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標題: 房價的算法及一些拉裡拉雜小問題 [列印本頁]
作者: ericatw    時間: 2014-8-21 15:26
標題: 房價的算法及一些拉裡拉雜小問題
本文章最後由 ericatw 於 2014-8-21 15:29 編輯 6 G1 I+ ?" v6 p! |( F
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最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例如60坪，內含10坪的車位，2 M* q) v# r- c; U1 ], L
他的售價是1500萬，會說一坪25萬，看起來好像不高，可是車位不是另外計價的嘛?(100-150左右)，+ L% i4 ^- ]& `7 t. Z& V: h: q
這樣車位坪數又加進來稀釋單價@@"，到底現在要一坪買多少才合理?(如果以北大商業區周邊來看的話?)
; O9 e5 y" ~. ~/ E: Y8 W4 S有最近幾個月才買房子的捧油嗎?不好意思可以私訊交流啦!/ m3 J  h, K0 t. b% F# S$ K( B
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以下為關於房屋拉裡拉雜小問題:3 h. _/ k" c' D5 F" B
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1.另外，由於中古屋的關係，原本的房子就已經有裝潢了，不知道有經驗的買主會全部敲敲掉再重新打造自己的風格，還是多半會將就呢?6 }# W. f. ~* Y3 K: o2 |* y0 q3 r
2.這幾年開放式廚房很流行，不過好像不太實用厚?還是因為想要有開放式廚房會在烹調上做調整呢?(例如蒸煮烤等等.....)
* l$ V& ]- D4 I6 Y# n0 V7 s' K3.靠近高速公路的學府路房子會覺得吵嗎?(會有高速公路低頻的車流聲嗎?)( c6 P6 M6 e; U# L4 ]
4.住學校附近會被上下課鐘聲所困擾嗎?
: B- o# h, W. W) k5.聽房仲說北大只有四個真正的公園，其他是假的(會再蓋成房子之類的)，有人知道哪四個嗎?$ W) ]% w# K$ W" D
6.有其他買房子要注意的事項嗎?(真的會在意風水嗎?我是完全不懂，可是還是能避則避)# R, t8 e& C0 V, g/ c

$ C$ |- S5 F; ~1 Y4 s* d# ~好不容易存了點錢，真的希望能買到適合的房子，也不希望再搬家了啦!>"<，感謝各位，希望有機會變成好鄰
' t2 U4 w  c; @+ [( F9 e: h居喔!& }2 {, I3 v" r# `
作者: jojoyaro    時間: 2014-8-21 16:41
本文章最後由 jojoyaro 於 2014-8-21 16:44 編輯
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) d; g. ~, ?' R6 V' ~* `* z' C應該會扣掉車位的坪數跟價格9 I: A5 A9 V8 t  B' }
1350萬除以50坪(扣掉車位的價格除以扣掉車位的坪數)=單價27萬
7 z, {  Y  g* v# h9 f是貴還是便宜要看社區../ [4 F9 ]3 a; F

. `( l$ r7 {7 n) y學府路第一排,個人是覺得有吵一些  ^5 z. C8 l4 J2 s2 s
不過要看窗好不好,開窗是一定有聲音的9 z5 c$ H  `; g. G% b
有好一點氣密窗的社區是還不錯的
( c( k: g2 i4 L  X& ~  Q& g& y個人經驗,就算低樓層也會比街廓裡的高樓層沒氣密窗安靜許多的
# _. s4 E! F4 t; }# ]& C: T同社區面南的可能會好一些,不過也要看社區的開口設計
( z: t, E0 {6 X* T  e當初看屋時,車流聲在有些社區的中庭迴盪...2 o4 _+ f9 k6 v# w) @
有些則沒啥感覺. c& a3 s6 ~0 J6 _% y  ]# p$ G
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個人是住離學府路隔兩個社區,晚上蟲鳴跟蛙叫還更大聲...聽著還算舒服就是了
作者: ericatw    時間: 2014-8-21 17:24
嗯!謝謝啦!看來有個好窗子很重要(筆記~~)
作者: sanlin    時間: 2014-8-21 18:56
本文章最後由 sanlin 於 2014-8-22 07:43 編輯
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若是學府路..既然都會吵..建議選面高速公路..景觀優~隱私佳..3 j% H& B9 r/ c! J6 ^# Y# c4 o

