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標題: 關於陽台外推的問題 [列印本頁]
作者: YAO    時間: 2010-11-24 09:36
標題: 關於陽台外推的問題

+ A- ?9 j/ W. n) P   最近協助同學驗屋後  才真正瞭解 所謂在陽台外推後  再將雨遮 用欄杆 圍起來  當個小陽台的情形 ! x; [: k, a" g& b7 C

/ w9 ~; s$ w) H8 X. A   只是 以建商 銷售的角度  既然他可以將陽台與雨遮都當建坪賣  那為何還要大費周章的請住戶簽二次& ], [% `- H9 N7 B
  c& @3 J: U/ U4 _' N2 ~1 W5 ~! e
  施工的同意書  後  再將陽台外推 ??  如果建商一開始  就設計沒有陽台  只有雨遮的設計  不就也可以. L5 t' v8 {! [
1 q4 J/ B8 @4 }7 X: c3 u0 u! Y
賣同樣坪數的價位嗎 ??5 C" ^3 `$ w! Y9 b
' d& K$ o7 h8 o
  不知  陽台用外推的方式  到底建商會有什麼好處 ???
作者: NicolasLin    時間: 2010-11-24 09:58
比較好賣阿
% C% c1 \% r: ~/ B二次施工後(就是違建啦)% V* m8 V2 ]! N
室內面積變大了
- K5 l" g! x) @一樣的價錢( E1 q8 b2 \6 r6 H+ C
你會想多一點室內空間
3 c4 @9 t1 R0 i) }6 b還是拿來種花種草的陽台？
' O+ d% n  Y: x4 e2 X
作者: chinglin    時間: 2010-11-24 10:05
法令的問題～陽台有規定的坪數可以免計容積，這些免計的容積他可以往上增加室內銷售面積；簡單來說就是可以多賣一次面積～
作者: KaoAndy    時間: 2010-11-24 10:19
除了2. 3.樓講的之外，重點是: 妳同意違法改建的，將來被檢舉不關他事
作者: evelyn0026    時間: 2010-11-24 10:27
好像有個說法~是建築法的
' n+ L2 |% _# C+ c  h5 D1 n! V7 V若我打錯還煩請告知一下! `+ r4 T5 f! `) ?9 _3 j
我再修改0 F/ c- q$ ]' @6 F/ q9 z. p% Y9 \

( y% Q! f  l1 H3 w5 H& n陽台好像是和梯間合併計算容積率...* w0 P7 C/ D6 U9 g! N$ K
如果梯間夠大~那房子本身陽台只有一個,且面積不大是ok的.
" P4 ^) s* _& z1 R不一定只有一個陽台就是二次施工
9 a0 t3 O+ t' u8 e7 s- c而梯間不大的,通常就要有前後陽台~% R- R1 d% s2 p- ], ~
* q& K+ ^, s% X+ n& P# D' p
以上是看m01看來的,因為我也不是很懂啦
, J" I0 P4 L2 ?- x9 H: _$ t) b還希望有人能幫助說明,讓我們這種不懂的人也能明白
7 z& I& x9 w7 o/ r7 ?
+ p5 o& s/ V& F* [3 N( m; O9 Z2 D/ @7 Aps:二次施工的陽台,要注意二次施工的壁面容易有漏水龜裂等問題.
作者: 耐心    時間: 2010-11-24 10:36
不管陽台或雨遮都是列入房子面積計算的.. 都要算錢
作者: 耐心    時間: 2010-11-24 10:44
所謂在陽台外推後  再將雨遮 用欄杆 圍起來  當個小陽台的情形

6 a4 |' A' W$ u, G
/ O6 V. D0 o1 s/ q/ R7 t( [在Mb01上爬文的心得 所謂陽台外推是指 在既有陽台矮牆上加裝鋁窗# C, D2 h0 L1 V
使得屋內空間得以延伸至陽台.. 也就是改裝陽台變成是室內的延伸
0 |( J9 N1 J6 X# |; {0 d8 N6 W1 u, R) ^# E5 Y; t0 M- D! b" M
這問題的管理還蠻處在灰色地帶的 北市北縣似乎不同調..  
作者: 水噹噹均均    時間: 2010-11-24 10:51
回覆 mssltsai 的文章1 n4 N* Y2 A% f7 O' u  z3 j
+ o# ^1 c! c6 t  j1 L# v
怕萬一政府政策改變的話~需要改建舊要花$$了@@
作者: 耐心    時間: 2010-11-24 11:04
本文章最後由 mssltsai 於 2010-11-24 11:07 編輯 ( D* w- y5 P/ g3 @7 r/ _+ b) ^
水噹噹均均 發表於 2010-11-24 10:51 2 z' u+ e* I- Z* f2 {% v
回覆 mssltsai 的文章
1 T( `/ `1 f# q3 \6 u" c/ o& t6 ]  j/ E: q  |% w
怕萬一政府政策改變的話~需要改建舊要花$$了@@

