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標題: 黑心投資客炒房告白 實戰3中古大樓看屋法之二 [列印本頁]

作者: faith    時間: 2011-1-2 18:11
標題: 黑心投資客炒房告白 實戰3中古大樓看屋法之二
裝潢,是中古屋最不用看的地方,但也是最難分辨的地方。一個完整的裝潢,對於中古屋的出售,會有絕對性的加分作用,不管是自住客或是投資客,在賣屋的時候,一定會把屋況整理乾淨,擺放一些鮮花來製造舒適感。5 Y4 U0 t( A3 `/ R2 @

$ p: H1 d, M( t7 A2 O    但,除非你想買的就是裝潢屋,否則,前一手的裝潢,必定有一些是你不合意的地方,比如牆壁的顏色,或是櫃子的外觀等等。所以,當我看中古屋的時候,有時屋主或房仲會在你身旁,叨叨唸說:「這沙發是義大利原裝、壁紙一才要上千元、馬桶是日本品牌……。」我都會在第一時間,告訴他,這些,我都不要,醜死了。
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+ Y' C4 t$ I% r/ Q; @4 s    是的,很傷人,但很有效,他原本用來加價的武器,馬上被你繳械了。. R9 v% b% h5 p, e! S. T
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    其實,裝潢還是該看的,請留意的是不用拆的地方,除非,你真的全部都要砍掉重練。
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7 C$ r7 M6 w, Y& E$ |+ D    不拆的,是隔間牆,看屋時,要敲一敲所有的牆壁與隔間,如果他是磚牆,重新上色即可,如果是木作或是輕隔間,也就是敲起來會「空空」作響,跟你挑西瓜一樣,要查看一下是否該重換,或是同樣補土粉刷及可,記得,在牆壁上找出掛畫或是有任何釘子釘過的地方,檢查有沒有裂開。* K  b2 }0 K% h/ G
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    天花板的樣式,如果合你的意,也可以不用拆,重新漆上一層你喜歡的顏色即可。& {- E2 G- s- }

, o# E4 u3 D( S7 c' e4 j  ~9 M    木作的衣櫃,如果用了超過兩年,你就該留意,角落是否有出現黑色一點一點的痕跡,是的,「蟑螂」糞便的痕跡,不瞞大家,我聞的到這裡有沒有蟑螂,因為本人痛恨這類會引發過敏的生物,如果,木作的櫃子出現了蟑螂的痕跡,你必須思考,門片或是角落有沒有破洞,該全換還是只換門片即可。
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* x7 s1 _4 R2 {7 U" S2 s    同樣的道理,舊家具都會有蟑螂的問題,對我而言,凡是舊家具,一律不要,因為這些生物,可能藏在沙發跟床組的木頭內,我的舊家曾經窩藏一隻小野貓,躲在舊的沙發破洞裡,長達兩周呢,白天從壞掉的鋁窗進出,晚上就睡在洞裡,半夜哇哇叫,我媽嚇個半死。9 G" p& R6 i; D! a) p  Z3 A
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素顏:廁所跟大樓管道間3 W7 V  x1 f. [) r( t
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    在「黑心建商的告白」裡,我建議過大家,要看廁所天花板的素顏,新成屋要看,中古屋更要看,如果曾經有漏水的問題,在這個素顏的地方,一清二楚,因為,漏水都是從管道間開始的。1 V# ~. \  M* g0 o9 d; Z2 O

2 ?; U' i1 X& b# u' i4 c+ }! D    中古屋,還要看天花板與樓版的那根「木頭」,這根木頭,就是撐住天花板的力量所在,在廁所,要看這根木頭,有沒有因為長期潮濕而造成的發霉狀況,進而分辨這個廁所,是不是容易潮濕。如果是,你首先要再你的裝潢預算裡,加上一筆天花板費用,以及除濕機的購買,加上通風問題。
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    如果潮濕,甚至有水痕,也要考慮防水、抓漏的問題,以及增加裝潢預算。
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    大樓管道間,則是聞出味道的好地方。尤其是通往化糞池的那個管道間,如果當初建商沒作好,或是後來因為時間久了,有縫隙了,打開管道間的門,味道就會相當豐富,你家不久也會有相同的味道。+ |! c7 x8 V( h" w' K
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8 L8 C" y7 b) s7 T摸紗窗
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    看標題也知道,我請你們手賤一點,要摸一摸紗窗,看完屋再洗手就好,洗手時,順便確認一下水壓大不大,真是一摸多用途阿。2 p9 m6 I7 u6 X6 L: J
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    這是一個小技巧,當然未必每次都有用,如果屋主懂得洗乾淨,你就啥也看不到了,但就我的觀察,十間有九間房屋,並不會對紗窗有特別待遇,窗戶可能會擦,紗窗則是忘了。8 D( ~5 q! V- a6 m4 m' m4 o9 f

7 f9 I- `, {; s6 X$ F- j; O    如果紗窗一摸,特別黑,你就要留意,是否這一帶施工多,或是,空氣品質不良?如果又帶一點油油的感覺,那空氣品質還真的不優,比如我聽朋友抱怨過,他家在桃園南崁中油煉油廠附近,紗窗除了黑,還特別油。
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    至於幾樓比較黑,沒有研究顯示幾樓就會較髒,我弟弟住二十一樓,他的紗窗還挺白淨,也不用每個月清潔,我自己住十二樓,每兩周就要擦一次。* F2 `9 |6 R% J" E7 h6 |

