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標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!! [列印本頁]
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:28
標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!!
以前我住的老社區管理費每月才300
+ r, ?0 `( H8 G8 P' {+ m, c現在新社區每月高達30004 S. P9 M( `/ s& Q( d* d' R# E
1 t1 a- ^9 g. E, x
請問在社區越來越老舊的情況下* @" Q; h& |* g' }$ \$ H6 X
經費也充足了) t. W! w! E% E: Y. m
有沒有可能管理費越來越便宜呢!!
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 11:34
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
, `( ?, C0 g: R- P就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
2 n" N& G6 K6 d* f, ^+ i電梯纜線更換費用...各種設備更新費用...都要花錢的耶
: P+ M) s4 H: W+ m( m0 j' b. C
作者: 小龍星    時間: 2010-11-5 11:37
當沒有管委會的時候吧~
; b6 L/ b; J6 |5 l+ z可是不大敢想像那種狀況
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:40
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34 9 p  ]) y0 O  O; x5 a$ a# c
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧, Y  E, K. T# V1 b  ~+ P* Y% x
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同/ |* @0 }! Q" f" L+ T
電梯纜線更換費用 ...

8 [1 W7 h/ ]3 x我以前住的社區是20年的舊屋' P% I- j2 l; u7 w2 o  {, E
: W7 T0 `7 `* t
但還是不懂" U5 ^( J5 Z# G* b3 B' [

1 E' X0 O0 `! R; _為何管理費那麼便宜8 N0 _! _+ x6 S- s8 C$ ^

( P+ y* `0 L1 v8 O6 R+ C重點是
4 L2 s% x3 |) B1 R' x: g
7 u2 l3 x3 I* W% g7 a- G管理的也很不錯呀
作者: 耐心    時間: 2010-11-5 11:56
本文章最後由 mssltsai 於 2010-11-5 11:58 編輯
( x6 g7 J. p- }4 t! }- S1 j7 g' X5 S5 v
以往的老舊社區沒公設 等於沒公共維護費用支出 當然便宜0 _" n8 Q, k7 B. q5 {  g

; `1 q( y5 Y. u; `* R1 g+ g& G1 }現在管理費一定得貴 因為大家公設用的多 要維護的也就相對增多
4 k4 o1 q/ D2 T) M7 J$ u/ A) q8 }* `0 w9 Z. p9 _
而且也不可能變便宜 因為所有開銷會隨物價上漲調整 / |% z) a, M; |8 ~2 @# a- L
0 Q% K3 d. L; U& }; h3 V
管理費也一定要有盈餘 才有辦法應付社區未來比較重大的工程換修..8 G+ s' K" k$ F6 U: p4 v5 s

8 t) h  c3 Z& [0 Y4 i不在乎貴 只在乎 運用的有無效率及有無人謀不臧
作者: YAYA    時間: 2010-11-5 12:24
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34 + q5 X, A) W( g& N; n8 j9 m( g: B
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
$ {! m/ I4 R- n- P就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同% P8 Z4 Y3 b. Q9 k
電梯纜線更換費用 ...
; F5 Z6 i" {, n2 b* h
有道理，所以也跟男人一樣，愈老愈要花錢吃壯陽藥&開攝護腺的醫藥費.........
作者: michelle416    時間: 2010-11-5 12:35
不漲就很慶幸了! 還降理!  
作者: chhmaggie    時間: 2010-11-5 12:39
根據過去經驗, 只有漲, 沒有跌,% P: q6 E6 q& z3 Z, J1 Z; D3 L! s, H
不漲就真的要偷笑了
作者: Bear    時間: 2010-11-5 12:46
降就很難,但優惠方法就可參考!% }% k' {# N% R7 _9 U
像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
/ l+ j, M5 D. T9 |免繳一個月,滿一定公基金如1000萬免繳一個月,限制己清未繳) S; R2 G) C/ F" n+ Z
結果管理費沒人欠繳，好方法,給大家學習囉！
作者: 小小蘋果    時間: 2010-11-5 13:08
管理費要不要降可由住戶提議，區分權所有人投票決定的，一般來說，大家都不敢亂降，因為怕以後社區維護費用不夠，社區品質下降，北大很多社區都採用免收一個月的管理費做為獎勵的。
作者: 恐龍學長    時間: 2010-11-5 13:12
Bear 發表於 2010-11-5 12:46
8 i( j7 L8 N6 Q6 s: m" }/ I3 K降就很難,但優惠方法就可參考!
/ J/ ^* R2 v* s. t7 d' O  ?: `像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
; O( B" ~- r$ v% C+ q, D  u( P  [( e免繳一個月,滿一 ...
% A" w  ?& s# w
這方法值得學習..
作者: frank    時間: 2010-11-5 13:14
回覆 小小蘋果 的文章
  c# L6 i7 x# `: M" B! f3 L- B! O8 r9 c# t& u# {5 O) @; c
我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收支的話，在結餘有個400,500萬左右時，是可以考慮調降的。
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 13:49
frank 發表於 2010-11-5 13:14
5 ^3 H) o) \' h9 Q# G2 Z+ l$ W  ~回覆 小小蘋果 的文章
2 x- [! L+ R# D7 L/ R& m% M& h* w% g, I% ]
我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收 ...

