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標題: 要繼續租人,還是趁早賣掉換屋呢? [列印本頁]
作者: snoopylo    時間: 2011-1-19 18:32
標題: 要繼續租人,還是趁早賣掉換屋呢?
妹妹有個4米2的十坪小套房在中和景平路上,
3 p5 s' ]& [+ m. l; T3 ^& b! j& W買十幾年了,當初因為挑高,所以平均單價也要二十三四萬,' Y# C: _6 E' N2 x5 s
從買來到現在一直都出租給人家住,用房租在付貸款7 ?1 f; z' T# r9 l( [1 s8 j% g9 k

& ^( c) n$ A/ Z& p  B" c5 I現在的房客住好幾年了,半年前房客說想搬了,. V+ g$ E+ E1 H
妹妹就想趁房價不錯,把小套房脫手賣掉來三峽跟我當鄰居,1 v  E% Z3 f# Z( ?8 y8 c: l5 f
眼看房客在二月底就要搬家,但這時房客又跟她說,想再住一年* n, s, r7 G) V, k: U

7 M) Y. d9 i- V我想請教大家,若您是我妹妹,$ D- j  T0 f$ H2 r+ H
會繼續租給她的房客-----
' A# M( [* ]4 M" d省掉買賣的往返時間跟麻煩,繼續用房租來付貸款,一年後再看情況而定是否要再租別人或賣掉# ^/ V9 @/ F4 k# v* J
但那時三峽的房價不知會爬升到什麼程度' e: K( p, l8 ?. d

" \; W; M; m4 T; F2 A/ ~還是就跟房客說不租給他了-----4 F, s* s$ C2 h* I/ m* ~4 A; @. n
把小套房託給仲介賣,然後每個月要多出一萬塊的貸款支出,也沒法馬上去訂其他喜歡的房子
. V( H3 n$ D6 _) a( O(但小套房難脫手,不知道要多久時間才賣得掉,然後花心思等待)
" ^1 N6 S6 V3 P) w; J
作者: 不稱職奶爸    時間: 2011-1-19 18:45
要賣掉的話, 可以事先先告知仲介, 請仲介找買家時告知, 房子連租約一起賣.
$ G0 U: G" g8 w( W9 S
作者: snoopylo    時間: 2011-1-19 18:47
回覆 不稱職奶爸 的文章; r5 S. k) L( u2 I$ |5 X% g

& i: p$ A; e6 v0 X' @' K7 c但若房客不願人家在他住的時候進去讓你看房子呢?
作者: 不稱職奶爸    時間: 2011-1-19 18:54
先跟房客溝通囉, 可以先跟房客約好哪個時段才能看屋, 然後要求仲介在這時段才能看屋, 不過搞不好房客就自己想辦法先搬走.: `' _4 \$ A, `5 x9 R3 e4 b
如果房客可以接受連租約一起賣, 也可接受在某時段仲介可以帶人看屋的話, 有一項事要注意, 就是房客的財物一定要注意, 請求仲介看屋時一定要親自帶買方看屋, 不可將鑰匙交付其他同事, 確保屋內財物.
作者: 富貴妹    時間: 2011-1-19 19:06
可以問在中和的什麼社區嗎?以我之前住永和的看法呢9 u* x& n: f, _+ i. f' A
我是認為如果你身上沒有餘錢,那只好賣了% F( [3 i* q/ O
如同不稱職的奶爸所說# S# ]7 t8 c1 r5 y& k9 Q
連同租約一起賣; M* C5 Z& g. G5 u
你也可以當房子快到期前半年告知仲介
3 ~) Y+ e# d& O1 M要賣房了,一般買方都會問租約還剩多久
3 Q/ V7 C* r* U) y) _房子賣了,中間的手續也要一個月後才會交屋
作者: 阿彬    時間: 2011-1-19 19:47
說服租屋客買了~呵呵 這樣皆大歡喜 !
作者: snoopylo    時間: 2011-1-19 19:48
阿彬 發表於 2011-1-19 19:47
3 E* L9 W* f) f" J4 A8 A! I說服租屋客買了~呵呵 這樣皆大歡喜 !

