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標題: 中古屋殺價技巧 [列印本頁]
作者: BAN-JO    時間: 2011-1-27 10:58
標題: 中古屋殺價技巧
中古屋的購屋管道，多半是房仲公司，沒人告訴你，底價跟表價到底有多少學問，卻也被預售屋所影響，只要附近有個天價宅推出，中古房價馬上跟著起漲；只要有都市更新的價值，公寓價馬上飆高成豪宅價，看的你我火氣都很大。* ~6 E5 k% K! [5 F% ^5 L: b
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中古屋的房價，除了地段以外，還有屋況，前面十七堂課已經告訴你，投資客可能的玩法，但你遇到的也有可能是一般的自住客，所以，該教你的方法，還是要講全套。+ n$ H1 v! w; V" w3 ~( F6 ^5 K

7 a, q! m. [0 d* P+ c8 v3 S8 E不過，中古屋的房價，跟成本價比較沒有關係，如果前屋主購屋超過十年，通常賣屋都是賺錢，就很難用成本法來推算他的購屋成本；他外加的裝潢價格，也一定會唬爛膨風，比如花了五十萬元，就跟你說花百萬元。
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你用你賣屋的心態，來回推屋主心態，就對了。
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- U8 F# X3 [4 P8 d5 i3 R+ @1 Q還有個特殊狀況，在三大都會區裡，尤其是台北市，很多房屋都是多家房仲一起賣，你跟不同的房仲出價，會有不同的結果，而不同的房仲經紀人，能力跟耐心也不同，曾經在網路上看到有人說，某家房仲賣屋可以賣好價格，而某家房仲跟他買屋比較便宜。& \0 X- K# l! O" Q; L
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這些都不一定是對的，我只能說，看運氣！運氣好的話，你遇到好的屋主、認真的經紀人，就可以幫你談到一個好價格。
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找資深或是有名氣的不動產經紀人，不見得比一個剛入行的菜鳥來的便宜，兩者差別在於經驗，可不可以談判，資深的比較會判斷，也許會放棄不可能談下來的價格狀況，因為他的經驗可能告訴他，這個屋主非要多少錢才會賣屋，而菜鳥，如果是認真的，有時候用磨的來感動屋主，也是有可能用低一點的價格成交。% W$ ?' O  @4 `  y& n% `( F
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「S大，怎麼上面一堆可能？沒有確定？」是的，多數房仲經紀人起薪四萬元起跳，早已吸引不少年輕人畢業就加入，畢竟，他有可能是個高薪的行業，但也充滿良莠不齊的狀況。
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我的建議是，請找越有名氣，對你越有保障。畢竟，報章雜誌也只會刊登大間房仲的踢爆文，對於小店，很難上報的。
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還有，如果你對某個經紀人不滿意，覺得他不夠勤勞，想換人，就別客氣，一個認真的經紀人，才會給你帶來幸福的人生。6 @- J& F" ]* H7 {& H

% j1 x; ~0 J/ {  E* K至於房價，請交給你自己，別以為，經紀人收你的服務費，就是要負這個責任，除非，哪間房仲打出「買貴退雙倍差價」這樣的就甘心保證，不過，不可能，每間房屋都是一個個體，不是集合生產品，不同的屋況，就有不同的價格，反倒是預售屋比較簡單了。
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中古屋還有一個特別的習慣，房仲為了要成交，一定會告訴你，最近的成交紀錄，當然，他給你看的一定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不可以只談一間，你一定要多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，你才能找到一個真相。. L  ~5 ^2 Y8 z) p# j
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還是一句老話，作功課！
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8 A5 j: `0 f. ~0 S, N$ tBox：中古屋的定價當然是屋主的開價，不過，程序是這樣：屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。
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, \; J% d6 b! Y5 X$ \. z+ J黑心房仲的開價，則是再加上他自己的額外獎金，萬一你要殺價的話，他可以假裝不收你4%仲介費用（或是打折），但是，他已經跟屋主談好，要退多少佣金給他。, u$ `) o+ Y7 g1 X6 w) h  s& p
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但你也很清楚，房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就啥也沒有，所以，房仲會這樣暗示你：「這棟成交大概多少多少，你可以用這個數字來出價。」或是「上個月這個社區賣了一戶，成交多少多少，所以你可以用這個價格來跟屋主談談看。」  v! Z" J9 X* u! `& Q
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如果，這個屋主有時候周轉比較緊，想要早點放價格，不管他是不是投資客，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，你要不要見面談？」你可以大方的直接問房仲，屋主可能的價格，剩下多少。
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屋主買價預測
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這種預測，只能預測，而不見得可以適用全部產品，但對五年內的成屋特有效果。
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- J6 L6 f, C) j' Y網路成形大約就這十年，不管你上哪個網站，只要在入口網站上輸入案名，就有可能找出這個社區過去預售的價格、討論，這是智邦不動產最大的優勢，存了不少過去的資料，供你參考。
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+ h' ]4 }/ |: P3 L5 \8 g當然，房價可能會漲，也可能真的是漲，所以，當你查出來過去成交的價格之後，接著，判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手。如果他交屋一年內就脫手，不是見房價好就收，就是房屋不好住，這兩點你可以留意。& c& h1 \4 @) d* v) l- D

