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標題: 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算 [列印本頁]
作者: 三代同堂    時間: 2015-7-21 23:55
標題: 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
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/ G' h2 i4 l9 ^9 T+ q) p持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。/ T$ G6 @$ T1 L5 q% ~
6 K) [+ A' A, h
但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
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# \7 Z( A# Q0 X5 ]" ?更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
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# r* i9 q: @+ s+ a* h0 g- L用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
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這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
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: j2 p  W& g& }, u/ R7 `更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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" b! Z  |2 n0 y$ I1 ]6 A$ X因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
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* N. Y) s; X& [7 m( x9 K* `9 T年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
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作者: jojoyaro    時間: 2015-7-22 00:37
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
. h7 i1 X/ j( i* U2 C0 S9 b' W$ s6 k
文章裡感覺挺矛盾的% [8 e1 \4 h1 @6 L# M+ @
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…& }* K# O0 X. J8 U* y1 J* _
年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
% W) T! e  B3 }0 R若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅6 b% t: @& e/ e, X
另外，低息時不採一段式利率借貸…
/ h# K+ j2 G& u* {, t; L要等升息才借？
作者: 文兒    時間: 2015-7-22 08:02
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
作者: herolion    時間: 2015-7-22 09:12
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
8 X! T( T3 {- g3 T反正買了至少要放兩年( N+ G* S. j+ j* G' e" C
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 09:15
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯 : V' x9 ]5 R$ p
8 P6 [4 t9 v' z4 c" B
依照我對xx的看法!
+ _) E. B- n2 I4 W4 f% q$ v1 ~2 A# X) e& Y% W6 N8 z, \4 m( [1 j# J1 s% Y4 d
等待的結果應該只會出現兩種情形!8 K: g8 d# a) U+ a6 B& |! R
" `0 a" h% N, i  x- f
# r1 B* M% ]! B
1.一年後政府打房改救房,房價續強!2 t) D' U3 L# y, ]) `7 E0 P% {3 z

" z/ w/ V+ l; b& N. t理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成2 s" I/ N! t  s5 D9 X' k4 m  D

9 E" L) M: P) R( Z２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
) c  q1 x* M, r6 T& M1 c
$ [5 K! C+ N  Y& ^! K6 V( t- Y這個機率不小，
8 W7 A- h2 r8 Q( b; Q1 m/ ?
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 10:07
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15 4 L3 ]2 r  |9 m. e) v* C; v5 d
依照我對xx的看法!
$ F- x2 u" g. Y" ^5 E) G3 l* A& U) G' i3 [3 R, E
等待的結果應該只會出現兩種情形!

" v/ v% ~; I3 i" U  |9 q3 P台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
作者: cyin0910    時間: 2015-7-22 10:13

# \9 e# h% A/ }  J8 B( r/ I小弟小小認知是' s' H# M/ {; w- p+ ?

0 I2 Y% z* P5 |8 Z現在大多數這類文章都在提( d0 T7 n" p  i& J6 P# \$ O% Y" c
會漲？會跌？7 N  L6 H% o3 i4 v# E' M. _9 x
早買？晚買？4 g6 N* T* S1 X8 M
怎麼談都只是談到價錢
- u+ {! d2 c# U" S) S3 E5 ~$ T& `+ o& m+ V/ C+ p
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
* C( f0 v+ L4 l- J8 P( d1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方2 x5 P! q/ s3 n( u' [
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？2 G, ^+ J6 \( p! g9 V0 P
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
1 |( P1 m9 h) i0 _! i
/ y1 t9 {( S- t: G2 [, i小弟是認為# D+ Y. U5 t( z8 k: _7 }
價格當然重要( U. q# Z5 ^- B6 P/ h5 g$ U$ J
但 房子本身自己喜不喜歡
* O7 ^/ D- z4 @/ g, `9 ^  f: P1 g反而會比價錢重要～, r5 c: E, o* [. P( L4 |1 y* `8 r" J
不能只單看價格～
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 10:20
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 1 X0 s$ @8 r9 ?" Z  T! y: \
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
2 F4 N: P6 a8 ]* q( [6 h
越早貸,能夠適用的利率自然就越低! 0 p2 b, X& [, h9 I. O2 k7 l, G

4 V* t' U4 E* M如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
9 ^2 w# l9 f8 L1 K- {/ ~, i
) h8 f5 C+ {1 O4 V: f+ A7 [自備款資金需求反而提高!! Z0 Z* B4 c& J7 n