1 o( \5 o) s% ^: U: v$ h他嫌我妹房子太小,說萬一結婚時不夠住啦~~
作者: snoopylo    時間: 2011-1-19 19:49
回覆 富貴妹 的文章/ B# P0 S! |& D1 Y9 \& S2 i: U

6 x/ n- {* n8 B' T8 W# C+ D景平路頭,冠德蓋的
作者: snoopylo    時間: 2011-1-19 19:50
回覆 不稱職奶爸 的文章- I0 v5 K: D  C' O
5 Y" v; {* `- w! w
謝謝提醒,我會轉告我妹,叫她去問問房客意見,也問問仲介
作者: winnie_hcy    時間: 2011-1-19 19:51
回覆 snoopylo 的文章+ V) z6 e" [# z, G% e2 g9 [4 b7 X" @+ X

' E; P$ X" k. o% v% n4 Q我去年賣掉的也是冠德蓋的0 R" p! X4 V9 \; y. S
但是是四米五的
作者: snoopylo    時間: 2011-1-19 22:36
大部份的房客好像不太願意被跟著房子一起轉賣吼....
作者: tungsheng    時間: 2011-1-20 00:24
如果是純投資，# b: }1 K5 \8 ~* `/ Y' S- e
應該看賺多少了，後續還有空間賺嗎?2 M, f+ }* F: F3 ~
空間不大的話，就可以考慮換個地方重起爐灶...
% p; n) F5 H/ Y* F- Y6 K+ \% h8 }/ S) B$ ?, F$ E7 \
現在的北大應該是不錯的點...
& J( w# U/ Z% m8 V. E所以賣了它吧!!  投資自住兩相宜!!  
作者: fay    時間: 2011-1-20 00:30
那邊應該離捷運有段距離吧5 x! ?2 \7 \4 c% S4 y2 K/ W8 Z
若是有不錯的價位; X7 _$ y, N- y4 b" `& N$ C
我會賣ㄛ~
作者: longhong2266    時間: 2011-1-20 10:21
但賣了這邊三峽又追可能會拉長..因為換屋的代價..不僅僅只有差價..還有折損..兩方仲介費..新屋貸款成數..家具.裝潢.家電.一切歸零..那邊雖然賺..如果搬來換屋純住就不用考慮太多找喜歡的房..如果有想投資..請三思..因為漲大家都漲..漲快漲慢罷了..自住當然要買便宜又合理..賣要賣到理想價位..但北大這邊的房價誇張得很..如要買就要花心思在最短時間完成..不然會被仲介嚇到不敢出手..我們社區就很誇張..還好我自住....
作者: chiacheng    時間: 2011-1-20 10:30
同租同賣......連租客一起賣.......9 z$ H& A! i* @5 l1 ?' }5 p
有些投資者反而比較喜歡這種.......
; R" L) |( ?0 W0 I$ }) i3 S不過要溝通能約定看房.........
作者: snoopylo    時間: 2011-1-20 11:57
回覆 longhong2266 的文章+ Y: r- G) D4 Z5 {" h1 o
2 D# x7 W. o' m; J; i4 F& V9 I
對啊,
' x4 o, u3 w2 j) j' X* Q京都的房子跟遠雄其他大學系列感覺很不一樣,
! Y7 R) J1 E: M: r2 W1 O9 S$ {8 ~有很多缺點都改善了,小細節也注意得比較多,2 o: O( g; U, c( [" d5 a
所以一推出來就賣完了,不像其他大學系列社區,
- J2 f" z7 I9 z* K都好幾年了,遠雄還在打廣告呢!
  u+ Q3 U2 K5 z8 r
* q# V: Y' p" A- |% m; Q我妹想來三峽是要自住,
5 v8 l8 h( ?! v3 u. _但也就像您提到的,一切歸零之外,她應該還要貼不少錢,0 G" c# @/ i7 \# N4 X2 J% `5 h" A
因為中和的房子是小套房,又沒剛好在捷運站旁,
4 r; k" c" g& ]# n(中和的房價很慘,只有捷運站附近漲得多,其他地方漲幅實在很有限)  [/ t) ^9 N  c+ i, L$ S% H. l7 J3 [3 h
所以若依三峽這種一天一個價的漲法,只怕她房子都還沒賣,
6 Q& Q3 e1 u  ^' f& P就已經買不起北大這裡的房子了...
作者: snoopylo    時間: 2011-1-20 11:59
回覆 chiacheng 的文章
: v+ [- \+ y' f6 R5 k  X! R. y4 {) W/ I
現在的規定下,投資客對非捷運站附近的小套房其實興趣不大,: F; K' ^" Y4 Y& Y0 g1 \
所以我猜要賣也只能針對自住客來賣1 j2 Q! I8 l5 K* M
這也是我妹苦惱的地方,因為當初年輕沒錢只能買小套房,
, m' D2 @  s" \/ T. H但現在要脫手,又不在精華熱門地段,實在也不容易
作者: 階梯    時間: 2011-1-20 12:01
小套房的價格並不好 有賺早脫手為宜
作者: 獺妃    時間: 2011-1-20 12:29
她搬到這交通方便嗎.如果OK.那就賣掉.我的淺見.如果中和那是正常的3房2廳.還可再等等看.如果小套房就比較沒有漲的空間.因為.我是98年11月買的.現在也漲了3成.當初後悔沒多買一間..現在再等下去可能價錢越不優了
作者: maykokao    時間: 2011-1-20 12:40
snoopylo 發表於 2011-1-19 19:48 + Q6 ]8 v) H! y4 l
他嫌我妹房子太小,說萬一結婚時不夠住啦~~

