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標題: 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算 [列印本頁]
作者: 三代同堂    時間: 2015-7-21 23:55
標題: 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。* f" v. a7 f: Y, {

  D. y' N! P5 f8 k持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。/ ~! N' h; M! k2 |
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但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。) E: `  `2 ^5 ?. K' }
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更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
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& j3 w, C( E9 {用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。/ R3 @/ p2 R4 s8 g$ C, E- J
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這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
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# b% B6 ^: K/ i5 P" S2 n' u* c* O更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。5 l# M6 t1 \$ E0 x9 @

  ]5 t) t5 K, D  K" ?% ]6 k年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
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作者: jojoyaro    時間: 2015-7-22 00:37
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯 ' n  R4 Q& L! }+ g$ I
$ v; E7 O1 y; W# e
文章裡感覺挺矛盾的7 o  ^/ n) @  L: q7 p
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
- j. P( B  n' a6 n* h年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅, J5 a3 k6 n6 {, d% D4 p/ v" H
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅, ]# T! P+ P) Y# w8 r+ f/ q
另外，低息時不採一段式利率借貸…# D. ~! b6 t# \& q7 v; X& t
要等升息才借？
作者: 文兒    時間: 2015-7-22 08:02
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
作者: herolion    時間: 2015-7-22 09:12
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
& @2 p! i; @* c" Y4 Y' G反正買了至少要放兩年0 Q1 D! B; i* F9 \. F& }
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 09:15
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯 ! S, m% z& v+ x. V  {# u5 |$ n
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依照我對xx的看法!9 g( c" Y8 g1 n9 I7 S6 c! q$ _% X
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等待的結果應該只會出現兩種情形!
7 d2 k6 E: f4 \* d" u, N7 E3 ^
1 X5 Z1 T; T+ k+ W# E" G4 y* A9 H% C- J" c9 g
1.一年後政府打房改救房,房價續強!( L& l3 S/ ?9 L

9 @# D' T4 H# i6 }0 x) r理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成0 P0 b+ q- X5 U1 J0 J' R1 j: K9 f
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２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺9 _+ H: _  ^# {4 X2 C' P

- I; L& K" a8 {這個機率不小，- v  b$ G/ o% S4 X8 S9 A
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 10:07
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15 , J0 n  q% a' `. ?2 ~
依照我對xx的看法!
1 p+ R% u/ X2 g# B8 Z$ C5 i7 P
: _, d4 q: Q5 z等待的結果應該只會出現兩種情形!
( x# m% R  C- J# h9 X' B: J
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
作者: cyin0910    時間: 2015-7-22 10:13

5 q1 N, i& k0 B& X小弟小小認知是
9 l' q0 {' N  c2 i6 ?
( D- ~1 B5 r7 l, r5 O/ u; z8 X' J現在大多數這類文章都在提  J! J0 h6 }9 `1 U' a( H9 u1 E) {
會漲？會跌？
6 @, |% X  \+ f2 _0 E9 s早買？晚買？
5 w+ v$ n% [0 }9 ]怎麼談都只是談到價錢
: ^2 w; s- M  ^7 w) X% d3 j9 M8 d0 ^
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
- E- u6 O7 U7 M/ H: D' M! l1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方; n, Z" b% B' d6 L, @" G8 X
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？, N4 A3 J2 r8 j  [4 ^& f( M- Z. G0 q
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？& y: Z" t, ^% e2 P; R

; @3 c5 O2 V  R! Q/ {7 m小弟是認為2 K$ X, G. R3 Y; L$ J$ T& r
價格當然重要2 d. z. v3 Y+ V  i& {9 q
但 房子本身自己喜不喜歡
! S! o" e5 s' p8 T: `- [1 B) a反而會比價錢重要～
: M0 X) h- q& K& n/ o" Q" B不能只單看價格～
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 10:20
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 & J/ ?$ E' k' ?
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
" o/ h# V2 p4 w3 p) @; d8 U
越早貸,能夠適用的利率自然就越低! 1 i6 S/ f( r9 [  B2 q, h& M
$ O7 F6 m$ i4 L3 I2 ~- n& u3 P
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
9 Y1 C; u$ R  l3 ?! [8 |
) F: `9 C( i8 z* ^8 F自備款資金需求反而提高!
0 A: E& w5 y' T1 A  N: D/ I% w5 X  T% ?3 E1 G' u
房價如果緩跌每年跌2%就好* z. Z2 v# ]! Z" W5 \! `) x, y
, v2 g5 [/ B  v  s
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
  S6 J' W% M0 W6 ~0 B
( B" D2 N: }( v6 ^! R2 j+ r* i3 ~1 ^自備款多150萬! ' b- r- }' b  y- z" S
  Q4 Z; F+ N8 q! S: }
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
# m0 r" L1 U5 r' ^% \
$ E* H- o. x7 H' d可能只有4成,自備款多了450萬!!!: x* j& J& a2 v& E

