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標題: 房價的算法及一些拉裡拉雜小問題 [列印本頁]
作者: ericatw    時間: 2014-8-21 15:26
標題: 房價的算法及一些拉裡拉雜小問題
本文章最後由 ericatw 於 2014-8-21 15:29 編輯
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( H6 c/ T# C8 c9 N3 I8 p" T7 z2 i最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例如60坪，內含10坪的車位，* b' g  k, |, Y/ n! b
他的售價是1500萬，會說一坪25萬，看起來好像不高，可是車位不是另外計價的嘛?(100-150左右)，
* O& k' c# F7 [" G$ a' X* |0 @這樣車位坪數又加進來稀釋單價@@"，到底現在要一坪買多少才合理?(如果以北大商業區周邊來看的話?)6 x5 n1 Q& s  O8 k
有最近幾個月才買房子的捧油嗎?不好意思可以私訊交流啦!
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$ j, U4 o9 Z5 w, _  z: A9 ~7 S4 y% \以下為關於房屋拉裡拉雜小問題:% g2 u+ _) {* p4 m2 V9 k

6 R  M8 y6 N2 A" \3 m( c1.另外，由於中古屋的關係，原本的房子就已經有裝潢了，不知道有經驗的買主會全部敲敲掉再重新打造自己的風格，還是多半會將就呢?
7 o! r2 ]6 e+ {9 A) U: u2.這幾年開放式廚房很流行，不過好像不太實用厚?還是因為想要有開放式廚房會在烹調上做調整呢?(例如蒸煮烤等等.....)% p1 B9 X+ l  X9 |3 }
3.靠近高速公路的學府路房子會覺得吵嗎?(會有高速公路低頻的車流聲嗎?)
4 V2 Y9 Z  I4 b7 ?' F  B; E4.住學校附近會被上下課鐘聲所困擾嗎?0 [: N, A8 T4 n2 o( |, L
5.聽房仲說北大只有四個真正的公園，其他是假的(會再蓋成房子之類的)，有人知道哪四個嗎?4 f+ h. r; W/ [
6.有其他買房子要注意的事項嗎?(真的會在意風水嗎?我是完全不懂，可是還是能避則避)
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好不容易存了點錢，真的希望能買到適合的房子，也不希望再搬家了啦!>"<，感謝各位，希望有機會變成好鄰, O/ V) A- U6 ^4 R
居喔!9 H9 K7 {# k) q* }) }7 K% F  G7 g8 S' Q
作者: jojoyaro    時間: 2014-8-21 16:41
本文章最後由 jojoyaro 於 2014-8-21 16:44 編輯 2 p5 n9 ~/ q7 ~

4 y4 k5 x& u: {/ ]應該會扣掉車位的坪數跟價格
) [2 r9 e& x+ B( F+ g0 I1350萬除以50坪(扣掉車位的價格除以扣掉車位的坪數)=單價27萬
3 s- Q( G/ S8 C是貴還是便宜要看社區..
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學府路第一排,個人是覺得有吵一些
0 V, ]8 F" K! ]不過要看窗好不好,開窗是一定有聲音的! Z8 a- W! f- s
有好一點氣密窗的社區是還不錯的
$ E* a2 a6 T; Z7 J個人經驗,就算低樓層也會比街廓裡的高樓層沒氣密窗安靜許多的/ S' ~# }: F: A8 W: o5 R5 O
同社區面南的可能會好一些,不過也要看社區的開口設計
8 M/ ?' y7 H# F: ^  _' h5 ^. B: g當初看屋時,車流聲在有些社區的中庭迴盪...
0 H3 a( ?8 `/ w有些則沒啥感覺
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! U8 o) s" R# g# M個人是住離學府路隔兩個社區,晚上蟲鳴跟蛙叫還更大聲...聽著還算舒服就是了
作者: ericatw    時間: 2014-8-21 17:24
嗯!謝謝啦!看來有個好窗子很重要(筆記~~)
作者: sanlin    時間: 2014-8-21 18:56
本文章最後由 sanlin 於 2014-8-22 07:43 編輯
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" N, K+ ?& u+ L; V- R0 _, g若是學府路..既然都會吵..建議選面高速公路..景觀優~隱私佳..
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9 o. f9 X0 K  j6 p# B% n全熱交換器系統也建議忍痛花下去..(不過家裡是建商送的..^^)3 A; p$ m/ G. t' G8 ?( X

