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標題: 房價的算法及一些拉裡拉雜小問題 [列印本頁]
作者: ericatw    時間: 2014-8-21 15:26
標題: 房價的算法及一些拉裡拉雜小問題
本文章最後由 ericatw 於 2014-8-21 15:29 編輯
3 Y) B. r. q3 N& D' [% {- C8 _# U' p
最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例如60坪，內含10坪的車位，8 _  C& H( `8 `( T
他的售價是1500萬，會說一坪25萬，看起來好像不高，可是車位不是另外計價的嘛?(100-150左右)，
" g8 ?4 B9 m; H" ^' h這樣車位坪數又加進來稀釋單價@@"，到底現在要一坪買多少才合理?(如果以北大商業區周邊來看的話?)5 R; x+ F3 W+ v9 B" p% D. J
有最近幾個月才買房子的捧油嗎?不好意思可以私訊交流啦!
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- |3 {% j( ]: }5 B# e% G2 N+ X以下為關於房屋拉裡拉雜小問題:
: |& }. _  P& k2 u5 n! L7 K3 L: b2 x! G" `' r* b# Y3 m
1.另外，由於中古屋的關係，原本的房子就已經有裝潢了，不知道有經驗的買主會全部敲敲掉再重新打造自己的風格，還是多半會將就呢?9 C8 V1 |; A% t* c* T" T- k$ Y
2.這幾年開放式廚房很流行，不過好像不太實用厚?還是因為想要有開放式廚房會在烹調上做調整呢?(例如蒸煮烤等等.....)( N+ p; E3 x) e  W* L
3.靠近高速公路的學府路房子會覺得吵嗎?(會有高速公路低頻的車流聲嗎?)
5 e% o: @9 t2 t- G0 |3 g4.住學校附近會被上下課鐘聲所困擾嗎?
! r4 t& M; s4 A9 E$ ~* j+ s5.聽房仲說北大只有四個真正的公園，其他是假的(會再蓋成房子之類的)，有人知道哪四個嗎?% Y6 l0 D* M/ F: _1 A. Q9 U
6.有其他買房子要注意的事項嗎?(真的會在意風水嗎?我是完全不懂，可是還是能避則避)% T- @, i7 O+ u1 W7 [
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好不容易存了點錢，真的希望能買到適合的房子，也不希望再搬家了啦!>"<，感謝各位，希望有機會變成好鄰
" e$ n# t4 M5 K5 C; j1 c% a4 V居喔!8 O, A( ^& r# s+ p. E# |6 ~$ m4 \
作者: jojoyaro    時間: 2014-8-21 16:41
本文章最後由 jojoyaro 於 2014-8-21 16:44 編輯 8 h8 O' \9 r- I5 r; _' C# G5 O, E

! D  Y3 T$ o' B" Y# J應該會扣掉車位的坪數跟價格
( Z9 Q: f0 _: Q0 b1350萬除以50坪(扣掉車位的價格除以扣掉車位的坪數)=單價27萬
4 _' a, _2 [  Y2 L5 J7 Y5 ]7 o: x! S是貴還是便宜要看社區..
3 q* s. X8 p# o
: u- S8 V8 J4 C- S學府路第一排,個人是覺得有吵一些6 a1 y2 U$ A* y2 L) e4 [
不過要看窗好不好,開窗是一定有聲音的
9 L) W, b- y* A. Y: ]有好一點氣密窗的社區是還不錯的
/ E) M7 E/ a4 ]5 Z* u個人經驗,就算低樓層也會比街廓裡的高樓層沒氣密窗安靜許多的
( Z' U' e' m) ?同社區面南的可能會好一些,不過也要看社區的開口設計
) j% [7 W8 ]7 a3 q; m. c當初看屋時,車流聲在有些社區的中庭迴盪...8 r6 u5 V& G" e6 H' V2 X6 m
有些則沒啥感覺
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) B& q9 w4 m5 E6 ?3 d" _, r" h8 |個人是住離學府路隔兩個社區,晚上蟲鳴跟蛙叫還更大聲...聽著還算舒服就是了
作者: ericatw    時間: 2014-8-21 17:24
嗯!謝謝啦!看來有個好窗子很重要(筆記~~)
作者: sanlin    時間: 2014-8-21 18:56
本文章最後由 sanlin 於 2014-8-22 07:43 編輯
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若是學府路..既然都會吵..建議選面高速公路..景觀優~隱私佳..
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$ S* \! H$ ]: x- u/ m全熱交換器系統也建議忍痛花下去..(不過家裡是建商送的..^^)1 C; R! [5 n. Z" g4 W
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參考: http://www.mobile01.com/topicdet ... mp;t=893279&p=1
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窗戶的部份反而覺得原本的就ok了..
作者: chuck750922    時間: 2014-8-21 21:15
sanlin 發表於 2014-8-21 18:56 % A; h5 @& n& \4 J; P) @9 I
若是學府路..既然都會吵..建議選面高速公路..景觀優~隱私佳..  ?1 J4 [# }; G* ^! \5 k

