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標題: 馬年房市4關鍵 想買房 先搞懂 [列印本頁]
作者: 以利亞    時間: 2014-3-1 10:58
標題: 馬年房市4關鍵 想買房 先搞懂
本文章最後由 以利亞 於 2014-3-1 11:02 編輯
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自由時報 – 2014年3月1日 上午6:128 B: j! z( K& E% J4 c

7 M  c" b1 p# b: r+ c! L記者朱語蕎／專題報導、攝影
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馬年開春房市冷熱交加，今年農曆新年假期天氣溫暖，讓不少人選擇外出旅遊，加上年假僅6天，案場銷售狀況不如預期，但隨之而來的329檔期，據業者統計，全台有5千億元案量釋出，不少建商趕在上半年積極推案，避開年底七合一選舉，到底今年馬年房市如何變化？《宅富》為您整理今年國內外利空政策，一一破解箇中關鍵。
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+ Y! _$ ~6 n; ]# a4 `  l0 _關 鍵 一 ：QE政策退場/ p/ j6 m- x9 X3 J+ Z' k6 I  f" p

# E1 ^4 }# Z: s9 ]去年底，美國聯準會決定將實行兩年的QE〈量化寬鬆貨幣政策〉退場，讓各國資金湧回主要市場，新興市場貨幣貶值，股匯市相繼重挫，前幾年亞洲不動產熱絡，與QE政策關係頗大，多餘資金流向亞洲等新興國家，造就房市多頭局面，然而從去年開始，QE退場消息不斷傳出，去年底更開始逐步減碼，QE退場幾乎只是時間問題，效應也逐漸發酵。) R, G5 G; x# T& z0 L
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經濟學者楊家彥指出，QE政策遲早退場，美國景氣緩步回升，資金將從新興市場回流美元資產，美元強勢走強下，其他貨幣、黃金和貴金屬價格將修正，由於其他金融商品風險增加，資金可能轉到相對穩定的不動產，預料全國打房政策將更積極，對台灣而言，政策性打房也是未來房市變化的關鍵。
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4 O3 I: \( p" \  V/ ~! x- C另一派說法則認為，美元走強後，熱錢將從亞洲或新興國家抽回，轉往美元資產，造成新興國家資金短缺，不過，楊家彥認為，資金仍會避開高風險區域，朝平和穩定的地方找標的。永慶房產集團房產事業體總經理葉凌棋則認為，QE退場主要影響購屋者心理層面，台灣資金充足，外資占比低，低利率環境預計延續到年底。
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關 鍵 二 ：升息風潮再起. N: i* Q7 T. ]) D. [# O" a

7 \% {/ V' j! A- ~/ b& z台灣的低利率環境，是造就房市多頭市場的主要因素，但隨著國際經濟局勢轉變，台灣也開始醞釀升息，去年央行總裁彭淮南即暗示未來升息的可能，雖未明確列出時間表，但已先預告升息勢在必行，對於房地產來說，升息是最直接影響的關鍵，買房購屋壓力增加，賣方也可能因還款金額增加，而選擇認賠殺出。
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: N0 f$ f# \/ G& L8 q& i/ d" m若房貸利率從2%調升到3%，以房貸1000萬元、20年本利攤還為例，利率2%的房貸每月是5萬590元，但若調升到3%，每月房貸隨即激增到5萬5460元，對於民眾而言，感受強烈，因而成為馬年房市變動的關鍵，部分銀行也開始調升房貸利率，合庫對非首購房貸調高至2.1%，台銀對漲幅較大區域嚴審成數，第一銀行一段式房貸更從2.33%調為2.38%起，若民眾有意在今年購屋，可改選擇壽險公司房貸方案，較多固定型房貸可選擇，年限也較銀行長；若選擇指數型房貸，則建議選擇季調利率，若當月升息，會晚2~3個月反應在房貸上。: C( L2 H# b; i0 T

5 @3 ~# m9 v7 c( d0 a7 [關 鍵 三 ：政策型打房加重* W7 b, s, g; Y/ F4 y
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國內高房價成民怨之首，政府近年加重打房手段，從豪宅稅、奢侈稅到前年上路的實價登錄，期望將房價導回正軌，但效果不如預期，大台北房價依舊高漲，更因政策漏洞，讓投機客轉玩預售屋紅單、炒作工業住宅和非都市土地，為了對付亂象，去年政府重新檢討奢侈稅條文，將非都市工業用地納入，並加強稽核自用住宅事實。( m/ b: ^4 L  @/ }% ~