  Y$ D; |6 D7 J* R1 X# [3 T參考: http://www.mobile01.com/topicdet ... mp;t=893279&p=1
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窗戶的部份反而覺得原本的就ok了..
作者: chuck750922    時間: 2014-8-21 21:15
sanlin 發表於 2014-8-21 18:56
4 K- x+ h/ [2 B! S* k, `0 x% a. T若是學府路..既然都會吵..建議選面高速公路..景觀優~隱私佳..+ s8 x' W. [" y/ k# p- |+ U
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全熱交換器系統也建議忍痛花下去..

  f9 i5 ]5 U- N) M. u' C全熱交換器系統是???
作者: 子子    時間: 2014-8-21 21:46
本文章最後由 子子 於 2014-8-21 21:47 編輯 ' t3 l( I  s, g

- @2 R8 Q. @! M3 W我自己經驗是上實價登入看,有筆1000萬的房子,若車位沒註記價位,此筆成交單價會是總價除以總坪出來的單價 # J5 m7 g5 k; m3 N4 V8 ]
因為每個社區車位坪數都不一樣,若把車位坪數跟其他坪數加在一起用總價去除,非常不標準
$ o% t# x7 h- b若有標記車位出來的單價才是正確的
$ P7 n1 B0 T8 O+ w可是若沒標記車位價錢,實價登入不會把地下幾層標示出來北大B1-B6都有我都先把車位價錢抓出來取中間值130, c' a+ ?6 }9 |$ }. P
這樣出來單價不會落差太大( _0 i, |+ q  {6 F& w! b
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既然都會買裝潢屋,大部分都是裝潢加減有合用,不然買裝潢屋又打掉?不如找簡裝或沒裝潢的不就得了?% a4 v9 j1 ]% [; r  c# l' p0 m

9 g3 V9 j  @# G" k- g開放式廚房,讓空間感大很多,還是看家庭喜不喜歡,主要是油煙部分,本人比較喜歡開放式廚房,因為家裡不會太常煮+ i; ?' C& _2 K5 Z4 ^# G$ ?7 A

