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標題: 實價課稅實施了嗎?? 大家對房屋財產交易所得稅知多少?? [列印本頁]
作者: 胖豪    時間: 2014-2-12 09:11
標題: 實價課稅實施了嗎?? 大家對房屋財產交易所得稅知多少??
若今年賣了房子, 明年5月報稅時就必須申報"房屋財產交易所得稅";計算出售屋所得後, 再乘上個人綜合所得稅適用稅率, 就是應納的售屋所得稅4 f0 p# g9 C; L, `; N
) K" `$ \" i6 }" i- T1 m1 J
個人出售房屋的所得申報方式有兩種 :
" N) s4 N3 j. B+ X6 C5 B- V  H' q% L1. "所得稅法" 規定, 以售屋的成交價 (及買賣契約價), 扣除房屋取得成本, 房屋改良以及移轉房屋所支付等費用, 餘額即為房屋財產交易所得額.& G' @# }0 I2 J" T8 ?! ^

0 a6 E# P7 V7 k$ ?* ]2. 若無法提供原始購屋成本, 依"所得稅法施行細則" 規定, 財政部每年將公布各地區房屋財產交易所得標準, 以房屋 "評定現值" 的一定百分比推估所得.
8 g. C* n; }- f
7 S; L# W7 {7 {以上兩種方式都是目前合法的申報方式, 但由於第二種方式評定現值普遍低於市價, 通常以此報稅比較划算, 不少民眾都是用財政部每年三月頒訂的"房屋財產所得標準" 申報售屋所得.  而第一種方式, 一個人認知即為所謂的實價課稅.
0 b+ j# P! c" z3 {- K9 F( Z$ b1 v5 P) `5 o8 [
但實務上又是如何呢??  ( {/ t! B2 l" C, P
3 P% y+ ?" a2 d' t9 U+ F9 T
昨天我特地諮詢的國稅局後, 本人的結論是, 國稅局是不會接受北大地區這些建案採取以"評定現值"的方式來申報售屋所得, 因為他們非常容易取得當初的購買成本, 特別是第一手的屋主大部分是購自建設公司, 他們只要行文給建設公司, 建設公司很快的就會將您當初房屋的去得成本提供給國稅局.  國稅局人員舉了一個例子, 某人出售一筆50多年的房子因年代久遠, 不記得當初房屋的取得成本, 固採取以"評定現值"方式申報.  但國稅局調查發現該房子某人是以繼承方式所得, 所以就以該房子申報遺產稅的價值做為該房子的取得成本, 要求某人改採售屋的成交價申報所得並要求補稅.  更何況北大這些建案幾乎都是在10年以內.) X8 h) x# R1 R9 Z

