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標題: 黑心投資客炒房告白實戰3中古大樓看屋法之二 [列印本頁]

作者: faith 時間: 2011-1-2 18:11
標題: 黑心投資客炒房告白實戰3中古大樓看屋法之二
裝潢，是中古屋最不用看的地方，但也是最難分辨的地方。一個完整的裝潢，對於中古屋的出售，會有絕對性的加分作用，不管是自住客或是投資客，在賣屋的時候，一定會把屋況整理乾淨，擺放一些鮮花來製造舒適感。

但，除非你想買的就是裝潢屋，否則，前一手的裝潢，必定有一些是你不合意的地方，比如牆壁的顏色，或是櫃子的外觀等等。所以，當我看中古屋的時候，有時屋主或房仲會在你身旁，叨叨唸說：「這沙發是義大利原裝、壁紙一才要上千元、馬桶是日本品牌……。」我都會在第一時間，告訴他，這些，我都不要，醜死了。

是的，很傷人，但很有效，他原本用來加價的武器，馬上被你繳械了。

其實，裝潢還是該看的，請留意的是不用拆的地方，除非，你真的全部都要砍掉重練。

不拆的，是隔間牆，看屋時，要敲一敲所有的牆壁與隔間，如果他是磚牆，重新上色即可，如果是木作或是輕隔間，也就是敲起來會「空空」作響，跟你挑西瓜一樣，要查看一下是否該重換，或是同樣補土粉刷及可，記得，在牆壁上找出掛畫或是有任何釘子釘過的地方，檢查有沒有裂開。

天花板的樣式，如果合你的意，也可以不用拆，重新漆上一層你喜歡的顏色即可。

木作的衣櫃，如果用了超過兩年，你就該留意，角落是否有出現黑色一點一點的痕跡，是的，「蟑螂」糞便的痕跡，不瞞大家，我聞的到這裡有沒有蟑螂，因為本人痛恨這類會引發過敏的生物，如果，木作的櫃子出現了蟑螂的痕跡，你必須思考，門片或是角落有沒有破洞，該全換還是只換門片即可。

同樣的道理，舊家具都會有蟑螂的問題，對我而言，凡是舊家具，一律不要，因為這些生物，可能藏在沙發跟床組的木頭內，我的舊家曾經窩藏一隻小野貓，躲在舊的沙發破洞裡，長達兩周呢，白天從壞掉的鋁窗進出，晚上就睡在洞裡，半夜哇哇叫，我媽嚇個半死。

素顏：廁所跟大樓管道間

在「黑心建商的告白」裡，我建議過大家，要看廁所天花板的素顏，新成屋要看，中古屋更要看，如果曾經有漏水的問題，在這個素顏的地方，一清二楚，因為，漏水都是從管道間開始的。

中古屋，還要看天花板與樓版的那根「木頭」，這根木頭，就是撐住天花板的力量所在，在廁所，要看這根木頭，有沒有因為長期潮濕而造成的發霉狀況，進而分辨這個廁所，是不是容易潮濕。如果是，你首先要再你的裝潢預算裡，加上一筆天花板費用，以及除濕機的購買，加上通風問題。

如果潮濕，甚至有水痕，也要考慮防水、抓漏的問題，以及增加裝潢預算。

大樓管道間，則是聞出味道的好地方。尤其是通往化糞池的那個管道間，如果當初建商沒作好，或是後來因為時間久了，有縫隙了，打開管道間的門，味道就會相當豐富，你家不久也會有相同的味道。

摸紗窗

看標題也知道，我請你們手賤一點，要摸一摸紗窗，看完屋再洗手就好，洗手時，順便確認一下水壓大不大，真是一摸多用途阿。

這是一個小技巧，當然未必每次都有用，如果屋主懂得洗乾淨，你就啥也看不到了，但就我的觀察，十間有九間房屋，並不會對紗窗有特別待遇，窗戶可能會擦，紗窗則是忘了。

如果紗窗一摸，特別黑，你就要留意，是否這一帶施工多，或是，空氣品質不良？如果又帶一點油油的感覺，那空氣品質還真的不優，比如我聽朋友抱怨過，他家在桃園南崁中油煉油廠附近，紗窗除了黑，還特別油。

