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標題: 馬年房市4關鍵 想買房 先搞懂 [列印本頁]
作者: 以利亞    時間: 2014-3-1 10:58
標題: 馬年房市4關鍵 想買房 先搞懂
本文章最後由 以利亞 於 2014-3-1 11:02 編輯 % W9 S7 A# a& i/ \8 ?
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自由時報 – 2014年3月1日 上午6:12) X  n3 i0 y  ^6 P$ A  a
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記者朱語蕎／專題報導、攝影9 G2 M* y+ H9 e. y2 k

: q/ Z+ X6 i- x: x馬年開春房市冷熱交加，今年農曆新年假期天氣溫暖，讓不少人選擇外出旅遊，加上年假僅6天，案場銷售狀況不如預期，但隨之而來的329檔期，據業者統計，全台有5千億元案量釋出，不少建商趕在上半年積極推案，避開年底七合一選舉，到底今年馬年房市如何變化？《宅富》為您整理今年國內外利空政策，一一破解箇中關鍵。  ^! o) {. ]7 j+ h7 W5 ?

9 C1 U3 h8 \- L* G關 鍵 一 ：QE政策退場
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6 A. Q( B- H: S; q去年底，美國聯準會決定將實行兩年的QE〈量化寬鬆貨幣政策〉退場，讓各國資金湧回主要市場，新興市場貨幣貶值，股匯市相繼重挫，前幾年亞洲不動產熱絡，與QE政策關係頗大，多餘資金流向亞洲等新興國家，造就房市多頭局面，然而從去年開始，QE退場消息不斷傳出，去年底更開始逐步減碼，QE退場幾乎只是時間問題，效應也逐漸發酵。2 K6 \# Q  ]6 i" `& J
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經濟學者楊家彥指出，QE政策遲早退場，美國景氣緩步回升，資金將從新興市場回流美元資產，美元強勢走強下，其他貨幣、黃金和貴金屬價格將修正，由於其他金融商品風險增加，資金可能轉到相對穩定的不動產，預料全國打房政策將更積極，對台灣而言，政策性打房也是未來房市變化的關鍵。
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另一派說法則認為，美元走強後，熱錢將從亞洲或新興國家抽回，轉往美元資產，造成新興國家資金短缺，不過，楊家彥認為，資金仍會避開高風險區域，朝平和穩定的地方找標的。永慶房產集團房產事業體總經理葉凌棋則認為，QE退場主要影響購屋者心理層面，台灣資金充足，外資占比低，低利率環境預計延續到年底。% P6 e* k6 B8 U( r. n6 q% Z7 \
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關 鍵 二 ：升息風潮再起
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% h( ?. O: [2 H" t2 W) _+ I台灣的低利率環境，是造就房市多頭市場的主要因素，但隨著國際經濟局勢轉變，台灣也開始醞釀升息，去年央行總裁彭淮南即暗示未來升息的可能，雖未明確列出時間表，但已先預告升息勢在必行，對於房地產來說，升息是最直接影響的關鍵，買房購屋壓力增加，賣方也可能因還款金額增加，而選擇認賠殺出。
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若房貸利率從2%調升到3%，以房貸1000萬元、20年本利攤還為例，利率2%的房貸每月是5萬590元，但若調升到3%，每月房貸隨即激增到5萬5460元，對於民眾而言，感受強烈，因而成為馬年房市變動的關鍵，部分銀行也開始調升房貸利率，合庫對非首購房貸調高至2.1%，台銀對漲幅較大區域嚴審成數，第一銀行一段式房貸更從2.33%調為2.38%起，若民眾有意在今年購屋，可改選擇壽險公司房貸方案，較多固定型房貸可選擇，年限也較銀行長；若選擇指數型房貸，則建議選擇季調利率，若當月升息，會晚2~3個月反應在房貸上。
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% d6 V6 y, D+ e' j0 g! i6 c關 鍵 三 ：政策型打房加重
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! j. T& h, `' {7 Y3 K  G; D5 q國內高房價成民怨之首，政府近年加重打房手段，從豪宅稅、奢侈稅到前年上路的實價登錄，期望將房價導回正軌，但效果不如預期，大台北房價依舊高漲，更因政策漏洞，讓投機客轉玩預售屋紅單、炒作工業住宅和非都市土地，為了對付亂象，去年政府重新檢討奢侈稅條文，將非都市工業用地納入，並加強稽核自用住宅事實。
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, D: R  v; W! ~  u. B9 R7 R& l而針對豪宅產品，財政部日前也宣布，新增雙北市房價超過8千萬元、其他區域5千萬元豪宅交易，沒有舉證成本，今年5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，豪宅稅將提高2~3成；台北市稅捐處更將豪宅課稅標準，以「棟」改為「戶」，最快7月實施。$ _- q, C6 v! N5 Y: n/ K! p
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德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示，政府已看到許多法條漏洞，尤其是預售屋買賣炒作部分，去年開始已加強查稅，像是以往常見的紅單交易，國稅局近期就展開大搜查，嚇退不少投資客，今年可能針對實價課稅再進行討論，雖然可能還需一段時間才會實施，但有機會先試試市場反應。
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, Y  K- C7 Q0 C% g8 P關 鍵 四 ：七合一選舉3 K* I% ]4 t2 T