4 q/ `1 K: p* c& z如果是見好就收，想也知道，你該讓他賺一點，否則他不會賣，至於加多少，當你在明確的告訴他，過去他可能買多少，可能的加價幅度，至少一成以上，最多就要看屋主他想賺多少。
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如果房屋不好住，不見得對你也不好住，有時候只是方位問題，或是當年一時衝動買了距離遙遠的房屋，當然，也有可能是有瑕疵的房屋，住了才發現。
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無論何種不好住的理由，除了超自然的風水問題，比如屋主非要住朝東屋、大門朝西、臥室在南邊、廁所要在北邊之類的以外，都可以用錢來計算，比如，有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重做隔音天花板的費用，諸如此類。8 w/ F0 i3 ], r1 L

% ^9 T7 `) l9 A' f; b' X當然，你功課作的越好，就會越清楚知道，這個社區值多少。
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* m+ D+ Q9 \3 n, |見面談
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我很討厭房仲動不動就找屋主來見面談，畢竟他賺我的仲介費，卻啥事也不作？通常經紀人一下子就要求見面談，我一定說：「好，來談吧，不過要先扣你一半佣金，因為你作的事不夠多，不該領我佣金的。」  m: e; b# ]& ^0 G0 J1 d- n

" z% I! Z$ L* O7 u4 o( x4 U9 U/ o是的，房仲利用見面談，來拉近買賣雙方的距離，成交也通常是那一瞬間就完成，對房仲來說，他不用兩邊傳話，有時候傳錯話可能又有副作用，這樣作，省事又有效果。
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6 E' I3 r' R& B1 ~  z% w0 j如果，你還是見面談了，我建議你，收起你生氣的火焰，買屋是個戰爭的，誰示弱誰就輸。& ~9 |8 e9 W, D& Q

. y/ m" V4 z- \4 y' I/ S首購族，自然要擺出「年輕人沒錢，但又很誠懇而且很喜歡，會好好照顧這個家。」這種模範生的模樣，多少可以搏得前屋主的憐憫心，重點就是，你要告訴他，你只能出多少，因為兩個人還要努力工作、養小孩、養父母，沒有太多預算，如果前屋主也曾經是這樣走過來的，他多少有可能，便宜賣你，省個三萬、五萬都是好的，最好你剛結婚，需要渡蜜月經費。5 q; N) a; X# m; U; u3 q# _
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換屋族，請狠一點，畢竟肉搏戰了，裝可憐是沒有用的，兩人都是沙場老將，就要比觀察力，比如：「你的裝潢都不適合我，那個衣櫃門片角角有一個小洞，裡面有不少蟑螂，必須全部拆除、灌藥。」或是「天花板已經有漏水的痕跡，我們也知道中古屋就是容易會有這種狀況，預測大約半年就要花五十萬元，重新作防水，而且，地板的防水也可能要重作，因為我們已經問過樓下狀況了。」0 v7 @. V" t$ Y

