、省管理費大家都愛,
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只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。
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0 W1 |) L0 E& l- q& g* D+ i管委會要買冰箱?不准!要花錢,這麼有錢乾脆少交點管理費。
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2 N6 f$ Y# I1 o( M管委會要管制機車進出社區?不准!太麻煩了,我想方便亂停,; c; M' P& q' z8 _7 ]! M

$ a( }+ u, {3 F# \而且我可能有阿姨隨時要來我家玩,怎可以管制呢。
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" V( n/ ~" i- e# B' t2 I2 o. @管委會不准擺鞋櫃?不可以!$ p# x3 Q2 B, g6 p: v/ ]) N
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我家不夠大,鞋櫃當然要擺外面了,怎可以放進來,你別找我麻煩。8 r6 l& u$ d% c9 x5 b! m$ K
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要幹嘛呢?分化阿,削弱了管委會,讓她們不團結,! L  A$ _; {6 X3 N, M

* t9 _/ T7 m# S( v$ @+ q1 }. ~就不會窗口一致對建商啦,/ O- I( n9 v& S( U. m# `+ I1 A
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你想,只要我公設順利點交,就可以省個好幾百萬、好幾千萬元,何樂而不為?$ b) N! `" B) W- i) w) B% ^( o; z

5 w6 R+ H& K- z& I0 a最近我手上一個社區,已經順利跟管委會的某一個委員交好了,
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你知道麼?我先用一些理由,給他錢,名義是面積找補,
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; v5 Z0 f+ n: c$ A  z$ T反正花的也不多,十幾萬元,但那個委員阿,這裡反對那裡反對,
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, u, T/ t) b" r) K只要管委會有啥意見他就反對,還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。
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  ?' X" f; a) p因為管委會彼此不信任,大家點交就比較無力,1 w0 Y1 s& _0 i1 N# d
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只要撐過一年,換了新的主委,, F, M. ?# O% {0 |0 ?8 |. l
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嘿嘿,那當然是我們買好的人,就這樣,順利賺到錢。9 D: _" f: ^  v3 B2 @4 f

7 d- W& w/ r3 d  Y& s. y反正我又不住自己蓋好的房子,所以,頂樓漏水甘我屁事?
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& r, j# q2 ^/ b. E: m" U停電但是發電機一直壞,地下室老滲水,水箱水管噁心長蟲,都不關我事。
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# b* P# o$ Y0 A2 w1 n你可能會想,哪有住戶這麼笨,事情想那麼淺,拿一點點錢卻作了些缺德的事?
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告訴你,就有那麼笨的住戶,只想到現在可以拿好處,且想:
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「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人,
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你只要抓住這幾個自私的人,一切就搞定。; S$ Z2 z' V6 p

  g4 l' n; U3 U$ r6 @3 B那你或許會想到,好吧,反正大家輪流監督嘛,偷不到啥。) m+ G" U9 s% b  Y) [- W

2 y: T" t* P4 ~其實,一棟房子的故事很多,想偷雞摸狗,也不是那麼難,) H) z$ T7 Z5 @* N
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而且現在很多人失業,藉由這樣賺一點生活費,大家都愛阿。
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- y3 l& X* l, W2 N9 ^- E現在我手上一個社區,游泳池初點沒過,理由只是瓷磚貼的不好,
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+ X% j/ Z: w4 E* K8 @0 y說會割到小朋友的手,哪有這麼嚴格的啦!2 M/ u6 L6 _' T+ @4 t+ k, g3 A0 j
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要修?隨便修修就好,我已經在策動另一些住戶,
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他們想省水錢救生員錢,' B, b( D5 I% n$ v, r8 b. G

) o7 E! w) P$ v5 B/ i* V8 t. L想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好,那我當然不用仔細修啦。
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7 我交代跑單的事! b) f8 a# d  c2 P0 c/ o3 r% e
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跑單,就是銷售人員,就是你去買房子看到的那一個個,
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美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。& o5 c. t  d- Z( U; n
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業界俗話說,跑單是現實的,哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺,她們就去哪裡。
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0 G+ ~+ u; u; a# g她們用盡一切手段,就是要把我的房屋推銷給你,8 O7 I6 e+ G0 B6 H
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哪怕是有漏過水的,跟鄰房可以握手的,或是根本沒開窗的,; F2 ]! w1 ?: u% B* ?