' p: [. I! H4 f. @1 U' _2 k房價如果緩跌每年跌2%就好, [5 N2 r* E1 Y- y5 g( [+ L# T3 t
! Q# u! ]; W2 U: R! F
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,* R- m/ y) u3 Q* s

, Z; f! y' J; ^3 C. E3 Z+ X自備款多150萬! + A1 ?$ C7 A- z# h9 {( ?" ~) x

% a# Z/ q' p; D' k) M如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了* @) S0 A0 [  ]3 q2 |# e3 l

2 G( X( y, F7 e: ~5 c) P: Y可能只有4成,自備款多了450萬!!!* P9 J# }4 v. M  w5 s0 \* z
& f' @/ u8 H0 R7 {. d5 E

, e3 o) m3 o" J) w9 }% ~
  M; c' ?8 W: L6 u
: Z* }  q3 ]$ M+ E9 p$ S! r
( [( V2 g& v! J" v
; z% a7 u; O0 z" m% r/ C5 ?
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-22 10:22
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
$ J+ `/ F" V" G* m小弟小小認知是: F8 h' v0 @3 Y# ]* W6 ^2 u7 _

* v( x+ q5 e- k* ?- u3 Y現在大多數這類文章都在提

: a5 D- j" U4 [房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!, g1 |- u4 T- C1 J( P
8 J0 \% P7 r; o' Y4 K' b& w
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
0 p$ b9 G" O) T( A- p6 S) u- U( M% ~5 C, Q  r+ y7 m2 ^

9 A7 `3 x. R7 ]& c5 f
作者: cyin0910    時間: 2015-7-22 10:44
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
  H* k+ e; n! j8 g' Z2 o房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
" e. q0 z  h* P& D, E- _+ Z; F5 w6 [4 U( ~/ M* r
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
5 A' U3 l& a+ C) m5 k: }6 ^$ |! Z, y, {

9 F1 y% m* s" H' R+ O$ z2 F這樣講也是沒錯. G/ W4 C# B( R0 |4 u; ]. Z/ g
3 t4 p9 {) O4 n
但好的房子賣了就沒第2間了6 K$ r- `% z( P! ]* ~# |
* w: r& |3 d0 ~. P6 ~
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
4 n& L0 ^/ ]/ f1 _# P/ H0 n% X0 n4 C3 D" [* b3 V

7 K1 h2 t5 n8 W) c& h我喜歡的房子也一定很多人喜歡$ V; m' I! K/ t* k8 c

7 k# j6 ^0 `' W很有可能在還沒降價前就被買走囉～, P: h( K) W8 K; x
. H. X1 O; l" P. [% X. N
作者: hui_ching    時間: 2015-7-22 10:52
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:44 . ?& m% |4 a6 L
這樣講也是沒錯- X* n* P) N1 _$ N

