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標題: 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算 [列印本頁]
作者: 三代同堂    時間: 2015-7-21 23:55
標題: 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。) W0 N: }1 s3 Q1 a1 ~$ m

+ p0 `. {& R* D2 U; [持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
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$ F: [  y1 v; v) j但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
4 f$ n8 ~+ V! a' e9 m0 e& D( I) c2 s! k1 e, z/ w/ k
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。3 _: |9 L0 d' U$ s: ?* m6 c  L7 U
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用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
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( f; K" `2 o' ~, o; P這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。" C. S0 o3 P5 P/ P
5 Q* {! q' y( J. ?
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
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年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。; d0 o, p7 k; B
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-22 00:37
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
* o2 k# P) O$ k% J& c$ P9 t- O
6 U' F  W. V( [, _$ S文章裡感覺挺矛盾的# t" [" U- h' w" X9 a
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
' M& x( x- }1 D8 R1 i+ N年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅: R8 s8 S" Y3 b( i
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
$ ?5 q) n+ l$ z6 S4 e1 J+ h$ ^另外，低息時不採一段式利率借貸…6 P, T3 a; U0 ^6 Q) S  A
要等升息才借？
作者: 文兒    時間: 2015-7-22 08:02
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
作者: herolion    時間: 2015-7-22 09:12
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
' D) t  e% d2 Q) J- `" J反正買了至少要放兩年
' j; }$ x9 P& i4 b. c, g
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 09:15
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
3 p- e7 n# O: z; _$ E
4 h* ~! J) j: U# @9 P" w依照我對xx的看法!
8 W1 Z; ~5 o% P+ a
2 C, K5 f1 u5 H1 b% T3 U等待的結果應該只會出現兩種情形!# _7 Z) w  d# N4 @. [# E% ~( ~

, d! `) x$ G9 q# L4 u" [
2 m1 r9 d9 T) M" t% c5 Y( G1.一年後政府打房改救房,房價續強!( J1 X% ?/ K3 X4 e
* h/ K0 b$ `+ k$ x3 _5 G7 p* }' i/ w
理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成$ s* e! S+ i: J

$ |' x$ K% d! F# m２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
; [3 u5 V4 {4 m" _# ^# Q
4 M+ o4 O# e, \. k% K這個機率不小，( r& z4 R, g, V$ N, b+ o! T
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 10:07
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
4 m$ l; G/ ?1 Y7 A. w依照我對xx的看法!
) z2 a4 r) z# D; K
4 p1 P0 t4 S6 E) r* L4 r( x等待的結果應該只會出現兩種情形!
9 y, S, K4 d6 }7 X" B( b
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
作者: cyin0910    時間: 2015-7-22 10:13
- O, B; P* D6 u- S6 Y0 C
小弟小小認知是
& P; |* E; X: @; Q
* I  `) N5 k) k2 G6 ?$ ]現在大多數這類文章都在提( s: l6 d2 E3 a" M* k
會漲？會跌？# x& c5 t, I5 J8 F
早買？晚買？
  T1 k9 D9 r+ X) [1 N4 M怎麼談都只是談到價錢. K8 M/ n7 F) W5 c. g

$ n5 Y, {: h8 w: c6 s- T但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
/ m+ }, Z6 Y$ N2 M5 h2 N5 `6 N1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
( C7 q9 ^  E. x6 n- f若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？3 [) @+ h, {" {, l/ `3 A% R5 B
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
% O3 r  T+ b2 b3 Z* X7 A9 L5 S5 t! X- \+ z) b7 e' k3 V$ E( r4 v
小弟是認為$ ^8 A3 G; T) x4 V
價格當然重要
& Y; |  s- F4 N" k' X但 房子本身自己喜不喜歡 4 S1 T# f: x1 a  Z- w; G7 Q' j. i
反而會比價錢重要～
% @  d: R9 t3 A6 G5 Q# {不能只單看價格～
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 10:20
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
. ], i0 b$ ?. {% ]3 Q台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

! Q' `: A" E5 p8 m9 c* C4 P, k/ l) W% _越早貸,能夠適用的利率自然就越低! ; D# @* }, U0 o4 q9 w3 c. c- U

) D3 u7 e& {8 i0 l' K- m/ O4 [3 E如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
1 i4 s2 A1 d5 Z$ P% n. x" Y6 {; R8 O
自備款資金需求反而提高!8 A* @$ R, x! ^7 j) a: Q; U1 q