5 l6 }, r7 M2 u) d7 A我曾經對屋主說過：「你的地板很漂亮，但是當初鋪的時候，工人作不夠好，所以，已經不平整，要挖掉重作，另外，牆壁的油漆不平，當初沒有二底三度的刷，所以，我們可能要重新批土、磨平，這個費用比較高。」
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也說過：「樓上的小孩很吵，你知道，如果要買你這間房屋，天花板要花幾十萬作隔音，否則無法住人。」
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4 \( c7 K  @  y$ M# D! U你要殺漂亮的價格，就要有驚人的觀察力。; `% A  r$ M" b1 B) _

! g& B! o8 R8 ?# j如果是買豪宅，講這些都沒用，只要了解屋主是誰，誰賣給他的，並且翻出你的人脈電話簿，找出可能的事業合作機會，利用交換利益的方式，來談個好價格。* l2 P+ W! C  a+ R: ^7 S

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% y. H- \, U) |0 @  r" y! J投資房殺三成自住房殺兩成五
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前面千叮嚀萬叮嚀，盡可能不要買投資客的房屋，就是因為，投資客買屋賣屋的目的，就是要賺錢，他的開價，也會跟上預售屋的行情，但是，這些都是暴利，沒有賺五成，他不會脫手。
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如果，實在是很喜歡這間房屋，你可以試著殺三成價格，來測試投資客的能耐，畢竟，有滿手房屋的投資客，如果他賣這間房屋已經三個月，勢必會對後勢有些不同看法，或是，這個房子有比較難脫手的問題，當他賣十戶、有一戶已經賺到五成價差，其他九戶就有機會放低一點的價格賣出。" }# z8 @/ k4 H
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但是，你出價五折？我想，連談都不用談，哪有人殺價一下子就砍到骨頭？他不會賣你的，要想辦法殺到肉就好，留一點筋給他賺，你才買的到房屋，萬一買不到投資客的房屋，就算囉，賺錢很辛苦的。6 c5 E& p& ^* X
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如果你已經確定，這戶真的是自住客，那麼，根據我的經驗，第一刀就是兩成五以上，因為房仲也知道，是買家都會殺價，如果你只殺一成，八成馬上成交，先殺個兩成或兩成五，再看看屋主反應如何，接著以「十萬元」為單位，加一次、兩次，接著，以「一萬元」為單位，喬出最後價格。
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; e) R( h* ^+ M1 m; X喬不下來，就用凹的，比如，原本屋主賣屋不含冷氣，你覺得他的冷氣還可以用，就凹他的冷氣。你看上掛在牆上的某個裝飾品、畫，也可以拿來凹，但你要自行判斷有沒有價值。
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1 j5 c  M3 {( z9 c4 L; O  V5 }挑毛病殺價法$ _7 R; O  P. |2 @4 t  x
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嫌貨就是買貨人，這在過去成立，現在，可不太一定，嫌多了，屋主會認為你是奧客，而連談都不跟你談。所以，要嫌，就要嫌到正確的地方。
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) i/ K/ r# Q( B4 V) [: R可以嫌的，必須在難以改變的缺點為主。比如，方位比較差，有西曬的大問題；客廳太小，只能把房間拿掉一個；廁所與廚房相通，風水不好，要重新隔間才可住；漏水啦，要花大錢補救，而且還要跟樓上的人談判；沒有陽台耶，要扣掉室內空間才可以製造出陽台，這不好用；公設比很高啦，虛坪太多，雖然地點好，可是換算起來更貴；車位那麼難停，我又不是賽車手，每天要花五分鐘停一個車位。
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你不可以這樣嫌：裝潢設計很沒質感，不值那個錢，要打掉重作（這是主觀問題，你頂多說，設計不合你使用，或是你不喜歡這類設計）；一樓有早餐店，容易有火災，要花很多錢保險（早餐店只有鐵板咧，用火的地方不多）；牆壁都被你小孩畫花了，油漆要花很多錢重漆（小孩本來就這樣，你頂多說，油漆有點髒了，要換）。0 i# ^; B9 l! T) A) f# ~