: e& k: t  c! A- C! d3 R
) G% q% X& P9 r% ^5 d好像在中和有個建案 整社區被罰且限期恢復  
3 ~2 F" F* c2 u: r( K" m1 h8 `, d但住戶好像付了罰款之後就不鳥主管單位 也沒敲掉恢復.. 4 x0 T) k; K$ u0 G" ~& a, m# C
現在也沒聽說有事..
5 G% D( z* n7 ^0 y6 `' q# s4 F( D9 D4 [( o! Z" ?
這種事 本來法令規範就不是定義的很嚴謹
8 a$ _8 Y2 N! u5 I# |+ P在我個人的認知 陽台外推就只牽扯到大樓整體外觀美不美
+ w! |' ~" c' ~. L4 J0 P根本不會有影響屋體結構的大問題存在
7 b3 z7 F" `4 g0 x# T+ V3 f不過官大學問大 官說啥就是啥 他們說了才算
作者: chinglin    時間: 2010-11-24 12:32
回覆 evelyn0026 的文章
# ^* k% b2 U$ c" g; l0 y) k' j
$ v3 v% H: _" r+ @: f簡單來說～+ p# `# }8 `. g- J/ Q- A
1.每層梯廳面積未超過該層樓地板面積10%，得不計入該層樓地板面積（就是容積）2 {2 k# p* B; z
2.每層陽台面積未超過該層樓地板面積10%，得不計入該層樓地板面積（就是容積）: ^9 {8 i7 l7 G. O: N; \) J# G
3.每層陽台及梯廳面積之和超過該層樓地板面積15%部分者，應計入該層樓地板面積（就是容積）- z& e9 n7 R% ~) D' b
所以一般梯廳都會做5％陽台做10％，就算陽台不到10％也要把他做滿 → → →  因為這是可以不計容積的，
3 X) F/ B* [" Q0 Z4 g% b2 m2 n那多出來的容積就可以再往上蓋，至於陽台外推變室內空間只是給你增加室內面積而已，
, ]2 Y( @  O+ @對建商來說他要的是多出來的容積，可以多蓋賣錢～～以上..報告完畢
3 ]7 X$ K) u7 s5 T2 K8 G, x1 l
作者: 竹城老王    時間: 2010-11-24 13:36
中和的水築館就是一個案例呀．．．跟ｘ北大同一個建商呀．．．現在變成建商跟住戶之間的問題．．陽台外推是不合法的喔．．就算簽同意書還是一樣不合法．．．縣府可以告發．．．只是大家都這樣做．．．縣府也都睜一隻眼閉一隻眼．．．
作者: YAO    時間: 2010-11-24 13:41
回覆 chinglin 的文章
8 A" r- L% b* V
9 ]7 q+ L5 h& P. D3 p; _嗯  這個說明 非常完整  但還是要多看幾次  才會懂% ^; j5 n9 Q- h" f

9 ?$ `& o# _; @# j' E8 V繼續給它看下去....   
作者: joy    時間: 2010-11-24 14:05
回覆 mssltsai 的文章
9 C# _2 V0 N! T) O( q  `* J" h) a/ r% O0 E4 U* y, w7 `
之前看過有人說如果房子著火可以跑到前後陽台空間等待救援，而廚房通常是起火點位置，這時如果沒有了前陽台就只能站在窗口揮手而背後著火這樣是非常的危險
作者: josephy    時間: 2010-11-24 14:13
chinglin 發表於 2010-11-24 12:32 ! Z: B2 E" W* q2 |9 t
回覆 evelyn0026 的文章: W9 O$ B& z# ~& w
. C1 ]& B9 s. Z
簡單來說～

