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標題: 中古屋殺價技巧 [列印本頁]
作者: BAN-JO    時間: 2011-1-27 10:58
標題: 中古屋殺價技巧
中古屋的購屋管道，多半是房仲公司，沒人告訴你，底價跟表價到底有多少學問，卻也被預售屋所影響，只要附近有個天價宅推出，中古房價馬上跟著起漲；只要有都市更新的價值，公寓價馬上飆高成豪宅價，看的你我火氣都很大。6 E" x9 M, B/ @! X! J

4 |) K3 `" g) f! ~- }中古屋的房價，除了地段以外，還有屋況，前面十七堂課已經告訴你，投資客可能的玩法，但你遇到的也有可能是一般的自住客，所以，該教你的方法，還是要講全套。
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$ E& q' p+ B" o! L6 g不過，中古屋的房價，跟成本價比較沒有關係，如果前屋主購屋超過十年，通常賣屋都是賺錢，就很難用成本法來推算他的購屋成本；他外加的裝潢價格，也一定會唬爛膨風，比如花了五十萬元，就跟你說花百萬元。. g' V7 [7 B! f

- x  y( ?+ v0 M6 j你用你賣屋的心態，來回推屋主心態，就對了。
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還有個特殊狀況，在三大都會區裡，尤其是台北市，很多房屋都是多家房仲一起賣，你跟不同的房仲出價，會有不同的結果，而不同的房仲經紀人，能力跟耐心也不同，曾經在網路上看到有人說，某家房仲賣屋可以賣好價格，而某家房仲跟他買屋比較便宜。
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: D/ |4 z( e6 F  v這些都不一定是對的，我只能說，看運氣！運氣好的話，你遇到好的屋主、認真的經紀人，就可以幫你談到一個好價格。$ i# a# n; B- r1 M' y
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找資深或是有名氣的不動產經紀人，不見得比一個剛入行的菜鳥來的便宜，兩者差別在於經驗，可不可以談判，資深的比較會判斷，也許會放棄不可能談下來的價格狀況，因為他的經驗可能告訴他，這個屋主非要多少錢才會賣屋，而菜鳥，如果是認真的，有時候用磨的來感動屋主，也是有可能用低一點的價格成交。
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「S大，怎麼上面一堆可能？沒有確定？」是的，多數房仲經紀人起薪四萬元起跳，早已吸引不少年輕人畢業就加入，畢竟，他有可能是個高薪的行業，但也充滿良莠不齊的狀況。
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8 L  r* W8 u$ N! y1 P- C我的建議是，請找越有名氣，對你越有保障。畢竟，報章雜誌也只會刊登大間房仲的踢爆文，對於小店，很難上報的。
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還有，如果你對某個經紀人不滿意，覺得他不夠勤勞，想換人，就別客氣，一個認真的經紀人，才會給你帶來幸福的人生。  q+ R4 |! Y5 X6 ]7 z( f
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至於房價，請交給你自己，別以為，經紀人收你的服務費，就是要負這個責任，除非，哪間房仲打出「買貴退雙倍差價」這樣的就甘心保證，不過，不可能，每間房屋都是一個個體，不是集合生產品，不同的屋況，就有不同的價格，反倒是預售屋比較簡單了。2 e( j2 ^9 h* {" q
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中古屋還有一個特別的習慣，房仲為了要成交，一定會告訴你，最近的成交紀錄，當然，他給你看的一定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不可以只談一間，你一定要多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，你才能找到一個真相。
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還是一句老話，作功課！( z3 `( H/ h% i* H
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  h+ L) P  P) q1 OBox：中古屋的定價當然是屋主的開價，不過，程序是這樣：屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。) B! u) f+ T" C1 ]& R  H
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黑心房仲的開價，則是再加上他自己的額外獎金，萬一你要殺價的話，他可以假裝不收你4%仲介費用（或是打折），但是，他已經跟屋主談好，要退多少佣金給他。
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; I& z9 J, B2 X+ L) D但你也很清楚，房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就啥也沒有，所以，房仲會這樣暗示你：「這棟成交大概多少多少，你可以用這個數字來出價。」或是「上個月這個社區賣了一戶，成交多少多少，所以你可以用這個價格來跟屋主談談看。」3 y( k( C' p) i  O; {' i, H  W

