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標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!! [列印本頁]
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:28
標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!!
以前我住的老社區管理費每月才300
4 d) N4 E& X7 ]現在新社區每月高達3000
' ^/ |) x. M$ Y7 e) s
' \, [7 I3 z& H/ }請問在社區越來越老舊的情況下/ [  p8 ~) P& ]' q
經費也充足了
2 q' t5 V! l* o有沒有可能管理費越來越便宜呢!!
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 11:34
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧7 ^, V% E% q  X
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
2 `9 _% N8 ?3 C  j/ {電梯纜線更換費用...各種設備更新費用...都要花錢的耶
/ X0 X! ?8 {0 q  p; k1 A
作者: 小龍星    時間: 2010-11-5 11:37
當沒有管委會的時候吧~: m1 E  S1 E1 f( `8 O; d$ N
可是不大敢想像那種狀況
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:40
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
5 [1 D8 u7 A3 \! ?: b6 m3 F2 }9 Q越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
( v2 v& ]" ~, a就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同8 h" M; c& V; Y% p5 o" K7 N1 u
電梯纜線更換費用 ...

7 l$ x* ~$ M- U- @& U我以前住的社區是20年的舊屋1 o2 W1 b1 u6 t8 h# J( o0 a
4 q2 ]9 ~4 V+ v' |* L
但還是不懂
  D, a6 J7 [! ]3 \
- _* m2 H' {6 b為何管理費那麼便宜
7 z+ x) ^" y  H/ H) r: G  O# f! |* r' r* t
重點是; Z' s# W9 q9 W/ f
- ~" p& n5 c" s# H5 W6 u
管理的也很不錯呀
作者: 耐心    時間: 2010-11-5 11:56
本文章最後由 mssltsai 於 2010-11-5 11:58 編輯
/ H* K1 n% p* d; y5 _
  L! P, Z. `' A2 l3 `5 \# f' R以往的老舊社區沒公設 等於沒公共維護費用支出 當然便宜) h0 B: w' {/ v5 B! |, e6 Z
* T; A5 ~- K! `
現在管理費一定得貴 因為大家公設用的多 要維護的也就相對增多
. `( B5 {$ Z- A- E
; L" Z% T1 o2 F5 A/ v% P而且也不可能變便宜 因為所有開銷會隨物價上漲調整 & z1 m& k" V& O# S  y; r
9 r3 b. \* t! ~. s5 x- [+ {* O
管理費也一定要有盈餘 才有辦法應付社區未來比較重大的工程換修..
' M4 h+ O' T( r) q
- u/ w4 I5 y/ m. t% D: t( m4 j不在乎貴 只在乎 運用的有無效率及有無人謀不臧
作者: YAYA    時間: 2010-11-5 12:24
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
5 H" s3 J$ `3 {( {$ a越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
8 J0 w3 ?5 B5 Q3 R# D! e就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
+ {! V- h9 C" v) y電梯纜線更換費用 ...

3 y+ C3 U) w8 R, c( j有道理，所以也跟男人一樣，愈老愈要花錢吃壯陽藥&開攝護腺的醫藥費.........
作者: michelle416    時間: 2010-11-5 12:35
不漲就很慶幸了! 還降理!  
作者: chhmaggie    時間: 2010-11-5 12:39
根據過去經驗, 只有漲, 沒有跌,( r" x& S" C7 V8 I. X
不漲就真的要偷笑了
作者: Bear    時間: 2010-11-5 12:46
降就很難,但優惠方法就可參考!
0 b/ n: w5 C% `  r像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
% r& `& x& Z( [免繳一個月,滿一定公基金如1000萬免繳一個月,限制己清未繳
3 \- f5 T3 t" {# F! O結果管理費沒人欠繳，好方法,給大家學習囉！
作者: 小小蘋果    時間: 2010-11-5 13:08
管理費要不要降可由住戶提議，區分權所有人投票決定的，一般來說，大家都不敢亂降，因為怕以後社區維護費用不夠，社區品質下降，北大很多社區都採用免收一個月的管理費做為獎勵的。
作者: 恐龍學長    時間: 2010-11-5 13:12
Bear 發表於 2010-11-5 12:46
% \9 _( V: S5 G+ M) x降就很難,但優惠方法就可參考!4 p+ g6 ~* w, y% Z7 N/ w8 Z
像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
+ z2 d+ S/ }6 s! X免繳一個月,滿一 ...