/ l2 w0 M' Z( A& T- J; u+ l至於可扣除的房屋改良及轉移房屋所支付等費用, 這部分就需要自行相關的發票舉證了, 譬如裝潢費用是可扣除的, 但必須提出發票證明.  像我本人, 是找自己朋友規畫, 開出估價單, 談好沒問題就施作, 付款.  並沒有開立發票, 但估價單國稅局是不接受的, 所以這筆裝潢費用就無法自所得中扣除.  如購買房子時所支付得代書費等..都是可扣除的, 但是必須能提供繳費的證明單據, 否則就無法扣除了.
# z- G, O  E' w+ T2 q
4 {6 Z0 h9 t, {" ~" M" {; D) @如果國稅局真的已經嚴格採取這樣的做法, 自現在起大部分北大地區的屋主們就會面臨巨額的出售房產交易所得稅, 所以建議各位屋主盡可能找出當初的交易憑證.  也希望有這方面的專家能提供一點資訊
' t$ X9 ~9 O2 g# k) S' C6 q- P4 h1 g( a, R8 [
作者: Annelo    時間: 2014-2-12 09:24
所以, 考慮稅務問題之後, 房屋出售價格 不得不再提高?
作者: iAlpha    時間: 2014-2-12 09:26
稅務人員?* U1 j6 ~3 t2 w, z! ~1 o
吸血鬼?& f& i3 d  H$ C! R! B  [* d0 Q* _& @
作者: 家的愛    時間: 2014-2-12 09:27
要我們繳稅前……先把該做的建設作好吧！
作者: 阿青    時間: 2014-2-12 09:29
請問豪哥~開 始實施 了嗎~1 Y9 }8 x9 D; x0 q, y! X/ Z& g
只有 新北 ~北市 ~還是 全國性
作者: 胖豪    時間: 2014-2-12 09:38
阿青 發表於 2014-2-12 09:29
- F3 T% e) D; L5 h請問豪哥~開 始實施 了嗎~: T% ?% o, W& f, ]0 I+ }
只有 新北 ~北市 ~還是 全國性
  Z6 B- R: X! M$ O
依我前面所講兩種方式目前都是合法的, 還是可以用"評定現值" 的方式申報, 賭會不會被抓到.  但依國稅局人員所講,因為目前政府為了防止炒作房市, 對這方面抓得很嚴, 北市, 新北都是一樣的
作者: iAlpha    時間: 2014-2-12 10:02
個人出售房屋的所得申報方式有兩種 :
不動產買賣的標的 一般同時包含 房屋與土地.
作者: 胖豪    時間: 2014-2-12 11:04
iAlpha 發表於 2014-2-12 10:02
; Q4 U9 V1 S5 Q% ]4 |不動產買賣的標的 一般同時包含 房屋與土地.

3 t, k- r" ^2 j0 f是的, 賣屋時包含了房屋和土地兩部分.  土地要繳土地增稅, 房屋部分就要繳交房屋財產交易所得稅.
4 z- n# }2 L3 G# ~0 p8 r5 _, ]: \2 w. L6 p# P, j$ G9 [
房屋部分如何計算呢??  一般與建商簽訂契約時, 會有一個總價款, 並且會註明這總價款包含了房屋多少錢, 土地多少錢, 甚至車位多少錢.  
2 ?% {9 ], @" ?  [7 }/ a$ R+ z( ^: N
將購屋時的房屋價款 / 購屋總價款 得到的百分比 x 實際賣屋價款 = 房屋的出售價格
) {2 W" n: y- `1 O9 c% {1 X% T! z1 c7 O7 S: b. c8 r3 `
房屋出售價格 - 房屋購屋價款 = 房屋交易所得  
) Q$ D. ~( L7 L! z5 a
9 V& S' M3 N) D" U) d! O這是我目前所了解的, 如有不對請指正
作者: ichiro    時間: 2014-2-12 11:17
這個政府真的很爛,房子賣掉賺錢了還要繳稅,問題是賺來的錢也不夠再買一間新的房子啊!
作者: 輕鬆過生活    時間: 2014-2-12 11:34
ichiro 發表於 2014-2-12 11:17
' Q( Q: z# D6 ^6 ^+ s5 l+ ]; {這個政府真的很爛,房子賣掉賺錢了還要繳稅,問題是賺來的錢也不夠再買一間新的房子啊! ...
/ |# d- W. J! w! j* r
我記得若是換屋的話3 F0 n" `+ ?$ ?( Q4 q7 h
同一年度是可以不用課稅的2 E  I  c- G- E$ Y) S% j
作者: 胖豪    時間: 2014-2-12 11:46
輕鬆過生活 發表於 2014-2-12 11:34
3 G; g7 f, j4 z7 n5 x# D我記得若是換屋的話
! o0 c% B2 R: P6 Q同一年度是可以不用課稅的
# C( X( S1 T- F( ~5 \
是的, 自用住宅賣了後, 兩年內再買可以扣抵.  但後者公契的價格必須高於前者, 是否以公契價格認定目前我還不是很肯定4 F5 K& A  d2 d) z: @0 |
6 H$ F" F% f5 O; z& a% V
據個人所了解, 以目前北大特區的情況, 除非你換更新更大的房子, 否則不容易符合這情況.
6 _, S" ]+ O6 x: O3 }9 y! d3 ?0 H. @3 ^* G9 x: U5 X
若有不對請指教
作者: ㄚ茹爸    時間: 2014-2-12 12:33
胖豪 發表於 2014-2-12 11:46
8 i" u4 v$ Q# S; k. e: c是的, 自用住宅賣了後, 兩年內再買可以扣抵.  但後者公契的價格必須高於前者, 是否以公契價格認定目前我 ...