* q) F. r7 Q' x& s0 |" w今年適逢七合一選舉，五都首長之爭再起，對房地產市場來說，弊多於優，以目前狀況，候選人不可能再端出房市利多政策，多半以抑制房價為訴求，對房地產而言，自然是種利空，且為因應選舉，各資源勢必湧入選戰，買氣也將減少。花敬群表示，從今年329爆量來看，建商搶在上半年推案，對於下半年多有疑慮，執政黨勝利機率較小，可能影響到2016總統大選，都是政經情勢的潛在因素，而根據以往經驗，每逢選舉，推案量多半銳減，買房心態也轉為觀望，下半年房市交易肯定受到影響。
作者: 以利亞    時間: 2014-3-1 10:59
本文章最後由 以利亞 於 2014-3-1 17:36 編輯 7 p3 @9 t4 H+ ^5 j

' A8 N. h, Z1 w" tQE真的會退場嗎?請參考以下這篇; I1 y: D9 J  _0 {. \- s; `: ^

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8 A: w$ C% N: j& I# R* K; }- M葉倫開金口 QE秋季退場可期
& @1 p# ~8 x- m, _- d- b% T5 \中央社中央社 – 2014年2月28日 下午12:48
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; W" j$ z1 _9 M% o  Q* |- Y（中央社台北28日電）美國聯邦準備理事會（Fed）主席葉倫（Janet Yellen）表示，聯準會有望繼續減碼量化寬鬆（QE），即使決策官員正緊盯著經濟數據，以研判美國經濟近來疲軟不振是否僅是暫時的。9 ^0 D; N6 J, ]! @
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根據彭博報導，葉倫週四（27日）出席參議院銀行委員會聽證會回答議員質詢表示：「非季節性嚴寒拖累數據表現。在未來數週我們必須做的，以及將要做的是設法釐清，經濟數據疲軟，其中有多大比重應該怪天氣，還是怪經濟前景欠佳。」: O( j# Z5 I  e0 R' A) u% f

/ h3 h0 j5 F+ Y1 \0 o# H葉倫還表明，聯準會正棄守依照失業水準決定調升利率時機的門檻。  ]. Q- h% W0 p7 p

/ o& d) U3 K# Y0 o' ~葉倫原訂13日赴參院作證，後因暴風雪攪局而延至27日，與此同時，美國則公布零售銷售、製造業與房市數據受到惡劣氣候拖累均未達標。
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+ u) U/ B$ D1 R+ t8 D葉倫重申，聯準會將「按部就班」的減碼QE，她在回答議員質詢時表示，QE有望在秋季退場。（譯者：中央社趙蔚蘭）1030228
作者: Dora貓    時間: 2014-3-1 18:49
本文章最後由 Dora貓 於 2014-3-1 19:06 編輯
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& E7 {; U- \  t第一點, w- D. K' `) b# |) T, Q& ~
QE跟台灣房是漲幅根本沒多大關係6 g# n0 Y- v% |* v# q, ?2 X
台灣炒房的資金根本就不是QE寬鬆下的產物4 ~% W: h7 b3 z; |7 g2 I% Z% d
根本搞錯重點# U2 d. Z  E8 v$ t* M2 Z) p
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第二點2 s$ w/ c* K0 {
台灣升息只會是自殺行為，中小企業以及銀行先倒，看看日本升息後變成怎樣# o* P6 o1 o/ B5 M
所以真的不用再提到升息會引響到房價了..- x  B" E% {) M6 ?0 O' d; n4 z9 W
/ e+ K* R: ^( {
以下是多年前的文章，替大家複習。# Z+ {! C7 B5 C  n- ]
http://ppt.cc/EHRp
' k! @# R  j8 l2 K0 e/ \+ k$ M二○○○年升息政策失敗' T( ?1 Q% w/ t/ U
國際經合組織對日本升息的潑冷水，不無道理。二○○○年的八月，日本央行就曾宣告通貨緊縮結束，並宣布升息。只是後來的日本經濟陷入更可怕的衰退。日本央行只好在六個月後，又宣布回到零利率政策。
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5 _2 o6 M2 Y  F( T9 R( l第三點" z% r3 k: k: T4 K2 o( ?4 z/ M
政客、政府官員房子比誰都多，忘記有人說他連幾間房子都不清楚了嗎？
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第四點
) ~" K& L2 y0 X! H% U政策幾乎是影響台灣房價最有力的黑手，但是就算是牛肉端出來了，是否也只會是芭樂票？0 b6 ?( s: ]+ R" j, d
依過往例子.........但能確定的是，會讓很多被姜太公釣上來的魚，造成觀望氣氛。PASS1 Z  e' |: u/ F0 X$ a5 @
[attach]264788[/attach]$ Y1 {+ @2 u# H9 j4 Q8 M: J
0 e% ^* Z& ?" Z, Z( ]
最後本文結論，最重要的重點。& L2 n; Z: p% r