9 V3 w( B5 w- h- H' d這方法值得學習..
作者: frank    時間: 2010-11-5 13:14
回覆 小小蘋果 的文章
5 u2 L4 S  r" n& H8 H
" A  m/ j! z: I) [6 \我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收支的話，在結餘有個400,500萬左右時，是可以考慮調降的。
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 13:49
frank 發表於 2010-11-5 13:14
; v+ Y8 X$ ?2 J* B' o回覆 小小蘋果 的文章
3 k  R# S1 w  y% P! D
! d* A) X- T5 p' z) b5 w0 ~+ a$ s我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收 ...
  c8 l7 L/ p6 d! f3 c0 X
對呀
' ~: u1 z6 F: S% w; k0 ?) y0 r6 a就是因為我看到社區公告欄
* o$ U3 S5 y! R每月結餘都還有1-20萬9 S' j6 k: v2 T: W

  V% T) s0 o7 D- b# I- s! Z4 O如果變便宜. K1 g+ T" O  ?# P8 {' ]% W) R8 |& `

. k5 z+ Z2 n7 \+ k. F: S1 D負擔也會少很多哩# M  f7 c: Y* B8 M0 q) w
" w3 Y! t2 m' W2 T- y

. g0 H$ n, M  A) I
! [( U6 i# s8 W' f8 N  u$ H
作者: 雙胞胎的媽    時間: 2010-11-5 14:09
每年區分所有權大會都有人提出
- w2 ?# S/ [4 F; L每次都沒過ㄚ
  Z+ |$ s0 T1 D7 D6 D5 ?* E我想應該很難降吧
- ~5 H$ `" n2 I9 U! t
作者: 寶兒媽    時間: 2010-11-5 15:56
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
0 R: l1 W2 N  U2 l& f" z為了將來的"萬一"，寧可多收一些，除非管委會有魄力，有遠見，才有可能降。
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:10
BAN-JO 發表於 2010-11-5 11:40 ( n1 G/ i) h/ x  H/ Q+ k
我以前住的社區是20年的舊屋0 i7 x) R4 n2 u& q5 R. q

! j( l' U# h; k* w) @但還是不懂
2 R! n) z7 j& [/ o1 \& D3 G7 k
要看你住的是哪種類型的8 h+ j! j+ \, T, O7 H
1.警衛請幾個?幾班制?
) ]& y! U7 F7 u% }' ]" Z( G2.大型社區還是小型社區?
" J2 M) P2 K  R  q0 D3 I" l& T( c3.公設多還是少?' j8 \# p( e+ T& u2 `; {  J
4.是否有電梯?. V2 W# g. W4 e$ d! W9 Q' o* l& ?
5.管理品質好與壞?
) r+ P. q) K5 {( q* B6.收管理費時有考慮以後花大錢的設備費用先分攤在裡面嗎?/ h: }# S' y0 E& M' x) \8 [" Q2 `' X
  例如:發電機壽命?電梯使用年限?...要花的錢可多著呢
+ `* ~5 }8 |: Q9 Y5 j" W
" d. u0 H3 z9 P. n. {3 @& l
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:15
我個人認為品質比多少錢重要* h7 L0 X( Z2 ]. E
以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞5 ^+ U# H, [; a0 R# v( b- l+ V  S
一戶又能分多少?不過幾萬塊...
/ c$ k2 T. v2 H/ O# L3 o可是錢退回來之後萬一壞了要大家付錢..有人皮皮慢慢拖呢?
" |+ A9 m8 \/ @* r% G' s社區管不好房價跌個一坪一萬保證划不來
作者: 佛落肯    時間: 2010-11-5 23:41
回覆 北大新住民 的文章- Z) {' L* L$ r

