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標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!! [列印本頁]
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:28
標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!!
以前我住的老社區管理費每月才300
+ ~; v/ K3 I0 `3 B6 Z現在新社區每月高達30009 q8 R5 T9 h5 Y
+ T* s5 L9 c* [, l* @) n
請問在社區越來越老舊的情況下
; L0 W2 d, W  @/ |經費也充足了
% X# c# Z4 U& o% [3 {/ g有沒有可能管理費越來越便宜呢!!
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 11:34
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
0 U3 M1 K. s3 x6 r就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
9 h( J3 q1 L9 _% r- F5 |" C電梯纜線更換費用...各種設備更新費用...都要花錢的耶
5 w; C% |# \  U- M0 ?! J; \& Y
作者: 小龍星    時間: 2010-11-5 11:37
當沒有管委會的時候吧~
$ }5 j. U1 d: @% E) a# A4 y6 n可是不大敢想像那種狀況
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:40
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
8 Q( v- s* T2 }0 A- |" ?- d! j3 ^2 z" {# p越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧; t7 I+ u" U$ g/ F
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同+ @9 P7 D& }; n* o+ A0 W1 U1 w' L% B
電梯纜線更換費用 ...
- Q0 J2 ]/ ]4 L
我以前住的社區是20年的舊屋
' f( h" Q3 O: F8 ^8 P% c5 Y, {- K, z- T& b* H
但還是不懂
6 a$ c+ \: W! I! P) Z
' i5 G! D2 H8 |0 V' R0 P& ~- V為何管理費那麼便宜
1 s% }2 t. ^, v6 W: k9 Y4 E# _0 `% P/ K; h2 e! Z3 f) n
重點是1 a7 G4 H; E. v2 T+ b9 \, _

6 \8 [5 y8 r, R# d& _1 c# ?管理的也很不錯呀
作者: 耐心    時間: 2010-11-5 11:56
本文章最後由 mssltsai 於 2010-11-5 11:58 編輯 # H- i6 Q. A0 K1 `# [" Y

1 A1 p: E2 Z! K0 A6 |以往的老舊社區沒公設 等於沒公共維護費用支出 當然便宜
. H7 O0 ^9 B5 j7 t3 e3 u- G
: k4 K9 ^. ^9 A) U現在管理費一定得貴 因為大家公設用的多 要維護的也就相對增多
& {2 P( [8 y: q' d, g* _; I/ f' c3 J
/ ?! t- J5 P. q( \$ R而且也不可能變便宜 因為所有開銷會隨物價上漲調整 & b: t! U% [8 G! }+ d

# y+ w% E6 g2 B. Y' j管理費也一定要有盈餘 才有辦法應付社區未來比較重大的工程換修..) _7 V: Z" F, \3 h8 n

1 r4 D- N. l2 J% j, k/ c  Q4 ?. E不在乎貴 只在乎 運用的有無效率及有無人謀不臧
作者: YAYA    時間: 2010-11-5 12:24
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
' y, O  W* S8 r越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧7 @. n! `. g# J# @# _
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同! y/ r" @; I  H% r
電梯纜線更換費用 ...

: e) R" H7 E, U9 ], L有道理，所以也跟男人一樣，愈老愈要花錢吃壯陽藥&開攝護腺的醫藥費.........
作者: michelle416    時間: 2010-11-5 12:35
不漲就很慶幸了! 還降理!  
作者: chhmaggie    時間: 2010-11-5 12:39
根據過去經驗, 只有漲, 沒有跌,
: t/ |1 [. X/ g8 [9 O0 n不漲就真的要偷笑了
作者: Bear    時間: 2010-11-5 12:46
降就很難,但優惠方法就可參考!, c4 y' D. R, K, }1 Z$ W/ x
像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加* P4 d% _! ~* l+ Z# T* B7 o
免繳一個月,滿一定公基金如1000萬免繳一個月,限制己清未繳) Y, X; }7 C/ h8 t% q0 l
結果管理費沒人欠繳，好方法,給大家學習囉！
作者: 小小蘋果    時間: 2010-11-5 13:08
管理費要不要降可由住戶提議，區分權所有人投票決定的，一般來說，大家都不敢亂降，因為怕以後社區維護費用不夠，社區品質下降，北大很多社區都採用免收一個月的管理費做為獎勵的。
作者: 恐龍學長    時間: 2010-11-5 13:12
Bear 發表於 2010-11-5 12:46
8 b0 F. x3 t3 [" p5 Q0 ^6 G* u降就很難,但優惠方法就可參考!
, M6 k' O0 O! |1 ~. G0 ]  Y像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
( A/ C% j& E6 T2 Z8 s  D免繳一個月,滿一 ...
% S2 u: T/ ^/ l
這方法值得學習..
作者: frank    時間: 2010-11-5 13:14
回覆 小小蘋果 的文章6 u9 A/ E; r2 S5 ~$ }+ x  [
( c' W  e3 z/ C. s& \0 y
我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收支的話，在結餘有個400,500萬左右時，是可以考慮調降的。
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 13:49
frank 發表於 2010-11-5 13:14
' Q0 L# v+ f& G回覆 小小蘋果 的文章. b: K# j' g/ `; C4 o