7 H: L% q) G7 ^6 e' H+ q% p房價如果緩跌每年跌2%就好# W: F: x, j  r9 s/ U0 R* X$ Y

/ c  l* E4 h* o+ H& N原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,& a2 @: Z/ ~$ f. w6 W7 J
1 X2 J+ I( N9 c; L6 a% {; _
自備款多150萬! 1 d+ Y( h7 C  k$ T+ A0 d' L
3 T- u: y7 z/ o' V0 Z. x5 z% R/ K
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了7 t/ ?4 U, r/ _+ Z

+ I! |/ ~7 `+ Q, P* K7 |可能只有4成,自備款多了450萬!!!
# L  N  s0 t" ?% y1 W
' Z. l! Q; {( n8 S
9 r9 N  C$ j  _
. \1 _  o% @" ?" p$ s+ C
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作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 10:22
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
/ c: Y. q- B3 ?; A) e小弟小小認知是. e; A% g- z8 B" T0 L  Z

$ f2 Y7 i7 |# c- @  u現在大多數這類文章都在提
; H3 l- ]3 [1 S) j' c* g$ S
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
3 _9 w; H- L' R& W6 P5 Z$ B* t% e# T4 }+ S0 c" J
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
0 ~3 N2 b9 j8 P: Q+ y7 d, {  p7 f! b5 a+ l" D  l

7 l2 `' X4 V2 s8 L8 @
作者: cyin0910    時間: 2015-7-22 10:44
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
+ w0 U) C( M' {. j房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!) w% v6 U, S- L$ Q3 c$ M

" ^, L* O& {/ N, w如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
, R  @$ |% o2 ?
( D, k7 _7 j, d; c: r
這樣講也是沒錯
2 h9 B, s7 N5 J6 o  ~( _. K" Q
但好的房子賣了就沒第2間了5 c! n1 ^# f* Q0 A9 ?) E2 E
! d% ~7 p6 A0 W  A
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
# N6 \' c7 L* p& _4 Z3 m2 e+ E  p) a, C' K# n5 t" v# e: f$ I+ A
! {0 Z  n0 i' [3 r" T8 V1 t( v: a
我喜歡的房子也一定很多人喜歡
  ~% t: c& T: h0 q$ h9 E' M1 g0 d' f1 @0 i+ B4 |8 g+ d+ {6 o
很有可能在還沒降價前就被買走囉～& R  b& L6 z/ p; r# h7 J0 H
6 L5 w" X( f1 O4 ^' s
作者: hui_ching    時間: 2015-7-22 10:52
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:44 & \& s% [# z! Z9 u' g
這樣講也是沒錯
6 K9 K3 T7 a1 ]0 F4 V- N" y9 p" \/ `; w( s9 V. D
但好的房子賣了就沒第2間了
" ]: F6 X4 C( h; C* n' R
在你還不知道前就被買走了 ，我有鄰居曾跟我抱怨賣屋時沒經驗，簽了符合底價就賣的條約，結果比市場行情總價低了近200萬賣掉，更扯的是，買走的是仲介。
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 11:54
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:20
2 L/ @2 S8 ^) q2 h越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
' q5 ]" B3 y5 o
7 k* c1 U" O+ j! @! m- J* u如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!