* d* ^+ G* w* e但好的房子賣了就沒第2間了

% n# r  @0 [: y) W在你還不知道前就被買走了 ，我有鄰居曾跟我抱怨賣屋時沒經驗，簽了符合底價就賣的條約，結果比市場行情總價低了近200萬賣掉，更扯的是，買走的是仲介。
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 11:54
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:20 " q, z: I& b! E; l* W) ?
越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
2 L, S& d& v& e( `2 |# [( a' F' Z: o0 D+ _
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
& Q5 Y: E; o+ W/ l% s
台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
* x; \, l" \9 a是近20年最低,主要原因有二
% K( C* L4 ]1 c一.房價所得比高,依銀行內規，貸款成數上限,除了要考慮擔保品外,借款人的還款能力,亦應納入考量,
5 o& A3 r- Z% R/ L9 Y, g) _2 _2 c$ ?    未來房價跌了,降低房價所得比,可提高成數
- [( @( |- I* y+ d) O5 ]/ U二.目前房貸下跌2成以上風險較高(一般銀行可能會有損失率之點),銀行較保守,跌過一段後,可降低銀行風險,可提高成數
: C! V( r# w' K/ S此外,房貸下跌後,因成交價低,同樣貸7成,銀行貸款負擔,及自備款負擔均下降
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 19:53
分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存利率1.4；現在房貸利率為2；未來定存利率調高為2時；房貸利率將調為2.6；但定存為2時；銀行考量資金成本僅增加0.4（銀行資金來源有部分來自活存；利率不會調）；一般來說；會修正加碼幅度；假設改為i+0.45;屆時新承作房貸利益為2.45；較舊（已訂約）客戶為低
+ F7 Q' w3 e% o
作者: 三代同堂    時間: 2015-7-22 20:04
當經濟發展趨緩，政府的財政來源絕對是增加稅收，持有都會區不動產者，很容易被列入增稅目標，幾年後房地產有可能會變成奢侈品，且現在年輕人漸漸擯棄有土斯有財的觀念，長期下來 ，除非不動產可當作現金流的來源，不然它只會回歸本質，一個居住的場所，不是投資的標的，當它回到本質後，是馬是驢只能拉出去溜溜才知道了～
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-22 20:13
房屋稅是最穩定的稅收來源；也是未來另一個房地合一的改革目標（房屋稅及土地稅合一；按市價課）；也愈來愈多國家（德國、新加坡皆是）採跟所得稅一樣累進課稅（按市價、持有戶數）；房屋稅是地方稅；整體實質稅率由現行約房價千分之一；平均調高為千分之五（主要國家約百分之一）；則地方財政可大幅改善；不會債留子孫
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-22 21:11
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 21:16 編輯 ) ~0 u+ p' U4 {8 F; v0 k
& `1 H1 i4 T6 J1 x! [
分析上還是要考慮通膨跟貨幣貶值的因素' D3 \! ]) z% T# ]: Q: ^+ n
作好風險規劃，才是買好屋自住的好方法
3 y8 ~; a1 {7 ~8 I5 b* z' _6 F5 W3 e- {9 b4 ]8 h& t
當然，投資的話，有賺錢繳稅天經地義
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 09:27
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 11:10 編輯
  |7 O, B7 T5 N" Y
大頭蕭 發表於 2015-7-22 19:53/ A' u* v* I8 S
分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存 ...
: B; P! Q( e' z% e. v* X3 G. m' I

6 S( p+ G6 i, F這是實務嗎？% C/ I6 x; O! {
一般來說利率走升是一段式計息相對較有利才是吧…
0 N) b6 ]  {' P/ \1 Ki值是定儲指數，所以大多談銀行給的加碼幅度7 a8 B2 e1 b6 P+ z5 b3 j. W
9 Z+ u# b& j4 i, k7 e+ m2 E' @( {  l
然後i值走升,銀行的加碼幅度反而降低?
) M& r9 C0 ?3 E% e5 \& ^: E" k" s若銀行是這樣佛心,那還不轉貸...4 N+ e" B, d" k5 i5 _: a) i1 W
; w+ R) O" c$ p9 C9 q( M& h& j
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 11:17
是；如果加碼訂價差很多會轉貸（轉貸需塗銷重新設定等成本）；此外；銀行針對新客戶（僅有新客戶）調整加碼；是因利差擴大；因應競爭；與佛心無關
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 11:26
所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利率低時辦的房貸；當指標利率；走升時；房貸利率跟著提高；這也是未來房市看空的原因之一
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 11:39
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 11:41 編輯
" w- o" ?: y% d4 X
大頭蕭 發表於 2015-7-23 11:26 7 I) ~7 h3 J7 I; Q
所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利 ...
" o* c. }" D: ?- D
+ Y) q" T, z: @  t( n
事情發展總是環環相扣
& Z7 G/ U6 l5 D8 ^# U( n銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問
" w/ r- J9 h- I# L競爭通常是為了熱絡市場,當然殺得見骨也是有可能6 T3 ?) d* N0 x9 ?& i6 J

! N& l4 F1 I) \- Z) {3 ^不過不管漲跌,就算購屋是自住,風險規劃也一定是必要的
作者: 大頭蕭    時間: 2015-7-23 14:23
jojoyaro 發表於 2015-7-23 11:396 t7 V  @9 }6 T: t  Y9 d  R
事情發展總是環環相扣% m" k8 i4 m. r. }
銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問$ w- N. v' @$ X
競爭通常是為了熱絡市場,當然 ...

8 i0 u; u7 ~3 d7 P我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負擔率已達5成（所得有一半支付房貸）；升息後；已辦貸款的普羅大眾；負擔率將大幅提高；配合房價下跌（僅是小跌也是如此）；違約率將大幅提高；銀行處分擔保品的價格效果；將造成房市的寒冬
作者: jojoyaro    時間: 2015-7-23 14:48
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-23 14:51 編輯
7 p; d) c. P9 b  j) C5 X; e/ Z
大頭蕭 發表於 2015-7-23 14:23
0 i3 g$ Q: a* r  `我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負 ...