* y! E1 Y" G# \/ h- ?而針對豪宅產品，財政部日前也宣布，新增雙北市房價超過8千萬元、其他區域5千萬元豪宅交易，沒有舉證成本，今年5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，豪宅稅將提高2~3成；台北市稅捐處更將豪宅課稅標準，以「棟」改為「戶」，最快7月實施。8 a! C6 Q1 }# l' A" K
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德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示，政府已看到許多法條漏洞，尤其是預售屋買賣炒作部分，去年開始已加強查稅，像是以往常見的紅單交易，國稅局近期就展開大搜查，嚇退不少投資客，今年可能針對實價課稅再進行討論，雖然可能還需一段時間才會實施，但有機會先試試市場反應。. ~3 _& @: ]6 O) l
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關 鍵 四 ：七合一選舉
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+ L* ]! s# [( c今年適逢七合一選舉，五都首長之爭再起，對房地產市場來說，弊多於優，以目前狀況，候選人不可能再端出房市利多政策，多半以抑制房價為訴求，對房地產而言，自然是種利空，且為因應選舉，各資源勢必湧入選戰，買氣也將減少。花敬群表示，從今年329爆量來看，建商搶在上半年推案，對於下半年多有疑慮，執政黨勝利機率較小，可能影響到2016總統大選，都是政經情勢的潛在因素，而根據以往經驗，每逢選舉，推案量多半銳減，買房心態也轉為觀望，下半年房市交易肯定受到影響。
作者: 以利亞    時間: 2014-3-1 10:59
本文章最後由 以利亞 於 2014-3-1 17:36 編輯 - g2 V! V, t0 z5 y1 h. B
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QE真的會退場嗎?請參考以下這篇; W8 Q$ N4 ~9 f

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8 g' a. Z9 D' Y( p葉倫開金口 QE秋季退場可期2 o' w0 T2 \$ X/ w* u. b
中央社中央社 – 2014年2月28日 下午12:48
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（中央社台北28日電）美國聯邦準備理事會（Fed）主席葉倫（Janet Yellen）表示，聯準會有望繼續減碼量化寬鬆（QE），即使決策官員正緊盯著經濟數據，以研判美國經濟近來疲軟不振是否僅是暫時的。8 {& b; v  l% |% f( f0 W9 j% E( I

. @2 S' E- [: }2 ]+ N根據彭博報導，葉倫週四（27日）出席參議院銀行委員會聽證會回答議員質詢表示：「非季節性嚴寒拖累數據表現。在未來數週我們必須做的，以及將要做的是設法釐清，經濟數據疲軟，其中有多大比重應該怪天氣，還是怪經濟前景欠佳。」
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葉倫還表明，聯準會正棄守依照失業水準決定調升利率時機的門檻。
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) l- M+ I9 E3 D9 U; G) n- ~/ v葉倫原訂13日赴參院作證，後因暴風雪攪局而延至27日，與此同時，美國則公布零售銷售、製造業與房市數據受到惡劣氣候拖累均未達標。5 I, n6 {, Z8 @

1 N/ Q. }/ I5 K2 t" o葉倫重申，聯準會將「按部就班」的減碼QE，她在回答議員質詢時表示，QE有望在秋季退場。（譯者：中央社趙蔚蘭）1030228
作者: Dora貓    時間: 2014-3-1 18:49
本文章最後由 Dora貓 於 2014-3-1 19:06 編輯
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2 n4 B3 l. Q1 K/ E第一點
5 F% p; a& H* _8 T6 GQE跟台灣房是漲幅根本沒多大關係
/ K6 q& N' `) W8 R台灣炒房的資金根本就不是QE寬鬆下的產物# x; _/ v# d3 L6 I( E
根本搞錯重點
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8 u+ J0 [5 p/ y( c3 B. F第二點% B+ }' @" K1 C: h+ B
台灣升息只會是自殺行為，中小企業以及銀行先倒，看看日本升息後變成怎樣
' B- [1 [3 Y  A- w( J, T! m所以真的不用再提到升息會引響到房價了..0 c( ~  I( X/ I/ X0 c
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以下是多年前的文章，替大家複習。5 u9 c4 z4 p( t9 @0 N  k
http://ppt.cc/EHRp, h" U7 ~, ~& P5 j% p& w3 V
二○○○年升息政策失敗" j( J* x: s9 _4 {6 U
國際經合組織對日本升息的潑冷水，不無道理。二○○○年的八月，日本央行就曾宣告通貨緊縮結束，並宣布升息。只是後來的日本經濟陷入更可怕的衰退。日本央行只好在六個月後，又宣布回到零利率政策。- a8 v" w2 t- {& O! n. a1 ~; D