# a# t' [' A9 d! ^! o- ]/ T如果新換的總價低於舊的賣價能否用兩價的差額去計算稅率呢?
作者: 胖豪    時間: 2014-2-12 12:42
ㄚ茹爸 發表於 2014-2-12 12:33 % o8 ^0 C$ p1 Q2 f7 F% w
如果新換的總價低於舊的賣價能否用兩價的差額去計算稅率呢?
+ C5 H+ w( B; \1 G* S3 L, ?
抱歉, 這點我不了解.  希望有這方面的專家能幫忙解答!
作者: 戀家    時間: 2014-2-12 13:17
本文章最後由 戀家 於 2014-2-12 13:20 編輯
9 N/ V$ N$ k# O, y0 G! p2 {! d" \; ~, ~+ P8 a+ n
兩年內重購退稅指的是土地增值稅！7 f6 R# j$ H) h5 q8 X# f0 V9 b
有申請退稅的，必須五年內都自用！% Y+ E1 `/ l  u, c& G+ [, i1 |4 h# O
一般新房子土增稅應該不會高很多！
" A+ t6 Q; _5 N+ O: f至於財產交易所得稅現在抓很緊！還是據實申報比較好！就算是以實價登錄前購入，政府也會以房貸來推估所購入價格！5 f3 S. U7 J0 ~* Z% x
台灣房子持有稅很低，但若售出課稅很重且租金效益也很差！(政府若以實價課稅，那真的獲利大不如前了，也許很多人還搞不清楚)
作者: ichiro    時間: 2014-2-12 13:42
輕鬆過生活 發表於 2014-2-12 11:34
) {, _/ |) b+ D" `我記得若是換屋的話
6 P$ g- g1 l6 z1 |6 k同一年度是可以不用課稅的
/ _! v) Y: R# S  W3 D  R, Y
那如果是先買再賣同一年也不用扣稅嗎?
作者: ㄚ茹爸    時間: 2014-2-12 14:28
戀家 發表於 2014-2-12 13:17
- P$ }0 e) ]( R9 _$ @1 _  W兩年內重購退稅指的是土地增值稅！
" P9 N( _8 I! b" f; F) K, @: |有申請退稅的，必須五年內都自用！
" A, B; M+ I7 y一般新房子土增稅應該不會高很多！
4 V9 u( q2 A+ D% f0 Y. F
所以可抵扣或退稅的部份只有土增稅
! `- W. X6 |' X( P房屋的部份就都要算入收入繳稅?
作者: 戀家    時間: 2014-2-12 15:36
ㄚ茹爸 發表於 2014-2-12 14:28
' B3 e8 `# c8 q4 }* T" n) g6 `1 X* ]所以可抵扣或退稅的部份只有土增稅
, _% v3 z( b$ M3 a; q8 P房屋的部份就都要算入收入繳稅?

