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標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!! [列印本頁]
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:28
標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!!
以前我住的老社區管理費每月才3002 D3 b, b5 D1 f+ c& S
現在新社區每月高達3000% V8 x( U# T0 C! x

8 i  r( m. t1 o請問在社區越來越老舊的情況下
+ @# ^/ R/ d: N$ v1 O; g) t經費也充足了
" }( W( B4 o6 i6 L有沒有可能管理費越來越便宜呢!!
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 11:34
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
% B( A1 I- Y# H3 _  e* V就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同7 U9 B$ l4 u! V; \* }6 {
電梯纜線更換費用...各種設備更新費用...都要花錢的耶5 O0 _. [9 H7 h2 x
作者: 小龍星    時間: 2010-11-5 11:37
當沒有管委會的時候吧~: C0 J" f3 J2 ~9 R+ U, ~
可是不大敢想像那種狀況
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:40
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
8 U) o; C  l, y  ?' i% C0 g; R2 Q越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
  V8 H- d- e/ \5 Y; C5 F4 Z; j# J就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同) h1 Y5 D3 N+ O! |1 K- T
電梯纜線更換費用 ...

( J; M. X1 J- u& f) u$ S我以前住的社區是20年的舊屋4 Q3 a3 O4 Z# P( U! W
5 S! |9 u4 N; n9 v
但還是不懂
1 X, y5 s; G" \7 i2 F
' z" X2 c3 R$ o3 F3 q0 a為何管理費那麼便宜4 z; l) E1 F! }( ]

# B9 o, g& T& }重點是
) n: \5 X6 T- P; x6 N! l
0 D  x) o$ F' ^8 @9 _& A管理的也很不錯呀
作者: 耐心    時間: 2010-11-5 11:56
本文章最後由 mssltsai 於 2010-11-5 11:58 編輯 ' J8 x! G8 I  L
+ u! n* _/ T1 E8 a$ z; R, a1 r- j
以往的老舊社區沒公設 等於沒公共維護費用支出 當然便宜. b1 d/ {9 u0 c

1 w" t1 H1 V# O6 b6 X現在管理費一定得貴 因為大家公設用的多 要維護的也就相對增多
9 ]* m' |% Q# H( T
/ ]! p3 B' I, L( D0 z6 k8 E而且也不可能變便宜 因為所有開銷會隨物價上漲調整 + c0 _+ A1 M0 r- E' ~

; d% ^0 N# I6 X( f1 E管理費也一定要有盈餘 才有辦法應付社區未來比較重大的工程換修..
1 ?- Y) X9 m0 N( x, X& |
. I2 ]7 M& o/ E9 _不在乎貴 只在乎 運用的有無效率及有無人謀不臧
作者: YAYA    時間: 2010-11-5 12:24
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
8 k) C0 x8 |, T越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧. r1 W8 f6 B& T4 x# E' v
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
( m) M! C2 O0 }$ w2 X* L5 ?電梯纜線更換費用 ...

% ?% |2 b$ N7 m+ f有道理，所以也跟男人一樣，愈老愈要花錢吃壯陽藥&開攝護腺的醫藥費.........
作者: michelle416    時間: 2010-11-5 12:35
不漲就很慶幸了! 還降理!  
作者: chhmaggie    時間: 2010-11-5 12:39
根據過去經驗, 只有漲, 沒有跌,
+ x7 T5 ^4 L9 E# R7 V0 O不漲就真的要偷笑了
作者: Bear    時間: 2010-11-5 12:46
降就很難,但優惠方法就可參考!! t4 o/ F- d$ W( ~" _
像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
; t  N) k* y9 A% {% ^3 N免繳一個月,滿一定公基金如1000萬免繳一個月,限制己清未繳0 u7 z4 h% c# F7 A6 r
結果管理費沒人欠繳，好方法,給大家學習囉！
作者: 小小蘋果    時間: 2010-11-5 13:08
管理費要不要降可由住戶提議，區分權所有人投票決定的，一般來說，大家都不敢亂降，因為怕以後社區維護費用不夠，社區品質下降，北大很多社區都採用免收一個月的管理費做為獎勵的。
作者: 恐龍學長    時間: 2010-11-5 13:12
Bear 發表於 2010-11-5 12:46 2 m% {# z: R% ^$ J0 T, P
降就很難,但優惠方法就可參考!8 e4 |' t% R6 J
像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
7 D5 ]  g6 L& s! `# ~) r免繳一個月,滿一 ...
" E; A; G0 l; j3 O- B- Z* d! E
這方法值得學習..
作者: frank    時間: 2010-11-5 13:14
回覆 小小蘋果 的文章% j' d% P/ Y5 S7 G
; ^# X# N! z$ C" T" f
我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收支的話，在結餘有個400,500萬左右時，是可以考慮調降的。
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 13:49
frank 發表於 2010-11-5 13:14
) M$ X! n) y& O5 {& R6 A回覆 小小蘋果 的文章, A0 Y+ K7 @* G% b9 q1 R