1 `' O- w* F5 v; P對呀9 r. ~) s0 y! p" L) O3 H) d5 a
就是因為我看到社區公告欄
$ E0 r1 ~4 |/ c7 v9 P( w3 ^* B每月結餘都還有1-20萬( `9 z( C  d4 C- h3 j- K% p; }1 C
5 M& m% C# |6 F: g+ O
如果變便宜2 J" g' V  T+ ^: x' d# v9 M7 Q
- j, U! v; G5 M& Q: d# w+ T
負擔也會少很多哩0 u0 }' T) `2 ?+ {: ^/ H' }3 ?

- `; ?0 i9 t. e
" z4 W) x) l' \5 e. o  P3 F1 y/ G- m- a; K' T
作者: 雙胞胎的媽    時間: 2010-11-5 14:09
每年區分所有權大會都有人提出! O9 R" `" W6 ~, D0 _9 X& B- ?
每次都沒過ㄚ
! X8 ]) I( e+ ]( C: C( s  n1 C, Z0 I我想應該很難降吧$ _, D# O( H3 D8 K# F3 d# _
作者: 寶兒媽    時間: 2010-11-5 15:56
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
: y, k6 l( X5 r, E, J6 L* \4 s$ q# O為了將來的"萬一"，寧可多收一些，除非管委會有魄力，有遠見，才有可能降。
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:10
BAN-JO 發表於 2010-11-5 11:40
  _) C1 |, A( d% m1 I$ z我以前住的社區是20年的舊屋: S' F# k& K9 O' G
1 i) Z; G7 F: @' p/ ^3 O
但還是不懂

7 l! ^: D" p! k1 |7 k6 _要看你住的是哪種類型的- N  y% s5 I. S
1.警衛請幾個?幾班制?. W* b7 ]+ d2 M. i' d0 }
2.大型社區還是小型社區?
' f) P! r9 d0 ]3.公設多還是少?
, {- _. T2 ~3 a* }1 e4.是否有電梯?
1 F1 l- k4 ?* ^# Z. R5.管理品質好與壞?7 D; w7 v# K. b5 ~* Q/ I- J+ @9 i
6.收管理費時有考慮以後花大錢的設備費用先分攤在裡面嗎?
5 U6 j% [7 J( ~0 \" n  y  例如:發電機壽命?電梯使用年限?...要花的錢可多著呢
3 |" B! ]4 n0 e! \# w; K& M$ X9 W! ^6 ?  F
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:15
我個人認為品質比多少錢重要
' j, f; A) |+ S9 ^2 Z& H! j+ V以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞4 l5 D) q) j' ^" H8 R
一戶又能分多少?不過幾萬塊...
- M/ o" a2 p  n1 T. R( m可是錢退回來之後萬一壞了要大家付錢..有人皮皮慢慢拖呢?5 r  S. P! n3 n  Z( j- u" _. q
社區管不好房價跌個一坪一萬保證划不來
作者: 佛落肯    時間: 2010-11-5 23:41
回覆 北大新住民 的文章6 s* \$ f% K' ?8 b( n

