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標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!! [列印本頁]
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:28
標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!!
以前我住的老社區管理費每月才300
7 R  e; C- n7 T2 j現在新社區每月高達3000
! E  Z5 N& |; |% b' j& _- w
' b' \5 q5 S7 }: ~7 d6 c請問在社區越來越老舊的情況下
. L( G; w& ~4 E& r1 ^; P經費也充足了% o5 C* I% a/ b6 r3 ?6 D9 o
有沒有可能管理費越來越便宜呢!!
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 11:34
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧8 d" _# w7 a( k2 G! Z' d
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
' Y6 J8 L: C, u) U  B  d6 R; O8 E電梯纜線更換費用...各種設備更新費用...都要花錢的耶+ F- R. Q* U+ f; ^* O* v
作者: 小龍星    時間: 2010-11-5 11:37
當沒有管委會的時候吧~' L4 y. k5 M5 f0 y9 P7 M
可是不大敢想像那種狀況
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:40
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34 4 i9 O6 N: Q' p% W$ c  R
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
4 p; G- T/ u( F8 {, v& e4 X就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同, ]/ Q1 O% [" l
電梯纜線更換費用 ...

7 A8 x) @) u% `7 a9 Q& Y; ?: y我以前住的社區是20年的舊屋7 i6 u% K3 C, Y% B! s, x
2 w  P+ s% |( c* C( P( u- |
但還是不懂3 B& R' [$ M/ c" a  O

/ A* O. ]/ n, b7 a6 ?$ q3 S為何管理費那麼便宜2 A- O- z: ?4 R* n7 Q
6 W7 e) K- O, i' L1 n' G0 v
重點是
  h- K' l+ x$ Z9 D( ?: P% J* O5 Y) k/ E2 n" c6 P
管理的也很不錯呀
作者: 耐心    時間: 2010-11-5 11:56
本文章最後由 mssltsai 於 2010-11-5 11:58 編輯
! d- O5 ~3 ?3 K* }# P% S% p& J/ J$ _8 ?; n! K
以往的老舊社區沒公設 等於沒公共維護費用支出 當然便宜
' p. x9 b  Q- |  t' v' X1 [) Y
現在管理費一定得貴 因為大家公設用的多 要維護的也就相對增多
' s9 k( g8 R, Q  S3 ~
" N' P9 u, n& C; J2 V( Y2 R而且也不可能變便宜 因為所有開銷會隨物價上漲調整
; Y+ b# o# V! _4 H+ o5 G
* Z/ w: z2 o+ \- m! T5 F; R管理費也一定要有盈餘 才有辦法應付社區未來比較重大的工程換修..+ F" N! S3 I* \% k( M# ^

2 N/ S, s; t" q1 g不在乎貴 只在乎 運用的有無效率及有無人謀不臧
作者: YAYA    時間: 2010-11-5 12:24
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
: |1 w: [5 Y0 Q! P. H越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
$ L8 ^8 x4 j9 F4 o) e就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
+ Y* O3 N! h6 E電梯纜線更換費用 ...

$ x' T" i* |- ~: i有道理，所以也跟男人一樣，愈老愈要花錢吃壯陽藥&開攝護腺的醫藥費.........
作者: michelle416    時間: 2010-11-5 12:35
不漲就很慶幸了! 還降理!  
作者: chhmaggie    時間: 2010-11-5 12:39
根據過去經驗, 只有漲, 沒有跌,: n& [/ o" C! B3 P
不漲就真的要偷笑了
作者: Bear    時間: 2010-11-5 12:46
降就很難,但優惠方法就可參考!
7 W4 d8 G. ~) J* A: l: \像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加, g2 p; k6 K( r) q2 C5 ^
免繳一個月,滿一定公基金如1000萬免繳一個月,限制己清未繳
3 K6 k7 t+ m1 N, r5 L/ ^結果管理費沒人欠繳，好方法,給大家學習囉！
作者: 小小蘋果    時間: 2010-11-5 13:08
管理費要不要降可由住戶提議，區分權所有人投票決定的，一般來說，大家都不敢亂降，因為怕以後社區維護費用不夠，社區品質下降，北大很多社區都採用免收一個月的管理費做為獎勵的。
作者: 恐龍學長    時間: 2010-11-5 13:12
Bear 發表於 2010-11-5 12:46
7 n. m3 V2 B" q* w* z降就很難,但優惠方法就可參考!
6 a" N) `2 B* _% `! x5 f像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加" V' v2 @$ v* p& H$ }# T2 G; |
免繳一個月,滿一 ...

