: R; v* ]/ |; P7 ?# r' W 我的建議是，請找越有名氣，對你越有保障。畢竟，報章雜誌也只會刊登大間房仲的踢爆文，對於小店，很難上報的。- J& a' `/ k4 s3 x
% @9 f. \4 d' \* N 還有，如果你對某個經紀人不滿意，覺得他不夠勤勞，想換人，就別客氣，一個認真的經紀人，才會給你帶來幸福的人生。- W* y. A* Z; ~4 z, l
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至於房價，請交給你自己，別以為，經紀人收你的服務費，就是要負這個責任，除非，哪間房仲打出「買貴退雙倍差價」這樣的就甘心保證，不過，不可能，每間房屋都是一個個體，不是集合生產品，不同的屋況，就有不同的價格，反倒是預售屋比較簡單了。7 `$ f+ y2 q- ?$ ~5 c4 s7 Z
# a7 x: J2 I4 r4 `7 N2 F 中古屋還有一個特別的習慣，房仲為了要成交，一定會告訴你，最近的成交紀錄，當然，他給你看的一定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不可以只談一間，你一定要多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，你才能找到一個真相。 5 s& g3 f1 F9 Z1 I4 k; e9 C $ X$ C0 u6 }$ `) k- t. ~. i 還是一句老話，作功課！9 I8 f0 p5 q+ ? X3 G3 Y
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Box：中古屋的定價當然是屋主的開價，不過，程序是這樣：屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。; X- }/ y) r* T! u/ s+ v
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黑心房仲的開價，則是再加上他自己的額外獎金，萬一你要殺價的話，他可以假裝不收你4%仲介費用（或是打折），但是，他已經跟屋主談好，要退多少佣金給他。 d0 H2 _; z- |# W6 ~$ J
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但你也很清楚，房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就啥也沒有，所以，房仲會這樣暗示你：「這棟成交大概多少多少，你可以用這個數字來出價。」或是「上個月這個社區賣了一戶，成交多少多少，所以你可以用這個價格來跟屋主談談看。」 ; a5 m' ^, ]2 | ! p& g+ A) a$ ]4 A 如果，這個屋主有時候周轉比較緊，想要早點放價格，不管他是不是投資客，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，你要不要見面談？」你可以大方的直接問房仲，屋主可能的價格，剩下多少。 , k3 q# D# V5 E, n+ K; w , ^- e4 T0 o$ j1 S( f a 4 D _: M3 V' Q1 Y
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屋主買價預測 3 i; r \( [1 J- S6 h: I% i9 R& G2 e) C5 q/ a. M
這種預測，只能預測，而不見得可以適用全部產品，但對五年內的成屋特有效果。 $ }6 H3 B' g, @* X0 _/ I 6 E& q+ ?, v( Q7 r0 k. ] 網路成形大約就這十年，不管你上哪個網站，只要在入口網站上輸入案名，就有可能找出這個社區過去預售的價格、討論，這是智邦不動產最大的優勢，存了不少過去的資料，供你參考。 F0 m; ~" h. ` N a* E2 D% n/ u: S
當然，房價可能會漲，也可能真的是漲，所以，當你查出來過去成交的價格之後，接著，判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手。如果他交屋一年內就脫手，不是見房價好就收，就是房屋不好住，這兩點你可以留意。& p( P C' E! T9 b
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如果是見好就收，想也知道，你該讓他賺一點，否則他不會賣，至於加多少，當你在明確的告訴他，過去他可能買多少，可能的加價幅度，至少一成以上，最多就要看屋主他想賺多少。5 g# s, b5 d( ~/ D* R- o! ]6 `
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如果房屋不好住，不見得對你也不好住，有時候只是方位問題，或是當年一時衝動買了距離遙遠的房屋，當然，也有可能是有瑕疵的房屋，住了才發現。 & j: N8 h) C) k* t 5 n1 c' j9 z9 ]) g5 E 無論何種不好住的理由，除了超自然的風水問題，比如屋主非要住朝東屋、大門朝西、臥室在南邊、廁所要在北邊之類的以外，都可以用錢來計算，比如，有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重做隔音天花板的費用，諸如此類。 5 U' o' t- ^2 ], T0 t) h& B; ~" y6 l- K$ {/ ?