9 S& E6 f& W4 ?& w& o1 E9 r' H同意北大新住民的說法! D& |, _/ {3 ~- ^2 Q0 |6 |) l
其實羊毛出在羊身上
* Y0 B  U7 p' U要馬兒好，又要馬兒不吃草！這是不可能的
  h2 J( B4 n1 L% y若管委會都很正派！管銷報表透明化！
: H5 p+ ?( E8 X! T$ Q! i/ y: j基本上應該是沒問題！( R. t* H; x( v8 E' Q; R" `; x: m
且品質真的很重要低！
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:40
BAN-JO 發表於 2010-11-5 13:49 7 M9 {' G* J; B7 t! y
對呀
1 W9 D! P% D" r. B就是因為我看到社區公告欄
4 b. r+ }' e9 x, E4 Z; w( g每月結餘都還有1-20萬
# s+ a+ g: d8 b
結餘只有一、二十萬的話
$ q; h/ Q* }3 J# w# Y其實是不夠的) D! P" c  O8 ~' a
如果有較大的開支就花完了
  \* X. U- w+ V" u/ Pps.我想你的意思應該不是每個月都能多存一、二十萬吧??+ L" `2 ?' d4 K9 F8 b. c
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:45
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56 9 ^  O% h, A6 G
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。/ _! x9 s4 v4 C1 l" m1 G
為了將來的"萬一"，寧可多 ...
$ N. c' @( X/ r& C3 F- O2 @
管委會其實也怕擔責任啦
$ X1 W0 u, _8 R如果要調降管理費5 R/ s$ D( {* S+ x  G) @9 p9 m7 P
應該是要透過區分所有權人大會決議才行9 W4 @- F/ {* w- d! H
不過社區中應該也有很多擔心這個萬一、那個萬一的人
* o8 \1 Z1 X) x我是覺得如果社區存到一筆足夠的基金
# M9 G0 p1 Q) W3 C5 E7 V(這要看每個社區的規模和公設多寡計算)5 j: w: w. w7 U1 N$ P8 W  B
之後每個月的收入和支出只要達能到平衡就可以
0 K* e! X8 m" a( T" }6 i不需要一直多收很多管理費造成大家的負擔/ a2 R4 Y& k! m. M7 @) b! `0 C9 F  R

" Y# G8 _% P" i7 k3 ^& h# g$ c) z9 r( U; L$ s9 p
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:46
北大新住民 發表於 2010-11-5 19:15 - K1 H% k) E2 T5 ?& C  i! h
我個人認為品質比多少錢重要
' n$ ~! ~- P- ?4 V* S以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞" m0 W" l" E" P5 @& z
一 ...

! X) q# y7 f( T  V8 z/ o" E要把累積的錢分走??: ~: Z* q# E# ~
這住戶可能是想賣房子了吧- C, b2 j, u7 c5 ]- h
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-6 23:51
回覆 josephy 的文章. I4 ^: `2 i7 e6 R& N4 A/ T# S/ E9 K
8 P% U; p5 z# R3 ~
這個我不清楚...因為我當時在物色新居..沒空去了解情形& A+ w8 Y* Q2 [" g* N
其實萬一分回來一戶也分不到5萬..不知對方在想啥
作者: 煙斗    時間: 2010-11-7 00:11
北大特區的建案皆是新案.剛開始的維修費用甚低.但隨著房屋的老舊.須要維修換新的設備就會越來越多. 現不累積基金. 將來不夠而要向住戶增收是很難的. 幾乎區權會很難通過. 該社區的公共設施可能就得讓他年久失修. 有些公設無法使用.  這種社區住的品質堪虞.
作者: Tony    時間: 2010-11-7 08:02
本文章最後由 Tony 於 2010-11-7 08:24 編輯 3 g  ]: B8 Y- \( h9 M2 c4 l
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56 , m+ R8 a0 Y. `5 e3 ]% p8 X9 t
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
7 C* p: G) Z( R  o6 w! T為了將來的"萬一"，寧可多 ...
) R" s/ V$ y, e1 g
8 P2 B9 b! \+ P0 S) W
不是萬一，而是一定會壞
6 _/ H$ t' Z. `% q一台電梯的安全年限為20年
* H9 R( A3 p2 Z& w8 g全面更新一台差不多要200萬(以後更貴)2 l7 e8 D7 q$ ?
若是換鋼纜也要數十萬(半壽命期)% v& m9 X" ^  A# _. ]4 h
不換就每次念佛號來搭電梯
& ^) b0 t- X- i* b9 J
  G7 s+ m* L7 n* }; L- s加上社區的馬達/泵浦/發電機/安管系統/空調/照明也有年限8 {# I- U# d3 z- L
若是到時候要開始花錢，社區存款基金不足，請問要怎辦* N. a" m- \3 T! U" X/ V
誰願意多拿出錢來?: Z$ K  g1 z, N! v
到時候有人要賣屋搬走，不願意繳(都要搬走了，懶的理你)! m! i0 e& e. `& D# `
有人剛買入住，也不願意繳(我才剛來，又不是我用壞的，更懶得理你)
, i" |1 G' p2 \那誰繳???
+ k/ Q& B1 }# Z3 u2 Z3 C所以有遠見的"管委會"不會亂降
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-7 08:11
Tony 發表於 2010-11-7 08:02 4 l8 [9 N. M/ R$ b( ?
不是萬一，而是一定會壞$ S# m0 `+ H2 c7 U" X! ]
一台電梯的安全年限為20年
  G% u- \$ ~+ `( W" b8 @全面更新一台差不多要200萬
9 l& T) F7 |* F. G$ D2 D5 ?' i
同意+1...尤其是前2句...完全同意
作者: 一步蓮華    時間: 2010-11-7 08:46