1 A& z) Y7 v/ ]& ?同意北大新住民的說法
- p$ ~, e. a. k- }) A4 w$ K+ J其實羊毛出在羊身上
% W# t4 k4 V  |7 @7 C" W7 N$ t要馬兒好，又要馬兒不吃草！這是不可能的
) d& u; W+ G2 L+ }若管委會都很正派！管銷報表透明化！
0 T7 ^0 P! \2 o* E  H! d基本上應該是沒問題！4 {/ ?* }2 e1 B1 X
且品質真的很重要低！
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:40
BAN-JO 發表於 2010-11-5 13:49
2 q# ]4 q% ^% o1 g$ G2 {/ R7 Q$ `% x對呀0 Y1 O5 l2 \  P* A" x2 z4 l7 @$ Q
就是因為我看到社區公告欄
; O- u9 J2 H" l4 _每月結餘都還有1-20萬
4 Z" j' S% J8 j* \& p; l( \
結餘只有一、二十萬的話/ s' Y% M. U, E9 @- h% v6 f
其實是不夠的
0 L' D$ l( M4 I* M+ U. v如果有較大的開支就花完了: U, \+ N$ ?/ {( g
ps.我想你的意思應該不是每個月都能多存一、二十萬吧??% v7 w2 y" D! \( K
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:45
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56
$ w0 k5 P% c! a2 c0 `6 o" G其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。# @) l. k! p) ?2 s' e. s& ~! P9 r
為了將來的"萬一"，寧可多 ...
  I  u% n& ]* d) H5 o2 n/ e
管委會其實也怕擔責任啦
) S9 b/ K  K7 {如果要調降管理費
5 ^, \. n2 O& ?: h$ z應該是要透過區分所有權人大會決議才行0 J: d2 P3 D, M- W: \4 K
不過社區中應該也有很多擔心這個萬一、那個萬一的人5 V1 n1 H% i9 M
我是覺得如果社區存到一筆足夠的基金
" Z! r* |% b- ~9 [' E(這要看每個社區的規模和公設多寡計算)
" p: n9 V& J5 w之後每個月的收入和支出只要達能到平衡就可以7 H4 J( E' V8 v2 [+ [- ]; T
不需要一直多收很多管理費造成大家的負擔% ?* R! q* h, `/ L" a  Z) ^
+ q3 T' K, n+ j- L" |8 {" ~7 h
. E+ ?8 d* Y/ d# i8 k3 }" I
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:46
北大新住民 發表於 2010-11-5 19:15 ( @  ]- S" Q9 |$ R0 w5 X
我個人認為品質比多少錢重要5 @% S% l; B2 ]$ [  A, I1 ^
以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞- X6 K; W* O- p& \4 T& x8 e, |0 e; [
一 ...
# v# q: R' R6 [0 U' W9 f6 C
要把累積的錢分走??; x7 V0 h# v: b' A# X* k" S
這住戶可能是想賣房子了吧
# ]$ X5 G: v3 p! w6 E
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-6 23:51
回覆 josephy 的文章" D4 i: F0 A2 ]2 p: }5 b
" c6 T' ^% ]7 A( V& Q6 T/ a# j: X
這個我不清楚...因為我當時在物色新居..沒空去了解情形
+ a  `+ c! {: s$ {+ S* E其實萬一分回來一戶也分不到5萬..不知對方在想啥
作者: 煙斗    時間: 2010-11-7 00:11
北大特區的建案皆是新案.剛開始的維修費用甚低.但隨著房屋的老舊.須要維修換新的設備就會越來越多. 現不累積基金. 將來不夠而要向住戶增收是很難的. 幾乎區權會很難通過. 該社區的公共設施可能就得讓他年久失修. 有些公設無法使用.  這種社區住的品質堪虞.
作者: Tony    時間: 2010-11-7 08:02
本文章最後由 Tony 於 2010-11-7 08:24 編輯 ' `: p8 T3 q9 u4 `9 W, r
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56
  ~. p3 q$ W0 K: d3 @$ w其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
9 N! c% q) Y' T+ f為了將來的"萬一"，寧可多 ...