/ w, c  G" z8 E0 J3 U嫌棄，是一門學問，你只要挑到核心問題就好，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得可以殺的到價格。
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9 ^4 R1 l# k& A' L7 p但是，如果這間房屋是間投資房，你看的出，他只花了十萬元就號稱百萬裝潢，倒是可以直接講明，這裝潢有那裏哪裡有問題，比如插頭根本沒有電，要重新拉線裝潢等等，投資客自己非常清楚投資房的問題，當他知道，你不是個盤子，願意放價格的時候，你就有機會買到合理價格。/ G# W- J" M' n  C% F2 w
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你家人或朋友有很會買菜的嗎？比如你三姑、你六婆，帶她去嫌棄就對了，他們絕對知道，該如何「和緩」的嫌棄。4 f3 u( [2 s5 D0 j# P
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8 j# I: B6 k" E5 f/ a仲介費激勵法* t; x% ]  G- N" t  c% t
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坦白說，我問過房仲，價格坦不攏，就砍仲介費的方式來成交，他們很不喜歡，但如果遇到沒有業績的時候，該砍還是要砍，沒賺到錢有時候並不是絕對，度過業績壓力還挺重要的，尤其是，有人想要爭月冠軍的時候，萬一他成交你這間，成交金額可以達成目標，他一定願意放棄仲介費。1 V/ @) s0 m& }. ?2 ^4 G8 R

+ m* N7 |% E0 S7 ?我倒是經常教別人這樣作：「你告訴房仲，如果一千萬元買到房屋，就不給你1%的買方仲介費，但如果可以用九百五十萬元買到房屋，就給你2%仲介費用！」小小重賞之下，會有勇夫努力幫你談價格，對房仲來說，成交才有獎金可領，幫買方用越低的價格買到房屋，你可以用高一點的仲介費來鼓勵他努力。
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有制度的大房仲公司，不收事後回禮，他賺的是賣方4%佣金，以及買方的1%佣金（有的要求2%），所以，或許你買屋可以省下1%的服務費，因為他還有4%的服務費可以收，但很多賣方也會砍服務費用，所以，你給他一些甜頭，對你買屋，有很大的幫助。
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0 w( D  [: v, l5 Q# m- K" L一次兩房仲競爭
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* h' b8 J7 S  Q  \最後一招，不管你是真的還假的，當你今天要跟A房屋仲介議價的時候，請同時連絡B房仲公司，談另一個房屋的議價，並且一定要讓對方知道，你正在同時談某一間房屋！  q0 {) m% W. Y8 @8 P7 l9 @1 T

' ?) Q% \2 T0 `8 P最好的狀況是，你在不斷接到的電話裡，大聲講：「啥？屋主降價50萬元？給我時間考慮，如果他可以再降一些我就馬上買！」然後，回頭跟你的另一個房仲說：「唉呀，他們屋主在店裡面，願意一次降五十萬元，對了，你們的屋主打算降多少？」  T- K8 _% P) B1 c7 Y/ c; z- p
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這招，你可以真的有這樣的成交狀況，也可以假的，找你朋友假裝就好，並且，請抱持著，買不到就算了的心態，畢竟不是每個屋主或是房仲業者，可以受得了這樣刺激的狀況。但是，如果有真的兩個以上的議價，是比較好的，畢竟你是真的想買屋才來議價的。
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% C4 V, O1 g8 ~% O/ M% H大陸也很愛來這招，有聽過某房仲為了不讓買方同時被搶走，居然想辦法讓你的行動電話沒有訊號（買個訊號遮斷器就好啦），讓你不能同時議價。! P, p% ]( c% H, [, r
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但是呢，這招又快又刺激，也很有效，只要你找到兩間你都很滿意的房子，安排同個時間談價格就好。9 b; @$ S: o2 X4 }5 W$ z  ~
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這是幾個中、大咖投資客最喜歡作的事，又砍價格又砍服務費的，「你想成交，可以，給你十分鐘談價格，談不成我就買別間，你知道我已經跟你買了好幾間房屋了！」
作者: faith    時間: 2011-1-27 11:42
這些招數也是要口才加上有勇氣的人~真羨慕那些敢講的人~不像我傻傻笨笨的~
作者: 不稱職奶爸    時間: 2011-1-27 12:00
要是有人要挑毛病來要求降價, 那就謝謝再聯絡
作者: yanghk6952    時間: 2011-1-27 12:34
我想如果遇到買屋者到處挑毛病,應該會建議他/她去看一下帝寶,可能會適合哦...
作者: imay    時間: 2011-1-27 14:40
銷售才需要技巧，買家哪需要？就把自己的底價亮出，然後告訴對方，這是我能負擔的金額，能就成，不能就算，我不是非買不可。& v7 D( P' m1 [+ k( V