6 c# _# E2 ]  ^- x甚至,我有看過那種很厲害的,正在漏水的房屋也可以賣的掉的。. Y* W9 x0 X, Z& u! W' s
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每次一個個案開賣前,都有所謂的「銷講」,銷售前的講習,
6 z$ j  d) J$ l1 o4 e! G7 Y( s$ t: n- J0 u- r
統一的告訴跑單們,你該如何賣這些房屋,
7 d; q4 B, r8 A/ @4 I% T( Z  k  Z  h0 I, |
說辭要統一,價格要統一,房屋的瑕疵,
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也要統一的別說,或是,該如何說。) c$ |$ ~& P  ~: {& }2 |

1 n+ \4 l, w* n" G% O通常,一開始說的都是介紹環境。6 T, z+ n* g1 }) {5 A4 L% ~

; U& t+ l- e% ]. q5 ~比如,房子在淡水新市鎮,0 F) w  H( j/ J
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四周還是一片荒蕪,沒有商店,沒有公車站牌,/ e$ `( C/ H6 v# p
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離捷運大約開車十分鐘,離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。. `' k$ u6 m( {( ]3 q( v" n1 ^, j

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我會交代她們跟客戶說:附近所有土地已經被建商搶購一空,
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你看旁邊是蓋帝寶的建商買的,7 ]8 D. a% ]* V" N& i

" h0 [/ e  h( [% \) k1 v後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的,馬上就會推出,' F. M" o0 Z- m1 v2 }
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現在我們越早買越便宜(四週一片荒蕪);' ^6 t$ D! \& V/ z) Z
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住宅區就是要安靜阿,四大便利商店早就跟我們談合作要進駐,* w% S. @6 |  H' f+ U0 K
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還有三大超市也想進來,聽說會到前面那個社區(沒有商店);$ Q# g: \1 |" T/ P1 J! D
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來這裡就是要享受寧靜,你住市區早就被公車燻臭了,8 Z9 D5 a, t4 H0 ^+ ~5 b: {- r
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尤其是一大早,你還在睡公車就斯斯叫,吵死了,又危險,$ N: T' R8 J  Y5 c' o

6 c8 A7 s& r) H  w& v: F: i3 C小孩過馬路安全第一啦,出門自己開車很方便,( f/ \' b$ ]- b+ ~( O

* L; t# ^6 @6 i2 L) _不用等又不用曬太陽(沒有公車站牌);
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8 z* p9 C2 }3 W7 a捷運站旁邊又吵又亂,房價是這裡的三倍!
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) [# D! v1 @3 n! l' T; X你想想,一年搭不到幾次捷運,不用貴在那裡阿,
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* B5 h* a- s3 h* D- ]9 P4 _( n一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好,
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也可以換部進口車整天爽,如果要搭,& H5 n) J  d4 U9 R2 u

& r" Q# ~8 x$ \1 B% Z+ d1 a有整點接駁公車很方便(離捷運站開車十分鐘);+ [  N% l) |; h, S6 e
+ d' B! V0 z  _
你看看,現在站在高一點點的樓層,就可以看到海耶,/ c, d: r" O- U" S
. I2 d3 y( @- W! X
這裡是台北最棒的景觀住宅,如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車,
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8 r  v; |4 e, Z9 S% {/ m9 h) y前面有別建商的土地,- B6 Z7 Z5 s) k3 a# U, b4 I' X& \

2 n6 c. y8 K7 I) X* L別怕,聽說她們五年後才會蓋,等到他要蓋,
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3 B1 j% p  D/ b' j你就賣,還可賺一大筆錢(離海邊五分鐘)。
% ~- I0 l. Q0 R* a7 I& F) H& y
/ u0 a9 Z6 }# F, Y如果你沒有太多自備款,簡單啦,早就教過跑單了
, ^1 c$ Q2 ^& v5 O! e8 o
% L; C& s: f4 |" y- N/ g「你用這個優惠價買,我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款,
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# ~8 B% W" J' K$ [; u: r還可以含裝潢,那個銀行經理我們熟,
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" e6 W/ C: T$ y9 D5 \, t! Z/ u8 J不過,你不能跟別人說,房價也不能,我已經優惠你了哦,
) C3 e! S. c  l) i( E& R5 y! l: O( c
要不然會被查,你現在拿卡出來刷訂金,還可以累積信用卡點數呢。」
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5 l- J8 q. r( P8 R! I) H有時,自己也覺得,鬼斧神工阿,真了不起。
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鳥不拉屎的地方,變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。
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建材篇呢,很妙。
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8 e/ D- y  f9 x; _/ r. `: x明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴,國產牌瓦斯爐,0 S7 v2 o: e" Z0 y/ E