當然，你功課作的越好，就會越清楚知道，這個社區值多少。% h0 i6 V2 X' J } ]+ M
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見面談7 y$ k0 P* }: H+ j
+ K& W! O, a7 S7 V 我很討厭房仲動不動就找屋主來見面談，畢竟他賺我的仲介費，卻啥事也不作？通常經紀人一下子就要求見面談，我一定說：「好，來談吧，不過要先扣你一半佣金，因為你作的事不夠多，不該領我佣金的。」 $ N$ F! r3 x; L- N. t - r% f: B9 A# `: {: B' ^ 是的，房仲利用見面談，來拉近買賣雙方的距離，成交也通常是那一瞬間就完成，對房仲來說，他不用兩邊傳話，有時候傳錯話可能又有副作用，這樣作，省事又有效果。, a+ ]$ V" @# O+ }
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投資房殺三成自住房殺兩成五3 ^- k# `, ? v; ] @/ X
1 g% ]$ ]3 b% u. S: D: g b! E I8 Y 前面千叮嚀萬叮嚀，盡可能不要買投資客的房屋，就是因為，投資客買屋賣屋的目的，就是要賺錢，他的開價，也會跟上預售屋的行情，但是，這些都是暴利，沒有賺五成，他不會脫手。7 {% l3 V; `2 X) i9 G- F* N/ @& l
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如果，實在是很喜歡這間房屋，你可以試著殺三成價格，來測試投資客的能耐，畢竟，有滿手房屋的投資客，如果他賣這間房屋已經三個月，勢必會對後勢有些不同看法，或是，這個房子有比較難脫手的問題，當他賣十戶、有一戶已經賺到五成價差，其他九戶就有機會放低一點的價格賣出。$ W: n* |: ^% |8 e# B
" J- I% d% m) R# ]: P 但是，你出價五折？我想，連談都不用談，哪有人殺價一下子就砍到骨頭？他不會賣你的，要想辦法殺到肉就好，留一點筋給他賺，你才買的到房屋，萬一買不到投資客的房屋，就算囉，賺錢很辛苦的。 ) P1 n3 [$ u; B, P* j7 o5 z. |. k$ [, W
如果你已經確定，這戶真的是自住客，那麼，根據我的經驗，第一刀就是兩成五以上，因為房仲也知道，是買家都會殺價，如果你只殺一成，八成馬上成交，先殺個兩成或兩成五，再看看屋主反應如何，接著以「十萬元」為單位，加一次、兩次，接著，以「一萬元」為單位，喬出最後價格。 4 t0 F) s. r8 c: U, D+ i# Z; i1 t+ N f$ \2 c3 R
喬不下來，就用凹的，比如，原本屋主賣屋不含冷氣，你覺得他的冷氣還可以用，就凹他的冷氣。你看上掛在牆上的某個裝飾品、畫，也可以拿來凹，但你要自行判斷有沒有價值。 : U) @4 a* u. ^$ \8 g0 D4 d% d3 f/ F/ f- Z ^8 K" i
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挑毛病殺價法 - A- P( G1 f7 X5 b! ]% V3 z2 s! `; R! R* F) Y E3 {2 r
嫌貨就是買貨人，這在過去成立，現在，可不太一定，嫌多了，屋主會認為你是奧客，而連談都不跟你談。所以，要嫌，就要嫌到正確的地方。6 i1 F* A) I5 U4 i
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可以嫌的，必須在難以改變的缺點為主。比如，方位比較差，有西曬的大問題；客廳太小，只能把房間拿掉一個；廁所與廚房相通，風水不好，要重新隔間才可住；漏水啦，要花大錢補救，而且還要跟樓上的人談判；沒有陽台耶，要扣掉室內空間才可以製造出陽台，這不好用；公設比很高啦，虛坪太多，雖然地點好，可是換算起來更貴；車位那麼難停，我又不是賽車手，每天要花五分鐘停一個車位。 4 C1 c! V7 j, ~+ X+ _ K7 m0 R 4 ~5 U- k. Y; c) \ 你不可以這樣嫌：裝潢設計很沒質感，不值那個錢，要打掉重作（這是主觀問題，你頂多說，設計不合你使用，或是你不喜歡這類設計）；一樓有早餐店，容易有火災，要花很多錢保險（早餐店只有鐵板咧，用火的地方不多）；牆壁都被你小孩畫花了，油漆要花很多錢重漆（小孩本來就這樣，你頂多說，油漆有點髒了，要換）。; m! k1 ~! v4 J. y- j/ i
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嫌棄，是一門學問，你只要挑到核心問題就好，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得可以殺的到價格。 ) W9 K3 \, C3 U9 o* l# y" t/ E: b; S* h. e ^, [8 k& ^5 _' D8 s; R
但是，如果這間房屋是間投資房，你看的出，他只花了十萬元就號稱百萬裝潢，倒是可以直接講明，這裝潢有那裏哪裡有問題，比如插頭根本沒有電，要重新拉線裝潢等等，投資客自己非常清楚投資房的問題，當他知道，你不是個盤子，願意放價格的時候，你就有機會買到合理價格。2 A* @* K$ S" A% b% p2 P* g
) `0 m& W' c! ?# y+ V 你家人或朋友有很會買菜的嗎？比如你三姑、你六婆，帶她去嫌棄就對了，他們絕對知道，該如何「和緩」的嫌棄。1 \% W/ J9 H2 j S+ M8 \" E' h
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仲介費激勵法 . ?$ b1 [+ \% u) a9 r; ~( u% ?/ D % d, o5 Y% a. c l2 I# p3 Y 坦白說，我問過房仲，價格坦不攏，就砍仲介費的方式來成交，他們很不喜歡，但如果遇到沒有業績的時候，該砍還是要砍，沒賺到錢有時候並不是絕對，度過業績壓力還挺重要的，尤其是，有人想要爭月冠軍的時候，萬一他成交你這間，成交金額可以達成目標，他一定願意放棄仲介費。$ @+ \( Y# ^- G) d1 x
0 [* D2 s* j; u, L8 s 我倒是經常教別人這樣作：「你告訴房仲，如果一千萬元買到房屋，就不給你1%的買方仲介費，但如果可以用九百五十萬元買到房屋，就給你2%仲介費用！」小小重賞之下，會有勇夫努力幫你談價格，對房仲來說，成交才有獎金可領，幫買方用越低的價格買到房屋，你可以用高一點的仲介費來鼓勵他努力。 1 z% U. i) I/ v# a# M2 S3 b 3 X$ t; F1 I7 O0 U- C" b 有制度的大房仲公司，不收事後回禮，他賺的是賣方4%佣金，以及買方的1%佣金（有的要求2%），所以，或許你買屋可以省下1%的服務費，因為他還有4%的服務費可以收，但很多賣方也會砍服務費用，所以，你給他一些甜頭，對你買屋，有很大的幫助。7 x" Z. G+ E( d" e; t% k. v( p* \