- P& I' `) B. l4 m: y1 O只要堅持到底，你會發現，價格就慢慢down下來啦！
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作者: ianchung50    時間: 2011-1-27 14:42
提供這些訊息是不錯" p- w- L1 f: D. Z1 q8 o
但空有這些知識* Y# T4 C. ?) l0 y
有時會感覺一點用處都沒有
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在房價上漲之勢
  n  {+ r2 P0 A; j0 w人家可以不賣你
/ O2 |$ ~1 E4 a) {$ L- O" B繼續等下一位自住客阿$ ?; Z- d( K9 d1 u# I
你有什麼辦法逼他賣% m" B# s$ D" [4 d* C2 e
咬他嗎- e9 M8 }2 ]) D  W' E

* @3 Q. J' Y4 R' }/ i在房價下跌時/ W+ ~8 y9 V1 G% Z0 }
你不用殺價
/ ]. R3 x4 L( ?9 g( ~3 H; S, @人家還巴不得你減一些價錢趕快買壘% m, |% H' k' u% k4 G% j

- Q8 X6 D6 d# I3 H. }這是我買房的慘痛經驗7 M+ v  X  p% N2 F
誰叫我是該死的自住客4 K5 G/ E  t9 F4 {5 N) E6 G. `
看到喜歡的格局、方位的房子竟然還沒出價就被別人買走了0 N. w- r: T* \9 c$ u& x: I
還殺價壘
* m; ~1 ~: ]* Q# f( Q  f9 I賣芳只能無奈衷心希望你賺多一點錢時再來買' X1 O' s) z% S* f2 A( `
嗚嗚......
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作者: 吉娜小姐    時間: 2011-1-27 15:28
回覆 imay 的文章
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: b7 g* O) ]) C% z2 {( X. f0 x前陣子房價還沒明顯脹時, 我一個朋友要去買麗X世紀館, 他堅持14.5萬/P, 銷售員說最底價只能到15萬/P, 死都不給砍.  結果一坪差5000沒買成.
作者: 麗寶小姿    時間: 2011-1-27 15:55
啥平15萬~~~~~~怎麼不買如果是我一定買
作者: imay    時間: 2011-1-27 16:10
吉娜小姐 發表於 2011-1-27 15:28
! L2 ^% F. _. Q回覆 imay 的文章
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前陣子房價還沒明顯脹時, 我一個朋友要去買麗X世紀館, 他堅持14.5萬/P, 銷售員說最底價 ...

# `0 V' G, s! n! k0 a2 a可愛的吉娜，我們現在是在說中古屋，不是預售屋喔。這兩者是有差別的。, [5 L/ p$ F- K+ [+ [" v
再者，買房子不同於買菜買肉，是不可以論斤秤兩的砍價，只能大刀一揮給個大約數，如果是喜歡，不要拘泥於一坪幾千塊的差價。你說的世紀館我知道，那是在去年7月的事，一坪15萬只有曇花一現，大概兩個禮拜價格就上去了，我等了他大半年才等到這個價錢。我很驚訝於那波漲幅之大之快叫人措手不及，你的那位朋友沒搭上車很可惜！
作者: 吉娜小姐    時間: 2011-1-27 16:19
回覆 imay 的文章
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3 W' Q5 r, P4 }& L他現在是後悔的半死啊!
作者: KOBE1804    時間: 2011-1-27 16:43
回覆 吉娜小姐 的文章! x+ X+ _5 k" m2 x8 R  M2 {
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選舉前麗寶四世紀館   我殺到16.8萬坪'  究莎布下去了6 v/ [* D. j4 s
最後只好放棄
作者: 小西    時間: 2011-1-27 16:44
回覆 KOBE1804 的文章
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- b" F4 F2 m& Z2 V/ U那選舉後呢 漲很大嗎
作者: KOBE1804    時間: 2011-1-27 16:48
回覆 小西 的文章0 |! v& v6 B9 w0 c( Z/ t0 L% O
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至少漲2萬^坪 很誇張巴
作者: 小西    時間: 2011-1-27 16:50
回覆 KOBE1804 的文章
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是說 選後 一天嗎??　因為朱先生當選嗎
作者: terry88    時間: 2011-1-28 00:06
回覆 吉娜小姐 的文章
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這個叫做因小失大啊!!如果有買成的話現在至少一坪可以賣到19萬了!
作者: 歐陽    時間: 2011-1-28 08:30
回覆 BAN-JO 的文章" N- Y9 m/ o2 }2 v4 H

