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標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!! [列印本頁]
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:28
標題: 管理費有沒有可能越來越便宜呀!!
以前我住的老社區管理費每月才300* X9 I* y5 T; G# P
現在新社區每月高達30000 J* n; w6 T! {. L# i) S* S

" r, h# C4 q. B請問在社區越來越老舊的情況下
% w+ D( [1 _8 q& T( |( X, [1 T3 m. R經費也充足了
; a: L6 H/ G8 }/ L$ I有沒有可能管理費越來越便宜呢!!
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 11:34
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
! h2 C6 g6 c: E就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同" @( D/ m. y  x" n3 u8 P# S
電梯纜線更換費用...各種設備更新費用...都要花錢的耶
# L7 W7 L- c2 j, I9 {9 i
作者: 小龍星    時間: 2010-11-5 11:37
當沒有管委會的時候吧~$ X) y* ?3 c1 ]& T( T2 P2 ?- ~1 X
可是不大敢想像那種狀況
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 11:40
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34 ! D/ M% x/ U1 S% d& p; V9 j# X
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧; U. s( Q" [8 Y+ ]1 r
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同% X2 k0 b# `8 I9 {& z
電梯纜線更換費用 ...

9 y4 Y% v+ I) o0 x+ V1 u9 ], t我以前住的社區是20年的舊屋0 m3 Z$ Q, ?9 b

  f. s5 |" b( N但還是不懂* k/ H# v1 @& r

( t) x+ h, B3 ?, ]' V為何管理費那麼便宜" S0 I% |/ \+ K6 A+ o# V% I& W

* P9 L5 y8 F, \9 @. u5 M- {重點是+ ~/ }- Y2 n* I. I5 @

6 X9 ?  q: \$ Y9 i& K% R管理的也很不錯呀
作者: 耐心    時間: 2010-11-5 11:56
本文章最後由 mssltsai 於 2010-11-5 11:58 編輯
7 g# ^6 P5 {2 O5 r0 Y) w& Y% G
: f' E, @/ E. T以往的老舊社區沒公設 等於沒公共維護費用支出 當然便宜4 P9 F( B, q" W( [* @
2 U! N; `) k1 ?
現在管理費一定得貴 因為大家公設用的多 要維護的也就相對增多
; j- R+ t7 w6 z  k# m
# a2 S: }6 A' [. y" V而且也不可能變便宜 因為所有開銷會隨物價上漲調整 + V4 k6 Z0 N; r9 `' Y

  d6 ^0 _: R% M* P, O& C5 C: n" e管理費也一定要有盈餘 才有辦法應付社區未來比較重大的工程換修..
7 q# t9 {' L' J! u
' y4 D: B. `$ h% T& _! Y不在乎貴 只在乎 運用的有無效率及有無人謀不臧
作者: YAYA    時間: 2010-11-5 12:24
北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
6 A- \) J; {( r! d9 E5 k越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧, r9 f8 l+ a% h0 E; |" Z( u) s
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同1 I% h3 @8 p3 Y1 R* m
電梯纜線更換費用 ...

7 z2 e# w' H# L' A有道理，所以也跟男人一樣，愈老愈要花錢吃壯陽藥&開攝護腺的醫藥費.........
作者: michelle416    時間: 2010-11-5 12:35
不漲就很慶幸了! 還降理!  
作者: chhmaggie    時間: 2010-11-5 12:39
根據過去經驗, 只有漲, 沒有跌,) n& K  X0 t" q- k) [  M* _
不漲就真的要偷笑了
作者: Bear    時間: 2010-11-5 12:46
降就很難,但優惠方法就可參考!
2 M! T/ K% ~* a- B9 ~. n! T! i像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
" C7 ^2 j/ o% P' e0 h! }( |$ i免繳一個月,滿一定公基金如1000萬免繳一個月,限制己清未繳
/ k2 d6 L- D! J9 \3 C  e結果管理費沒人欠繳，好方法,給大家學習囉！
作者: 小小蘋果    時間: 2010-11-5 13:08
管理費要不要降可由住戶提議，區分權所有人投票決定的，一般來說，大家都不敢亂降，因為怕以後社區維護費用不夠，社區品質下降，北大很多社區都採用免收一個月的管理費做為獎勵的。
作者: 恐龍學長    時間: 2010-11-5 13:12
Bear 發表於 2010-11-5 12:46 6 d' N+ z5 t. b- M# t4 Q
降就很難,但優惠方法就可參考!$ R7 ^: j4 T* }+ ?7 B( w
像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加+ q* E  W. u. _# }6 _" ~
免繳一個月,滿一 ...