" ~. s* S! M! ?這方法值得學習..
作者: frank    時間: 2010-11-5 13:14
回覆 小小蘋果 的文章/ X6 w8 W- p+ @1 Q; b6 n% a+ X

% W3 D+ M& @& z我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收支的話，在結餘有個400,500萬左右時，是可以考慮調降的。
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 13:49
frank 發表於 2010-11-5 13:14
. O: ^! t1 `2 k0 `! z9 P7 c0 u& o回覆 小小蘋果 的文章
7 P, r3 O6 L; i+ b' ]3 A' q" l1 g5 G! Y
我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收 ...

6 w( _# n# O5 b8 z8 {& E1 B: @4 g對呀, m! I; n% v& }5 u7 u5 ?
就是因為我看到社區公告欄- m# b  d5 @% M8 D# M
每月結餘都還有1-20萬; [1 ^! Q: v" g/ U1 Z$ r9 K: Y

# R; q) [6 s5 F5 i# X如果變便宜! Q+ ]' H. A7 `/ @' s/ c

1 ~1 P9 J5 H3 g1 i3 V5 ?; z0 `- o7 \' w負擔也會少很多哩
; B. x5 q4 z% T1 s( z, L' n  z: Y& @4 E' P* [
9 w+ s, r: g; p6 W/ d' J
5 {# l" Z) o- b! `
作者: 雙胞胎的媽    時間: 2010-11-5 14:09
每年區分所有權大會都有人提出* z2 L1 C7 F- B
每次都沒過ㄚ7 h0 p+ e4 D6 `- x
我想應該很難降吧" I9 j% s7 @2 Z7 n
作者: 寶兒媽    時間: 2010-11-5 15:56
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。# H, S) m& l1 \' f; z$ F/ y" g, H
為了將來的"萬一"，寧可多收一些，除非管委會有魄力，有遠見，才有可能降。
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:10
BAN-JO 發表於 2010-11-5 11:40
: U/ Z6 M5 S. t4 L; D. i1 ]1 s我以前住的社區是20年的舊屋
( P# F/ ]  ]" s
+ x& N( ^% c1 D5 F+ @但還是不懂

$ ?; A9 L) A9 h9 S1 x8 F要看你住的是哪種類型的
2 P, ~/ J( X9 R1 E, y1.警衛請幾個?幾班制?
) ?" ^- P# e# f' R6 P: T2.大型社區還是小型社區?* r7 q! J- M0 w% f9 p
3.公設多還是少?
& \$ A5 U- P! G2 {" E4.是否有電梯?( N9 R, V6 c$ ]; R6 h8 y% f% c
5.管理品質好與壞?, S& W5 J$ p( f3 y* a5 z
6.收管理費時有考慮以後花大錢的設備費用先分攤在裡面嗎?( j9 }9 e" _, |- E% X
  例如:發電機壽命?電梯使用年限?...要花的錢可多著呢
$ i- a6 v+ A& G- L2 g* N
2 U+ ~1 w8 T+ A
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:15
我個人認為品質比多少錢重要
2 @" E) n: h! \, d以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞
, h# u' i& ]- U5 r一戶又能分多少?不過幾萬塊...
6 }- t- E. |3 S5 l" ?* v1 K' v& a可是錢退回來之後萬一壞了要大家付錢..有人皮皮慢慢拖呢?
* j1 s) W1 e% @社區管不好房價跌個一坪一萬保證划不來
作者: 佛落肯    時間: 2010-11-5 23:41
回覆 北大新住民 的文章
" d( ?8 Q7 @' K0 {, y# P) ^0 \; v# D0 C1 e
同意北大新住民的說法0 T; R. C) \- `; C/ M" S
其實羊毛出在羊身上
' s# s9 ?/ t# l. ?* z; J( c" v2 ^" t要馬兒好，又要馬兒不吃草！這是不可能的
- m; g! ]5 F3 A8 c( j若管委會都很正派！管銷報表透明化！' ]& ]8 |0 y( S7 L$ U
基本上應該是沒問題！
: r8 V7 E) S' w" s6 X4 k且品質真的很重要低！
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:40
BAN-JO 發表於 2010-11-5 13:49
$ @+ W! c9 P; n; }% `7 M) Y對呀
* a$ |2 g4 ]  D/ m& a就是因為我看到社區公告欄2 E( _3 [6 d( A1 P4 ^
每月結餘都還有1-20萬

