iBeta 愛北大論壇

標題: 有錢人傳子投資心法 ／賺千萬的本領 [列印本頁]
作者: 歐陽    時間: 2010-11-27 10:33
標題: 有錢人傳子投資心法 ／賺千萬的本領
有錢人傳子投資心法 ／賺千萬的本領
9 t7 E( U. J% y( ]/ \
! i$ F3 A6 U' b 8 w; t5 |' r: u
【文／謝富旭、楊卓翰】
6 G; g2 b) N  e. D. [9 F* Z  e$ |% ^9 [) A. p1 T
前言- X7 B7 q4 ?. [' s' v) J1 K

# M: g( f% m$ J, Z7 E每個人都渴望有富爸媽無私地傾囊相授，練就上乘投資功力。
! V% w7 J. _! R" c6 F* n
7 \* a2 X" _/ v: Z, a& D四星上將蔣鼎文的孫子蔣一恕，在縱橫股海數十年父母功力傳輸下，三十幾歲出師成為股市高手。
" l! y; f$ b- F9 b
# }7 Y1 ]  |$ C. T# C6 C台北市東區店面投資大戶劉月釵女士的兒子俞公子，因為母親刻意栽培，練就獨到投資眼光。
6 ]8 ~9 O$ A7 N1 g6 {
7 P, r% G* r6 g* o5 z4 ^+ U永豐投信總經理孫蘭英的兒女，從小學理財長大後不必為錢煩惱。, f) C8 Z- e1 [* W: W0 {; l

& f# A! i1 l- u! N; m& L6 I  \% d股神華倫．巴菲特兒子彼得．巴菲特，也從父親學到過自己想要人生的智慧。1 u) \2 [6 A% g$ ~' Z

: y" P/ d  {3 p3 n4 u沒有富爸媽的台北市士林青商會會長盧集義，以羅伯特．清崎為師，摸索自己的致富方程式。' X% x' T" K5 ^2 O( P! r+ Z) R' W4 j

+ ^# U# n9 M0 V* S( K$ H6 }+ r$ [如果你沒有富爸媽，不要怨天尤人，向富爸媽學習，你也可以學到他們的投資智慧。8 N6 E- @# H: C) N# J" T
: T2 I" c, }  w2 E  j- h
放手讓兒子跌倒 「大痛大賺，小痛小賺」／東區最大店面投資客的傳子心法; \6 [4 X" I$ u! S$ f  O

0 {9 t1 X) |; H( N4 I1 p! e8 L1 Y  n劉媽媽靠著精準投資眼光，成為台北市東區最大店面投資客，
# g% ^, X+ C/ s1 @
2 |4 I; K$ Z3 p: ~8 Z7 w7 I她的兒子俞公子出道八年，已青出於藍，近日更準備吃下台中逢甲夜市整棟飯店，' _: ^/ R8 g3 O# r! y/ }/ \8 w5 C
9 b$ Z8 t( q. n, j# b
將家族資源與家傳投資心法發揮到極致。
3 n% s1 P( {0 J: |* {: f$ ^# Y0 W( ^6 }
今年三十五歲的俞公子，職業是店面投資客，資歷已有八年，初入行時，曾是北市東區最年輕的店面投資客，目前坐擁台北、台中精華商圈多間店面。- r: K: i+ B3 Z

5 u) p4 p3 h( _  [" E俞公子的母親是北市東區知名房地產投資客劉月釵，也就是外界所稱的「劉媽媽」，住在帝寶豪宅，是少數靠投資房市而能住進帝寶的家族。
' R' W3 Y6 B$ h8 X1 M+ K' v( M3 @% B0 m: L3 I, E$ u% N
* p3 |0 M" Q- ^$ J: j% `6 q: {! F
從百次挫折培養出看屋眼光
! S2 F1 F( {- b$ T
  A4 j3 a4 u0 ~# G% ~4 S* B7 Q4 d# y- x/ U3 Q2 N
劉媽媽手上最知名的店面，就是台北市忠孝東路、復興南路口雄獅旅行社，其餘包括頂好商場一樓、大安路巷內店面與台中逢甲夜市等地，也都有劉媽媽的店面。
; K7 U2 ]# @. M9 i4 q/ q- W& j4 z8 z
穿著簡單Ｔ恤、牛仔褲的俞公子，走在台北市東區商圈，與時下一般年輕人的打扮沒有兩樣。俞公子從國外念書回來之後，決定從事房地產投資，但一開始，連一坪多大、一尺多長都沒有概念，他跟著媽媽從基本功開始學起。3 T/ r0 n! x5 U, W' f