- |! ]3 u3 S% Z/ b% y( j4 M! s$ P黃敬群這個說謊慣犯又再說謊了，反指標？0 A  g$ t# {6 ^7 z+ d

  d' Z, ^1 Q! J6 |! g[attach]264786[/attach]1 ]- f7 Q+ `! T
小陳吃了翻譯蒟蒻替花騙子翻譯：現在再不買，將來就更買不起。
作者: 蜜娜    時間: 2014-3-1 21:50
Dora貓 發表於 2014-3-1 18:49 2 ]( V5 D; D+ Y* d! X
第一點; D' }, S) f/ l2 z3 r
QE跟台灣房是漲幅根本沒多大關係$ r% I) n1 Q' s7 W! p
台灣炒房的資金根本就不是QE寬鬆下的產物
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那麼說房價是沒有回檔的機會囉！
作者: Dora貓    時間: 2014-3-1 22:18
蜜娜 發表於 2014-3-1 21:50 ) Y- m2 ~4 g- p. ^% l
那麼說房價是沒有回檔的機會囉！
1 A  f; c! r2 J3 X7 ^6 {
見仁見智了，以現在條件不變，在小陳看來，短期內房價要跌的機率不大。
7 ^7 Y, k5 I& d5 I
! x5 k2 Y9 X* }0 t- W8 [. m' ^- [# _+ V至於長期？多長？多久？我不敢保證。5 x8 d- N2 V9 Y5 e2 e! m# h

4 t, X1 a* C8 [6 x會不會跌？會不會漲？各自去評斷，能負擔的起就買，不能負擔的就持續觀望。0 u" B& h* A& X* P! S

+ }) ]: p9 b) e3 N% r' v2 k另外政策變化很重要，台灣最明顯有影響的絕對是政策。
作者: 家的愛    時間: 2014-3-1 22:36
殘殘買下去就對了
作者: terry88    時間: 2014-3-2 10:11
蜜娜 發表於 2014-3-1 21:50
6 y% i* ]9 h, P0 l. \" ?; e' e那麼說房價是沒有回檔的機會囉！
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等回檔?!只要妳錢準備好，跟仲介打好關係，應該都有機會買到低於市價5-10%的物件，但是人性就是永遠想等看看有沒有更便宜，往往會錯過好物件的機會!!
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6 X& f" _6 B9 x; M; g5 ~, _# wPS. 所謂的好物件就是跌的時候抗跌，漲的時候右漲的比人家多，也就是買到真正條件好的房子!!
作者: David    時間: 2014-3-2 10:41
terry88 發表於 2014-3-2 10:11
7 i, N2 P4 l! K) m) U1 g6 Q等回檔?!只要妳錢準備好，跟仲介打好關係，應該都有機會買到低於市價5-10%的物件，但是人性就是永遠想等 ...
7 ?* s$ m+ o9 Y1 Z6 l
你說的很有道哩!!很多人等崩盤是可以期待.但是可遇不可求!!( O- m( G1 j+ W6 r$ d- W9 s5 P
三四年前等崩盤才要買的.現在存款縮水.心裡早就崩盤了吧!!



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