( K. R2 h+ ?0 z全熱交換器系統也建議忍痛花下去..
$ N4 c2 o5 D3 G3 y2 w+ N' y* r0 |
全熱交換器系統是???
作者: 子子    時間: 2014-8-21 21:46
本文章最後由 子子 於 2014-8-21 21:47 編輯 8 ?) V+ L/ b3 v
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我自己經驗是上實價登入看,有筆1000萬的房子,若車位沒註記價位,此筆成交單價會是總價除以總坪出來的單價 : m- d6 n" c+ F& N
因為每個社區車位坪數都不一樣,若把車位坪數跟其他坪數加在一起用總價去除,非常不標準. J) W2 B6 m8 y' X' X
若有標記車位出來的單價才是正確的
  U( h0 G# Z6 B( S" y2 ]可是若沒標記車位價錢,實價登入不會把地下幾層標示出來北大B1-B6都有我都先把車位價錢抓出來取中間值130
6 j$ y2 j& K. a& T7 c# L7 t  b8 w這樣出來單價不會落差太大
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5 }# o8 T. y+ O8 i. `! a4 O, u既然都會買裝潢屋,大部分都是裝潢加減有合用,不然買裝潢屋又打掉?不如找簡裝或沒裝潢的不就得了?
, Y1 ~3 Z. l& B0 J' F  j, Z8 Q2 M3 G0 h% u1 ^8 K
開放式廚房,讓空間感大很多,還是看家庭喜不喜歡,主要是油煙部分,本人比較喜歡開放式廚房,因為家裡不會太常煮2 W# H+ ]- D/ _: o$ ^% Q

+ T& j/ m6 F$ N* ]1 `( L' j高速公路那排真的要裝好一點氣密窗不然聲音真的滿大聲,可是聲音不會忽大忽小,本人很怕低樓層車子來來去去的聲音,以前住2樓面馬路,卡車,摩托車,一堆車聲比高速公路生還可怕- T8 K8 @+ B$ T: v% @+ m, F
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公園部分我只知道森林公園跟海洋公園,其實你可以跟仲介要一張地圖,裡面都有畫,我聽說萬寶隆那個社區旁的公園地圖上是公車總站預定地& y; x. y  S* |

9 G" {, g2 D+ I4 ]0 T其實風水這個真的看個人,我主要是看我進去房子的感覺,真的要我嫌一間房子,應該大部分都是缺點吧 ... 因為我只想要價錢便宜一點,但是我看過很多間,便宜是便宜,但是整體我就是不喜歡,所以在便宜我也不想買,但這樣似乎驗證了便宜沒好貨的道理?但好貨便宜好像也不好搶?& Q2 c+ r/ \4 m* V6 }# e