, Y1 |' E1 f& g  o- h) J如果，這個屋主有時候周轉比較緊，想要早點放價格，不管他是不是投資客，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，你要不要見面談？」你可以大方的直接問房仲，屋主可能的價格，剩下多少。
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6 a  k$ S& z( x' u+ Y$ B, n9 R屋主買價預測& @& j) ?7 ^: A, I
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這種預測，只能預測，而不見得可以適用全部產品，但對五年內的成屋特有效果。+ E5 t/ P( W$ R( V! l4 |5 J

% }5 ~! ]0 A, O5 ^$ a$ Z  L網路成形大約就這十年，不管你上哪個網站，只要在入口網站上輸入案名，就有可能找出這個社區過去預售的價格、討論，這是智邦不動產最大的優勢，存了不少過去的資料，供你參考。
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當然，房價可能會漲，也可能真的是漲，所以，當你查出來過去成交的價格之後，接著，判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手。如果他交屋一年內就脫手，不是見房價好就收，就是房屋不好住，這兩點你可以留意。* A) P' C( `* J3 w

0 Z) N' z& Y4 F# e& M& X如果是見好就收，想也知道，你該讓他賺一點，否則他不會賣，至於加多少，當你在明確的告訴他，過去他可能買多少，可能的加價幅度，至少一成以上，最多就要看屋主他想賺多少。2 p  i1 L1 y; B8 ~! M

5 T& `( f) N! T+ K# ^如果房屋不好住，不見得對你也不好住，有時候只是方位問題，或是當年一時衝動買了距離遙遠的房屋，當然，也有可能是有瑕疵的房屋，住了才發現。
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7 Q; }* L' W/ C2 D1 _無論何種不好住的理由，除了超自然的風水問題，比如屋主非要住朝東屋、大門朝西、臥室在南邊、廁所要在北邊之類的以外，都可以用錢來計算，比如，有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重做隔音天花板的費用，諸如此類。6 J$ L, U0 Q& O0 I* `9 ~

: p- h6 b4 G+ h. c& S當然，你功課作的越好，就會越清楚知道，這個社區值多少。0 E( ~! ]! O' X6 F
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見面談- [( c6 {, A/ u9 @( t

) c8 Q3 N7 O; J$ A1 K! I我很討厭房仲動不動就找屋主來見面談，畢竟他賺我的仲介費，卻啥事也不作？通常經紀人一下子就要求見面談，我一定說：「好，來談吧，不過要先扣你一半佣金，因為你作的事不夠多，不該領我佣金的。」/ T$ h2 p1 L$ z( r  C& r# R

# I5 ]* Y2 Q6 A" i+ M" S, L是的，房仲利用見面談，來拉近買賣雙方的距離，成交也通常是那一瞬間就完成，對房仲來說，他不用兩邊傳話，有時候傳錯話可能又有副作用，這樣作，省事又有效果。
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如果，你還是見面談了，我建議你，收起你生氣的火焰，買屋是個戰爭的，誰示弱誰就輸。
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. i5 D# }, W, @1 K$ G& v( N首購族，自然要擺出「年輕人沒錢，但又很誠懇而且很喜歡，會好好照顧這個家。」這種模範生的模樣，多少可以搏得前屋主的憐憫心，重點就是，你要告訴他，你只能出多少，因為兩個人還要努力工作、養小孩、養父母，沒有太多預算，如果前屋主也曾經是這樣走過來的，他多少有可能，便宜賣你，省個三萬、五萬都是好的，最好你剛結婚，需要渡蜜月經費。
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換屋族，請狠一點，畢竟肉搏戰了，裝可憐是沒有用的，兩人都是沙場老將，就要比觀察力，比如：「你的裝潢都不適合我，那個衣櫃門片角角有一個小洞，裡面有不少蟑螂，必須全部拆除、灌藥。」或是「天花板已經有漏水的痕跡，我們也知道中古屋就是容易會有這種狀況，預測大約半年就要花五十萬元，重新作防水，而且，地板的防水也可能要重作，因為我們已經問過樓下狀況了。」
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. ^$ U  {  B& T- F3 o' S+ J我曾經對屋主說過：「你的地板很漂亮，但是當初鋪的時候，工人作不夠好，所以，已經不平整，要挖掉重作，另外，牆壁的油漆不平，當初沒有二底三度的刷，所以，我們可能要重新批土、磨平，這個費用比較高。」
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! g' P" @4 H! I% b4 {6 h& z也說過：「樓上的小孩很吵，你知道，如果要買你這間房屋，天花板要花幾十萬作隔音，否則無法住人。」
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你要殺漂亮的價格，就要有驚人的觀察力。' {) N% L5 S% p/ m3 D
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如果是買豪宅，講這些都沒用，只要了解屋主是誰，誰賣給他的，並且翻出你的人脈電話簿，找出可能的事業合作機會，利用交換利益的方式，來談個好價格。
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* u) n; V, P! l  K投資房殺三成自住房殺兩成五
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前面千叮嚀萬叮嚀，盡可能不要買投資客的房屋，就是因為，投資客買屋賣屋的目的，就是要賺錢，他的開價，也會跟上預售屋的行情，但是，這些都是暴利，沒有賺五成，他不會脫手。" f5 ~% I3 e# s