( q$ c6 Q( h$ T% z全熱交換器系統也建議忍痛花下去..(不過家裡是建商送的..^^)
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參考: http://www.mobile01.com/topicdet ... mp;t=893279&p=1
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  t% i$ O+ {' P7 S) s( i窗戶的部份反而覺得原本的就ok了..
作者: chuck750922    時間: 2014-8-21 21:15
sanlin 發表於 2014-8-21 18:56
- ~4 @7 `% y, Y若是學府路..既然都會吵..建議選面高速公路..景觀優~隱私佳..
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全熱交換器系統也建議忍痛花下去..

$ U5 l' Y: C4 ~+ N  A3 U  r  T全熱交換器系統是???
作者: 子子    時間: 2014-8-21 21:46
本文章最後由 子子 於 2014-8-21 21:47 編輯
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我自己經驗是上實價登入看,有筆1000萬的房子,若車位沒註記價位,此筆成交單價會是總價除以總坪出來的單價
, h2 B- a2 m: ?4 u因為每個社區車位坪數都不一樣,若把車位坪數跟其他坪數加在一起用總價去除,非常不標準
5 }4 S0 l4 p: W  K. ]7 O6 H若有標記車位出來的單價才是正確的/ M  [9 d& y& [+ j2 o
可是若沒標記車位價錢,實價登入不會把地下幾層標示出來北大B1-B6都有我都先把車位價錢抓出來取中間值130
! M$ L  s) q, c, Z這樣出來單價不會落差太大2 Q% }# s% P5 \
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既然都會買裝潢屋,大部分都是裝潢加減有合用,不然買裝潢屋又打掉?不如找簡裝或沒裝潢的不就得了?. X. X' ]5 I1 b/ r3 l6 P

8 [/ P  ]5 O2 A8 j開放式廚房,讓空間感大很多,還是看家庭喜不喜歡,主要是油煙部分,本人比較喜歡開放式廚房,因為家裡不會太常煮
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" f5 q) l, c9 Y# u( I高速公路那排真的要裝好一點氣密窗不然聲音真的滿大聲,可是聲音不會忽大忽小,本人很怕低樓層車子來來去去的聲音,以前住2樓面馬路,卡車,摩托車,一堆車聲比高速公路生還可怕
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公園部分我只知道森林公園跟海洋公園,其實你可以跟仲介要一張地圖,裡面都有畫,我聽說萬寶隆那個社區旁的公園地圖上是公車總站預定地
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其實風水這個真的看個人,我主要是看我進去房子的感覺,真的要我嫌一間房子,應該大部分都是缺點吧 ... 因為我只想要價錢便宜一點,但是我看過很多間,便宜是便宜,但是整體我就是不喜歡,所以在便宜我也不想買,但這樣似乎驗證了便宜沒好貨的道理?但好貨便宜好像也不好搶?. f( Z1 S! j4 F" z% H/ |  B* h
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看一陣子的小小建議   
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作者: Dora貓    時間: 2014-8-21 23:52
我是仲介，叫我小帥哥就可以了。; H! h9 n8 f  @+ I  r/ Z, f4 Z, n
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最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例如60坪，內含10坪的車位，* G! F8 ]$ G" @! W7 }
他的售價是1500萬，會說一坪25萬，看起來好像不高，可是車位不是另外計價的嘛?(100-150左右)，
+ B) I) l/ C5 W2 t" W/ w這樣車位坪數又加進來稀釋單價@@"，到底現在要一坪買多少才合理?(如果以北大商業區周邊來看的話?); a; Y% ?, a( A) [6 F6 \
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以不含車位的價格跟坪數下去算才不會失真，小帥哥這邊有把實價登錄做一個整理
+ F! P3 M9 M) T0 _6 I( Z4 M% U0 @. [絕大部分社區都有做，都是把社區車位以及車位價格拉出來，只計算房子的單價。
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- l6 g+ K( g& A2 d' z1 u9 {另外多少才合理?
( l0 ^0 U/ ?' v% B9 P8 E北大有些房子賣25萬我都嫌貴，北大有些房子40萬沒人願意賣..% {+ F- l6 ~- w5 ^0 V2 n& W

