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標題: 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算 [列印本頁]
作者: 三代同堂    時間: 2015-7-21 23:55
標題: 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
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) s8 d+ [  N3 W/ T% U( s持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
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但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
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更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。1 x4 B5 J* q9 N. ?( e- z
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用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。5 |, H, O- o/ S0 W6 E% L
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這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
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7 s* i, ^/ F' e' q9 ^更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。% H; D) N, u) {& J7 U
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因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
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* |5 x" Q- y4 l. i" I- e  C年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
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作者: jojoyaro    時間: 2015-7-22 00:37
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯 * h4 {1 ^) ]  |4 {5 A- z2 D
, x! x% |. K% G7 p
文章裡感覺挺矛盾的+ O, [8 @* d3 N  ^6 [0 b
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
4 y! S8 k' U+ Q1 n5 c年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅+ H+ }/ n- _" U+ w
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
$ K$ m: Z9 e  Z7 }另外，低息時不採一段式利率借貸…+ v  x1 |2 D( h" `
要等升息才借？
作者: 文兒    時間: 2015-7-22 08:02
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
作者: herolion    時間: 2015-7-22 09:12
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實2 P$ X- T0 K% j! z
反正買了至少要放兩年8 V) N& x" x: J! J1 H2 J
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 09:15
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
1 y$ G# G" H; d; _+ g3 h/ F4 T0 C! {! n0 T: e
依照我對xx的看法!2 R3 ~+ l% }9 v
3 C# [4 U5 g2 S: S
等待的結果應該只會出現兩種情形!1 R7 i9 b: V+ [" |

, r% V1 M# }2 t4 u8 C
3 U$ a  a. u9 s! ~& w1 S1.一年後政府打房改救房,房價續強!
% n% p- P" R+ G2 H1 r+ b* V# W
2 Z  N7 N0 ^2 a5 ~1 o0 Y6 `理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
! N, U3 c% m" s* ]6 n
  G. T# J5 }/ f２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
- z; R( D2 T5 z3 L4 Q- L5 w
! Q8 ?+ L) v8 x% N, X* h這個機率不小，, o% Z# o" B. }' b
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 10:07
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15 * x8 k1 E& Y! p8 v+ D+ h
依照我對xx的看法!* [4 n" ]8 T9 y, h6 O) g0 P

) `5 j; W  e/ e等待的結果應該只會出現兩種情形!
/ H$ g  L# r' ~
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
作者: cyin0910    時間: 2015-7-22 10:13
/ d2 @/ I. E! B, ^( F
小弟小小認知是
; l, s, k3 U6 G' G
' q$ C( v# V- L5 D現在大多數這類文章都在提& i+ F7 W4 s  Z. m9 {, _: e6 `/ J+ Z
會漲？會跌？. r' ?) F) v1 k5 L: g- v
早買？晚買？# _6 U$ J# I# Q/ y
怎麼談都只是談到價錢
  [/ e+ A8 W+ R8 J5 Q/ f; \0 T* p' l* \$ d. P$ Y
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？% O) _, @& m( T1 Y# j+ m$ \, E
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
" R+ ]0 I6 I+ |* F; J3 D若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？* {0 v% ?6 u0 j/ K) G* s3 U) e' F. }
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？9 C9 A6 W$ N2 _' F: ?: k
' @' Y, a% C/ `+ }; j4 D
小弟是認為
; c2 O) j! {; W9 N- p價格當然重要
9 c* B, R' z1 g, k/ r3 Q' m但 房子本身自己喜不喜歡 . b: c0 s- h# Y8 Z
反而會比價錢重要～
2 Q3 l+ [# T4 n: A3 o不能只單看價格～
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 10:20
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 ) P5 _5 G8 S# h1 E9 H8 M
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
5 V2 B& a- K0 R+ f" J( C
越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
8 }8 d& {) C# z, s% M
1 h" l+ ?( n( `# ~( j* |9 t5 w+ Q% y( D如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
. p0 Z9 S" w! ?2 D$ B& L. X$ X& y) I- R5 F: W
自備款資金需求反而提高!1 b  D. y0 a- c& H- @
' S1 s) w0 L7 N
房價如果緩跌每年跌2%就好
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原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,. F7 w+ o6 x1 K: }- q8 i
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自備款多150萬!
! t3 n9 R% b/ x. z  H& C3 I4 b2 c0 U1 N  R8 v& n! c) [
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
( \: Q/ y' q) o7 G. P$ {5 R: f. m( [; D: M3 Q
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
* v: c7 j0 i1 a1 Z6 U
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2 V, x; A; D- T, V& P3 [
: {3 Y( ^  o  F, }* ?6 r) i7 ^
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作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 10:22
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 ( S/ s7 ]6 j( y8 U- q, f
小弟小小認知是0 ~" y+ m+ H% ?, r: ]