( x. Y2 J2 J! r3 l) P9 f' W2 `' ~8 ^% d
! A, t- D  G7 b: s! e) j
" ^) h+ Y# C3 k; f
' o8 j9 {! P; V5 ]* \
( @. c% ?' ~% N' i
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 10:22
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 . T$ u# p4 x, X- N, |* q& p
小弟小小認知是
3 T" G( B  t. r7 \& W% Q. @7 p6 M
6 q+ C1 R9 `8 u: H5 M6 X現在大多數這類文章都在提

+ f! s1 @$ J6 p& ^) ~房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
" b! z0 e2 o. @
4 E. B& k( U, ]  q如果可以我也想買保時捷啊!!!!!0 r( x# y) c) o$ z6 ^+ Q

# G0 [, U/ \! R  w; ]0 I$ c! T0 G$ K; f8 k
作者: cyin0910    時間: 2015-7-22 10:44
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
$ ]; a+ {0 E0 p* U房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!/ f  f. m9 J* I4 f9 `$ C% m( }, g
6 D/ R4 H) l7 _3 z- `5 Z& F
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
2 H! F2 C$ j1 d. c/ i+ o) ]  n
) H6 a$ p! o0 f0 M1 j
這樣講也是沒錯* P3 K  y2 L- G: j/ @7 N
6 Z- P% A6 y& a- a
但好的房子賣了就沒第2間了
3 Q- H+ c. K6 R+ z) b' @+ M" k8 e8 [
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買; w: r- w9 C( }' Y7 h0 V# G

  Q/ o+ E; J6 b0 f# s" N  v* z0 r: s
我喜歡的房子也一定很多人喜歡- S. u0 A7 [1 S& p( E

* j+ C$ F" Y) U5 o% Y3 ^' ~- n1 \! g" D很有可能在還沒降價前就被買走囉～
  R; l% r: ?2 w7 C2 ^% ^9 \) n) g; v- C3 d; f
作者: hui_ching    時間: 2015-7-22 10:52
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:44
0 u. P* z- C9 B  @5 v% y5 ]這樣講也是沒錯
: A7 m+ n5 o9 ?: ~7 h6 S) u
% q! Q, v: C' C2 C但好的房子賣了就沒第2間了
+ _# D) Z/ @; [1 Q
在你還不知道前就被買走了 ，我有鄰居曾跟我抱怨賣屋時沒經驗，簽了符合底價就賣的條約，結果比市場行情總價低了近200萬賣掉，更扯的是，買走的是仲介。
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 11:54
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:20
6 Y! k: A7 x+ K/ @  ~越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
& |) H% q. Q  Y4 Q7 m* ~8 L& @" `; h: s' @" S2 P1 S- O0 T. Y6 R
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
: A% g# {" U; c4 o$ V$ p: j6 ~
台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成# e, I3 C4 b+ i; N* j6 r
是近20年最低,主要原因有二( E9 S6 m: g8 ]! M5 Q& T3 w0 v/ i
一.房價所得比高,依銀行內規，貸款成數上限,除了要考慮擔保品外,借款人的還款能力,亦應納入考量,* y/ v# M: w% R( O) |7 k8 @, l
    未來房價跌了,降低房價所得比,可提高成數) x/ T" V+ j, P- @7 E9 M5 y
二.目前房貸下跌2成以上風險較高(一般銀行可能會有損失率之點),銀行較保守,跌過一段後,可降低銀行風險,可提高成數2 ]" f/ P- q, g( e" J7 ]
此外,房貸下跌後,因成交價低,同樣貸7成,銀行貸款負擔,及自備款負擔均下降
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 19:53
分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存利率1.4；現在房貸利率為2；未來定存利率調高為2時；房貸利率將調為2.6；但定存為2時；銀行考量資金成本僅增加0.4（銀行資金來源有部分來自活存；利率不會調）；一般來說；會修正加碼幅度；假設改為i+0.45;屆時新承作房貸利益為2.45；較舊（已訂約）客戶為低/ M5 k% o& ]& \& p4 k& k; I1 i
作者: 三代同堂    時間: 2015-7-22 20:04
當經濟發展趨緩，政府的財政來源絕對是增加稅收，持有都會區不動產者，很容易被列入增稅目標，幾年後房地產有可能會變成奢侈品，且現在年輕人漸漸擯棄有土斯有財的觀念，長期下來 ，除非不動產可當作現金流的來源，不然它只會回歸本質，一個居住的場所，不是投資的標的，當它回到本質後，是馬是驢只能拉出去溜溜才知道了～
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 20:13
房屋稅是最穩定的稅收來源；也是未來另一個房地合一的改革目標（房屋稅及土地稅合一；按市價課）；也愈來愈多國家（德國、新加坡皆是）採跟所得稅一樣累進課稅（按市價、持有戶數）；房屋稅是地方稅；整體實質稅率由現行約房價千分之一；平均調高為千分之五（主要國家約百分之一）；則地方財政可大幅改善；不會債留子孫
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-22 21:11
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 21:16 編輯
) l8 {7 s" Y: O; P5 K. Z  x5 w& V6 q/ [  ]3 y$ T, f3 R- p
分析上還是要考慮通膨跟貨幣貶值的因素
0 v) m" {) K! v' I/ e$ @' a6 Y作好風險規劃，才是買好屋自住的好方法
% i  |5 d0 T' B- _) C, K
+ X$ G8 I' _8 s當然，投資的話，有賺錢繳稅天經地義
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 09:27
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 11:10 編輯
# Q9 h3 p  e! ~
大頭蕭 發表於 2015-7-22 19:530 e8 }5 ]% b+ c# Q" _
分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存 ...
9 ?8 s  |# o; O- G' M; ?

