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標題: "完銷"的話術秘密!!~建商 紅單客聯手坑殺散戶！求助誰來管? [列印本頁]
作者: hui_ching    時間: 2013-7-12 12:00
標題: "完銷"的話術秘密!!~建商 紅單客聯手坑殺散戶！求助誰來管?
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【地產專欄】花敬群：建商 紅單客聯手坑殺散戶！求助誰來管?) v; q5 g6 t/ w( X5 z
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 16小時前% e* H- v& K" z8 K
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紅單問題一直是房產炒作的普遍手法。6 q4 B# b% t3 a( l+ G+ z* A( j

; W6 ?+ f+ |" r( p; `近年來「紅單」已成為建商與投資客聯合炒作市場非常普遍的手法。「紅單」是尚未取得建造執照建案(依據公寓大廈管理條例規定尚不得販售)，使用「購屋預約單」方式，讓投資人(俗稱紅單客)只付少許訂金取得購屋權利，待建案取得建造執照可以合法買賣時，再補足訂金與正式簽約。
& a/ y  A9 R, p+ u紅單客的問題該誰管?# y. @* w/ p+ Q6 z
建商與紅單客的操作手法是，建商先以略低於正式推案後的價格，讓紅單客取得預購權利。透過紅單客過程的建案，經常在正式公開時宣稱已接近完銷(無論是否真實)，再以較高的價格對外銷售。在此階段，建商或代銷業的任務不是以販售未受餘屋為主，而是開出較高的價格，讓配合的紅單客可以用略低於建商的開價來脫手獲利。
  Q! r& U; K4 G) X$ [0 j$ s/ r按理說，如果價格合理，建商並不需要透過紅單客方式來銷售。建商採取紅單策略的原因，主要是以提供短期高額的轉售利潤來吸引紅單客，並培養忠誠的追隨者(即所謂建商的粉絲團)。一般來說，這些追隨者可以在極短期內讓建案取得相當程度的銷售率。如此一來，建商的銷售風險快速獲得解決，取得建築融資更加容易，資金周轉毫無問題。在此條件下，建商更可以恣意的以創區域行情方式，逐步拉抬價格，讓後續的購屋人面對更高的價格，並塑造房價上漲與高銷售率的氛圍。! [# w7 x$ A/ l
公司派與市場派聯合坑殺散戶
/ P9 ~; _; X$ s3 {" n: `. F這樣的事情就是公司派(建商與代銷)與市場派(紅單客)聯合坑殺散戶(後續購屋人)的技倆。這種以人為方式製造熱賣現象，哄抬房價，不僅政府難以課徵所得稅，也會產生「一屋多賣」的糾紛。但是這種明目張膽的違法與炒作的行為，我們的政府似乎還放任不管中…….
, }- ]& ]( |" {我聽一位法律學者說，「紅單」是一種權益憑證，政府沒有理由限制買賣。我很不以為然。依據公寓大廈管理條例第58條明文規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」另民法第71條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」與民法111條：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。」如果紅單所交易的權益屬於依法不得銷售之標的，那紅單這種「權益憑證」，在法律上是否應視為「無效」。3 b4 H8 Y9 a' X6 q/ v: W  F
如果說，紅單可被視為一種權益憑證，這樣的投資標的或權利標的，至少該有個法律上的定位，以及權責機關與管理方式。政府再怎麼說也不應該放任這些行為與「憑證」在市場上亂竄。這些事情內政部與金管會責無旁貸。
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/ J; I- Q3 r, t) I5 b$ Rhttp://tw.house.yahoo.com/news/% ... 5%86-112131158.html
作者: 瓜瓜    時間: 2013-7-12 16:37
存在已久的不合理售屋文化.
作者: 三個女兒的爸    時間: 2013-7-12 16:42
邏輯看起來有點問題,紅單並沒有完成銷售行為,如何能提升銷售率4 B+ t& y' l; h) Q* H- Z: N7 F: N" @

) a  M7 _+ _! F) H9 O" n2 b如果房市不是續漲,大家不認同這個價位,沒有實質買方接手,這些紅單客戶怎麼轉手/ O3 b- X  i) O# U

8 l/ _  M, X) q& J! y所以最主要的原因還是來自於房市繼續飛漲,跟紅單有什麼直接的關係我真的看不懂
作者: dmk    時間: 2013-7-12 17:18
三個女兒的爸 發表於 2013-7-12 16:42 , p! x, B. f# ]5 _
邏輯看起來有點問題,紅單並沒有完成銷售行為,如何能提升銷售率+ z- F" H5 v; u+ F- C

% Z% x$ q! z3 ~$ X8 r) L) E如果房市不是續漲,大家不認同這個價位,沒有 ...
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「QE退場」影響資金 顏炳立看跌台房價
6 e/ R% ~/ j: }' l: o6 M8 t& F【大紀元2013年07月05日訊】 (據民視新聞報導)今年第一季大台北建案房價創新高，房市看來還是很旺，不過從6月開始，不少業者都說看屋人潮越來越少，有「房市多頭總司令」稱號的房產專家顏炳立表示，受到美國QE退場、房價透明化，再加上今年9月奢侈稅又要修法，多方不確定因素衝擊下，下半年台北市房價看跌，尤其台北市外圍內湖、大同區，有機會下修10%。
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房仲、銷售人員忙著帶看屋，今年第一季房市強強滾，不僅329檔期推案量暴增，熱度更一路持續到520，房市燈號接連5個月，都是綠燈，但6月開始，起了變化。% |" u$ }8 J. ~7 V0 O3 }# W( a
一向看多的房產專家顏炳立，罕見帶頭喊空，因為下半年不確定因素太多，包含美國QE退場，勢必影響國內資金動向，內政部的實價登錄，讓房價透明化，再加上奢侈稅只修不廢，9月過後恐怕又要延長，市場進入觀望期。
9 P+ H, Q; v2 p" M消費者持保留態度，顏炳立預估，以大台北來說，包含信義、大安、中山、中正區等，在豪宅帶頭下，房價將下跌5%，而蛋白區，內湖、景美和大同區掉更多，將下修10個百分點，就看多方不確定因素帶動下，是否真能稍微壓低房價。
作者: ccy168    時間: 2013-7-13 10:25
房市跟股市一樣, 散戶永遠是被坑殺的那一群!
作者: waynechao651009    時間: 2013-7-13 13:50
我不認為紅單有何不對這跟買未上市股票意義是相同的.供需問題.0 C  o2 O" b! E
該思考的是為何讓自己變成散戶買不起房子~
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作者: hui_ching    時間: 2013-7-15 11:19
站在投資客的立場或許沒有不對，畢竟台灣是自由經濟社會，但站在居住正義的立場這麼說很沒同理心。
作者: ERIC231991    時間: 2013-7-18 15:23
政府應該要深入檢討,而不是表面應付大眾
作者: egontonny    時間: 2013-7-24 11:15
ERIC231991 發表於 2013-7-18 15:23
6 g0 p0 D8 W. Y; D8 t政府應該要深入檢討,而不是表面應付大眾

6 N# [& g0 q! k: w, h5 L政客把持的政府怕得罪商界，因而失去政治獻金的來源，只敢檢討自己人〈軍公教〉，看看那些逃漏稅的大戶，哪一個有被政府催繳成功？



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