0 d- A' h7 X6 P  L# @9 k    另外,如果附近有鴿舍,有時候當你看屋的時候,鴿子並不會特別出來飛給你看,可是,紗窗上就會有一點點毛,家中如果有容易過敏的小朋友,對毛髮會過敏的,要留意。
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5 I) O' A- t" Z/ f, P. Q鐵窗的安全
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) j7 r+ T1 M! H  L7 w8 M    新大樓或是等級好一些的社區,多半不會有鐵窗的問題,有鐵窗不一定你家就安全,反倒是告訴歹徒,我們這裡曾經可能偷過,歡迎你來試試?沒鐵窗不一定不安全,只要建築規畫時,有考量到居住安全,並且加上進出管制的方法,沒鐵窗還是挺安全的。) E, B& F7 f3 y2 L' P" f' U
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    當然,我也看過整棟大樓的鐵窗,非常一致,乾淨俐落,大家統一外推,這樣外觀也不會因此而被破壞,同樣對房價有保值的效果。
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    最糟糕的,就是這戶這個樣、那戶那個樣,有的外推有的內凹,這樣的外觀,一看就知道「管理很差」,住戶素質不一,中古屋有時候非常容易出現,不是建議你別買,而是,除了萬一失火,可以從室內逃到室外的安全機制,重點在於,小偷動線。% B& X$ ]$ Z+ M. D4 F

1 T# s# N; }' H3 a) v    你家如果有鐵窗,你會在鐵窗開個小門,並且加上鎖頭鎖住?可能有小門,但是不會鎖住,如果會鎖,反而更危險,萬一燒起來你還可能沒時間開鎖。
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    小偷動線就是,有鐵窗就好爬,小偷可以從一樓找箱子、管道爬到二樓,然後,哪一戶有開就偷哪一戶,二樓全鎖住了?就沿著鐵窗爬到三樓。頂樓也是,沿著水管或鐵窗,哪一樓好進入就走哪一樓,你為了怕小偷而作的鐵窗,反倒成為小偷最好的攀爬動線。3 |# m0 [( I# [+ R

! C4 _' j' T) }) V    「唉呀,小偷破壞門鎖就好啦,不會那麼危險爬外面的。」如果這樣,像江霞、伊能靜這類名人,就不會緊張的找警察、開記者會了,你家外面有鷹架,他就爬鷹架,沒有的話,就從一樓、頂樓、隔壁大樓。3 D1 O* \8 V( a- j; z7 k

" P- |* I  P  ]+ m8 _    還有人會搭鐵窗,不是用來防小偷,而是要來放花盆的,這種最好偷了,連鎖都沒有,也很好攀爬到其他樓層。這樣的新聞也不是沒看過:「花盆落地雜到路人」,所以,少那一點空間利用,還是有好處的。
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最後一問:管理費用與管理基金/ ?8 e. o) V. Q7 [  G0 S* l4 D
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    大樓多會有管委會的制度,但現在黑心建商很多,黑心管委會也不少,建商不合作撥公共管理基金,或是整個社區基金,被無良主委捲款逃跑,時有所聞,看房子的時候,隨時留意這點,否則,沒有基金的社區,要作任何事都很麻煩,你有可能剛搬入新家,就又要繳一大筆基金費用。' p+ ?  E) F( m$ G( r

2 y+ p- t3 c; ~. c# Q    不管你想買小套房,還是大豪宅,都會發生。
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不幸的,我認識個朋友,買了間西門町的小套房後,努力經營管委會,二年後,將一千多萬的基金捲款,人移民到菲律賓逍遙了,後來該社區每戶就都要多付管理費,存基金,慘。
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    有時候,這個月的所有開支,會貼在社區公布欄內,記得花一點時間去閱讀,比如,有多少人繳了多少管理費,花了那些奇怪的費用,在這個表可能都有公佈,厚工一點的,你也可以請屋主或房仲協助,向社區調閱每月的花費明細,這些跟你未來要不要住這個社區,都有很大關係。' M: c: K4 ?3 h3 x+ e
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    而你所繳的每月管理費,無論高低,都可以趁機瞭解,你願不願意花這個費用,比如,每月花八萬元請一個會講六國語言的秘書?每月花三十萬元維護你不會用的SPA池、溫水游泳池?我有看過有社區每月花二萬元,請來老師級人物,在社區大廳裡擺一盆鮮花。好看是好看,有沒有需要花費這些,則是自行判斷。; I2 L; k3 V6 T: s) }$ \7 Q

9 P' @9 L; S! f: ?; M% w    社區活動也是一大花費,有的社區熱愛社區活動,每逢節日必有大型餐會,你要思考會不會參加,因為活動多,花費也多,你要繳的管理費也多,但好處是,你將會認識不少鄰居,多交朋友。
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    新成屋的社區硬體花費較少,五年以後的社區,就像你的汽車一樣,開始會花一些維修費用,十年以後的社區,可能連電梯都要大修、機械車位要換馬達等等,請留意社區的存款,起碼要有幾百萬元來支應,如果沒有存款,所有的花費就要每次由所有住戶來分攤。   c  F" T5 ?3 O: b( j& ]4 a% {6 a, ^





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