% h3 O+ j8 L) D5 A  B* v( ^; @2 D這是實務嗎？
; L; J/ T8 j8 d. `1 P2 L一般來說利率走升是一段式計息相對較有利才是吧…
/ v5 b; ~. e, C. g, a2 bi值是定儲指數，所以大多談銀行給的加碼幅度
1 U0 Q6 U! [( P2 l9 F$ T5 n5 l
+ J3 Z- j* p. }7 x. J( M然後i值走升,銀行的加碼幅度反而降低?% n; v  `) }" O5 M
若銀行是這樣佛心,那還不轉貸...
0 N/ H3 ^" _0 f8 Z/ f5 K! r- c* e2 K7 I+ p3 |5 `4 p0 {
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 11:17
是；如果加碼訂價差很多會轉貸（轉貸需塗銷重新設定等成本）；此外；銀行針對新客戶（僅有新客戶）調整加碼；是因利差擴大；因應競爭；與佛心無關
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 11:26
所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利率低時辦的房貸；當指標利率；走升時；房貸利率跟著提高；這也是未來房市看空的原因之一
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 11:39
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 11:41 編輯 * p5 S8 K1 ?/ n; X
大頭蕭 發表於 2015-7-23 11:26
4 P1 B8 j% p0 f  F) ~+ z( p所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利 ...
& ^9 r2 n. I  b- j3 ?8 H* d3 i

4 \- X8 ?% P/ o6 ?$ D事情發展總是環環相扣
- Y* i) e1 f* n: N0 b銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問
7 _& X. `2 ~, I/ v9 _  E競爭通常是為了熱絡市場,當然殺得見骨也是有可能
, |) y- ^8 J, T3 x8 z
- X) {" r+ f+ a不過不管漲跌,就算購屋是自住,風險規劃也一定是必要的
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 14:23
jojoyaro 發表於 2015-7-23 11:39
0 h0 h7 G6 n8 q& v事情發展總是環環相扣% z1 S7 {9 P0 g( k/ G
銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問
5 [- w  O9 W4 `0 ?( V競爭通常是為了熱絡市場,當然 ...
) }0 f+ W2 e$ @
我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負擔率已達5成（所得有一半支付房貸）；升息後；已辦貸款的普羅大眾；負擔率將大幅提高；配合房價下跌（僅是小跌也是如此）；違約率將大幅提高；銀行處分擔保品的價格效果；將造成房市的寒冬
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 14:48
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 14:51 編輯 * G) k- o7 M6 K: o% m0 r( e! K: V
大頭蕭 發表於 2015-7-23 14:23
- s- o' `4 M2 A2 _6 K7 }% v6 L我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負 ...