2 ~& X  g; r* e% J最主要的還是看物件本身的相對應條件，例如：社區、樓層、採光、風水瑕疵、視野、總價，裝潢等都會影響到最後的價格。$ K  G7 Z( Y% V' n1 H; _# H
小帥哥我同一個社區，幾乎同一個時間點，有看過２５萬不到跟３２萬，也有看過２８萬跟４０萬的單價落差，您說買４０萬的不合理嗎？不合理為什麼買方要買？
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有最近幾個月才買房子的捧油嗎?不好意思可以私訊交流啦!
* l' u' c/ R# f# ^# h以下為關於房屋拉裡拉雜小問題:6 p$ M; a' m( Q3 k! G/ u, u4 c8 i: \
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可以ＰＭ我，找個時間來店裡小陳把資料都開給你看，以及提醒您該注意的事項。4 R5 p# C' V# R4 k5 @8 g
因為專業的還是比較會知道哪些該注意的眉角，假使真的發生什麼問題～! k! L% N" X8 x$ V* v' d) U% Q
我們是專業經紀人，需要負法律責任，路人甲乙丙可是拍拍屁股就閃。) _+ S, Z1 S# E$ R# ~% Z  H
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1.另外，由於中古屋的關係，原本的房子就已經有裝潢了，不知道有經驗的買主會全部敲敲掉再重新打造自己的風格，還是多半會將就呢?
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兩房，或是總價不高的三房大多是經濟因素加減用（實務面是兩房帶裝潢好賣），四房開始都是有財力還可以的客戶，大多希望自己去裝潢，除非剛好遇到裝潢很合用的。（實務面是四房空屋好賣）
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2.這幾年開放式廚房很流行，不過好像不太實用厚?還是因為想要有開放式廚房會在烹調上做調整呢?(例如蒸煮烤等等.....)  M1 J2 t7 e. g; l
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討厭油煙就用拉門吧，不然現在外食族多，或是吃比較清淡，油煙較少，如果煮食較傳統，就要多加考慮。
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! X; w& x. }. L3.靠近高速公路的學府路房子會覺得吵嗎?(會有高速公路低頻的車流聲嗎?)& J/ Q( |1 E0 g* \
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非常吵，除非像中悅整個把面高速公路那面的窗戶全部封死，用很頂級的氣密窗去做，不然一般高級氣密窗一樣檔不住聲音，甚至兩層一樣聽的到。0 w' l& x+ p7 e# Q) v

+ Y0 _! r1 A- O5 T" z" z% M4.住學校附近會被上下課鐘聲所困擾嗎?- g) n- H# D9 E& \5 t. @

( M* c" M+ J5 ]: F7 g7 i6 @不會，但學生聲音不一定，還是依照個人對聲音的敏感度去判斷比較實際。% n$ G# Y" r3 H% i' _8 I& K

8 V1 |7 G: M" O4 X$ ~7 o/ ]5.聽房仲說北大只有四個真正的公園，其他是假的(會再蓋成房子之類的)，有人知道哪四個嗎?  |' S, m  \3 ^7 Z6 X
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六個公園用地，萬寶隆旁邊那塊是機關用地，基本上公園用地幾乎是不會再變更。; M( D9 N% h$ \- o