* X# R8 F" Q- r9 H3 Y7 P我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋,
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這樣,普通房屋就變成:帝寶級裝潢!. B* Y& Z' \! i* G: j9 j8 @
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公設也是,只有冷水戲水池  O7 v/ D' K7 F; @

6 Q2 Z: C; P" X' J. }0 b0 X5 r(不夠深也不夠長,建照上登記的是戲水池)、
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一點花草園藝、幾步跑步機,
2 n, ?" q: H& n/ }9 M  O! x; a" g1 B4 Y* Y" }
我會找涵碧樓的設計師,搞成涵碧樓級會館!
) X* ~- H( k4 s; N! i
: T, s/ c. F4 |1 k# ^# p天曉得,極簡風就是啥都沒有,釘幾片大陸來的木頭,
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( r! n& c  \6 X: O放一點設施,漂亮的花瓶,就完成,涵碧樓用的是頂級柚木耶,
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: |2 O( E, F6 M8 T/ Y; T# H$ e我用爛木加油漆就仿出來,哼,山寨版我最會。
5 B& h# h  B6 Q5 A) D( p
, P) V5 B& ^) L你一定懷疑,客戶都是呆子嗎?不懂嗎?. h, p, y6 I+ L# b

% E1 g4 j$ E: e2 M9 S* F那我告訴你,整塊土地一千坪,
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2 [: _( q0 C3 b* G( t我可以用五百坪作一大片廣場園藝,- `! h6 ^$ e5 a# c& [; w, f. E5 K5 B, t
9 O# K# j0 M+ {& Z5 Q  J
讓你一來就覺得很氣派!
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- t( h- ^/ o( s" j" r- C! a三百坪作接待桌跟空間展示,讓你覺得很豪華!
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3 k/ P. D: m1 z. z  N! x8 B0 S再用一百坪作工學館,擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式,5 }/ Q8 a. \% }- N% L! i8 |
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表示我很懂很厲害!最後用一百坪作一間樣品屋,
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8 V8 T/ v% W7 ~+ T+ }6 @6 _又挑高又美麗,裡面放著你永遠的夢想:# u! A* `: h* \+ u# i( H6 g8 E

/ E7 F( B+ D) a6 d* z4 C& N- q開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室,
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然後在上面都標著小小的「該配備為選配,可加選升等」,
% Z# F3 Q6 ?' k% `) ^
, T, _) K: S, m0 b8 k& Z% ^% n  i等到你目眩神迷後,帶你回接待桌,小姐送上冰涼飲料配上高級杯子
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(一個都要一千元以上的進口杯),還有可口的蛋糕
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6 C+ V$ ~5 w; }  D. R$ H(以前是亞尼克,現在只用
; T. T4 J) T* q" @# P85 度 C ),) e7 _" }8 f' z9 k* p  o

  W: j- F7 E: Z& a我告訴你,可以買間三十坪當作渡假用,
( n2 f6 m# Q8 k& G9 M
7 v% t- h/ t* n! P0 W( k六百萬元就有你看過的樣品屋!現在每個月只要付六千元!1 o$ i6 \7 c, A! r( e) z% d
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三年後還有機會增值二成!" P. f3 f  d: v" c  J& `
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我真是天才阿!今天新聞又出來了:
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「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、/ |+ Q  m% t$ D- U
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「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」,
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接著,我會請跑單馬上打給你,用偷偷的音量說:
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「今天新聞出來了,偷聽到公司說這個月底要漲價,: }/ T# ?" {7 e1 a1 e