& G% j: J6 {2 U! h. n' b; ^* k2 r. c# D如果，實在是很喜歡這間房屋，你可以試著殺三成價格，來測試投資客的能耐，畢竟，有滿手房屋的投資客，如果他賣這間房屋已經三個月，勢必會對後勢有些不同看法，或是，這個房子有比較難脫手的問題，當他賣十戶、有一戶已經賺到五成價差，其他九戶就有機會放低一點的價格賣出。
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4 Z0 `* u  O1 L$ a但是，你出價五折？我想，連談都不用談，哪有人殺價一下子就砍到骨頭？他不會賣你的，要想辦法殺到肉就好，留一點筋給他賺，你才買的到房屋，萬一買不到投資客的房屋，就算囉，賺錢很辛苦的。
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3 y9 i) C' H, T+ v5 e如果你已經確定，這戶真的是自住客，那麼，根據我的經驗，第一刀就是兩成五以上，因為房仲也知道，是買家都會殺價，如果你只殺一成，八成馬上成交，先殺個兩成或兩成五，再看看屋主反應如何，接著以「十萬元」為單位，加一次、兩次，接著，以「一萬元」為單位，喬出最後價格。
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喬不下來，就用凹的，比如，原本屋主賣屋不含冷氣，你覺得他的冷氣還可以用，就凹他的冷氣。你看上掛在牆上的某個裝飾品、畫，也可以拿來凹，但你要自行判斷有沒有價值。4 Q6 U4 B) g4 y' q5 g1 X- E
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挑毛病殺價法, \$ o6 k& N7 g! E