2 t! D* \  K( W' [" Q! b, p) F& W6 F重購退稅只有土增稅
' G5 u1 m) O/ Y- ^2 M2 p賣房都要申報財產交易所得稅！8 e) s/ w( [$ N' |1 m+ F
不論賠錢或賺錢！賠錢的話可在往後三年有財產交易所得中扣抵！
作者: 周浩子    時間: 2014-2-12 16:04
Annelo 發表於 2014-2-12 09:24
2 E4 k  F3 O! ?/ {" `: s% O所以, 考慮稅務問題之後, 房屋出售價格 不得不再提高?
) [# o# W+ g" I; ^3 V
在提高也要有人買2 F1 V  k% i$ f( G5 ~/ c9 Y& f
沒人買只會往下降
, G- r, p: m! A5 g. I
- V; F+ P! q/ V/ ?供需平衡! c- c' E, U0 Q
作者: ㄚ茹爸    時間: 2014-2-12 16:18
戀家 發表於 2014-2-12 15:36
& G; T0 I: d! b- Q! S) [: J重購退稅只有土增稅, w* e' i7 I' S
賣房都要申報財產交易所得稅！( ~( s) W7 ~) w5 R) c
不論賠錢或賺錢！賠錢的話可在往後三年有財產交易所得 ...
9 ]; h' r; b$ m% W- b$ j0 w& X
了解 謝謝!
作者: dora0102    時間: 2014-2-12 16:19
戀家 發表於 2014-2-12 15:36
: b( S- G9 Y: g4 I9 _重購退稅只有土增稅, M: E7 c5 Z0 Q
賣房都要申報財產交易所得稅！/ k2 z: d. y7 ]. s# x. P; O
不論賠錢或賺錢！賠錢的話可在往後三年有財產交易所得 ...

1 f: b. d( r7 F: q有興趣可以自己連結看一下,真正換房的實際上在所得稅申報時繳財產交易稅的機率不高.5 H- G1 t% G, C! {
& d3 I, O/ s0 D
"二年內售自用住宅再重購 可申退交易所得稅"
( h  v9 n1 Z$ T! g) u6 L5 u& y, c3 f1 v! O
https://www.yungching.com.tw/CB/ ... 124-902885EF0E22%7D
8 \) k7 E+ ^! D/ I+ _3 ~9 A' b: n8 E5 p. |, ?
作者: 戀家    時間: 2014-2-12 17:15
本文章最後由 戀家 於 2014-2-12 17:19 編輯
9 h! ?/ ]- e, x6 M
dora0102 發表於 2014-2-12 16:19 8 O" k/ {0 {  h( q/ b
有興趣可以自己連結看一下,真正換房的實際上在所得稅申報時繳財產交易稅的機率不高.& H: O. e* e, l8 `2 B5 E2 G

7 B6 U/ {3 T# D. J2 s! b, z0 V"二年內售自用住宅 ...

3 l/ Z: `3 X, d* s# s+ S4 @1 d4 I8 n$ T, e5 O- K8 C

0 a4 t' n, s% ^- E這個在過去的確很少有人會這樣申報# f! B) {3 F9 [2 S8 i* J
因為大都數是以房屋評定價值X公告的稅率去計算
7 M6 L9 R% s! h! \很少人會以真實的賣價去申報財產交易所得稅
% O* u, ^$ v4 t但現在要真實申報賣價也許是可以用此方式考慮換屋,減少財產交易所得稅!
5 K3 f9 U7 M; _# B0 x前提是要真實申報賣價且已付稅金,再購房屋高於前屋賣價才有可以減抵!
! v' N- ?) x/ r8 n6 e: }  t
( L: e, H8 L4 m8 [/ _# J符合條件（須同時符合下列條件）% N: c3 ^5 v8 Y9 n$ D
（一）出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。( H5 F+ L$ j) z6 ?0 j  h9 T
（二）納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅。0 g9 _# Q! t) l. @8 j
（三）納稅義務人出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。
* Q/ x8 K; i: P( a& b* A8 P% T% `（四）於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購者，先購後售者也適用。  {7 l6 D7 w, V( k& ~- u
（五）重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者。
6 l7 C2 ?0 _, j* w) E1 g
作者: 洪阿民    時間: 2014-2-12 18:01
抽很兇
  Q) k# q4 E" x8 R  [" h想杜絕炒房
8 x6 T: }$ C3 v$ ~2 ]結果常害到市井小民+ Y6 D1 @  ^6 ^
尤其是有資金壓力的小民
作者: wyn    時間: 2014-2-12 19:05
有賺錢就要繳稅，這不是天經地意嗎？怎麼講到高房價大家都很痛恨，政府要打房大家又是另一付嘴
: W$ [& N. A, V1 O& F+ X. I臉！結論就是：不管怎樣一定是“政府“的錯！1 s& V2 X2 b) ~3 V3 F
$ S2 i  k* `( y3 x. T
你賣房不想繳那麼多利得稅講白點那就賣低點啊！大家不是說房子是民生必需品，房子是不能炒作的？6 v( l" z: O7 E2 f- f* i6 u
如果大家“賣房“時都以買入成本價賣，那根本就沒有什麼炒房問題！. n  o* b) u$ A0 E5 U% V! n; m8 x/ S" k
% l& U+ Q2 @2 U" n! f& Y$ O6 Y
我也知道事實上不可能嘛！人性是貪的，就是因為大家都貪，所以政府需要“打房政策“。認清事實吧！這世界沒有一個打房政策是只會打到投資客，不會傷到自住戶的。如果有的話歡迎告訴我，因為小弟愚魯，我真的不知道。0 `+ F1 j7 X( L( p! y% ~( r