  Q) y! e9 O$ @7 B8 r0 H8 z: r第三點
9 F& E* D0 s; q3 N+ l3 D, q2 _政客、政府官員房子比誰都多，忘記有人說他連幾間房子都不清楚了嗎？3 B% `1 b( @- u( v& K
[attach]264787[/attach]' {5 R' {* d+ v6 E, Z" U9 T) z) m
1 A, \( m2 @5 B7 K- L$ t$ r
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第四點
4 _+ z" r: ?* c8 v4 @6 x) o政策幾乎是影響台灣房價最有力的黑手，但是就算是牛肉端出來了，是否也只會是芭樂票？4 p$ {) F1 I1 t7 \" a3 j" n
依過往例子.........但能確定的是，會讓很多被姜太公釣上來的魚，造成觀望氣氛。PASS) ]. m! O. p+ e9 U8 F: G) w6 d' P9 n5 M
[attach]264788[/attach]/ Q/ C. q$ e1 `1 ^! Q4 k' w) v

+ I+ b( [' G( c- y最後本文結論，最重要的重點。& n! |/ G; `# f% T$ a3 J% C
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黃敬群這個說謊慣犯又再說謊了，反指標？
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0 e! N% q% m* d  B+ B5 d  m[attach]264786[/attach]8 Q, @- M# a9 P0 V
小陳吃了翻譯蒟蒻替花騙子翻譯：現在再不買，將來就更買不起。
作者: 蜜娜    時間: 2014-3-1 21:50
Dora貓 發表於 2014-3-1 18:49
( M. i+ x/ |7 l, U/ a  {第一點
. Z0 O; t: Z! x3 q, F6 GQE跟台灣房是漲幅根本沒多大關係
2 f* x' C" M4 y台灣炒房的資金根本就不是QE寬鬆下的產物

# G' H& o1 t& D. T5 p* X/ @! P8 `) O那麼說房價是沒有回檔的機會囉！
作者: Dora貓    時間: 2014-3-1 22:18
蜜娜 發表於 2014-3-1 21:50
2 C+ p; P3 ^) W4 O8 M那麼說房價是沒有回檔的機會囉！
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見仁見智了，以現在條件不變，在小陳看來，短期內房價要跌的機率不大。
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至於長期？多長？多久？我不敢保證。+ f( j& S/ y8 l5 S! |

) [4 v7 u2 k- |' e1 V. L會不會跌？會不會漲？各自去評斷，能負擔的起就買，不能負擔的就持續觀望。
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: J) [7 z6 a, d另外政策變化很重要，台灣最明顯有影響的絕對是政策。
作者: 家的愛    時間: 2014-3-1 22:36
殘殘買下去就對了
作者: terry88    時間: 2014-3-2 10:11
蜜娜 發表於 2014-3-1 21:50 3 ~2 y/ B% F: C# R7 ]0 S
那麼說房價是沒有回檔的機會囉！

" F5 l& O$ m- J/ M- t$ O6 |% B等回檔?!只要妳錢準備好，跟仲介打好關係，應該都有機會買到低於市價5-10%的物件，但是人性就是永遠想等看看有沒有更便宜，往往會錯過好物件的機會!!; X3 b' @6 t+ j4 p8 B
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PS. 所謂的好物件就是跌的時候抗跌，漲的時候右漲的比人家多，也就是買到真正條件好的房子!!
作者: David    時間: 2014-3-2 10:41
terry88 發表於 2014-3-2 10:11
# H7 J  t5 x4 e5 C' \等回檔?!只要妳錢準備好，跟仲介打好關係，應該都有機會買到低於市價5-10%的物件，但是人性就是永遠想等 ...
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你說的很有道哩!!很多人等崩盤是可以期待.但是可遇不可求!!
$ m9 X. i; u. C. r' w三四年前等崩盤才要買的.現在存款縮水.心裡早就崩盤了吧!!



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