& O8 j& x- E+ P- S! x9 _/ ^/ W& o7 _+ n
不是萬一，而是一定會壞
: a3 K3 j. c' |0 l5 N一台電梯的安全年限為20年2 T4 r6 p6 M9 K. h4 V+ [' H
全面更新一台差不多要200萬(以後更貴), ]2 N( r2 x7 c* J, e
若是換鋼纜也要數十萬(半壽命期)  o* y3 v( c: x8 n* k
不換就每次念佛號來搭電梯
# y& O1 v' O7 K. v4 M2 q) d) x' D% l- J1 G6 B
加上社區的馬達/泵浦/發電機/安管系統/空調/照明也有年限- P- S1 b! ^& Y" M; E
若是到時候要開始花錢，社區存款基金不足，請問要怎辦
% Q: r. B* `* w% i誰願意多拿出錢來?# h' A0 m  Q& X2 H' ^
到時候有人要賣屋搬走，不願意繳(都要搬走了，懶的理你)
* ]/ G: R4 K* |, U( E% y$ ~有人剛買入住，也不願意繳(我才剛來，又不是我用壞的，更懶得理你)
  v9 I, X8 }$ _5 j* @3 b' |0 ~( P那誰繳???% i% p  ?+ D4 h
所以有遠見的"管委會"不會亂降
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-7 08:11
Tony 發表於 2010-11-7 08:02
+ h' ]& b  }( Q# r; h2 o2 ?/ N不是萬一，而是一定會壞, q3 d/ D" L  G. {
一台電梯的安全年限為20年
( U1 _+ B5 ~! f, y' h# C全面更新一台差不多要200萬
% z7 d' M, X4 ~3 K* q
同意+1...尤其是前2句...完全同意
作者: 一步蓮華    時間: 2010-11-7 08:46
3 F; X/ U: a! a# B5 A9 a
其實最花錢的部分在於整台換新,這個才是最花錢的只要好好保養不會出什麼大問題的* z, }* t: F) F# C: \! i
只要不要亂簽電梯保養廠商都大可放心,至於使用年限就看管委會的評估了,通常20年要換一台電梯
* J: t& V# L$ i7 p是不太可能的,大概使用年限會在25-30年之間,這中間已經存了好多錢2 `9 |4 S# ]  q
至於換甚麼鋼纜,器材,消耗品已經都於平常電梯維護費裡面出了,管委會不必再出一毛錢
作者: ianchung50    時間: 2010-11-7 09:21
其實每月應收管理費多少
  U. M" Y" Z$ d- `5 k每月應支出費用多少' g& R% H4 e1 Y
都可以算出來不是嗎, ?! ]; ^" K2 B! x6 ?2 m3 d
通常管理費每月均可結餘幾十萬至上百萬8 u. `( p/ k% O5 D. R5 F

1 R( A( r: N* \9 J& R0 J* u' r至於20年後電梯等公社全部更換要多少應該也可以估個大概出來
. @! ?9 l8 Q6 t6 ^; s  B/ K" I8 {3 ~0 o7 S% P0 j1 N8 ~) l
所以當管理費累積至一定數額時' n1 z) w6 D, k! ]
例如五千萬或一億% ^0 w' ^/ G9 U: V. T4 {
應該就可以減收管理費了! H% C  _" K$ Y8 E
例如每月管理費由三千元減至二千元或一千元
3 \- j, M$ B  V9 ^當月打平即可
& y9 o5 F9 v2 v' C  |0 ?3 n因為已無累積維修費之疑慮了
: r( j$ P$ S* a& \4 ~0 \- I7 E' p. A" _$ o3 G# {7 W
不然管理費要一直累積下去嗎
5 Q  X* G! p7 X3 u" d6 q! y一億: [$ |; t3 z$ l' p: W
二億
4 R1 s! R9 D: Q4 A- k三億........
& T- {3 q$ k: l% w$ L  [- I
4 {3 ?3 X( q0 ?% H我想應該考慮的是管理費之目的為何
1 S% j! g9 \# _* S目的已達為何不能減呢
$ W1 h3 M4 K  W5 S. I7 o( v能與住戶之負擔間取得平衡者才是委員或主委的職責所在喔
! g" c+ f. G1 i$ t. Z+ @例如風呂三節就不用收
, P2 |1 [$ x6 K" j2 N這也是一種方法
/ z$ u2 X# [1 S! [. D3 X又不是說減了就不能調漲
* k8 P" y# [/ Z" u給各位參考囉
0 J2 F/ f0 G+ `# s( z2 v- e
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:00
回覆 YAYA 的文章
  z1 }' b) E/ N6 t' i, F; o8 G5 x7 W8 n5 N
+ i2 n2 p" E# x3 d7 [* d6 ]
3 i7 s+ W5 B6 f
哈 哈....
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:02
回覆 Tony 的文章# d3 N1 b7 n+ p3 K9 x