1 U7 Y' D% M1 u/ O8 C& d嫌貨就是買貨人，這在過去成立，現在，可不太一定，嫌多了，屋主會認為你是奧客，而連談都不跟你談。所以，要嫌，就要嫌到正確的地方。
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可以嫌的，必須在難以改變的缺點為主。比如，方位比較差，有西曬的大問題；客廳太小，只能把房間拿掉一個；廁所與廚房相通，風水不好，要重新隔間才可住；漏水啦，要花大錢補救，而且還要跟樓上的人談判；沒有陽台耶，要扣掉室內空間才可以製造出陽台，這不好用；公設比很高啦，虛坪太多，雖然地點好，可是換算起來更貴；車位那麼難停，我又不是賽車手，每天要花五分鐘停一個車位。5 E1 j( G, Y( X0 X! o
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你不可以這樣嫌：裝潢設計很沒質感，不值那個錢，要打掉重作（這是主觀問題，你頂多說，設計不合你使用，或是你不喜歡這類設計）；一樓有早餐店，容易有火災，要花很多錢保險（早餐店只有鐵板咧，用火的地方不多）；牆壁都被你小孩畫花了，油漆要花很多錢重漆（小孩本來就這樣，你頂多說，油漆有點髒了，要換）。
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嫌棄，是一門學問，你只要挑到核心問題就好，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得可以殺的到價格。
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但是，如果這間房屋是間投資房，你看的出，他只花了十萬元就號稱百萬裝潢，倒是可以直接講明，這裝潢有那裏哪裡有問題，比如插頭根本沒有電，要重新拉線裝潢等等，投資客自己非常清楚投資房的問題，當他知道，你不是個盤子，願意放價格的時候，你就有機會買到合理價格。
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你家人或朋友有很會買菜的嗎？比如你三姑、你六婆，帶她去嫌棄就對了，他們絕對知道，該如何「和緩」的嫌棄。
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仲介費激勵法
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坦白說，我問過房仲，價格坦不攏，就砍仲介費的方式來成交，他們很不喜歡，但如果遇到沒有業績的時候，該砍還是要砍，沒賺到錢有時候並不是絕對，度過業績壓力還挺重要的，尤其是，有人想要爭月冠軍的時候，萬一他成交你這間，成交金額可以達成目標，他一定願意放棄仲介費。
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) R  b% d6 n4 v; v7 `! H" L我倒是經常教別人這樣作：「你告訴房仲，如果一千萬元買到房屋，就不給你1%的買方仲介費，但如果可以用九百五十萬元買到房屋，就給你2%仲介費用！」小小重賞之下，會有勇夫努力幫你談價格，對房仲來說，成交才有獎金可領，幫買方用越低的價格買到房屋，你可以用高一點的仲介費來鼓勵他努力。  ?2 o) \* p) @& Q
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有制度的大房仲公司，不收事後回禮，他賺的是賣方4%佣金，以及買方的1%佣金（有的要求2%），所以，或許你買屋可以省下1%的服務費，因為他還有4%的服務費可以收，但很多賣方也會砍服務費用，所以，你給他一些甜頭，對你買屋，有很大的幫助。
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" G5 |/ ]5 j2 G' d一次兩房仲競爭
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9 g1 G2 I0 ]  }6 H1 D最後一招，不管你是真的還假的，當你今天要跟A房屋仲介議價的時候，請同時連絡B房仲公司，談另一個房屋的議價，並且一定要讓對方知道，你正在同時談某一間房屋！
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6 R, A; V# o7 m8 |6 o% i- e) E最好的狀況是，你在不斷接到的電話裡，大聲講：「啥？屋主降價50萬元？給我時間考慮，如果他可以再降一些我就馬上買！」然後，回頭跟你的另一個房仲說：「唉呀，他們屋主在店裡面，願意一次降五十萬元，對了，你們的屋主打算降多少？」$ W' b1 ]8 r8 U- \
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這招，你可以真的有這樣的成交狀況，也可以假的，找你朋友假裝就好，並且，請抱持著，買不到就算了的心態，畢竟不是每個屋主或是房仲業者，可以受得了這樣刺激的狀況。但是，如果有真的兩個以上的議價，是比較好的，畢竟你是真的想買屋才來議價的。. A" j1 D6 X3 v' _0 I/ q  s

$ f2 y0 x1 K6 X/ `) f6 g大陸也很愛來這招，有聽過某房仲為了不讓買方同時被搶走，居然想辦法讓你的行動電話沒有訊號（買個訊號遮斷器就好啦），讓你不能同時議價。
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' X8 ~9 z5 D; l3 }& h1 ~但是呢，這招又快又刺激，也很有效，只要你找到兩間你都很滿意的房子，安排同個時間談價格就好。8 `/ M5 B0 h4 G, |

. g: F3 Q0 y9 T- v這是幾個中、大咖投資客最喜歡作的事，又砍價格又砍服務費的，「你想成交，可以，給你十分鐘談價格，談不成我就買別間，你知道我已經跟你買了好幾間房屋了！」
作者: faith    時間: 2011-1-27 11:42
這些招數也是要口才加上有勇氣的人~真羨慕那些敢講的人~不像我傻傻笨笨的~
作者: 不稱職奶爸    時間: 2011-1-27 12:00
要是有人要挑毛病來要求降價, 那就謝謝再聯絡
作者: yanghk6952    時間: 2011-1-27 12:34
我想如果遇到買屋者到處挑毛病,應該會建議他/她去看一下帝寶,可能會適合哦...
作者: imay    時間: 2011-1-27 14:40
銷售才需要技巧，買家哪需要？就把自己的底價亮出，然後告訴對方，這是我能負擔的金額，能就成，不能就算，我不是非買不可。6 `3 ?- Q  L; x0 G; G1 p
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只要堅持到底，你會發現，價格就慢慢down下來啦！
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作者: ianchung50    時間: 2011-1-27 14:42
提供這些訊息是不錯
) }, U/ W9 N; x% y; X; w但空有這些知識! i7 x3 b& m5 K: [
有時會感覺一點用處都沒有7 k8 \+ W8 i9 t& h( [, _# k* ?
3 y9 ?; c* C3 K. `
在房價上漲之勢2 k, D- A$ w, t: C' U
人家可以不賣你
  A( W8 b- A/ R" G! E+ U繼續等下一位自住客阿  _+ A9 v" n# k/ J) \0 a: \
你有什麼辦法逼他賣0 h+ l& B, h& m7 K2 H' R2 o4 |% `
咬他嗎" r, R- ~, j7 V/ x' D/ x