- b' X. R4 M8 ~4 d  _9 O0 K" D) x# p這方法值得學習..
作者: frank    時間: 2010-11-5 13:14
回覆 小小蘋果 的文章
8 q- i. L5 E2 ~6 J& S1 T! f
4 j1 p  S8 I! \" }/ x) o我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收支的話，在結餘有個400,500萬左右時，是可以考慮調降的。
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-5 13:49
frank 發表於 2010-11-5 13:14
- t; g1 n. X* u回覆 小小蘋果 的文章
6 U5 `8 M# ^8 h: Y' Y
, |4 v3 S+ Y% M6 F) e* C我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收 ...
' ]4 b; L7 {( y- n
對呀
8 b( X- y9 k/ ~- q+ K3 H; f就是因為我看到社區公告欄/ Q- L, b/ g$ Y
每月結餘都還有1-20萬
) \+ w3 d$ i( C4 l7 v: `" ?: L% T0 n
如果變便宜! ~* q9 N, S0 v  t( ~2 M
  j. x" q2 U2 B' @" o
負擔也會少很多哩
) ^& w! \' ]) e
$ ^+ t. c# s3 c, E- v- Y; B. k: M7 O. y4 u( |: |% w% k
' h+ n# U3 H. a
作者: 雙胞胎的媽    時間: 2010-11-5 14:09
每年區分所有權大會都有人提出
" G; w# }* i$ ?) x# z4 _8 K每次都沒過ㄚ
" n' e: L% _. _0 k& M7 c我想應該很難降吧
; b: ~' I) ]' V1 q8 W( E. I9 q
作者: 寶兒媽    時間: 2010-11-5 15:56
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。1 X1 p4 P. \) _
為了將來的"萬一"，寧可多收一些，除非管委會有魄力，有遠見，才有可能降。
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:10
BAN-JO 發表於 2010-11-5 11:40
1 d; `5 Z  ^/ X) Z我以前住的社區是20年的舊屋( h7 l0 L+ K5 @- d4 O6 w  E" t# L
, `0 S; l% K% l) E/ \9 P9 e# Z
但還是不懂

# v* i+ U: }! A' s: W. F( f  }要看你住的是哪種類型的$ ^3 |7 M, Y3 Y' ]5 D
1.警衛請幾個?幾班制?
1 d. k2 G# ^7 T6 F& h1 u2.大型社區還是小型社區?. X! g* Z. f  E( K1 `6 k5 y  `' c
3.公設多還是少?
* R2 M% |, ~$ l' O4.是否有電梯?. f$ v  E: ?' r& V& p1 I
5.管理品質好與壞?
& z( S6 Q/ A# g6.收管理費時有考慮以後花大錢的設備費用先分攤在裡面嗎?. M" A6 h$ ~$ M  `6 ^6 N+ y4 U7 X; w
  例如:發電機壽命?電梯使用年限?...要花的錢可多著呢
9 Z2 F; P" m5 Q+ ^  a  G% \( @) x$ g  G$ S  c/ _" k/ i  |# ?
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-5 19:15
我個人認為品質比多少錢重要' S  R3 Z( d" h9 o; f! @1 H
以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞
2 J' P3 O5 k& r& ?4 c2 e* N一戶又能分多少?不過幾萬塊...
- d- g; ]1 J- f# b可是錢退回來之後萬一壞了要大家付錢..有人皮皮慢慢拖呢?
* V/ H6 Y* U9 Q8 ?5 m社區管不好房價跌個一坪一萬保證划不來
作者: 佛落肯    時間: 2010-11-5 23:41
回覆 北大新住民 的文章1 M; o. ]4 U: m' B3 o9 e