: ^; I2 s/ H  m6 q) B8 `+ F4 K) Z$ T

! n; t; p6 O. t: X3 y6 u同意+1
. e7 w# k+ p! R8 }9 D6 Y# L6 e
- ]; f. m3 X) u, F唸佛號坐電梯 哈...+ J* V9 C5 a1 x) u. t2 ^) K- F3 h3 E

' k4 q, E) u( o; b9 }' p# s大力金剛經可能比較有用~
作者: 歐陽    時間: 2010-11-7 10:21
回覆 YAYA 的文章
! L  N$ J5 ^, h3 x3 R8 ?4 P7 `
6 _6 o2 `6 x0 B7 }別生氣
作者: OKOK    時間: 2010-11-7 10:38
日前新聞事件：黑道覬覦管理費這塊肥肉。。。+ ]$ r. Z; C- F' G3 V
好嚇人; R% d$ \6 @2 o" Q: g5 G% o" p/ f
與其給黑道搶走　不如回饋給鄉民
2 \) V7 f6 V! c( U該回饋就該要回饋3 o+ e* r, O% Z) @. G! H8 @4 Y
中秋節　聖誕節　送個小禮物
/ C6 r6 H! b0 N1 ^- `住滿三年　降一個月管理費
. w2 V% J8 p' D' O) l, Q' L+ w/ \住滿六年　降兩個月管理費( g) x" i6 G0 F1 y7 D. d6 L( X
住滿十年以上　均只需繳半年管理費2 i" C% x5 o- ?$ q% T
貢獻社區長達１０年　是應該回饋回饋
: x- z% t& T. @5 |$ b$ qㄏㄏ～～～～～～
作者: YAYA    時間: 2010-11-7 21:44
歐陽 發表於 2010-11-7 10:21 $ `3 U9 j7 B) O
回覆 YAYA 的文章* k: j3 }1 p6 |
$ o& E! f1 k) F6 f4 r( B4 I3 x
別生氣
' N+ V" i; g; v- j5 j3 Y( t
作者: 黑傑克    時間: 2010-11-7 22:13
每個社區可以在區分權人大會上討論，什麼都可能什麼都可以談，如此快速反應的效率團體，才能對抗變動快速的社會，基金太多時降一些，基金太少時調回原來的金額，唯一要注意的是不要變動太大，如此才能被大家接受，若能保證社區各項設施在幾年內都能運作正常，我想降些管理費大家應該也是樂觀其成的拉~~~！
作者: calcandy168898    時間: 2010-11-8 09:00
除非社區的人都很熱心公益否則社區一定都會走到一個模式,有閒有錢的幾個人在把持著社區,其他人不是不想惹麻煩就是攬的理,所以那些人久了就會興風作浪,降管理費很難吧?!
作者: andy826    時間: 2010-11-8 11:48
羊毛出在羊身上~
作者: avatar2005    時間: 2010-11-8 13:07
如果你們社區辦事的真的有位社區居民著想- ~! @7 t# H8 Z0 B5 B9 S2 _$ S& y
也許有可能~~
0 K2 c' z4 Q, I2 [# c; G3 J9 k  K但現在都請外面物業公司管了
# {+ s" V5 Q7 j3 \# L( {/ x3 j他們只是在工作吧~~
作者: lilian    時間: 2010-11-8 13:37
管理費要降的挑戰性我覺得很高.
0 Y3 x+ ^6 c6 Q6 Y) }# K, {, |大社區有物管+俱管的人事成本費用會佔去每個月管理收入的1/3~2/3,公設機電需要檢查維護,加熱鍋爐的定期保養費,每年定期都要支付.而且社區年齡越大,就不單單只是維護保養就好,而是有需要汰舊換新的可能..
! q7 _& l+ i, b* U) X所以對我而言管理費不要調漲就好了,若能調降就是加分.
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-21 22:46
嗯4 t1 F. E! \0 k) I# K
謝謝大家的意見^^...........



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