5 z) g& e; u$ f: [就衝這一句 / i' T: U! `3 p$ j
趁早賣了吧..../ c: h. `* z2 U  Y0 \" R

" _% f' t9 z; W1 M4 d你妹的房客就是吃定你妹不會亂漲價" `, O1 }! d2 ?& k9 \" v% J

3 D2 E& q0 g9 b中和小套房應該還有一定的"租屋"市場
, f: C# c+ X- U# R& Q4 @0 p畢竟有大批上班族人口! [) j. ?- ?) g

5 V' j  _- _4 }1 n( z6 W幹麻讓房客以拖待變,難道要等他結婚你妹才賣屋嗎! R! \4 O# c0 e' _5 w; a2 v
約滿就不續約,帶房租賣應該也OK啦, H. a8 \* z) }4 R5 Q- h( Q, f

, V! I9 @. \: z. N1 a趁房價還在高檔,令妹可以用寬限期, a. ~/ d" a3 v. n
同時買賣屋,等套房賣掉一次清償大筆
, m2 j: _. M0 t: d; W負擔就不會那麼重了....
5 M% ]" D1 \" E, ]0 @$ z& U而且有委賣約,新屋子找房貸可出示,就不會算是第二屋0 `! Z. N3 b, I8 {  Q: x/ ~
貸款成數就不會被限制喔...
: r. C2 g! c/ f- r
作者: longhong2266    時間: 2011-1-20 13:24
回覆 snoopylo 的文章/ d$ o! b  m6 n5 H