! }  E, N# _) F9 p我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收 ...

+ U* g  i! T0 h8 E' {6 n* {對呀
$ d% `7 w  v8 N8 r5 f& b6 C就是因為我看到社區公告欄7 S$ F- C; Q/ Q  w: Z( T  ^$ l
每月結餘都還有1-20萬
; D0 A+ }; a! }6 c) i. y
5 E& K1 t, J  N  o" X" v" J如果變便宜3 G1 x4 }# h6 f* a; Q

, d2 K, g5 l1 ?2 i; Z( c負擔也會少很多哩1 p) N/ `9 d0 K6 {
4 k  M2 `! A+ f4 @, v6 o

8 F$ \" B2 H  U( W7 V- Y4 h5 U! c$ t6 U8 }" W; D2 ~+ Y! P
作者: 雙胞胎的媽    時間: 2010-11-5 14:09
每年區分所有權大會都有人提出$ b. n. q) v" S' T5 O
每次都沒過ㄚ
- b7 I! w+ H8 f  h, p) {我想應該很難降吧
0 Y/ C( O( k0 J& u
作者: 寶兒媽    時間: 2010-11-5 15:56
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。. u: g$ a  [2 ?5 l+ b) u
為了將來的"萬一"，寧可多收一些，除非管委會有魄力，有遠見，才有可能降。
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:10
BAN-JO 發表於 2010-11-5 11:40 + L7 i( d: d( c/ s$ p& w
我以前住的社區是20年的舊屋
' g# F% P% O9 `# H! G$ Y4 K& B% T
2 k; D) s2 i* j" d3 B, p& B但還是不懂