, q9 |1 i0 e$ E我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收 ...

+ X, K9 s* d8 M; @6 t" m對呀* M2 ^. F$ s9 y2 k" w3 b9 \
就是因為我看到社區公告欄) A4 v/ t  _6 b% q. p0 w( n
每月結餘都還有1-20萬$ X4 @- O' }; d5 c- E/ U
4 y5 y# J/ ^6 Z; C% _# i
如果變便宜
4 b* C6 q4 A! v$ l" `8 K
! _1 U- K" g! |) |% j/ E& }/ ^負擔也會少很多哩
3 S" j7 U$ t2 ]& t. e
; ]. W1 b$ x! S  e/ f$ Z1 O1 o8 K4 J7 w1 r1 C
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作者: 雙胞胎的媽    時間: 2010-11-5 14:09
每年區分所有權大會都有人提出# _+ ~- B) U1 r/ Y' B& w% D& B
每次都沒過ㄚ! l8 j' u* p9 e* c, c2 q& l1 g( m! A
我想應該很難降吧
" O. ]4 ]5 n6 F
作者: 寶兒媽    時間: 2010-11-5 15:56
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。6 I9 r8 P4 V3 `' Q3 r
為了將來的"萬一"，寧可多收一些，除非管委會有魄力，有遠見，才有可能降。
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:10
BAN-JO 發表於 2010-11-5 11:40 8 r' v* N, F, A; M+ }( G' o" P
我以前住的社區是20年的舊屋8 j/ ~6 M, G- L) n! z8 ]