至於幾樓比較黑，沒有研究顯示幾樓就會較髒，我弟弟住二十一樓，他的紗窗還挺白淨，也不用每個月清潔，我自己住十二樓，每兩周就要擦一次。

另外，如果附近有鴿舍，有時候當你看屋的時候，鴿子並不會特別出來飛給你看，可是，紗窗上就會有一點點毛，家中如果有容易過敏的小朋友，對毛髮會過敏的，要留意。

鐵窗的安全

新大樓或是等級好一些的社區，多半不會有鐵窗的問題，有鐵窗不一定你家就安全，反倒是告訴歹徒，我們這裡曾經可能偷過，歡迎你來試試？沒鐵窗不一定不安全，只要建築規畫時，有考量到居住安全，並且加上進出管制的方法，沒鐵窗還是挺安全的。

當然，我也看過整棟大樓的鐵窗，非常一致，乾淨俐落，大家統一外推，這樣外觀也不會因此而被破壞，同樣對房價有保值的效果。

最糟糕的，就是這戶這個樣、那戶那個樣，有的外推有的內凹，這樣的外觀，一看就知道「管理很差」，住戶素質不一，中古屋有時候非常容易出現，不是建議你別買，而是，除了萬一失火，可以從室內逃到室外的安全機制，重點在於，小偷動線。

你家如果有鐵窗，你會在鐵窗開個小門，並且加上鎖頭鎖住？可能有小門，但是不會鎖住，如果會鎖，反而更危險，萬一燒起來你還可能沒時間開鎖。

小偷動線就是，有鐵窗就好爬，小偷可以從一樓找箱子、管道爬到二樓，然後，哪一戶有開就偷哪一戶，二樓全鎖住了？就沿著鐵窗爬到三樓。頂樓也是，沿著水管或鐵窗，哪一樓好進入就走哪一樓，你為了怕小偷而作的鐵窗，反倒成為小偷最好的攀爬動線。

「唉呀，小偷破壞門鎖就好啦，不會那麼危險爬外面的。」如果這樣，像江霞、伊能靜這類名人，就不會緊張的找警察、開記者會了，你家外面有鷹架，他就爬鷹架，沒有的話，就從一樓、頂樓、隔壁大樓。

還有人會搭鐵窗，不是用來防小偷，而是要來放花盆的，這種最好偷了，連鎖都沒有，也很好攀爬到其他樓層。這樣的新聞也不是沒看過：「花盆落地雜到路人」，所以，少那一點空間利用，還是有好處的。

最後一問：管理費用與管理基金

大樓多會有管委會的制度，但現在黑心建商很多，黑心管委會也不少，建商不合作撥公共管理基金，或是整個社區基金，被無良主委捲款逃跑，時有所聞，看房子的時候，隨時留意這點，否則，沒有基金的社區，要作任何事都很麻煩，你有可能剛搬入新家，就又要繳一大筆基金費用。

不管你想買小套房，還是大豪宅，都會發生。

不幸的，我認識個朋友，買了間西門町的小套房後，努力經營管委會，二年後，將一千多萬的基金捲款，人移民到菲律賓逍遙了，後來該社區每戶就都要多付管理費，存基金，慘。

有時候，這個月的所有開支，會貼在社區公布欄內，記得花一點時間去閱讀，比如，有多少人繳了多少管理費，花了那些奇怪的費用，在這個表可能都有公佈，厚工一點的，你也可以請屋主或房仲協助，向社區調閱每月的花費明細，這些跟你未來要不要住這個社區，都有很大關係。

而你所繳的每月管理費，無論高低，都可以趁機瞭解，你願不願意花這個費用，比如，每月花八萬元請一個會講六國語言的秘書？每月花三十萬元維護你不會用的SPA池、溫水游泳池？我有看過有社區每月花二萬元，請來老師級人物，在社區大廳裡擺一盆鮮花。好看是好看，有沒有需要花費這些，則是自行判斷。

社區活動也是一大花費，有的社區熱愛社區活動，每逢節日必有大型餐會，你要思考會不會參加，因為活動多，花費也多，你要繳的管理費也多，但好處是，你將會認識不少鄰居，多交朋友。

新成屋的社區硬體花費較少，五年以後的社區，就像你的汽車一樣，開始會花一些維修費用，十年以後的社區，可能連電梯都要大修、機械車位要換馬達等等，請留意社區的存款，起碼要有幾百萬元來支應，如果沒有存款，所有的花費就要每次由所有住戶來分攤。

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