7 |2 G# E. K1 r5 k0 X5 [: ^其實最花錢的部分在於整台換新,這個才是最花錢的只要好好保養不會出什麼大問題的( ]# Z" O9 h  L9 k0 L
只要不要亂簽電梯保養廠商都大可放心,至於使用年限就看管委會的評估了,通常20年要換一台電梯
2 H; @. k+ o2 o: ]8 n( _& l) ^( G是不太可能的,大概使用年限會在25-30年之間,這中間已經存了好多錢0 S2 V2 @/ B$ F5 \- E; G5 s8 D
至於換甚麼鋼纜,器材,消耗品已經都於平常電梯維護費裡面出了,管委會不必再出一毛錢
作者: ianchung50    時間: 2010-11-7 09:21
其實每月應收管理費多少
7 b/ T( G7 f' ^; h每月應支出費用多少/ D: v7 E; b2 r# j
都可以算出來不是嗎" V: V4 ^8 n8 @& q
通常管理費每月均可結餘幾十萬至上百萬3 S" a' n: l/ V/ F, l8 t/ m' x
5 G2 L, T! }2 ?9 i4 w
至於20年後電梯等公社全部更換要多少應該也可以估個大概出來+ y2 [3 F/ P- \4 Z

( V, X' k+ B6 ~; H5 ]- E0 J  f所以當管理費累積至一定數額時* f' m2 t* d! q- C, D
例如五千萬或一億
5 z' B: L7 Z" A: ^8 {2 V應該就可以減收管理費了! r8 o5 Z# S2 E  S
例如每月管理費由三千元減至二千元或一千元. i8 l6 i& s% b% G" R# Q
當月打平即可
8 _. w( Y3 j$ O, G9 Y因為已無累積維修費之疑慮了1 V) `+ |9 }  p4 i4 h4 R/ {
0 I/ w) D9 P4 v* ?9 [
不然管理費要一直累積下去嗎
( J: ~: i4 s6 X7 }2 t一億
1 h0 u' A  y, Y# x3 N二億
! |4 W2 Z1 ~+ P( X  [3 n" r1 F三億........
8 t3 r+ C1 s! K+ w0 Q7 k, o8 ~: A
& f0 s$ u1 @+ Y+ ]我想應該考慮的是管理費之目的為何
; L' r$ T1 z% q, n& K3 X& F目的已達為何不能減呢1 x' a. I" ], x( `
能與住戶之負擔間取得平衡者才是委員或主委的職責所在喔  |  O: D3 C# m! Z) Q6 \
例如風呂三節就不用收
  d7 K  ?, v& j這也是一種方法
! `+ _( i3 b4 }. V# V8 U) \8 e7 y又不是說減了就不能調漲
# H. N" v1 K. g9 O給各位參考囉
& Z- H" P2 H  |/ J9 C# G# _( w0 |" v; g
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:00
回覆 YAYA 的文章( s3 {2 D: m+ r* H% j
# q8 j7 }2 P' _+ h9 h! n
* O# P1 X/ X/ L4 `6 Q9 B9 G