  a' U" H( v- e. J5 k有多餘的錢再留舊買新..如沒有預算就賣舊換屋..因為你如買第二間房貸款成數會接受考驗..也許訂了卻貸款不盡理想..到時無法接受..會有違約或法律糾紛..要買之前先評估或問銀行..如有豐富的資產就不用考慮了...以我為例..我買間房我貸7成又要裝簧..這次現金花上3百萬了....我買的是2房的~要考慮....新房現在都很貴了...我們社區都有人買到1坪26了...我們當初才買多少...真是的..這樣的狀況要買房的人幾乎越來越難了~
作者: Audrey    時間: 2011-1-20 13:50
我的房客非常不喜歡, 實際是跟本不讓我看我租給他的房子. 上次有人要看房子還要裝笑臉拜託. 看盡臉色. 一個理由-隱私權.
: w: e. \$ U" Z" k, w3 N4 o  w' I如果想搬到北大, 還是見議先賣吧. 如果幸運先脫手, 買新屋時, 還可以拿到高一點貸款成數, 與利率. " ?' S$ o6 A/ B5 R; S2 a' _
祝一切順利
作者: limingche    時間: 2011-1-20 14:15
本文章最後由 limingche 於 2011-1-20 14:16 編輯 / Q2 ~6 k) z/ M5 L
% W/ i5 r$ M6 [& W
最近在ptt上看到一個帶租約賣屋的糾紛案例,給大家參考一下.) Q$ u3 y/ o' {, i
大家都知道買賣不破租賃,所以住在裡面的人一定可以繼續住,
' k. b  w0 N* t1 s3 y. L0 y1 `2 m# @  N但是產權從賣方轉移到買方,三方就要換約才能完成點交.
* X) x) I. Q& S; D. }有個案例是,承租方堅持不換約(原因不詳),結果造成:5 f" u% q  L1 b7 l2 X$ ^( H
1. 買方付錢了,也開始繳利息了,但房子拿不到也收不到租金,也未點交.( F9 Q3 J6 ~3 R3 p0 x% N
2. 賣方產權移轉了,他沒有房子了,但是因為未點交,錢被卡在履約保證帳戶,拿不到錢.
: P, i$ O2 n3 Z0 ]' n" O. u* g3. 房客趕不走,產權也不明..  {" l- ?, Y% m  A