& K" o& ~  F- J4 d- d同意北大新住民的說法# x5 B( L$ _+ [) W
其實羊毛出在羊身上; P4 |. j5 H$ L$ {: r+ f
要馬兒好，又要馬兒不吃草！這是不可能的5 X& a0 S  d  N( ]
若管委會都很正派！管銷報表透明化！6 m- a" ^$ l& l8 d! q1 k
基本上應該是沒問題！
' A/ X, W# ?* k1 g且品質真的很重要低！
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:40
BAN-JO 發表於 2010-11-5 13:49 , J" }& z9 v- |
對呀( L  B2 E9 O' W2 d8 j, J2 G% G( P
就是因為我看到社區公告欄! R% t! z) p; L; }8 `" o, L# d0 m
每月結餘都還有1-20萬
. u* k) p8 @! H0 \9 p7 g- m
結餘只有一、二十萬的話
9 H! W5 C6 q( M: ]9 v% O9 v. e3 Z其實是不夠的
8 l7 w& _7 Q# m7 r9 b8 \2 c. D8 S如果有較大的開支就花完了" ~5 E9 i, Z: w4 [4 G7 n7 w
ps.我想你的意思應該不是每個月都能多存一、二十萬吧??7 V( w$ b9 U3 V
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:45
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56 " d! j" J- q1 u* t( z% N
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
$ U! m  g2 t1 l4 Z為了將來的"萬一"，寧可多 ...

4 V1 L, C4 [1 [9 r9 ~# A5 l管委會其實也怕擔責任啦
0 O' C$ I0 ~) u9 w如果要調降管理費
1 n' a" B7 l7 L* W  C應該是要透過區分所有權人大會決議才行. s( h$ {  `' D8 b
不過社區中應該也有很多擔心這個萬一、那個萬一的人
  r. E" L8 m2 b5 X我是覺得如果社區存到一筆足夠的基金
8 T) s$ l. J2 K+ u6 R(這要看每個社區的規模和公設多寡計算)
% i) L% [* G/ S  ?: J, e之後每個月的收入和支出只要達能到平衡就可以
8 i- ^' [. q2 ?- r不需要一直多收很多管理費造成大家的負擔
: E# a! B2 H- n
$ b3 B5 s; _- |' \! @
& D5 b- F5 a  D
作者: josephy    時間: 2010-11-6 23:46
北大新住民 發表於 2010-11-5 19:15 2 k6 Z- T* Y7 N0 `* G
我個人認為品質比多少錢重要) E3 A$ R5 V1 I9 T0 m. _
以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞
8 H- I) b( I+ S- b% \一 ...

& z" W* h( ?$ _4 g7 t要把累積的錢分走??
% \9 m: d. ~- I" H3 C這住戶可能是想賣房子了吧
3 i4 r' t" h  u' ?
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-6 23:51
回覆 josephy 的文章  z% d& B3 C! k% T- `( A0 w
$ c7 r# ?; ?0 w) h$ S0 e9 i
這個我不清楚...因為我當時在物色新居..沒空去了解情形6 q' U0 X  l4 n$ A: |
其實萬一分回來一戶也分不到5萬..不知對方在想啥
作者: 煙斗    時間: 2010-11-7 00:11
北大特區的建案皆是新案.剛開始的維修費用甚低.但隨著房屋的老舊.須要維修換新的設備就會越來越多. 現不累積基金. 將來不夠而要向住戶增收是很難的. 幾乎區權會很難通過. 該社區的公共設施可能就得讓他年久失修. 有些公設無法使用.  這種社區住的品質堪虞.
作者: Tony    時間: 2010-11-7 08:02
本文章最後由 Tony 於 2010-11-7 08:24 編輯
7 n' `. q1 @1 E6 q0 m  d9 E, c! I
寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56 + S8 v; y/ ^4 Z
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。; v" }1 \9 r2 N% j9 R" W( s1 q
為了將來的"萬一"，寧可多 ...