6 J! Q. w/ h3 X9 H0 Y1 X  s我偷偷幫你保留,要不然就被賣光了。」
- j. q6 m' K2 P8 ?2 [( q6 ~& P
4 \7 x+ m: n* k8 ]% G9 c: V7 g哈哈哈,明天你一定馬上跑來簽約。
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+ `  O# i* z" ?- t2 o, w8 不景氣還是大賺
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景氣,大家一起賺錢,不景氣,我還是可以賺錢。6 t- X8 S4 j* F6 G: w8 O" y- |. w
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當你發現,廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」,0 W* C' }, {0 d, \6 o. U% U

, w8 Y, r2 G# D4 j  a" u就可以知道,這房屋有多難賣,必須吸引那些沒錢的人,* B# g4 J: f; p( i! }

9 \! F' e7 a  ?而且,這房屋一定不好到賣不掉,必須吸引那些很想買又不懂的人。+ o+ h/ K% n4 C. m- _' F
) Q! {1 K) N# k& n* K* N
第二本合約:我跟銀行談好,7 E* w9 G' e7 [  W7 I* x3 T

' w* u- K- v" d$ ?比如這一帶的房屋,銀行評估有每坪 20 萬元的價值,  Z  ~, J, i. f/ x1 z4 `

8 g) m( S9 H: [4 z+ r: G6 N- U如果你跟我買房屋,假設買一坪 16 萬元,我會跟你再簽一本合約書,
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% J% Z6 o$ P# P成交價格寫一坪 20 萬元,哈, 8 成純銀貸就是一坪十六萬元,$ `$ a! ]. b1 {" B6 L: ]- j
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你簡直一毛都不用出,
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2 N* p  D7 {9 n  w, _1 y不過,我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用,: e8 q' ?4 a4 \) \, [! v! s
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再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電,
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5 Q" c4 w' v5 y- g" D這樣,沒有自備款的你一定很心動,& `( v5 V6 t+ S+ K* l
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管他智邦說這房屋有多爛、多黑心,你就是會買。
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也許會懷疑,銀行又不是笨蛋,哪有說超貸就超貸的?# m+ Z8 U0 {- r& W* s1 R

( ~7 V( F8 e- a3 y7 d# t3 R5 Z  E告訴你,本地銀行可能比較保守,可外地銀行搶業績就搶的兇了,- f6 \( q$ S8 _! Q2 P. Q, V
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通常我會找三家外地的銀行輪流作,這樣銀行的總行也不會懷疑,
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+ {+ G$ z/ j1 T! M分行的經理也能作到業績,大家樂嘛。
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而找外地銀行的目的,就是因為她們對行情不熟,! d! Z4 A) p' u+ x
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我隨便找幾家估價公司出個報告給他,就可以啦,
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2 }/ o5 J8 z5 @! ~" J/ u7 `反正現在房屋開價都很高,+ a1 M4 \. W' N0 Y
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我可以跟銀行報告說客戶太喜歡,用開價來買房屋嘛。
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買房送裝潢:好,我把實品屋??的美美的,還找來精美的傢俱、擺設,. d" m" f1 m1 ]0 P

- g" C$ d& D1 d1 Y; y/ }9 x% z3 Q塑造出你一看就會喜歡的房屋,假設一坪裝潢成本 1 萬元,我一定賣你 2 萬元,
3 x( Q  K3 W; ?5 y
2 f- P5 b/ R4 v4 V7 t1 P8 V+ r反正這些都在貸款裡面,再告訴你,自己搞裝潢多麻煩阿,$ {8 a6 h+ q* J5 e& P9 t

+ R- N/ P7 i' b現在一卡皮箱就可以搬進去住耶,( F7 P) a  l1 X/ Z- ?
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就這樣,你買屋我賺錢, 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元,# k" p! J; v/ N! V! l- |: U2 ]

& b" Y7 w& k* ]* Z然後,室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元,我跟跑單分一分,多好賺!
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還有,一戶賺 30 萬元, 10 戶就多賺 300 萬元呢!* g* }/ j% y- l3 E4 l. R8 m

. n: f1 H, q7 X' e* P$ U車位高價法:有那種超精明的網友,作足了功課,行情抓很準,9 ~' X' A5 d4 x- v( }& e. Y, i