7 R5 k% {* ?3 p* }3 Y高速公路那排真的要裝好一點氣密窗不然聲音真的滿大聲,可是聲音不會忽大忽小,本人很怕低樓層車子來來去去的聲音,以前住2樓面馬路,卡車,摩托車,一堆車聲比高速公路生還可怕
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; v" q. _- \5 u! c# m公園部分我只知道森林公園跟海洋公園,其實你可以跟仲介要一張地圖,裡面都有畫,我聽說萬寶隆那個社區旁的公園地圖上是公車總站預定地" f5 {6 [" V) Q$ Y5 B
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其實風水這個真的看個人,我主要是看我進去房子的感覺,真的要我嫌一間房子,應該大部分都是缺點吧 ... 因為我只想要價錢便宜一點,但是我看過很多間,便宜是便宜,但是整體我就是不喜歡,所以在便宜我也不想買,但這樣似乎驗證了便宜沒好貨的道理?但好貨便宜好像也不好搶?) ^- O- j) V- D7 o9 B
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看一陣子的小小建議   
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作者: Dora貓    時間: 2014-8-21 23:52
我是仲介，叫我小帥哥就可以了。
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最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例如60坪，內含10坪的車位，
6 U) c- X- G4 n3 M$ S% u& T. M' ^他的售價是1500萬，會說一坪25萬，看起來好像不高，可是車位不是另外計價的嘛?(100-150左右)，
( @3 h5 c* \7 L% f: H9 v0 G" O這樣車位坪數又加進來稀釋單價@@"，到底現在要一坪買多少才合理?(如果以北大商業區周邊來看的話?)
! J, P% t) ]& K. V# |4 y* n% D$ P) G" S8 g$ k
以不含車位的價格跟坪數下去算才不會失真，小帥哥這邊有把實價登錄做一個整理  a5 h9 L8 D+ O, H' W+ m
絕大部分社區都有做，都是把社區車位以及車位價格拉出來，只計算房子的單價。6 P1 v% }  l7 D9 Z, b
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另外多少才合理?
$ `4 ]) i6 _4 Y( a$ H+ f9 D北大有些房子賣25萬我都嫌貴，北大有些房子40萬沒人願意賣..
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最主要的還是看物件本身的相對應條件，例如：社區、樓層、採光、風水瑕疵、視野、總價，裝潢等都會影響到最後的價格。
7 G/ r. L. H% L+ P& b/ u& F小帥哥我同一個社區，幾乎同一個時間點，有看過２５萬不到跟３２萬，也有看過２８萬跟４０萬的單價落差，您說買４０萬的不合理嗎？不合理為什麼買方要買？3 B. d3 Y; K- @

' N# h3 |1 u& [- ^1 u有最近幾個月才買房子的捧油嗎?不好意思可以私訊交流啦!
$ {6 p; e; G# c0 @. b7 F以下為關於房屋拉裡拉雜小問題:
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可以ＰＭ我，找個時間來店裡小陳把資料都開給你看，以及提醒您該注意的事項。
% k( s2 z( h; C6 R. ]( Q' `% a+ }; b因為專業的還是比較會知道哪些該注意的眉角，假使真的發生什麼問題～
5 S( t8 S! {1 q5 ^. d0 n  W我們是專業經紀人，需要負法律責任，路人甲乙丙可是拍拍屁股就閃。
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1.另外，由於中古屋的關係，原本的房子就已經有裝潢了，不知道有經驗的買主會全部敲敲掉再重新打造自己的風格，還是多半會將就呢?
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4 P0 F" R$ ^. ^# z& K5 M  Q+ r兩房，或是總價不高的三房大多是經濟因素加減用（實務面是兩房帶裝潢好賣），四房開始都是有財力還可以的客戶，大多希望自己去裝潢，除非剛好遇到裝潢很合用的。（實務面是四房空屋好賣）5 N! L- D# n1 R5 y

4 D/ e9 q6 q  M/ b5 R4 j2.這幾年開放式廚房很流行，不過好像不太實用厚?還是因為想要有開放式廚房會在烹調上做調整呢?(例如蒸煮烤等等.....)
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, \& F5 |# x) B+ N討厭油煙就用拉門吧，不然現在外食族多，或是吃比較清淡，油煙較少，如果煮食較傳統，就要多加考慮。) A5 Q' m  i# @4 l# ~. D- d