, q( c$ i& d$ U& H. B. z  b4 N要看你住的是哪種類型的6 M. K$ J3 y( U) ]' Y& [
1.警衛請幾個?幾班制?
8 S0 o6 _* G, R0 {5 F7 ]2.大型社區還是小型社區?4 [- W% D: Y  f  l
3.公設多還是少?
. D7 e3 }0 u$ m1 J3 z4.是否有電梯?
/ i; r* C* [% G: e. R5.管理品質好與壞?
5 p/ C& f! P! O$ v7 m6.收管理費時有考慮以後花大錢的設備費用先分攤在裡面嗎?
' \. i, H& D! f$ B/ _  例如:發電機壽命?電梯使用年限?...要花的錢可多著呢
' P5 r8 S0 j* u) x/ k- F9 I$ I" b9 u
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:15
我個人認為品質比多少錢重要
- c) d! X9 F3 T5 G, E: e* ~1 [* q以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞( ~- ^3 I% S7 e7 Q  v# U
一戶又能分多少?不過幾萬塊...& e# D6 C. x3 M
可是錢退回來之後萬一壞了要大家付錢..有人皮皮慢慢拖呢?
1 `1 @+ z$ y% v- B& F! B社區管不好房價跌個一坪一萬保證划不來
作者: 佛落肯    時間: 2010-11-5 23:41
回覆 北大新住民 的文章
9 C3 d( I6 @2 K- J6 M' i. B$ g! u1 ]2 z) d; O3 T3 U6 d+ R, G2 v
同意北大新住民的說法
9 B  O; m# d! @" C' H: W, _其實羊毛出在羊身上
6 P4 x2 Y. g7 |8 j要馬兒好，又要馬兒不吃草！這是不可能的
4 r! w! ]+ t( u! N4 n. z若管委會都很正派！管銷報表透明化！' q$ a1 d+ y6 U, X7 q( P, l; N5 A
基本上應該是沒問題！& s9 o2 F1 T; x. D3 w4 Q
且品質真的很重要低！
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:40
BAN-JO 發表於 2010-11-5 13:49 : l2 m3 Z6 Q8 ^" Y  r, P# K4 c
對呀
% m4 L6 D6 T! K就是因為我看到社區公告欄
9 Q5 }0 v" a; \0 U0 b3 J" c每月結餘都還有1-20萬
) y+ ?+ _( {$ Y( k
結餘只有一、二十萬的話/ H( P4 s2 o0 C! @
其實是不夠的" g4 }1 v7 W1 r7 T) y' T
如果有較大的開支就花完了
7 V  B% m% K2 r4 mps.我想你的意思應該不是每個月都能多存一、二十萬吧??
% m2 e* Q# f& L$ ^
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:45
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56
: ?2 R3 Y9 ?+ ?8 i- B# l) X  M其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。* S, o7 h. L3 i0 t1 X
為了將來的"萬一"，寧可多 ...
* A+ x  G( _0 j0 q
管委會其實也怕擔責任啦
6 R4 W8 }/ a! r如果要調降管理費" |: }& q. ]$ C9 q
應該是要透過區分所有權人大會決議才行
' I' M" ^, S1 F2 r& r8 n8 R不過社區中應該也有很多擔心這個萬一、那個萬一的人
( b2 I& s" T2 {+ |我是覺得如果社區存到一筆足夠的基金
. Q. k4 Q2 t  V: P(這要看每個社區的規模和公設多寡計算)9 T6 |" h# `/ X3 \. b& F
之後每個月的收入和支出只要達能到平衡就可以$ {- c. `) ~8 F% ~
不需要一直多收很多管理費造成大家的負擔$ M8 D  n8 v6 u6 a% K% {& T

2 C9 R' m5 Q% z6 z, H
0 U5 ]* }5 R! E/ `
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:46
北大新住民 發表於 2010-11-5 19:15 ' n9 h+ `9 t/ S8 e. l
我個人認為品質比多少錢重要
' g' X5 C+ F' r6 \# |0 C) n3 R以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞
. Y# I: x, ^) ^2 g一 ...

; |) F5 s( p8 N/ t4 b9 u要把累積的錢分走??8 `' k2 k. K1 ]  A
這住戶可能是想賣房子了吧3 p7 u3 ^- q- j
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-6 23:51
回覆 josephy 的文章
+ Q; ~! E  A. m" b8 q* H, \2 D1 G- l: |2 I3 d; {
這個我不清楚...因為我當時在物色新居..沒空去了解情形, Y2 `7 N8 I. L6 K
其實萬一分回來一戶也分不到5萬..不知對方在想啥
作者: 煙斗    時間: 2010-11-7 00:11
北大特區的建案皆是新案.剛開始的維修費用甚低.但隨著房屋的老舊.須要維修換新的設備就會越來越多. 現不累積基金. 將來不夠而要向住戶增收是很難的. 幾乎區權會很難通過. 該社區的公共設施可能就得讓他年久失修. 有些公設無法使用.  這種社區住的品質堪虞.
作者: Tony    時間: 2010-11-7 08:02
本文章最後由 Tony 於 2010-11-7 08:24 編輯 & z! \$ @8 n1 ~5 r; K
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56
% c; g4 Q; `$ j3 a其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。4 L6 g4 R$ `/ ^9 L- L# R
為了將來的"萬一"，寧可多 ...