) X6 v3 K, Y! T" \$ r/ N, s) T8 ?在房價下跌時
; o5 [. K4 \5 ?6 A你不用殺價. b; _; m" u3 W) f& J3 ]$ P
人家還巴不得你減一些價錢趕快買壘
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這是我買房的慘痛經驗
$ l) }, o& u. g9 J: F誰叫我是該死的自住客
3 J; N8 H4 _! H4 l7 L看到喜歡的格局、方位的房子竟然還沒出價就被別人買走了! _; P' t/ v: S9 _
還殺價壘
5 l2 X2 F+ b3 k% q賣芳只能無奈衷心希望你賺多一點錢時再來買% [) S  J. f  A" ~/ `$ l; ]: f
嗚嗚......- A/ Q4 k% L0 \( P* }
作者: 吉娜小姐    時間: 2011-1-27 15:28
回覆 imay 的文章
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0 z3 V; p# D) W  W7 @  T0 i前陣子房價還沒明顯脹時, 我一個朋友要去買麗X世紀館, 他堅持14.5萬/P, 銷售員說最底價只能到15萬/P, 死都不給砍.  結果一坪差5000沒買成.
作者: 麗寶小姿    時間: 2011-1-27 15:55
啥平15萬~~~~~~怎麼不買如果是我一定買
作者: imay    時間: 2011-1-27 16:10
吉娜小姐 發表於 2011-1-27 15:28
: a2 U; v) }9 _- _( C$ u( w6 d' n回覆 imay 的文章
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前陣子房價還沒明顯脹時, 我一個朋友要去買麗X世紀館, 他堅持14.5萬/P, 銷售員說最底價 ...
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可愛的吉娜，我們現在是在說中古屋，不是預售屋喔。這兩者是有差別的。1 E6 F: d7 Y! u
再者，買房子不同於買菜買肉，是不可以論斤秤兩的砍價，只能大刀一揮給個大約數，如果是喜歡，不要拘泥於一坪幾千塊的差價。你說的世紀館我知道，那是在去年7月的事，一坪15萬只有曇花一現，大概兩個禮拜價格就上去了，我等了他大半年才等到這個價錢。我很驚訝於那波漲幅之大之快叫人措手不及，你的那位朋友沒搭上車很可惜！
作者: 吉娜小姐    時間: 2011-1-27 16:19
回覆 imay 的文章' r0 `' p5 u; I! o

" I, `0 @, p. T  Q他現在是後悔的半死啊!
作者: KOBE1804    時間: 2011-1-27 16:43
回覆 吉娜小姐 的文章
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8 l0 S- d: ^, \% y7 H  i選舉前麗寶四世紀館   我殺到16.8萬坪'  究莎布下去了
5 e& F) v0 g/ k7 M, \最後只好放棄
作者: 小西    時間: 2011-1-27 16:44
回覆 KOBE1804 的文章- Q. I' ^/ G# f

. S; O8 `* w; z* Z那選舉後呢 漲很大嗎
作者: KOBE1804    時間: 2011-1-27 16:48
回覆 小西 的文章3 P9 F$ N2 v, O7 v- F4 L5 s
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至少漲2萬^坪 很誇張巴
作者: 小西    時間: 2011-1-27 16:50
回覆 KOBE1804 的文章
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3 O2 t0 y  m  D$ t9 T- }( ~  C是說 選後 一天嗎??　因為朱先生當選嗎
作者: terry88    時間: 2011-1-28 00:06
回覆 吉娜小姐 的文章
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% j$ j$ E* h+ v7 V: E8 }這個叫做因小失大啊!!如果有買成的話現在至少一坪可以賣到19萬了!
作者: 歐陽    時間: 2011-1-28 08:30
回覆 BAN-JO 的文章9 l6 c. k( \8 L3 S) d, @