- I) f+ |4 `; D1 J5 e) A. Q很清楚的解說!!
6 t$ r; e$ y/ d4 ^/ o. V9 A6 c$ p! l# F$ s9 C
所以回歸到一開始的問題; m( @9 H8 i1 ~- i6 ?" N# r, v7 O& c# O
為什麼建商要做二次施工呢
& W& O9 B+ u: A因為每棟建築都有他的法定容積率3 v; F5 u' s% q' C" N5 G1 Y: H
建商為了要在最大的容積率範圍內賣出最大坪數的房子
, X5 P$ ^+ n8 n當然會先蓋不計算面積的5%梯廳和10%陽台+ @& v4 ~! j. E7 a; }2 W: o6 I4 r
然後再把陽台外推變成室內坪數
$ I, `' [7 k; u5 y# n- h: z這樣室內空間變大符合某些買主的需求
7 s8 f9 H1 g6 S. Q3 L6 M& a房子也就比較好賣
! ^! D0 s( a, m$ N- F
+ B: A1 w5 C5 @: |2 ^& k
作者: ericchu    時間: 2010-11-24 14:13
據說陽台這個法令是為了救災而設的,好像說以消防隊的數據來講,在陽台的獲救率比窗邊高出90%以上~
作者: jerome    時間: 2010-11-24 14:24

& ^1 ?! ]; @6 U% e* R6 D% p4 |陽台外推，不但影響逃生救援
8 k- O8 v; n/ B8 a& x也可能造成牆面龜裂，更有可能破壞到原有結構，影響居住安全
$ S0 ^  D6 l* r4 H  V" c: j無論如何都是違法的- j1 ^5 x' l* v8 ]6 Z+ g9 h
不管建商是否要求購買戶簽定任何切結
* [" u, C" n* M8 @& o; _8 v/ t( c$ B+ M; u
作者: YAO    時間: 2010-11-24 22:45
josephy 發表於 2010-11-24 14:13
/ M7 S$ [/ `+ e# u* M9 O) V: I: i很清楚的解說!! * ]+ w9 P; l1 s9 v9 K( H
  A( b9 b; }) n7 V8 R
所以回歸到一開始的問題
# y+ s' p7 o: [
對不起  我再請問一下  4 E! s) C1 J1 _
如果是預售屋的案子  不知 與成屋的陽台外推 有沒有什麼差異 ??. P5 h0 S  C$ M3 V0 v7 t, H
我的意思是說  雖然10%的陽台 不算容積  但他還是可以賣錢 而且一坪陽台與室內一坪也都是一樣的價錢9 d) i* t2 n; D+ J! ~
所以 是否外推  並不影響建商 銷售該戶的實質所得
. k, k, S5 B; W9 Z3 K# K0 X但就容積率而言  是可以概更多層..  這樣的說法不知是否正確
; N& V0 E8 ^7 `# J% {# ~( s+ U7 R* J% ?6 N, v
另 如以成屋來看  如果是外推或不推  其室內的實際空間  已可明確的感受到  當下也可以比較好做決定 " w, s! L& `  }* |7 t4 K+ M% N4 K
我同學  就是買預售的45坪  當初以為已經夠大  誰知 扣掉公設  縱使再加上已經外推的陽台  但感覺還是很小.....  
作者: josephy    時間: 2010-11-30 11:42
回覆 ken 的文章
- O! {" T$ ^$ P* P7 B; R; o! U2 S+ j$ w/ `8 z, z
對，陽台外推對建商來說0 |# K2 ?- N5 y5 E2 w& ^; N* r
成屋或預售屋其實沒差
; k. U% S# c, D5 B: M因為都是一樣照建坪去賣
0 U0 s' M" i+ n; N) b" C1 Y6 J" c7 t但是買方買預售屋的風險比較大/ L  q( P1 \% _; }4 B: m8 K; |
雖然明明知道扣掉公設的坪數有多少
3 T  O# P$ z8 Z1 I. b5 i但是沒有實際在屋內感受空間大小
+ h( P  X, h" @6 F0 }) |5 F還是有差別的9 v5 w1 Z7 [$ C, e& Q+ L) k
作者: 灰熊厲害    時間: 2010-11-30 12:03
回覆 evelyn0026 的文章0 c4 f+ d; |( [5 c7 v
0 F' `: ^( f' A0 _5 Y0 Q, z
建議您可以上內政部營建署網站查一下"建築技術規則(建築設計施工篇)"第1條的建築面積定義:…每層陽臺面積之和，以不超過建築面積八分之一為限…，代表當層的陽台面積之和，只要不超過建築面積的八分之一，就不計入樓地板面積。
作者: Tony    時間: 2010-11-30 12:40
本文章最後由 Tony 於 2010-11-30 12:41 編輯 : e( C0 [; u- [6 V$ u4 m0 t

/ d+ d* m3 {! d: D陽台外不外推是一個購屋的選擇6 c) `% v  ?: T3 l: s/ o: U1 |
外推的空間不過是一兩坪
% A* i, Y7 ^. V, c) f4 e9 W$ n但是減少的生活樂趣卻是很多" E9 }1 ^+ i3 r4 j7 u0 C7 {$ }3 ?