% \8 k8 ?% G& |2 o  P. |: t有沒有知道這種情況該怎麼解決阿?
作者: andy826    時間: 2011-1-20 14:38
捷運站附近, 建議保留 / 離捷運遠, 趁現在房價普遍高就脫手.
作者: 國中老師    時間: 2011-1-20 14:57
回覆 longhong2266 的文章
5 g: I) J' ?( H' K  d! W  Q& @+ n3 L( b
沒錯!我們這次也是舊換新(四房),結果銀行給我們還不到七成咧!慶幸我們自備款多!
作者: fay    時間: 2011-1-20 15:14
回覆 國中老師 的文章
2 m  T5 Z+ M  m( d$ w) |; E1 B0 L: z9 `, ~
老師有公教專案阿?
/ {* r2 n' n1 I4 H* ]怎麼才貸到七成
作者: longhong2266    時間: 2011-1-20 15:24
回覆 國中老師 的文章
. ^8 X5 T  e! {8 n3 P7 d4 A, o8 @1 S  z% s' ^# x/ w
他們銀行這次很奇怪..先賣房再買房=換屋...先買房再賣房=投資..說這樣貸款定義不同..
作者: 國中老師    時間: 2011-1-20 15:30
回覆 fay 的文章, x# c  |( Q) D# Q* ^' m
& s% m( Z) _( \6 W* E6 Y; d
是呀,還不到七成喔!我超火的,還特地讓我請補休假回三峽辦,櫃台小姐態度超差,我忍不下這口氣打電話去客訴,是嫌我們軍公教,讓你們沒業績嗎?沒賺頭嗎?講話就反反覆覆 算了反正多借是多還,多給他們賺利息,我在電話這頭跟他說,這是我這一輩子第一次跟銀行交易,也是最後一次,你們讓我感覺差到極點!
作者: fay    時間: 2011-1-20 16:10
回覆 國中老師 的文章6 H$ B" |3 I2 O6 D
' x( e3 _9 M& Q% o+ c
是阿~上次我也有不好的經驗
# M2 I9 M' q/ c  q5 q而且銀行鑑價有時都估的較低& b$ \5 [% N7 a: ]4 B# C
不過後來朋友介紹的民營銀行就好多了( l& i& A( I' m: I
作者: 國中老師    時間: 2011-1-20 16:18
回覆 fay 的文章
! h9 b7 `0 W3 A8 ]1 r
9 B1 }7 T* M6 F6 ?沒辦法!就吃定我們倚賴軍公教利率,莫名其妙 借錢又不是說不用還,或是不用利息,幹麻擺高姿態呀,說句難聽點,如果今天真的有能力,真的想整個還清,也不需要看他們臉色,又頻頻在那邊推薦啥鬼保險(留房不留債)
作者: ericchu    時間: 2011-1-20 16:21
回覆 國中老師 的文章
: m' X( P8 h9 D* C
# W4 t$ S0 _2 a4 n  {以老師的條件應該去民營銀行貸款可以得到很好的成數吧?服務也相對好很多呢~~
作者: pocketman    時間: 2011-1-20 16:31
另外一個方式是你可以跟租客說我優惠你半個月~一個月的租金，但你要開門讓人家看屋（當然盡量配合他在的時間），這樣兩邊都好談，你也能較快的時間賣掉～
作者: 談天說地    時間: 2011-1-20 16:33
本文章最後由 談天說地 於 2011-1-20 16:34 編輯 & t+ O" b3 v: B
' p! Q! u& ?; y
回覆 limingche 的文章
3 I( v- L9 D4 `/ z$ V4 Y. r4 r) p3 a7 M7 f" R; A
民法雖然規定買賣不破租賃但是還是可以請求舊屋主與承租方約定時間更換租賃契約，將出租方由舊屋主改為新屋主其他約定則須經新出租方與承租方雙方合意後更改舊租賃契約內容，同一時間新舊屋主可入內一起驗屋完成屋況確認後交屋結案(PS:當然之後租金要交由新屋主收取)
作者: snoopylo    時間: 2011-1-20 17:28
談天說地 發表於 2011-1-20 16:33 4 m% j8 k8 ~3 z
回覆 limingche 的文章
2 ~" h8 V& u: h  T. U4 I/ I
3 j7 T. A% x7 ~' r$ ?民法雖然規定買賣不破租賃但是還是可以請求舊屋主與承租方約定時間更換租賃契約， ...
1 A; l/ w9 `4 Y- f  N( d
聽起來好複雜,3 r6 w3 u& a& A7 z
結論就是,看要省錢還是省麻煩,
  q0 a) t  E3 x& A3 e( A要省錢的話,就得去跟房客談,而且,人家還不一定答應.
& T# i* ]# ^1 w+ Y! o. t+ o/ x: O(明明是你的房子,結果還要看房客臉色)
1 a& N( N+ H) O要省麻煩的話,就乾脆直接賣了,不跟房客囉唆嘍...
5 R% g, U" D% x3 P5 [1 u* E) M4 e
我三峽的房子還好,是在代銷時買的,所以他們整批跟銀行談優惠價格,
$ Z: o/ s- d7 v5 v所以幾乎貸到九成哩...
作者: 國中老師    時間: 2011-1-20 21:21
回覆 ericchu 的文章
5 Z1 O$ M: U+ R
6 j, [" }; W5 z$ G謝謝你的建議,我有一個疑問:% M+ M7 s) m" ~
華銀不是民營的嗎?(國銀不是只有台銀,土銀,合庫,跟郵局)0 T+ c6 g* n5 g4 @& z1 N
偏偏這幾年吧?!政府是跟華銀簽,所以這幾年軍公教利率是跟華銀辦 問過其它同事,他利率最低! D7 v# e9 y! s" ~- ^; v. d& Q$ y# J
算了,我說這真的是第一次,也是最後一次,接下來再踏進華銀三峽分行,就是我要整個還清
作者: ericchu    時間: 2011-1-21 00:40
回覆 國中老師 的文章" r+ k7 c* E) L$ l, t$ F
3 ]& e/ f% w) ^9 w. {, V
彰化銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行、台灣企銀......這些都是公謍的喔～2 i( M- E$ M! ?9 P/ @# _0 p
% j# [; ?6 B1 g" |! x
當初我要貸款的時候、就問我們公司總會計可不可以去幫我問我們公司長期配合的台企銀、因為我想我們公司在台企銀的往來每個月應該有好幾十億、應該可以就近貸款、結果連總會計都勸我不要、因為動作太慢了................# h, q0 b# A3 E$ ]9 O

* I+ D, E' v) G. p4 ?. P! _/ H/ K) l1 T
這些銀行從以前就是公家機關的做事方式、現在也很難改變啦～～～8 L% I1 X7 m% r. N- S
（也許只有我感覺是這樣、應該還是有優秀的公營銀行員啦）



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