0 {- [' ^7 w  ^$ v5 E現在大多數這類文章都在提

" `3 S3 h! P0 t: B# I房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!4 u  `9 t5 [  v! j! j- k
2 b6 h) ~* @. o5 `3 A
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!5 p1 Y0 z* ^7 d
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. @4 l$ z; l- `! Z+ V/ C" \! h' P
作者: cyin0910    時間: 2015-7-22 10:44
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
' ~" l" Y! h  g0 t/ O: {7 G  m6 ]房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
7 l; I5 f& x  E' k7 T) d3 ~; [8 w2 {( R* ^
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
' S& l  z: O8 J+ I7 r1 x* o
, ?- D( v3 ^% c8 I0 m. [( K
這樣講也是沒錯
0 e  y! {4 C: t0 o6 `! t/ x* ~; U( q, t" [
但好的房子賣了就沒第2間了, N; ]$ U1 r4 i) f
( E8 H, r5 `6 ^* a/ S1 K2 m
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買9 J$ S$ u9 d* ~/ f- [1 Z

' F" ~. a3 X8 U9 b$ `
2 J3 [: b0 h2 a: f1 ^我喜歡的房子也一定很多人喜歡
! n$ [9 \5 Y9 o1 w% s& T
8 z8 p% \! |  Y很有可能在還沒降價前就被買走囉～" X, t; ~* P8 v8 f

5 S3 r% _/ y: I& I7 A
作者: hui_ching    時間: 2015-7-22 10:52
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:44 7 }) F1 j+ H$ u! U
這樣講也是沒錯
* o1 h" ]6 d6 T; P1 f! g2 o" [1 f. u% H+ k( A  ?5 A
但好的房子賣了就沒第2間了

; j, C7 F) X# c, C" I在你還不知道前就被買走了 ，我有鄰居曾跟我抱怨賣屋時沒經驗，簽了符合底價就賣的條約，結果比市場行情總價低了近200萬賣掉，更扯的是，買走的是仲介。
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 11:54
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:20
: }* |0 w& T5 C4 l1 s$ Y1 _越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
: h4 o, ~9 S! x
8 |0 E. V5 B! N" u如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
8 v5 M( E" |& _% ~9 d0 M
台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
3 n6 a+ v2 \! S0 W' U+ ?8 s, c, N是近20年最低,主要原因有二
3 [8 B2 n9 n: y一.房價所得比高,依銀行內規，貸款成數上限,除了要考慮擔保品外,借款人的還款能力,亦應納入考量,
' @, {# p  i8 q9 c    未來房價跌了,降低房價所得比,可提高成數( p3 g3 D3 c* }# h- b2 K$ b
二.目前房貸下跌2成以上風險較高(一般銀行可能會有損失率之點),銀行較保守,跌過一段後,可降低銀行風險,可提高成數
5 M, P- A9 o( A/ M- m此外,房貸下跌後,因成交價低,同樣貸7成,銀行貸款負擔,及自備款負擔均下降
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 19:53
分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存利率1.4；現在房貸利率為2；未來定存利率調高為2時；房貸利率將調為2.6；但定存為2時；銀行考量資金成本僅增加0.4（銀行資金來源有部分來自活存；利率不會調）；一般來說；會修正加碼幅度；假設改為i+0.45;屆時新承作房貸利益為2.45；較舊（已訂約）客戶為低& w4 f! W. Y) U# \0 W
作者: 三代同堂    時間: 2015-7-22 20:04
當經濟發展趨緩，政府的財政來源絕對是增加稅收，持有都會區不動產者，很容易被列入增稅目標，幾年後房地產有可能會變成奢侈品，且現在年輕人漸漸擯棄有土斯有財的觀念，長期下來 ，除非不動產可當作現金流的來源，不然它只會回歸本質，一個居住的場所，不是投資的標的，當它回到本質後，是馬是驢只能拉出去溜溜才知道了～
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 20:13
房屋稅是最穩定的稅收來源；也是未來另一個房地合一的改革目標（房屋稅及土地稅合一；按市價課）；也愈來愈多國家（德國、新加坡皆是）採跟所得稅一樣累進課稅（按市價、持有戶數）；房屋稅是地方稅；整體實質稅率由現行約房價千分之一；平均調高為千分之五（主要國家約百分之一）；則地方財政可大幅改善；不會債留子孫
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-22 21:11
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 21:16 編輯
1 w% D: h) A, u' v* S! V0 ^) ~) F+ h- O# m1 Y/ l
分析上還是要考慮通膨跟貨幣貶值的因素8 a( s! J5 Z9 }5 ~2 r
作好風險規劃，才是買好屋自住的好方法
" t& \' Y9 q2 u7 T
1 s; T, X8 \: B當然，投資的話，有賺錢繳稅天經地義
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 09:27
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 11:10 編輯 8 L: C$ Z+ h8 L: s( }6 _
大頭蕭 發表於 2015-7-22 19:53
4 G, w7 W( c# P" J" a8 H  q分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存 ...
* H: S# {. [% n0 i: G2 c