! C6 {# p9 R( I7 ~同事跟我差不多時間買在北大
+ r7 [' x9 W, i, Y8 [7 L4 D, F我有前陽台，但他的是外推! N( G8 y1 i, f/ I* b# n4 w: K2 u7 }
朋友來我家都會喜歡站在陽台看看景觀，吹吹風
! A% H( q1 a3 |! c/ [我還在陽台擺了咖啡桌椅和盆栽魚缸
7 q2 I2 F% }6 ~* w
, x: s+ w/ ?* B8 H( X但是去同事家，它的外推空間變成一個小高架地板櫃(類似和室)
8 O3 W. y' {: \, p" g1 ~除了儲藏東西，沒有其他用途) \2 K" k! i! V  U4 V6 D
也減少了開窗機會，無法到外面做減壓
& Z& q# R5 H- ]. n! S因為外推，所以客廳沒有落地窗( k! O& J. k! b+ F) m8 R& {. Z
感覺有點~~~悶8 G4 B8 j( V1 Q! {5 B
, Q* Q5 V1 g) a4 @
在北大外推不外推差不多是一半一半吧$ v& L* K0 i/ u0 l& g" G1 s
以整棟大樓外觀來看，有陽台的大樓感覺比較有生氣，也有綠意
- G) g/ T4 x) a, w) k7 |) t$ Q) B陽台做外推的大樓感覺就像辦公大樓，就........
作者: Lydia    時間: 2010-11-30 12:48
簡單的說，
# d$ `8 R# c0 r( R4 M- h' ]對買屋的人而言，沒差，陽台和室內同價，) d4 g- i, ]7 k
但是，建商可以靠陽台多賺點錢。
作者: joy    時間: 2010-11-30 12:53
要如何還我被外推的陽台？還是只能期待下一個會更好, J" I' Q" p& p7 ?
一起來鄙棄外推陽台越俎代庖違法幫兇的建案吧
作者: u2194739    時間: 2011-10-1 12:36
新北市消房局針對陽台外推的見解供參考：$ j# O4 L7 t& {( T
% Q0 V" h4 o7 j* D! T
在亞洲熱帶地區建築物中，就集合住宅而論室內隔間以一般小家庭來說，絕大多數的格局不外乎3房2廳加陽台，尤其在都會區因為房價飆漲寸土寸金的情況推波助瀾下，民眾所能利用的空間也越來越有限，基此也就造成犧牲部分陽台空間而進行「陽台外推」，進而爭取室內空間。
7 D5 Q0 ^& u3 |1 q2 Y
* r, a" G8 G3 R  h3 a' D' Q) L什麼叫做陽台外推呢？就是直接把居室的格間牆外推至陽台，建築行話叫做”二工”，也就是二次施工。通常的作法是大樓完工拿到使照後，建設公司再進行陽台外推，或者也有的建商在預售屋階段就技巧性的”建議”使用者作陽台外推，簡單來說就是：陽台外推就是你們家的空間跟建築拿到的使用執照是不符合的，也就是違建。在台灣，由於房價高、房子小因此大家都普遍想要爭取些空間，因此陽台外推相當普遍。 4 A  b: d# x/ ], l
3 }- [- @( H. d/ I
但另一方面，如果你買的房子在未經你同意的情況下就進行了陽台外推呢？因為建案整棟房子都做了前陽台的外推，因此只剩後陽台。然而，這樣雖然視野好像很好，而且客廳也變大了，但原本陽台所負擔的功能卻沒了，同時住戶也冒著被舉報拆除的風險。
9 L* `" r; ^% p+ z, t) ]
& B/ @* R: u$ |- v1 j1 ~- W其實亞熱帶建築的陽台是很有作用的，透過陽台的設計，除了可避免陽光輻射熱對於室內空間的影響功能外，另一個鮮少人重視也是住家安全最重要的課題：「火災發生時可充當暫時避難之處所，也就是避難之緩衝地帶」，舉一個活生生發生於民國九十年十二月七日台北市忠誠路的一件火警案例，當時屋主2人都不幸葬生火場中，因為救災雲梯車高度限制而無法及時到達火災發生樓層進行救援工作，導致錯失黃金逃生時機造成人命傷亡更引發社會輿論質疑消防單位救災不力等議題迴響，回顧當時建築物概況屋內皆具有陽台，而當時屋主本能反應也因火勢延燒將大門出口阻隔而轉往陽台避難，照常理判斷陽台應是該火災現場中最適合避難之處所，為何仍不敵猛烈的火勢侵略呢？其主要原因乃因為建築物內陽台空間任意破壞且原有室內陽台臨道路部分加裝氣密窗，使室內燃燒所產生之高溫濃煙無法散溢，又逃生者本能反應打開原本關閉之陽台氣密窗，反而導致瞬間大量之空氣（助燃氣体）流入火場內，而促成火勢擴大延燒釀成悲劇。
8 k/ O. `0 K8 b" g& w  W2 N8 q, }) _* b8 N$ A
由以上案例可發現建築物內之陽台空間其扮演之重要角色，民眾對於居家是否處於危險的狀態可由下列幾點自行診斷評估： ' @: R- ?6 p; V& O+ Z9 ^