% U; R/ A, B! m
作者: 洪阿民    時間: 2014-2-13 09:31
wyn 發表於 2014-2-12 19:05
. ]3 t; f8 X; N9 u3 K& I& S  W有賺錢就要繳稅，這不是天經地意嗎？怎麼講到高房價大家都很痛恨，政府要打房大家又是另一付嘴0 Z. [: j5 B3 ^" X" Y/ Z
臉！結論就 ...
. I9 x+ \8 y; ^( Z' W: z5 a  a: A% d
您說的小弟認同 有利得就要繳稅
2 b( V$ b* `1 p; r) ~5 h8 i0 n只是小弟覺得這法令的邏輯有點怪3 l0 i3 j! C7 y* K
比如一定要新屋重購價>舊屋賣價才能退稅
$ ^/ {) w+ I2 u7 u5 S, _這樣不也是變相鼓勵民眾花更多錢在房子上？- N$ {' r+ Z4 Y
對資本正成長、換大屋的民眾沒差4 S0 E! h: K: M$ p( P$ O: n0 ]
對資本負成長，想大換小，市區換郊區，變現換退休金的民眾，反而形同懲罰
作者: wei32    時間: 2014-2-13 10:15
這一篇文章很棒 想換屋的朋友 必須先做好功課....
作者: snoopylo    時間: 2014-2-13 11:25
戀家 發表於 2014-2-12 17:15
( @% M$ _+ b5 Y2 |6 T) W% H這個在過去的確很少有人會這樣申報& Y! f" Y- \# U4 i
因為大都數是以房屋評定價值X公告的稅率去計算: H* m4 O4 [3 b! a+ C" h8 R" n: {7 z
很少人會以真實的賣價 ...
& o8 ], l# p( x' E* s2 \
我之前問過國稅局,& e5 {' U- t/ ]3 R
如果重購時賣的價格比後來買的價格高,
$ L2 V- B7 h# E* v9 E- Z5 v- g. J但扣除賣時的仲介費＋重購時的仲介費＋契稅＋代書費......之後,
& L, L7 D% y' J: _7 E如果並沒有賺錢(甚至還貼錢),
6 I, x# W% G0 K: l0 p6 d# F還是可以用這種方式申報的!!
7 D9 I. W1 _! W
$ @  `6 `5 c* r/ _6 Z  d7 U' A但重點是要舉證,
$ g# `7 W3 m! f6 c1 i" k- ]買賣的合約也是可以佐證的資料之一," y! W$ f1 v; f2 b$ H7 c$ E. {
所以要留好哦!!
作者: 胖豪    時間: 2014-2-13 13:09
洪阿民 發表於 2014-2-13 09:31
$ h- G3 g$ s& C9 b1 J0 l您說的小弟認同 有利得就要繳稅
) Y# X  ~$ e/ p' X# p3 X( d只是小弟覺得這法令的邏輯有點怪* l- ~- N- F8 K' h( g/ r
比如一定要新屋重購價>舊屋賣價才能退稅 ...
! n8 Y% P/ y* q4 c6 W
小弟很認同您的想法
作者: karat.three    時間: 2014-2-16 20:06
很多廟宇都很賺錢  ,  獲利甚至上億  !  為何都不須繳稅 ??
作者: terry88    時間: 2014-2-17 14:27
如果真的是這樣那房價要下跌就更難了，因為售屋成本加重了，從人性來看，除非很欠錢，不然屋主很自然會將售屋成本轉嫁到買方身上，當然買方不見得願意接收增加的成本，但除非堅持不買，不然只能含淚接受。