& N# c- ?/ x# {) ~$ S
9 n9 b8 Q& t# g9 ^' v" _5 w不是萬一，而是一定會壞9 j% O! y0 [2 G* z7 P9 O7 e
一台電梯的安全年限為20年  g6 ]3 h0 L5 P- y7 |
全面更新一台差不多要200萬(以後更貴)
2 c' |# q3 J- S/ ^9 z% x1 i8 _若是換鋼纜也要數十萬(半壽命期)
" t# t; c0 K6 R+ B1 R7 F1 R9 F不換就每次念佛號來搭電梯/ s3 u7 V3 J& |0 B) Y

2 n: P3 ~7 x5 d4 F; e+ y; |加上社區的馬達/泵浦/發電機/安管系統/空調/照明也有年限2 D. e1 S' C3 O7 w
若是到時候要開始花錢，社區存款基金不足，請問要怎辦: k- H4 O# G' p( g
誰願意多拿出錢來?4 Y  i$ f% `. {
到時候有人要賣屋搬走，不願意繳(都要搬走了，懶的理你)
: d, \0 Y0 Q4 u- L! g/ b( e有人剛買入住，也不願意繳(我才剛來，又不是我用壞的，更懶得理你)
# g0 z( b+ V8 Q: R+ j$ K. M' }那誰繳???
2 W0 u6 S3 m. q所以有遠見的"管委會"不會亂降
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-7 08:11
Tony 發表於 2010-11-7 08:02 ( ~. v" @" I' K/ A
不是萬一，而是一定會壞
4 e. e$ a2 Q: i% T+ a9 V6 m$ U% v一台電梯的安全年限為20年2 f2 Q! ]9 Y* i2 a9 ?
全面更新一台差不多要200萬
, f, V: m5 s5 Z. P
同意+1...尤其是前2句...完全同意
作者: 一步蓮華    時間: 2010-11-7 08:46
2 x, m, v5 N$ [
其實最花錢的部分在於整台換新,這個才是最花錢的只要好好保養不會出什麼大問題的/ R/ i6 E* H: u, ]# s1 I
只要不要亂簽電梯保養廠商都大可放心,至於使用年限就看管委會的評估了,通常20年要換一台電梯" ^2 _$ a: s& M% _
是不太可能的,大概使用年限會在25-30年之間,這中間已經存了好多錢
5 C/ N" Q4 d6 }+ h% f! R( Z至於換甚麼鋼纜,器材,消耗品已經都於平常電梯維護費裡面出了,管委會不必再出一毛錢
作者: ianchung50    時間: 2010-11-7 09:21
其實每月應收管理費多少; b5 q  Q% R- s, t) I6 y+ R! S
每月應支出費用多少
* R+ I3 B; n- t都可以算出來不是嗎
# h2 f+ v1 b' L8 [: g通常管理費每月均可結餘幾十萬至上百萬
, [, F) [8 Y0 z! T  _# L! b+ w& Z7 v  A8 X) u- N4 L
至於20年後電梯等公社全部更換要多少應該也可以估個大概出來) H8 B1 C# ^- I: A6 y

& I" L' G) V6 H2 j& w所以當管理費累積至一定數額時! P& O) y' d, \0 l" z7 \% @0 z
例如五千萬或一億8 M! b' ^, b# P$ w  n( d. A, L
應該就可以減收管理費了8 j+ J3 k7 w, S; X
例如每月管理費由三千元減至二千元或一千元
$ C" _: a2 s8 K& w! L- S! n當月打平即可
* E) u" N& l+ A" d) c因為已無累積維修費之疑慮了$ K& \- S' y, M7 a2 P( s4 L0 t. |$ C
: h0 p+ `7 R9 C
不然管理費要一直累積下去嗎
/ t; S' x- X% M) [  y一億
0 i0 I! x( e8 M7 V% z, R; x+ h二億
& A1 O8 D  y: ~8 J三億........; X9 Q- F* N8 J- ^" X

/ u  `- R2 V% G" e# n' m' i, M我想應該考慮的是管理費之目的為何
# H/ E' X1 \  p; z) q目的已達為何不能減呢  W# g4 b& h; X* d
能與住戶之負擔間取得平衡者才是委員或主委的職責所在喔, g* C5 V1 k% A
例如風呂三節就不用收
0 O" X- N0 d# n) b這也是一種方法, H  e% |8 {; r4 Q0 l$ s
又不是說減了就不能調漲
( l  ^8 g5 m7 _8 r0 [7 F給各位參考囉& V2 a+ v5 G: X) V( I8 O7 v8 c; o
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:00
回覆 YAYA 的文章: y  O9 h: e# d1 _) q