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作者: BOSS爸    時間: 2011-1-28 08:41
買屋太多眉角啦
作者: BAN-JO    時間: 2011-1-28 09:01
所以說
% ?2 r0 y) _. A衣切都是緣分* b: Y& d* {% x2 [" X/ {6 U% R
有緣分
. M: W% |( b* a* E  C& j1 _錢才自然跟著來嚕! W" L4 O* c. E( \3 d7 c- k

( s' g! Z; ?& m$ f計較太多
, K- Y, `/ D7 s8 x, W0 @反而討不到便宜哩
作者: KOBE1804    時間: 2011-1-28 09:36
回覆 小西 的文章  K: @& y1 g1 i
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反正選後價格就扶搖直上 只能說千金難買早知道
作者: andy826    時間: 2011-1-28 10:55
BAN-JO 發表於 2011-1-28 09:01 ( G% d5 G# \$ x. e7 `
所以說4 i6 b6 V" _7 T8 Z2 A
衣切都是緣分
+ f4 D; h! k; ]有緣分

8 m  d9 P% X" v0 j7 e; S買屋自住就是看緣份+1, 除非你後悔了. 投資客呢?! 應該說看眼光跟運氣~
作者: 北大阿強    時間: 2011-1-28 11:59
裡面有些講的不錯    但是也不少一廂情願的想法
' W1 A$ J2 w, Q. s& m0 k. ^太過相信這些說法
; ?7 c" M' Y, K! D0 s6 R7 ^只會造成自己買不到自己喜歡的房子
作者: 周星星    時間: 2011-1-29 11:24
imay 發表於 2011-1-27 14:40 ; ]2 Y& c9 j2 ~7 b2 E; M; b
銷售才需要技巧，買家哪需要？就把自己的底價亮出，然後告訴對方，這是我能負擔的金額，能就成，不能就算， ...
/ k. b. o9 a  \$ |  r$ |
買家也是要技巧的, 投資客買房可不是這麼隨便的, 所以不管要自住還是要當投資客, 都要懂些技巧啦~
作者: imay    時間: 2011-1-29 13:46
周星星 發表於 2011-1-29 11:24 ; N( Z2 x- Q$ F* z6 |) D# H1 s
買家也是要技巧的, 投資客買房可不是這麼隨便的, 所以不管要自住還是要當投資客, 都要懂些技巧啦~ ...

- c. a8 n; ~; J9 ]- h哈，我都沒啥技巧，隨便的很！
( X( u/ ~% {4 g" W6 S; Z
" U, ?9 I) U# k) v" Q看上就買，買了再賣，賣完再看....
作者: 草莓軟糖    時間: 2011-1-29 13:56
回覆 imay 的文章
" p+ K* ^$ y! L
6 K' i) ^- H+ |3 ?, C自由市場 每個人都有自由買賣的權利 甚麼時候買房子投資也要被汙名化
4 ~, c3 x7 R" L3 A7 c( n0 G' `5 w6 R- f  _4 `7 k. F6 [
買賣要承擔風險 總不能人家想賺錢就說人家不公不義 買房子賠錢的也很多
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3 V' b- ]5 N, Q; ]; {+ y! a8 O5 u# Q; j" J& `' @1 T
作者: imay    時間: 2011-1-29 14:00
草莓軟糖 發表於 2011-1-29 13:56
2 p7 O/ c! H, R, T( M- C" Q& K0 J回覆 imay 的文章! n8 D$ r$ C$ q9 i' s

; y' w% ?: k( ?- p$ \1 v9 H自由市場 每個人都有自由買賣的權利 甚麼時候買房子投資也要被汙名化

& E2 Z" K- I; s) @$ E- i5 H丟系共咩～$ }4 C# `, }* [5 w

9 m9 a, h- y7 ?1 c6 r總算有人說句公道話！



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