1 O. j- t4 u. ~& ?這是實務嗎？
1 A  X3 \3 u, p) S$ e& j6 z一般來說利率走升是一段式計息相對較有利才是吧…0 @% F6 {! A; t/ M# x( _
i值是定儲指數，所以大多談銀行給的加碼幅度/ E5 B9 E" j3 d& n; k

" U3 s6 E0 w; D: W' V8 r然後i值走升,銀行的加碼幅度反而降低?; n& Z' P3 Y, F7 g2 w1 p4 H, Z/ @
若銀行是這樣佛心,那還不轉貸..., O2 R; Z+ B0 P4 W
. {4 f- F, `) G3 @/ A9 I4 K6 `7 ?
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 11:17
是；如果加碼訂價差很多會轉貸（轉貸需塗銷重新設定等成本）；此外；銀行針對新客戶（僅有新客戶）調整加碼；是因利差擴大；因應競爭；與佛心無關
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 11:26
所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利率低時辦的房貸；當指標利率；走升時；房貸利率跟著提高；這也是未來房市看空的原因之一
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 11:39
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 11:41 編輯 1 S7 P% D) y& U& g2 B  Y
大頭蕭 發表於 2015-7-23 11:26 8 g" a( }. K  g& M4 v
所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利 ...
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3 W$ M$ e- S* X9 \
事情發展總是環環相扣8 O2 ~2 A  s$ v  s7 V$ u" q
銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問
. J' i  q8 l9 W0 D. S" H競爭通常是為了熱絡市場,當然殺得見骨也是有可能
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不過不管漲跌,就算購屋是自住,風險規劃也一定是必要的
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 14:23
jojoyaro 發表於 2015-7-23 11:39& j. d7 `, s4 v% R) u/ I
事情發展總是環環相扣5 a" g6 e  f3 {; V1 t
銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問4 o, N8 n# e7 @' o% m7 ^
競爭通常是為了熱絡市場,當然 ...

: V& C: J3 @) o+ K6 x我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負擔率已達5成（所得有一半支付房貸）；升息後；已辦貸款的普羅大眾；負擔率將大幅提高；配合房價下跌（僅是小跌也是如此）；違約率將大幅提高；銀行處分擔保品的價格效果；將造成房市的寒冬
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 14:48
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 14:51 編輯
% o: ]6 L) y4 I1 h- q" _/ A3 h" D
大頭蕭 發表於 2015-7-23 14:23
& X3 _. v8 N) f( t) {6 `我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負 ...