4 ]) z" G& B/ K" Y4 k9 `但還是不懂
; V4 X; j; ]4 w# t3 l8 n+ D
要看你住的是哪種類型的% Q) Y7 ]+ Y& z2 [. o' O1 f
1.警衛請幾個?幾班制?
* k; H$ |$ O, A3 n) {3 e- F9 |2.大型社區還是小型社區?9 E1 x- |  L7 n
3.公設多還是少?  i/ B  u; @% r1 g
4.是否有電梯?
$ `1 ^/ B! e  Z" `/ R' t# b6 g. T5.管理品質好與壞?
! p1 |/ P, j7 g5 ?2 }% A; U( P6.收管理費時有考慮以後花大錢的設備費用先分攤在裡面嗎?% O$ P" C  B, q  _' j) r
  例如:發電機壽命?電梯使用年限?...要花的錢可多著呢! N+ _5 S( Q9 T$ g# w* k7 j
# G3 Y* D1 s- p
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:15
我個人認為品質比多少錢重要
* x" }# ]) H' q: r以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞
6 U6 l* t- I$ ?4 i) P. C0 {一戶又能分多少?不過幾萬塊...5 h, v, L7 q; D( V
可是錢退回來之後萬一壞了要大家付錢..有人皮皮慢慢拖呢?+ C/ O, x6 V& A- n9 V: o9 x
社區管不好房價跌個一坪一萬保證划不來
作者: 佛落肯    時間: 2010-11-5 23:41
回覆 北大新住民 的文章
/ _' D, \" C3 I. s- d
! N% O8 N! T: W. f. X+ ~  D! r( Z  I! P同意北大新住民的說法
# L9 k7 \, f4 m4 [6 q3 i$ ^5 Q其實羊毛出在羊身上9 }/ N0 w: E6 Y" K" z! y
要馬兒好，又要馬兒不吃草！這是不可能的
2 ]! m3 G5 X% W若管委會都很正派！管銷報表透明化！
2 w( n$ D2 w3 o( e& y6 [基本上應該是沒問題！  S8 X, ^, p9 T1 K% h
且品質真的很重要低！
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:40
BAN-JO 發表於 2010-11-5 13:49
0 \: x0 Z7 Z' E( H! ?對呀4 q# z& Q2 V. ^
就是因為我看到社區公告欄: i+ J- T" Y0 X6 U* Z! ~" u6 K
每月結餘都還有1-20萬
. [1 C, [3 X; J: }" J* o# }
結餘只有一、二十萬的話/ J; F6 _: C2 T8 q* p' q* H
其實是不夠的
! J1 l3 \# }9 w& ~% s如果有較大的開支就花完了8 W- V: |" I- Q( X  v
ps.我想你的意思應該不是每個月都能多存一、二十萬吧??
5 P, J) z, Z6 k. o9 Y
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:45
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56   o0 b% |$ S1 o* r8 E- Y: w$ k
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
  W* M, m& b& |* K為了將來的"萬一"，寧可多 ...
* h3 P/ I( k! j2 P! z8 l
管委會其實也怕擔責任啦3 m, S" r  _, g: h/ Q
如果要調降管理費
* Y" k) B, E2 i) F$ G6 T0 l應該是要透過區分所有權人大會決議才行/ [. f0 t- n9 x2 \1 Q9 q, B
不過社區中應該也有很多擔心這個萬一、那個萬一的人
1 E5 a! u( a" R* L我是覺得如果社區存到一筆足夠的基金
. y3 B( W! u. c: t2 ?  C& e(這要看每個社區的規模和公設多寡計算)
- t/ U" l( x! B" V0 M之後每個月的收入和支出只要達能到平衡就可以
- v) e! U/ x7 G. {: g. [不需要一直多收很多管理費造成大家的負擔
  Z% b( l+ @, _: Q' U7 }$ S( ]& B4 P) h) |# f/ V; }
9 ]6 `5 a7 w6 `
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:46
北大新住民 發表於 2010-11-5 19:15 5 F. T8 b1 B8 Q$ _, r! ?
我個人認為品質比多少錢重要
8 o* e# d( p( D) D; |- D. V+ c0 B以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞
  Z9 @5 _/ W. o1 w一 ...
7 A/ ]) D+ ?; ~
要把累積的錢分走??/ K1 U$ ]9 I7 o2 k% U
這住戶可能是想賣房子了吧
6 n! e3 _7 g8 L0 [: D+ k! Y