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4 F/ J# x; P0 K# w/ h) K7 n4 }0 }看一陣子的小小建議   , h5 u% R* [& R! |$ ]3 x$ Y1 S# Q
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作者: Dora貓    時間: 2014-8-21 23:52
我是仲介，叫我小帥哥就可以了。
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最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例如60坪，內含10坪的車位，
1 v9 w+ E& _  H6 w/ k; H1 {3 H1 q1 l+ B他的售價是1500萬，會說一坪25萬，看起來好像不高，可是車位不是另外計價的嘛?(100-150左右)，/ g( q, k9 a' V1 y) B$ _8 e1 p
這樣車位坪數又加進來稀釋單價@@"，到底現在要一坪買多少才合理?(如果以北大商業區周邊來看的話?)6 K) ?" z, K. S

) Q# _$ I) w4 ^; M( w& A" B. q  O以不含車位的價格跟坪數下去算才不會失真，小帥哥這邊有把實價登錄做一個整理
* l  H. L5 _- d. g4 `6 H" C/ y絕大部分社區都有做，都是把社區車位以及車位價格拉出來，只計算房子的單價。
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7 s' ]& H5 y  [2 }+ J) W  \0 I& v另外多少才合理?8 w; n$ Z# F+ G* b( w
北大有些房子賣25萬我都嫌貴，北大有些房子40萬沒人願意賣..
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+ l% j; _# p: ?7 u: R最主要的還是看物件本身的相對應條件，例如：社區、樓層、採光、風水瑕疵、視野、總價，裝潢等都會影響到最後的價格。
. [$ `( \6 y7 R5 L小帥哥我同一個社區，幾乎同一個時間點，有看過２５萬不到跟３２萬，也有看過２８萬跟４０萬的單價落差，您說買４０萬的不合理嗎？不合理為什麼買方要買？' E2 R2 U! s2 \7 [" c% k

" V5 s; Z6 M1 g有最近幾個月才買房子的捧油嗎?不好意思可以私訊交流啦!9 ]! _! w+ }! b4 C$ _
以下為關於房屋拉裡拉雜小問題:8 M7 }1 n% Z! |. L- g. a: M' c; o
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可以ＰＭ我，找個時間來店裡小陳把資料都開給你看，以及提醒您該注意的事項。" W  V) v2 i8 c; l* {% M
因為專業的還是比較會知道哪些該注意的眉角，假使真的發生什麼問題～
( u! s8 f2 w5 y2 c# ]- q* {+ g我們是專業經紀人，需要負法律責任，路人甲乙丙可是拍拍屁股就閃。& c; n$ }, a) n

2 D* R; f  A( u: \4 |1.另外，由於中古屋的關係，原本的房子就已經有裝潢了，不知道有經驗的買主會全部敲敲掉再重新打造自己的風格，還是多半會將就呢?
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: N5 l' H* \0 v8 Y" e9 a$ {兩房，或是總價不高的三房大多是經濟因素加減用（實務面是兩房帶裝潢好賣），四房開始都是有財力還可以的客戶，大多希望自己去裝潢，除非剛好遇到裝潢很合用的。（實務面是四房空屋好賣）
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  }5 R* \. G$ W2.這幾年開放式廚房很流行，不過好像不太實用厚?還是因為想要有開放式廚房會在烹調上做調整呢?(例如蒸煮烤等等.....)6 r- B5 W* ?5 |9 }- y3 S; p! p( `

0 f* _: I' u$ u' `5 a4 @討厭油煙就用拉門吧，不然現在外食族多，或是吃比較清淡，油煙較少，如果煮食較傳統，就要多加考慮。+ P5 O, y* B" Z1 h5 X

+ Y! I( T* T1 @+ K$ p, d1 r  R3.靠近高速公路的學府路房子會覺得吵嗎?(會有高速公路低頻的車流聲嗎?)
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非常吵，除非像中悅整個把面高速公路那面的窗戶全部封死，用很頂級的氣密窗去做，不然一般高級氣密窗一樣檔不住聲音，甚至兩層一樣聽的到。9 @" W6 R+ s2 J) j$ |

4 x& }  e" N+ n4.住學校附近會被上下課鐘聲所困擾嗎?- @7 g) N! u3 ?, C  {
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不會，但學生聲音不一定，還是依照個人對聲音的敏感度去判斷比較實際。7 ~8 M1 d( J! O8 o' k/ U+ k. o