0 K' }+ w. ?7 d& q6 W# b7 Q* ]6 R2 y/ }/ Q( S# k; m
這比較清楚的就是以房屋價格下滑的狀況來說1 Q; E5 G/ n& I
觀點無誤
, B% t. C0 x) l* b5 }% v) ^6 I: Q# p+ h! v
回想十幾年前優貸利率3.025已經很優惠了
1 K( p  l: M" E% @3 D0 Y房價也是三分之一就是了1 ]# E, \: C2 m

$ k" }( P- J' V( t" J% y, ^5 ^違約率一提高，應該會從打房變成要救房了0 q* W. ^2 }5 `  }% H9 b; l0 \

5 Z' [9 [( v+ L1 L; M
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-25 21:24
標題: 買
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-25 21:33 編輯
! g" Q% @% U$ M0 v- e
大頭蕭 發表於 2015-7-22 11:54 / \+ I) T# I  d4 ~8 `; ~! j$ w
台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
. `6 v' X+ V( j6 U. _/ W是近20年最低,主要原因有二
" }% h& Q! `/ {0 y. F7 U  x一.房價所得比高,依 ...

) ]2 O0 k! I& X3 k2 Y6 M! v8 W
- |# ~* w0 q. |1 E! I房價下跌到底 不在下跌的時候的確如你所言
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$ R. U" a0 c4 Q
但。 7 n$ p+ [6 ~. u  g( j3 U: N* E
; a- v6 q& l* O3 M& y

/ q9 ~* g: }) k. B/ s2 [. L6 o房價跌的太慢 緩跌或是累計跌幅太小
$ e5 t$ }9 ?" [/ j2 o3 q! B8 k& ^; U; Z
7 u3 k/ y  j& u( @+ `
導致整個下跌過程拖長。
) S9 ?' z9 d  {; A( l' P1 \4 E- n
. ?0 K5 E6 ?! ?% y2 B, s4 v* H若每年3%要8-10年才累積2成
2 N" C; W6 X* f1 T6 F6 r, [0 k8 a" o5 f5 ^/ m. G
你能想像也許要等個十年這種說法嗎# n6 l4 \& ~$ r) C
+ ]% b- R2 R2 t/ k( U. }7 T
/ q9 d, [1 R' `' C4 g/ ^
反過來下跌太快 或是累積跌幅過大% p5 \- H7 D; j* Q. M

& T  [1 u; j! H& `2 {多殺多之下房市不崩都難
( F" r; Z  f3 d' X! n: a) r/ V" R# m: N' B2 S  b  C8 z/ q# \
1 F. t' a- ^/ B1 L
所以過程才是討論的關鍵 而不是直接看到過程結束之後的境界
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* y) C( Y0 J1 o- Y9 i: j! e8 ^3 b1 f$ U5 m5 _
作者: junyi0118    時間: 2015-9-25 08:50
一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?
作者: 三代同堂    時間: 2015-9-25 12:27
央行宣布降息了～
作者: 三代同堂    時間: 2015-12-23 00:18
一年快近尾聲了，大家對明年的房市看法又是如何勒？
作者: timmy24    時間: 2015-12-23 11:23
本文章最後由 timmy24 於 2015-12-23 11:59 編輯
9 T5 ^+ T# ?/ r  p8 f; w* N/ c1 B- t+ \- b- q* i% Y/ s
房地合一新制實施之後,土地部分仍然有課徵土增稅(土增稅單獨課徵),不論新制舊制,賣方仍是要負擔土地增值稅,這點文章並未完全提及,大家多注意
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作者: 00980975    時間: 2015-12-23 11:39
房地產真的很難不談錢
作者: 三代同堂    時間: 2015-12-23 11:44
junyi0118 發表於 2015-9-25 08:50 + L8 h! @" W9 z2 ~
一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?
% J: }$ e% y* {8 K2 ?
現在是觀望的人多，大家都認為要等大選過後，其實大選過後還有一段政策走向觀望期，所以這段觀望時間應該會有些漫長～
作者: jojoyaro    時間: 2015-12-23 20:05
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-12-23 23:12 編輯 5 v1 I7 [, @4 q; y
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買北大住北大愛北大,只要不要超過自己負擔~安啦~~~~~~$ N/ W9 u1 b! V; n

5 f& O& k8 t9 K/ N+ w7 D: P/ S安全+划算的交集　原來雙北要這樣買http://news.housefun.com.tw/news/article/211717115950.html



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