+ [; u0 g' ?& ^俞公子剛開始當投資客時，至少有四年都在挫折中度過，「仲介看我很單純，都給我最芭樂的物件。」他說，因為物件條件都很差，回去問媽媽意見，「這物件可不可以買、多少價位合理、優缺點在哪裡？」然後不斷的被打槍，這樣前後看過一、兩百間店面後，第五年開始，他才真正頓悟出判斷房地產合理價位的方法。「買店面就是要出租作正常門市，不是做目的性消費的行業（例如大型家具店），所以最簡單的法則就是看人潮流量。」俞公子說。
! Z$ l  f- a% {5 Y* d
' \% v3 x' n5 |9 _  t但條件好的店面，投資門檻自然較高，俞公子也有一套「大痛大賺，小痛小賺，不痛不賺」的投資理論。他寧可選擇人潮多的小店面，也不選擇人潮少的大店面。
& X' g/ K$ |3 ]; f9 B; V3 {2 i7 |2 q( a6 b. p
例如台北市忠孝東路四段的金店面雖然比較貴，投資報酬率也比較低，但是會大漲；相反地，次級商圈如台北市萬華區、文山區的店面，雖然投報率高、價錢便宜，但房價不動如山，所以，好的店面，就算景氣不好，降租一樣租得掉；但壞的店面，就算景氣好，都可能乏人問津。& x* }1 A) A! F

% F) v" k3 ]7 s9 D5 ^" c0 d. U
* z' V' F- b! K0 P- j3 {# p6 N7 p人生最好的一課 是媽媽的「認真」
  n/ A0 V, V/ q% {& Q6 Q1 ^! {/ p' E! o+ ^2 |, P1 W

, N7 P# L0 H7 U* y5 n! `俞公子認為，房地產是一個「只能學、不能教」的科目，很難有一套完整的教學系統；地政系、建築系只不過是房地產投資的一個小環節。$ P3 g1 d! |2 p

  W0 l  N; J% q9 o, q如果真要說媽媽教他的心法，俞公子表示，劉媽媽做事「認真」的態度，影響他很深，也訓練他養成不斷走動觀察的基本功。光是台中逢甲商圈、台北市東區，他就走了一百次以上。他說，不斷一直逛商圈，慢慢地「感覺就出來了！」
$ Y6 t! N; K6 u+ [4 [8 J8 b% }) Z  f$ L
俞公子看媽媽凡事勤快認真，他也耳濡目染，慢慢接手家族的店面投資事業。「房地產市場沒有功力高低問題，就是要常在市場走動，身上的那把劍就會愈磨愈利。」俞公子說，「我常常剛從台中回來台北，人才出站，因為仲介一通電話，又趕快坐高鐵去台中，只為了看一個物件。」
" w3 i) V- [  U% ^- ^6 M4 @9 {- Q% K0 f5 _4 z+ f8 o$ l
對俞公子而言，這幾年感到最滿意、但也是他認為最可惜的投資案，是今年年中，他買下逢甲夜市一間九十九坪大的店面；因為門面寬、格局方正，以一．三億元買進，原本想整合隔壁另一間面積一百一十坪、要價一．四億元的店面，一起規畫成商場經營，預估可創造一○％投報率。
/ Q: m3 Q, g+ O# W1 N! c! T2 A: D4 b" e) z- ?9 K4 l, I- P5 s
原本以為，全台中應該只有他會買，但沒想到他誤判情勢，半路殺出程咬金，那間一百一十坪的店面被人以一．四億元買走；後來買下那間店面的買方找他來談，因為這兩間店面要一起持有才能創造價值，最後俞公子獲利兩千萬元賣出。事後他反省，當時多加一點價錢，就換成他來經營。- |9 ^1 u, ~4 G" v9 D4 R! L; M