- I4 L- d4 F; o  h" I結餘只有一、二十萬的話
' t" K9 N8 }+ s/ `. p5 C, e' _4 {其實是不夠的0 ~! W# p, u; T
如果有較大的開支就花完了
. s/ h" U7 Z. H( ^2 nps.我想你的意思應該不是每個月都能多存一、二十萬吧??
9 {7 q9 c: n/ f& V. V
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:45
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56 . y  W2 v$ s/ T  R+ k
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
+ p2 L) f7 n% Z5 o3 a為了將來的"萬一"，寧可多 ...

7 b9 a  u# v1 t2 B$ R6 W" r: N" T0 y管委會其實也怕擔責任啦7 m/ T0 o. o2 F/ r, L1 n, B+ N
如果要調降管理費$ {+ A; ~- i2 @8 o8 |# s
應該是要透過區分所有權人大會決議才行) J& A. w8 i, Y* F% R& O/ F& Y+ n/ }
不過社區中應該也有很多擔心這個萬一、那個萬一的人$ ^# l- ?/ g: h2 R3 k
我是覺得如果社區存到一筆足夠的基金/ t  N/ g* u; Q
(這要看每個社區的規模和公設多寡計算)
- a2 D/ Z& y  a0 E1 C( L之後每個月的收入和支出只要達能到平衡就可以
4 @+ w# [) B7 N4 t5 M不需要一直多收很多管理費造成大家的負擔
. }: Z4 J: \& W% u1 q& D0 u
0 L: ~6 {1 Z9 r. h  |5 S- e  @$ p* M! v3 B" ]5 Q% O
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:46
北大新住民 發表於 2010-11-5 19:15 ( V. n0 o/ m7 L) E8 o# D/ N
我個人認為品質比多少錢重要; O6 i" C8 g* \4 R% u& t
以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞
, j8 K, h$ j/ W/ F' [+ |一 ...
% S$ f2 @& ]. ?" H# f) K; }. X
要把累積的錢分走??
9 [* l7 A2 T9 w8 n# w( v4 f9 M: y這住戶可能是想賣房子了吧
' e$ X% M1 \5 {- z
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-6 23:51
回覆 josephy 的文章* n' z1 U: Q5 Q& a) n
$ \% k  `1 I8 ~" b* ?
這個我不清楚...因為我當時在物色新居..沒空去了解情形
, u# w' |' ?( ]8 k0 m其實萬一分回來一戶也分不到5萬..不知對方在想啥
作者: 煙斗    時間: 2010-11-7 00:11
北大特區的建案皆是新案.剛開始的維修費用甚低.但隨著房屋的老舊.須要維修換新的設備就會越來越多. 現不累積基金. 將來不夠而要向住戶增收是很難的. 幾乎區權會很難通過. 該社區的公共設施可能就得讓他年久失修. 有些公設無法使用.  這種社區住的品質堪虞.
作者: Tony    時間: 2010-11-7 08:02
本文章最後由 Tony 於 2010-11-7 08:24 編輯 1 n8 l! B. Z" }* i8 e7 Q! H: Y
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56
' F( d+ Z( z% ~" [* h" _; t; B9 w其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
( V2 c6 d# d  a2 F為了將來的"萬一"，寧可多 ...
" C) ~; V; n$ k) }