% D6 ^( y2 R1 f+ M8 C# c( [, |7 J6 W- I3 Y
不是萬一，而是一定會壞: B" n3 I2 y% g, |2 V; p
一台電梯的安全年限為20年
+ \- }5 E, V0 m; M6 w7 [: n全面更新一台差不多要200萬(以後更貴)( Y8 H3 B+ Q5 A; q3 d# g
若是換鋼纜也要數十萬(半壽命期)
8 f7 ^0 T5 ?5 J& n不換就每次念佛號來搭電梯
# T. a) ~, W& p: k* ]
' A  j8 Y, l0 k) z; K: i  U7 A. ~加上社區的馬達/泵浦/發電機/安管系統/空調/照明也有年限
+ Y" b0 b( o* _* l$ a若是到時候要開始花錢，社區存款基金不足，請問要怎辦
& i% d- n& u9 O" s  c. J( ~誰願意多拿出錢來?# Q' X# ~3 E5 H* e0 ?
到時候有人要賣屋搬走，不願意繳(都要搬走了，懶的理你)9 V$ D" L8 p2 c2 [- k9 ]
有人剛買入住，也不願意繳(我才剛來，又不是我用壞的，更懶得理你)
5 H; t  \' C2 l1 Y, }$ {# W  u那誰繳???/ S! r- ~& n: n" r  R$ h
所以有遠見的"管委會"不會亂降
作者: 北大新住民    時間: 2010-11-7 08:11
Tony 發表於 2010-11-7 08:02 & n' J0 ~0 K- [8 X" p+ g
不是萬一，而是一定會壞& \; R$ U3 G4 x1 Y; C6 L
一台電梯的安全年限為20年: A8 c. @: ?2 Z' w2 `" f4 C
全面更新一台差不多要200萬

+ g$ W% N6 N. r7 T; L7 t* ^- I! ] 同意+1...尤其是前2句...完全同意
作者: 一步蓮華    時間: 2010-11-7 08:46
" J* t8 X' r% c( j$ r# U& G3 d+ T
其實最花錢的部分在於整台換新,這個才是最花錢的只要好好保養不會出什麼大問題的
  ?% O4 q) c3 [只要不要亂簽電梯保養廠商都大可放心,至於使用年限就看管委會的評估了,通常20年要換一台電梯
: v' F. o  g" n: T是不太可能的,大概使用年限會在25-30年之間,這中間已經存了好多錢  j% T/ h/ s/ B
至於換甚麼鋼纜,器材,消耗品已經都於平常電梯維護費裡面出了,管委會不必再出一毛錢
作者: ianchung50    時間: 2010-11-7 09:21
其實每月應收管理費多少5 K6 x! u/ ^1 N. u, W; N0 Z' a
每月應支出費用多少1 Y- j" l; v" X' X1 C" |8 n
都可以算出來不是嗎
6 o4 Z1 r  o" f. Q+ k) z3 f* b通常管理費每月均可結餘幾十萬至上百萬, N  H) d3 y) E4 ~, ]* m  P' r
3 n& k% ?, e, l% A9 r
至於20年後電梯等公社全部更換要多少應該也可以估個大概出來  `9 G. G" j2 w0 L8 ]8 [% f6 {" w4 Y

# ~+ d4 c1 k) N9 P! O5 U所以當管理費累積至一定數額時
" A' V! r& G5 U& l  s- ~例如五千萬或一億
  b3 m; V4 C: Y7 u6 ?應該就可以減收管理費了( i% A4 u$ y6 d
例如每月管理費由三千元減至二千元或一千元
$ x- O! Q' A: p# O8 F當月打平即可% Z. i% \6 A  S/ p$ i. U
因為已無累積維修費之疑慮了
% o6 L3 C) k" i  Y( f# Y! z3 \. ]' E! \; \8 V) d6 e! n
不然管理費要一直累積下去嗎6 s8 P, w4 Y7 C' n
一億
' v! J) W* {7 [. K) q% H4 y% C: o二億
" B) k0 ?! T: a2 Q三億........$ J* Q2 V6 U2 h2 a' p! ]3 v; P

- p: Z4 ~6 U$ T' R5 z6 A! q我想應該考慮的是管理費之目的為何! O6 {1 V6 B8 h: G8 ~0 z7 X4 M9 L
目的已達為何不能減呢
; H5 _+ \! P  J+ o# h. [能與住戶之負擔間取得平衡者才是委員或主委的職責所在喔( F% u# v! l+ R+ ~2 I$ e
例如風呂三節就不用收% }+ P0 b2 Y7 p% d
這也是一種方法
% l9 ]8 j- H9 R. k( h又不是說減了就不能調漲
. s( c9 ~2 y- u& H給各位參考囉7 F% Y1 b5 \  Y# f, |+ W
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:00
回覆 YAYA 的文章' f2 n% U# r1 g
- `, x) q( W( V* e3 Z5 k) p& l