1 b1 [+ t: i! g/ V有不少店面在下手之前，他都會與媽媽討論一下，聽聽媽媽的意見，但是這間店是賣出後，他才帶媽媽去看，結果媽媽對他說：「你賣太早了！」, q0 \9 E4 Z' |

7 y0 q# f+ b: I3 m: F事實上，在投資理財上，劉媽媽選擇把翅膀還給孩子，有時候明明知道會賠錢，還是讓孩子去嘗試失敗的滋味，是很另類的親子理財教育。# Q& C  Z) E. a3 H; U6 i6 P5 b" H

  |3 }/ J' A' n9 D: Q/ i& P4 G俞公子還在念大學時，對股票、期貨等金融商品好奇，向媽媽拿了一百萬元開始做股票、期貨。事實上，母子兩人都知道這筆錢可能「有去無回」，但是劉媽媽為了讓俞公子自己去拿捏、承擔後果，還是讓他去嘗試，「最快的學習方法就是，親自下水游泳，紙上談兵是學不來的。」
0 ~  I) R+ K" V! P, x3 c- O4 Y1 A$ z5 N
因為嘗試過不同投資工具特性，俞公子認為這些金融投資商品並不適合他。目前他集中火力，只玩店面一個戰場。, }( |, k& B7 O* q0 i
* g7 X9 u7 J% y8 s5 [
俞公子認為，住宅市場短進短出，獲利空間不大；這也反映在劉媽媽投資店面的一貫作風——「只進不出」的長線投資法。劉媽媽、俞公子只要有閒錢，就會買進店面，用長線保護短線，一年頂多賣一間店面，多數的店面都是持有十年以上才出脫。
( M: o3 _) s/ A/ H, v0 D; g# h- q) q, [& c! w- s) j- q$ e  M
不過相對地，這些案子獲利金額都相當可觀。例如，俞公子二十五歲時第一間買的店面位於台北市大安路巷內，當時買進才六千多萬元，但是如今行情至少有一．七億元，一旦順利處分，至少獲利一．一億元。
* {) a! ]# ^( L2 X4 A1 F
; @% o( Z) f/ L) Y6 _9 N+ l不過，也有投資客批評俞公子因為踏入投資圈時，房地產景氣一直很好，他根本沒有經歷過房地產景氣空頭，不知道什麼叫失敗的滋味。但俞公子反駁，「看過太多次景氣循環的人，反而才不知道如何下手。」他對自己的眼光非常有信心，「不因成功而戀棧，不因失敗而膽怯。」...（精采完整內文請見《今周刊》727期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）: w3 w: |8 t! T- r/ D0 I3 }
2 Y* C% ~! ?, D) c# l/ ^

: t) K& d2 I" k" v( x3 `6 H 1 C3 r3 i% ~  x3 W) @: S# X
作者: 歐陽    時間: 2010-11-27 10:34
寧可選擇人潮多的小店面，也不選擇人潮少的大店面。9 q( e  L2 i+ u& R! q

! q) E* x( `3 n# Y2 F4 S
作者: 羽果    時間: 2010-11-27 21:10
趨勢+流量,才是投資王道!
作者: fay    時間: 2010-11-29 00:54
版主很用心喔
作者: 歐陽    時間: 2010-11-29 08:10
回覆 fay 的文章3 d. _2 k1 c0 ]$ g% _8 \9 w7 b7 m
+ o; P' ~- y1 S" ~5 ^: }
謝謝



歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/) Powered by Discuz! X2.5