! ^7 p$ U0 }5 Z2 w1.室內是否設有前後陽台。 4 u5 R# L& r" d4 B: c$ m! C$ w
2.陽台隔間是否任易更動或外推。
5 o0 H# Y6 Y) f3.陽台處所是否保持暢通不堆置雜物。 # s( U' e3 d* h0 h
4.陽台是否任易加裝氣密窗或鐵窗。 - j6 n1 i6 _0 L  I, J: }# O6 D
5.陽台是否依規定設置避難器具輔助避難逃生。2 l4 y9 D* r* z3 t; C) N

1 S0 G' o" o! I; Y/ X6 |$ y以上幾點可供民眾了解您府上的住家安心嗎？千萬別為了增加室內面積而犧牲原有陽台之空間，才不會因為陽台外推而造成安全也被推出門外呢！
作者: 富貴妹    時間: 2011-10-1 12:43
回復 KaoAndy 的帖子
! K8 @/ y2 F8 _. p2 k  ]9 V* `: a+ q; N7 K3 ]  w& }, ]' z( H
没錯,這就是買屋前8 {5 V* H, a( Z& H: d4 L) Y
建商要每位住戶簽的9 D( e/ I$ T# {/ U1 M9 ?
以後若有糾紛,當初簽的白紙黑字  T7 j! ~* C& I9 @( b4 d, F! Z
就是對他們的保障
作者: 熱帶魚    時間: 2011-11-30 16:00
以北大早期建案來說，2009年之前的大都有外推二次施工的情形。
4 N: I, G* N4 o( W後期建案大都保留陽台不做外推，建築外觀更為氣派宏偉。所以單價大都比較高。% b& `+ a9 |5 r7 I' V1 v, ^5 w
另外, Q9 n" H0 Q# a7 s3 e' W4 h( u1 [
外推的施工法安全問題要注意，甚至剩下雨遮的部份當作小陽台人踩踏出去都是風險，內應無鋼筋結構。' x4 h+ W( I7 ~2 B
簽同意書只是建商避責交給屋主的方法之一，還是違反相關法規。/ ^, @! }; K, m' Y
很同意樓上的說法，我選擇沒有外推的建案，雖然少了幾坪空間在室內，4 w6 T" X2 V) Q. O! `
陽台種了桂花飄香，幾盆茶花也即將在春節開花，" h# @) t1 [6 r% n! j& J
夏天與老婆躺在屋外陽台看月亮喝調酒.....無價
8 {, S2 D. i: l% I+ z有時走出家裡透透氣很棒的轉換。4 v" I6 C2 V5 |/ H/ {' _; Z
作者: hwl8686    時間: 2011-11-30 16:12
不然已經推的把他縮回來
作者: nadja    時間: 2011-11-30 16:31
回復 熱帶魚 的帖子) a  Z; n% H0 a) _* c7 R8 {
/ \/ q, {/ e9 [6 `9 q
我也只買陽台無外推的房子！
作者: meei1202    時間: 2011-12-1 23:02
我喜歡居住房子有前後陽台之設計
7 U. I  l1 K/ h$ A  l) R2 g不過1 o# L4 h. W1 U4 R1 c
想必價格非凡~
作者: YAO    時間: 2011-12-2 00:41
回復 meei1202 的帖子
$ u8 O/ b0 e- C- z8 `) K
) B. f8 J: D- j! p; I4年前買的  
  J) n% r# `5 a1 C" N) [是物超所值  住了4年  / v! U9 x  [/ n+ ?" Y% C& c, @
還是很蘇湖啦~~~



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