: H; a! c) }! u6 n* `“最像是一門生意的投資是最聰明的投資。”——本傑明格雷厄姆,《聰明的投資者》(The Intelligent Investor)4 V$ L" n1 h7 \! j6 P
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本文適合以本傑明格雷厄姆的話做開場白,因我有太多的投資知識來自於他。我稍後還要聊一聊本傑明,還會很快說到普通股。但讓我先和你們說說,我在很久以前做的兩筆非股票小投資。這兩筆投資並沒有讓我的資產淨值增加太多,但它們具有教育意義。% E# b0 C. i; i) L N& E
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故事開始於內布拉斯加州。 1973年至1981年間,中西部的農場經歷了一輪價格暴漲,這裡因為很多人以為通貨膨脹即將失控,小型農村銀行的放貸政策也起到了推波助瀾的作用。緊接著泡沫破裂,價格下跌了50%甚至更多,重創了舉債經營的農民和放貸機構。內布拉斯加州因這次泡沫而破產的銀行數量是近些年來的大衰退時期的5倍。 ) u+ z# W$ {; \! o2 G$ ~# }$ z6 k+ R0 X, w
1986年,我從美國聯邦存款保險公司(FDIC)手中買下了位於奧馬哈以北50 英里(約80公里)的一塊400英畝(約1.62平方公里)的農場。它花了我28萬美元,遠低於早些年一家破產銀行給農場提供的借款。我對經營農場一無所知,但我的兒子熱愛農事。我從他那裡了解到,這塊農場能生產多少玉米和大豆以及經營成本是多少。根據這些估計,我算出了這塊農場的常規收益,當時大約在10%。我還認為,今後它的勞動生產率會逐漸提高,作物的價格也將有所上漲。這兩個預期後來都變成了現實。 & O2 u. |" }5 c1 x$ d0 w/ L9 N/ \! r7 K c( {' {" E/ u- h
我不需要掌握特別的知識或智慧就能得出結論,這筆投資不會虧損,還很可能大幅增值。當然,收成偶爾會不好,價格有時也許讓人失望。但那又怎麼樣?總有幾個特別好的年份,而且我永遠可以毫無壓力地賣掉這塊土地。如今28年過去了,農場的收益增加了兩倍,價值至少是當時我的出價的5倍。而我仍然對農事一無所知,不久前才第二次參觀了那塊農場。 ) E/ b5 t+ I0 O' T0 b( e: K' ` ; \" ?' ~$ e- P2 t) D1993年,我又進行了另一小筆投資。當年我擔任所羅門公司(Salomon)首席執行官時,公司的房東拉里西維爾斯泰因跟我說,解決信託公司(Resolution Trust Corp.,RTC)正在出售紐約大學附近的一塊零售地產。又是因為泡沫破滅,只不過這一次是商業地產。 RTC的成立就是為了處理破產的儲蓄機構的資產。這些機構寬鬆的放貸政策助長了愚蠢的泡沫。! [" s7 i- A; p" y- @- @, {
\) k6 p4 p- H- S m4 P( }相關的分析同樣簡單。和農場的情況一樣,這塊地產的無槓桿現金收益大致是10%。但RTC對它的管理不佳。如果把好幾家空置的店面租出去,它的收入就會增加。更重要的是,最大的租戶——佔據該地塊面積的20%——所付的租金僅為每平方英尺5美元,其他租戶平均在70美元。隨著這一廉租合同在9年內到期,利潤肯定會有大幅的增長。此外,這個地塊的位置絕佳:紐約大學就在那裡呢。 - K8 n! E8 s6 U* H8 W% K8 U6 G0 O1 m [2 ^2 c8 P6 R
為了收購這座大樓,我加入了一個小團體,其中包括拉里和弗雷德羅斯。弗雷德是老練的高段位地產投資商,他和家人想管理這塊地產,於是就由他們來管理了。隨著舊租約到期,盈利上漲了兩倍。如今每年的銷售超過我們初始股權投資的35%。此外,我們的初始按揭在1996年和1999年進行了再融資,由此帶來的幾項特別租金收入總計超過了我們最初投資的150%。而我現在還沒有看過那個大樓。 9 L8 Z/ |9 y# F' m/ A7 R, k% ^ 2 @9 D+ b$ M: S' z% R- v未來10年,來自農場和紐約大學地產的收入還會增長。儘管利得不會太大,但無論是我這輩子,還是我的兒子和孫子們,都將穩定和滿意地持有這兩筆投資。* p' |) R- c" j0 H; L4 L
4 S5 j+ [" `, U5 @我講這個故事,是為了演示某些投資的原則:0 A+ k) V* E+ n* y f" C
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要實現令人滿意的投資收益,不一定要成為專家。但如果你不是專家,就必須認識到自己的局限,遵循合理有效的方針。保持簡單的思路,別想著一口吃個胖子。如果你聽到快速獲利的承諾,那就快速否決。6 X* i/ p. h* N |2 y
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關注你正考慮的資產的未來生產力。如果你對評估資產的未來盈利感到棘手,那就把它放在一邊。沒人能評估每一種投資可能性,但你並不需要做到全知全能,只需理解自己所採取的行動。" O+ X% h C# }! I1 P
% z( N7 J) Q& R4 q4 m如果你選擇關注意圖購買資產的未來價格變動,那麼你就是在投機。投機本身並沒有什麼錯,但我所知道的是,我不具備成功投機的能力;而且,對於那些宣稱自己總是能投機成功的人,我也抱有懷疑態度。靠拋硬幣來投機的人中,有一般人會在第一次這樣做時成為贏家;但如果那些贏家繼續玩這種遊戲,那麼沒人能指望自己總是能夠盈利。事實是,一項資產最近一直在升值從來都不是買入這項資產的良好理由。 ! _" m% t$ N# _+ x0 j1 Q4 s. W" }5 ^6 b
就我的那兩筆小投資來說,我考慮的僅僅是這兩項不動產會產出什麼東西,而毫不關心它們每天的價值變動。比賽的贏家是那些會把注意力集中在競技場上的人,而不是只會緊盯著記分板不放的人。如果你能在周末不去看股價,那麼就該試試在工作日也這樣做。8 U( b r$ \2 d