. V" K  w/ u6 a5 s2 a/ E/ W3.靠近高速公路的學府路房子會覺得吵嗎?(會有高速公路低頻的車流聲嗎?)
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非常吵，除非像中悅整個把面高速公路那面的窗戶全部封死，用很頂級的氣密窗去做，不然一般高級氣密窗一樣檔不住聲音，甚至兩層一樣聽的到。
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4.住學校附近會被上下課鐘聲所困擾嗎?
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9 M! r3 C- ~& H* ?; m不會，但學生聲音不一定，還是依照個人對聲音的敏感度去判斷比較實際。$ p& Q+ \% C9 k6 H& }9 v; J3 T
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5.聽房仲說北大只有四個真正的公園，其他是假的(會再蓋成房子之類的)，有人知道哪四個嗎?
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5 U  C- Y# O  E0 g. H6 G" K六個公園用地，萬寶隆旁邊那塊是機關用地，基本上公園用地幾乎是不會再變更。
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6.有其他買房子要注意的事項嗎?(真的會在意風水嗎?我是完全不懂，可是還是能避則避)" S9 i; u3 M7 v( @8 P
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風水不在意就不要去多想，只要想成可以拿來當作殺價的依據就好。. V4 H1 Z; ]4 C
就算基督徒不怕凶宅，也會懂得利用是凶宅去殺價的意思一樣。; p- u6 N* c  O: U. s8 i0 M
不然哪個房子沒有風水瑕疵？, \4 v; B% I4 ?3 {5 O" K6 t
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好不容易存了點錢，真的希望能買到適合的房子，也不希望再搬家了啦!>"<，感謝各位，希望有機會變成好鄰6 c, [( L8 L) y  q+ j+ ?8 B9 b
居喔!/ c# O. K2 m  ~) b
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歡迎你加入北大這個環境，一起當個高水準的北大新住民吧。
作者: white8806    時間: 2014-8-22 22:54
看完每間房子，記得要做筆記，記下每間的優缺點和你自己的感覺，不然，看完很多間真的腦袋會混亂到無法冷靜思考。
作者: ericatw    時間: 2014-8-31 22:34
謝謝各位的分享，連著幾個禮拜都在看屋!真的要做做筆記，不然哪間如何優缺點都忘光光了耶!不過真的很想來北大當鄰居啊!有愛北大這個交流園地真的太棒了!謝謝版主!
作者: 拉不拉珍    時間: 2014-10-21 22:43
Dora貓 發表於 2014-8-21 23:52 ; Q: u7 R6 g3 q# {
我是仲介，叫我小帥哥就可以了。
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) z; Y8 @6 v+ ~; L2 g0 |: c最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例 ...

( T9 X# g  v$ ~請問承接售屋嗎？
作者: Rainman    時間: 2014-10-22 22:23
ericatw 發表於 2014-8-31 22:34
* Z9 R/ d; o5 [9 E9 O, p謝謝各位的分享，連著幾個禮拜都在看屋!真的要做做筆記，不然哪間如何優缺點都忘光光了耶!不過真的很想來北 ...
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我看房沒做筆記,唯一做的筆記是目標社區的實價登錄資料
% i: Z! f- Z  R: _然後就是看FU,感覺對了就出價了,也很開心今年成為北大人
作者: Tony    時間: 2015-2-8 08:13
本文章最後由 Tony 於 2015-2-8 20:52 編輯
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首先歡迎您來北大，希望不久就能加入這個大家庭
0 Z$ S6 d5 J$ `北大現在的價格很亂，建議您多看，代銷仲介的話術，聽聽就好
1 R5 F$ n# |9 g' b6 R& J最重要是您自己親眼所見和查證
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北大的公園只有一個是暫定公園，就是萬寶隆旁邊那塊(原本公車預定地，因為居民建議而暫設公園)
% q. N; {- f3 p3 D! u3 U5 f1 d8 N$ X3 \其他的都是永久公園，不會是建商的假公園(先弄綠地後蓋建物)0 Z- f) J) N% V9 ], L
哪個仲介造謠北大有假公園，先打屁股再說。. w, f/ |: a8 ]$ Z