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作者: BOSS爸    時間: 2011-1-28 08:41
買屋太多眉角啦
作者: BAN-JO    時間: 2011-1-28 09:01
所以說
# a$ W  i, x8 s4 d衣切都是緣分6 U4 e0 v# n* ^. o0 J0 w1 d
有緣分& Y! r3 j8 S/ T+ f" M  b) b: c
錢才自然跟著來嚕1 }# U1 E- h* b+ \! k

" U2 w5 l* j8 j4 G' y2 N& q# Q計較太多
0 j; _2 {4 v& o, W: p* q& h反而討不到便宜哩
作者: KOBE1804    時間: 2011-1-28 09:36
回覆 小西 的文章
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- `1 `" K1 }& \+ W" i: s' p2 ^反正選後價格就扶搖直上 只能說千金難買早知道
作者: andy826    時間: 2011-1-28 10:55
BAN-JO 發表於 2011-1-28 09:01
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衣切都是緣分' Z/ o5 a! Z; l
有緣分

! q. v" v7 v0 `) Y. h4 \買屋自住就是看緣份+1, 除非你後悔了. 投資客呢?! 應該說看眼光跟運氣~
作者: 北大阿強    時間: 2011-1-28 11:59
裡面有些講的不錯    但是也不少一廂情願的想法, Z, G. x* p& x% O. L3 R: ]
太過相信這些說法0 ?! O' b1 |8 P/ w! N
只會造成自己買不到自己喜歡的房子
作者: 周星星    時間: 2011-1-29 11:24
imay 發表於 2011-1-27 14:40 " g( M6 |" O0 O' p; \# r
銷售才需要技巧，買家哪需要？就把自己的底價亮出，然後告訴對方，這是我能負擔的金額，能就成，不能就算， ...
" k- z6 J  w! |3 c
買家也是要技巧的, 投資客買房可不是這麼隨便的, 所以不管要自住還是要當投資客, 都要懂些技巧啦~
作者: imay    時間: 2011-1-29 13:46
周星星 發表於 2011-1-29 11:24
5 t  W& a" s* `( L0 W- Z) m買家也是要技巧的, 投資客買房可不是這麼隨便的, 所以不管要自住還是要當投資客, 都要懂些技巧啦~ ...

/ K( V3 l7 L, Y7 ]哈，我都沒啥技巧，隨便的很！
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$ p. X  D. E- I- v( ]看上就買，買了再賣，賣完再看....
作者: 草莓軟糖    時間: 2011-1-29 13:56
回覆 imay 的文章
$ d- E6 g5 ^& Z; V1 d
% ~2 j4 \; t1 s( y自由市場 每個人都有自由買賣的權利 甚麼時候買房子投資也要被汙名化1 c; h8 V& O1 M( g$ J

& @3 _$ |/ j( R% w買賣要承擔風險 總不能人家想賺錢就說人家不公不義 買房子賠錢的也很多
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作者: imay    時間: 2011-1-29 14:00
草莓軟糖 發表於 2011-1-29 13:56
4 e' C: n" Y3 b. g, m回覆 imay 的文章; C" Q( o; H9 z8 f" O3 Z

, W$ H7 `3 a% H3 |: E) X自由市場 每個人都有自由買賣的權利 甚麼時候買房子投資也要被汙名化
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丟系共咩～
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總算有人說句公道話！



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