7 G, s$ t/ ]' Y8 i( P* H一出價就到我的底價,不景氣的時候當然要賣囉,7 V4 i' x5 a/ `, U/ Z2 p1 A8 _
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但這樣我就賺不夠,
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* a. [( H: @2 S* `$ B! i於是,車位就是賺錢的地方,假如一個 100 萬元,我一定要賣 120 萬元,
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* g- W7 d% b1 m( \- H4 a因為,你一定會跟我買車位,我房屋沒賺,就從車位賺回來!
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8 x% f( M( G. t% [  u" k7 j公設比拉回:客人越來越利害,價格、坪數都要一把抓,嘿嘿,
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) ]9 @1 R3 ^. O6 x9 c2 G& B你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了,/ c6 ?- S  e' c0 h9 O" ]. u9 i

6 i; O/ {9 V% K7 c- N7 }我當然也要一樣阿,原本大概算出來 25% 而已,
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" R( z$ Z& t. g" [3 M& _我還是硬登記成 30% ,差個 5% 耶,我就多賺 5% !+ {3 [" s$ N! E) V- }' W! B
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這個你無法用殺價的方式跟我談吧,- d1 V$ {6 r/ l! a- ?4 B- h% ^9 W
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你想想,總價 800 萬元, 5% 就 40 萬元了,
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( `1 q2 B7 n' x: z6 T( R* F7 |每賣一間我就多賺 40 萬元!
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7 m! d& B* p. G' }" \) k) A雨遮賺坪數:
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7 c! v  Z) t1 T4 L7 N嘿,下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧,現在大樓都不能裝鐵窗遮雨,9 s# {5 P3 q& J) W4 A2 Q! x

. u- ]$ J7 i9 h' }我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮,
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可以登記坪數賣給你,可你只能遮遮雨,, K% X+ y/ f* [9 e

( F; p; l/ |& s- C' H算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢,你看,我又多賺 5% 。
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2% 不找補:這招大家用的比較多,聽說大陸工程的青山鎮也是這樣?2 ^4 j0 k+ [+ Z% `, q. Q
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你翻翻預售的合約書,一定有寫這條,坪數誤差在 2% 之內互不找補。
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7 ~% c/ c  \! Z( k5 B1 B. k) @2 s不多嘛 2% ,客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分,
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差一點點你大概都不會介意,
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0 Z; t# e$ [! I! P不過,偷個 2% 工程款就可以偷 2% ,我又可以省錢,. W/ I+ C8 f, U1 E

; q: g" i( m! |* l/ ~, F& N換個想法,我根本就是想多賺你 2% 的錢耶!; X( B# S$ T9 x8 Z

# e: M- M) L4 u保險賺回扣:只要你有貸款,銀行就會要求你保火險跟地震險,
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$ e9 |9 w, Z6 t: G. L; e7 Z這是強制險,你一定要保,那麼,你買房屋我一定會幫你辦到好,
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雖然現在一年一保,不過大部分的人都不會留意,反正每年繳錢就對了,, Z$ G( |6 r& m7 U! j# Z

" L5 o& b: ?; S1 ]" Q呵呵,每辦一戶,我的回扣大約保費的 2 成,
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6 j$ Q7 ]' `$ _一戶大概都要 1 萬元以上的保費, 2 成就是 2000 元,不多嘛,
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# U8 n$ a; m) B) p0 P( I; I. x" V4 J2 j100 戶就是 20 萬元,這錢我收在口袋裡,$ ^& F# q. M8 }$ `7 V

* r; I$ x1 O) O拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿!  S. a9 Z8 R7 K/ E6 k

' N# p( L3 S3 d* t搞不好阿,你,或你的朋友,買的房子都有上述問題,8 [0 \8 u" E' O  Y" L( G5 B
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可是,你的心理可能都在想:1 e3 b6 _+ v+ N9 }" g6 p" W* e
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「我沒有現金阿,人家建商願意這樣作已經不錯了,
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9 v$ ^- X3 A$ Y" n幫我超貸耶,還幫我作裝潢,很方便呢,
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下雨天有雨遮也很棒阿,我還可以放花盆之類的,這建商不錯不錯!」6 J% }" C4 O  `. t' X1 w
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9 廣告行銷發達術3 N' w8 y9 c3 S# C! U8 ^' }
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房子要怎賣?
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. H: f9 J, P7 g3 y" A2 i新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、0 z4 s! k( T% F) Y* c3 s. x