$ ~, V( u& i" S! _& t
2 ]' L. w( w0 x% x% `3 ^; }! R這比較清楚的就是以房屋價格下滑的狀況來說
+ ^* o3 ~. q1 d) ?$ v3 Q8 [# Q' Y觀點無誤! I& r- d+ }% f. M  O" E
. y* t$ I& ^, p' z4 X' D
回想十幾年前優貸利率3.025已經很優惠了
0 p" Q' j1 M. U( q. ]- X房價也是三分之一就是了
0 z" t! a3 t' e  ?  X! {
7 z. t" b! P% A4 I8 f: U違約率一提高，應該會從打房變成要救房了4 N& k; L) G5 |3 [! \
; _. n: ~8 i! q1 f. \
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-25 21:24
標題: 買
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-25 21:33 編輯
  S' m8 p6 ]9 g, o1 v3 C- d0 v
大頭蕭 發表於 2015-7-22 11:54
1 u4 z1 |6 V2 h! X1 \台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成( {6 r8 W8 i6 ~' \0 }7 d
是近20年最低,主要原因有二
' e4 q: N; X4 Z一.房價所得比高,依 ...

% _$ r4 z7 k% Y- ^' \4 s
; N- O) |4 B# B1 o% r房價下跌到底 不在下跌的時候的確如你所言
; b! l& |' L/ C# i, [0 G: o6 \8 e' m" K

0 o! S0 b- n  E8 S但。 " y- U( A' M& _7 [6 }

7 z% }5 \3 m1 Q/ T) g$ _( H, r2 r" k' a, b+ }* v' Z' V- d* h1 n
房價跌的太慢 緩跌或是累計跌幅太小7 n3 \$ W/ r1 P  W1 D7 m

5 U( A2 m' N3 \1 Z
; j3 L9 E+ ]/ b; {2 |導致整個下跌過程拖長。( C& L5 H1 u" e
. Z  N  ^: H+ k) f' l, ?( r) M
若每年3%要8-10年才累積2成: a/ c2 O+ o: G) ^

$ w4 P4 l0 g& r7 n4 X5 \+ I你能想像也許要等個十年這種說法嗎
) |( a% \/ a! U0 y; z- a/ {8 i. y; F  X

( ]; h( `( M) k4 ~- f5 p% P, ^$ J反過來下跌太快 或是累積跌幅過大  Z' u7 U* ?9 _" S4 u

1 F* @) z0 t% E3 J$ ~: U# L7 g' Z多殺多之下房市不崩都難
! U& o) x" Y" @% D; y9 ]. {+ E" q" ^3 v* e
) a, N1 |- C5 S
所以過程才是討論的關鍵 而不是直接看到過程結束之後的境界+ B" G3 C2 X/ G3 u
$ m% x. g8 c9 {# l, r
; W" I' v6 H$ Z0 x3 r2 f6 K7 {. F
. K* {6 {/ v1 _  c0 v; z( r
; A) ?- q' l  L5 O

" C8 g9 u: Z/ h6 Y" n5 {
9 u$ c2 Q3 l$ X
作者: junyi0118    時間: 2015-9-25 08:50
一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?
作者: 三代同堂    時間: 2015-9-25 12:27
央行宣布降息了～
作者: 三代同堂    時間: 2015-12-23 00:18
一年快近尾聲了，大家對明年的房市看法又是如何勒？
作者: timmy24    時間: 2015-12-23 11:23
本文章最後由 timmy24 於 2015-12-23 11:59 編輯 & B" w, s" O9 z% S

7 S) }, K& F2 X. B# b) n房地合一新制實施之後,土地部分仍然有課徵土增稅(土增稅單獨課徵),不論新制舊制,賣方仍是要負擔土地增值稅,這點文章並未完全提及,大家多注意
4 F1 k. b+ q( x8 c
作者: 00980975    時間: 2015-12-23 11:39
房地產真的很難不談錢
作者: 三代同堂    時間: 2015-12-23 11:44
junyi0118 發表於 2015-9-25 08:50 . K9 x/ A  f+ V
一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?
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現在是觀望的人多，大家都認為要等大選過後，其實大選過後還有一段政策走向觀望期，所以這段觀望時間應該會有些漫長～
作者: jojoyaro    時間: 2015-12-23 20:05
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-12-23 23:12 編輯 4 }# O* ~! H( H/ `8 J5 L0 f2 l3 u
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買北大住北大愛北大,只要不要超過自己負擔~安啦~~~~~~  p+ p5 b; G4 P$ T

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