iBeta 愛北大論壇

標題: 房市泡沫 只會消風不會爆 [列印本頁]
作者: chun1258    時間: 2014-1-5 10:10
標題: 房市泡沫 只會消風不會爆
【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】
! {; [2 ^+ T4 E: G
2 @2 }% y0 T+ C太平洋房屋行銷部顧問李季鴻。6 O& |* a" b5 b% q+ Z7 w! {0 {
中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題，接著財政部長張盛和也指出，台北市房價泡沫指數中，已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高，官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。
: G/ i- E. `) V! i9 A" n8 j7 A6 g
其實數年前開始，現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題，但這幾年下來，房市因為充沛的資金無處可去，泡沫反而愈吹愈大、不見停勢，也不見破掉的危機。
# o( c( L( \6 A" G: E( w7 S7 Z% U) z$ l- |4 W
如今，房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆？什麼時候泡沫會爆？各界眾說紛紜。
" l4 \. r2 U4 t9 c! v* K/ G4 k, G! \$ P$ U
房市屬於長期投資耐久財市場，就過往經驗來看，上漲要一段時間，下跌同樣也要一段時間，除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外，要在一年內突然大跌三成，一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴，引發全球金融海嘯，當時台灣房地產也不能倖免。5 |( p6 o) y. B! w2 e7 G

& Q! o1 s- g% G( `0 h. F' m" i但要發生這些危機的機率，還有多高？3 _& B) t/ O2 V' V6 _; n

: \4 Z0 {( D- \研究民眾心態後就可發現，現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說，民眾買了一間1千萬元不動產自住，以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算，一個月本金加利息約3.5萬元，假設跌3成，房屋只剩7百萬元，貸款每月要攤還的，仍是3.5萬元，如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素，大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住，不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。) p) T: Q$ i, t* M8 b9 ~

" x2 l' ?' G) p: O/ f假設利率從2%升息到3%，每月增加3000元房貸利息費，升息到4%則是每月增加7000元房貸利息，除非繳不起貸款，不然一樣會如同上述，摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。
/ O. s  y1 a0 O8 t
2 Q2 [2 x, Y! \  ~$ U8 i再觀察法拍市場，通常物件被法拍的時候，一拍以市價為標準，二拍打8折、三拍再打8折，所以第三拍通常已是市價的64折；以法律的程序來看，欠繳貸款或相關費用3個月之後，銀行催繳才會進入聲請法拍的程序，也就是說，房子進入法拍市場，至少要6個月的時間，但是目前法拍市場交易量比去年減少6成，代表市場狀況穩定，根本沒有多少物件在法拍市場流通。
6 C. r- @& z$ r; l6 D7 _
3 _1 i8 m2 F4 x% c' Y8 E雖然今年開始房市欠缺動能，但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看，都不太可能出現立即下挫、爆破的危機，不過也正因為房市正「慢慢消風」中，民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量，以免未來面臨強大的貸款負擔。
7 j$ t1 o% I6 Z% M+ M+ @# v8 l! X) Z( u. A* c7 e5 T
- W! l/ h3 f) Q/ ^+ A$ K. S. i

: h! H" i8 z0 Z9 B全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市泡沫 只會消風不會爆 http://money.udn.com/house/story ... 01963#ixzz2pUBxsXKd+ k% J. ?/ Q1 ^7 n
Power By udn.com
作者: Dora貓    時間: 2014-1-5 10:18
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-5 10:27 編輯 5 V/ d, R9 F, @7 E+ M
9 B  T* \: N' k) m& H; o
小陳就把另外一篇我打的回覆也貼在這篇好了* ?9 |+ X: L( D4 ?2 K  `
! z/ l$ I  M! W/ \! V
# `7 y  F8 f9 ]1 B
先這樣子說好了，升息一定是先死中小企業，台灣中小企業佔多少比例，可以讓政府敢這樣子搞？
0 W8 D9 x% E5 u2 {' `' Q8 t& k" d, Z
再來全世界都升不起來了，要唯獨台灣升息？除非真的是想『斷開魂結』『燒毀』台灣
7 f+ {0 U+ F9 F
  }; j( t( f' l
0 a; [2 ^2 n7 ^) ~  Y. R$ I政府只有口號，只是口號，只能口號，所以每年新聞都差不多，不相信自己往以前文章翻，那事實證明一切，我是個結果論的人。如果過往的歷史不去看，願意相信拔獅子毛可以治禿頭，這種想法我想討論下去也沒用。
  N+ F/ x5 K, V/ p; \, T3 G' y$ p3 }