' n1 ~3 q- T! `3 o( h5.聽房仲說北大只有四個真正的公園，其他是假的(會再蓋成房子之類的)，有人知道哪四個嗎?
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六個公園用地，萬寶隆旁邊那塊是機關用地，基本上公園用地幾乎是不會再變更。
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6.有其他買房子要注意的事項嗎?(真的會在意風水嗎?我是完全不懂，可是還是能避則避)# O1 O+ R8 s) o4 \
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風水不在意就不要去多想，只要想成可以拿來當作殺價的依據就好。9 A0 k1 y/ E+ L2 c" Q2 l, i3 c
就算基督徒不怕凶宅，也會懂得利用是凶宅去殺價的意思一樣。  E; x/ H, ~, J! T4 ^' m; @
不然哪個房子沒有風水瑕疵？
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好不容易存了點錢，真的希望能買到適合的房子，也不希望再搬家了啦!>"<，感謝各位，希望有機會變成好鄰
3 d& B; x6 `) X$ S1 J. X居喔!
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歡迎你加入北大這個環境，一起當個高水準的北大新住民吧。
作者: white8806    時間: 2014-8-22 22:54
看完每間房子，記得要做筆記，記下每間的優缺點和你自己的感覺，不然，看完很多間真的腦袋會混亂到無法冷靜思考。
作者: ericatw    時間: 2014-8-31 22:34
謝謝各位的分享，連著幾個禮拜都在看屋!真的要做做筆記，不然哪間如何優缺點都忘光光了耶!不過真的很想來北大當鄰居啊!有愛北大這個交流園地真的太棒了!謝謝版主!
作者: 拉不拉珍    時間: 2014-10-21 22:43
Dora貓 發表於 2014-8-21 23:52
3 Z4 R7 w" w7 B  M我是仲介，叫我小帥哥就可以了。: g- N; F% \3 e2 S5 j) ]
8 Q* C" ?' ?6 _# u# v3 m- X8 s
最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例 ...

1 c4 \3 k! [+ q$ D  h請問承接售屋嗎？
作者: Rainman    時間: 2014-10-22 22:23
ericatw 發表於 2014-8-31 22:34 $ Z: Q: E( V2 g
謝謝各位的分享，連著幾個禮拜都在看屋!真的要做做筆記，不然哪間如何優缺點都忘光光了耶!不過真的很想來北 ...

3 V2 J* C8 F9 @) |* `我看房沒做筆記,唯一做的筆記是目標社區的實價登錄資料
2 G; D8 R* ]; v& G: u然後就是看FU,感覺對了就出價了,也很開心今年成為北大人
作者: Tony    時間: 2015-2-8 08:13
本文章最後由 Tony 於 2015-2-8 20:52 編輯 4 o  ^" p- r. q0 z

& T- J. s3 W+ k9 E2 v首先歡迎您來北大，希望不久就能加入這個大家庭9 L, K+ h6 ]6 F3 B" F
北大現在的價格很亂，建議您多看，代銷仲介的話術，聽聽就好* g+ o5 B9 h4 M3 T
最重要是您自己親眼所見和查證* _+ D! }( q8 A: _9 e1 Q5 L+ c& _/ E

! I$ H/ W/ F% M6 {% j+ N北大的公園只有一個是暫定公園，就是萬寶隆旁邊那塊(原本公車預定地，因為居民建議而暫設公園)
# r+ \; O9 b: y其他的都是永久公園，不會是建商的假公園(先弄綠地後蓋建物)  L6 t! A! |1 @: j) m
哪個仲介造謠北大有假公園，先打屁股再說。( I7 w$ U4 a7 Y- z3 B% T
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至於學府路怕吵，某些建案用10mm厚的隔音玻璃，以及軸流式空氣交換器(不開窗可通風)& G% \" u5 b! K0 [3 j$ D3 r, I
但效果如何小弟不知
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1 i  O0 F0 J0 x  `! O) s) {另外開放式廚房建議別考慮，煮個一次就會讓你家烏煙瘴氣- N. x* h: p$ G- C; M4 N
那是歐美式烘焙烹調才用這種，中式蒸煮餐飲絕不適合
  U% `- x/ ~0 E6 O: K況且廚房廚具多，暨雜亂也是危險場所，不要跟餐廳客廳混在一起比較好(尤其有小孩)。
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另外' u7 l& F  H' ]( a5 }- a& P9 [! ]
車位，建議別考量機械車位，就算是用停車升降機進出地下室的也建議劃除
% H/ R' J% a$ k2 Y6 d(本人為機電工程人員，良心建議，如有冒犯各位，還請見諒): e% v0 A1 ^" @5 d" d1 b% y; a0 e