1 X; p- w# S3 I/ ?" `" H& v台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
! ]6 y7 V, ~9 K- [! l; Q$ N" P1 T是近20年最低,主要原因有二
* i: h1 [* T" L' z2 E; }8 S一.房價所得比高,依銀行內規，貸款成數上限,除了要考慮擔保品外,借款人的還款能力,亦應納入考量," y* U: R  w# ]. M  [5 H( ]
    未來房價跌了,降低房價所得比,可提高成數3 F3 y( O0 x7 K/ w! P) Y* p
二.目前房貸下跌2成以上風險較高(一般銀行可能會有損失率之點),銀行較保守,跌過一段後,可降低銀行風險,可提高成數
( Q) `  c1 o# X4 Z: T此外,房貸下跌後,因成交價低,同樣貸7成,銀行貸款負擔,及自備款負擔均下降
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 19:53
分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存利率1.4；現在房貸利率為2；未來定存利率調高為2時；房貸利率將調為2.6；但定存為2時；銀行考量資金成本僅增加0.4（銀行資金來源有部分來自活存；利率不會調）；一般來說；會修正加碼幅度；假設改為i+0.45;屆時新承作房貸利益為2.45；較舊（已訂約）客戶為低- h% @6 {8 Q3 \2 O3 ]; F
作者: 三代同堂    時間: 2015-7-22 20:04
當經濟發展趨緩，政府的財政來源絕對是增加稅收，持有都會區不動產者，很容易被列入增稅目標，幾年後房地產有可能會變成奢侈品，且現在年輕人漸漸擯棄有土斯有財的觀念，長期下來 ，除非不動產可當作現金流的來源，不然它只會回歸本質，一個居住的場所，不是投資的標的，當它回到本質後，是馬是驢只能拉出去溜溜才知道了～
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 20:13
房屋稅是最穩定的稅收來源；也是未來另一個房地合一的改革目標（房屋稅及土地稅合一；按市價課）；也愈來愈多國家（德國、新加坡皆是）採跟所得稅一樣累進課稅（按市價、持有戶數）；房屋稅是地方稅；整體實質稅率由現行約房價千分之一；平均調高為千分之五（主要國家約百分之一）；則地方財政可大幅改善；不會債留子孫
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-22 21:11
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 21:16 編輯 " l2 }5 x  j( N4 d7 h0 P
4 N( L3 {" m/ r  k
分析上還是要考慮通膨跟貨幣貶值的因素9 [9 P' y+ X: F2 [; L, r+ G" z5 x
作好風險規劃，才是買好屋自住的好方法; e, [3 W6 C  I& d3 Q

6 `( N$ Y8 }& i: L0 \當然，投資的話，有賺錢繳稅天經地義
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 09:27
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 11:10 編輯
6 f; ?8 H4 O. i$ N
大頭蕭 發表於 2015-7-22 19:53
# s8 F$ v) t/ p' }; S" E分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存 ...
8 ~" |- G  k3 S  Y4 g  O9 u

& d+ l* [  v3 h5 @' k2 E6 @  g* ]這是實務嗎？
8 A. v+ s) O& q一般來說利率走升是一段式計息相對較有利才是吧…
' {, u0 W6 i$ S9 c2 Ei值是定儲指數，所以大多談銀行給的加碼幅度
7 R. l! R4 h6 j9 G1 D% j7 F+ w2 I" J$ F+ [& n
然後i值走升,銀行的加碼幅度反而降低?) C% }6 C5 H) A6 a  W
若銀行是這樣佛心,那還不轉貸...$ A5 {9 r' s0 H0 M. }7 g
, _- y" Y+ B( a
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 11:17
是；如果加碼訂價差很多會轉貸（轉貸需塗銷重新設定等成本）；此外；銀行針對新客戶（僅有新客戶）調整加碼；是因利差擴大；因應競爭；與佛心無關
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 11:26
所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利率低時辦的房貸；當指標利率；走升時；房貸利率跟著提高；這也是未來房市看空的原因之一
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 11:39
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 11:41 編輯
, s0 Q: d; r' o9 l4 h
大頭蕭 發表於 2015-7-23 11:26
8 w! W+ V( l7 G/ W! E/ t6 a所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利 ...
) e: D  b( Z) r3 W9 L& f
/ j/ E2 _0 N9 L% P2 }8 Q
事情發展總是環環相扣6 O$ D% H3 _+ M) r
銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問1 d+ e9 r* R- H8 O8 v( M
競爭通常是為了熱絡市場,當然殺得見骨也是有可能3 }1 A; z/ L. i! h# r5 B

! {6 b* c/ w- s. Y0 l/ v* b7 i不過不管漲跌,就算購屋是自住,風險規劃也一定是必要的
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 14:23
jojoyaro 發表於 2015-7-23 11:39
+ M2 Q  W3 l7 j5 F8 m0 V+ y) q5 t* ~, o0 t事情發展總是環環相扣7 g! o$ i2 }2 q. h2 ?
銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問5 ~& N, I4 q: z
競爭通常是為了熱絡市場,當然 ...

