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標題: 房價的算法及一些拉裡拉雜小問題 [列印本頁]
作者: ericatw    時間: 2014-8-21 15:26
標題: 房價的算法及一些拉裡拉雜小問題
本文章最後由 ericatw 於 2014-8-21 15:29 編輯 - ?9 n$ i  J9 M3 A8 ~& Y$ g* V
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最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例如60坪，內含10坪的車位，
# W9 i- T& ~9 G1 y, u! A他的售價是1500萬，會說一坪25萬，看起來好像不高，可是車位不是另外計價的嘛?(100-150左右)，
9 N' H4 C# A3 U, `' R4 W這樣車位坪數又加進來稀釋單價@@"，到底現在要一坪買多少才合理?(如果以北大商業區周邊來看的話?), ]( P- [* p& \8 i6 P0 @. Q! a
有最近幾個月才買房子的捧油嗎?不好意思可以私訊交流啦!
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' ^3 O$ w; c' g0 Q以下為關於房屋拉裡拉雜小問題:
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  N/ ]. K9 S5 O4 W3 d  k: D2 p( O& Y+ D1.另外，由於中古屋的關係，原本的房子就已經有裝潢了，不知道有經驗的買主會全部敲敲掉再重新打造自己的風格，還是多半會將就呢?+ z9 |+ x5 Z) e
2.這幾年開放式廚房很流行，不過好像不太實用厚?還是因為想要有開放式廚房會在烹調上做調整呢?(例如蒸煮烤等等.....)
3 p6 A( ]% K0 A' _( W9 D$ Q3 j/ X' |3.靠近高速公路的學府路房子會覺得吵嗎?(會有高速公路低頻的車流聲嗎?)4 [0 G% E" u: |
4.住學校附近會被上下課鐘聲所困擾嗎?
0 d  S" \# b, \7 `% h% w5.聽房仲說北大只有四個真正的公園，其他是假的(會再蓋成房子之類的)，有人知道哪四個嗎?
8 J$ m! z" ^/ G- e1 H& [0 O6.有其他買房子要注意的事項嗎?(真的會在意風水嗎?我是完全不懂，可是還是能避則避)
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: I1 E9 @' [! l6 [好不容易存了點錢，真的希望能買到適合的房子，也不希望再搬家了啦!>"<，感謝各位，希望有機會變成好鄰3 b/ m) ], q3 M# @; L( A
居喔!2 Q' W$ E" C# F
作者: jojoyaro    時間: 2014-8-21 16:41
本文章最後由 jojoyaro 於 2014-8-21 16:44 編輯 - P& W, i- ^# l- `8 c# F

: Z, U9 i6 u- j5 U, C1 e/ @應該會扣掉車位的坪數跟價格
" Y: k2 I9 ?& J. M+ z3 o+ q  w1350萬除以50坪(扣掉車位的價格除以扣掉車位的坪數)=單價27萬, I4 ?- @1 J, Q
是貴還是便宜要看社區..
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學府路第一排,個人是覺得有吵一些
& f& Q/ l1 {/ _: C不過要看窗好不好,開窗是一定有聲音的
& ]7 u2 }8 E' ]6 e) I有好一點氣密窗的社區是還不錯的! F" n) `5 [% r3 g" u. I, @% r
個人經驗,就算低樓層也會比街廓裡的高樓層沒氣密窗安靜許多的
: h0 h9 M6 C7 ~, y4 o同社區面南的可能會好一些,不過也要看社區的開口設計
7 k- v* i5 s# U- c* i2 W4 `當初看屋時,車流聲在有些社區的中庭迴盪...
# w7 a, U8 x- g1 ?有些則沒啥感覺
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個人是住離學府路隔兩個社區,晚上蟲鳴跟蛙叫還更大聲...聽著還算舒服就是了
作者: ericatw    時間: 2014-8-21 17:24
嗯!謝謝啦!看來有個好窗子很重要(筆記~~)
作者: sanlin    時間: 2014-8-21 18:56
本文章最後由 sanlin 於 2014-8-22 07:43 編輯 * J1 }: W% m# J" K6 H
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若是學府路..既然都會吵..建議選面高速公路..景觀優~隱私佳..4 L: p, Z: k4 }$ X
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全熱交換器系統也建議忍痛花下去..(不過家裡是建商送的..^^)6 I3 U. M+ ~3 {- A4 i4 E
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參考: http://www.mobile01.com/topicdet ... mp;t=893279&p=1- G; n  V' t1 h& E/ \  S. `

8 p# ~1 V" |) F+ t窗戶的部份反而覺得原本的就ok了..
作者: chuck750922    時間: 2014-8-21 21:15
sanlin 發表於 2014-8-21 18:56
% M% X# n. x9 B( \( W1 v' o若是學府路..既然都會吵..建議選面高速公路..景觀優~隱私佳..- i1 N+ Y% U& J: p( ]. j6 C; a/ x

  }; t" [- V" l! B) Z( G1 ^% k全熱交換器系統也建議忍痛花下去..