, m6 U' y# R$ f4 u3 k哈 哈....
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:02
回覆 Tony 的文章: S: X+ j- }+ b& K6 H

* X# e: D; ?, a+ {, p
9 G- k7 M+ q+ }6 I1 S7 B7 l7 O7 M4 n
同意+16 Z, B- j' g- C! t& X& R' u! X9 G

4 k* ^* A& Y# Q1 d! P' j. Y6 E- A唸佛號坐電梯 哈...5 r( }: A# K* R) ?  ^

: c1 w9 B9 }4 V) D大力金剛經可能比較有用~
作者: 歐陽    時間: 2010-11-7 10:21
回覆 YAYA 的文章
; H  r0 i% q3 c0 R8 U+ ]6 M
6 _7 H. w5 |1 y# x& |3 M別生氣
作者: OKOK    時間: 2010-11-7 10:38
日前新聞事件：黑道覬覦管理費這塊肥肉。。。- f' X1 M# @, y' G- }) B1 W
好嚇人' r+ e. w6 v' f& Q& e, F
與其給黑道搶走　不如回饋給鄉民
# M: f# c8 K) R2 \. C該回饋就該要回饋( Y# ~  x/ z8 p( r
中秋節　聖誕節　送個小禮物
2 b9 g5 b  u( M, n7 S9 j9 K; A住滿三年　降一個月管理費
- W: w1 G- B' s1 C# S住滿六年　降兩個月管理費
) A! e, J& p9 l3 G2 H/ R住滿十年以上　均只需繳半年管理費
2 p! ?" ?: h! d4 b  _' p& z' r貢獻社區長達１０年　是應該回饋回饋
* h. \5 h; Z3 e6 z, N3 ^( f* h! uㄏㄏ～～～～～～
作者: YAYA    時間: 2010-11-7 21:44
歐陽 發表於 2010-11-7 10:21 / I9 _8 H9 j1 k$ P) V
回覆 YAYA 的文章
3 q& M' q3 i! D9 i2 [
' ~/ K! y; P, v+ |2 e別生氣
: `+ n6 A. r, Y" A
作者: 黑傑克    時間: 2010-11-7 22:13
每個社區可以在區分權人大會上討論，什麼都可能什麼都可以談，如此快速反應的效率團體，才能對抗變動快速的社會，基金太多時降一些，基金太少時調回原來的金額，唯一要注意的是不要變動太大，如此才能被大家接受，若能保證社區各項設施在幾年內都能運作正常，我想降些管理費大家應該也是樂觀其成的拉~~~！
作者: calcandy168898    時間: 2010-11-8 09:00
除非社區的人都很熱心公益否則社區一定都會走到一個模式,有閒有錢的幾個人在把持著社區,其他人不是不想惹麻煩就是攬的理,所以那些人久了就會興風作浪,降管理費很難吧?!
作者: andy826    時間: 2010-11-8 11:48
羊毛出在羊身上~
作者: avatar2005    時間: 2010-11-8 13:07
如果你們社區辦事的真的有位社區居民著想* v" Z8 ^7 J. b  l# ]% Q
也許有可能~~
2 i9 p6 R  p7 |' _4 u  I但現在都請外面物業公司管了
' J: D, A" c3 X7 R$ H他們只是在工作吧~~
作者: lilian    時間: 2010-11-8 13:37
管理費要降的挑戰性我覺得很高.
- r6 d+ n  k- t# v. s: `大社區有物管+俱管的人事成本費用會佔去每個月管理收入的1/3~2/3,公設機電需要檢查維護,加熱鍋爐的定期保養費,每年定期都要支付.而且社區年齡越大,就不單單只是維護保養就好,而是有需要汰舊換新的可能..
" ]( I* i  P- s& V: `% A所以對我而言管理費不要調漲就好了,若能調降就是加分.
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-21 22:46
嗯
1 e) q) G$ t- P$ [  q謝謝大家的意見^^...........



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