, i. H: j6 X1 N日照問題，因為北大幾乎都是高層建物，房屋鄰街(兩線道以內)或是面中庭，
" V; ~) M# I# i- {! H如果在意日照或房屋光線問題，建議以高樓層為考慮: Q! q8 i5 ~3 a! p  H' [2 a, W
低樓層可能在日中時期(10:00AM~2:00PM才比較有光線)) y! h9 b- K! \3 ~8 V% e
但若是無阻擋或是面臨大馬路，就無此問題
! Q0 C: d& ~" Y高樓層，主臥若是面東方，
# l' X3 t+ ?2 H5 d6 V/ ~: E夏天假日很早就會開始升溫且刺眼，比較無法賴床(或開冷氣及厚遮光窗簾可抗拒)+ S" k4 W- R) g4 `+ }; a" f
反之面西方向，夏天午後客廳開始悶熱，比較需要開冷氣7 G8 w0 w) H% S5 E
而窗簾建議，客廳用紗簾+透光布簾，而臥室就只用遮光簾(透光度越低越好)
! Z! e% f. S1 |& c; S0 F+ Y這也就是人家說的[明廳暗房]
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* X; t$ I* I2 w# D$ ?5 p' i7 K低樓層任何公設上下左右相鄰的房子,儘量不列入選擇
) S5 F! g! Q( q4 b& w6 J$ m例如與 KTV/電影院/兒童遊戲室/撞球間/乒乓球間/中繼水箱等相鄰1 e1 L( _' U& }6 Y; O+ N
現在的大樓隔音都很差,我們社區也是,
3 c. Z# v; o' e+ A+ Z0 f以至於休閒公設等只能用到晚上9點為止,因為會有噪音2 u/ P3 j2 Q; w( y7 E" w% j4 g
而中繼水箱控制室,(一般大約在10樓附近).則是馬達震動和漏水等"可能問題"  w1 l5 X6 r+ A% }0 Q. ~

; D/ [, E# y; B; ^0 ~- ?3 U車流以三樹/佳園路為最多，面大義路學成路也是，怕吵的話就得考慮，
) E% v+ E6 B- A9 x3 S晚上偶爾會有飆車或改裝車經過，尤其是下雨天，車聲更吵$ a' `# B7 C* ^) W
8 J" A# i- Y* B* f5 M7 {0 w! X# K
建案方面的注意，建議上網尋查該建商的評比，" A; u: D5 G* t/ m2 Q* A
北大的建案多數暗藏違建(公設違建)，但還是看輕重. j+ A4 @; ]3 c; x7 K
如果連大廳或中庭都算是違建的(消防通道)，就比較麻煩
, e" R2 _0 y' B+ q2 Z3 ~  @2 y+ r) ~2 D9 E% |" U& z! a5 c
總之，注意上面藍字的那句......' w2 t5 @# h& x, q. V' A$ y$ E
作者: Tony    時間: 2015-2-8 08:19
chuck750922 發表於 2014-8-21 21:15 " F( r6 r/ z3 S7 K2 A! L
全熱交換器系統是???

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) [" T. I# a1 ^; r) a% e建商設計的內藏軸流風扇，不開窗擋噪音時，用來通風換氣用
8 B3 v6 f, V& B* R/ `5 }類似汽車通風換氣原理，只是沒有冷氣
作者: ericatw    時間: 2015-2-12 23:23
哇!非常感謝您的耐心解答啊!!獲益良多~~~



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