iBeta 愛北大論壇
標題:
REITs 22棟知名大樓 誰是超級金雞母？
[列印本頁]
作者:
歐陽
時間:
2014-2-2 11:10
標題:
REITs 22棟知名大樓 誰是超級金雞母？
本文章最後由 歐陽 於 2014-2-2 11:12 編輯
) S( h4 G- W' c& V# N$ F
5 E9 a) ?* X* O7 K$ ?, I6 h, L! \
REITs 22棟知名大樓 誰是超級金雞母？
4 f' y- L% O& H3 S; T0 Z
/ @5 s; w, x) g6 M7 w
! K) ]3 S6 X6 ]6 b3 s
[attach]258945[/attach]
1 q9 U* a1 x% c+ \; r
0 u0 ~. o: y7 w' ]
( _. z6 L* {# a5 N
文•張美秀 攝影•鄭暐琪、秦振家
$ _% u' g* ]; w$ ]' Z
5 r) W% ` v+ |- _4 U
大樓獲利績效好壞 就看管理機構行不行
2 N- y( w4 r3 @# T# E z
& }( K9 T/ [$ Q: J
台灣六檔不動產信託基金(REITs)內的二十二棟大樓，誰是超級金雞母？以REITs標的物內二十二棟大樓的租金收入、收益率、出租率、及近六年的平均租金收入成長率等數據，所進行的「六檔REITts、二十二棟大樓投資潛力大評比」正式出爐。而在這項評比的背後，也充分說明REITs管理機構的經營績效優劣。
* {+ _9 {6 F4 t, x5 y) B
9 ]$ l) {' h" D' _0 `2 B. ^5 {& \
' ?2 T" s/ _9 W( P
國泰R1喜來登飯店拔得頭籌
( V) c+ J' l. O, `" W+ I$ K& X
- e. m( Y* s5 E. _( p
在這二十二棟大樓中，誰是超級模範生呢？根據這項評比顯示：國泰R1喜來登大樓當仁不讓，在二十二棟大樓中脫穎而出，成績最為亮眼。以個別指標、民國101年租金收入而言，台北喜來登大樓創下新台幣6.56億元，拔得頭籌，超過排名第二的新光一號新光天母傑仕堡大樓約四億元，充分展現國際觀光飯店的吸客實力。
3 X, E l+ y7 o4 ?- @% C. D
1 Z! |" X1 f4 P8 b9 @* `
台北喜來登大樓的收益率亦表現不俗，僅次於新光一號的台南新光三越百貨大樓、富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，排名第四。
# y& D G) ~3 H0 f4 }
- R' f( @/ B1 d1 u6 O. d
新光一號台南新光三越大樓 收益率居冠
& I1 H# z. A. c, p1 }" w8 h* \
8 f( K V6 l0 p, s% f/ v8 i
至於出租率則達100％，展現高度管理效率。因此，綜合看來，國泰R1喜來登飯店不愧為2012年六檔REITs內二十二棟大樓的超級模範生。
; s( D& D% J* z. _
* a& q# K& d$ \8 R
對於REITs的投資人而言，富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)、新光一號台南新光三越百貨大樓的整體表現，也值得嘉許。其中，新光一號台南新光三越百貨大樓以6.09％，拿下民國101年收益率的排名冠軍，而富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，則分別以5.94％、5.18％，分居第二、三名。
! d$ C: q. k) Y0 g+ D, y
/ i9 l# [& n; @0 _$ a! V {+ P
過半標的物大樓 出租率百分百
: X2 c. J# b+ y r% ~7 f
7 q! i" G6 ?, g$ G; U+ d. [
至於出租率，在二十二棟參與評比的大樓中，超過一半以上，有十三棟標的物的出租率達100％，僅九棟大樓未達完租。其中，富邦R1天母富邦大樓因於2012年底公告處分天母富邦大樓，2013年的出租率僅九％；同屬富邦R1的富邦中山大樓也相對黯淡，出租率為七六％；其餘包括國泰R1的台北中華大樓、新光一號中山大樓及富邦R2的富邦民生大樓，出租率則均為九二％，在出租率部分，都屬後段班。
: i6 A0 M/ o9 t- z$ G$ A% l) @8 | h
9 @8 L3 b8 s# F; T' p' }* a