: B, y7 h0 }! w2 _8 [( a& _數據就擺在你我眼前，如果人只是一昧的只想看到自己所喜歡的，那最後這種鴕鳥類型的人永遠抬不起頭，甚至全身都往土裡埋才開心。
, ~2 s3 d. g- I+ a4 ~9 I1 q/ V6 N' t) B) t7 T! C( t! h8 ^5 U4 X. _
+ K6 e/ W& S7 L) z
最後小陳是個仲介，我講的話你可以覺得我在為了自己業務所講的，你也可以把我講的話打折扣，但我『個人觀點』就是以上所提及的，升息這種東西根本不可能，中小企業倒，銀行倒，最後才有可能是房地產倒，這三個倒台灣也沉了，你是政府會升息嗎？
) s: a7 G4 U0 p' g# I: @
3 V/ f9 ]3 ~6 |. ?' [" f
, b9 X( f9 ?+ e- V% w, p  S" Q最後給大家一個討論的方向『持有稅』是否才是真正的有效打房工具，為何政府不提高持有稅？& @* s$ I" r1 G
政府官員多的是好幾間房子，甚至有人房子有幾間自己都不清楚了，這中間是不是有什麼問題？
; U- ]2 N, P, `/ {( d7 G! P) T/ W* F& b7 L' {
要打房早就打了，要升息早就升了，別再聽信那些宦官的讒言，只會害人有不切實際的幻想，98年喊喊到現在，從五百可以買遠雄三房加平面車位到現在套房加車位都買不起，這些人講的話還能相信嗎？3 r& Z- e5 {1 s3 }

, O; q7 c$ f7 a3 V: g
; U5 |$ e, T0 ^: T) y. e5 G) ]5 h0 d/ a. n" o" b
http://www.ettoday.net/news/20130927/275463.htm5 A7 I: O; ?$ w* D6 }# I
內容節錄
; d% c+ D$ e+ o) u$ r! A3 U                                                                                % s& o$ K  D& Y0 n% }! E
監察院27日最新一期廉政專刊指出，台北市副市長張金鶚申報財產中，多本房地產相關著
0 C$ Y8 J" }7 u" o, d* E6 d作，總價額則是「無法估價」。他在台北市文山區有4筆土地與5筆建物，擁有2輛豐田汽* ?' o0 ]9 X9 J6 M4 R6 z7 N3 Q, w( A
車，存款782萬元，有價證券3萬元，還有總價值約80萬元的黃金存摺，另有債權450萬元
3 D1 [3 i. W4 B$ E$ c1 K，特別註明是借給海外親人的購屋周轉金。4 o4 m6 u& U! {# n
                                       5 l9 p; `% C, R( j