! ?4 p; O( o1 `, n/ }' S) D至於學府路怕吵，某些建案用10mm厚的隔音玻璃，以及軸流式空氣交換器(不開窗可通風)
* v5 p1 _7 i: x& I' r5 B" K! N4 r但效果如何小弟不知
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& D- G& D; T' E; A另外開放式廚房建議別考慮，煮個一次就會讓你家烏煙瘴氣+ ]% S: `( M  u& P9 j
那是歐美式烘焙烹調才用這種，中式蒸煮餐飲絕不適合
4 |' f- b' O- A/ X況且廚房廚具多，暨雜亂也是危險場所，不要跟餐廳客廳混在一起比較好(尤其有小孩)。8 {, K  q0 ~4 \0 N( R# a
4 r2 t; i1 X- ~  a! B
另外
" o% o* w+ V; c4 n& j5 \; I# L車位，建議別考量機械車位，就算是用停車升降機進出地下室的也建議劃除8 s4 H+ R4 y0 K/ q2 I  P7 }
(本人為機電工程人員，良心建議，如有冒犯各位，還請見諒)5 @' n/ c; l9 U1 s; x
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日照問題，因為北大幾乎都是高層建物，房屋鄰街(兩線道以內)或是面中庭，2 l( _$ t7 F! X( Z' {( ]
如果在意日照或房屋光線問題，建議以高樓層為考慮$ @1 B& j, A* D! S
低樓層可能在日中時期(10:00AM~2:00PM才比較有光線)
3 `; @( `; H) c4 _0 K0 @+ |但若是無阻擋或是面臨大馬路，就無此問題
  b7 f4 h& o" O$ O高樓層，主臥若是面東方，9 j- H, a7 s( i- I: D9 X$ ~
夏天假日很早就會開始升溫且刺眼，比較無法賴床(或開冷氣及厚遮光窗簾可抗拒)  S2 l  L3 s# Z! c
反之面西方向，夏天午後客廳開始悶熱，比較需要開冷氣
& @6 \. U# n3 q, o' n6 P$ z5 U而窗簾建議，客廳用紗簾+透光布簾，而臥室就只用遮光簾(透光度越低越好)
5 a9 [' [9 `$ x2 F這也就是人家說的[明廳暗房]
* @2 v4 o( p( b1 v+ M, f, u
% X4 c: O0 L* Y# L6 d低樓層任何公設上下左右相鄰的房子,儘量不列入選擇
# N: U5 z5 |, c$ \/ o, B例如與 KTV/電影院/兒童遊戲室/撞球間/乒乓球間/中繼水箱等相鄰
6 {& R$ ^' n7 s現在的大樓隔音都很差,我們社區也是,
0 a  V7 [: W0 }, R% A4 B以至於休閒公設等只能用到晚上9點為止,因為會有噪音) I4 {7 [* \7 t8 t2 F. ~
而中繼水箱控制室,(一般大約在10樓附近).則是馬達震動和漏水等"可能問題"
* I  h; W/ w  Q" t  `9 B/ V4 M# Q7 i* x( @6 U
車流以三樹/佳園路為最多，面大義路學成路也是，怕吵的話就得考慮，
+ a. @- q6 ~6 Z晚上偶爾會有飆車或改裝車經過，尤其是下雨天，車聲更吵5 G* ]6 |6 L, `! \$ V

9 }! [2 n5 J: s1 U/ E/ y8 g建案方面的注意，建議上網尋查該建商的評比，
# @( J, m5 u" @4 q0 k  ?+ }3 I$ F: X北大的建案多數暗藏違建(公設違建)，但還是看輕重' s& U' q1 m& _; U. I
如果連大廳或中庭都算是違建的(消防通道)，就比較麻煩" {1 @$ S' u6 N- P  H

3 L' D/ E8 W, N: D1 ^總之，注意上面藍字的那句......" A* D! D& S4 l2 v
作者: Tony    時間: 2015-2-8 08:19
chuck750922 發表於 2014-8-21 21:15 . \" v: \) Q2 T1 Z. p
全熱交換器系統是???
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! P& D* s9 V1 Q3 Z( O建商設計的內藏軸流風扇，不開窗擋噪音時，用來通風換氣用
3 r( _; s% i$ `( O9 V/ v4 @類似汽車通風換氣原理，只是沒有冷氣
作者: ericatw    時間: 2015-2-12 23:23
哇!非常感謝您的耐心解答啊!!獲益良多~~~



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