若以自民國九十六年至101年的平均租金成長率而言，二十二棟大樓亦呈現良莠不齊。有四棟大樓以負五％墊底，分別國泰R1台北中華大樓、新光一號台証金融大樓及台南新光三越百貨大樓、駿馬R1的漢偉資訊大樓等。 不動產信託基金(REITs)一向被視為穩健型的理財商品，對於保守的投資人而言，除了保本，固定配息所享有的現金殖利率也高於定存。只是，當國泰R1的台北中華大樓資產活化持續延燒之際，小股東們心裡的盤算是：「不僅保本，REITs應該也能讓我們大賺『資本利得』財」。
. Z8 B' G7 n4 Y o
, A% C7 s8 O& { e+ a) H
保本、穩定配息 REITs最適退休族
4 q9 I, G# g0 a( Y
' Q6 O" K% P6 ]3 A' x5 n
據營建業出身的張姓REITs小額投資人表示，當他第一次聽人說起REITs理財商品時，立即反應就是：這不只是一個投資標的，更是一個值得經營的事業。該投資人認為，REITs的投資價值，具「三無」和「三有」的優勢。
, E& S5 {4 @* m/ F
# B& u8 z2 W% s% S) U- D0 Y
是哪「三無」呢？張姓投資人說明，對他而言，REITs有管理員工的困擾，不具產品生命週期的問題，也無需擔心資產減損至於「三有」，則是：REITs具有優於定存的穩定獲利，有機會享受資產增值利益，更具政府租稅優惠的鼓勵(例如：除收益固定10％稅率外，REITs收益尚屬分離課稅，不必併入其他綜合所得合併累計課稅)；它不但是退休人員投資的好選擇，也是年輕人穩健的理財方式。
8 e/ U, J" H/ @/ ^& W4 F8 c
% K0 C4 O( c+ }% W% J1 Q7 ~0 C
處分績效欠佳大樓 讓小股東發財
) n- R" Q. w, R3 P
2 f) L0 D$ @6 Q( D. @: U7 P
除了保本，REITs小額投資人也有小賺一筆的機會。藉由推動資產活化，處分REITs內績效欠佳的大樓，小額投資人也可享受資本利得。
8 O& Y" H# _) z. T& z
: f# u3 Y$ ?4 o* ]
2011年底，駿馬R1公開標售中鼎大樓，率先寫下處分成功案例，為投資人賺進資本利得近九千萬元的收益。
Q- {) w; \6 Y
7 x* I. k6 z# S- X! @6 A! X
每個受益權單位約可配得0.21元的現金股利，擁有一百張駿馬R1的投資人即可得2.1萬元。
7 `% o" k3 }: z- o6 w
富邦R1緊追在後，2012年底，公告處分天母富邦大樓兩層樓，為投資人賺得資本利得近七千四百萬元，每個受益權單位約可配得0.13元的現金股利。
8 w5 L( E+ c. X$ o/ h( y0 s3 c( ? _
- B! z( p; ]4 k& Y
駿馬R1、富邦R1成功在前 國泰R1處分中華大樓呼聲高
1 J5 t+ p2 d# ]" `+ c
3 q. _0 @, i" K5 ~6 i: c, X
REITs連續兩次處分大樓成功，令投資人士氣大振。近日，國泰R1台北中華大樓資產活化議題白熱化，該大樓若順利處分、公開標售，更可望讓國泰R1的小股東們發筆小財。
) G- Q0 b. u A- b" u p
, }8 B/ m4 H/ B3 l
這個算盤不難打。依據「戴德梁行」的估價報告說明：台北中華大樓的特定價格為六十七．六三億元，扣除土地增值稅0.44億元後的市值為67.19億元，再扣掉本金16.8億元，得到的分配金額為50.39億元；目前，國泰R1的發行股數為13.9億股，折算下來，每個受益權單位可配得3.6元的現金股利；若手中有一百張國泰R1的投資人，處分台北中華大樓後，即可快速現領三十六萬元。
; |+ w" m) U8 ~9 I: [
3 O& i/ p. }# t6 X
+ A9 d, g. N' _8 U
' o; P7 S) A; [" G7 x$ m5 f
2 I3 t+ F# P; H; S9 s/ L7 m
【理財周刊 】
$ u2 r/ K$ \& y4 d* M: ^
作者:
歐陽
時間:
2014-2-2 11:22
不動產信託基金(REITs)一向被視為穩健型的理財商品，對於保守的投資人而言，除了保本，固定配息所享有的現金殖利率也高於定存。只是，當國泰R1的台北中華大樓資產活化持續延燒之際，小股東們心裡的盤算是：「不僅保本，REITs應該也能讓我們大賺『資本利得』財」。
! i# I0 G+ E/ O/ P! A+ a! l
歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/)
Powered by Discuz! X2.5