, I# [" b3 c1 ^+ W0 E, H我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負擔率已達5成（所得有一半支付房貸）；升息後；已辦貸款的普羅大眾；負擔率將大幅提高；配合房價下跌（僅是小跌也是如此）；違約率將大幅提高；銀行處分擔保品的價格效果；將造成房市的寒冬
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 14:48
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 14:51 編輯 + H5 M* f) r5 ]% M  Z
大頭蕭 發表於 2015-7-23 14:23
7 n  T% x4 v  F: R( c/ @我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負 ...
" b) q& u- F; d, o  I9 Z8 t! D! A

* a. P( Y7 C* {1 x這比較清楚的就是以房屋價格下滑的狀況來說
5 A  j. s6 D6 Y0 E$ W4 G$ s6 L觀點無誤, u0 J* p  Q% ^. W' y

; v3 `. l9 l; p  k2 W. Z7 t8 `+ f回想十幾年前優貸利率3.025已經很優惠了
( E' f: I9 ^# o3 N房價也是三分之一就是了
- Y9 N2 X8 D& p8 J) O; P2 O' t
# D- ?' u" I. I% f" Q違約率一提高，應該會從打房變成要救房了! i  w1 H, W* |8 Y$ U! q6 v

# U) k, t! u9 d' |, W" u
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-25 21:24
標題: 買
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-25 21:33 編輯 3 W4 F. U# ^1 p) a
大頭蕭 發表於 2015-7-22 11:54 3 E; x! m+ k1 h9 t
台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成) b! @  i% H" _* C- n
是近20年最低,主要原因有二
9 ~, [. S1 m, R" V一.房價所得比高,依 ...

7 `/ ^6 l( y( R" r, q6 d! e6 O' s+ y0 ]/ p
房價下跌到底 不在下跌的時候的確如你所言+ v0 L+ I0 C5 [. I- {

" X! I" [% a- E" W$ {% M  s# p# ?) n7 l0 K
但。 5 f0 @" P- g8 R; r% Z5 v3 d

, J9 ]* o5 K  D$ F' {7 y' I! c4 @8 G3 w" l! A2 R/ m
房價跌的太慢 緩跌或是累計跌幅太小
2 @# t3 s' W/ Y: \4 [; S' U1 }2 W. n& p: M& f

/ [: l' v& z9 b+ _% r3 e導致整個下跌過程拖長。2 q( [8 v2 ^$ j/ U/ k
: E# T/ K7 m. H: B) R7 h
若每年3%要8-10年才累積2成+ J$ f) m5 `  c+ b( ]7 J4 Z+ m

" n/ q9 i0 A: g% l0 T2 ~你能想像也許要等個十年這種說法嗎5 Y) _$ @2 K- _# U; \# f
, T. `: U- W+ ~$ X, m* v  {
: O6 ^/ \- U0 C
反過來下跌太快 或是累積跌幅過大
, |' e+ Z( p* y& ~( R+ K# Z/ s# }3 }
多殺多之下房市不崩都難& Y! V8 E  I( u8 F. i
  i2 x( z# t$ L9 H  q# Q
/ }( K" g* t' O. y6 T+ R! l3 Z
所以過程才是討論的關鍵 而不是直接看到過程結束之後的境界
, p% \0 S; y- q  F( ]5 l0 Y
# v* K, C$ z, R0 \2 ~; B, _# [
) l4 S/ `- ~. U- ]+ f7 H) M& O. E

8 `- g, d' {7 C! q8 X7 X6 g
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作者: junyi0118    時間: 2015-9-25 08:50
一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?
作者: 三代同堂    時間: 2015-9-25 12:27
央行宣布降息了～
作者: 三代同堂    時間: 2015-12-23 00:18
一年快近尾聲了，大家對明年的房市看法又是如何勒？
作者: timmy24    時間: 2015-12-23 11:23
本文章最後由 timmy24 於 2015-12-23 11:59 編輯 + m) r1 R. F7 [' K0 v

5 f7 b' ~) h1 |# s房地合一新制實施之後,土地部分仍然有課徵土增稅(土增稅單獨課徵),不論新制舊制,賣方仍是要負擔土地增值稅,這點文章並未完全提及,大家多注意* c7 @" `8 w! n" J/ u% M
作者: 00980975    時間: 2015-12-23 11:39
房地產真的很難不談錢
作者: 三代同堂    時間: 2015-12-23 11:44
junyi0118 發表於 2015-9-25 08:50
% R( W  o6 I. y7 u一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?
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現在是觀望的人多，大家都認為要等大選過後，其實大選過後還有一段政策走向觀望期，所以這段觀望時間應該會有些漫長～
作者: jojoyaro    時間: 2015-12-23 20:05
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-12-23 23:12 編輯
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