作者: luisyang0    時間: 2014-2-17 16:08
terry88 發表於 2014-2-17 14:27 3 i6 B& r+ @3 [6 k& j8 y
如果真的是這樣那房價要下跌就更難了，因為售屋成本加重了，從人性來看，除非很欠錢，不然屋主很自然會將售 ...
; s3 ^/ C( _3 ^
此種說法建立在"大家都不缺錢"的基礎上
: S& D) i2 h5 H1 U& [! h! R- W8 _+ X但事實不然  否則不會一聽到升息就抖得要死
& a$ u. C8 a  H+ z3 k
2 {5 o3 o$ w) [( {1 J1 ?1 `# u; u# @0 R# K6 ]: ]5 ~/ @& y4 N" b
除了精華區是真的有錢人在買  真的不缺錢外- Y( b) v; m; f' K; e0 W3 _( X; H( @
其他大部份都是以高槓桿大量借貸在炒作
# E' h0 P' _9 t+ S利息一高  滯銷期一久就會有很大壓力- u4 P8 H- [; C  {9 @# {
作者: nollores    時間: 2014-2-26 20:16
本文章最後由 nollores 於 2014-2-26 20:21 編輯
$ O' P; A2 a0 Q/ L" V8 w9 E, o. O8 v: y0 K
出售房屋 之 財產交易所得  
1 ], z5 n1 g  G" S* O
  c3 j$ l8 q$ C  X; k+ S
! _; n# G1 {4 o- R/ K一. 核實認定：已提供or國稅局已查得交易時之成交價or成本
% A& S$ M) T( h& N    【公式】售價－ 成本＋必要費用＝財交所得
& v) [2 `4 ^! G: a- _
7 N" a9 Q5 N! f- }' f9 r二. 評定現值：未申報.未提供or國稅局未查得成交價及成本
- O/ o2 r) y" D) a$ Z
1 O( D: z- W! T2 O     1.豪宅條款- f9 }! \$ `- b5 I4 g$ s
        北市或新北市，房地總價八千萬以上
) H9 p* D- W8 t" F        北市或新北市以外，房地總價五千萬以上
; B1 f/ I0 C) j" z      【公式】房地總成交價×（房/房+地）×15％＝財交所得* j7 h  W: i7 W2 C. E9 h( _
                   房：房屋評定現值
' c3 p( b. ?& }( C. A                   地：土地公告現值
4 `/ ^& G. B: ^( ^! U
- j6 M0 X3 L1 O( Z( s     2.上述情形以外/ `9 U; k9 V$ [2 s6 ^" b
      【公式】房屋評定現值×部頒標準＝財交所得
! {$ T6 ?1 R2 X1 F' r, F                                        三峽19％" F! _- u7 ^9 v, Z' H! }/ s
! j- o4 O* s2 K. n
103.01.23新聞稿, ?9 m- W' i7 ^4 w4 @# Z
作者: 家的愛    時間: 2014-2-26 21:39
應該要思考如何讓這個政策更完整



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