& }7 z7 J* H8 {# X) h' e6.有其他買房子要注意的事項嗎?(真的會在意風水嗎?我是完全不懂，可是還是能避則避)/ y6 V3 V# S! d  k. m

& g* \8 ^" |& ]/ b% H: J" a風水不在意就不要去多想，只要想成可以拿來當作殺價的依據就好。
; i  @7 k( A) L; M; f8 l就算基督徒不怕凶宅，也會懂得利用是凶宅去殺價的意思一樣。
6 _4 t4 k5 S2 d不然哪個房子沒有風水瑕疵？8 w# N- e1 i+ Y5 [& P' ?6 o

; o" f. g9 I% Y) E) n& t8 v2 g好不容易存了點錢，真的希望能買到適合的房子，也不希望再搬家了啦!>"<，感謝各位，希望有機會變成好鄰4 l: T1 U' i8 m: {
居喔!
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歡迎你加入北大這個環境，一起當個高水準的北大新住民吧。
作者: white8806    時間: 2014-8-22 22:54
看完每間房子，記得要做筆記，記下每間的優缺點和你自己的感覺，不然，看完很多間真的腦袋會混亂到無法冷靜思考。
作者: ericatw    時間: 2014-8-31 22:34
謝謝各位的分享，連著幾個禮拜都在看屋!真的要做做筆記，不然哪間如何優缺點都忘光光了耶!不過真的很想來北大當鄰居啊!有愛北大這個交流園地真的太棒了!謝謝版主!
作者: 拉不拉珍    時間: 2014-10-21 22:43
Dora貓 發表於 2014-8-21 23:52
# a. J$ ~$ K* g- s' x' q! D/ a我是仲介，叫我小帥哥就可以了。
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9 T0 t- f( B. S3 r7 e5 ^, X4 c: Q% A最近很努力的想成為北大的住戶，看了很多間房子!這房價也滿有學問的，例 ...
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請問承接售屋嗎？
作者: Rainman    時間: 2014-10-22 22:23
ericatw 發表於 2014-8-31 22:34 4 Z" Y0 [& l# b. I- G
謝謝各位的分享，連著幾個禮拜都在看屋!真的要做做筆記，不然哪間如何優缺點都忘光光了耶!不過真的很想來北 ...