0 o  K- Z& N8 H7 [全熱交換器系統是???
作者: 子子    時間: 2014-8-21 21:46
本文章最後由 子子 於 2014-8-21 21:47 編輯 5 e  o4 p" B! Q7 U
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我自己經驗是上實價登入看,有筆1000萬的房子,若車位沒註記價位,此筆成交單價會是總價除以總坪出來的單價 3 H) {9 o! v+ M& y, X
因為每個社區車位坪數都不一樣,若把車位坪數跟其他坪數加在一起用總價去除,非常不標準
. Q  L' u$ }' X1 ~0 m若有標記車位出來的單價才是正確的
, I! s4 D( }; L; |/ b可是若沒標記車位價錢,實價登入不會把地下幾層標示出來北大B1-B6都有我都先把車位價錢抓出來取中間值130
# Q. r6 x3 v4 _" w, c* d- y% e: _這樣出來單價不會落差太大
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既然都會買裝潢屋,大部分都是裝潢加減有合用,不然買裝潢屋又打掉?不如找簡裝或沒裝潢的不就得了?
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$ o1 i. p# s+ d5 F9 g5 q開放式廚房,讓空間感大很多,還是看家庭喜不喜歡,主要是油煙部分,本人比較喜歡開放式廚房,因為家裡不會太常煮, e7 T  B( v' Q* Z& B
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高速公路那排真的要裝好一點氣密窗不然聲音真的滿大聲,可是聲音不會忽大忽小,本人很怕低樓層車子來來去去的聲音,以前住2樓面馬路,卡車,摩托車,一堆車聲比高速公路生還可怕8 E* `" w  L; ~& ^$ x6 t5 a: ]
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公園部分我只知道森林公園跟海洋公園,其實你可以跟仲介要一張地圖,裡面都有畫,我聽說萬寶隆那個社區旁的公園地圖上是公車總站預定地. s6 E+ j7 D7 e5 X

6 r: L5 @& I* v7 U$ H其實風水這個真的看個人,我主要是看我進去房子的感覺,真的要我嫌一間房子,應該大部分都是缺點吧 ... 因為我只想要價錢便宜一點,但是我看過很多間,便宜是便宜,但是整體我就是不喜歡,所以在便宜我也不想買,但這樣似乎驗證了便宜沒好貨的道理?但好貨便宜好像也不好搶?. u# n$ q& f+ H
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3 b4 N6 i* z9 Q6 |# q* V" J, q看一陣子的小小建議   
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作者: Dora貓    時間: 2014-8-21 23:52
我是仲介，叫我小帥哥就可以了。
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最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例如60坪，內含10坪的車位，' b! j8 Z- E+ f$ k) K3 _2 i
他的售價是1500萬，會說一坪25萬，看起來好像不高，可是車位不是另外計價的嘛?(100-150左右)，
% _5 v3 Q  `2 O1 N+ [( S這樣車位坪數又加進來稀釋單價@@"，到底現在要一坪買多少才合理?(如果以北大商業區周邊來看的話?)
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) I1 E- {& Q0 K+ c8 C以不含車位的價格跟坪數下去算才不會失真，小帥哥這邊有把實價登錄做一個整理+ |6 F+ D: X$ ^+ _# p
絕大部分社區都有做，都是把社區車位以及車位價格拉出來，只計算房子的單價。; j: g" g4 z0 J! f) @& k

* n% ?$ @4 _# b( P1 |. j0 `# Y4 J7 _另外多少才合理?
1 L* j. U/ Z" I! R北大有些房子賣25萬我都嫌貴，北大有些房子40萬沒人願意賣..
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最主要的還是看物件本身的相對應條件，例如：社區、樓層、採光、風水瑕疵、視野、總價，裝潢等都會影響到最後的價格。& b" _' @' [4 B* N- `, ?7 o$ L3 m
小帥哥我同一個社區，幾乎同一個時間點，有看過２５萬不到跟３２萬，也有看過２８萬跟４０萬的單價落差，您說買４０萬的不合理嗎？不合理為什麼買方要買？
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# F- @/ o" o) p# ?( Z; k有最近幾個月才買房子的捧油嗎?不好意思可以私訊交流啦!" E  H; y7 D  k8 z
以下為關於房屋拉裡拉雜小問題:
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可以ＰＭ我，找個時間來店裡小陳把資料都開給你看，以及提醒您該注意的事項。
. _9 ~& T5 d* z# |" G! ?; D因為專業的還是比較會知道哪些該注意的眉角，假使真的發生什麼問題～
- I* |0 c1 a( t" h' N, }. P9 K我們是專業經紀人，需要負法律責任，路人甲乙丙可是拍拍屁股就閃。7 T% B; ]. Y6 J7 V
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1.另外，由於中古屋的關係，原本的房子就已經有裝潢了，不知道有經驗的買主會全部敲敲掉再重新打造自己的風格，還是多半會將就呢?1 a; j* I/ m, w$ M/ S6 z0 _
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兩房，或是總價不高的三房大多是經濟因素加減用（實務面是兩房帶裝潢好賣），四房開始都是有財力還可以的客戶，大多希望自己去裝潢，除非剛好遇到裝潢很合用的。（實務面是四房空屋好賣）6 R' N6 p% Z9 }1 y8 ?1 R