) N. n- F( ]. Z) A6 H- {; J8 w不是萬一，而是一定會壞! G  d% }) |! c3 `! ^% C8 T
一台電梯的安全年限為20年1 T6 I% K8 r+ B5 R
全面更新一台差不多要200萬(以後更貴)3 Q0 E# k3 J/ K
若是換鋼纜也要數十萬(半壽命期)
/ B5 s8 w  i, z" C) _0 J9 P不換就每次念佛號來搭電梯
; p- o1 d3 u" r; f& T6 Q
' ?- U( Z* U  b加上社區的馬達/泵浦/發電機/安管系統/空調/照明也有年限! z$ i. O! X3 v% }  B
若是到時候要開始花錢，社區存款基金不足，請問要怎辦
5 o9 u+ F8 k5 W9 f. z誰願意多拿出錢來?2 r" ]% k& ?$ M# R5 f5 k
到時候有人要賣屋搬走，不願意繳(都要搬走了，懶的理你)
6 L7 l! H# a5 I2 D有人剛買入住，也不願意繳(我才剛來，又不是我用壞的，更懶得理你)* B' H+ V& i  L9 O3 O/ }+ ]; G
那誰繳???8 T. a# o# {6 W5 L
所以有遠見的"管委會"不會亂降
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-7 08:11
Tony 發表於 2010-11-7 08:02 7 ^3 I7 l0 D: c7 V8 k8 s/ j
不是萬一，而是一定會壞& G  E, K2 b* k
一台電梯的安全年限為20年
5 q# e3 s9 P  J; q. z全面更新一台差不多要200萬
* _0 Y/ [! i5 Z  V$ \9 H# h9 L+ H
同意+1...尤其是前2句...完全同意
作者: 一步蓮華    時間: 2010-11-7 08:46

/ h! `% b" Q$ u$ v( o: e- P/ `其實最花錢的部分在於整台換新,這個才是最花錢的只要好好保養不會出什麼大問題的
) N& F" X4 E! G# h4 K3 o- a只要不要亂簽電梯保養廠商都大可放心,至於使用年限就看管委會的評估了,通常20年要換一台電梯
$ |, ~1 `' q& k是不太可能的,大概使用年限會在25-30年之間,這中間已經存了好多錢
  Q, l9 ]+ S* A: O至於換甚麼鋼纜,器材,消耗品已經都於平常電梯維護費裡面出了,管委會不必再出一毛錢
作者: ianchung50    時間: 2010-11-7 09:21
其實每月應收管理費多少
  d  {6 v" u/ B每月應支出費用多少
* m# S3 Y8 \) |9 }都可以算出來不是嗎# w$ }$ R6 ]# J, Y2 _5 Y
通常管理費每月均可結餘幾十萬至上百萬! q$ ]& m7 y+ f4 k- ^& ~+ C9 S3 [% w- Y# c

. k8 u4 g+ n: [: n) p7 _. k至於20年後電梯等公社全部更換要多少應該也可以估個大概出來. ]9 N& z3 U1 w+ E' h. d4 F6 T0 w
/ j' G# V7 n& X2 o$ I) I4 `: U# O
所以當管理費累積至一定數額時3 w7 j0 V  j( |# _* w7 h+ W
例如五千萬或一億
  ?3 l5 g' X# L2 L: n應該就可以減收管理費了
5 @0 x% o5 I2 a- h5 U$ `% r+ j" n4 X例如每月管理費由三千元減至二千元或一千元
3 W! Q3 J) [( ?* v4 _0 [: j& L當月打平即可
6 {) j* Y! Y/ ^因為已無累積維修費之疑慮了
# t$ p& y% d9 k* M! X: e' g9 J  R& R
不然管理費要一直累積下去嗎( w7 {) l* V, K* N& U  C5 H
一億
" z* h3 ~# ]" \- i) Z' z8 \二億
& u) T5 `# d8 \$ v, J三億........
1 N9 G& A0 f  P; |+ P2 C5 S; x% ]" F  E$ }
我想應該考慮的是管理費之目的為何
9 Z& y4 M6 Z9 D* Y目的已達為何不能減呢" G1 ~. d0 |! z! J3 o
能與住戶之負擔間取得平衡者才是委員或主委的職責所在喔1 \/ l. w! R; |2 L6 N1 q
例如風呂三節就不用收! G' E+ \1 r/ e2 i& t
這也是一種方法
' z4 ^, G" m0 A+ H" S) k又不是說減了就不能調漲, F2 Q- N2 l" g- l. W: ^
給各位參考囉
8 S) L6 E7 D& e/ _( M
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:00
回覆 YAYA 的文章, f3 h) E7 j* V* m7 p2 B
- l6 A, V2 R; m- E5 r4 n1 i  _& D