6 n* j7 h2 `# L! G4 c& @( ~6 b
, M& M8 L$ f6 i) {$ f9 f/ J( V
; y- Z& x8 x' H( P: y5 X                                                                                3 b( T0 x. W* p
http://belongnews.pixnet.net/blog/post/30380513/ P4 Z: r( d0 Z( g! N* ^" \
-%e2%98%85%e5%bc%b5%e9%87%91%e9%b6%9a-%e6%9b%be%e6%98%af%e6%88%bf
5 K, W; a% G, c. v5 L%e5%b8%82%e7%9f%ad%e7%b7%9a%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%a2---%e7%a9%ba%
; l) X+ h5 B, }  A8 Oe9%a0%ad%e7%b8%bd%e5%8f%b8%e4%bb%a40 O( |$ I2 z4 e* u$ ]/ `* [
                                                                                2 U7 Q- w$ _4 x, p5 K& s7 m, t
此為縮網址http://ppt.cc/BxdZ+ s  h$ U, C8 u* \
                                                                                0 w& V/ g2 _' Q2 t& a8 C
內容節錄
- n7 W$ N' I% n! b                                                                                
$ m; {  X" n2 O" ~3 i政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象，似乎總要人不要買房產。其實他也曾
7 a; B" R$ V* J是一位房地產投資客，不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦，還買過REITs，且每筆投資都
8 X. v  @, `  @/ n有獲利，堪稱是房市常勝軍。; L. a1 P- d, p' _0 e! @& p/ G
                                                                                % X/ @2 z' {9 g: |
張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書，除了一以貫之挑戰「有土斯有  \( u# X4 E# u4 Y
財」、「高通膨或低利率，租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產
& [6 `3 w  ~- x4 K1 C# t6 P& c9 f「神話」外，也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。
1 I5 D* I% n: W5 t0 a
- ^" Q$ r# g; s2 I! c9 n! I4 X  E$ B- y2 ]- Y
% k5 W3 Z( j4 F8 h7 U
大家真的都該醒了，會跌還會有人買賣？3 q0 H1 n, X5 g, U3 R
從９８年開始，一堆人看買房子的人最笨，說以後會跌現在買被當傻子，現在結果論，當初沒買的才是傻子。
# m$ @8 Y$ U$ p
. h: N5 I" w( l$ \7 _5 K1 S2 K每年都在觀望，每年都說會跌，日複一日，年復一年，觀望的永遠在觀望，就算跌了還只會認為再跌，這種人真的害人不淺，自己沒有真的要買房，反而害到自己親人朋友，反正這種事情講錯對自己也沒差，害到的是更多人，小陳會這麼生氣就是我家當初就是因為這個原因沒有買在北大，現在好了，沒他的事，我家卻後悔不已，有多少人是跟我家一樣？現在被當傻子，說當初怎不買。
2 ?+ Y1 C  a2 s- X: @5 ?6 ]: C" m" A0 K
( J6 d6 q$ z& `1 @; d* a- ~
再拋出一個有趣的議題，如果您中樂透，或是因為什麼原因有了一筆意外之財達上億甚至好幾億時，您會怎樣處理這筆錢？
5 R# b' V) Z* S2 p) i, G6 l7 x% P１股票0 b- \; @1 I" M# Z
２基金6 u7 p1 z( x2 ]0 m0 t- f7 e" S5 h8 A$ q0 K
３定存
/ v2 i* _; G2 N3 t４其他
4 S8 R# o1 k9 e5 l  M4 E8 f! d* o# P2 g; F( F* q$ M+ b: V' O
５當然是房子，不然咧？
% X5 u. s+ h0 h2 q; ~' x+ L. u1 }" K, ^% E* e5 p' l
房地產一直都是資金避險的第一選擇，股票基金就不用講了，風險大，定存比拚不上通膨，以過往歷史來看，以拉長時間來看，房地產都是增值的，尤其在一些地段好的物件，以大家都是這種心態下，房價你要他有多大的下修幅度？更別說持有稅這麼低，放著空著等到下一波再來買賣就好了，看看金融風暴及ＳＡＲＳ，房價有下修嗎？有，緩跌，而且時間不長，再來就是急漲，這就是過往的台灣房市歷史。7 N, k4 W, w/ C+ J1 ^, T' r. e

" ^$ E2 W5 z- z5 Q1 R" P2 T3 W' f& J1 b* D( R9 F$ ~- X9 M
好啦，台灣房價其實有崩盤過一次，台海飛彈危機，大家卯起來往國外逃的那時候，除非大家希望戰爭發生，不然房價就是這種循環，詳細數據其實上網都有，小陳就不把數據一一附上了。
作者: 家的愛    時間: 2014-1-26 03:04
問題是消風…是消多少



歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/) Powered by Discuz! X2.5