# b; e+ o1 P& [$ Q2.這幾年開放式廚房很流行，不過好像不太實用厚?還是因為想要有開放式廚房會在烹調上做調整呢?(例如蒸煮烤等等.....)
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討厭油煙就用拉門吧，不然現在外食族多，或是吃比較清淡，油煙較少，如果煮食較傳統，就要多加考慮。
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0 |' }6 t) b) @& }/ l! ~3.靠近高速公路的學府路房子會覺得吵嗎?(會有高速公路低頻的車流聲嗎?)
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非常吵，除非像中悅整個把面高速公路那面的窗戶全部封死，用很頂級的氣密窗去做，不然一般高級氣密窗一樣檔不住聲音，甚至兩層一樣聽的到。: E: q; v( ^( O4 b

9 w9 _1 Z9 i. {6 o6 M5 ~  c+ r4.住學校附近會被上下課鐘聲所困擾嗎?
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不會，但學生聲音不一定，還是依照個人對聲音的敏感度去判斷比較實際。
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8 y& n$ w2 J" u* c' S) p; k5.聽房仲說北大只有四個真正的公園，其他是假的(會再蓋成房子之類的)，有人知道哪四個嗎?" \+ g; M% j3 ~2 m- w1 R

. _/ b; \$ P# {1 b六個公園用地，萬寶隆旁邊那塊是機關用地，基本上公園用地幾乎是不會再變更。
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6.有其他買房子要注意的事項嗎?(真的會在意風水嗎?我是完全不懂，可是還是能避則避)8 w: `  ^5 x% R$ w
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風水不在意就不要去多想，只要想成可以拿來當作殺價的依據就好。
0 w- m9 W# R/ J$ Q  C( {. t就算基督徒不怕凶宅，也會懂得利用是凶宅去殺價的意思一樣。
$ q9 Z7 G: C- @# Y4 D2 h8 A+ }1 M不然哪個房子沒有風水瑕疵？
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好不容易存了點錢，真的希望能買到適合的房子，也不希望再搬家了啦!>"<，感謝各位，希望有機會變成好鄰
, X0 c: W' W' T  ]居喔!
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) g. B6 M2 r% ]% b% ?, t* w9 A4 ~歡迎你加入北大這個環境，一起當個高水準的北大新住民吧。
作者: white8806    時間: 2014-8-22 22:54
看完每間房子，記得要做筆記，記下每間的優缺點和你自己的感覺，不然，看完很多間真的腦袋會混亂到無法冷靜思考。
作者: ericatw    時間: 2014-8-31 22:34
謝謝各位的分享，連著幾個禮拜都在看屋!真的要做做筆記，不然哪間如何優缺點都忘光光了耶!不過真的很想來北大當鄰居啊!有愛北大這個交流園地真的太棒了!謝謝版主!
作者: 拉不拉珍    時間: 2014-10-21 22:43
Dora貓 發表於 2014-8-21 23:52 . n( R/ a/ C, j3 ^/ n
我是仲介，叫我小帥哥就可以了。8 y+ W' o& ^9 d. A" |8 {9 w! R2 d5 e
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最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例 ...
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請問承接售屋嗎？
作者: Rainman    時間: 2014-10-22 22:23
ericatw 發表於 2014-8-31 22:34
' _3 V% X. Q# a6 N9 s3 @9 t謝謝各位的分享，連著幾個禮拜都在看屋!真的要做做筆記，不然哪間如何優缺點都忘光光了耶!不過真的很想來北 ...