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-6 23:51
回覆 josephy 的文章, {( `" _( R; r/ a
) `) i! Q/ Z3 T
這個我不清楚...因為我當時在物色新居..沒空去了解情形
" \; e5 \( |) Y4 @! j8 r1 D其實萬一分回來一戶也分不到5萬..不知對方在想啥
作者: 煙斗    時間: 2010-11-7 00:11
北大特區的建案皆是新案.剛開始的維修費用甚低.但隨著房屋的老舊.須要維修換新的設備就會越來越多. 現不累積基金. 將來不夠而要向住戶增收是很難的. 幾乎區權會很難通過. 該社區的公共設施可能就得讓他年久失修. 有些公設無法使用.  這種社區住的品質堪虞.
作者: Tony    時間: 2010-11-7 08:02
本文章最後由 Tony 於 2010-11-7 08:24 編輯
& l. B" _! d& ]4 f) y* f, d
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56 / e: N& o0 ]0 p5 V
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。! {" P3 ^1 w6 F8 I$ J* K
為了將來的"萬一"，寧可多 ...
2 p; S/ e- x; \; A; I4 N% ]
; ~/ A! F; C0 |
不是萬一，而是一定會壞
  l7 Z5 o4 F% r一台電梯的安全年限為20年2 T% ?9 c% I4 U
全面更新一台差不多要200萬(以後更貴)7 p+ ~. q0 v8 ]; R' V
若是換鋼纜也要數十萬(半壽命期). V# q4 W4 ^9 m4 ~/ E
不換就每次念佛號來搭電梯
2 P0 @6 }9 t5 `0 @5 n9 G
9 _& {4 z# W7 M, G8 |) ~加上社區的馬達/泵浦/發電機/安管系統/空調/照明也有年限. ~% `5 O6 Z' a$ L! l/ K. u
若是到時候要開始花錢，社區存款基金不足，請問要怎辦$ p- q% T" W  e9 ]* S1 c$ X
誰願意多拿出錢來?
  U% A" ^, u- ^4 c5 Z# F) m0 X到時候有人要賣屋搬走，不願意繳(都要搬走了，懶的理你)+ e$ b, b  ~7 Z5 F  l4 o$ A6 e
有人剛買入住，也不願意繳(我才剛來，又不是我用壞的，更懶得理你)$ h: L- [7 r+ N1 c% U7 N  T. f
那誰繳???; ~4 a4 m+ S* s6 [
所以有遠見的"管委會"不會亂降
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-7 08:11
Tony 發表於 2010-11-7 08:02 5 [4 d5 N; n! Z# ~+ v
不是萬一，而是一定會壞7 B& r/ n0 o1 a- E. Q
一台電梯的安全年限為20年
1 J6 c# r' D% ?全面更新一台差不多要200萬
+ D! c9 p( M, R( x4 z8 {6 U
同意+1...尤其是前2句...完全同意
作者: 一步蓮華    時間: 2010-11-7 08:46
6 N" {/ k! Q1 b8 S8 B
其實最花錢的部分在於整台換新,這個才是最花錢的只要好好保養不會出什麼大問題的" @& Y/ j4 P- Q: w
只要不要亂簽電梯保養廠商都大可放心,至於使用年限就看管委會的評估了,通常20年要換一台電梯+ Y  }9 p. L* ?# x& ?, k: |  [' |
是不太可能的,大概使用年限會在25-30年之間,這中間已經存了好多錢4 }% ]) d2 a+ w* Z- z# G1 Q
至於換甚麼鋼纜,器材,消耗品已經都於平常電梯維護費裡面出了,管委會不必再出一毛錢
作者: ianchung50    時間: 2010-11-7 09:21
其實每月應收管理費多少! d# c& Y$ R! k, Q. W( v
每月應支出費用多少
. y( @: r. ?6 b1 @都可以算出來不是嗎
6 b* `/ H2 L6 i4 H) l0 Q* _通常管理費每月均可結餘幾十萬至上百萬$ B( P/ W4 W; z* D! }) B, i
' l0 e2 j( m; Q7 @
至於20年後電梯等公社全部更換要多少應該也可以估個大概出來5 \: Q$ K+ x1 m/ o( n  A
; u# K' `: d) V/ E  E
所以當管理費累積至一定數額時; f8 T! I+ z2 d0 B$ w
例如五千萬或一億# Y5 e1 z7 Y8 \
應該就可以減收管理費了
  ]: a$ l$ N# y( u! m例如每月管理費由三千元減至二千元或一千元% v, r4 I; Y( }6 J3 v2 j
當月打平即可
( o% ?  V& V' X& f因為已無累積維修費之疑慮了
/ W' G8 T' G7 E/ Q/ g+ A1 T3 w1 M. [( m  n  N' e+ s
不然管理費要一直累積下去嗎. W8 |8 O: g, [  s9 v9 O+ X
一億
$ E5 G. v" o; L  {& C! x% m8 {. }二億
  u1 c! S* ~1 |  u! K6 s% W, b三億........  O+ o/ Z0 J. s# Q) K" B