7 f- Y* m& K+ m1 Y  X7 c/ A我看房沒做筆記,唯一做的筆記是目標社區的實價登錄資料, n" n& `! e  g- \1 ~
然後就是看FU,感覺對了就出價了,也很開心今年成為北大人
作者: Tony    時間: 2015-2-8 08:13
本文章最後由 Tony 於 2015-2-8 20:52 編輯
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; I2 ~6 e7 Z8 p9 ?: K% e首先歡迎您來北大，希望不久就能加入這個大家庭8 }# y/ ~; A- Q
北大現在的價格很亂，建議您多看，代銷仲介的話術，聽聽就好; S5 D- {  ?" q5 o6 x# p
最重要是您自己親眼所見和查證5 B) K; A8 ~/ y( j  Y
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北大的公園只有一個是暫定公園，就是萬寶隆旁邊那塊(原本公車預定地，因為居民建議而暫設公園)1 ~4 Y3 A  e3 _' ^! H$ s6 M
其他的都是永久公園，不會是建商的假公園(先弄綠地後蓋建物)
7 v$ j! {. F2 O1 H哪個仲介造謠北大有假公園，先打屁股再說。
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至於學府路怕吵，某些建案用10mm厚的隔音玻璃，以及軸流式空氣交換器(不開窗可通風)
& y/ j+ s+ |) y) c8 _但效果如何小弟不知
8 z  p) u' _  x' B& c! M0 k% F$ r' E$ Y9 c5 K
另外開放式廚房建議別考慮，煮個一次就會讓你家烏煙瘴氣
& @2 y9 K- C* q& D  u% f% @6 H! V7 h2 @  g那是歐美式烘焙烹調才用這種，中式蒸煮餐飲絕不適合
6 ?( U7 T  U2 i$ j$ q; }3 N況且廚房廚具多，暨雜亂也是危險場所，不要跟餐廳客廳混在一起比較好(尤其有小孩)。/ O# e' m/ i; g9 o
2 k$ r7 E' P" P5 D$ g! F
另外" y- Y3 y$ Q9 O5 _# w( b
車位，建議別考量機械車位，就算是用停車升降機進出地下室的也建議劃除! ^9 b6 Z4 D1 }* ~8 D
(本人為機電工程人員，良心建議，如有冒犯各位，還請見諒)
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日照問題，因為北大幾乎都是高層建物，房屋鄰街(兩線道以內)或是面中庭，# n, G& g& `$ e" D) f, g
如果在意日照或房屋光線問題，建議以高樓層為考慮
6 B7 `: J9 s5 q7 m2 E% i低樓層可能在日中時期(10:00AM~2:00PM才比較有光線)
9 L, y9 X- [  |9 ?+ K# k" L但若是無阻擋或是面臨大馬路，就無此問題
/ K* U- Y+ ?' k9 n高樓層，主臥若是面東方，
+ Z. r5 a" l% s夏天假日很早就會開始升溫且刺眼，比較無法賴床(或開冷氣及厚遮光窗簾可抗拒)- a0 x' g. w/ }* {& X
反之面西方向，夏天午後客廳開始悶熱，比較需要開冷氣
( W6 R  X3 K! o8 k* a$ q& C; j而窗簾建議，客廳用紗簾+透光布簾，而臥室就只用遮光簾(透光度越低越好)
+ Y, G) ~" B1 k3 y這也就是人家說的[明廳暗房]  _0 E  I9 \$ [9 e. p2 j
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低樓層任何公設上下左右相鄰的房子,儘量不列入選擇9 G( T0 [2 y- `9 \" G$ o
例如與 KTV/電影院/兒童遊戲室/撞球間/乒乓球間/中繼水箱等相鄰8 ^! U% G; A( l3 O
現在的大樓隔音都很差,我們社區也是,
7 t2 X' s9 l! n以至於休閒公設等只能用到晚上9點為止,因為會有噪音
2 P4 G: J% ]9 x% x7 Y2 [) S而中繼水箱控制室,(一般大約在10樓附近).則是馬達震動和漏水等"可能問題"$ w. [  W! A3 l" S' i4 |
' J9 \# x4 N. p  P' f) Y! j1 u
車流以三樹/佳園路為最多，面大義路學成路也是，怕吵的話就得考慮，
& J' ^. N8 \- s晚上偶爾會有飆車或改裝車經過，尤其是下雨天，車聲更吵
7 k/ B2 W. S1 K3 g
( x) h! n$ S8 \0 ~9 g建案方面的注意，建議上網尋查該建商的評比，
* m# j% i4 D8 }+ f北大的建案多數暗藏違建(公設違建)，但還是看輕重: O) \2 W4 D: f1 q2 i$ u& @
如果連大廳或中庭都算是違建的(消防通道)，就比較麻煩
" A. M# Q" J* ^
5 E% P" V9 y% \總之，注意上面藍字的那句......
+ t) T( Q1 H& G, F
作者: Tony    時間: 2015-2-8 08:19
chuck750922 發表於 2014-8-21 21:15
, N7 j, h+ V* j% i, o全熱交換器系統是???
9 d6 z) g9 n* @! S5 |9 h  W$ F

* s% Q4 h/ n* Q$ h建商設計的內藏軸流風扇，不開窗擋噪音時，用來通風換氣用
, A5 |5 r6 L' |' F8 b6 e! p8 X& I( s類似汽車通風換氣原理，只是沒有冷氣
作者: ericatw    時間: 2015-2-12 23:23
哇!非常感謝您的耐心解答啊!!獲益良多~~~



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