' p: q9 @8 a* w2 Z1 i找幾個厲害的銷售人員話唬爛?& q! D9 R6 ]2 C: A% a7 V
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其實,還是有學問的。1 f1 M4 t: j' g" Q" E6 H

: p: ]5 B0 s* l2 ^% l) I# v有空大家研究一下廣告,其實呢,; y0 b, U0 a# C7 W" G
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包裝是房地產的一門重要學問,也是關鍵。
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6 j  _7 z! o) H, l0 n1 v; P' V% w; O比如說,汐止是忠孝東路轉個彎,曾經被大家罵臭頭說黑心,
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4 w( X; Y& M' E- l( R不過,當年因為這句話,把遠在天邊、居住環境不太好的汐止,
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- n& X+ y  t" [/ [' E$ p! O9 D變成台北東區的首購天堂,
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, }9 N) X+ o1 r想想,忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止,; @6 ]/ g9 t4 o: M6 t. a
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不塞車十分鐘從SOGO回到家,
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真是美妙,這就是廣告行銷的把戲。$ ^/ Y1 K% ?: @, b  a# K  \" E
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印象中的高明把戲,還有新店,「敦南商圈九百秒」。
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九百秒的時間,就可以到敦化南路,抽一枝煙的時間也就到了,5 R6 L- U6 o9 Z( ^3 b

6 M/ W4 f, u2 d9 g; a你想想,九百秒感覺上很短,
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  R* |: c  d3 n" ~不過,單位換算一下也要十五分鐘,
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7 u9 w5 `% a( C1 W  \  a' }: d. B不塞車的時間,十五分鐘也可以到林口了,
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3 P' p% b; A- |- Q5 H那麼,九百秒的感覺就近多了,
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果然,新店環河一帶的房屋,
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7 u/ o5 {5 d% B& p因為這九百秒,生活機能爛的地方,
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變成現在的一個個聚落,比如,天闊、希望之河、湯泉。9 T( ~9 E- b7 [; K3 Z( Y

# x- @6 z& L/ g- a& j  X還有還有,
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9 ]& h  }' W/ H0 F5 }「文華苑要每坪一百八十萬元,現在車程十分鐘只要半價!」,; n5 O& y0 ~8 U4 e' z7 S& J

2 ?& n  N1 V, ]$ e, X9 s* L& \或是「大安區每坪一百萬元,中正區每坪八十萬元,+ z9 z1 b+ j! u, t

, f% F& k& i) s" t6 J新店每坪六十萬元,我們這裡只要四十萬元」7 B% X5 C: R4 h7 B( p1 E" f

3 v, M- j8 @1 w1 N( \6 v: a用誇張的比價效應,告訴你,很便宜,5 k3 F1 |% n$ d

$ C" r4 V& H% I" q8 V! e7 x其實阿,怎算都是貴。
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所以阿,翻翻報紙,別被那句句神奇的話術給框了,5 Z" l. ?5 H; R5 I2 g
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「無敵海景」是生活機能很差;" ?/ ~4 F  X0 M/ t1 ?! b; Z
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「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車,走路會很累;. e3 }$ c  v3 T$ U

/ \- f, _5 L7 F% X+ \「**台北」一定不在台北,而是在郊區,比如基隆或石碇。9 L( B! Y& {4 m- w( k3 @* y

: \* F& r7 h  Q  V* S下次,你看到廣告上有一大堆公共設施,
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; n: g8 E4 R& N+ g一定要再看一下,5 ?4 r8 y8 L7 B5 \; ~
: w. s6 W. o( j, ?' W% B  [
廣告角角是不是寫著
* n1 }; z) o! x4 Y
. _+ y9 T  M7 M& H- f「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」
作者: elsie071031    時間: 2010-4-15 16:49
800%
作者: foreseer    時間: 2010-4-15 18:38
250%   V+ i8 S' q# e6 h% Q) Z7 r
你真的一點都不黑心




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