* o- C) I2 t, Z3 j9 @1 U6 k! y+ m9 f5 _我想應該考慮的是管理費之目的為何/ H% u! B: l3 U4 P! a
目的已達為何不能減呢
% Q  S* q: \, F/ k- \能與住戶之負擔間取得平衡者才是委員或主委的職責所在喔7 r8 w. O+ ?" B; D. r; q- H3 Z2 b
例如風呂三節就不用收1 _  e% }. i6 t3 l
這也是一種方法
( X1 H( g0 P" H, K9 h6 k  t3 U又不是說減了就不能調漲
  z1 H& h. {4 V9 u' h給各位參考囉
. Q/ h5 M. r! |: d
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:00
回覆 YAYA 的文章3 c+ _3 C6 t8 v1 U) U% L1 M

$ j. B2 p' @! G6 q5 H; t4 M
" ], ^$ H; \" X; R' X' y& U- W5 }$ L/ r8 c- a+ m+ Q
哈 哈....
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:02
回覆 Tony 的文章
0 n% Z8 j( f2 K; V
# a# D6 M. x8 }
% f' c8 _0 j& ]; p, t/ E* J" m+ H' N! p
同意+1
" ^' A  h3 D# c; J# ~
$ R( R; i1 M6 l, M( I+ e: ~唸佛號坐電梯 哈...
" l0 }& e  [6 ^% ~
% s0 e: h& ]: {1 U2 D- V5 m5 N5 d大力金剛經可能比較有用~
作者: 歐陽    時間: 2010-11-7 10:21
回覆 YAYA 的文章- o! R! R" h$ w6 v+ {! O$ t& F0 H. V
* d6 z1 }+ @0 w0 n8 J
別生氣
作者: OKOK    時間: 2010-11-7 10:38
日前新聞事件：黑道覬覦管理費這塊肥肉。。。
& G: D* A( f- Z" J  a好嚇人
1 F5 N  M' R8 e3 L. w與其給黑道搶走　不如回饋給鄉民
2 M" y) R- Y/ p4 P' w6 z( P9 u! X該回饋就該要回饋
: B" D0 a8 ^* @% z! s9 T中秋節　聖誕節　送個小禮物, B0 Q/ V% b. m( S# F
住滿三年　降一個月管理費
8 r$ Y+ ^+ {9 B- f1 r- e/ A  E% v  j% X6 {住滿六年　降兩個月管理費
3 ]1 L- i- K$ K3 i/ n( y4 ^: z; K住滿十年以上　均只需繳半年管理費) k. P* M! S' V, A
貢獻社區長達１０年　是應該回饋回饋: [* a6 g; J( y, L7 `1 Y2 Q% e
ㄏㄏ～～～～～～
作者: YAYA    時間: 2010-11-7 21:44
歐陽 發表於 2010-11-7 10:21 5 a7 ?$ d& g4 M1 r. p
回覆 YAYA 的文章
) q4 a1 F/ n! h
' I. u2 z8 `8 W2 k" I別生氣
5 p, [# |; Y+ c7 |" Z: f
作者: 黑傑克    時間: 2010-11-7 22:13
每個社區可以在區分權人大會上討論，什麼都可能什麼都可以談，如此快速反應的效率團體，才能對抗變動快速的社會，基金太多時降一些，基金太少時調回原來的金額，唯一要注意的是不要變動太大，如此才能被大家接受，若能保證社區各項設施在幾年內都能運作正常，我想降些管理費大家應該也是樂觀其成的拉~~~！
作者: calcandy168898    時間: 2010-11-8 09:00
除非社區的人都很熱心公益否則社區一定都會走到一個模式,有閒有錢的幾個人在把持著社區,其他人不是不想惹麻煩就是攬的理,所以那些人久了就會興風作浪,降管理費很難吧?!
作者: andy826    時間: 2010-11-8 11:48
羊毛出在羊身上~
作者: avatar2005    時間: 2010-11-8 13:07
如果你們社區辦事的真的有位社區居民著想
$ g* Z3 V3 B7 k) d2 F也許有可能~~# @$ k5 q; W$ ?/ R
但現在都請外面物業公司管了5 [/ v' H2 ~7 e* S( _5 a
他們只是在工作吧~~
作者: lilian    時間: 2010-11-8 13:37
管理費要降的挑戰性我覺得很高.. d. Q+ q  K3 _
大社區有物管+俱管的人事成本費用會佔去每個月管理收入的1/3~2/3,公設機電需要檢查維護,加熱鍋爐的定期保養費,每年定期都要支付.而且社區年齡越大,就不單單只是維護保養就好,而是有需要汰舊換新的可能..
9 y0 k" N$ r- s0 U! Q所以對我而言管理費不要調漲就好了,若能調降就是加分.
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-21 22:46
嗯
1 X$ `  h5 V. G" o$ K謝謝大家的意見^^...........



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