3 k. S: t: R( a# e& ?1 v. J% h: V; R; W; Q' J' _8 ~% \
哈 哈....
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:02
回覆 Tony 的文章
6 \9 c( K- y3 i3 [
7 W9 ?/ i1 e* K1 E; D5 V$ X3 u# G5 z8 }) p9 T  ~

; E) p" ?; U- _5 b8 r同意+1- n. A/ H( j$ K* I3 O# A2 Y# ?6 V

9 _' N+ W% {: }6 u1 u7 c唸佛號坐電梯 哈...
" k! c3 P8 J) R0 u/ N# i/ O* b1 R; S* s
大力金剛經可能比較有用~
作者: 歐陽    時間: 2010-11-7 10:21
回覆 YAYA 的文章3 C& W# Y0 d) n1 |6 |/ F
" e3 \9 E7 E) T! E. J' {6 d
別生氣
作者: OKOK    時間: 2010-11-7 10:38
日前新聞事件：黑道覬覦管理費這塊肥肉。。。
- J  ^7 p1 Z2 A! }! u$ S2 W% T好嚇人, Z$ z9 n5 y7 n& y  d
與其給黑道搶走　不如回饋給鄉民8 \2 P/ v6 q1 v
該回饋就該要回饋
9 t( ]! |4 A7 F: ~% e+ M" F: ~0 }/ v中秋節　聖誕節　送個小禮物/ m2 ]+ X$ U2 y3 E
住滿三年　降一個月管理費$ W# _0 _3 ^+ n, p% }0 X$ m
住滿六年　降兩個月管理費8 Q! P/ h: D- B
住滿十年以上　均只需繳半年管理費
9 H' m5 M3 E1 |貢獻社區長達１０年　是應該回饋回饋5 Y( k; B) W3 V. r4 J8 l
ㄏㄏ～～～～～～
作者: YAYA    時間: 2010-11-7 21:44
歐陽 發表於 2010-11-7 10:21
9 O* f. S! S) p* t4 z回覆 YAYA 的文章
. |- b' p; l& u1 o- r* z0 A
, l! q& P# I' x別生氣
- S, F" R7 k# u+ h% c
作者: 黑傑克    時間: 2010-11-7 22:13
每個社區可以在區分權人大會上討論，什麼都可能什麼都可以談，如此快速反應的效率團體，才能對抗變動快速的社會，基金太多時降一些，基金太少時調回原來的金額，唯一要注意的是不要變動太大，如此才能被大家接受，若能保證社區各項設施在幾年內都能運作正常，我想降些管理費大家應該也是樂觀其成的拉~~~！
作者: calcandy168898    時間: 2010-11-8 09:00
除非社區的人都很熱心公益否則社區一定都會走到一個模式,有閒有錢的幾個人在把持著社區,其他人不是不想惹麻煩就是攬的理,所以那些人久了就會興風作浪,降管理費很難吧?!
作者: andy826    時間: 2010-11-8 11:48
羊毛出在羊身上~
作者: avatar2005    時間: 2010-11-8 13:07
如果你們社區辦事的真的有位社區居民著想7 ?# D8 F' K  n& h4 z
也許有可能~~
6 c8 b' R' p/ e5 a但現在都請外面物業公司管了
, R1 I5 y; p+ j他們只是在工作吧~~
作者: lilian    時間: 2010-11-8 13:37
管理費要降的挑戰性我覺得很高.- o8 r+ Z! ~* t4 p7 [
大社區有物管+俱管的人事成本費用會佔去每個月管理收入的1/3~2/3,公設機電需要檢查維護,加熱鍋爐的定期保養費,每年定期都要支付.而且社區年齡越大,就不單單只是維護保養就好,而是有需要汰舊換新的可能..
: D+ j, E6 h0 e: y% P( O所以對我而言管理費不要調漲就好了,若能調降就是加分.
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-21 22:46
嗯
1 F, J, C1 R8 E" w1 q" A謝謝大家的意見^^...........



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