' q) X9 W) r6 f& n" e% [, m& \- Q0 J; L
哈 哈....
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-11-7 10:02
回覆 Tony 的文章
" |5 g1 N* x9 {  i
9 o1 T# Y9 R$ Y1 ~7 E3 Y
) |& i& a/ F; `$ F# \' U* w2 j) }* e$ k9 E4 o6 p+ m5 u/ D% z  |) x- H
同意+18 i6 w9 w* b# y  Q
* @/ j/ C+ i. w) P  B  h+ ?+ W
唸佛號坐電梯 哈...! x5 X* M4 n3 D  ?: t! F
! |! r) q. W! C0 l- \8 c$ n+ d, d
大力金剛經可能比較有用~
作者: 歐陽    時間: 2010-11-7 10:21
回覆 YAYA 的文章
/ R3 h, C+ `7 U! Y! W/ K. V" O8 o
  ~& d& h# p) P. E; T2 [5 G1 H別生氣
作者: OKOK    時間: 2010-11-7 10:38
日前新聞事件：黑道覬覦管理費這塊肥肉。。。" v1 l" G8 T, v2 G
好嚇人
% o1 W3 ~1 x4 t; W與其給黑道搶走　不如回饋給鄉民
$ z; d+ C' Y- v- z" u8 D該回饋就該要回饋
$ ]7 H2 B5 N% c5 Q0 x中秋節　聖誕節　送個小禮物, t0 ^" ^. I, ^' z1 d8 J, i3 T& J, B
住滿三年　降一個月管理費- g% J' J+ m$ Y6 E1 Y. ?
住滿六年　降兩個月管理費& F5 c% o" _2 o1 s- n1 J
住滿十年以上　均只需繳半年管理費0 F6 n2 F& @& [  C! g# P& h
貢獻社區長達１０年　是應該回饋回饋9 R0 d& r# L2 R) v9 P$ n
ㄏㄏ～～～～～～
作者: YAYA    時間: 2010-11-7 21:44
歐陽 發表於 2010-11-7 10:21 ( _7 U* i% |6 [2 h) \$ u2 C8 b
回覆 YAYA 的文章/ s* x: y& R' M/ X$ b
/ P" u( S2 |1 K- t* m
別生氣
0 R, t0 s' D4 Y# Z, ^, {6 C" m" I
作者: 黑傑克    時間: 2010-11-7 22:13
每個社區可以在區分權人大會上討論，什麼都可能什麼都可以談，如此快速反應的效率團體，才能對抗變動快速的社會，基金太多時降一些，基金太少時調回原來的金額，唯一要注意的是不要變動太大，如此才能被大家接受，若能保證社區各項設施在幾年內都能運作正常，我想降些管理費大家應該也是樂觀其成的拉~~~！
作者: calcandy168898    時間: 2010-11-8 09:00
除非社區的人都很熱心公益否則社區一定都會走到一個模式,有閒有錢的幾個人在把持著社區,其他人不是不想惹麻煩就是攬的理,所以那些人久了就會興風作浪,降管理費很難吧?!
作者: andy826    時間: 2010-11-8 11:48
羊毛出在羊身上~
作者: avatar2005    時間: 2010-11-8 13:07
如果你們社區辦事的真的有位社區居民著想
3 a! k' M, L( r8 f/ M) H! T. e也許有可能~~& j5 ]9 U5 |6 M
但現在都請外面物業公司管了
3 h5 e$ k2 A( B! W2 r6 C7 s他們只是在工作吧~~
作者: lilian    時間: 2010-11-8 13:37
管理費要降的挑戰性我覺得很高.6 v3 q5 Y& h- y8 l1 `
大社區有物管+俱管的人事成本費用會佔去每個月管理收入的1/3~2/3,公設機電需要檢查維護,加熱鍋爐的定期保養費,每年定期都要支付.而且社區年齡越大,就不單單只是維護保養就好,而是有需要汰舊換新的可能..! q$ E6 I9 R9 {& u7 X
所以對我而言管理費不要調漲就好了,若能調降就是加分.
作者: BAN-JO    時間: 2010-11-21 22:46
嗯9 H# a- |* z0 x6 ^- I+ h
謝謝大家的意見^^...........



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