+ q& H  N" w3 ^1 L( ^: Q
3 c3 r6 T1 p/ k這比較清楚的就是以房屋價格下滑的狀況來說
4 E# d5 O# ]$ X8 b+ n, ]觀點無誤( O6 P' D  t9 q$ Z& }* T  j
6 K# Y$ m. b& v& H' ?! P
回想十幾年前優貸利率3.025已經很優惠了# ^# s: ]0 `, |. X
房價也是三分之一就是了) g, Y! J. X# _2 n% o2 K
% Q$ H5 r" s# y. ~; l1 v- l
違約率一提高，應該會從打房變成要救房了% ]7 ~8 s2 f* \6 f( I7 R
0 C$ y& i1 M, }- s3 X6 L* W5 ^
作者: REYCOVSKY    時間: 2015-7-25 21:24
標題: 買
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-25 21:33 編輯 + Q* G2 K8 t* [% i. \2 z
大頭蕭 發表於 2015-7-22 11:54 $ g* ~. ~7 W5 f
台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
- Y0 }9 z3 {2 X1 s# S9 L是近20年最低,主要原因有二: E- V; x% X5 X* b- `3 p7 u
一.房價所得比高,依 ...

" R& U$ o! {) p: ?$ u- L
( V2 W. R/ \. T$ Y- m房價下跌到底 不在下跌的時候的確如你所言
' F3 `* x- o/ R8 r* t- M# N7 W5 i
7 N, H- b# h/ C7 q) `9 S2 h
' c5 a' V% @7 k" q0 W+ Z: E但。 * m7 Q7 N6 \, [# E4 p
* L2 ^7 h2 s. |& @* g

# i8 Q  d' k; _* ]6 R房價跌的太慢 緩跌或是累計跌幅太小0 N" R. v- ~' j1 m8 B

8 F+ u" G4 M/ r" ?5 Z8 Z/ ]
1 z4 Z3 [3 |1 W* O. V7 j導致整個下跌過程拖長。
$ a, c& N/ v9 J: K' y! [6 [4 O& I3 V& g6 t" }
若每年3%要8-10年才累積2成; ?& d. `& y4 @+ o7 O" ~: q

9 ^2 _3 y9 E' y3 \" N+ |你能想像也許要等個十年這種說法嗎8 j& _( j9 C1 Q& A; f8 L! o* L
( j2 z9 ]. Y% ?
, Z9 T3 \( w. H1 Y/ J
反過來下跌太快 或是累積跌幅過大
2 f3 N2 T7 g, u& S/ r
, T/ Z" G7 K9 Y, \多殺多之下房市不崩都難
% H) D6 H& ^" f3 u( X! N  m9 V, F' E+ G& U+ s# K8 M5 i8 L

0 S' i6 j" r4 b" H" T) U所以過程才是討論的關鍵 而不是直接看到過程結束之後的境界
# w6 x, k! `- F" Z2 j/ s! [. r6 u3 b

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作者: junyi0118    時間: 2015-9-25 08:50
一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?
作者: 三代同堂    時間: 2015-9-25 12:27
央行宣布降息了～
作者: 三代同堂    時間: 2015-12-23 00:18
一年快近尾聲了，大家對明年的房市看法又是如何勒？
作者: timmy24    時間: 2015-12-23 11:23
本文章最後由 timmy24 於 2015-12-23 11:59 編輯 / P4 U7 L) p1 f# W1 D6 Q+ r4 c% O

1 {: n1 ~+ p5 h5 J% D房地合一新制實施之後,土地部分仍然有課徵土增稅(土增稅單獨課徵),不論新制舊制,賣方仍是要負擔土地增值稅,這點文章並未完全提及,大家多注意
! S* F: B/ D( W, f% ]
作者: 00980975    時間: 2015-12-23 11:39
房地產真的很難不談錢
作者: 三代同堂    時間: 2015-12-23 11:44
junyi0118 發表於 2015-9-25 08:50 8 Z) m% W' x  g. O8 P
一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?

' D  V% G( S6 ~0 u" q1 G現在是觀望的人多，大家都認為要等大選過後，其實大選過後還有一段政策走向觀望期，所以這段觀望時間應該會有些漫長～
作者: jojoyaro    時間: 2015-12-23 20:05
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-12-23 23:12 編輯 " [! N  B! o4 t  N" M% I4 A

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安全+划算的交集　原來雙北要這樣買http://news.housefun.com.tw/news/article/211717115950.html



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