: |) V/ @1 Y0 X; u2 t1 C
- @! S& Y8 o" _; q" T7 J/ m; i6 D2 h& `2 j7 A# v
哈 哈....
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:02
回覆 Tony 的文章9 D% C. W, Z" ?% o+ I
) ~+ B0 c* S4 e4 p' {

' o0 @1 x* L$ h# n6 z1 f6 N  f- G$ m% H7 r
同意+1! }; u7 ]" D+ u- z, W

% i% O! \# E; p2 }: T唸佛號坐電梯 哈...
7 ?# H& K+ o4 ^7 a* k( Q  k( p; A% B) p7 v2 _+ L( r
大力金剛經可能比較有用~
作者: 歐陽    時間: 2010-11-7 10:21
回覆 YAYA 的文章
4 B! |% O# e; M: t( V
/ v$ r" o! g3 u5 u4 @6 x/ |6 R7 n別生氣
作者: OKOK    時間: 2010-11-7 10:38
日前新聞事件：黑道覬覦管理費這塊肥肉。。。$ Q9 I# k* P5 ]8 l( s6 h
好嚇人/ y1 T' v  C7 j' v* U& a
與其給黑道搶走　不如回饋給鄉民
- ~1 G# K" Z5 T& b該回饋就該要回饋1 }0 ^, G7 P3 `) @
中秋節　聖誕節　送個小禮物: L2 ~4 T( \# J- J) E
住滿三年　降一個月管理費
% \$ {: ?. E* }9 Y2 A: ]2 y住滿六年　降兩個月管理費0 \$ o' C4 A4 M! p; ]# o; j6 F
住滿十年以上　均只需繳半年管理費
  M* ]  X* ^7 r. c+ e, {( C  g& A貢獻社區長達１０年　是應該回饋回饋
, u2 s+ _8 _* z9 lㄏㄏ～～～～～～
作者: YAYA    時間: 2010-11-7 21:44
歐陽 發表於 2010-11-7 10:21 ' P/ O9 T. ^- [: B( ]% n% m0 j
回覆 YAYA 的文章2 [) E5 K" D0 i% n& G& I

1 [( y: R! H: t" \; C$ E別生氣

$ |7 e6 N5 E5 C) O0 ~" s
作者: 黑傑克    時間: 2010-11-7 22:13
每個社區可以在區分權人大會上討論，什麼都可能什麼都可以談，如此快速反應的效率團體，才能對抗變動快速的社會，基金太多時降一些，基金太少時調回原來的金額，唯一要注意的是不要變動太大，如此才能被大家接受，若能保證社區各項設施在幾年內都能運作正常，我想降些管理費大家應該也是樂觀其成的拉~~~！
作者: calcandy168898    時間: 2010-11-8 09:00
除非社區的人都很熱心公益否則社區一定都會走到一個模式,有閒有錢的幾個人在把持著社區,其他人不是不想惹麻煩就是攬的理,所以那些人久了就會興風作浪,降管理費很難吧?!
作者: andy826    時間: 2010-11-8 11:48
羊毛出在羊身上~
作者: avatar2005    時間: 2010-11-8 13:07
如果你們社區辦事的真的有位社區居民著想
& e% N8 P; U7 G- M  P也許有可能~~5 m7 B- [/ w5 W. C- C
但現在都請外面物業公司管了
* ]3 R. y* u0 N% _  v9 y% E+ i他們只是在工作吧~~
作者: lilian    時間: 2010-11-8 13:37
管理費要降的挑戰性我覺得很高.
9 l8 F' R: H  U3 ^, Y大社區有物管+俱管的人事成本費用會佔去每個月管理收入的1/3~2/3,公設機電需要檢查維護,加熱鍋爐的定期保養費,每年定期都要支付.而且社區年齡越大,就不單單只是維護保養就好,而是有需要汰舊換新的可能..
7 Z4 V! H" X/ X: d+ t9 x8 j所以對我而言管理費不要調漲就好了,若能調降就是加分.
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-21 22:46
嗯
# l( V1 B& k) R: ^  v! `5 X謝謝大家的意見^^...........



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