/ C( C0 \9 E$ n, S% e0 S3 U我看房沒做筆記,唯一做的筆記是目標社區的實價登錄資料3 T( ~  D" B  Z3 ^
然後就是看FU,感覺對了就出價了,也很開心今年成為北大人
作者: Tony    時間: 2015-2-8 08:13
本文章最後由 Tony 於 2015-2-8 20:52 編輯
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首先歡迎您來北大，希望不久就能加入這個大家庭+ |' Z3 L( R4 T- M+ d5 `0 L7 h, l
北大現在的價格很亂，建議您多看，代銷仲介的話術，聽聽就好7 M5 W0 s$ R2 O( x
最重要是您自己親眼所見和查證
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北大的公園只有一個是暫定公園，就是萬寶隆旁邊那塊(原本公車預定地，因為居民建議而暫設公園)9 H' Z0 ~2 @7 b7 h) Z
其他的都是永久公園，不會是建商的假公園(先弄綠地後蓋建物)- _5 T  d9 A! H; V
哪個仲介造謠北大有假公園，先打屁股再說。
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3 O! z0 y2 x6 u  ?至於學府路怕吵，某些建案用10mm厚的隔音玻璃，以及軸流式空氣交換器(不開窗可通風)
" h9 y# I' `  `# I+ v2 {. Q: @7 A但效果如何小弟不知! o% C) Y+ S6 u. {. P# L5 s
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另外開放式廚房建議別考慮，煮個一次就會讓你家烏煙瘴氣
, A! ^" A5 P0 }( e那是歐美式烘焙烹調才用這種，中式蒸煮餐飲絕不適合# Q  r& a3 K' D1 s: }2 ^4 p
況且廚房廚具多，暨雜亂也是危險場所，不要跟餐廳客廳混在一起比較好(尤其有小孩)。: J' ?' u$ F& J; G! I: \& i

( y- e9 K! O3 z! p5 g0 K  S另外$ ^1 N. w. c: o9 C
車位，建議別考量機械車位，就算是用停車升降機進出地下室的也建議劃除' v/ v5 m  ^4 D3 U2 s3 x/ M& m
(本人為機電工程人員，良心建議，如有冒犯各位，還請見諒)
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日照問題，因為北大幾乎都是高層建物，房屋鄰街(兩線道以內)或是面中庭，
6 Z" @& b+ a3 N; ]5 |如果在意日照或房屋光線問題，建議以高樓層為考慮& ^) u+ n5 @0 X8 z" D+ i+ _1 E
低樓層可能在日中時期(10:00AM~2:00PM才比較有光線)' ~4 B8 w5 A1 m4 D
但若是無阻擋或是面臨大馬路，就無此問題8 m  L) o4 R8 b) j' v
高樓層，主臥若是面東方，
3 r; U  y- r' k& R+ x) m$ N夏天假日很早就會開始升溫且刺眼，比較無法賴床(或開冷氣及厚遮光窗簾可抗拒)+ R9 K% I, V$ ~+ g
反之面西方向，夏天午後客廳開始悶熱，比較需要開冷氣
8 I) h1 t* @- v; t" C4 ?3 S, V5 }而窗簾建議，客廳用紗簾+透光布簾，而臥室就只用遮光簾(透光度越低越好)# V7 ]' F% K. T4 v0 w/ g
這也就是人家說的[明廳暗房]6 P  u% f6 g4 r( S% ^9 A" Q! r
) P- B- M5 m' r1 |" A
低樓層任何公設上下左右相鄰的房子,儘量不列入選擇. D" j' z5 }0 e( u0 ?
例如與 KTV/電影院/兒童遊戲室/撞球間/乒乓球間/中繼水箱等相鄰/ w$ j% L/ \0 |+ a
現在的大樓隔音都很差,我們社區也是,
% u" F- k8 u, _9 ]3 \以至於休閒公設等只能用到晚上9點為止,因為會有噪音
, Q8 H: _3 O" E而中繼水箱控制室,(一般大約在10樓附近).則是馬達震動和漏水等"可能問題"
+ e) d' i/ F8 d: r) ?6 x* v  X3 X; }$ |  B
車流以三樹/佳園路為最多，面大義路學成路也是，怕吵的話就得考慮，7 o4 h# t; n1 M5 |( ?" W0 m
晚上偶爾會有飆車或改裝車經過，尤其是下雨天，車聲更吵
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7 @7 S# r0 n: }( h2 Z6 t2 A; K建案方面的注意，建議上網尋查該建商的評比，) A3 t8 Y2 G1 ?/ c: d- _+ z
北大的建案多數暗藏違建(公設違建)，但還是看輕重
$ h  B& `% p% a/ ]" e, K( o5 h如果連大廳或中庭都算是違建的(消防通道)，就比較麻煩
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: z3 t$ `* R, V+ r7 z總之，注意上面藍字的那句......* Q& b7 I- P) Y4 d1 M+ s
作者: Tony    時間: 2015-2-8 08:19
chuck750922 發表於 2014-8-21 21:15 " u0 ^0 ?. T, G
全熱交換器系統是???

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建商設計的內藏軸流風扇，不開窗擋噪音時，用來通風換氣用, Z% A/ I: J  W
類似汽車通風換氣原理，只是沒有冷氣
作者: ericatw    時間: 2015-2-12 23:23
哇!非常感謝您的耐心解答啊!!獲益良多~~~



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